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- 2기신도시 옥석 고르기
- [이데일리 윤도진기자] 정부가 신도시 인구밀도를 높여 공급물량을 확대키로 했지만 전문가들은 신도시 입지에 따라 `청약 과열`에서 `무관심`까지 수요자들의 관심이 엇갈릴 것으로 예상했다. 정부는 ▲김포 ▲파주 ▲광교 ▲양주 ▲송파 ▲검단 ▲평택 등 7곳의 신도시와 내년 초 발표 예정인 400만평의 추가택지, 600만평 분당급신도시 등을 합쳐 향후 5년간 총 50만여가구를 공급한다는 계획이다. ◇송파·광교..강남 대체 효과 "수요자 몰린다" 이 가운데 입지가 탁월한 송파신도시와 광교신도시는 수요자들의 관심을 끌만한 매력이 많다. `청약 로또`라 불렸던 판교 이상의 과열이 우려될 정도다.전문가들은 신도시의 입지의 핵심이 서울, 특히 강남 대체수요의 흡수 가능성에 있다며 `송파와 광교`를 가장 우선 순위에 꼽았다.김학권 세중코리아 사장은 "강남권 수요자들이 관심을 가질 송파신도시와 판교-동탄 축에 위치한 광교신도시 등은 배후 수요가 튼튼하기 때문에 수요자들이 몰릴 것"이라고 예상했다.곽창석 부동산퍼스트 전무 역시 송파와 광교가 수요자들의 호응을 가장 많이 얻을 것으로 내다봤다. 특히 송파는 중소형아파트의 경우 공영개발방식이 적용돼 이에 도전할 청약저축 통장의 경연장이 될 전망이다. 중대형 평형도 가점제가 적용되지 않아 판교 이상의 청약경쟁률을 기록할 가능성이 높다.또 내년에 추가 선정·발표될 두 지역 역시 강남 수요를 대체할 만한 입지로 지정될 경우, 청약 열기를 달굴 뿐 아니라 주변지역 집값도 자극할 수 있다는 예상도 나온다. ◇김포 검단 `공급과잉`, 양주 `무관심` 우려도 반면 김포와 검단, 양주는 수요자들의 관심을 끌어 내기에는 역부족이라는 지적도 있다.특히 서부권에 집중되는 대규모 물량은 `공급 과잉`을 부를 수 있다고 전문가들은 말한다. 서울 서부권에는 인천 검단, 김포, 파주신도시 뿐만 아니라 인천의 청라지구, 송도, 영종신도시 등이 몰려있다. 이 가운데서도 검단은 공급과잉의 악영향을 받을 수 있는 곳으로 꼽힌다. 또 양주신도시는 인근의 수요 부족과 입지적 매력 미흡 등으로 수도권 청약대기자들의 무관심이 우려되는 지경이다.곽창석 전무는 "검단의 경우 인천의 주택 보급률이 높은 상태인데다 매립장 등 혐오시설과 가깝고 교통 여건도 좋지 않은 편이라 수요층이 엷어질 수 있다"고 말했다. ◇신도시 획기적 `質 개선` 보여야 이밖에 김포는 검단보다 서울 접근성이 좋다는 면에서, 파주는 자체 수요 등의 요인으로 어느 정도는 수요자의 관심을 얻을 수 있는 것으로 분석되고 있다. 2기 신도시는 이같이 수요자 선호에 따라 차등화 될 수 있다는 지적을 받고 있다. 전문가들은 계획된 신도시의 수요 편중을 막기 위해서는 "공급의 양 보다 차별화된 질의 개선이 필요하다"고 입을 모았다. 정부 역시 근접성이 떨어져 상대적으로 관심을 받지 못할 수 있는 입지의 신도시는 `질적 변화`로 수요를 보충한다는 계획이다. 박병원 재정경제부 제1차관은 16일 오전 한 라디오 프로그램에 출연해 "강남의 수요를 대체하는 것은 반드시 근접성만으로 판단할 수는 없다"라며 신도시 수요 흡수 방안으로 "교통 인프라 구축과 강남 이상의 주거환경 개선"을 들었다.
- `지금이라도 집 산다` 39%..`집값 계속 오를 것` 21%
- [조선일보 제공] 정부의 11·15 부동산 대책 발표 직후 조선일보와 한국갤럽이 긴급 여론조사를 실시한 결과, 많은 국민들은 당분간 집값이 안정되지 않을 것이고 내집 장만이나 평수 늘리기도 어려울 것이라는 생각을 갖고 있는 것으로 나타났다. ◆“당분간 집값안정 어렵다”‘언제쯤 전국적으로 집값이 내릴 것으로 보는가’란 질문에 ‘3~4년 이내’란 응답이 25.3%로 가장 높았지만, ‘앞으로도 계속 오를 것’(21.2%)이란 의견도 많은 편이었다. ‘10년 이후’ 또는 ‘10년 이후에도 어렵다’는 의견도 11.2%에 달했다. 이같이 당분간 집값 안정이 어렵다는 의견은 15일 발표된 ‘부동산시장 안정화 방안’이 집값 안정에 ‘도움을 주지 못할 것’이란 비관적 전망이 62.6%에 달하는 등 국민 다수가 정부 정책을 신뢰하지 않는 데 영향을 받은 것으로 보인다. 하지만 내집 장만이나 평수를 늘려 큰 집으로 이사를 가려는 실수요자라고 가정한다면 어떻게 하겠느냐는 질문에 ‘정부 정책을 믿고 집값이 하락할 때까지 당분간 기다리겠다’는 응답이 54.6%로 ‘집값이 더 오르기 전에 지금 집을 구입하겠다’란 38.9%보다 다소 높았다. ◆멀어지는 내집 장만내집 장만 의향이 있는 무주택자에게 ‘언제쯤 내집 장만을 할 수 있을 것 같은가’라고 물어본 결과, ‘5~10년 이내’란 응답이 30.2%로 가장 많았다. ‘1~2년 이내’는 26.3%, ‘3~4년 이내’는 18.3%였다. ‘10년 이후’ 또는 ‘영원히 어려울 것이다’라며 내집 장만이 쉽지 않을 것으로 보는 응답자도 15.1%에 달했다. 자가주택 거주자에게 질문한 ‘언제쯤 더 큰 평수의 집을 구입해서 이사할 수 있을 것 같은가’에는 ‘10년 이후’ 또는 ‘영원히 어려울 것 같다’란 응답이 이사 의향자의 10명 중 4명인 39.6%에 달했다. ‘5~10년 이내’는 25.8%, ‘3~4년 이내’는 21.9%였고. ‘1~2년 이내‘는 12.6%였다. ◆향후 보완해야 할 부동산정책‘앞으로 부동산정책에서 보완해야 할 점을 중요한 순서대로 두 가지만 골라달라’란 질문에 ‘부동산 정책의 일관성’(32.1%)이란 응답이 가장 높았다. 그 다음은 ‘신도시 건설 등 추가 주택공급 확대’(24%), ‘부동산 거래의 투명성’(23.7%), ‘부동산 세금정책의 완화’(23.4%), ‘분양가 추가 인하’(22.4%) 등을 요구하는 의견이 많았다. 다음으로는 ‘재건축 허용’(19.7%), ‘세금정책 강화’(18.2%), ‘추가적인 강력한 대출규제’(10%) ‘대규모 국토개발 억제’(7%) 등의 순이었다(복수 응답).
- 채권금리 하락..`부동산대책 재료 노출`(마감)
- [이데일리 피용익기자] 15일 채권시장에서 국고채 금리가 하락했다. 부동산시장안정대책에 대한 불확실성이 해소되면서 매수 심리가 살아났다. 그러나 향후 통화정책에 대한 불안감은 강세를 제한했다. 장외시장에서 3년만기 국고채 6-3호는 전날보다 2.5bp 하락한 4.705%에 거래됐다. 5년물 6-2호는 3bp 내린 4.77%에, 6-4호는 1.5bp 내린 4.765%에 각각 체결됐다. 10년물 6-5호는 1bp 하락한 4.90%에 호가가 나왔다. 국채선물도 강세로 마감했다. 3년만기 국채선물 12월물은 전일대비 6틱 오른 109.00에서 장을 마쳤다. 거래량은 4만1723계약. 외국인은 2152계약 순매수했고, 은행은 1169계약 순매도했다. 이날 채권시장은 전일 미국 시장의 결과를 반영하며 강세로 출발했다. 그러나 레벨 부담에 따른 매도세가 강해지며 오전장에서 금리는 보합권으로 밀린 후 정체됐다. 국고채 조기환매(바이백)가 진행중인 가운데 부동산대책에 대한 불확실성도 관망세를 짙게 만들었다. 그러나 오후 들어 부동산대책이 발표되면서 금리는 하락세를 보이며 강세로 반전했다. 향후 통화정책에 대한 불확실성은 여전했지만 부동산대책에 일단 별다른 악재 요인이 없다는 점에서 매수 심리가 강해졌다. 순조로운 바이백 결과도 강세를 뒷받침해줬다. 이날 오전중 실시된 국고채 1조8800억원 바이백에는 5조2000억원이 응찰, 전액이 4.70~4.75%에 낙찰됐다. 응찰률은 276.7%, 응찰금리는 4.66~4.75%를 기록했다. 한편 증권업협회가 고시한 최종호가수익률은 국고 3년이 전날보다 2bp 하락한 4.71%를 기록했고, 국고 5년은 2bp 내린 4.76%를 기록했다. 또 10년과 20년은 각각 4.88%, 5.03%로 2bp씩 내렸다. 장내시장에서는 7450억원어치가 거래됐다. 국고 3년이 4550억원, 5년이 2400억원 규모로 집계됐다. 10년은 500억원어치가 거래됐다. ◇통화정책 불확실성 지속 부동산대책이 발표됐지만 통화정책에 대한 불확실성은 지속되고 있다. 이번 부동산대책마저 실패로 돌아갈 경우 한국은행이 금리를 인상할 가능성을 배제할 수 없다는 이유에서다. 이번 부동산대책은 투기지역내 6억원이 넘는 아파트는 예외없이 집값의 최고 40%까지만 대출을 받을 수 있게 했고, 상호저축은행 등 제2금융권의 담보인정비율(LTV)을 50%로 강화했으며, 총부채상환비율(DTI) 적용범위를 수도권내 투기과열지구로까지 확대했다. 시장참가자들은 부동산대책 발표문 상으로는 악재가 눈에 띄지 않는다면서도, 이번 대책으로 인해 집값이 안정될 수 있을지 일단 지켜보겠다는 입장이다. 최석원 한화증권 채권분석팀장은 "이번 대책을 통해 부동산 가격 급등은 어느정도 잠재워질 가능성은 있지만 부동산 수요가 줄어들지는 불확실하다"며 "집값이 잡힐 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다는 점에서 결국 금리인상에 대한 우려는 당분간 안고 가야할 것"이라고 말했다. 증권사의 한 운용역은 "부동산대책 재료가 노출되면서 시장은 강세를 나타냈지만 금리가 추가로 더 하락할 수 있을 지는 의문"이라면서 "이번 대책이 어느정도의 효과를 거두느냐를 확인할 때까지는 금리인상 우려에서 자유롭지 못할 것 같다"고 전했다. 그는 "수급 호조가 이어지고 있다는 점은 금리 하락 요인이지만 통화정책에 대한 우려는 이를 제한하고 있는 모습"이라며 "당분간 박스권 장세가 더 이어질 것 같다"고 전망했다. ◇지난달 FOMC가 판단한 미국 경기는? 당분간 채권시장이 박스권에 갇혀있을 것으로 전망되는 가운데 시장참가자들은 미국 채권시장, 외환시장 등 대외 재료에 주목하고 있다. 15일(현지시간) 미국에서는 지난달 25일 열렸던 연방공개시장위원회(FOMC) 의사록이 발표된다. 이번 의사록은 경기 전망에 대한 논란이 진행중인 가운데 발표되는 것이란 점에서 특히 관심이 모아진다. 선물사 관계자는 "FOMC 의사록을 통해 연준의 경기 판단과 향후 금리정책을 가늠해볼 수 있을 것"이라며 "최근 경제지표가 엇갈리고 있는 상황에서 국내 시장에 호재가 될지 악재가 될지 지켜봐야할 것"이라고 말했다.
- (11·15대책)물량공세 정공법으로 전환
- [이데일리 이정훈기자] 정부의 부동산정책이 단기적인 수요 억제책에서 벗어나 중장기적인 공급 확대라는 정공법으로 돌아섰다. 수도권 신도시에서의 주택 공급물량을 당초보다 크게 확대하고 분양가를 인하함으로써 부동산시장의 불안심리 또는 가격상승 기대심리를 차단하겠다는 포석이다. 다만 실제 공급까지의 시차가 있는데다 대출규제의 실효성도 의문시되고 있어 당장 뛰어오른 집값을 잡기엔 힘이 벅차보이기도 하다. 분양가 인하 등 구체적인 방안 마련이라는 숙제도 남아있다.◆공급확대로 선회…`수요에 맞춰 조기에 공급`이번 11.15 부동산 안정화대책을 한마디로 평가하면 8.13대책으로 대변되는 조세 강화를 통한 단기적인 수요억제 정책에서 중장기적인 공급 확대쪽으로 돌아섰다고 할 수 있다. 이같은 정책 변화는 "최근 부동산시장의 불안은 당초 정부의 공급 확대 계획이 여러 이유로 지지부진하면서 수요와 공급간 격차가 확대된데 따른 것"이라는 권오규 경제부총리의 진단에서 그 이유를 찾을 수 있다.이에 따라 정부는 개발밀도를 높이고 용적률을 상향 조정하는 방식으로 송파 검단 김포 등 2기 신도시 6곳에서 당초보다 4만3000가구 늘어난 총 34만1000가구를 공급하기로 했다. 이같은 공급 확대책은 중장기적으로 서민들을 위한 주택공급 확대와 수도권 지역 집값을 안정시키는데 크게 기여할 수 있을 것으로 보인다. 특히 파주 운정2지구는 내년 12월부터, 운정3지구는 2009년 6월부터 분양을 시작하고, 송파신도시는 2009년 9월, 김포는 200년 6월 등 구체적인 분양일정이 확정된데다 양주는 1년, 광교는 3개월 각각 일정이 앞당겨져 시장수요에 부응할 것으로 기대된다.◆분양가 인하…`집값 잡고, 서민 도움주고`권 부총리는 이번 대책의 핵심을 "공급을 확대하되 가급적이면 더 많은 물량을, 더 앞당겨, 더 낮은 가격에 공급하기로 한 것"이라고 정의내렸다. 그의 말대로 이번 정부 대책의 중요한 부분 중 하나는 용적률 상향조정과 녹지비율 조정, 기반시설 설치비 국가 부담, 공공택지 공급가격 인하, 사업기간 단축 등을 통해 분양가를 지금보다 25% 정도 낮추겠다는 것.정부의 계획대로라면 6개 신도시 아파트 분양가는 평당 700만~1100만원대로 낮아져 주택을 값싸게 공급할 수 있게 된다. 이같은 방침은 서민과 수도권의 무주택자들에게 중장기적으로 많은 집을 보다 싸게 공급한다는 시그널을 분명히 전달한 것이다.그동안에는 원가연동제 도입, 채권과 분양가 병행입찰제 등에도 불구하고 높은 보상비와 복잡한 사업절차, 입주민의 과도한 기반시설 설치비용 분담으로 신규 공급 아파트의 분양가가 계속 올라 집값 불안의 요인으로 지목돼왔다.◆대출규제로 단기대응…`강력규제` 우려도 줄어이번에 정부는 중장기적인 공급 확대책을 주요 정책수단으로 내세우면서도 단기적인 수요관리를 위해 주택담보대출 규제라는 카드도 함께 꺼내 들었다. 정부는 은행과 보험사의 담보인정비율(LTV) 예외조항을 폐지하고 저축은행과 신협 등 2금융권 LTV 규제를 강화하는 한편 총부채상환비율(DTI) 적용대상도 투기과열지구로 확대했다. 그동안 실수요 조건을 갖춘 것으로 인정돼 투기지역 내에서도 6억원 이상 아파트로 대출을 받고 2금융권을 통해 많은 대출을 끌어다 쓰는 등 주택담보대출의 문제점이 크게 줄어들 수 있을 것으로 예상된다.박대동 금융감독위원회 감독정책1국장은 "LTV 예외조항 폐지로 3조원, DTI 확대적용으로 5000억원, 비은행권에서 5000억원 등 이번 조치로 주택담보대출이 연간 4조원가량 감소할 것으로 보인다"고 추정했다. 아울러 3억원, 4억원 등으로 낮출 것으로 알려졌던 DTI 적용대상이 6조원 초과로 유지되고 비투기지역까지의 일괄적용도 배제되는 등 당초보다 완화된 규제라는 점도 `시중 돈줄이 말라버릴 것`이라는 우려를 해소시켜줄 전망이다.◆단기대응에는 `역부족`…남은 과제도 산적이같은 정책적 수단에도 불구하고 단기적인 부동산시장 불안에는 대응하기 역부족이라는 것이 대체적인 평가다. 신도시에서의 본격적인 아파트 분양까지는 상당한 시간이 소요되는 만큼 당장 불안심리를 해소하기 어렵고 수급 불균형이 유지되는 2~3년간에도 시장 안정을 이끌어낼 대책이 강구돼야 한다.특히 집값 상승의 진원지인 강남지역 수요를 흡수할 만한 뚜렷한 대책이 없는데다 송파를 제외한 수도권 외곽의 일부 신도시에서는 오히려 공급 과잉 사태까지 낳을 수 있다는 점도 우려스러운 부분이다.공급물량을 늘리기 위해 2~3년전에 묶어뒀던 다세대와 다가구 주택, 오피스텔 규제를 일부 풀어주고 서울시 등이 반대하는 주상복합 아파트에서의 아파트 비중을 확대키로 해 향후 주거환경 악화와 지자체와의 갈등이 예상된다.분양가 인하로 인해 일부 신도시에서 청약 과열로 투기가 재연될 수 있다는 점도 앞으로 정부가 신경써야할 부분이다.또 민간 분양가 인하방안을 구체적으로 정하지 못하고 분양원가 공개 확대방안과 함께 제도개선위원회의 판단으로 넘김으로써 향후 `공허한 구호`에 그칠 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.
- (11·15대책)DTI 확대는 "립서비스"(종합)
- [이데일리 남창균·윤진섭기자] 정부가 투기지역 6억 초과 주택에 적용해 온 총부채상환비율(DTI) 규제를 투기과열지구로 확대키로 했으나 추가로 적용 받는 지역이 적고 이들 지역에서는 6억 초과 주택도 많지 않아 규제효과가 거의 없을 전망이다. 이에 따라 DTI적용지역 확대는 '립서비스'에 불과하다는 지적이 나온다. 현재 투기과열지구에는 서울, 경기, 인천지역(일부 도서지역 제외)을 비롯해 충청 일부지역과 6대 광역시 등이 지정되어 있다. 주택투기지역 역시 전국 78곳이 지정되어 있어 투기과열지구와 대부분 겹친다. 이번 조치로 새로 규제를 받는 지역은 ▲서울 노원구 도봉구 서대문구 중랑구 동대문구 ▲수도권 여주 양주 ▲인천 중구 연수구 계양구 ▲충남 계룡시 ▲충북 청원군 등이다.이들 지역의 경우 주택가격이 평당 1000만원을 넘는 곳이 거의 없기 때문에 적용대상 주택이 별로 없다. 실제 부동산 114에 따르면 이번 조치에 따라 경기도 지역에서 새롭게 DTI 적용 세대는 전무하다. 또 서울지역은 (노원구, 도봉구, 서대문구, 중랑구, 동대문구)는 3947가구에 불과하고, 인천지역은 1172가구 선이다. DTI규제를 받게 되면, 연간 소득이 4000만원인 A씨가 6억5000만원짜리 아파트를 담보로 대출을 받는다면(대출기간 3년 초과 기준) 지금은 집값의 60%인 3억9000만원까지 빌릴 수 있다. 그러나 DTI 40% 이내로 대출이 제한되면 대출금은 1억5000만원(1년 거치 14년 분할상환 조건)으로 줄어든다. 정부는 이와 함께 제2금융권의 주택담보대출을 축소하기로 했다. 현재 은행과 보험사는 투기지역에선 40%, 비(非)투기지역에선 60%의 주택담보인정비율(LTV)을 적용하고 있지만 저축은행은 투기지역 60%, 비투기지역 70%, 신용협동조합 및 할부금융사 등은 지역에 관계없이 70%의 LTV를 적용하고 있다. 정부는 저축은행 등의 LTV를 50% 수준으로 낮춘다는 방침이다. ■용어설명총부채상환비율(DTI.Debt to Income) = 담보대출을 받을 때 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 소득으로 따져 대출 한도를 정하는 제도. 매년 갚아야 할 대출 원리금이 연간 소득에서 차지하는 비중이 DTI다. 이 수치가 낮을수록 빚 갚을 능력이 좋다는 의미다. 투기지역에서 6억원이 넘는 아파트를 살 때 담보 여유가 아무리 많더라도 DTI의 40%를 넘겨 대출받지 못한다.투기과열지구 = 주택가격상승률이 물가상승률을 크게 웃도는 지역 중 요건에 해당하는 지역으로 건교부 장관과 시ㆍ도지사가 협의해 지정한다.■새로 DTI규제 받는 곳서울 : 노원구 도봉구 서대문구 중랑구 동대문구 수도권 : 여주 양주 인천 : 중구 연수구 계양구 충남 : 계룡시 충북 : 청원군
- 더 이상 땜질 안통해… 규제 확 푸는 발상 대전환을
- [조선일보 제공] 15일 정부가 발표할 부동산 종합대책의 윤곽이 드러나고 있다. 하지만 엉터리 원인 진단과 처방이 많아, 결국 집값만 올린 주택정책으로 판정난 ‘8.31대책’의 틀을 벗어나지 못했다는 지적이다. 당초 초고강도로 예상됐던 대출규제도 내년 선거를 의식한 듯 규제 수준이 상당히 낮아졌다. 자칫 ‘정부 주택대책=집값 폭등’의 악순환이 되풀이 되는 것 아니냐는 우려가 벌써부터 나오고 있다. 전문가들은 규제를 통해 집값을 잡겠다는 인식에서 벗어나지 못하면 집값 문제 해결은 요원하다고 지적하고 있다. 발상의 전환이 필요하다는 것이다. ◆대출규제 용두사미로 끝나 현재 투기지역의 6억원 이상 고가 아파트에 대해 40%의 비율로 적용되고 있는 총부채 상환 비율(DTI)을 그대로 유지한 채 대상 지역을 투기과열지구로 확대하는 방안이 유력하다. 투기지역은 서울 강남구 등 78개 시·군·구. 투기과열지구는 서울과 경기, 인천 등 수도권 전 지역과 나머지 5개 광역시, 충남 천안 등 9개 시·군으로, 주택투기지역보다 범위가 넓다. 서울에서는 도봉구와 노원구, 중랑구, 동대문구, 서대문구와 경기도·인천의 상당수 지역이 새로 DTI 규제를 받는다. 정부는 이번 대책에서 저축은행, 신협, 상호금융 등 제2금융권의 투기지역 아파트에 대한 LTV(주택 시가 대비 담보인정비율)를 현재 60~70%에서 50%로 하향 조정한다. 비(非)투기지역 LTV는 현재의 수준을 유지할 것으로 알려졌다. 하지만 투기과열지구는 6억원 이상 주택이 많지 않고 ‘하나마나한 정책’이란 비판이 나오고 있다. ‘스피드뱅크’ 박원갑 부사장은 “자칫 6억원 이하 저렴한 아파트로 매수세를 몰아주는 효과를 내면서 집값을 다시 밀어 올릴 가능성도 있다”고 말했다. 제2금융권 주택담보대출을 이용 사업자금 조달을 하는 자영업자·영세기업들이 큰 타격을 받을 전망이다. 한 저축은행의 관계자는 “금리가 비싸 돈이 급한 자영업자들이 많이 이용하고 있다”며 “집값 잡는다고 영세업체만 잡는 것 아닌지 모르겠다”고 말했다. ◆신도시 공급확대, 3~4년 후 효과 정부의 공급대책은 확정됐다. 신도시를 고밀도로 개발해 최대 11만 가구 정도를 추가로 공급하고 기반시설 지원비를 국고에서 지원, 분양가를 최대 30% 낮춘다는 것이다. 다가구·다세대주택, 오피스텔, 주상복합아파트 규제를 완화해 주택공급을 늘린다. 계획관리지역(옛 준농림지)의 용적률(대지면적 대비 건물연면적 비율)도 완화, 민간업체들의 주택공급도 확대한다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “공급확대 정책을 일관되게 유지한다면 3~4년 후에는 집값 안정에 큰 효과를 낼 것”이라고 말했다. 경원대 박환용 교수는 “다가구나 오피스텔 규제완화는 주거환경만 악화시킬 것”이라며 “정부가 추진하고 있는 후(後)분양제는 공급 물량을 오히려 줄이는 효과가 있는 만큼 시행 시기를 연기해야 한다”고 말했다. 서강대 김경환 교수는 “2010년이 넘으면 수도권 외곽은 집이 넘쳐 나고 강남권은 주택이 부족, 가격이 오르는 양극화 현상도 발생할 수 있다”고 말했다. ◆‘규제’의 덫에서 벗어나야 전문가들은 근본적으로 발상의 전환을 하지 않으면 주택시장 안정은 요원하다고 진단하고 있다. 집값 급등의 원인은 근본적으로 정부가 단기간에 집값을 잡겠다는 조급증에 빠져 아마추어적 규제를 남발한 탓이다. 서강대 김경환 교수는 “사상 유례없는 저금리로 전 세계적으로 집값이 폭등했는데도 노무현 정부는 ‘투기꾼이 집값을 올렸다’는 진단에 근거해 규제를 남발, 문제가 점점 꼬이고 있다”며 “발상을 근본적으로 전환해야 한다”고 말했다. 특히 기존 주택시장의 매물 부족을 초래, 집값 급등과 전세난을 초래했던 양도세·보유세 문제도 손을 대야 한다고 전문가들은 지적하고 있다. 건국대 조주현 교수는 “실패한 정책을 고집할 게 아니라 세제 등 정책 전반의 발상을 전환해야 한다”며 “신도시 공급이 될 때까지 한시적으로, 양도세를 완화해 매물이 나오도록 해야 한다”고 말했다. 수요가 있는 곳에 주택공급을 늘리는 시장 메커니즘 회복도 필수적이다. 건국대 손재영 교수는 “그린벨트를 풀어서 강남 수요를 견인할 수 있는 택지를 공급해야 한다”고 말했다. 연세대 서승환 교수는 “수요가 있는 곳에 주택을 공급해야 한다”며 “강남권 재(再)건축규제를 풀어야 한다”고 말했다. 총부채 상환비율(DTI)· 주택담보 인정비율(LTV) ▲DTI(Debt-to-Income·총부채 상환비율) : 소득과 대출기간에 따라 대출액을 제한하는 것. 소득이 많고 대출기간이 길수록 대출 상한액이 늘어난다. 현재 정부는 투기지역 내 6억원 초과의 주택에 대해 DTI를 40% 이내로 제한하고 있다. 연간 소득이 1억원이면 연 4000만원까지 빌릴 수 있다는 얘기다. 이 사람이 10억원짜리 아파트를 살 경우 20년 만기로, 최대 3억5000만원까지 빌릴 수 있다.▲LTV(Loan-to-Value·주택담보 인정비율) : 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 대출가능 한도다. 현재 은행·보험사의 LTV는 투기지역 40%, 비(非)투기지역 60%이다. 저축은행과 신용협동조합의 LTV는 투기지역 60%, 비투기지역 70%가 적용되고 있다.
- (미리보는 경제신문)출총제 축소 후 유지
- [이데일리 이학선기자] 다음은 11월15일자 경제신문 주요 기사다.(가나다순) ◇매일경제 ▲1면 -출자총액제 대상 축소해 유지 -추병직·정문수·이백만 사의 ▲종합 -대출기준 총소득서 가처분소득으로 강화 -정책 기본틀은 유지…`공급`에 무게둘 듯 -순환출자 자발적 해소땐 세제 혜택 ▲정치·외교안보 -與野 "부동산 코드정책 이젠 그만" -日, 쇠고기·차 北 수출금지 -이종석 통일, 금강산 방문 취소 ▲국제 -푸틴의 야망은 에너지 맹주 -中 저축자금 증시로 몰린다 -日 3분기 GDP 2.0% 성장 ▲금융·재테크 -은행 `사상최대 실적` 잔치는 끝났다 -주택대출 규제 자영업자에 유탄 ▲기업과 증권 -팬택 3분기 영업적자 확대 -한일합섬·경남모직의 기구한 운명 -통신위 "LG텔레콤이 불법보조금 주도" -中企, 대기업 따라 러시아로 -반도체株 미국발 훈풍에 웃는다 -삼성重 영업익 145억 부진 -철강株 `주가조정` 이유있네 -삼성-현대證 서로 흠집내기 -외국인 동향·펀드자금이 변수 -GS홀딩스 영업이익 21%↓ -IT株 주도로 1400 넘었다 ◇서울경제 ▲1면 -출총제 축소후 유지..순환출자금지는 배제 -2금융권 담보대출한도액, 집값의 50%로 낮춘다 -코스피 6개월만에 1400 탈환 -추병직·이백만·정문수 물러난다 ▲종합 -부동산 광풍에 한국경제 휘청 -"공급부터 늘리고 보자"..각종규제 줄줄이 푼다 -적자국채 발행 `없던 일로` -수입물가 17개월만에 하락 -외환당국, 이틀째 시장개입 -국공립 사립대 6년제 전환 추진 ▲금융 -은행 해외진출 `잰걸음` -저축銀·신협도 수표 발행한다 ▲정치 -"부동산 공급 로드맵 제시할 것" -여야 `전효숙 처리` 오늘 격돌 -李통일 금강산 방문 돌연 취소 ▲국제 -연기금 펀드, 상품자산 투자바람 -中 집값도 가파른 상승세 -美 재정수지 다시 마이너스 ▲산업 -한국, 日·대만과 `총성없는 전쟁`..전자·자동차·조선시장 -현대제출 슬래브 자체생산 -휴대폰-자동차 마케팅 손잡았다 -온세통신 `VoIP사업 역량집중" -`인터넷 익스프로러 7.0` 한글판 출시 -"IPTV 셋톱박스 시장 잡아라" -반도체·디스플레이 장비업체, `전문경영인 체제` 정착 -다이소, `1000원숍`이 `1000억원숍`으로 ▲증권 -IT株, 연말 상승랠리 이끌듯 -LG석유화학 나흘째 오름세 -연기금, 중소형주 투자늘려 -인탑스·인터파크·황금에스티, 자회사 덕에 `웃음꽃` ▲사회 -국세청 "외국로펌 실태조사" -檢, 하종선씨 105만弗 용처 추적 -"순환출자 금지, 투자위축 부를 것" -`부산·울산·경남` 경제통합 엇박자 ▲부동산 -경매시장 고가낙찰 급증 -운정신도시 때아닌 명칭 논란 ◇한국경제 ▲1면 -민간아파트도 원가연동제 -추병직·이백만·정문수 사의표명 -순환출자 규제없이 출총제 완화, 기업투자 촉진효과 없다 -한화그룹 CI 바꾸고 새출발 ▲종합 -투자족쇄 푼다더니…`시늉`만 -"한국도 `잃어버린 10년` 올 수 있다 -정부 `부동산 정책` 신뢰회복 계기될까 -금융권도 대출영업 타격 -은행 순익 하락세…`好시절` 다갔나 -"의료급여·건강보험 통합해야" ▲국제 -러 `천연가스 OPEC` 만드나 -中 부동산도 편법 판친다 -IBM, 금융업 뛰어드나 ▲산업 -해외선 "대세하락" 전망..국내에선 "선가급락 없다" -한화그룹 "뉴 CI와 함께 글로벌 기업 변신" -KT, 지능형 검색엔진 개발 -신세계닷컴, VIP 잡기 올인 ▲부동산 -도심 초고층 주상복합개발 붐 일듯 -"이참에 분양 털어내자" ▲금융 -담보대출금리 지역차별 `없던일로`? -産銀, 해외시장 공략 박차 -보험용어 쉽게 바뀐다 ▲증권 -6개월만에 1400..연말랠리 올까 -KT, 3년만에 최고가 `터널탈출` -대한항공, 3분기 실적 `추락` -삼성重 영업이익 240억 -한전·동우 등 17社 `흑전` -피앤텔·코아로직 등 `훈풍` -LG전자, 해외법인 실적도 공개 ▲사회 -민노총 오늘 4시간 총파업 -재혼부부, 혼인신고 꺼린다 -`게임비리` 보증보험으로 불똥
- 정책사령탑 교체, 집값 안정 계기될까
- [이데일리 문주용기자] 최근 부동산 정책 실정과 관련, 추병직 건교부 장관과 이백만 청와대 홍보수석, 정문수 대통령 경제보좌관이 스스로 사의를 표명했다. 모양새는 사의 표명이지만 시장과 여론에 떠밀린 경질 성격이 짙다. 문제는 이번 인적 쇄신이 떨어질대로 떨어진 참여정부의 부동산정책의 신뢰를 회복시키는데 효과가 있을까 하는 점이다. 나아가 이를 계기로 부동산 시장이 안정될 것인가가 관심이다. ◇사실상 경질, 직접적인 계기는 이번 사의표명은 전날 열린우리당이 청와대에 비공개적으로 추장관, 이수석 등의 경질을 요구한 것이 직접적인 계기중 하나로 보인다. 이에 대해 청와대가 `곧 발표할 부동산정책을 준비중에 있는데, 어떻게 당장 바꾸나. 시점은 우리에게 맡겨달라`는 뜻을 여당에 전달한 것으로 알려졌다. 여당 지도부는 더이상 추 장관 경질을 요구하지 않았지만 경질에 사실상 합의한 것으로 전해졌다. 추 장관은 지난달 23일 섣부른 신도시 개발 발표이후 교체가 기정사실화됐다. 시점의 문제였을 뿐, 연말 경제부처 개각에 포함시킴으로써 정책 실패 인상을 최소화한다는 방침이었다. 추 장관의 처리 지연은 노대통령의 실기(失機)라는 지적도 있다. 이백만 수석과 정문수 보좌관의 사의에 대해 노 대통령은 추 장관과 다소 다르게 보고 있을 가능성이 있다. 이 수석의 경우 정부의 정책발표를 앞두고, 시장의 신뢰 회복을 위한 정책홍보가 부작용을 빚은 것이다. 정 보좌관은 최근 `나는 부동산 전문가가 아니다`라는 발언보다, 부동산정책이 실무 책임자로 사의를 표명했다. 때문에 경질보다는 사의수용이라는 모양새가 필요한 상황이다. ◇부동산사령탑 교체, 시장 안정 효과 있을까 부동산 사령탑 교체가 시장 안정을 가져올지는 불투명하다. 정부 정책에 대한 시장의 불신이 워낙 커 `부동산 사령탑 교체`로 쉽게 해소되리라 기대하기 어렵기 때문이다. 당장은 내일 발표될 부동산종합정책이 얼마나 실속이 있는지가 시장 안정의 관건이다. 정부가 정한 방향은 ▲현재 투기지역내 6억원 초과 주택에 대한 주택담보인정비율(LTV) 40%과 총부채 상환비율(DTI) 40% 규제 적용을 `4억원 초과 주택`으로 확대하는 방안이 유력한 것으로 알려졌다. 또 ▲은행 등 1금융권에 비해 상대적으로 높은 저축은행과 신협, 상호금융 등 제2금융권의 투기지역 아파트에 대한 주택담보인정비율을 50%로 낮추기로 했다. 현행은 이들의 아파트 주택담보인정비율은 60~70% 였다 이밖에 ▲6개 신도시 개발에 따른 주택 공급 물량을 당초 계획보다 최대 11만여가구 늘리고 ▲신도시 인구밀도를 높이고, 용적룔도 상향조정해 분양가를 중소형은 평당 700만~1100만원에 공급한다는 내용 등이 담겨있다. 지난 주말을 고비로 매수세가 주춤한 부동산 시장에, 이번 대책은 일정한 진정효과가 있을 것으로 예상되고 있다. 대출 수요를 억제하는 한편, 단기 공급확대 대책을 제시하기 때문이다. 그러나 정권교체기라는 정책 전환기상의 불안감을 근본적으로 해소하긴 부족해 보인다. 또 뒤늦은 안정 정책에 대한 비난이 만만찮고, 담보대출 규제를 강화하는 방침 역시 최근 아파트에 매수에 나섰던 무주택실수요자들의 반발을 초래할 가능성이 없지 않다. ◇노대통령, 부동산정책 인식 바꾸나 노 대통령은 이번 부동산 사령탑의 교체를 계기로 부동산 정책에 대한 인식을 바꿀까. 종전의 투기억제정책을 버리고 시장 친화적인 공급확대정책으로 선회할까. 노 대통령의 인식이 급선회할 가능성이 높아 보이지 않는다. 현재 노 대통령은 ▲공급정책이 있었는데도 국민들이 충분히 알지 못하고 있다, ▲정권 교체기에 따라 정책의 일관성이 무너질 것이라는 우려때문에 집값이 급등했다는 등으로 현재 상황을 인식하고 있는 것으로 전해졌다. 하지만 정문수 경제보좌관의 사의에 맞춰 재경부가 부동산정책의 실무 책임을 더 떠앉는 비중이 커지면 달라진다. 갈수록 친시장적인 정책이 제시될 가능성이 있다. 부동산정책 실무반장을 맡은 박병원 재경부1차관은 공급중시론자다. 권오규 경제부총리와 박 차관을 중심으로 2008년까지 단기대책에 골몰할 전망이다. 이미 청와대는 변양균 정책실장을 중심으로 부동산정책라인이 대부분 관료 중심으로 짜여졌는데 정부 경제부처의 집행을 지원하는 역할에 머물 전망이다. 차기 경제보좌관이 누가되든(또는 직제가 없어지든) 이 틀이 크게 흔들지는 않을 전망이다. 청와대 대신, 재경부의 부동산 정책결정권이 강화되고 친시장적 부동산정책이 추가로 나온다면 시장안정에는 도움이 될 것으로 예상된다.
- (투자의날을 만들자)<2부>⑦부동산 편애 지나치다
- [이데일리 이진철기자] 박정남(가명·48세)씨는 지난 2002년 6월 경기도 고양시 대화지구의 L아파트 48평형을 3억원에 구입해 입주했다. 매입한 지 2년이 지나 박씨가 살고 있는 아파트는 부동산값 상승 분위기에 편승해 4억5000만원을 호가할 정도로 올랐다. 때마침 박씨는 대형쇼핑몰에 투자하면 높은 임대수익을 얻을 수 있다는 생각에 금융권을 통해 집을 담보로 2억원을 대출받아 서울 동대문의 모 테마상가를 분양받았다. 하지만 테마상가는 공급과잉으로 공실이 늘어가고 임대수익은 기대에 크게 못미쳤다. 대출연체에 사업 때문에 받았던 신용대출까지 합치면 박씨는 빚은 집값을 이미 넘어선 상태였다. 결국 올해초 박씨의 집은 금융기관에 의해 경매신청에 들어갔고, 최근 제3자에게 낙찰됐다. 박씨는 잘못된 부동산 투자로 낙찰자가 손에 쥐어준 이사비만 건지고 결국 4년만에 집을 날릴 수밖에 없었다. 자산불리기의 최종 목표가 내집마련이라고 여기는 직장인들이 많다. 2년마다 찾아오는 전세계약 만기 때마다 전셋값을 올려달라는 집주인의 성화가 지긋지긋하기 때문이다. 설움많은 셋방살이에서 벗어나는 최선의 방안 역시 내집을 갖는 것이다. ◇ 부동산 고수익 투자대상 자리매김..'무리해서 집 사고 버티면 돈 번다' 최근 대통령이 직접 나설 정도로 최근 부동산값 급등이 사회적 문제가 되고 있다. 하지만 일련의 사태를 꼼꼼히 되짚어 보면 부동산만큼 확실하게 고수익을 올려주는 투자대상이 없다는 반증이기도 하다.이 때문에 부동산 투자를 예찬하는 사람들이 적지 않다. 혹자는 '주식은 망하면 종이조각에 불과하지만 부동산은 망하더라도 실물 만큼은 남지 않느냐'고 주장하기도 한다. 지금까지의 경험으론 그랬다. 부동산은 최고의 투자대상임을 부정할 수 없다. 무리를 해서라도 집을 사서 버틸 수 있을 때까지 버티면 열중 아홉은 돈을 벌었다. 부동산 중에서도 특히 아파트값 상승률은 어떤 투자대상보다 높았다. 서후석 명지대학 부동산경영과 교수는 "고령화와 조기퇴직 등으로 노후생활에 대한 불안감이 높아지면서 국민들의 재테크에 대한 관심이 과거보다 크게 높아졌다"면서 "주식과 채권은 투자대상으로 부담이 많은데 비해 부동산은 상대적으로 접근이 쉬워 전 국민적인 부동산 재테크 열풍이 몰아쳤다"고 진단했다. 그렇다면 부동산 불패 신화는 앞으로도 지속될 수 있을까?◇ 아파트 '10년 주기설' 등에 업고 오름세..재테크 수단 1순위부동산 중에서 가장 좋은 환금성으로 재테크 수단 1순위로 꼽히는 것은 아파트다. 게다가 '10년 주기설'이 나올 정도로 파동 수준의 오름세도 보여왔다. 아파트값의 급등의 역사는 1970년대초로 거슬러 올라간다. 1973년부터 1974년 1년동안 아파트 가격은 철근파동, 유류파동, 물가불안 등이 겹치면서 200%나 올랐다. 이후 2차례에 걸친 급등세를 거치면서 부동산 투기의 상징인 이른바 '복부인'이 등장했고, 정부의 부동산시장 안정을 위한 규제정책도 처음으로 나왔다. 올림픽 특수가 있었던 1988년부터 1991년까지 3년동안 아파트값은 다시 300%가 올랐다. 당시 급등하는 전셋값을 감당하지 못해 자살하는 가장이 나올 정도로 부작용도 심각했다. 화들짝 놀란 정부는 공급확대로 집값을 잡는다며 수도권에 분당, 일산 등 5대 신도시 건설에 나섰다. 1990년대 중반에 접어들면서 아파트값은 수도권 5대 신도시의 입주 등 공급확대 영향으로 안정세를 보이다가 1997년 금융위기가 발생한 직후 국제통화기금(IMF)의 고금리 처방 여파로 1998년까지 30%가 하락했다. 2000년대 들어서도 경기침체가 지속되자 정부는 건설부동산 경기활성화를 위한 진작책과 초저금리 등의 정책을 추진했다. 이에 아파트값은 2001년부터 다시 상승세에 접어들어 지금 수준에 이르렀다. 그동안 부동산값 급등을 잠재운 것은 대부분 오를 만큼 오른 정점에서 정부가 내놓은 '규제'라는 채찍이었다. 강력한 세무조사, 양도세 중과, 각종 세금의 신설, 신도시건설, 임대주택 공급확대 등 각종 정부의 투기 억제책이 부동산값 상승의 브레이크로 작용했다. ◇ 정부 투기억제책..부동산투자 불확실성 높아져 전문가들은 이러한 관점에서 볼 때 향후에도 부동산투자가 과거처럼 고수익이 가능할 지에 대해선 회의적이다. 여기에 저출산·고령화 추세로 인한 주택구입 수요 감소도 부동산값에 영향을 미칠 것으로 전망하고 있다.▲ 정부 규제로 부동산 투자에 대한 불확실성이 높아지고 있지만 국민들 사이에선 여전히 부동산이 투자대상으로 인기가 높다.올들어 국내 부동산시장은 정부의 부동산 버블 경고, 통화당국의 금리인상 등으로 거래 빈곤 속에서 주택가격 상승률이 둔화된 모습을 보이다가 판교분양 발표이후 다시 불안한 상승세가 지속되고 있다. 박덕배 현대경제연구원 연구위원은 "현재의 국내 부동산 시장은 지속적인 상승압력과 정책당국의 강력한 행정규제 등 하락압력 등이 맞붙으면서 서로 힘을 겨루고 있는 상황"이라고 진단했다. 박 연구위원은 "부동산시장이 높은 가격과 극도의 거래부진 현상이 동시에 나타나는 스태그 플레이션적 현상을 거친 후 붕괴될 가능성을 배제할 수 없는 상황"이라며 "부동산값의 하락압력이 점차 힘을 얻어가고 있다는 점에서 부동산 투자의 불확실성이 높아지고 있다"고 말했다. 부동산값 안정을 위한 정부의 세금강화 방침도 과다한 보유 부동산이 애물단지로 전락할 수 있다는 가능성을 높여주고 있다. 부동산을 계속 가지고 있으면 늘어난 보유세를 부담해야 하고, 팔려고 해도 시세차익의 대부분을 양도세로 납부할 수밖에 없기 때문이다. 특히 집값이 오를 때에는 세금증가분을 매수자에게 전가시킬 수 있지만 하향 분위기가 강할 때는 그 부담이 매도자의 부담으로 돌아올 수밖에 없다.◇ 부동산 편중투자 리스크 높아져..분산투자 절실하다 전문가들은 이제 우리나라도 재산을 부동산 한곳에 집중하거나 돈을 빌려서 무리하게 자기 집을 마련할 경우 그에 따르는 위험을 제대로 점검하지 않으면 안되는 시대를 맞고 있다고 조언한다. 집값이 지속적으로 상승하면서 우리나라 가계의 총 자산중 주택을 포함해 부동산이 차지하는 비중은 평균 80%에 달하는 실정이다. 이에 비해 선진국인 미국 등의 가계 금융자산비중은 평균 40%에 미치지 못하다. 이는 우리나라의 부동산 편중 투자가 얼마나 심각한 지를 말해준다.서후석 교수는 "우리사회에서 돈 있는 자산보유층이라고 할 수 있는 30대 후반부터 50대까지의 연령층은 대출을 통해서라도 부동산에 투자하려는 선호현상이 강하다"면서 "부동산값이 정부정책에 따라 좌우될 수 있다는 측면을 감안하면 과거와 같은 고수익이 향후에도 지속될지는 의문"이라고 지적했다. 부동산 자산편중의 부작용을 일컫는 말로 미국의 '캘리포니아의 땅 많은 가난뱅이'라는 말이 있다. 부동산을 잔뜩 보유하고 있으면서 그것을 현금화하지 못해 고생하고 있는 사람을 일컫는 말이다. 이러한 사례는 우리나라도 IMF 외환위기 시절 금리는 급등하고 집값은 폭락할 때 어렵지 않게 찾아볼 수 있었다. 김선덕 건선산업전략연구소 소장은 "선진국의 경우 가계가 최대로 이자를 부담할 수준을 전체 소득의 25% 수준까지 보는데 비해 우리나라는 40%선으로 매우 과다한 상태"라고 지적했다. 그는 "우리 가계 부동산 대출의 95%가 단기 변동금리 상품으로 매우 취약한 구조"라며 "집값이 연착륙이 아닌 경착륙으로 하락하고 금리마저 오를 경우 가계의 이자부담이 매우 위험해 질 수 있다"고 지적했다.강창희 미래에셋투자연구소 소장 역시 "우리나라의 가계가 지나치게 부동산에 편중된 자산구조를 갖고 있다"고 우려했다. 그는 "이제부터라도 분산투자에 대한 개념을 심각하게 생각하지 않으면 안된다"고 힘주어 강조했다. * 협찬 : 대우증권, 미래에셋증권, 삼성증권, 한국투자증권, 현대증권, 증권선물거래소, 증권예탁결제원, 한국증권업협회, 자산운용협회 * 후원 : 재정경제부, 금융감독위원회· 금융감독원* 도움주신 분들 : 강창희 미래에셋투자교육연구소장, 김일선 자산운용협회 이사, 변진호 이화여대 경영학부 교수, 임종록 한국증권업협회 상무, 최창환 대우증권 전문위원 (가다나順)
