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- "국회계류 경제법안 3분의2 `경제에 악영향`"-商議
- [edaily 양효석기자] 재계가 국회를 상대로 경제적 악영향이 예상되는 법률안은 신중히 검토하고, 기업활동에 도움되는 법률안은 4월 임시국회에서 조속히 통과시켜 줄 것을 요구했다.
대한상공회의소는 19일 주요정당과 국회 상임위에 제출한 `국회계류중인 주요 경제관련법률안에 대한 경제계 의견`건의서를 통해 현재 계류중인 법률안 839건을 분석한 결과, 경제활동과 밀접한 법률안 30개중 경제에 부정적 영향이 예상되는 것이 20건을 차지했다고 밝혔다.
반면 긍정적인 것은 8개에 불과(비정규직 관련 2개 법률안은 부정적 측면과 긍정적 측면 병존)하다고 덧붙였다.
대한상의는 건의서에서 최근 정치사회적으로 시민단체의 영향력이 확대되면서 소비자보호, 노사, 환경 등의 분야에서 시민단체의 의견이 그대로 담겨진 법률안이 적지 않다며 기업활동의 위축이 없도록 국회입법과정에서 신중을 기해줄 것을 요구했다.
소비자분야에서 소비자단체소송제(소비자보호법안), 집단소송제(집단소송법안), 식품집단소송제(식품안전기본법안) 등 소송확대를 골자로 한 법률안이 봇물을 이루고 있는데 국회논의과정에서는 소비자권익 신장이라는 명분보다는 제도의 폐해와 실익을 엄밀히 따져 달라는 주문이다.
노동분야에서는 최저임금수준을 전체근로자 임금 평균의 50%이상으로 강제하는 내용의 최저임금법개정안의 경우 세계 어느 나라에서도 사례가 없고 1인당 GNI 대비 최저임금(75.7%)수준이 미국(39.8%)이나 일본(51.5%)보다 오히려 높다는 이유를 들어 반대했다.
반면 비정규직 보호 관련법률안의 경우 노동시장의 유연성을 제약하고 기업부담을 늘리는 내용을 담고 있으나 법안처리 지연시 5월 춘투와 맞물려 대규모 노사분규의 빌미가 될 소지가 큰 만큼 정부원안 수준으로라도 4월 임시국회에서 통과시켜 줄 것을 주문했다.
환경분야에서는 환경오염·훼손행위 고발자에 대한 포상금한도를 현행 100만원에서 5000만원으로 상향조정하는 내용의 환경범죄단속 특별조치법 개정안의 경우 `환파라치`를 양산할 것이라며 반대했다. 온실가스 부담금 신설 등을 골자로 하는 지구온난화방지법안에 대해서도 각종 환경부담금이 많은 상태에서 중복적인 준조세부담만 유발할 뿐 아니라 선진국에서도 유사입법례가 드문 만큼 법을 새로 제정하기 보다는 기존의 에너지이용합리화법을 보완해 대처하는 것이 바람직하다고 주장했다.
대한상의는 ▲주식양도차익에 대한 전면과세와 금융소득 종합과세의 기준금액을 현행 4000만원에서 1000만원으로 낮추는 내용의 소득세법개정안 ▲프레스·리프트 등에 대한 정기검사 부활 등 규제를 오히려 강화하는 내용의 기업규제완화특별법개정안 ▲세입자에게 10년간 계약갱신청구권을 부여하는 내용의 상가건물임대차보호법 개정안 등에 대해서도 반대의견을 내놓았다.
또 기업활동여건 개선을 담은 법안들에 대해서는 신속한 입법조치를 주문했다. 5만원권과 10만원권 화폐발행(화폐기본법 제정안), 산업단지 활성화와 입주기업 지원(산업입지개발법 개정안), 출자총액제한제도의 폐지(공정거래법 개정안), 비상장 중소기업의 회계관리부담 완화(주식회사외부감사법 개정안) 등은 이번 4월 임시국회에서 빨리 통과시킬 것으로 주문했다.
대한상의가 이번 건의서에서 경제에 악영향을 미치는 것으로 분석한 20개 법률안의 발의주체로는 의원입법(대표발의자 중심)의 경우 열린우리당(8건), 한나라당(5건), 민주노동당(6건), 민주당(1건)이며, 정부(1건)의 순이었다(식품안전기본법안의 경우 열린우리당과 한나라당에서 각각 발의하였으나 1건으로 간주).
- (알면 힘이 되는 법)권리양수도계약, 건물주 의사확인이 먼저
- [최광석] 건물주 동의가 없으면, 권리양수도계약체결만으로는 무의미하다.
음식점과 같은 영업용 시설(집기, 인테리어 등)을 인수함에 있어, 건물주의 의사를 확인하는 절차가 권리(시설)양수도계약보다는 선행되어야 할 필요가 있다. 영업용시설은 대개 건물주가 아니라 기존의 임차인으로부터 넘겨받는 것이 일반적인데, 이러한 계약이 궁극적으로 유효하기 위해서는 건물주의 동의가 필요하다.
새로운 임차인으로서는 어차피 건물주와 건물임대차계약을 새로이 체결하지 못하면 임대차목적물을 적법하게 사용할 수 없다. 따라서, 임차인이 변경되는 점에 관한 건물주의 의사를 정확하게 파악하지 않은 채 무작정 기존의 임차인과 권리양수도계약만을 체결하는 것은 무모한 행동이다.
그럼에도 불구하고 현재의 관행은, 일단 권리양수도계약을 체결하면서 권리양수도계약에 따르는 계약금을 수수한 후, 건물주의 동의를 구하는 절차를 밟고, 만약 건물주가 이를 동의하지 않으면 체결한 권리양수도계약을 조건없이 무효로 하면서 계약금은 반환하는 식으로 이루어지고 있다.
그러나, 건물주의 의사확인을 먼저 하지 않고 무작정 체결되는 이와 같은 권리양수도계약은 다음과 같은 여러 가지 문제가 있다.
계약이 무효로 될 경우 계약금반환이 어려울 수 있다.
첫째, 향후 건물주가 동의하지 않을 경우 계약금을 반환받는 것이 사실상 여의치 않을 수 있다. 기존 임차인인 권리양도인이 건물주의 동의를 확신하고 받은 계약금을 다른 용도에 써버려서, 향후 권리양수도계약이 무효로 되었을 때 이를 돌려주지 못하는 경우가 자주 발생한다.
이런 경우를 대비한다면, 건물주의 의사가 확인되어 계약이 완결될 때까지 계약금을 중립적인 지위에 있는 사람에게 임시로 보관하게 할 필요가 있다. 계약금액수를 지극히 형식적으로 적게 하는 것도 하나의 방법일 수 있다. 건물주가 동의하지 않을 경우 계약 이전의 상태로 원상복귀하기 위한 후속절차를 간단하게 하기 위함이다.
그럼에도 불구하고, 이와는 정반대로 건물주가 틀림없이 동의한다고 믿고서 건물주와 새로운 임대차계약을 체결하기 이전에 권리양수도대금을 전부 지급해버렸는데, 돈을 전부 지급받은 기존의 임차인이 갑자기 행방을 감추어버려 큰 손해를 본 경우도 있었다.
건물주가 임대차조건을 변경할 수 있다
둘째, 예상과 달리 당초 체결된 임대차 계약조건이 변경될 수 있는 가능성이 있다.
시설권리양수도계약을 체결하는 새로운 임차인으로서는 당연히 기존의 임차인과 건물주간에 종전에 체결된 임대차조건(보증금, 월세 등)을 그대로 인수받거나, 아니면 기존의 조건보다 약간만 증액된 조건으로 임대차계약을 체결할 수 있을 것으로 예상한다.
반면, 건물주로서는 임차인이 변경되는 과정에서 임대차조건을 기존의 임대차조건 보다 훨씬 유리하게 인상하고 싶어하면서, 임차인변경에 동의하는 전제로 변경된 임대차조건을 수용해달라고 내세우는 경우가 많다. 건물주 입장에서는, 오랜기간 동안 임대차관계를 지속한 기존의 임차인에 대해서는 인정상 임대료를 많이 올리지 못한 점을 감안해서, 임차인이 변동되는 것을 기화로 그동안 인상하지 못했던 부분을 한꺼번에 올리려고 하는 경향이 있기 때문이다.
한편으로는, 기존의 임차인이 상당한 권리금을 받아나가야만 하는 사정을 임대인이 잘 알고 있기 때문에 이러한 점을 빌미로 무리한 요구를 하는 경우도 적지 않다. 심지어는 기존 임차인측에서 사전에 이러한 임대료 인상 조짐에 대해서 잘 알고 있으면서도 권리를 양수하는 사람에게 고의로 알려주지 않는 경우도 비일비재하다. 새로운 임차인에게 이러한 사정을 언급하면 권리양수도계약이 체결되지 않을 것을 우려하기 때문인 것이다.
결국, 권리양수도계약을 체결함에 있어서는 임대차조건이 어떻게 변경될 수 있는지에 관해서 건물주의 의사를 계약체결 이전에 미리 확인할 필요가 있는 것이다. 직접적인 확인이 어렵다면, ‘기존의 임대차조건과 동일하지 않으면 권리양수도계약을 취소할 수 있다’거나, 아니면 ‘몇 %까지 인상된 범위 내에서만 수용하고, 그 이상이 되면 권리양수도계약을 취소할 수 있다’는 취지로 명시적으로 계약서에 표시할 필요가 있다.
만약, 그러한 취지의 명시적인 합의가 없다면, 건물주가 어느 정도의 임대료 인상을 요구할 경우에 권리양수도계약을 취소할 수 있는지 여부에 대해서 다툼의 소지가 많고 법리적으로 매우 애매하기 때문이다.
시설권리금은 법적으로 반환이 보장되지 않는 것이 일반적인 반면, 거래되는 시설권리금의 액수는 상당한 실정이다. 그러다보니, 시설을 양도하는 측이나 중개업자측에서는 무리를 해서라도 다른 임차인에게 시설을 양도하고자 시도하게 마련이고, 그 과정에서 건물주의 의사확인절차를 소홀히 하거나 심지어는 거짓말이 동원되고 있는 것이 현실이다. 더구나, 넘겨받은 시설권리금은 특별한 사정이 없는 한 반환이 법적으로 보장되지 않는다는 점에서, 시설을 양수하는 측에서 더욱 주의를 기울여야 할 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)다가구주택임차때 주의할 점
- [최광석] ■ 임차인들간에도 배당순위가 있다.
다가구주택을 임차할 때 권리관계 확인에 있어 유의해야 할 점이 있다. 다가구주택에 임차할 경우에 일반적으로는 부동산등기부상의 권리관계만을 파악하지만, 해당 다가구주택의 기존 임차인들이 얼마의 보증금에 살고 있는지에 관한 부분도 반드시 확인해야 한다. 다가구주택은 다세대주택과 달리 법률적으로는 건물1동 전체가 하나의 부동산이다(반면, 다세대주택은 임차한 개개의 세대가 별개의 부동산이다).
이러한 특성상 다가구 주택 임대인의 사정으로 건물이 경매로 넘어가게 될 경우 건물 전체가 경매대상이 되는데, 이 때 낙찰대금의 배당순위를 정함에 있어서는 부동산등기부상에 표시된 선순위 근저당, 가압류권 뿐 아니라, 임차인들 사이에서는 주민등록, 확정일자를 받은 순서에 따라 순위가 정해진다.
따라서, 다가구주택을 임차함에 있어서는 임대인이나 중개업자를 통해 반드시 다른 세입자의 보증금액수를 미리 확인해 볼 필요가 있다. 기존 임차인의 전체 보증금액수와 선순위제한물권(근저당, 가압류 등)액수를 임대차목적물의 거래가격과 비교해서, 향후 임대차목적물이 경매로 진행될 때 본인의 임대차보증금을 회수할 수 있을지를 확인해야 하는 것이다. 기존세입자와의 임대차계약이 전세인지 월세인지, 그 액수는 얼마인지, 또 소액임차인의 범위에 포함되는지 여부 등이 검토될 필요가 있다. 이러한 확인조치가 기존의 관행과 다르다고 하여 확인을 소흘히 할 경우, 기존의 세입자보증금으로 인해 향후 큰 손해를 입을 수 있다.
■ 임대차계약서를 임대인이 위조하는 경우도 있다.
확인과정에서는 임대인이 제시하는 임대차계약의 내용을 그대로 믿어서도 안된다. 필자의 경험상으로, 임대인이 임대차계약체결과정에서 기존의 임대차계약서를 위조하는 사례도 있었기 때문이다. 신규임차인을 안심시키기 위해 기존의 임대차계약서의 보증금액수를 실제보다 적게 위조하였던 것이다. 결국, 여러 가지 방법을 통해 기존의 보증금액수를 확인할 필요가 있다.
■ 중개업자 책임도 있을 수 있다.
만약, 선순위임차인이 존재한다는 사실을 확인하지 못한채 임대차를 개시하게 되었는데, 나중에 결국 선순위임차인들로 인해 보증금을 반환받지 못하는 손해를 입었다면, 부동산중개업자에 대한 손해배상청구를 고려해 볼 수도 있다. 기존의 업무관행상 중개업자들 역시, 기존의 임대차관계를 신규 임차인을 위해 확인하는 노력을 소흘히 하는 것이 일반적인데, 중개업자의 책임이 인정될 소지가 크다고 할 것이다(책임을 인정한 판결도 있음).
- 수도권 6개 대형빌딩 ´주인 바뀌다´
- [edaily 이진철기자] 올 1분기 서울·수도권지역에서 6개 대형빌딩의 주인이 바뀐 것으로 나타났다.
7일 부동산투자자문회사 저스트알에 따르면 올 1분기 서울·수도권에서 매매된 주요 대형빌딩은 총 6건, 거래금액은 2524억원으로 조사됐다.
이같은 매매실적은 작년 4분기(6건, 1조2890억원)에 비해 거래건수는 같은 반면, 거래금액은 80% 감소한 규모로 작년 4분기에는 강남구 역삼동 ´스타타워´의 거래금액(9000억원)이 큰 비중을 차지했기 때문으로 풀이된다.
올 1분기에 거래가 이뤄진 주요 빌딩으로는 ㈜해창이 3월 종로구 회현동의 ´프리즈마111´(연면적 4355평)를 한국은행 소유의 회현동 토지(1912평) 및 건물(연면적 557평)과 교환거래를 했으며, 이때 한국은행은 두 부동산의 감정가의 차액인 220억원을 ㈜해창측에 추가 지급했다.
또 맵스자산운용은 지난 1월 칼라일그룹으로부터 강남구 역삼동 ´퍼시픽타워´(연면적 8750평)를 900억원에 매입해 맵스프론티어 5호와 6호 펀드에 편입했다. 칼라일그룹은 이 빌딩을 2003년 6월 700여억원에 매입한 것이다.
푸르덴셜투자증권은 1월 영등포구 여의도동에 위치한 ´푸르덴셜투자증권빌딩´(연면적 1만3763평)을 1020억원에 LG투자증권(현 우리투자증권)에 팔았으며, 현주컴퓨터(038960)도 구로구 구로동 사옥을 개인에게 173억원에 매각했다.
이밖에 미래산업(025560)은 성남시 분당구 소재 사옥을 ㈜신영에게 116억원에 매각했고, 바른손도 서초구 방배동 사옥을 동양섬유㈜에게 95억원에 팔았다.
강민철 저스트알 연구원은 "올 1분기 빌딩거래는 기업들이 재무구조 개선이나 외국계 투자자가 차익실현 등 매각이유가 각기 다른 가운데 매수자들도 펀드, 기업, 개인 등 다양한 것이 특징"이라며 "최근 리츠 등 부동산 펀드에 편입할 만한 100억원 이상의 빌딩물건이 기관투자자들에게 인기를 끌고 있지만 물건은 품귀현상을 빚고 있는 상황"이라고 말했다.
한편, 올 1분기 일부 대기업들이 본사를 이전하면서 서울 종로구를 중심으로 주요 대형빌딩의 임대차 거래도 활발했던 것으로 나타났다.
강남구 역삼동 ´로담코빌딩´은 작년말 현대산업(012630)개발이 삼성동 사옥으로 이전해 생긴 공실을 현대모비스의 임차로 해소했다.
또 종로구 서린동의 ´SK그린빌딩´과 ´SK㈜빌딩´은 각각 SK텔레텍과 SK커뮤니케이션이 입주했다. 인근에 위치한 ´알파빌딩´은 동양시멘트와 동양메이저(001520) 등 동양그룹 계열사를 새 임차인으로 맞았다.
이외에도 종로구 계동 ´현대계동사옥´은 해양수산부, 수송동 ´거양빌딩´에는 유진그룹의 계열사가 각각 입주를 마쳤고, 중구 남대문로 ´연세빌딩´은 LS산전(010120)이 새 임차인으로 들어왔다.
- (알면 힘이 되는 법)합의를 깨뜨리는 힘, 강행규정
- [최광석] 강행(强行)규정이라는 용어가 있다. 민사법적인 의미는, 사회질서 등의 유지를 위해서 당사자간의 합의로도 깨뜨릴 수 없는 규정을 의미한다. 결국, 당사자간에 임의로 합의했다고 하더라도 강행규정에 반하는 내용은 무효일 수 있다는 의미인 것이다. 부동산거래와 관련해서도 여러 강행규정들이 존재하고 있으므로, 부동산 계약체결과 판단에 있어 강행규정의 의미는 매우 중요할 수 있다.
필자가 최근에 경험한 사례 중에서 강행규정과 관련해서 중요하다고 판단되는 사례를 몇 가지 소개하고자 한다.
첫 번째 사례는, 서울 동대문구에 위치한 G쇼핑몰과 관련된 것이다.
필자의 의뢰인은 그 쇼핑몰 건축예정부지에 위치한 상가에서 당구장을 운영하고 있다가, 당구장이 위치한 상가가 쇼핑몰 사업자에게 매각되면서 쇼핑몰 재건축을 이유로 명도소송을 제기당하게 되었다.
비록 금액상으로는 상가임대차보호법상 적용범위에 포함되는 임대차계약이었지만, 쇼핑몰 사업자측이 재건축사업을 예정하고 있어, 5년간의 갱신요구권행사는 법적으로 불가능했다. 문제는, 최초 체결된 임대차기간 2년을 기준으로 하더라도 아직 임대차기간만료는 1년 가까이 남아있는 상태였는데, 임대차계약서상에 ‘임대인의 사정으로 임대인이 임대차기간 도중이라도 임차인에게 명도를 요구할 수 있다’는 취지의 조항이 삽입되어있다는 것이었다.
쇼핑몰사업자의 변호사는 이 규정을 근거로 임대차기간 도중이라도 임차인이 명도할 의무가 있다는 주장을 하였다. 임차인을 대리하여 이 사건을 담당한 필자는 위 계약 조항이 강행규정인 상가건물임대차보호법에 위반되어 무효일 수 있다는 점을 착안했다.
즉, 상가건물임대차보호법 제15조에서는 “강행규정”이라는 제목으로, “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”라는 규정을 두고 있는데, 상가건물임대차보호법상 5년 미만의 임대차계약기간을 약정하였다고 하더라도, 재건축 등의 특별한 사정이 없는 한 5년의 기간 동안에는 갱신요구권을 인정하고 있다는 반대해석에서, 재건축 등의 예외사유가 있을 경우에라도 당초 약정한 임대차기간만이라도 보장하는 것이 임대차보호법의 취지라고 해석하여, 임대차보호법의 취지보다도 임차인에게 불리하도록 약정된 ‘임대차기간 도중이라도 임대인의 일방적인 요구에 따라 즉시 명도해야 한다’는 계약조항은 임대차보호법의 취지에 반하는 것으로 무효라는 판단을 하게 되었다.
재판결과, 필자의 주장이 일리가 있는 것으로 재판부에서 수긍하면서, 결국 상당한 이사비를 받고 합의하기에 이르렀다. 임차인 보호를 위한 강행규정을 적절히 응용한 케이스라고 생각된다.
두 번째 사례는, 임대차기간 만료 3개월 전에 임차인이 계약갱신 거절의 의사를 표시하지 않으면 자동적으로 종전 계약기간이 그대로 갱신된다는 조항에 관한 해석이다. 예를 들어, 2003. 1. 1.부터 2년간 임대차계약기간을 정했는데, 계약기간 만료일인 2004. 12. 31.의 3개월 전인 2004. 9. 30.까지 임차인이 계약갱신을 거절하는 의사를 표시하지 않으면, 다시 2년이 갱신된다는 계약조항이 민사적으로 유효한지 여부의 문제이다.
우선, 이 임대차계약이 “주거용 건물”에 대한 것으로 가정해 보자. 이 문제에 관해서, 주택임대차보호법 제6조 1항은, “임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
임차인이 임대차 기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다”고 하고, 제2항에서는 “ 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다”고 규정하고 있다. 한편, 제6조의2 제1항은 “제6조 1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다”고 하며, 제2항은 “제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3月이 경과하면 그 효력이 발생한다”고 규정하고 있다.
결국, 임대차기간 3개월 이전에 계약갱신 거절의 의사표시를 하지 않으면 종전계약기간이 그대로 연장된다는 조항은, 주택임대차보호법에서 정하는 임대차기간 1개월 이전에만 임차인이 갱신거절의 의사를 표시하면 계약갱신을 막을 수 있다는 규정에 비해 임차인에게 불리하다. 더구나 갱신이 된다고 하더라도 임차인이 언제든지 계약을 해지하면서 해지의 효과가 3개월 이후에 발생한다는 주택임대차보호법의 내용에 비추어, 위 계약조항은 임대차기간이 묵시적으로 갱신되면 임차인의 의사에 불구하고 종전 계약기간을 그대로 연장한다는 점에서 임차인에게 불리한 내용인 것이다.
주택임대차보호법 제10조에서 “ 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 하여, 주택임대차보호법의 규정들이 강행규정임을 선언하고 있다는 점에서 이러한 계약조항은 임대차보호법에 반하는 범위에서는 무효일 가능성이 크다.
만약, 이 임대차계약이 “상가”에 대한 것으로 가정해 보자.
이 점에 관해 상가건물임대차보호법 제10조 1항은, “임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다, 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다”고 하면서, 갱신거절사유를 열거하고 있고, 제4항에서는 “ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다”고 하며, 제5항은 “제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다”고 규정하고 있다.
위 규정으로 볼 때, 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법과 달리, 계약기간 만료 1개월 이전에 임차인이 갱신거절의 의사를 표시하지 않으면 계약이 갱신된다는 조항을 두고 있지 않다는 점에 약간의 차이가 있다. 따라서, 3개월 이전에 갱신거절의 의사를 표시하지 않으면 계약이 갱신된다는 조항은 상가건물임대차보호법에 반하지 않는다는 것이다.
다만, 갱신의 효과에 대해서 상가건물임대차보호법에서는 임차인이 언제든지 해지할 수 있도록 하고, 해지의 효력은 해지 의사표시 후 3개월에 발생한다라고 규정하고 있는 점에서, 무조건 종전기간을 그대로 연장한다는 계약조항은 임차인에게 불리한 것으로 무효일 수 있는 것이다.
세 번째 사례는, 서울 상계동에 모 쇼핑몰 부지 구입과 관련한 중개보수청구사건이다. 필자의 의뢰인인 중개업자는 420억원이라는 거액의 쇼핑몰 예정 부지를 매입해 주는 대가로 8억원의 보수를 지급받기로 약속을 받았고, 매매계약서 작성 당시에도 8억원 보수지급을 다시 한번 서면으로 확인받았다. 그러나, 계약체결 이후 8억원 보수지급을 약속한 매수인이 태도를 돌변하여, 결국 약속받은 8억원의 보수지급을 청구하는 소송이 제기되게 되었다. 법원의 최종 판단결과는, 거래금액의 0.9%를 초과하는 범위의 금액은 지급받지 못한다는 것이었다. 거래금액의 0.9%까지만 보수를 허용하는 중개업법령은 강행규정이므로, 당사자가 자율적으로 초과보수지급을 약속했다고 하더라도 초과된 부분은 무효라는 이유에서이다.
이러한 사례들을 통해서 알 수 있는 바와 같이, 강행규정은 당사자의 합의도 깨뜨릴 수 있는 효력이 있다는 점에서, 부동산거래를 함에 있어서는 해당 거래에 있어 어떤 강행규정이 존재하는지, 또 그 의미가 무엇인지를 정확하게 숙지할 필요가 있을 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)임의명도계약은 적법치 않아
- [최광석] 계약을 위반한 임차인에 대해서 단전, 단수조치를 하거나, 재판없이 임의로 명도(짐을 밖으로 끌어내는 행위)조치를 할 수 있도록 하는 임대차계약서상의 조항이 유효한지, 그러한 행위가 적법한지에 관해서, “재판없는 임의명도, 단전단수조치 적법한가?”라는 제목으로 글을 기고한 바 있다.
이 부분과 관련해서 최근에 대법원판결이 선고되어 소개한다. 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결인데, 사안은 임대차계약의 내용에 따라 임차인이 영업하는 점포를 임대인이 임의로 자물쇠로 잠그고 임차인의 간판을 철거해 버린데 대해 형사적인 업무방해죄 여부가 판단되었다.
중요한 점은, 판단 내용 중에서 임의명도계약의 유효성 여부에 대해 판단이 이루어진 점이다. 위 판결에 따르면, “--강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다--”라고 하여, 임의명도계약자체를 무효라고 판단하였다. 즉 임의명도계약은 민사상으로 무효이므로, 이에 기한 임의명도행위는 민사상으로 불법행위, 형사상으로는 범죄로 인정되는 것이다.
비록, 종전에 대법원에서 상가번영회 등 집합건물 내에서 상가규약 등에 따라 이루어진 단전단수조치에 대해 정당행위로 판단한 사례가 있지만, 단전단수조치와 비교할 때 임의명도조치는 훨씬 법익침해가 크다는 점에서 임의명도계약 자체를 무효로 판단한 것이 아닌가 사료된다. 앞으로 각별한 주의가 요망된다고 할 것이다.
다음은 위 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결의 이유 전문이다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고인이 피해자의 차임연체를 이유로 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 적법하게 해지하기는 하였지만 여전히 피해자가 이 사건 점포를 점유하고 식당영업을 하고 있는 상태에서, 피고인이 2001. 11. 6. 간판업자를 동원하여 이 사건 점포에 설치된 피해자 소유의 간판을 철거하여 그 효용을 해한 것은 피고인이 손괴를 함과 동시에 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것이고, 피고인이 2001. 11. 7. 피해자가 아직 식당영업을 종국적으로 포기하였다고 볼 만한 사정이 없는데도 피해자가 영업을 하지 못하도록 이 사건 점포의 출입문을 자물통으로 채우고 창문에 폐업이라는 공고문을 붙인 것은 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것에 해당한다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 위력, 손괴 또는 범의등에 관한 법리오해의 위법이 없다.
2. 강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다.
따라서 본 임대차계약의 종료일 또는 계약해지통보 1주일 이내에도 임차인이 임차인의 소유물 및 재산을 반출하지 않은 경우에는 임대인은 임차인의 물건을 임대인 임의대로 철거 폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다는 이 사건 점포에 관한 임대차계약 제20조(강제명도)가 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약이라고 한다면 이는 사회질서에 위반되어 무효라고 할 것이고, 또한 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 공인중개사가 입회하였다든가 간판철거 당시 피해자의 신고로 출동한 경찰관이 간판철거를 제지하지 아니하고 그냥 돌아갔다는 사정만으로 피고인의 간판철거 행위가 죄가 되지 아니하는 것으로 오인한 데 정당한 이유가 있다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.
3. 기록에 의하면, 피해자가 피고인의 간판철거, 출입문 폐쇄 및 폐업공고문 부착에 대하여 승낙하지 아니하였음이 분명하므로, 피해자의 승낙이 있었음을 전제로 하는 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.
- (알면 힘이 되는 법)임대된 토지내 지상물,부담일 수 있다
- [최광석] 토지임차인에게는 갱신요구권, 매수청구권이 있다
토지를 임대차하는 과정에서 다음과 같이 임대차계약을 체결했다고 하자. 즉, 임차인이 해당 토지 위에 건물 기타 지상물을 건축한 후에 이를 이용하다가 임대차기간이 끝났을 때 임차인의 비용으로 건축물을 철거한 후에 원상회복한 다음 임대인에게 토지를 반환하기로 한다. 변형된 다른 내용으로 계약이 체결될 수도 있다. 즉, 임대차기간이 종료한 이후에 지상물을 임대인에게 양도하거나, 아니면 아예 임대인의 명의로 건물을 짓고 임대차기간이 종료한 이후에 아무런 조건 없이 임차인이 건물을 명도한다는 내용일 수도 있다.
이런 내용의 계약이 유효할까? 결론적으로는 그렇지 못할 가능성이 크다. 왜냐하면, 왜냐하면, 임대차관계를 규율하는 민법 제643조에서 임대차기간이 종료한 이후에 임차인에게 계약기간을 갱신해 달라는 권리를 인정하고 있고, 임대인이 이를 거절하면 임대차종료 당시에 현존하는 토지 지상물을 매수해 달라는 권리를 인정하면서, 아울러, 이 규정을 강행규정이라고 하여 당사자간의 합의로도 적용을 배제할 수 없도록 정하고 있기 때문이다.
결국, 위 규정에 따르면 토지 임차인은 임대차기간이 끝났을 때 토지상에 지상물이 현존하고 있다면, 다시 기간을 연장해 달라고 임대인에게 요청할 권리가 있고, 만약 그 요청이 거부될 경우에는 상당한 가격(시가)으로 매수를 요구할 권리가 있는 것이다.
따라서, 위와 같은 내용의 계약은 강행규정인 임차인의 갱신요구권, 매수청구권에 반하는 계약으로 무효일 가능성이 큰 것이다.
갱신, 매수청구권이 예외적으로 인정되지 않을 수도 있다.
임차인의 갱신요구권, 매수청구권이 인정되지 않는 예외적인 경우도 있다.
첫째, 임차인의 차임연체, 무단양도, 전대 등 임차인의 귀책사유로 계약이 해지(제)되는 경우에는 갱신요구권, 매수청구권이 인정되지 않는다(학설).
둘째, 임차인의 갱신요구권, 매수청구권을 포기하는 대가로 임대료 기타 임대차조건을 파격적으로 임차인에게 유리하게 정하였다는 사정이 있는 경우이다(판례). 이 경우에는 임차인의 이익을 저해하지 않는다고 보기 때문이다. 그러나, 그러한 특수사정에 대한 입증책임은 임대인이 부담해야 한다.
셋째, 임대차기간이 만료한 후, 임차인이 갱신요구권, 매수청구권을 자유롭게 포기할 수 있는 상태에서 그 권리행사를 포기하는 것은 무방하다(학설).
제소전 화해조서를 받기로 어렵다.
이러한 점 때문에 임대차계약을 체결하는 과정에서 미리 위와 같은 내용의 계약을 제소전 화해하는 것도 극히 제한적으로만 인정되고 있는 것이 법원실무이다. 제소전 화해 재판부 역시 임차인의 갱신요구권, 매수청구권을 침해하지 않는 범위 내에서 예외적으로만 위와 같은 내용의 제소전 화해를 인정하고 있는 것이다. 예를 들어, 견본주택(모델하우스)을 짓기 위한 토지임대차이거나, 파격적인 저렴한 조건으로 임대차한 것이 충분히 입증된 경우 등이 그것이다.
그럼에도 불구하고, 임차인의 갱신요구권, 매수청구권에 반하는 내용의 계약을 체결하고서도 임대차기간이 종료한 이후에는 임대인이 원하는대로 당연히 토지를 활용할 수 있다고 잘못 생각하는 임대인이 많은 실정이다.
임차인의 갱신요구권, 매수청구권제도는 임차인의 보호를 위해 존재가치는 있는 것은 틀림없지만, 반면에 임대인의 입장에서 볼 때는 토지의 자유로운 활용을 제한하는 측면이 분명히 있는 것이다. 임대인의 입장에서는, 임대인의 필요 여부와 상관없이 임차인의 필요하에 지어진 건물을, 그것도 어느 정도의 금액으로 인수할지 알지도 못하는 상황에서 토지를 임대해야하는 부담이 있어 당연히 토지임대를 꺼릴 수밖에 없는 것이다. 더구나, 현재 대법원판례에 따르면, 임대인이 매수해야 할 대상 물건은 비록 임대차계약 당시에 건축되지는 않았더라도 임대차기간이 종료하기 이전에만 현존하는 건물이면 무방하다고 판단하고 있어, 임대인으로서는 임대료를 조금받고 어마어마한 부담을 안게 될 위험을 가질 수밖에 없는 처지가 될 수밖에 없다.
결국, 이러한 현상은 국가경제전체로 볼 때 토지의 활용도를 떨어뜨리면서, 임차인에게 다시 그 비용이 전가되는 부작용으로 이어질 수도 있는 것이다. 따라서 필자의 생각으로는, 과거에 비해 임대인과 임차인간의 불평등 관계가 많이 해소된 상황이니만큼, 토지의 자유로운 활용을 장려하는 차원에서라도 위 규정의 적용범위를 다소 완화할 필요가 있지 않을까 한다.
<참고조문>
민법 643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다
민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다
② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
- (법원경매천하평정)경매 실전투자 사례들
- [우형달] 부동산 경매투자로 성공하려면 다양하게 테크닉을 구사할 수 있어야 한다. 낙찰 후 용도변경, 리모델링, 선점하기, 버티기, 장·단기투자, 신축, 증축 등 여러 가지를 고려하면서 입찰단계에서부터 확실한 전략을 수립한 후 입찰해야 한다.
이런 관점에서 낙찰 받아 소유권을 취득하여 보유하고 있는 물건중 독자 여러분들에게 공부할 가치가 있는 물건 몇 가지만 소개하기로 하자.
◇불량주택재개발 지역 내 낙찰 받은 사례 ..
서울 관악구 봉천동 불량주택 재개발 지구 내에 있는 대지 40평 지하1층, 지상3층으로 총 4가구의 다가구주택을 낙찰 받아 지분쪼개기에 성공한 사례를 보면, 감정가격 2억2천만 원에서 3차 유찰되어 1억 1천300여만 원에 입찰이 시작되어 1억4천만 원에 응찰하여 경쟁률 9대 1을 뚫고 낙찰 받은 것이 2001년이었다.
낙찰가격 1억 4천만 원과 소유권이전비용, 그리고 6천만 원짜리 선순위 임차인이 있어 그 금액을 인수하여 총 2억 1천만 원 정도 투자하였는데, 다시 전세로 임대하여 보증금만으로 투자금을 거의 회수했다.
- 구청이 앞장서고 있는 동네
그렇다면 ‘수익도 없는 물건을 왜 낙찰 받아서 임대를 주나?’ 하고 궁금해 하는 분들도 있을 것이다. 이런 물건을 보유하는데 대한 궁금증이 해소 안되는 분들도 계신다. 전철 2호선 서울대입구역(관악구청4거리)에서 상도터널 방면 쪽의 고갯길을 올라가다가 왼쪽으로 이미 입주한 삼성·동아 아파트단지 바로 아래 구암초등학교가 근처인, 이 물건은 불량주택이 밀집되어 있어 관악구청이 주거환경개선지구로 지정하고, 재개발에 적극적으로 도움을 주고 있는 동네에 대지 40여 평에 연면적 68평짜리 주택을 완전히 공짜로 취득했다는 결론이다. 현재는 재개발조합이 결성되는 등 상당히 많이 진척되고 있다.
32평형 아파트 시세가 2억 8천만 원에서 3억 2천만 원 전후로 매매되고 있고, 용적률 등에 따라서 수익성이 달라지기 때문에 유동적이어서 청산해보아야 알겠지만 아파트 32평형 입주권 한 장 받는데 대체로 대지 13~15평 전후가 기준이 되고 있다.
- 낙찰 받아 지분 쪼개기 작업
이 물건은 낙찰 후 다세대로 용도변경(쪼개기)이 완료되어 다가구 1채에서 다세대 4가구로, 대지지분은 세대 당 각10평으로 분할등기가 완료되어 입주권을 한 장이 아니라 최소한 서너 장과 건물보상, 세입자들은 얼마간의 이사비용을 확보했다는 결론이다.
얼마 전에 일정한 요건을 구비하면 다가구용으로 지어진 주택을 다세대로 구분할 수 있도록 법령을 완화하자, 일부 부동산중개업자가 부추기기도 하고 또 집주인도 덩달아서(돈 된다니까) 너도나도 앞 다투어 지분 쪼개기가 한바탕 휩쓸고 지나갔다.
그러자 서울과 수도권의 각 지자체들은 지금은 이 같은 다가구주택의 다세대주택으로의 용도전환을 엄격하게 제한하거나 금지구역으로 아예 대부분을 묶어버렸다.
왜냐하면 아파트 입주권 등을 노리고 한 가구였던 다가구주택을 4~5가구로 심하게는 7~8가구의 다세대주택으로 쪼개서 구분등기를 해버리면 나중에 재개발 사업성이 떨어지는 것은 물론이고, 사업추진 시 일정 비율(%) 이상의 주민들의 동의가 있어야 사업의 다음단계로 넘어가는데 진행이 어려워지기 때문이다.
◇낙찰 받아 원룸으로 리모델링한 사례 . . .
- 바다모래로 지은 다가구
이 물건 역시 낙찰 후 추가작업을 통해 수익을 올린 케이스이다. 앞에서 본 물건은 낙찰 후 지분을 나누어 재개발에 대비한 경우였다면, 이 물건은 바다모래로 지어진 다가구주택을 전면적인 수준의 재공사(리모델링)를 통해 높은 수익을 올린 경우이다.
서울 신림동 서울대학교로 들어가는 입구에 있는 이 다가구주택은 토지·건물 일괄경매가 진행된 물건으로 비탈 경사가 심하여 앞쪽에서 보면 5층짜리 건물인데 뒤쪽에서 보면 주차장으로 쓰이는 지하 2층은 전혀 보이지 않고 지하 일층의 윗부분만 살짝 보이는 형태로, 전체 8가구가 살고 있는 물건이었다.
소유자는 행방을 감춘 상태로 주택은 겨울을 지나면서 관리가 안 되어 급속히 못쓰게 되어 갔으며, 바다모래로 지은 집은 외벽이 새하얗게 변해가는 백화현상이 심각한 상태였다. 감정가격이 3억여 원에서 2차유찰로 감정가격 대비 64%인 1억 8천600여만 원에서 2억 2천100만 원에 응찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받은 것이 2000년 가을이었다.
이 물건의 경우는 낙찰 받는다면 추가 공사비가 만만치 않게 들어 갈 것을 처음 현장 조사하러 가서 외관을 보고 바로 알 수 있었다. 세입자들을 만나보니 역시 부실공사로 인해 겨울에는 춥고, 여름에는 더워서 생활하기가 무척 어렵다고 하소연했다. 그런데도 낙찰받기로 결심한 것은 세입자들의 임차금액이 주변시세에 비해서 상당히 싸게 세 들어 있었다는 점이다.
낙찰가와 개조 및 보수공사비를 산정해 보고, 회수할 전세금액을 산정하여 보았더니, 전체 총소요비용 이상을 회수할 수 있다는 판단이 내려진 것이다. 즉 보수공사하면서 전체를 최신식 원룸으로 말끔히 개조하는데 1억 원 정도면 가능하다는 판단이 선 것이다.
- 낙찰 후 전면 리모델링을 하다
건물의 외관을 보았을 때는 백화현상으로 하얀 소금벽이 앞쪽과 한쪽 측면을 하얗게 뒤덮고 있어 다른 응찰자들이 기피하는 바람에 이처럼 싸게 낙찰 받을 수 있었다. 낙찰 받아서 보수공사하기로 계획하고 응찰했고 공사비가 상당히 들 거라고는 예상했으나 생각보다 부실상태가 훨씬 심각해서 처음에는 보수정도로 끝낼 생각이었지만, 공사를 시작하고 백화현상이 생기는 벽면을 전부 철거하기로 하고 다시 짓는다는 수준으로 전면 리모델링하기로 방향을 바꾸었다. 공사비가 더 들더라도 나중에 매각까지를 염두에 둔다면 그렇게 하는 것이 더 바람직하다는 판단이었다.
따라서 백화부분은 모두 철거하고 단열재를 충분히 보강하고서는 벽돌로 쌓았고, 내부도 말끔히 새로이 단장 하였다. 전체 공사비는 처음 예상보다 4천여만 원이나 더 들어갔지만 전체적으로 전세보증금에서 1억 원 정도의 수입이 있었고 200여만 원의 월세가 매달 들어오고 있다.
이 물건은 다가구 주택이어서 세입자가 여러 가구인데 독자들 중에는 세입자가 많거나 권리분석이 복잡하면 골치 아프다며 권리분석 자체를 포기하고 곧바로 던져버리는 분들이 간혹 계시는데, 이제부터라도 꼼꼼히 따져보고 철저하게 분석해 들어간다면 이런 물건 한 건 낙찰만으로도 평생이 즐거울(?)수도 있다.
- 이 물건의 수익률
2억 2천100만 원에 낙찰 받고, 이전경비와 개·보수비로 1억 4천여만 원이 추가되었다. 그리고 선순위 임차인에게 1천300만 원을 추가로 지불해서 총 3억 7천400여만 원이 소요되었다. 개조 공사완료로 원룸이 총 17개가 나왔다.
① 지하 2층 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
② 지하 1층 : 원룸 4개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
③ 1층 : 원룸 3개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
④ 2층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑤ 3층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑥ 옥탑 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원에 월 10만 원 월세)
◇왕십리구역-황학동 대지 16평 투자사례 . . .
- 강북뉴타운내 물건
우리펀드에서 낙찰 받아 보유하고 있는 이 물건은 ‘선점’의 효과를 확실히 발휘했다는 것이다. 투자가치가 충분한 물건이라면 작은 하자들, 즉 감정가격이라든지, 법정지상권이라든지, 맹지라든지 하는 것들을 무시하고 밀고 들어갈 때는 거침없이 밀고 들어가는 배짱도 절대 필요한 것이 부동산 경매이다.
이 물건은 위치의 가치만 보고 과감히 응찰하여 투자금액 대비 최소 5배 전후로 불어난 경우이다. 서울시가 강북뉴타운 개발계획을 발표한 왕십리-황학동 지구 바로 옆에 있는 대지 16평으로 지상에는 40년이 넘은 미등기무허가 건물(주택)이 있고, 그런 이유로 대지만 입찰에 붙여진 물건이다.
복원 마무리 공사가 한창인 청계천변 황학동 도깨비시장이 바로 인근이고, 유명한 곱창집이 즐비한 곳인데, 안쪽으로 조금만 들어가면 ‘서울에 아직도 이런 곳이 있나?’ 하는 생각이 들 정도로 주거환경이 열악한 곳이다. 골목의 폭이 1미터가 채 안되고, 대지 16평에 건물바닥 면적이 16평 이상으로, 지은 지 40년은 족히 넘은 무허가 건물들이 지붕에는 천막을 덮고 어깨를 나란히 하고 있는 동네다.
조그마한 가게를 운영하던 소유자는 사업이 잘못되는 바람에 신용불량자가 되어 경매가 진행될 즈음에는 세입자와도 연락을 완전히 두절시킨 상태였다.
2002년 11월에 감정가 5천100여만 원으로 경매가 시작되어, 법정지상권 성립 여지가 있음에도 1차 100%에서 8천80만 원에 입찰하여 경쟁률 8대 1을 뚫고 낙찰 받은 사건이다. 장래 투자가치만 보고 낙찰 받았는데, 경매법정 분위기를 보아 1억을 쓰더라도 반드시 잡자는 생각으로 응찰하였다.
왜냐하면 위치로 보아 매매라면 평당 1천만 원은 줘야 살수 있다고 보았기 때문이고, 실제 매매가격도 그 정도였는데, 입찰장의 분위기로 보아 8천만 원 이상 쓰면 충분하다는 판단이었는데, 혹시나 해서 끝자리에 80만 원을 더 붙였다.
2등은 7천800만 원에 응찰해서 우리에게 졌다. 이만한 위치에 이런 물건을 이전비 포함해서 8천500만 원에 소유권을 취득한다는 것은 경매가 아니면 있을 수 없는 일이다.
- 가격이 낮게 감정되었다
이 물건의 장점은 서울시의 강북뉴타운개발계획이 발표되기 전에 감정이 이루어져 시세를 반영하지 못하고, 결정적인 하자로 보이는 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이 버티고 있는 이유로 낮게 감정되었는데, 이 경우처럼 감정가격에 중대한 하자가 있다면 이해당사자등이 이의를 제기할 수 있어 정상적으로 경매가 진행되지 않을 수도 있고, 채권액이 상대적으로 많지 않아 채무자의 의지 여하에 따라서는 경매가 취하될 수도 있는 물건이었다.
즉 입찰에서 소유권 취득까지는 상당한 변수가 있었던 물건이었는데, 채무자가 행방을 감춘 상태에서는 그럴 수 없었던 것이다.
이런 물건을 도전할 때는 각별히 신경 써야 하는 것은 비록 건물이 미등기일지라도 세 들어 살고 있는 사람은 주택임대차 보호법의 임차인으로 인정해준다는 점이고, 대지만 낙찰 받았기 때문에 나중에 지상의 건물을 어떻게 접수(?)해야 할지에 대한 치밀한 작업이 필요하다.
미등기 건물은 해당 구청에 가면 따로 관리를 하고 있어 소유자를 알 수 있다.
- 건물은 추가로 따로 취득했다
왕십리 황학동 도심뉴타운 재개발 지구 바로 옆에 있는 이 물건은 나중에 주상복합 아파트 입주권을 노리고 낙찰 받았다. 시간이 얼마가 걸리든 가지고 있으면 좋은 일이 반드시 생길 것 이라는 느낌을 현장 한번 가보고 바로 알 수 있었다.
낙찰 받을 당시 청계천 복원논란이 한창이었다. 그리고 얼마 안 있어 강북뉴타운 예정지역이 발표되었는데 지정된 곳에서 조금 벗어난 곳에 위치한 이 물건은 대형건설업체 L건설이 성동기계공고자리까지 포함하여 이 일대를 ‘○○홈타운’을 건설하겠다는 입장을 발표한 곳이다.
대지만 경매에 나온 물건이어서 대지 낙찰 후 건물까지 구입하여야만 재개발시 아파트 입주권을 받을 수 있다. 만약 대지만 있는 경우는 이처럼 평수가 적은 경우에는 현금보상만의 청산 당할 수도 있기 때문에 건물 추가인수가 무엇보다 중요하다.
대지소유권을 취득한 후 나중에 채무자(건물주)로부터 매매 형태로 건물을 인수하여 소유권이전까지 완료했다. 여러 상황에 따라 달라지겠지만 40평형대 아파트 입주권이 주어질 것이라고 하는데, 인근 부동산 중개업소의 전망으로는 현재 시세로 6~7억 정도에 매매가격이 형성 될 것이라고 한다.
이런 물건에 투자할 때 중요한 것은 진득하게 버틸 수 있는 자기중심이 확실해야 한다. 당장 유행하는 경매물건(현재는 토지와 임야)만을 죽기 살기로 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 남는 것이 별로 없다. 몇 개의 사례에서 보았듯이 아무리 작은 물건이라도 응찰 전에 자신의 상황과 물건의 특징을 파악하여 정확한 전략을 수립하는 것이 중요하다.
◇지금 시작해도 늦지 않았는가 . . .
똑같은 경매 정보지를 한 권 주고 좋은 물건, 돈 될만한 물건을 골라보라고 하면 사람마다 각양각색일 것이다.
알깨기 수준의 독자들로부터 6개월 정도 공부하고 한두 건 입찰경험이 있는 병아리들, 3~4건 낙찰 받고 죽기 살기로 명도경험이 있는 2~3년차 삼계탕용, 그 다음 단계 수준의 중닭들, IMF 시절부터 경매시장에 뛰어들어 순자산만 10억은 넘어섰고 자주 하지 않고 일년에 1~2건 정도로 만족하며 나머지 시간은 자기개발에 시간을 투자하는 장닭 수준의 선수들, 호가제 시절부터 경매에 뛰어들어 눈 감으면 전국의 경매시장이 한 눈에 들어오는 폐계 수준의 도사들이 좋은 물건이라고 골라내는 물건들은 당연한 이야기지만 천지차이가 난다.
좋은 물건은 씨가 말랐는가 . . .
병아리 초보자들이 가장 궁금해 하는 사항이 지금부터 열심히 공부해서 막상 응찰하러 갈 때쯤이면 수익률 높은 먹을 만한 물건은 이미 선수나 도사들이 다 낙찰 받아 버려 남아있는 것이라고는 잔챙이나 쭉정이만 남아있지 않을까하고 시작도 하기 전에 걱정부터 하는 분들이 많다.
대학의 사회교육원이나 평생교육원등에서 강의하려 가면 수강생들로부터 자주 듣는 질문이 지금도 수익을 올릴 수 있는 좋은 물건이 남아있느냐고 궁금해 하신다. 열심히 공부해도 막상 사냥터는 잔챙이만 남아있고 먹을(?)만한 먹이감은 이미 없어져 버리지 않았을까 걱정하는 분들이다.
결론부터 말씀드리자면 자본주의가 망할 때까지 경매시장의 좋은 물건은 오아시스의 샘물처럼 마르지 않을 터이니 조급해하지 말고 실력을 쌓는 것이 먼저이다.
남들은 재테크에 성공해서 몇 걸음씩 앞으로 잘 나가고 있는 것 같아 마음이 바쁜 것은 충분히 이해가 된다. 그러나 세상은 공평하다. 실력 연마도 없이, 내공도 쌓지 않고 사냥터에 나가서야 바쁘기만 하고 잡아야 잔챙일 뿐 첫술부터 대박이 터질 리는 만무하다.
과욕을 부리다가는 종자돈마저 까먹고 돌아서야 하는 곳이 경매시장이다. 재개발 지구 내에 조그마한 연립물건을 하나 낙찰 받고자 한다면 무엇부터 준비를 해야 하나 한번 따져보자.
◇뭐가 이렇게 많은가 . . .
재개발·재건축지역 물건에 응찰하기 전 반드시 조합을 방문해 어떤 평형의 입주권을 받을 수 있는지, 사업시기, 사업기간, 입주시기, 시공회사, 교통여건, 학군, 편의시설, 혐오시설 유·무, 추가 부담금은 얼마인지 등을 반드시 확인한 다음 응찰한다면 아직도 부동산 경매시장은 노다지가 산처럼 쌓여있는 시장이다.
얼마 전까지 극심했던 다가구ㆍ단독주택을 다세대 주택으로 바꿔 조합원 수를 늘리는 ‘지분 쪼개기’가 성행한 재개발지역에서는 새로 짓는 아파트 가구 수보다 조합원이 많은 지역도 있다. 지분 쪼개기가 심했던 지역의 물건은 낙찰을 받아도 목표했던 평형의 입주권을 받지 못하거나 예상보다 많은 추가 부담금을 내야 하는 경우도 있다.
또 하나는 반드시 건물이 존재해야 한다. 정상적인 건물이라면 더없이 좋겠지만, 장기미등기든 무허가 건축물이든 상관없다. 만약 지상에 아무런 건축물이 없이 토(대)지만 있는 경우라면 나중에 수용당할 때 기본적으로 아파트 입주권을 받지 못하고 청산되어 공시지가에 얼마간의 보상비용만이 가산된 금액만 받고 청산 당할 수도 있기 때문이다.
경매로 토지만을 낙찰 받았는데, 그 번지수 지상에 건축물이 존재하는 경우 법정지상권이 성립될 수도 있는데, 이런 경우에도 사후에 수용되기 전까지 반드시 건축물의 소유권을 추가로 취득해야 하고, 또 건축물 취득 시점에서 조합원자격이 주어지는가도 살펴야 한다.
임차인이나 채무자가 거주하고 있는 경우에는 명도전략, 수익률 분석에서는 당장 급매시세와 낙찰시 가격 차이가 최소한 30% 정도는 되어야 경매의 이점을 살려 수익을 냈다고 할 수 있는데, 자금조달계획, 매수전략(보유 할 것인지, 단기처분 할 것인지), 누구 명의로 응찰할 것인지 등, 작은 물건 하나도 이처럼 챙겨야 할 사항이 여러 가지이다.
그러고도 내 것이 된다는 확고한 보장이 없는 것이 부동산 경매시장이지만, 하나 분명한 것은 샘은 결코 마르지 않는다는 것이다.
썩은 사과가 더 맛있다 . .
부동산 경매 공부를 본격적으로 시작한 것은 1996년이라는 것은 앞에서도 말씀드렸다.
직장상사였던 사부로부터 추천받은 최초의 경매서적이 당시 대단한 히트를 치고 있던 매일경제신문사의 강현구 기자가 쓴 『당신도 이틀이면 경매박사』라는 책이었다. 이 책에 대해 구체적으로 열거하는 것은 경매입문서로 내가 가장 감명 깊게 읽었으며, 이 책이 현재 시중서점에 깔려 있는 부동산 경매관련 재테크 입문서들의 효시 역할을 했던 책이기 때문이다. 부동산 경매 도사인 척하고 여기저기 강의도 하고 책도 쓰고, 부동산학과 박사과정에 다니고 있는 지금도 이 책은 여전히 내 마음속에 바이블로 남아있다.
절판이 되어 현재 시중에서 구하기 어려운 이 책이 내 마음에 바이블인 것은 다름 아닌 ‘썩은 사과론’ 때문이다. 저자는 이 책에서 경매물건을 사과에 비유하여 수익률을 설명하고 있다.
여기 한 상자의 사과가 있다고 하자.
그 안에는 3종류(A는 풋사과, B는 일부 썩은 사과, C는 몽땅 썩은 사과)의 사과가 들어있다. 정상인 풋사과 A는 경쟁률만 높고 정작 수익률은 높지 않은 지극히 일반적인 물건이고, 일부 썩은 사과인 B는 썩은 부분만 잘 도려낼 수 있으면 나머지 남은 부분이 더 달고 맛있게 먹을 수 있고, 몽땅 썩은 사과인 C는 손대면 절대 안 되는 물건이다.
여기서 주목해야 할 물건이 바로 일부는 상했지만, 상한 부분을 잘만 도려내면 나머지 부분을 훨씬 더 달고 맛있게 먹을 수 있다는 B사과이다. 그림에서 보면 A그림 사과는 썩은 부분이 없는 사과이고, B그림의 사과는 빗금 친 부분이 썩은 부분이고, C그림 사과는 모두 썩은 것이다.
기가 막히게 적절한 비유 . . .
사과는 경매물건이고 상한부분이라는 것은 경매물건에 부착되어 있는 하자를 의미한다. A의 풋사과는 정상인 물건이고, C의 몽땅 썩은 사과는 선순위로 가처분, 선순위소유권이전가등기 등 도저히 치유할 수 없는 하자로 인해 손대면 절대 안 되는 물건인 데 반해, B물건은 얼른 보기에는 하자가 설정되어 있어 병아리들은 응찰하지 못하고 도사들만의 잔칫상에 제물이 되는 물건이다.
도사들은 B같은 물건을 보면 어디를 어떻게 도려내어야 할지를 귀신처럼 파악하여 평균 이하의 가격으로 낙찰 받아 하자를 치유하여 훨씬 더 높은 수익을 올려 버린다. 마치 사과의 상한 부분만 도려내면 남은 부분이 당도가 더 높아 맛있는 것처럼 말이다. 도려내어야 하는 수고가 있어서 그렇지 그 단맛은 풋사과에 비할 바가 아니다.
A처럼 정상인 물건의 평균 낙찰가격이 2회 유찰 후 이전비용까지 모두 70%선이라고 한다면, 하자가 있어 병아리들이 달려들지 못하는 B와 같은 물건은 한 두 차례 더 유찰되기 마련인데, 도사들은 소유권이전비용까지 반값인 50% 선에 낙찰 받아 병아리들을 놀라게 만든다.
당분간은 독자 여러분들이 이런 물건에 응찰하여 도사들과 경쟁하기를 기대할 수는 없지만 포기하지는 말아달라는 당부를 드린다. 언젠가는 일부 하자있는 물건에 도전하여 인생이 즐거워지는 도구로서 부동산 경매시장이 여러분 인생의 ‘사과나무’가 되기를 바란다.
* 이글은 본인이 출판한 책의 초고로, 읽는 분들중 본인과 생각이 다른 부분이 설령 있다고 해도 감추지 않고 썼을 뿐 너무 민감하게 반응하지 마시고 그냥 참고사항 정도로 받아들여주시면 합니다.
- 포스코건설 주주총회 개최..대규모 임원인사
- [edaily 윤진섭기자] 포스코건설이 3일 역삼동 사옥에서 제 23기 정기주주총회를 개최했다고 밝혔다.
한수양사장의 사회로 진행된 이날 주주총회에서는 대차대조표 및 손익계산서의 승인, 이익잉여금 처분계산서의 승인, 정관 일부 변경, 임원선임 등 6개의 안건이 처리됐다.
한 사장은 인사말을 통해 지난해 극심한 내수부진에 따른 경기침체에도 불구하고 전 임직원이 합심 단결하여 수주 4조1446억원, 매출 2조6931억원을 달성했으며, 세후순이익은 915억원으로 회사 창립이래 최고의 성과를 달성했다고 밝혔다.
이어 지난해 12월 창립 10주년을 맞아 새롭게 제시한 SMART Global E&C Company라는 새로운 비전을 설명하고, 비전에서 제시한 2015년 수주 7조원, 매출 6조원을 달성하여 Global Top 30위의 E&C기업으로 성장해 나갈 것을 다짐했다.
이번 주총에서는 박동진 전무와 고영균 전무가 부사장으로 승진하고 김익희 상무와 조영희 상무가 전무로 김병호, 이문표, 박화용, 김덕태, 최석용, 민은호, 박상곤, 위영진 상무대우가 상무로 각각 승진했다.
신임임원으로는 이춘환 포스코 상무가 전무로, 이상엽, 김현동, 한철환, 오영석, 김완수, 김찬영, 임남재, 조남훈 이사보와 황병연 포스코 부장(열연부장)이 상무대우로 선임됐다.
<승진>
◇부사장
▲박동진 부사장
▲고영균 부사장
◇전무
▲김익희 전무
▲조영희 전무
◇상무
▲김병호 상무
▲이문표 상무
▲박화용 상무
▲김덕태 상무
▲최석용 상무
▲민은호 상무
▲박상곤 상무
▲위영진 상무
<신규임원>
◇전무
▲이춘환 전무
◇상무대우
▲이상엽 상무대우
▲김현동 상무대우
▲황병연 상무대우
▲한철환 상무대우
▲오영석 상무대우
▲김완수 상무대우
▲김찬영 상무대우
▲임남재 상무대우
▲조남훈 상무대우
- (알면 힘이 되는 법)임대차에서 차임이 연체된 경우
- [최광석] 최근 심각한 불경기의 여파로 부동산 임차인들의 차임연체가 속출하는 실정이다.
부동산임대차계약에서 차임이 연체된 경우의 법률효과에 대해 언급하고자 한다.
민법 제640조, 제641조는, 부동산 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하여, 임대차계약의 해지사유로 삼고 있다.
차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우라 함은, 차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하기만 하면 된다는 의미이다. 예를 들어, 1, 2월분의 차임을 계속 연체한 경우뿐만 아니라, 1월분 연체 후 2,3월분을 지급하였다가 4월분을 연체한 경우도 여기에 해당한다.
차임연체액이 2기에 달하게 되면, 임대인은 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 권리를 갖게 된다. 이 경우에는 상당한 기간을 정하여 최고할 필요가 없다는 점을 유의해야 한다(이 점에서 이행지체로 인한 계약해제를 위하여 상당한 기간을 최고해야하는 경우와 차이가 있다).
보통 일반인들은, 차임이 2기 이상 연체된 경우에도 계약을 해지하기 위해서는 한 번쯤은 임차인에게 내용증명으로 차임의 지급을 촉구하고서야 계약해지가 가능하다고 이해하고 있지만, 계약해지를 위해서 도의적인 차원은 별론으로 하고서라도 법률적으로는 최고가 불필요하다.
한편, 어떤 임대차계약서에는 ‘차임을 2회이상 연체하면 해지의 의사표시 없이도 임대차가 당연히 종료한다’는 이른바 실권약관을 두는 경우가 있다. 이 규정의 효력에 대해서는 논란이 있다.
이러한 실권약관이 대규모 건물의 사무실 또는 점포를 임대차하는 경우에 약관의 형태로 규정되어 있다면, 약관의규제에관한법률 제9조 제2호에서 정한 ‘법률의 규정에 의한 해제권, 해지권의 행사요건을 완화하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항’으로 판단되어 무효라는 견해가 다수설이다.
반면, 위와 같은 약관이 아니라 개별적인 임대차계약관계에서의 임대차계약서상에 이러한 조항이 기재되어 있다면, (임대인이 임대인으로서의 의무를 다하지 않는다는 등의) 특별한 사정이 없는 한 2회 이상 차임이 연체될 경우 별도의 해지의사표시 없이 계약이 해지될 수 있다는 조항은, 법률적으로 무효라고 단정하기는 어렵다고 판단된다(이 점에 관해서는 다툼이 있을 수 있다).
한편, 2기의 차임액에 달하도록 차임이 연체되어야만 임대차계약을 해지할 수 있다는 규정은 민법상 강행규정이므로(제652조), 1기의 차임만 연체되어도 계약을 해지할 수 있다는 것과 같이 임차인에게 불리한 약정은 무효이다.
그 밖에, 임대차보증금이 존재한다는 것을 이유로 월세지급을 거부할 수 있는지가 의문일 수 있으나, 월세연체를 담보할만한 임대차보증금이 충분하다고 하더라도, 임차인으로서는 월세지급을 거부할 수 있는 권리는 없다고 본다(판례, 다수설). 임대차보증금은 임대차목적물이 임대인에게 명도될 때까지 차임 및 기타 임차인의 의무를 담보하기 위해 교부되는 것이기 때문이다. 이는 임대차계약이 종료되었다고 하더라도 임대차목적물이 명도되지 않고 있는 경우에도 마찬가지이다. 즉, 임대차보증금이 있다는 것을 이유로 월세지급을 거부할 권리가 없다.
차임이 연체될 경우 임대차보호법에서 정하는 임차인 보호규정이 적용되지 못하는 사유로 작용할 수도 있다. 주택임대차보호법 제6조는 제1항에서, ‘임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고, 제2항에서는 ‘제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다’고 하여, 묵시적 갱신조항을 두고 있어 임차인이 희망하기에 따라 2년간의 기간을 종전과 동일한 조건으로 임대차할 수 있는 권리를 부여하고 있다.
그러나, 제6조 제3항에서는 묵시적 갱신이 될 수 없는 사유로, ‘2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우’의 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다고 하여, 묵시적 갱신의 예외사유로 정하고 있다.
이러한 취지는 상가건물임대차보호법(이하, 상가보호법이라고 한다)에도 마찬가지이다. 즉, 상가보호법 제10조는, 일정한 환산보증금 이하의 임대차계약의 임차인에 대하여 최장 5년간의 기간동안 임대차기간의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여하면서, 그 예외사유 중의 하나로 ‘임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 규정하고 있다(제10조 제1호). 차임연체액이 다른 법에서 정한 2기가 아니라 3기인 점에서 다소 차이가 있지만, 임차인의 의무 중에서 가장 중요한 차임이 연체될 경우 임차인의 권리행사에 제한을 가하고자하는 점에서 같은 맥락이라고 할 수 있다.
이 때 주의할 점은, 갱신요구권행사를 제한받는 사유는, 갱신요구권행사 당시에 차임연체가 3기에 달하는 “현재”의 사실이 아니라, 갱신요구권 행사 당시는 물론, 행사 이전에 그러한 사실이 있었다는 “과거”의 사실이라고 해석될 소지가 있다.
다시 말하면, 차임을 2기 이상 연체한 사실이 있다고 하더라도 임대인이 이를 이유로 계약을 해지하기 이전에 차임을 납부하여 그러한 사유가 소멸하면, 2기 이상의 차임연체사실이 있었다는 사유만으로는 계약을 해지할 수 없음에 반해, 상가보호법상으로는 갱신요구권 이전에 3기의 차임액에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에, 갱신요구권을 행사할 당시에는 비록 차임을 납부하여 차임연체가 3기에 달하지 않는다고 하더라도, 과거의 3기 이상 차임연체사실을 이유로 갱신요구가 불가능해질 수 있는 소지가 있음을 유의해야 한다(해석상 다툼이 있을 수는 있으나, “--차임을 연체한 사실이 있는 경우”로 규정하여, 민법이나 주택임대차보호법에서의 규정과 차이가 있으므로, 이와 같은 해석이 타당하다고 생각된다).
그 밖에, 차임연체와 같은 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우에, 민법 643조, 민법 646조에서 정한 부속물매수청구권도 행사할 수 없다는 것이 판례다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카 7245호, 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다54249호).
이상과 같이 차임연체는 임차인에게 여러 가지 불이익이 많다는 점에서 임차인 스스로의 권리보호를 위해서라도 차임연체문제는 각별한 주의를 기울여야 할 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)건물명도 제소전 화해조서의 문제점
- [최광석] 건물명도를 손쉽게 하는 차원에서 임대차계약과 동시에 제소전 화해조서를 많이 작성하고 있다. 건물명도를 위한 제소전화해조서는 명도판결을 받아둔 것과 기본적으로는 동일한 효력이 있다는 점에서, 제소전 화해조서를 작성해 둔 임대인으로서는 임대차기간이 종료하면 조만간 틀림없이 임대차 목적물을 명도받을 수 있을 것으로 확신하는 경향이 있다.
그러나, 임대차 목적물이 타인에게 무단전대되거나 무단양도된 경우에는 이러한 임대인의 예상이 전혀 빗나갈 수도 있다는 사실을 유의해야 한다. 해당 임대차목적물을 임차인이 계속 점유하고 있으면 제소전 화해조서에 기해 명도집행이 당연히 가능하지만, 임차인이 다른 사람에게 이를 무단전대하는 등으로 점유주체가 변경되면 제소전화해조서에 기한 집행이 법적으로 곤란할 수 있는 소지가 있는 것이다.
판결(제소전 화해조서, 두가지는 효력면에서 대동소이하기 때문에 용어를 적절히 혼용하기로 한다)의 효력(기판력, 집행력)은 기본적으로 재판의 당사자간에게만 미치는 것이 원칙이지만, 예외적으로 변론(재판심리)이 종결된 이후에 소송목적물을 승계한 사람에 대해서는 판결의 효력이 승계될 수 있다. 따라서, 제소전 화해절차의 재판종결일 이후에 임대차목적물을 승계받은 사람 역시 제소전화해조서의 효력을 받게 될 수 있는데, 문제는 승계인에 대하여 제소전 화해조서(판결)의 효력이 미치는 경우가 현행 판례상 제한되어 있다는 것이다.
법률적인 용어로 정리하자면, 제소전화해조서의 효력이 승계인에게 미치는 것은 제소전 화해조서의 청구(신청)원인이 대세적 효력이 있는 물권적 청구권일 경우에 국한되고, 대인적인 효력에 불과한 채권적 청구권일 경우에는 제소전화해의 효력이 승계인에게 미치지 않는다는 것이 현재의 대법원판례이다(대법원 1991. 1. 15.선고 90다9964호).
예를 들어 피고의 불법점유로 인하여 원고가 소유권에 기한 방해배제청구권(물권적 청구권)에 기한 명도청구를 하고 이러한 재판 끝에 판결이 선고되었다면, 그 이후 변론종결일 이후의 점유자는 판결의 효력을 그대로 받게 되지만, 반면 임대차계약기간이 종료되어 임대차계약기간만료에 따른 청구(채권적 청구권)를 해서 판결을 받은 것에 불과하다면, 변론종결 이후의 무단점유자에 대하여 기존의 판결의 효력을 미치게 할 수 없는 결과가 된다. 이 점에 대해서는, 채권적 청구권과 물권적 청구권을 불문하고 판결의 효력을 승계인에게 미치게 해야 한다는 학설이 있지만, 대법원은 이를 명백히 구분하고 있다.
그런데 문제는, 현재 임차인의 부당점유를 막고자 신청되고 있는 제소전화해신청의 거의 대부분은 이러한 문제점을 인식하지 못하고서, 임대차계약기간만료 내지 차임연체 등 채권적 청구권에 기해서만 청구되고 있을 뿐이어서, 현행 판례에 따르면 임차인이 다른 사람에게 무단으로 전대하더라도 제소전화해조서에 기한 효력을 전차인에게 미치게 할 수 없게 되는 결과가 될 수 있다.
따라서, 건물명도를 위해 제소전화해신청을 하는 것이라면, 명도신청(청구)을 임대차기간만기나 월세미납과 같은 채권적인 청구권에만 의존하지 말고, 소유권에 기한 방해배제청구권에도 근거하고 있다는 점을 신청서상에 적극적으로 반영하게 하는 것이 향후 무단점유자에 대한 집행을 위해서 반드시 필요한 것이다.
더불어서, 무단점유자가 발생하기 이전에 적절한 시점에서 현 임차인을 상대로 점유이전금지가처분을 받아두는 것도 하나의 방법일 수 있다. 점유이전금지가처분이 집행된 이후에는 비록 점유자가 변경되더라도 가처분의 효력에 따라 점유변경이 가처분권자에 대해서는 무효가 되기 때문에 무단점유자에 대해서도 판결의 효력이 미칠 수 있기 때문이다(가처분이후의 점유변경은 형사상 공무상표시무효죄로 처벌될 수 있는 소지도 있다).
제소전화해조서는 법원 앞에서 한 엄정한 약속이면서 판결과 대동소이한 효력이 있음에도 불구하고, 현행 판례에 의하면 무단 전대차행위에 대해서는 자칫 무용지물이 될 소지가 있으므로, 주의가 요망된다고 할 것이다.