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- (바뀌는 부동산)①양도세 "비과세대상 확대"
- [이데일리 박성호기자] 작년 정부가 네 차례에 걸쳐 양도소득세 관련 규정을 개정한 결과 양도세가 크게 줄어든다. 바뀐 제도를 잘 활용하면 다주택자라도 세금을 크게 줄일 수 있다.◇ 1주택자의 경우1가구1주택자가 비과세 요건을 갖췄다고 하더라도 일정 금액 이상의 고가주택에 대해서는 세금이 부과된다. 종전에는 이 기준이 6억원 이상이었지만 작년 9·19대책을 통해 9억원으로 완화됐다. 이미 작년 10월 7일 양도분부터 시행에 들어갔다. 예컨데 3년전 5억원에 매입해 최근 15억원에 집을 되판 경우(경비 및 장기보유특별공제 미포함)라면 고가주택 기준이 6억원일 경우에는 과세대상 양도차익(실제 양도차익×(양도금액-6억원)÷양도금액)이 6억원이 된다. 하지만 9억원으로 기준이 완화되면 이 금액(실제 양도차익×(양도금액-9억원)÷양도금액)이 4억원으로 대폭 줄어든다. 과세대상 양도차익이 줄어든 만큼 납부해야 할 양도세 역시 감소하게 된다. 장기보유특별공제율도 확대됐다. 1가구 1주택자에 대한 기존의 장기보유특별공제는 3~20년까지 보유 햇수에 4%를 곱해 20년 보유할 때 최대 80%까지 공제를 받을 수 있었다. 그러나 정부는 올 1월부터 연 공제율을 4%에서 8%로 조정해 3~10년 보유할 때 최대 80%까지 공제키로 했다. 5년을 보유하면 40%, 7년 56%, 9년 72%, 10년 80%를 공제 받게 된다. 하지만 정부가 강화하려 했던 1가구 1주택자 비과세 요건은 현행대로 유지된다. 작년 9·19 대책을 통해 정부는 1가구 1주택자에 대한 비과세 요건을 `3년보유 3년이상 거주`로 강화하려 했다. 하지만 부동산 시장 활성화라는 시장의 요구에 막혀 결국 현행 규정을 유지키로 했다. 이에 따라 올해도 1가구 1주택자가 양도세 비과세를 받기 위해서는 3년이상 보유해야 하며 서울 및 과천, 5대 신도시에서는 3년보유, 2년거주 요건을 갖춰야 한다. ◇ 다주택자의 경우1가구 다주택자에 대한 양도세 중과가 2년간(2009년~2010년) 한시적으로 완화된다.작년 12월26일 소득세법 개정안이 국회에서 통과됐으며 이에 따라 올해 1월1일부터 양도하는 부동산에 대해 감면안이 적용되고 있다. 2주택자의 경우 양도세율 50%(단일세율)가 적용됐지만 올해부터는 일반세율(6~35%, 단 2010년에는 6~33%)이 적용된다. 기존 2주택자가 이 기간내 주택을 팔면 중과에서 제외되며, 내년부터 2010년까지 취득한 주택은 언제 팔아도 일반세율 적용을 받는다. 3주택 이상의 다주택자가 2010년까지 취득하거나 양도한 주택은 현행 60%에서 45%로 세율이 낮아져 중과 규정이 완화된다. 다만 이 경우에도 2년 이내에 집을 양도할 경우 2주택자의 양도세율은 보유기간 1~2년은 40%, 1년 미만일 경우에는 50%가 적용된다. 3주택자는 1~2년은 45%, 1년 미만은 50%가 적용된다.정부는 또 작년 11월 28일부터는 실수요 목적의 2주택자에 대한 과세 기준도 완화했다. 우선 일시적 2주택자들에 대한 비과세 처분기한이 2년으로 연장됐다. 즉 기존주택을 가지고 있으면서 아파트 분양에 당첨됐을 경우 입주 후 2년내 기존주택을 양도할 경우 양도세는 비과세 된다. 아울러 서울에 아파트를 가지고 있는 사람이 근무, 취학, 요양 등의 이유로 지방아파트를 구입해 2주택자가 된 경우 기존주택을 먼저 양도할 경우에는 1주택자로 간주해 비과세 규정을 적용한다. 하지만 지방주택을 먼저 양도할 경우에는 일반세율로 과세를 하게 된다. ◇ 지방 미분양&양도세율 완화정부는 또 지방 미분양 주택 해소를 위해 미분양 주택을 취득 후 양도하면 주택수와 관계없이 중과대상에서 제외키로 했다. 단 2008년11월3일~2010년12월31일 사이에 취득(계약)한 지방 미분양 주택에 한해서다. 이 기간에 취득한 지방 미분양 주택에 대해서는 향후 매도시점와 무관하게 일반세율이 적용된다. 1주택자에게만 부여하는 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택도 지원한다. 미분양 매입자가 중과대상 제외 혜택을 받기 위해서는 양도소득세 신고시 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수 또는 구청장이 발행한 `미분양주택 확인서` 사본과 미분양주택 매입시 `매매계약서` 사본을 관할세무서장에게 제출하면 된다. 양도세율 역시 조정됐다. 종합소득세 과표구간과 통일시키기 위해서다. 작년에는 ▲1000만원 이하 9% ▲1000만~4000만원 18% ▲4000만~8000만원 27% ▲8000만원 초과 36%가 적용됐지만 올해부터는 세율이 줄어들었다. 올해 양도세 과세표준구간에 따른 양도세율은 ▲1200만원 이하 6% ▲1200만~4600만원 16% ▲4600만~8800만원 25% ▲8800만원 초과 35%로 조정됐다. 또 내년부터는 세율이 더 완화돼 ▲1200만원 이하 6% ▲1200만~4600만원 14% ▲4600만~8800만원 24% ▲8800만원 초과 33%로 다시 줄어들게 된다.
- (부동산5大결산)②규제 98%풀렸다..2%는 언제?
- [이데일리 박성호기자] MB정부 출범 초기 부동산 시장의 초점은 MB정부가 어느 선까지 규제를 풀 것인가에 맞춰져 있었다. 하지만 시장의 기대와는 달리 MB정부 출범 후 첫 작품은 강북 집값 규제책이었다. `강북집값 안정대책`은 강북지역을 주택거래신고지역으로 지정하고 중개업소 담합 등을 정부가 직접 감독한다는 것이 주 내용이었다. 출범 초기부터 `강부자` 정부로 비판받던 MB정부가 국민여론을 의식해서 내놓은 국면전환용 성격이 다분했다. 하지만 국제금융위기 여파로 국내 경기까지 악화되자 MB정부는 본격적인 부동산 시장 규제 완화책을 내놓기 시작했다. 부동산 규제 완화를 통해 경기를 부양하겠다는 의도였다. MB정부 출범 후 7개월이 지난 현재 6번의 크고 작은 부동산 대책이 발표됐다. ◇ 재건축 관련 규제완화 MB정부는 참여정부 5년동안 총 8차례에 걸쳐 마련됐던 재건축 규제를 1년도 안돼 대부분 풀어버렸다. 참여정부 시기 사실상 중단됐던 재건축 사업을 촉진시켜 거래활성화 등 부동산 경기 회복을 노린 것이다. MB정부가 가장 먼저 손을 댄 것은 기반시설부담금제였다. 지난 2005년 8·31대책을 통해 참여정부가 개발이익환수 장치의 하나로 도입하고 2006년 7월부터 시행한 것을 올 3월 정부 출범과 동시에 폐지한 것이다. 미국발 서브프라임모기지 사태 후폭풍으로 확산된 금융위기가 국내에까지 영향을 미치기 시작했던 지난 8월, MB정부는 또 한 차례 규제완화를 단행했다. 정부는 8·21대책을 통해 안전진단 절차 중 예비안전진단을 제외시키고 2003년 7월 도입된 후분양제도를 전격 폐지했다. 또 재건축 아파트 거래 활성화를 위해 4년간 시행된 조합원 지위 양도금지 규정을 없앴다. 그러나 시장에서 원하던 소형평형의무비율, 임대주택의무건설 비율 등은 손 대지 않고 그대로 뒀다. 당시 시장에서는 기대에 못미치는 대책이라며 비판이 주를 이뤘다. 하지만 지난 11·3대책을 통해 정부는 시장에서 바라던 소형평형의무비율과 임대주택의무건설 비율, 용적률을 대거 완화했다. 재건축아파트 단지의 용적률을 최대 70%포인트 높여 늘어나는 용적률의 30~50%는 보금자리 주택으로 공급키로 했다. 또 소형주택의무비율은 종전 `60㎡ 20%, 60~85㎡ 40%, 85㎡ 이상 40%`를 85㎡ 이하 60% 이상으로 탄력 적용키로 했다. 임대주택의무건설은 보금자리주택건설로 대체됐다. ◇ 부동산 세제 완화MB정부는 거래 활성화를 위해 취득·등록세를 비롯해 양도소득세, 종합부동산세 등 각종 세제 완화책도 함께 추진했다. 6·11미분양 대책을 통해 기존 지방 미분양아파트를 취득하거나 등기할 때 내는 취득·등록세를 50% 인하해 주기로 한 것이 부동산 관련 세제 완화의 시작이다. 이후 9·1세제개편을 통해 1가구 1주택자 양도세 과세 기준을 9억원으로 상향 조정해 이전 보다 완화했다. 장기보유특별공제 역시 10년 보유시 80%까지 확대했다. 종합부동산세 과표적용률을 80%로 동결하고 세부담 상한선 역시 기존 300%에서 150%로 하향 조정했다. 이후 종부세는 헌법재판소가 종전의 세대별합산은 일부 위헌 판결을, 거주목적 1주택 보유자에 대한 과세는 헌법 불합치 판결을 내려 사실상 껍데기만 남게됐다. 양도세와 종부세 일부 완화에도 불구하고 시장 침체 상황이 계속되자 정부는 11·3대책을 통해 지방 미분양 매입시 한시적(2009~2010년)으로 양도세 중과규정을 적용하지 않기로 했다. 2주택자의 경우 양도차익의 50%, 3주택자는 60%까지 중과되지만 이를 일반 세율(9~33%)로 적용해 미분양 주택에 대한 투자수요를 살리겠다는 것이다. 지난 5일 국회 기획재정위원회는 다주택자에 대한 양도세 감세안을 통과시켰다. 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과를 2년간(2009~2010년) 한시적으로 완화키로 한 것. 감세안에 따르면 2주택자의 경우 현재는 양도세율 50%(단일세율)가 적용되고 있지만 내년부터는 일반세율(6~35%, 단 2010년에는 6~33%)이 적용된다. 이외에도 정부는 최장 10년, 최단 5년이었던 수도권 지역의 아파트 전매제한 기간을 최장 7년, 최단 1년으로 줄였다. 강남 3구를 제외한 서울 및 수도권 투기지역과 투기과열지구가 모두 해제됐으며 투기지역 중 지정되는 주택거래신고지역도 서울 3개구 28개동만 남기고 모두 풀렸다. 투기과열지구에서 해제되면 현재 적용되는 분양권 전매제한, 1순위 청약자격제한, 입주자 공개 모집 등의 규제에서 벗어나게 된다. 또 투기지역에서 풀리면 아파트 주택담보인정비율(LTV)은 40%에서 60%로 높아지고 6억원 초과 아파트 구입 때 적용하던 총부채상환비율(DTI) 40%도 해제된다. 또 주택담보대출을 1건으로 제한하는 조치도 풀리게 된다. ◇ 남은 규제는거래활성화를 위해 참여정부 시절 만들어 놓은 부동산 규제의 대부분이 폐지되거나 완화됐지만 부동산 시장은 좀처럼 활기를 찾지 못하고 있다. 때문에 시장 일각에서는 추가적인 규제 완화가 필요하다는 목소리도 나오고 있다. 현재 남아있는 부동산 규제는 LTV, DTI 등 대출규제와 분양가상한제, 수도권 전매제한 정도다. 강남 3구를 제외하고 수도권 전지역이 투기지역에서 해제돼 사실상 대출규제 역시 완화된 상태다. 하지만 강남3구의 경우 부동산 시장에서 차지하고 있는 상징성과 파급력 때문에 쉽게 대출규제를 풀지 못할 것으로 보인다. 또한 최근 겪고 있는 금융위기 상황도 정부가 대출규제완화 카드를 풀어 놓지 못하는 이유이기도 하다. 분양가상한제는 건설업체들의 요구와 정부의 의지가 맞물려 완화 혹은 폐지될 것이 유력하다. 특히 분양가상한제 때문에 민간택지에서 건설업체들이 주택공급을 꺼리고 있어 경기침체 등 부작용이 심화되고 있다는 비판이 일고 있는 상황이다. 이명박 대통령 역시 "임기 내 폐지"를 공언한 바 있다. 현재 분양가상한제가 적용되는 주택의 전매제한 기간은 공공택지의 경우 3~7년, 민간택지에서는 1~5년이다. 하지만 부동산 시장 일각에서는 분양권 가격이 떨어지고 있는 상황에서 전매제한은 무의미하다고 지적하고 있다. 정부 관계자 역시 "주택 전매제한기간의 추가적인 단축에 대해 거래 활성화 측면에서 검토할 수 있는 카드"라고 말해 추가 완화의 가능성을 열어뒀다. 재건축 관련 규제는 재건축 개발이익환수제도 정도가 남아있다. 개발이익환수제도는 개발을 통해 발생하는 이익을 정부가 환수해 사회적 투자를 하기 위한 취지로 도입돼 정부가 개발이익분의 최고 50%까지를 환수할 수 있도록 한 것이다. 시장 전문가들은 이처럼 MB정부가 각종 규제완화책을 동원했음에도 불구하고 시장 침체가 지속되는 것은 현재 부동산시장이 정책 변수보다 거시경제 변수에 더 큰 영향을 받고 있기 때문이라고 지적한다. 국내 금융권의 유동성 문제, 국제 금융 위기, 경제 디플레이션 경고 등으로 매수심리가 좀처럼 회복되지 않는 상황에서 즉각적인 규제완화 효과를 보기는 어렵다는 것이다.
