뉴스 검색결과 478건
- (8·31대책)양도세 중과되는 토지는 어디까지
- [이데일리 이정훈기자] 정부가 내놓은 8·31 부동산 종합대책에서는 주택 못지 않게 강력한 토지에 대한 투기 억제책을 내놓고 있어 양도소득세가 중과되는 토지는 어느 범위까지인지도 궁금한 부분이다. 공식적으로 정부는 60%에 이르는 양도소득세 중과대상 토지의 구체적인 범위를 정하지 못하고 있다. 큰 원칙만 가지고 있고 그에 따라 관계부처와 협의를 거쳐 시행령 개정에서 결정하겠다는 입장이다. 그렇다면 정부가 가지고 있는 중과의 큰 원칙은 무엇일까? 우선 개인에 대해서는 비사업용 나대지와 잡종지에 대해서는 중과하겠다는 방침이다. 지방세법상 재산세 종합합산과세 대상 토지는 이에 포함된다. 예를 들어 건축물이 없는 일반적 의미의 나대지와 공장 건축물 부속토지 기준면적 초과분, 일반 건축물 부속토지 기준면적 초과분 등이 대상이다.공장건축물 부속토지의 경우 군읍면 지역 및 시지역중 산업단지, 공업지역의 공장용지 기준면적은 건축물 연면적의 5~33배, 특별시와 광역시 지역 및 시지역 기준면적은 `건축물 바닥면적 X 용도지역배율(3~7배)`로 정한다. 용도지역배율은 도시지역에서 전용주거지역은 5배, 준주거지역과 상어지역은 3배, 일반주거지역과 공업지역은 4배, 녹지지역은 7배, 미계획지역은 4배, 도시지역외 용도지역은 7배 등이다. 또 부재지주 소유 농지와 목장용지, 임야도 중과세 대상이다. 농지는 재촌, 자경하는 농지만 중과대상에서 제외한다. 다만 농지법에서도 소유가 인정되는 상속 및 이농, 주말농장 등의 농지는 재촌 및 자경요건을 배제해주기로 했다. 목장용지는 소유자가 축산업을 영위하는 목장용지로서 기준면적 범위 내의 토지는 중과에서 배제하고 임야는 소유자가 재촌하거나 영림계획 인가를 받아 시업중인 임야를 제외한 임야를 중과한다. 법인에 대해서는 비과세용 나대지와 잡종지의 경우 개인과 같은 기준을 적용하고, 부재지주 소유 농지와 목장용지, 임야는 각각 농업, 축산업, 임업을 주업으로 하는 법인의 소유농지만 중과에서 배제한다는 방침이다. `재촌하면서 자경하는 농지`란 농지가 소재한 시군구 또는 이와 연접한 시군구에 거주하면서 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의해 경작하는 것을 말한다. 다만, 과거에는 재촌하면서 자경했지만 이농한 자가 소유한 토지에 대해서는 이농일로부터 일정기간(예를 들어 5년) 이내에 양도하는 경우에만 중과대상에서 제외시켜 주기로 했다. 이밖에 외지인이 보유하고 있는 등의 다른 농지는 내년부터 양도세가 실거래가로 과세되고 2007년부터 양도세 중과대상이 될 예정이다.
- 현대 서산간척지, 농장에서 도시로
- [이데일리 이진철기자] 현대건설(000720) 창업주인 고(故) 정주영 명예회장이 개발한 충남 서산간척지가 매립허가를 받은지 27년만에 관광·레저형 기업도시로 새롭게 변모한다.서산간척지는 박정희 정권 시설인 지난 1978년 11월 현대건설이 정부로부터 매립공사 허가를 받아 국내 민간기업으로 최초로 간척공사를 시작한 곳이다.◇70년대 국토확장·해외건설 유휴인력 활용 위해 간척사업 추진서산간척지 매립사업이 허가가 난 1978년과 기업도시안이 통과된 2005년은 해외건설과 국내 부동산 시장분위기의 유사점을 찾을 수 있다.현대건설이 서산간척지 매립허가를 받은 해인 1978년 여름은 정부의 부동산투기종합대책이 발표되고 토지개발공사 및 국토개발연구원 설립 등 토지에 관한 연구와 대책이 분주했던 시기다. 2005년도 27년 전과 마찬가지로 정부가 부동산 투기억제를 위해 부동산종합대책 발표를 예정하고 있으며, 정부는 국토의 균형발전 차원에서 기업도시 사업을 추진중이다.서산간척지 사업 배경에는 70년말로 접어들면서 오일달러 획득의 1등 공신이었던 해외건설은 수주가 줄어들면서 우리 근로자들의 일거리 대책이 필요했고, 수많은 장비들의 처리문제도 심각하다는 것이 작용했다. 이에 정부가 해외 건설 장비를 국토확장 사업에 투입해 유휴 노동력을 흡수한다는 취지로 간척사업이 추진된 것이다.다만, 2005년에는 국내 건설업체의 해외공사 수주액이 올 상반기 63억달러를 넘어서는 등 제2의 중흥기를 맞고 있다.◇82년 방조제 공사착수, 10년간 시험영농후 95년 농지준공 인가 서산간척지 매립사업은 1978년 정부허가를 받았지만 정변을 겪으면서 1982년 4월에야 B지구 방조제 연결공사에 착수할 수 있었다.현대건설은 서산군 부석면 창리와 남면 당암리를 잇는 바다에 길이 1.2km, 폭 25m의 방조제를 쌓는 B지구 방조제 공사를 실시, 6개월만인 1982년 10월 매립면적 1900만평의 공사를 완공했다. 이어 1983년 7월 서산군 부석면 창리와 홍성군 서부면 궁리를 잇는 A지구 공사에 착수했다.서산간척지는 고 정주영 명예회장의 일명 `유조선 공법`으로도 유명하다. 대형 폐유조선으로 물길을 막고 방조제 공사를 시행해 공기는 36개월을 단축시키고 경비는 280억원 절감이라는 기록을 세우며 1984년 A지구 물막이 공사를 성공시켰다.이후 현대건설은 염분 제거작업과 경지정리 등을 시행해 1985년 시험영농에 들어간 이후 10년만인 95년 농림수산부로부터 정식 농지 준공인가를 받았다.서산간척지는 1998년 `소떼 방북`이라는 이름으로 다시한번 세상의 주목을 받는다.1993년 196마리의 한우를 구입, 서산목장을 세운 고 정 명예회장은 98년 6월 1001마리의 소떼를 이끌고 판문점을 지나 평양으로 올라가, 북측에 한우를 선물하는 역사적인 드라마를 연출했다. 이후 서산농장의 한우는 2000년 500마리, 2003년 108마리가 전해지면서 반세기 동안 단절됐던 남북한간 교류에 가교역할을 했다.◇현대건설, 서산간척지 2010년까지 `웰빙레저특구` 개발추진서산간척지는 2000년대 들어 유동성 위기를 겪은 현대건설을 다시 살려내는데 원동력이 되기도 한다.현대건설은 2000년말 유동성 위기로 서산간척지 3080만평을 담보로 한국토지공사로부터 3450억원을 차입했다. 또 2001년부터 2003년까지 975만평은 일반인에게, 1080만평은 피해농어민에서 매각하는 역경을 겪었다.이 과정에서 토지공사는 현대건설 차입금을 회수하기 위해 서산간척지 628만평에 경매를 추진하는가 하면 서산간척지 농지를 분양받은 농민들은 영농조합을 결성, 도시민들에게 300평씩 주말농장용으로 매각을 진행하기도 했다.이후 현대건설은 수주활성화에 따른 경영안정화로 2004년 3월 토지공사 차입금을 전액 상환했다. 또 매각했던 토지에 대한 매각대금도 꾸준히 회수, 올 8월 현재 일반인에게 매각한 토지대금 99.9%, 피해농어민 보상용 토지대금 40%를 회수했고, 현재 AB지구를 합쳐 1020만평의 간척농지를 보유하게 됐다.서산간척지 차입금 문제를 해결한 현대건설은 서산개발 계획을 세우게 된다. 이 일환으로 올 2월24일 서산시와 함께 `서산 웰빙레저특구 개발`에 합의, 서산B지구 176만평 개발을 추진에 들어갔고, 이번에 기업도시 시범지구로 선정됨에 따라 서산B지구 473만평의 개발이 가능해졌다.현대건설은 오는 2010년 서산간척지 1020만평 가운데 650만평은 생태스포츠공원, 테마파크, 아카데미 웰빙타운 등 새로운 시대에 맞는 미래도시로 변모시킨다는 계획이다.◇서산간척지 역사-1978.11 서산간척지 매립공사 정부허가-1982.10 서산간척지 B지구 방조제 공사완료-1984.02 서산간척지 A지구 방조제 공사완료-1985. 시험영농 시작-1995.08 농림부 농지준공 인가 및 벼 10만가마 수확-1998.06 소떼방북(1001마리)-2001.11 토지공사서 3450억원 차입, 서산간척지 일반매각(975만평)-2004.08 토지공사에 차입금 전액상환-2005.02 서산웰빙레저특구개발 합의-2005.06 태안 관광·레저형 기업도시 신청-2005.08 태안 관광·레저형 기업도시 통과
- 거래소, 사흘째 상승..강보합(마감)
- [edaily 김춘동기자] 종합주가지수가 뚜렷한 상승모멘텀을 찾지 못한 채 강보합으로 마감했다.
4일 거래소 시장의 종합주가지수는 외국인의 순매도가 잦아들며 사흘째 강세를 지속, 전일보다 0.60포인트, 0.06% 오른 982.50으로 마감했다.
종합주가지수는 지난 주말 미국 증시의 급락 소식으로 약세로 장을 출발했다. 국제유가 급등과 미국의 인플레이션 우려가 재차 부각된 점도 투자심리를 위축시켰다. 현·선물간 베이시스가 축소됨에 따라 프로그램 매물이 출회되면서 지수를 끌어내렸고, 비차익 매매가 14일만에 순매도로 돌아선 점도 부담으로 작용했다.
이날 외국인은 장초반 사흘 만에 순매도로 출발한 후 방향성을 찾지 못하고 매도와 매수를 오가다 결국 소폭 순매수로 마감했다.
외국인은 20일간의 순매도 행진 이후 소폭이긴 하지만 사흘째 순매수를 이어갔다. 이날 외국인은 모두 100억원을 순매수했다. 개인도 46억원의 매수우위를 기록했다. 반면 기관은 프로그램을 중심으로 매물을 쏟아내며 246억원을 순매도했다.
프로그램 매매는 차익부문에서 195억원, 비차익에서 280억원을 각각 순매도해 전체적으로 476억원의 매도우위를 기록했다. 비차익 부문의 경우 지난달 15일 이후 14일만에 순매도로 전환했다.
이날 거래량은 4억5205만주, 거래대금은 1조9775억원을 기록하며 부진을 이어갔다.
업종별로는 등락이 엇갈렸다. 외국인의 매수가 다시 시작된 전기·전자업종이 0.43% 오른 것을 비롯해 전기가스업(+1.77%), 건설업(+1.01%), 은행(+0.30%) 등이 상승했다. 반면 비금속광물이 3.77% 급락했고, 철강·금속(-0.15%), 유통업(-1.21%), 증권(-1.74%), 보험업(-1.94%) 등도 하락했다.
시가총액 상위종목의 경우 대형IT 종목 중 실적호전이 기대되는 삼성전자(005930)가 1%가량 상승했고, LG전자도 소폭 올랐다. 한국전력과 국민은행도 상승세를 탓다. S-Oil과 SK는 국제유가 급등을 재료로 동반 상승했으며, 하이닉스도 워크아웃 조기졸업 기대로 올랐다.
하지만 전일 급등했던 LG필립스LCD는 하락세로 돌아섰으며, SK텔레콤과 현대차, 우리금융, 신세계 등은 약세를 면치 못했다.
계열사인 대상농장을 흡수합병키로 한 대상사료가 급등세를 이어갔으며, 현대백화점H&S도 `매력적인 자산주` 평가로 10%이상 올랐다. 반면 진로 인수에 성큼 다가선 하이트맥주는 막대한 인수비용과 공정거래위원회의 독과점 판정 등 인수 불확실성이 불거지며 9% 가까이 급락했다.
이날 주가가 오른 종목은 상한가 11개를 포함해 351개였으며, 내린 종목은 하한가 7개 등 387개였다. 67개 종목은 보합이었다.
- 농어촌 생활수준 확 바뀐다
- [edaily 김상욱기자] 정부가 이번에 내놓은 `농림어업인 삶의 질 향상 기본계획`은 농어민들의 복지와 교육수준을 향상시키는 것에 초점을 맞추고 있다. 한마디로 `보다 살기 좋은 농어촌`을 만들기 위해 필요한 정책의 종합이다.
과거 우루과이라운드협상이후 이뤄진 정부의 지원대책들이 주로 농촌의 경쟁력 강화를 위한 생산시설 등 인프라 확충에 초점이 맞춰져 있었다는 것과는 확연히 대치된다.
정부는 이번 기본계획에서 크게 ▲복지기반 확충 ▲교육여건 개선 ▲지역개발 촉진 ▲복합산업활성화 등 4대 과제를 중점적으로 육성해 나가겠다는 방침이다.
이를 위해 오는 2009년까지 국비 11조5527억원을 포함 총 20조2731억원이 투입된다.
◇내년 건강보험료 절반 지원..육아·고령화 대책 추진
우선 농림어업인들에 대한 건강보험료 및 연금보험료 지원이 확대된다. 건강보험료의 경우 지난해 30%에서 내년 50%까지, 연금보험료는 지난해 최대 15만2000원에서 오는 2009년 39만4000원으로 늘어나게 된다.
영·유아 및 여성복지 지원도 크게 강화된다. 보육시설이 없는 491개 읍·면 지역에 연간 100개소씩 국공립 보육시설을 우선 설치할 계획이며 내년부터 2ha 미만 농어가를 대상으로 영유아 양육비 지원을 늘린다. 단계적으로는 전농가로 확대한다는 계획이다.
농촌 고령화에 대한 대책들도 마련된다. 2009년까지 총 202개소의 농산어촌 재가노인복지센터가 설치되며 약 800여개의 건강 장수마을도 육성하게 된다. 주거와 의료, 여가시설이 복합된 노인복지단치를 설치하고 전원형 은퇴농장를 마련, 도시은퇴 노령자를 유도할 계획이다.
보건과 인프라도 확충된다. 낙후된 보건소와 보건지소 등 1125개를 전면보강하고 농산어촌 소재 27개 지방공사 의료원 시설과 장비 및 응급인프라 등도 보강, 농산어촌 지역의 거점병원으로 육성하게 된다.
건강관리실도 지난해말 현재 884개에서 오는 2009년 1436개로 확대할 계획이며 현재 27개에 불과한 여성농업인센터도 군당 1개씩 설치된다. 출산에 한정된 농가도우미 제도를 사고나 질병, 교육 등의 경우에도 지원가능토록 할 방침이다.
◇농어촌 대학특별전형 4%로 확대..학비 지원도 강화
농산어촌 학생들에 대한 교육여건을 개선하기 위한 방안도 마련됐다. 우선 내년부터 현재 3%인 대학특별전형을 4%로 확대하게 된다. 현재 1만1000명 수준인 특별전형 대상이 1만5000명 수준까지 늘어난다는 설명이다.
현재 7개가 시범실시되고 있는 농어촌 지역 우수고교도 중장기적으로 88개까지 집중 육성되며 2~3개의 작은 학교를 하나의 학교군으로 조성하거나 초·중·고 통합학교 운영이 이뤄진다. 이와함께 458명의 원어민 영어보조교사도 배치되며 문화나 예술관련 강사풀제 활용을 통한 특기 적성교육도 강화된다.
이들 지역 학생들의 학비부담을 줄여주기 위해 1.5ha미만 농가로 제한하던 농림어업인 고교생자녀 학자금 지원을 올해부터 모든 농림어업인 자녀로 확대하며 농산어촌 출신 대학생에 대해 학자금 전액을 무이자로 융자해준다.
현재 초등학교에만 지원되는 급식비 일부 지원도 중·고등학교까지 단계적으로 확대해나갈 계획이다. 이와함께 취약한 교통개선을 위해 1000대의 통학버스 구입이 지원된다.
또 교육감이 추천하는 교대 신·편입학생 2800명에게는 장학금을 지원하고 순회·복식수업 수당 신설, 사택확충, 해외연수기회 부여 등을 통해 농산어촌학교 교직원에 대한 근무여건도 개선하게 된다.
◇생활환경, 중소도시 수준으로 개선
각 농촌의 특성을 고려한 지역개발도 추진된다. 마을이장과 주민, 공무원 등을 대상으로 맞춤형 교육을 실시하고 전문가 등 외부지원인력의 저변확대를 위해 전문가인재뱅크 구축도 이뤄진다.
생활환경도 중소도시 수준으로 개선하기 위해 주택 신·개축 융자금 지원한도를 2000만원에서 3000만원으로 상향조정하고 지원금리도 5%에서 3.0%까지 단계적으로 인하할 계획이다.
이와함께 면지역 상수도 보급률을 현재 33%에서 2009년 65%까지 확대하고 폐기물 처리시설도 지난해 109개소에서 2009년 140개소로 늘리게 된다.
현재 71개인 농산어촌 공공도서관도 2009년까지 41개를 추가건립하게 되며 폐교를 생활친화적 문화공간이나 테마과학관으로 조성하기 위해 개소당 1억~2억원의 예산이 지원된다.
체육문화센터나 생활체육시설, 산림박물관 등의 공간도 조성된다.
그밖에 경관이 수려한 지역의 메밀이나 유채 등 경관작물을 대상으로 경관보전직불제를 3년간 시범실시한 후 다랭이논, 전통가옥 등으로 대상을 확대해 나갈 계획이다.
◇복합산업 활성화..`무형자원도 소득으로`
각 지역들이 보유하고 있는 유형·무형의 자원들을 소득으로 연결시킬 수 있는 기반도 마련된다. 우선 향토산업 진흥을 위해 경쟁력있는 향토자원을 발굴, 데이터베이스화하고 발굴된 향토자원의 상품개발과 지적재산권 등록 등 권리화를 위한 기반이 구축된다.
또 우수한 향토상품에 대해서는 지리적표시제, 지역공동브랜드 개발지원 등을 통해 다른 상품과의 차별화를 유도하고 향토자원의 상품화, 경관의 자원화가 가능한 지역에 대해서는 향토자원·경관특구로 지정해 나갈 방침이다.
이와함께 체제형 주말농원, 은퇴농장, 맞춤형 주거단지 등 다양한 형태의 전원마을을 조성하고 농산어촌주택 구입 및 리모델링을 위한 금융상품 개발, 경관주택 설계도 개발을 통한 `도시민 농산어촌주택 갖기`도 활성화할 계획이다.
- (법원경매천하평정)법원경매 특징-(2)단점
- [우형달] 법원경매 특징 - (2) 단점
이번에는 법원경매로 부동산에 투자하려 할 때 겪게 되는 어려움에 대해서 살펴보기로 하자.
1) 공부를 많이 해야 한다
일반 매매라면 중개업자등의 도움을 받아 자신이 권리분석을 할줄 모른다고 해도 얼마간의 복비를 지불하면 거래에서 발생할 사고를 줄일 수 있고 또 나중에 사고가 발생하면 일정한 범위 내에서는 보상 등을 받을 수 있지만 법원경매의 경우 처음부터 끝까지 오직 자신의 힘으로 모든 문제를 해결해야 한다는 점이 무엇보다 큰 부담인 것은 분명하다.
경우에 따라서는 경매컨설팅업체를 이용할 수도 있지만 크게 기대하지 않는 것이 현명하고, 좋은 물건을 낙찰 받고 싶다면 공부하여 직접 선정하는 수밖에 없다.
2) 수고를 훨씬 많이 해야 한다.
1건 응찰하려면 최소한 5건은 현장 확인을 해야 응찰할만한 물건 하나를 만날 수 있을 것이고, 보통은 10여건 조사하고 한건 응찰해도 양호한 편이라고 할 수 있다. 그리고 다섯 번 정도 응찰해서 1건 낙찰 받으면 잘했다고 할 수 있다. 그러나 요즘처럼 부동산 매매시장의 분위기를 반영해서 법원경매시장으로 물건이 늘어나고 응찰자수는 줄어들어 낙찰가격이 낮아지는 전반적인 상황에서는 수익률을 오히려 올라갈 수 있음은 장점이라고 할 수 있다.
정리해보면 한건 낙찰 받으려면 최소한 50여건의 물건조사가 필요하다는 계산이 나온다. 한건 조사할 때 보통 비용을 5만원정도로만 계산해도(물론 기회비용까지 포함해서) 계산해보면 250-300만원 정도는 낙찰원가에 계산해야 한다.
3) 초보가 수익(율) 높은 물건을 낙찰받기가 쉽지 않다
현재 법원경매의 붐이 일어나고 있다. 아마도 외환위기이후의 부동산시장의 학습효과 때문으로 판단되는데, 법원경매시장은 뛰어들면 회자되고 있는 것처럼 높은 수익을 올릴 수 있는 것으로 생각하는 분들이 많다.
특히 이제 막 경매를 공부하시는 초보투자들에게서 쉽게 볼수 있는 현상인데 결론부터 말씀드리면 천만의 말씀이다. 무슨 말인가 하면 이제는 법원경매 역시 상당히 대중화(물론 아직도 모르는 분들이 많기는 하지만)되어 물건선정등 기본적인 조건은 공평해졌지만 우수물건을 선정하는 데는 차이가 분명하게 난다.
높은 수익은 초보들이 보기에는 하자가 있어 도전해 볼 엄두가 나지 않는 물건에서 높은 수익이 나는 것이 일반적인데, 초창기에는 이런 물건을 내 것으로 하기에는 많은 어려움이 있는 것이 현실이다.
4) 명도가 쉽지 않다
법원경매의 가장 큰 난관이 무권리 자들이 염치없이 달려들 때 겪게 되는 “명도”과정에서의 어려움은 일반투자자들이 혼자 넘기에는 어려운 것은 분명하다. 또한 근본적으로 명도가 안 되는 물건도 있다. 일반 투자자 수준에서 수익률이 좋아 보이고 돈이 될만한 물건이라고 해서 아무 물건이나 응찰해서 내 것으로 할 수 있다고 생각하는 점에 대해 잠깐 이야기 하고 싶다.
경매로 살수 있는 물건에는 기본적으로 부동산이라고 하면 낙찰받지 못할 물건이 없는 것은 사실이다. 하지만 이것은 어디까지나 교과서에 나와 있는 말씀이고, 현실적으로는 초보자들은 절대 응찰해서는 안 되는 물건들이 상당히 있다. 이런 물건들은 경매물건 그 자체에 하자가 있어서가 아니라 잘못 발을 담갔다가는 상식 밖의 일로 고통을 당하게 되고 잔금까지 다 치르고 등기부상 소유권이전 작업까지 모두 마치고도 주인행세를 전혀 할 수 없을 뿐만 아니라, 심한 경우에는 온갖 공갈, 협박을 당하는 등 상상도 할 수 없는 꼴을 당할 수도 있기 때문이다.
법치 국가인 대한민국에서 백주 대명천치에 어떻게 그런 일을 당할 수 있냐고 의아해 할 수도 있겠지만, 그럴 가능성이 있는 물건들 중 대표적인 것이 유흥시설이 세 들어 있는 근린상가나, 여관, 단란주점, 주유소, 시골 농가 등이다. 경매당한 근린시설 등에 세 들어 있은 종교시설(소형 개척교회, 절집, 수련원, 종교단체 사무실, 점집, 어린이집, 체육 도장 등)도 초보자가 명도 대책 없이 수익률만 쳐다보고 낙찰 받았다가는 험한 꼴 당하기 십상이다.
왜냐면 이런 물건으로 기본적으로 집행관에 의한 강제 집행이 원초적으로 불가능하기 때문이다. 마지막 방법으로 선택한 집행관조차도 집행을 거부한다면 그땐 어떻게 한단 말인가?
집행관들이 가장 꺼리는 명도현장 물건의 0 순위가 다름 아닌 이런 부동산들이다. 시간 걸리고 돈 들여 인도, 명도소송 등을 다해서 강제로 끌어낼 준비를 완료했는데 결정적인 순간에 집행관이 물리적 충돌 등을 우려해 집행을 거부하고, 합의하라고 종용하고 현장에서 철수해버리면 죽도 밥도 안 된다.
그 다음부터는 주객이 전도되어 아무 권리가 없어 나가줘야 할 세입자가 오히려 큰 소리 쳐대는 기가 막히는 꼴을 당하게 된다. 이런 경우에는 돈도 돈이지만 마음고생이 이만저만이 아니다.
5) 농촌 경매물건은 위험하다.
부동산 거래사고가 가장 빈번하게 발생하는 것이 토지이고, 부동산 투자 종목에서 변수가 가장 많은 것이 땅 투자이고 시골의 농토 등은 정확한 형상이나 위치 경계나 가격 파악이 어렵기도 하고, 경매를 통한 땅투자는 변수가 더욱 많다.
가끔 다른 전문가들의 글을 보면 법원경매를 통해 시골의 땅이나 농가주택을 낙찰받아 주말농장이나 노후용등으로 활용하라는 글을 보면 아찔하지 않을 수 없다.
시골주택은 매매를 통해서 구입해도 마을 주민들의 텃세를 극복하려면 여간 어려운 것이 현실인데, 하물며 법원경매로 내 마을 내 이웃의 주택이나 농토를 구입한 사람이 환영받지 못하는 것은 자명하다. 왕따 0순위다. 내려가 살아도 스트레스이고 만약 낙찰받은 주택을 비워두기(주말용이어서)라도 한다면 온전히 관리하기 어렵다.
평생 땅을 일구며 살아온 촌부의 눈에 자가용 끌고 주말에만 왔다가 쉬었다 가는 도회지 사람이 이뻐보이지 않는 것은 당연하다. 누구도 도와주지 않으며 농기계 한번 빌려주지 않는 것이 현실이다. 땅을 구입(낙찰)하여 농사짓는다 해도 별반 다르지 않다. 난감하기 이를 데 없다.
6) 원하는 지역의 물건을 만나기가 쉽지 않다.
경매로 투자할 때 가장 큰 불편함이다. 자신이 투자하고자 하는 지역이나 가격대가 딱 맞아떨어지는 경우가 많지 않다는 점이다. 뉴타운 지역의 빌라나 연립 등의 경우는 웬만하면 동네 부동산 중개업소에서 1차 정리를 해버리기 때문에 매물이 적기도 하지만 경쟁률 또한 치열하기도 하다.
7) 일정이 불투명하다. 변수가 많다.
매각기일 직전에 취하, 변경, 연기되는 사례가 많다. 마음에 드는 물건이어서 각종 분석을 다하여 입찰하러 법원에 갔는데 취하 등으로 진행하지 않는 경우가 자주 있으며 매각이후 잔금납부시까지도 합의, 변제 등으로 경매취하, 취소되는 경우가 많다.
채무액이 시세에 비해서 훨씬 많지 않는 경우에는 도중에 경매가 취하되는 경우도 자주 발생한다. 잔금을 지급하기 전까지는 내 부동산이 아니다.
8) 소유권을 빼앗길 수도 있다.
매매와 법원경매의 가장 큰 차이가 바로 이점이다. 매매로 소유권을 취득했다가 잘못되는 경우에는 법적 절차를 통해서 얼마든지 구제받을 수 있지만, 권리분석을 잘못해서 잔금납부로 취득한 소유권을 그 부동산에 말소권리보다 선순위로 처분금지가처분이나 소유권이전청구권가등기등의 권리를 가지고 있던 권리자가 소유권이전후에 권리행사를 하게 되면 소유권을 빼앗기는 경우가 발생할 수도 있다.
즉 권리분석을 잘못하면 불측의 피해를 입지만, 권리분석자체는 그다지 어렵지 않아 욕심 부리지 않고 등기부상의 기본적인 학습만 제대로 하면 된다.
- (법원경매천하평정)법원경매시 기본적인 체크사항
- [우형달] 법원경매시 기본적인 체크사항
① 채무금액이 적으면 도중에 취하되기 쉽다!
부동산 경매사건에서 부동산 가격대비 채무금액이 적으면 경매진행 도중 경매가 취하되는 사례가 의외로 많다. 재개발 재건축지역 물건중 감정평가액이 시세를 반영하지 못하는 경우도 취하될 가능성이 높다. 마음에 드는 물건을 많은 비용과 시간을 들여 조사하고 분석한 것이 도중에 취하되면 힘이 쭉 빠진다. 더욱이 낙찰 받은 다음에 취하신청이 들어오면 낙찰자는 별다른 도리 없이 취하신청에 응해야 한다. 공들여 낙찰 받은 것이 한 순간에 물거품이 된다.
② 대위변제 가능성을 염두에 두자!
제1순위 저당권 설정금액이 부동산 가격에 비해 현저히 낮을 때는 이해관계인에 의한 대위변제 가능성을 염두에 두고 권리분석을 해야 한다. 대위변제라 함은 이해관계인이 채무자를 대신하여 채무를 변제한 다음 그 채무만큼을 채권으로 가지는 것을 말한다. 병아리 투자자들이 빠지기 쉬운 함정으로 현재 상황만 보고 권리분석을 하면 안된다. 제1순위 채권액이 적고 바로 다음 순서로 고액의 임차인이 있는 경우 자주 발생한다. 임차인은 등기부상의 얼마 안되는 제1순위 채권을 변제해버리고는 자신이 선순위가 되어 전세보증금을 모두 지키는 경우이다. 낙찰로 인해 손해보는 사람들의 입장도 고려하면서 권리분석을 해야 한다.
③ 감정평가금액을 맹신하지 마라!
경매목적의 감정가격은 대체로 시세의 90%선에서 결정된다고 알려져 있지만 사실은 이보다 높은 경우도 꽤 있고, 반대로 시세보다 훨씬 낮게 감정되는 경우도 있어 응찰하고자 하는 물건은 반드시 사전에 직접 현지 부동산업소를 2～3곳 이상 방문하여 현재 시세와 비교하여 얼마나 차이가 나는지, 향후 전망은 어떠한지 반드시 직접 확인해야 한다. 저당 목적의 감정이라면 보수적으로 감정하지만 감정 목적이 경매인 경우는 감정가격이 시세거나 그 이상인 경우가 일반적이다.
④ 법정지상권등 하자 있는 물건은 우선은 피하라!
부동산 경매에 익숙하지 않은 병아리 단계에서는 가급적 입찰하지 않는 것을 권한다. 토(대)지 경매물건에서 자주 볼 수 있는데, 경매목적 부동산중에 건물과 토지 소유자가 다르거나 토지만 입찰에 부쳐지는 경우로, 낙찰자는 건물에 대한 사용권이 없고 지료청구권만 있다. 해당 부동산 소재지 관청에 문의하여 건축물관리대장과 토지대장을 비교해 소유자가 일치하는지 등도 따져봐야 한다. 경매정보지에 지상에“소유자미상의건물있음” 또는“입찰외건물있음”, “법정지상권성립여지있음”등으로 표시되는 물건들이면 일단 법정지상권 성립 가능성을 염두에 두고 응찰해야 한다. 하지만 경매실력이 늘어가면 이 같은 하자 있는 물건도 그 권리관계를 잘만 파악하면 높은 수익을 올릴 수 있다.
⑤ 시골 임야나 전답은 지번을 잘 찾아야!
땅 바람이 거세게 불고 있지만 병아리들이 이 물건에 투자하여 수익을 올리기는 쉽지 않다. 지방 땅의 경우 해당 지번을 찾는 것조차 쉽지 않다. 현장에 가서도 엉뚱한 곳을 보고 와서 낙찰 받았다가 뒤늦게 보증금을 포기하는 경우도 자주 발생한다. 또한 농지취득자격증명원이 필요한 경우에는 법원이 정한 기일 내에 증명원을 확보할 수 있는 방안까지도 마련해 놓고 입찰하는 등 신중해야 한다. 현재는 농지취득자격증명원 발급이 쉬워졌다. 농지취득자격증명원을 제출하지 못하면 낙찰불허가가 나며, 입찰보증금을 몰수하는 법원도 있다. 그러나 농촌 물건을 경매로 낙찰받는 것은 주의해야 한다. 잘못하다가는 그 동네에서 못살고 쫓겨나는 수가 발생할 수도 있고, 주말농장이나 별장용으로 구입했다가 건물 자체가 온전하지 못할 일도 발생할 수 있다. 시골 사람들의 텃세는 생각보다 심하다.
⑥ 형질변경 가능한지 따져봐라!
임야 등을 낙찰받는 경우 도로변에 접했더라도 낙찰 후 원하는 대로 용도변경이 안 돼 애를 먹는 경우가 있고, 지방의 임야나 농지를 구입할 때는 지자체를 방문하여 형질변경이 가능한지 확인하는 것도 중요하고 원하는 바대로 변경허가 등을 받을 수 있는지 빙용은 얼마가 소요되는지도 사전에 충분히 검토해야 한다.
⑦ 공유지분경매는 일반 경매와 다르다!
건물이나 토지의 일부만이 경매로 나오는 수가 있다. 대개는 상속이나 증여로 인해서 부모*형제끼리 지분을 확보하고 있는 경우로, 현재 시세보다 상당히 저평가 되어 경매가 시작되는 것이 일반적이다. 가격이 싸다고 응찰했다가는 낭패 보기 십상이다. 여러 번 유찰된 경우 납득할만한 이유가 있는지 알아봐야 하며, 또 입찰당일에 공유지분권자가 우선매수청구권을 행사하는 경우에는 입찰이 무산될 수 있음도 염두에 두자. 민사집행법의 적용을 받는 물건인 경우는 낙찰받았다 해도 공유자가 우선매수청구권을 행사하면 자동적으로 차순위자로 정하는 것이 아니라 낙찰자에게 차순위신고 여부를 물어 차순위매수의사가 없다면 바로 입찰보증금을 돌려주기 때문에 부담은 없다.
⑧ 잔금을 납부해도 소멸되지 않는 권리 주의!
부동산 경매사건의 핵폭탄이라고 할 수 있는 선순위 지상권, 가처분, 가등기, 대항력 있는 임차인의 임차권등기는 낙찰 받아도 권리가 없어지지 않는다. 특히 토지별도등기 있는 물건에서 대지지분중 말소권리보다 선순위로 설정된 권리들이 있다면 폐쇄등기부등본을 발급받아 권리분석을 다시 한번 해야 한다. 예고등기도 소유권분쟁이나 저당권의 원인무효와 관련해 소송중인 경우가 있어 재판결과에 따라 소유권이 바뀌거나 저당권이 소멸될 수 있다. 또한 전소유자의 가압류의 경우에도 경매결과로 말소되지 않을 수도 있으니 가급적 입찰에 신중을 기하는 것이 좋다.
⑨ 잔금을 내고 바로 활용하겠다는 생각은 버려라!
부동산 법원경매가 일반매매와 가장 다른 점이 이것이다. 부동산소유권을 취득하는 방법 중 가장 공격적인 형태가 바로 경매를 통한 소유권 취득이다. 매매의 경우는 이후의 입주 등의 계획을 사전에 충분히 세울 수가 있는 반면, 경매는 잔금납부일 전에는 이해관계인의 항고가, 잔금납부일 이후엔 명도절차가 남아 있다. 민사집행법에서는 경매사건에 대한 항고 시 모든 항고인에게 최초감정가의 10%를 항고 공탁금으로 공탁하게 하여 항고가 남발될 여지를 줄이고 있다. 항고가 제기되면 경매 진행이 중지되기 때문에 당초에 짜놓은 스케줄이 흐트러질 수밖에 없다. 또한 임차보증금을 날리게 되는 세입자가 있는 경우 명도가 쉽지 않아 계획에 차질이 생길 수 있는 점도 유념해야 한다. 법원경매에서 모든 명도책임은 낙찰자 부담이다. 명도에 대한 충분한 대책이 입찰단계에서부터 세워져야 한다. 소유자나 보증인 또는 세입자와 분쟁이 있는 경우 법원에 인도명령 및 명도소송이란 강제집행절차를 밟아야 한다. 가끔 전세 살고 계시는 분들 중에 잔금을 자신의 전세금으로 치르겠다는 분들이 계시는데 잘못하다가는 팔자에 없는 여관생활을 하는 경우가 생길수도 있다. 명도확인서나 이사비용은 이사 가는 날 주는 것이 유리하고, 이사비용에 대해서는 얼버무리지 말고 처음부터 정확하게 얼마이상은 줄 수 없다고 명확하게 금액을 제시해야 한다,
⑩ 반드시 물건 현장을 방문하라!
부동산투자의 가장 기본은 임장활동이다. 입찰에 응하기 전에 현장을 가보고, 해당서류를 발급 받아 자신의 목적대로 이용할 수 있는지 확인, 또 확인해야 한다. 주변 부동산 중개업소에 들러서 감정가격이 정확한지, 현재 전세시세는 어느 정도인지? 투입가격대비 평균낙찰가격과의 적정한지, 이후에 개발 등의 여지가 있는지도 파악해서 입찰가격 결정에 감안해야 한다. 또한 주택 등은 경매가 진행되면 1~2년 사이에 급속도로 노후화가 진행된다. 허술한 관리로 보일러는 얼어 터져 있고, 쓰레기는 산을 이루며, 각종 공과금은 연체되어 있기 일쑤이다. 또 갈 곳 없는 채무자나 보증인, 전세금을 날린 세입자는 죽기를 각오하고 버티는 등의 내용을 사전에 파악하지 않고 유찰로 인해 낮아진 가격만 보고 응찰했다가는 입찰보증금을 떼 일수도 있고, 생각하지도 않았던 비용이 추가로 발생하는 수도 허다하다.
