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- 경기도내 반지하 6.5% 침수이력 "재해예방 시스템 마련돼야"
- [수원=이데일리 황영민 기자] 경기도내 반지하주택 6.5%는 장마철 침수이력이 있는 것으로 조사됐다. 경기연구원은 이러한 내용을 담은 ‘침수 반지하주택 ZERO’ 보고서를 발간했다고 2일 밝혔다.지난해 7월 19일 오병권 경기도 행정1부지사가 수원시 영화동 침수방지시설 설치사업 반지하주택가를 방문해 침수방지시설 설치 현장을 점검 하고 있다.(사진=경기도)보고서에 따르면 반지하는 1970년대 중반~1900년까지 인구급증 시기에 대량의 주택공급을 효율적으로 추진하기 위해 일시적 건축기준 완화로 양산된 비정상적인 시설이다. 실제 반지하는 최초 방공호 설치를 위해 주택 지하에 비상 대피용 공간을 목적으로 건축법이 개정되었지만, 이는 거주 공간이 아니다.반지하는 재해 사고와 반복되는 상습 침수 우려 구역으로서 건축허가 제한 및 주차장법이 강화되면서 점차 반지하 신축이 감소하는 추세이다. 반면, 반지하 ‘그곳’에 살아야 할 이유를 가진 저소득계층, 1인 가구, 청소년 가구 등의 경제적 여건상 반지하주택을 선택할 수밖에 없는 주거 취약계층에 대한 현실적 대안이 필요하다. 경기도 침수 우려 지하 주택(우선 조사대상)은 현장 조사 집계표(2022년 12월까지 재난지원금 및 풍수해보험금 지급 가구 기반 침수 재해가 있었던 가구)에 따르면, 반지하주택 중 침수 반지하주택 개수는 8861건(6.5%)에 해당하는 것으로 나타났다. 이를 경기도 공공데이터포털 행정안전부 침수 흔적(2020년)과 경기도 침수 반지하 분포 현황(건축물대장 층별개요 추출)을 비교해 보면 반지하 밀집 지역 분포와 침수 재해 반지하의 분포도가 일치하지 않는 것으로 나타났다. 이에 반지하주택의 전체적 대응보다는 우선적으로 인명사고가 발생하는 침수반지하 전수에 대한 대안 마련이 시급하다는 점을 꼽았다.이에 연구원은 경기도의 반복되는 침수위험지구 반지하 재해사고 예방을 위해 재해위험도 판정기준 마련 및 실태조사 관리체계 시스템 구축이 필요하다며, 경기도 반지하주택 관련 데이터베이스 구축, 방재지구 지정 및 침수우려지역 지정을 통한 우선 지원 대상 선별 기준 마련 등을 제시했다.경기도의 침수 반지하주택 제로를 위한 지원 정책으로 △침수 반지하 밀집 지역은 용적률 인센티브에 기반한 민간의 자율적 정비 유도 △침수에 안전한 주거유도구역 설정과 통합공공임대주택 연계 이주대책 △침수반지하 밀집 지역의 적극적인 공공매입 추진과 거주상향 지원 △침수반지하 거주자의 취약계층(다자녀, 저소득, 취약계층 등)의 우선순위 적용한 공공주택 우선지원 △구도심 도시재생사업과 연계해 반지하 비주거용 용도 변경 △침수 반지하의 점적매입 및 임대인 관리책임 강화 △등록 민간임대주택사업과 연계한 이주지원 및 주택바우처 지급 등을 제안했다.남지현 경기연구원 연구위원은 “반지하는 그 태생이 주거용이 아닌 방공용이었으며, 인구급증 시대에 어쩔 수 없이 지속된 인간의 기본적인 주거권이 침해되는 멸실 대상의 비정상적인 주거형태”라며 “경기도부터 반지하를 퇴출시키는 정책 실현을 통해 경기도민의 채광, 환기, 위생, 방음 등의 기본적인 주거권을 확보할 수 있는 대책을 마련해야 한다”고 강조했다.
- "강남역 근처 텅 비었습니다"…여전한 상가 공실, 왜?
- [이데일리 이윤화 기자] “예전만큼은 거래가 잘 안 되죠. 다녀보시면 아시겠지만, 특히 강남역 근처 대로변 상가는 비어 있는 곳이 많습니다. 들어와서 얻는 수익보다 임대료가 비싸다고 이야기하는데 또 임대인들은 입지가 입지인 만큼 (임대료나 매매가를) 유지하고 싶어하죠.”(강남역 인근 A공인중개소 대표) 서울 상업용 부동산 시장 규모가 커졌다지만, 업무·상업용 건물 ‘매매 시장’은 회복 흐름이 더딘 것으로 나타났다. 매매가와 임대료가 동시에 오르면서 상업용 부동산 투자 시장 총액은 증가했지만, 거래 자체가 활성화되진 않고 있기 때문이다. 강남역 인근 대로변 1층 상가가 공실로 비어있다. (사진=이윤화 기자)28일 상업용 부동산 전문기업 알스퀘어에 따르면 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 2월 서울 업무·상업용 건물은 총 92건(지분 거래, 집합 건물 매매 제외) 거래됐다. 거래액은 7048억원이다. 거래 건수, 거래액은 전월 대비 각각 12.4%, 18.3% 하락한 것이다. 서울 업무·상업용 건물 월별 거래 건수는 지난해 11월 이후 석 달 연속 줄고 있다. 지난해 11월 138건이던 거래 건수는 12월 133건으로 줄었고, 올 1월 105건, 2월 92건을 기록해 100건 아래로 떨어졌다. 거래액 역시 같은 기간 1조1831억원, 1조1037억원, 8626억원, 7048억원으로 줄었다. 상업용 부동산 거래가 줄면서 시장 내 양극화도 큰 상황이다. 전반적인 거래는 줄었지만, 거래 금액이 상대적으로 큰 대형 면적의 오피스 계약 체결 영향으로 전체 투자 시장 규모는 늘어난 것이다. 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘2024년 1분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 올 1분기 서울 상업용 부동산 투자 시장 규모는 3조 8039억원으로 전년 동기 대비 12% 증가했다. 이중 오피스 거래액은 약 2조7943억원으로 전체 시장 규모의 73.5%다. 강남권역과 도심권역의 대형 자산 거래가 이뤄지면서 1년 전(1조401억원) 대비 2.5배 이상 증가했다. 상업용 부동산 투자 시장 규모 확대는 서울 A급 오피스 시장의 임대료 상승 영향이 큰 것으로 보인다. 2023년 사상 최대 상승률을 기록했던 명목임대료는 지난해 4분기 ㎡당 3만4472원에서 올 1분기 3만6390원으로 추가 상승했고, 평균 실질임대료 역시 ㎡당 3만2156원에서 3만4401원으로 올랐다. 매매가와 임대료가 동시에 오르면서 올 1분기 서울 전체 오피스 공실률(신축 포함)은 늘었다. 상업용 부동산 업체 ‘젠스타메이트’에 따르면 1분기 서울 오피스 공실률은 직전 분기 대비 1.0%포인트(p) 상승한 3.6%로 조사됐다. 상권 권역별로 GBD(종로·중구)를 제외한 모든 권역에서 신규 공급이 발생한 결과다. 상권별로 상업용 부동산 공실률 편차도 커지고 있다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템에 따르면 권역 중 강남권역 전체 공실률은 1분기 5.2%로, 직전 분기(4.6%)에 비해 증가했다. 강남권역 내에서는 도산대로 공실률이 20.3%로 가장 높았고, 남부터미널 7.2%, 강남대로 7.4% 등의 순서를 기록했다.
- 직방 지킴중개, 신탁부동산 전세사기 원천 차단 나선다
- [이데일리 이윤화 기자] 직방은 신탁부동산과 관련된 전세사기를 예방하기 위해 지킴중개 서비스를 통한 신탁매물 임대차 계약 시 신탁원부와 수탁자동의서를 필수로 확인한다고 25일 밝혔다.국토교통부에 따르면 지난해 9월 20일 기준 전세사기 피해자 인정 건수 6063건 중 신탁사기 피해 유형이 7.3%(443건)에 달하는 것으로 알려졌다. 신탁부동산은 부동산 실소유자가 매물의 관리, 처분, 개발 권한을 부동산 신탁회사에 일정기간 위탁한 것으로, 실소유자가 신탁재산에 편입된 주택을 수탁자인 신탁회사의 동의 없이 임대하는 경우에는 임차인이 법적 보호를 받기 어려워 주의가 필요하다. 이에 직방은 신탁부동산 전세사기를 예방하기 위해 직방의 중개법인 ‘직방부동산파트너스’와 제휴 공인중개사가 함께 제공하는 ‘지킴중개’ 서비스를 통한 계약 시, 신탁매물의 신탁원부 및 수탁자 동의서를 필수 확인하는 과정을 도입했다. 직방 관계자는 “공인중개사는 신탁매물 중개 시 신탁원부에 기재된 신탁계약의 주요 내용을 파악해 중개대상물 확인·설명서에 기재하고 수탁자 동의서를 받아야 한다”며 “지킴중개 제휴 공인중개사의 책임을 분담하고 임차인에게 신뢰도 높은 서비스를 제공하기 위해 보다 체계화 된 검수 과정을 마련하게 된 것”이라고 설명했다. 임차인이 지킴중개를 통한 신탁 매물 거래를 원할 경우, 제휴 공인중개사가 임대인으로부터 ‘신탁원부’와 ‘수탁자 동의서’를 받는다. 이후 전문가로 이뤄진 지킴중개 전문 계약 검수팀이 신탁원부 기재내용 및 위탁·수탁자명 등을 확인하고 임대차거래에 대한 수탁자인 신탁회사의 동의 여부를 체크해 전세사기 위험성을 면밀하게 검토한다.계약 검수팀은 서류 검토 후, 신탁부동산 임대차 계약과 관련해 임차인이 인지해야 할 사항을 정확히 안내하여 안전한 계약을 돕는다. 임대인이 관련 서류를 제출하지 않을 경우에는 계약 자체가 불가하다.안성우 직방 대표는 “임차인이 매물에 대한 충분한 정보를 얻지 못해 피해를 입는 일이 없도록 지킴중개 계약 검수 과정 고도화에 집중하고 있다”면서 “직방은 지역 공인중개사와 함께하는 지킴중개 서비스를 통해 임차인이 안심하고 이용할 수 있는 부동산 거래 환경을 조성해 나가겠다”고 말했다.한편, 직방은 지난해 9월 서울 강서구 빌라·다가구 주택을 중심으로 매물 검증, 정밀진단, 공동날인을 통해 중개사고를 직접 책임지는 지킴중개 서비스를 시작했으며, 현재 강남, 강서, 관악 등 서울 18개 자치구 등으로 서비스 지역을 확장해나가고 있다.
- 끔찍한 사건 모르고 산 집, 거래무효 가능한가요
- [이데일리 전재욱 기자] 2021년 12월 제주에 집을 산 A씨. 급매라서 시세보다 저렴한 덕에 여기서 아낀 비용으로 리모델링을 마쳤다. 집에서 끔찍한 살인 사건이 발생했던 사실은 살면서 알았다. 먼저 알았더라면 절대 집을 사지 않았을 텐데, 매도인은 말해주지 않았다. 부동산 중개인도 몰랐다. 계약을 취소하느라 소송까지 내야 했다. 그러나 리모델링 비용은 다 돌려받지 못했다.한국인이 가진 자산의 전부이다시피한 주택. 대부분은 ‘손 바뀜’으로 거래가 이뤄지는 중고 재화이자, 앞선 이가 ‘철저히 사적 영역’으로 삼아온 공간이다. 이런 터에 파는 이가 말하지 않으면 사는 이는 집에 얽힌 사연을 알 길이 없다. 정보 비대칭이 불러오는 거래 당사자 간 갈등은 사회적 비용을 가져오고, 불가피하게 비용을 부담해야 하는 쪽은 상당수가 매수자다. 사후에라도 비용을 보전할 방법은 무엇일까.(그래픽=이데일리 김일환 기자)◇ 눈에 보이지 않지만 인정되는 하자21일 부동산 매매 시장 설명을 종합하면, 앞서 A씨가 매수한 매물은 전형적으로 매도자가 관련 사실을 알렸어야 하는 사례이다. 대법원 판례는 ‘부동산 거래에서 상대방이 고지받았더라면 거래하지 않았을 것이 명백하면 고지 의무가 있다’고 정한다. 여기에 ‘살인 범죄가 일어난 주택’은 해당한다는 것이 법조계 견해다. 즉, 주택의 하자를 알리지 않고 이뤄진 거래는 무효라는 것이다.여기서 언급하는 하자는 무형에 해당하는 것이 특징이다. 사실 거주 여건만 두고 보면 이런 주택의 하자를 인정하기는 어려운 측면이 있다. 강력범죄가 발생한 공간에서 주거하는 것이 직접적으로 주거 평안을 해치는 것은 아니기 때문이다. 범죄가 발생했으니 치안이 불안하다는 정도라면 주택 가치를 떨어뜨리는 요인일 수 있으나, 계약을 아예 무효로 할 수준은 아닐 수 있다.그러나 눈에 보이는 하자가 전부는 아니다. 앞서 A씨 사건에서 법원은 이런 점을 고려해 전향적인 판단을 내놓았다. ‘잔혹한 살인사건이 발생한 지 다섯 달이 지난 주택에서 거리낌 없이 일상을 생활하면서 편하게 거주하기란 일반적으로 보기 어렵다’는 것이다. ‘주거 공간의 기억이 하자에 해당한다’는 것이다.임대차 시장도 마찬가지다. 2010년 당시 20대이던 여성 B씨는 부산 오피스텔을 월세로 임차한 지 한 달 만에 끔찍한 소식을 들었다. 이전 임차인이 오피스텔에서 살해당했다는 것이다. 이 사실을 모르고 계약한 B씨는 임대인에게 계약 취소를 요구했다. 소송으로 번진 이 사건에서 법원은 B씨의 손을 들어줬다. 젊은 여성이라는 점을 고려하면 ‘살인 사건은 사전에 반드시 알렸어야 하는 중요한 사실’이라고 판단했다. .(그래픽=이데일리 김일환 기자)◇ 극단적 선택, 때로는 계약상 주요 변수극단적 선택이나 자연사도 고지 의무 대상일까. 개별적인 사건에서 사망이 주요한 계약상 변수인 것은 사실이다. 2014년 9월 서울 은평구 한 빌라에서 발생한 노인 자살 사건이 사례다. 유족은 빌라를 매도하면서 이 사실을 감췄고, 매수인은 뒤늦게 사망 사실을 알고 원인을 알려달라고 요구했다. 매도인은 매수자에게 병사라고 둘러댔다. 나중에 거짓말이 밝혀지면서 이 계약은 무효가 됐다.이를 두고 김광중 법무법인 한결 변호사는 “주택에서 발생하는 사망 사고는 형태가 다양해서 모든 경우를 고지 대상으로 삼기는 무리가 있어 보인다”며 “다만 매수자가 매수 목적을 밝혔는데도 매도자가 정보를 고지하지 않았고, 이게 매수자 의사 결정 과정에 중요한 영향을 미쳤다면 계약 파기 사유에 해당할 수 있다”고 말했다.◇ 분쟁 우려되면 “특약 명시해 권리 보호”다만 일률적으로 모든 사망 사실을 고지 의무 대상으로 삼자는 데에는 공감대 형성이 필요해 보인다. 고지 의무를 넓게 볼수록 매도자 재산권을 과하게 침해할 수 있다는 주장이 나온다. 사망과 연관한 주택이라는 이유만으로 시장에서 가치가 하락할 수 있기 때문이다.서울 은평구의 개업 중개사는 “집에서 갑작스럽게 가족을 잃은 유족이 충격을 달래고자 급매로 처분하려는데, 왜 매도하는지 자세히 고지하라고 하는 것은 가혹한 측면이 있다”고 말했다.반대로 매수자의 권리를 보호하기 위해서라도 사고 물건의 범위를 폭넓게 인정해야 한다는 반론이 붙는다. 이런 사고가 집에서 집중하는 탓에 묻어두기만은 어려운 측면이 있다.부동산 전문의 김경식 법률사무소 심재 대표변호사는 “주택에서 발생한 사망 사고를 모두 고지 의무 대상으로 봐야 하는지는 아직 법원에서 정립된 의견이 나온 적 없다”며 “고지 의무 위반으로 발생할 분쟁이 우려되면 계약서에 특약을 넣어 권리를 명확히 하는 것이 방법”이라고 말했다.
- [미리보는 이데일리 신문]여야정 ‘고준위법 내달 처리’ 사실상 합의
- [이데일리 마켓in 송재민 기자]다음은 22일자 이데일리 신문 주요 기사다. △1면 -여야정 ‘고준위법 내달 처리’ 사실상 합의-공사하지도 않고 비용 청구 아파트 관리비 빼먹기 기승-총리 인선·민생 지원금…첫 영수회담 의제부터 기싸움-윤 대통령·이 대표 회동…경청과 양보로 협치 물꼬 트길-또 한 번 고비 앞둔 의료 갈등, 대화 말고 다른 해법 없다△출구 안 보이는 중동 분쟁-‘그림자 전쟁’ 끝, 직접 공격 급선회…“사태 장기화, 전면전 불씨 여전”-국익보다 복수 눈멀어 중동 전체 멸망 위기…이스라엘 ‘중동의 북한’ 될 것△관리 안 되는 아파트 관리비-‘깜깜이 관리비’ 정부 조사로는 한계…민간 위탁 감독 추진한다-입찰서류 안 낸 업체와 공사계약 승강기 수리비 허위 청구하기도△종합-사실상 ‘수수료 0원’ 속속 등장…‘ETF 수수료’ 인하경쟁 후끈-보조금 노리고 승용차를 전기트럭으로…정부, 中꼼수 철퇴-연금개혁 토론 마무리…“더 내고 더 받자” VS “더 내고 그대로” 팽팽-“원전 내 저장시설 포화 2030년 되면 발전 중단”△이번주 첫 영수회담-총리 인준·3개 개혁·민생…거야에 협치 손내민 尹, 李 화답 ‘주목’-중처법 유예 VS 특검법…여야 협치 ‘산넘어 산’-“尹·李 만남 자체는 긍정적…의미있는 합의 힘들 것”△EDAILY Strategy Forum-이스라엘 회사 면접 때 “애 있나요”…워킹맘 편의 봐주려는 질문이죠-“학벌주의 만연한 韓…성적 스트레스가 저출산 불러”△정치-‘李 대표와 강력한 투톱 나야 나’…민주당 원내대표 선거, 명심이 가른다-“대표에 권한 집중 안돼…與 ‘집단지도체제’ 목소리 커져”-조국혁신당 손들어준 ‘강남 좌파’ 개혁신당에 지지보낸 ‘화성 MZ’-‘G7 정상회의’ 초청 무산에…대통령실 “올해는 아프리카 국가만 초청”-김정은, 농업 책임자 러 파견…식량지원 논의할 듯△경제-주주환원 늘리면…기업 세액공제·주주 분리과세 혜택-“美 연준 영향 크지 않아 韓 독립적 금리결정 가능”-1분기 경제성장률 0.5%…상고하저 흐름 전망-바닷물에 누워 릴렉스…완도바다, 힐링투어 1번지로△금융-중동·강달러 쇼크에…은행들 실적도 ‘흔들’-홍콩 ELS 판매사 제재 ‘속도’-‘중앙회가 비상임 꽂아 경영 개입’ 의혹 농협금융지주 현미경 검증 나선 금감원-‘무료 환전 카드戰’ 후끈…KB도 뛰어들었다△글로벌-‘중립·비둘기 거장’도 돌아섰다…멀어지는 美금리인하-재고 산더미 테슬라 전기차값 또 낮췄네-엔비디아 760달러까지 와르르…“AI 반도체주 조정 불가피”-‘파묘’ 15분 매진 열기에도…한한령에 배급 계약은 그림의 떡△산업-파운드리 3사, 美남부서 ‘한판승부’ 예고…시장선점·인재확보에 사활-AI 뜨니…‘전력망 사업’ LS전선 질주-명품가구와 만난 삼성 AI 가전…깐깐한 ‘伊心’ 녹이다△ICT-BTS·에스파…‘아이돌 게임’ 팬심·겜심 잡을까-“신뢰성 높인 양질의 데이터 활용…AI에이전트 유니콘 도전”-오픈AI 챗GPT 1위…SKT 제휴 ‘퍼블렉시티AI’ 5위△중소기업-벤처 85곳 ‘투자조건부 대출’로 가뭄 벗어나-‘교원 2세 장동하, 상조사업 고삐 죈다’-전국 법원과 손잡고…中企 기술분쟁 해결 속도낸다△소비자생활-2위만 해도 대박…고물가에 비빔 이어 이번엔 짜장라면 전쟁-몽골 건너간 생크림빵… CU 문화정체성 담아 수출△증권-도로 7만전자…증권가는 “줍줍할 기회”-뜨거운 전력기기株 “피크아웃 멀었다”-美금리·중동 불안에 휘청이는 증시…‘M7’이 버킴목 될까-미·중 갈등 어부지리…조선ETF 한주새 두자릿수↑△부동산-“분양가 더 오른대”…고분양가 눈총 미분양 완판-수백억 환차익…대형건설사 ‘원화 약세’에 표정관리-전세사기 걱정 뚝…서울시, ‘클린 임대인 인증’ 도입 추진△문화-“10년 품은 용암 토해내듯 첫 음부터 심장 강타 원해”-돌아온 여행의 시간…이유있는 김영하 시느롬-명실상부 월드스타 세븐틴 10년차 공연노하우 터졌다△스포츠-‘연장 불패’ 고군택, 또 연장전서 이겼다-17번홀서 1타차 ‘짜릿한 뒤집기’ 최은우, 넥센·세인트나인 2연패-탁월한 신체조건·파워 갖춰…“목표는 세계 1등”-황선홍호, 日에 ‘2년전 굴욕’ 갚는다△오피니언-[한반도 24시]김일성·김정일 선대와 선그은 김정은-[생생확대경]방산기업 배려 없는 한 방산전시회-[기고]격변기 맞은 글로벌 해운물류△피플-‘고퀄 B급 감성’으로 정책 홍보…실버버튼 받는 게 목표-“프랑스 낭만주의 오르간 음악 진수 만끽하세요”-마이클 대신 ‘상우님’…카겜, 영어이름 없앤다△사회-“음료 틀려도, 늦게 나와도 괜찮아요” 치매 애기는 ‘조금 느린 카페’ 응원 물결-5월부터 진짜 엔데믹 병원서도 마스크 벗는다-정부, 의대 증원 자율 모집 수용…의사들은 반대 고수-고3 이과생 비율 3년 만에 줄었다…“수학·과학 학습 부담 탓”-반복되는 사고에…행안부 ‘스쿨존’ 전수 조사
- 전세사기 걱정 뚝↓…서울시, 클린임대인 인증제 도입추진
- [이데일리 이배운 기자] 서울시가 전세사기 피해 지원 및 예방에 총력을 기울이고 있는 가운데 ‘클린 임대인 인증제’ 도입을 검토하고 있다. 임대인의 전세보증금 반환 능력을 투명하게 파악하고, 전세 수요자들의 안전한 계약을 지원하는 게 이번 제도의 취지다. 서울시 소재 빌라촌 전경 (사진=이데일리 이배운 기자)21일 서울시 관계자에 따르면 서울시 주택정책실은 ‘클린 임대인 인증제’를 연구하면서 각계 의견을 청취하고 있다. 이 제도는 임대인의 신용점수, 금융기관 부채, 보유주택 권리관계 등을 종합적으로 살피고 전세보증금 미반환 위험이 적다고 판단되면 ‘클린 임대인 인증’을 부여하는 게 골자다. 아울러 클린 임대인이 내놓은 매물은 민간 부동산 포털, 부동산거래 플랫폼에 클린 임대인 인증마크가 표시돼 수요자가 안전한 매물을 쉽게 찾을 수 있도록 할 계획이다. 시는 네이버, 국민은행 등 민간 부동산 포털과 관련 업무협약을 추진하고 있다.서울시 관계자는 “전세사기는 대부분 임대인이 자신의 채무 상황에 대한 정보를 정확하게 공개하지 않으면서 발생하는 만큼 이를 예방하는 취지”라며 “현재 구체적인 인증 기준을 구상하고 있는 단계”라고 설명했다.서울시에 따르면 다세대 주택, 연립주택 임대인 130명을 대상으로 설문조사를 진행한 결과 100명이 클린 임대인 인증제 도입에 긍정적으로 반응했고, 개인 신용점수 및 금융기관 부채 공개엔 90명이 긍정적인 응답을 내놨다. 전세 시장을 정상화하려면 임대인의 채무 상태 등 관련 정보를 투명하게 공개해야 한다는 데 공감대가 형성된 것이다. 서울의 한 공인중개사는 “일부 부도덕한 임대인과 공인중개사 때문에 전세 제도에 대한 불신이 매우 높아진 것을 피부로 느끼고 있다”며 “클린 임대인 인증제가 도입되면 수요자들도 안심하며 전세 계약을 맺을 수 있고, 시장도 자연스럽게 정상화될 것으로 보인다”고 기대감을 드러냈다. 시는 내달 중 등록임대사업자 및 공인중개사협회와 협력해 연립·다세대 주택 16만6000호를 대상으로 인증제를 시범 운영할 계획이다. 이어 제도 도입 효과가 확인되면 보완 단계를 거쳐 내년 하반기에 아파트 등으로 인증 대상을 확대하고 제도를 본격화한다는 방침이다. 한편 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1분기(계약일 기준) 서울 빌라 전세 거래량은 1만4594건으로 지난해 같은 기간보다 22% 급감했다. 전국에 크고 작은 전세사기 사건이 빈발하면서 이른바 ‘빌라 전세 포비아(공포증)’ 현상이 심화한 영향으로 풀이된다. 이에 서울시는 자치구와 전세사기 위험 지역 특별 합동점검을 시행하고, 전세사기 피해자를 위한 금융지원 및 무료법률 서비스를 확대하는 등 전세사기 피해 최소화에 총력을 기울인단 방침이다.
- 상속받은 땅 가보니 누군가 공짜로 쓰고 있다?[상속의 신]
- [조용주 법무법인 안다 대표변호사] 상속에 관한 용어들이 혼동이 되는 경우가 있다. 사전증여, 유증, 사인증여 등의 말속에는 증여라는 뜻이 포함되어 있으나 미묘한 차이가 있다. 사전증여는 생전에 피상속인이 상속인이나 제3자에게 무상으로 재산을 주는 것이고, 유증은 유언으로 상속인이나 제3자에게 죽은 후에 재산을 주겠다고 하는 것이고, 사인증여는 피상속인이 상속인이나 제3자에게 죽은 후에 재산을 무상으로 주는 것을 약정하는 것이다. 무상으로 재산을 이전하는 것은 같으나 이전의 방법이나 시기가 다르다. 유증은 유언이라는 형식으로 자신의 재산을 누구에게 줄 지를 유언자가 정하는 것이다. 유증은 포괄적 유증과 특정 유증으로 구분된다. 재산을 어떠한 비율로 주는 것은 포괄적 유증이고, 특정한 재산을 지정해 주는 것이 특정 유증이다. 포괄적 유증은 상속의 효과와 같기 때문에 포괄적 유증자는 법률상 상속인으로 간주된다. 사례를 보자. 유언을 한 피상속인이 사회복지법인을 설립해 이사장으로서 운영했다. 해당 법인은 이사장 소유의 토지에 건물을 완공했으나 임료를 지속적으로 지급하지 않았다. 피상속인은 토지를 자식에게 유증을 하고 사망했다. 자식은 유증을 원인으로 소유권이전등기를 했다. 자식의 채권자는 자식이 토지의 임료를 해당 법인으로부터 받을 수 있다고 판단해 임료채권에 대해 채권압류 및 추심명령을 한 후에 추심의 소를 제기했다. 해당 법인은 피상속인이 생전에 토지를 무상으로 사용하는 것을 허락했고, 자식이나 그 채권자는 해당 법인에 대해 민법 제1085조에 의해 토지에 대한 해당 법인의 권리를 소멸하는 청구를 할 수 없다고 주장했다. 민법 제1085조는 “유증의 목적이 물건과 권리가 유언자의 사망 당시에 제3자의 권리의 목적인 경우에는 수증자는 유증의무자에 대해 그 제3자의 권리를 소멸시킬 것을 청구하지 못 한다”라고 규정하고 있다. 이 규정의 취지는 유언자가 다른 의사 표시를 하지 않는 한 유증의 목적물을 유언의 효력발생 당시의 상태대로 수증자에게 주는 것이 유언자의 의사라는 것이다. 결국 수증자는 유증의 목적물을 유언의 효력발생 당시인 유언자의 사망시의 상태대로 취득하는 것이 원칙이라는 것이다. 그러므로 유증의 목적물에 설정돼 있는 제3자의 권리는 그대로 존속되는 것이고, 이러한 권리의 말소를 상속인이나 유언집행자에게 청구할 수도 없다. 이 사건에서 문제가 되는 것이 ‘제3자의 권리’에 사용대차의 차주로서의 권리가 포함되느냐이다. 해당 법인이 건물을 사용하면서 토지를 무상으로 사용하는 것은 사용대차의 차주로서의 권리다. 피상속인이 돌아가시기 전까지 해당 법인에게 무상으로 토지를 사용할 권리를 줬는데 돌아가신 이후에는 그것의 변경이 허용되는가의 여부가 쟁점이었다. 민법 제1085조에서 ‘제3자의 권리’에 대한 제한이 없으므로 용익물권, 담보물권 등의 제한물권뿐만 아니라 임차권을 포한한 채권들도 모두 포함된다. 이에 대해 대항력 없는 채권을 가진 제3자가 유증이라는 사정만으로 갑자기 대항력이 생기는 것 같은 효과를 누린 것에 대한 비난도 있다. 그러나 수증자는 이러한 상태의 유언 목적물을 받지 않고 싶다면 유증을 언제라도 포기할 수 있어 수증자에게 가혹하지 않으므로 위 결론은 달라지지 않는다. 유언자가 어떤 아파트나 오피스텔을 제3자에게 유증을 하는 경우, 그 아파트나 오피스텔에 임대차가 있는 경우 수증자가 상속인에게 임대차의 말소를 구할 수 있지 않을까 하는 상담을 받은 적이 있다. 그러나 수증자는 임차권이 있는 상태대로 그대로 유증의 효력이 생기므로, 별도로 상속인에게 임대차를 말소해 줄 것을 요구할 수 없다. 임차인이 있는 상태대로 수증자가 소유자가 되면 임대인의 지위를 승계해 임차인에게 임차보증금을 반환하고 명도를 요구할 수 있을 뿐이다. 유증의 효력이 발생할 당시 부동산에 저당권이나 전세권이 설정된 경우도 마찬가지다. 실제 수증자가 해당 부동산을 통해 획득하는 가치는 전체 부동산의 가치 중에서 이러한 제한물권이 차지하는 가치를 뺀 것이다. 그런 복잡한 부동산을 받기 싫으면 민법 제1074조에 의해 언제든지 유증을 포기할 수 있으니 포기를 선택하는 것도 방법이다. ■조용주 변호사 △서울대학교 법과대학 졸업 △사법연수원 26기 △대전지법·인천지법·서울남부지법 판사 △대한변협 인가 부동산법·조세법 전문변호사 △법무법인 안다 대표
- JLL "올해 1분기 국내 오피스 거래액, 3조원 넘었다…전분기比 27.6% 증가"
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 올해 1분기 국내 오피스 거래액이 3조원을 넘어서면서 전분기 대비 27.6% 증가했다.글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아는 최근 발행한 ‘2024년 1분기 서울 A급 오피스시장 동향’ 보고서에서 올해 1분기 국내 오피스 투자시장 거래 금액이 약 3조462억원으로 집계됐다고 18일 밝혔다. 거래금액이 1000억원을 상회하는 대형 거래(메가 딜)가 7건 체결돼서 직전 분기 대비 거래규모가 약 27.6% 증가했다.서울 강남구 아크플레이스는 블랙스톤이 코람코자산신탁에 약 7900억원에 매각해, 올해 1분기에 가장 높은 거래가격을 기록했다. (자료=JLL)또한 도심 권역에서 이지스자산운용이 설립한 와이디816피에프브이(YD816PFV)가 밀레니엄 힐튼 서울과 묶어서 개발하기 위해 메트로타워, 서울로타워를 각각 약 4200억원, 3100억원에 매입했다.정정우 JLL 코리아 캐피털마켓 상무는 “이번 분기에도 우수한 입지의 코어 자산들 위주로 거래가 성사됐다”며 “블라인드 펀드에 아직 여유가 있는 몇몇 국내 운용사들과 상장 리츠들이 코어 자산들을 제한적으로 검토하고 있다”고 말했다. 이어 “오피스 투자에 신중하게 접근하는 외국계 투자자들은 밸류애드 가능성이 있거나 가격이 낮은 매물에 관심을 보이고 있다”고 덧붙였다.현재 서울 오피스 마켓은 펀드 만기, 외국계 운용사들의 오피스 투자 전략 변화 등 다양한 이유로 많은 매물들이 한꺼번에 쏟아지고 있다. 그러나 금리인상 여파로 역마진 상황이 지속되면서 매도인과 매수인 간 가격에 대한 견해차로 거래 지연이 일어나고 있다. 가격 조정이 수반돼야 그나마 딜클로징(거래 종결)이 이뤄지고 있다.이번 분기에도 임대료 급등에 사옥 매입을 고려하는 전략적 투자자들(SI) 활동이 이어졌다. 강남 권역에서 한화자산운용이 소유하는 T412 가 침구업체 알레르망에 약 3300억원에 거래됐다. 알레르망은 사옥 마련에 대한 강한 의지로 높은 가격을 제시하며 매입에 성공했다. 또한 코람코자산신탁이 보유하고 있는 구분소유 빌딩인 케이스퀘어시티가 퍼시픽자산운용에 3100억원에 매각됐다. 퍼시픽자산운용은 장기적으로 사옥으로 활용할 가능성이 있는 동양생명을 전략적 투자자로 유치했다.심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 “올해도 서울 오피스 시장에서 전략적 투자자의 적극적인 시장 참여가 지속될 전망”이라며 “자금력을 갖고 있는 전략적 투자자들이 사옥용으로 적합한 1만평 이하 소규모 빌딩이나 B급 오피스를 우선적으로 검토했다”고 말했다. 이어 “대형 오피스들은 자금 부족으로 클로징이 지연되고 있다”면서도 “다만 아크플레이스와 같은 초대형 딜이 이번 분기에 성공적으로 클로징된 것이 침체된 투자 시장에 활력을 불어넣는 계기로 작용할 것”이라고 내다봤다.서울 오피스 임대시장은 이번 분기에도 수요가 견조했다. 서울 A급 오피스 시장의 공실률은 3.6%로 집계돼 8개분기째 자연공실률 5% 미만을 유지했다.이번 분기에 공급된 여의도 권역 TP타워를 끝으로 오는 2026년도까지 A급 오피스 공급 예정 물량이 없다. 이에 오피스 시장 공실률은 계속해서 낮은 추세를 이어갈 전망이다.권역별 공실률은 도심 권역 1.7%, 강남 권역 0.3%, 여의도 권역 10.5%다. 세 권역에서 모두 공실률이 상승했지만 신규 공급이 발생한 여의도를 제외하면 상승 폭은 크지 않았다. (자료=JLL)여의도 TP타워도 계약된 건들의 입주가 마무리되면 여의도 권역 공실률은 다시 2% 이하로 떨어질 것으로 보인다.서울 오피스 임대료는 견조한 오피스 수요 대비 제한된 공급으로 계속 상승 추세다. 올해 1분기 서울 A급 오피스의 실질 임대료는 3.3㎡(평)당 13만7200원으로 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 9.4% 상승했다. 계절적 요인으로 새해를 맞이하며 임대인들이 기준 임대료를 높이는 경우가 다수 있었다. 강남 권역의 실질 임대료는 평당 15만3100원으로 전분기 대비 1.5%, 전년 동기 대비 10.0% 상승했다. 도심 권역의 월 평균 실질 임대료는 평당 13만8900원 수준으로 전분기 대비 4.3%, 전년 동기 대비 11.9% 상승했다. 여의도 권역 임대료는 평당 11만5900원으로 전분기 대비 2.5%, 전년 동기 대비 6.8% 상승했다.오는 2026년경 준공되는 도심의 오피스 재개발 프로젝트처럼 대형 신규 공급이 있기 전까지는 이같은 추세는 지속될 것으로 전망된다.
