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- 재건축시장 재기하나
- [조선일보 제공] 수도권 재건축 아파트 시장이 다시 심상치 않다. 재건축 시장은 지난 ‘3·30 대책’ 이후 기반시설부담금과 개발부담금 도입 등 악재(惡材)에 짓눌려 4개월 동안 약세를 면치 못했다. 최고 1억~2억원씩 시세가 급락한 단지도 있었다. 그러나, 지난달부터 분위기가 달라졌다. 판교 신도시에서 시작된 고(高) 분양가 논란과 전세난에 따른 집값 상승세 확산으로 가격이 꿈틀대고 있다. 강남 일부 단지는 9월에만 2000만~7000만원씩 뛰었다. ‘부동산 114’ 김희선 전무는 “대세 상승기로 보기는 힘들지만, 개발 재료가 있거나 규제를 피한 단지는 당분간 강세가 지속될 것”이라고 말했다. 반면, 안전진단기준 강화와 개발부담금제 시행으로 사업 추진이 더딘 사업지는 수익성이 뚝 떨어질 전망이다. ◆재건축, 4개월 만에 다시 상승 9일 ‘닥터아파트’에 따르면 지난달 서울·수도권 재건축 아파트 값은 한 달 동안 평균 1.5% 올라, 5월 중순 이후 4개월 만에 최고 상승률을 기록했다. 서울은 평균 1.27% 상승해 8월(-0.03%)의 마이너스 변동률에서 완전히 벗어났다. 경기도 역시 9월 상승률이 2.98%로 8월(0.85%)보다 배 이상 상승 폭이 커졌다. ‘닥터아파트’ 이영호 팀장은 “판교 중대형 경쟁률이 치솟으면서 강남 재건축 단지가 장기 투자처로 다시 주목받고 있다”면서 “매물 부족까지 겹쳐 시세가 반등했다”고 말했다. 각종 규제에서 벗어난 단지는 물론 사업 초기 단계 아파트도 가격이 덩달아 뛰고 있는 게 특징이다. 지난달 13일 관리 처분을 신청한 강남구 역삼동 개나리 4차는 57평형이 5000만원 뛴 15억~16억원에 거래된다. 최근 관리 처분을 신청한 의왕시 내손동 대우사원 18평형도 5억9000만~6억원으로, 3500만원 올랐다. 초기 단계인 송파구 잠실 주공5단지도 평형별로 4000만~5000만원 올랐다. ◆개발 부담금 피한 단지 관심 전문가들은 최근의 재건축 가격 반등에 대해 “좀 더 지켜봐야 한다”는 반응이다. 세중코리아 김학권 사장은 “정부의 재건축 규제 의지는 여전하다”면서 “그동안 낙폭이 컸던 데 따른 반등의 성격이 강하다”고 분석했다. ‘시간과 공간’ 한광호 사장도 “단지별로 온도 차가 심해 제한적 상승에 그칠 가능성이 높다”고 예상했다. 그러나, 지난달 25일 이전에 관리 처분을 신청, 개발부담금 부과 대상에서 제외된 단지는 관심을 끌고 있다. 이들 단지는 사업 추진이 빠르고, 많게는 수백억원에 달하는 부담금을 물지 않아 상대적으로 투자 가치가 높아졌다. 이런 단지는 서울에만 20여 곳, 1만여 가구에 달한다. 잠원동 반포한양, 서초동 삼호가든 1·2차, 청담동 한양, 역삼동 진달래 2·3차, 역삼동 개나리 4·5차 등이 대표적이다. 다만, 일부 단지는 소송 등 불씨가 남아 부담금 부과 가능성을 배제할 수는 없다. ‘RE멤버스’ 고종완 대표는 “개발 부담금은 피해도 후분양제, 소형 의무 비율 등이 적용되는 단지는 추가 분담금이 적지 않다”면서 “시세 차익보다 강남 입성(入城)이란 실수요적 접근이 필요하다”고 지적했다. ◆초기 단계 재건축은 ‘산 넘어 산’ 아직까지 수도권 재건축 단지의 상당수는 사업 첫 단계인 안전진단도 통과하지 못한 상태다. 이런 단지는 투자에 신중해야 한다. 지난 8월 25일부터 안전진단기준이 대폭 강화돼 웬만한 단지는 재건축 가능성이 낮기 때문이다. 실제로, 매달 3~4건씩 들어왔던 서울시내 재건축 안전진단 건수가 9월 말까지 한 달 동안 한군데도 없는 실정이다. 강남·서초·송파구 등 강남 3개 구에만 안전진단을 밟지 않은 단지가 3만2000가구에 달한다. 안전진단을 통과해도 각종 부담금이 발목을 잡고 있다. 개발부담금만 해도 강남의 경우, 조합원당 1억원이 넘는 곳도 적지 않을 것으로 예상된다.
- ‘부동산 방정식’ 풀면 내일 집값 보인다
- [조선일보 제공] 경기 용인시는 지난 2000년 38만명이던 인구가 지난해 68만명으로 30만명이나 늘었다. 전국에서 두 번째로 인구 증가율이 높았다. 이 기간 중 집값은 지난 2004년을 빼고 연 평균 10% 이상 뛰었다. 작년 상승률은 23.5%로 전국에서 다섯 손가락 안에 들었다. 땅값도 2001년부터 5년간 해마다 전국 평균치를 웃돌았다. ‘RE멤버스’ 고종완 대표는 “인구가 많아지면 자연스럽게 집이나 땅 등 부동산 수요 증가로 이어져 가격 상승 여력이 높아진다”고 말했다. 주택보급률도 부동산 투자의 중요한 잣대가 된다. 보급률이 낮으면 인구보다 집이 부족하다는 것을 뜻한다. 그만큼 잠재된 주택 수요가 많고, 개발 요구도 높다. 낙후 지역이 많아 재건축·재개발 투자에도 유리하다. ‘내외주건’ 김신조 사장은 “부동산은 교통, 환경 등 입지 여건이 가장 중요하지만, 보급률과 인구는 미래 흐름을 예측하는 데 도움이 된다”고 말했다. 그렇다면 인구증가율이 높거나, 주택보급률이 낮은 지역은 어디일까. ◆주택보급률 낮은 성남·하남·과천 주목하라 본지가 2005년 인구센서스 결과를 토대로 전국 시·군·구별 주택보급률을 조사한 결과, 경기 성남시 수정구가 62.2%로 가장 낮았다. 다음으로 서울 광진구가 68.1%, 서울 중랑구가 72.3%로 나타났다. 성남시 중원구와 경기도 하남시, 서울 관악·구로구, 경기 과천·안산시 등도 보급률이 90%를 밑돌았다. 이들 지역은 그동안 그린벨트, 공업지역, 달동네 등이 몰려 지역 개발에 제한이 많고, 낙후된 곳이 대부분이다. 따라서, 이들 지역에선 재개발·재건축이 활발하다. 대표적인 곳이 성남. 성남시는 수정·중원구 일대 400여만 평을 2020년까지 26개 구역으로 나눠 아파트 타운으로 바꿀 계획이다. 과천시도 오래된 저층 아파트가 속속 재건축되고 있다. 계획도시로 만들어진 안산시도 개발된 지 20년이 넘어 재건축 수요가 급증하고 있다. ‘저스트알’ 김우희 상무는 “대부분 입지 여건이 좋아 개발 가능성은 충분한 곳”이라고 말했다. 실제로, 과천·하남·성남시는 뛰어난 입지 여건을 갖춰 개발만 되면 투자 1순위로 꼽힌다. 과천과 하남은 쾌적하고, 서울 접근성도 좋다. 과천은 정부청사 이전에 따른 개발 잠재력도 높다. 하남 역시 송파신도시와 붙어 있어 그린벨트가 풀리면 핵심 주거지로 바뀔 것이란 예상이다. 성남은 분당·판교와 가깝고, 지하철·도로 등 기반시설이 충분하다. ◆인구증가율 높은 용인·광주·화성도 주목하라 인구 증가율이 높은 곳은 대개 공장이나 산업단지가 많아 일자리가 늘고, 주택도 꾸준히 증가하는 곳이다. 또는 대규모 개발이 예정된 곳이다. 2001년 이후 5년간 인구증가율이 가장 높은 지역은 충남 당진군. 2000년 2만7000명에서 무려 3배 이상 급증해 11만명을 넘었다. 당진은 일자리가 늘고, 대규모 개발이 급속히 진행 중이다. INI스틸이 한보철강을 인수, 공장을 증설하고, 주변 산업단지에 기업체도 속속 입주하고 있다. 올해도 7월까지 22개 기업이 들어왔다. 용인시는 수도권 최대 주택 공급원으로 인구가 5년 전보다 78% 늘었고, 광주시와 화성시, 양주시, 대전 유성구, 파주시, 김포시 등도 인구 증가율이 30%를 넘었다. 이들 지역의 특징은 지난 5년간 땅값이 거의 예외 없이 큰 폭으로 올랐다는 것. 유성구와 화성시는 작년에만 땅값 상승률이 전국 평균의 2배를 웃돌았다. 유성구는 행정도시와 인접한 데다, 택지개발이 꾸준하게 진행됐다. 화성시와 김포시, 파주시도 최근 택지개발 지역이 집중되는 지역이다. ‘세중코리아’ 김학권 대표는 “인구 증가에 비해 부동산 가격이 저평가된 곳이라면 향후 가격 상승 여력이 있다고 봐야 한다”고 말했다.
- 전셋값 10월이 고비..5-10% 더 오를듯
- [이데일리 윤진섭·윤도진기자] 서울지역에서 시작된 전셋값 상승세가 수그러들지 않고 있다. 계절적 요인과 수급불균형이 겹치면서 심화되고 있는 전세시장 불안은 10월이 고비가 될 전망이다. 일부 인기지역의 경우 10% 안팎 가격이 더 오를 것으로 보인다. 12일 부동산 전문가들은 최근 전셋값 상승이 가을 이사철 수요와 수급 불균형에 따른 것으로 진단하고 있다. 특히 8.31 대책 이후 규제 강화로 늘어난 세금 부담을 덜기위해 집주인들이 월세로 바꾸고 있는 것도 전셋값 상승 요인으로 꼽았다.전셋값 상승폭은 크지 않을 것이라는데 대다수 전문가들이 의견을 같이 했다. 하지만 지역별로 전셋값 상승률 차별화는 심화될 것으로 예상했다. ◇전셋값 상승 이유는 계절적 이사 수요, 수급 불안, 규제 강화 등 복합적 서울, 수도권 지역 전셋값이 강세를 보이는 이유는 매매 수요는 정체된 반면 전세 수요는 늘고 있기 때문이다.김희선 부동산 114 전무는 "8.31 대책 이후 매수세가 위축되면서 전세에 잔류하려는 수요가 늘었다"라며 "반면 재건축 규제 등으로 서울지역 내 공급 물량은 전세 수요를 따라가지 못하고 있는 실정"이라고 말했다. 8.31 대책 이후 집주인들이 임차인에게 세부담을 전가하는 현상도 원인으로 꼽힌다. 양해근 우리투자증권 부동산 팀장은 "다주택자들이 매물을 내놓기 보다는 전세가격을 올리거나 전세에서 월세로 전환해 세금 부담을 줄이고 있다"며 "이 같은 현상이 전셋값 상승을 부채질하고 있다"고 진단했다. 그동안 매매가 상승으로 크게 벌어졌던 매매가격과 전세가격의 차이가 줄어드는 자연스러운 과정으로 보는 견해도 있다. 안명숙 우리은행 부동산 팀장은 "입주 물량이 줄어들고, 이사철 수요까지 겹치면서 저평가됐던 전셋값이 오르고 있는 자연스런 현상"이라며 "2002년 당시와 같은 전세대란이라고 보기는 힘들다"고 분석했다. ◇ 인기지역 5~10% 추가 상승..올 하반기 이후 안정 국면 대세 전문가들은 전셋값 상승폭에 대해서는 지역별로 편차가 클 것이라며 인기지역의 경우는 5-10% 정도 추가 상승할 것으로 내다봤다. 곽창석 부동산퍼스트 이사는 "전세 수요가 서울 도심 등 인기지역에만 몰리고 있으며, 기타 지역 전세가격은 안정세를 유지하고 있다"고 전제하고, "인기지역은 10% 정도 추가 상승도 예상할 수 있다"고 말했다. 김영진 내집마련정보사 대표도 "강남, 목동 등 핵심 주거지는 이사철에 상관없이 꾸준히 수요가 있기 때문에 5~10% 가량 오를 것"이라고 전망했다. 전셋값 상승이 언제까지 지속될 지에 대해서는 의견이 다소 엇갈렸다. 대부분의 전문가들은 10월 이후 전세가격이 한풀 꺾일 가능성을 예상했지만, 전세가격 상승이 되풀이 될 것으로 내다보는 전문가도 있었다. 안 팀장은 "내년 상반기에 입주 물량이 충분히 나오고, 짝수해도 아니기 때문에 현재와 같은 전세가 상승세는 이사철이 마무리되는 10월 들어선 한풀 꺾일 것"이라고 전망했다. 김 전무도 "수요자들이 아파트만 고집하면서 전세가격이 뛰고 있지만, 이사철이 끝나면 전세 수요자 중 상당수는 오피스텔, 다가구 등 대체 주거지로 옮겨가게 될 것"이라며 "10월 이후 연말로 갈수록 전세가격은 안정될 것"이라고 분석했다. 반면 지역별로 전세 불안 조짐이 되풀이될 것으로 보는 견해도 있다. 고종완 RE멤버스 대표는 "전세가격 상승은 이사철이 끝나는 10월-11월에 한풀 꺾이겠지만 내년 2-3월과 가을에 재현될 가능성이 크다"고 전망했다. 곽 이사도 “2004년 이후 유지해온 안정 기조는 무너졌다고 봐야 한다”며 “인기지역으로 전세 수요가 몰리면서, 이들 지역을 중심으로 전세가 불안 현상은 되풀이 될 수 있다”고 말했다.
- [미래를 사두자] 달동네에 ''황금달'' 뜨네
- [조선일보 제공] “대단하네요, 뽕밭이 바다로 변한다더니….” 지난달 말 서울 관악구 신림동 ‘관악산 휴먼시아’ 아파트를 둘러보던 강모(48)씨는 깜짝 놀랐다. 1970년대 ‘하늘 아래 첫 동네’로 불렸던 ‘난곡마을’이 초대형 아파트촌으로 탈바꿈한 것. 비좁은 골목길과 공동 화장실은 사라지고, 현대식 피트니스센터·체육관·산책로 등이 그 자리를 대신했다. ◆난곡마을 ‘관악산 휴먼시아’ 프리미엄만 1억 넘어 난곡마을은 지난 73년부터 재개발을 추진했지만 우여곡절을 겪은 끝에 주택공사가 지난 2000년부터 재개발에 착수, 24~44평형 아파트 3322가구가 지난달 30일부터 입주를 시작했다. 주택공사 송용식 이사는 “기존 아파트와 달리 파출소, 동사무소, 공원 등 미니 신도시를 연상시킬 만큼 기반시설도 풍부하다”고 말했다. 주거여건이 좋아지면서 아파트값도 껑충 뛰었다. 프리미엄만 1억원이 넘는다. 난곡지구 주민대표회의 김인덕 회장은 “버려진 달동네가 이젠 지역 대표 아파트로 우뚝 서게 됐다”고 말했다. ◆“다리만 건너면 강남” 옥수·금호동 재개발로 인기몰이 최근 재개발이 활성화되면서 ‘달동네’, ‘판자촌’ 등으로 불리는 낡은 주택촌이 부동산시장에서 주목을 받고 있다. 난곡지구처럼 달동네가 개발돼 인기 주거단지로 바뀐 곳이 적지 않다. 대표 지역은 서울 성동구 옥수·금호동 일대. 이 지역은 1990년대 중반까지 산자락마다 판잣집이 가득했다. 그러나 재개발이 끝나면서 금싸라기 지역으로 변신했다. 1999년 입주한 옥수동 삼성(1444가구)은 시세가 평당 1500만~1600만원에 달한다. 세중코리아 김학권 사장은 “옥수·금호동은 한강 조망권이 뛰어나고, 다리만 건너면 강남이어서 소비자 선호도가 높다”고 말했다. 역시 낡은 단독주택과 무허가 건물이 밀집했던 성북구 길음·하월곡동 일대와 관악구 봉천동 일대도 강북의 대표 아파트로 자리매김하고 있다. ▲ 주택공사가 재개발에 들어간 지 6년 만에 달동네에서 고층 아파트 숲으로 탈바꿈한 난곡마을. 지난달 말부터 아파트 3000여가구가 주인을 맞고 있다.◆뉴타운 바람 타고 ‘낡은 주택’ 상한가 낡은 주택촌 개발은 더욱 확산되고 있다. 정부가 도심 활성화를 위해 도시 내 낙후지역에 대한 도심재정비특별법을 시행해 개발을 촉진하고 있기 때문이다. 이미 서울시가 추진 중인 뉴타운은 대부분 낡고 허름한 주택가를 아파트 타운으로 변신시키고 있다. 비닐하우스와 축사(畜舍), 슬레이트집으로 어수선했던 은평구 진관내외동은 뉴타운으로 지정되면서 새 옷을 갈아 입고 있다. 105만평 규모인 이곳엔 주택 1만5000여가구가 들어선다. 녹지율이 40%를 넘어 판교 못지않은 ‘그린 시티’(green city)가 될 것이란 평가가 나오고 있다. 이르면 이달 말 중대형 3000~4000 가구가 일반 소비자에게 첫선을 보인다. RE멤버스 고종완 대표는 “한때 강남의 녹물 나오는 아파트가 인기를 끌었다면 이젠 강북의 쓰러져가는 단독주택이 상한가를 치고 있다”고 말했다. ◆재개발사업 자칫하면 위험… 장기적으로 접근해야 달동네 재개발은 1990년대 중반까지 사실 중산층이 싸게 내집 마련하는 수단 중 하나였다. 강남 재건축이나 건설사가 땅을 사서 분양하는 아파트보다 저렴했기 때문이다. 그러나 재개발엔 항상 위험이 도사리고 있다. 민간이 추진하는 사업이라 주민끼리 마찰이 적잖고, 사업 추진도 불투명한 경우가 종종 있다. 가급적 주택공사 같은 공공기관이 시공하는 곳을 주목하는 게 좋다. 재개발은 지금보다 미래에 투자하는 사업인 만큼 장기적으로 발전 가능성이 있는 곳을 골라야 한다. 한강 조망이 가능하거나 지하철 역세권, 녹지가 많은 곳 등이 유망하다. 알젠 성종수 대표는 “학교나 공공시설이 부족한 채 아파트만 지어진 곳도 있어 이미 지어진 재개발 아파트를 살 때는 이런 점도 꼼꼼하게 살펴야 한다”고 말했다.
- 심봤다! 알짜 아파트
- [조선일보 제공] “어디 싸고 좋은 아파트 없나.” 요즘 아파트 시장에는 매물을 찾기가 쉽지 않다. 그나마 시세도 작년보다 오른 경우가 대부분이어서 선뜻 거래할 엄두가 나지 않는다. 그렇다고, 집을 옮기거나 내집마련을 마냥 미룰 수도 없는 일이다. 하지만 조금만 눈을 돌려보면 ‘숨어있는’ 싸고 괜찮은 아파트도 찾을 수 있다. 입주 3년차가 되는 아파트는 1주택 양도세 비과세 요건을 갖춘 매물이 제법 나온다. 운 좋게 급매물을 잡을 기회도 있다. 대금납부 조건이 좋은 미분양도 잘 고르면 효자 노릇을 할 수 있다. 재개발·재건축 단지 중에는 분양가보다 2000만~6000만원씩 싸게 나오는 조합원 분양권도 있다. 다만, RE멤버스 고종완 대표는 “싸다고 무조건 좋은 것은 아니다”면서 “매입에 앞서 입지여건과 향후 발전 가능성을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언했다. 각종 규제로 재건축, 재개발 단지의 분양권 프리미엄도 약세를 보이고 있다. 일부 지역에서는 일반분양가보다 낮은 가격에 나오는 조합원 분양권 매물도 있다. 스피드뱅크 김은경 팀장은 “조합원분은 일반분양가보다 싸고, 로열층이 대부분”이라며 “전매가 가능한 매물인지 반드시 확인해야 한다”고 말했다. 미분양 속출… 계약금 할인등 혜택 다양 분양 시장이 위축되면서 미분양 아파트가 적지 않다. 이 때문에 건설업체마다 파격적인 조건을 내걸고 미분양 털기에 나서고 있다. 분양가를 10~20%씩 깎아주거나 계약금을 5%로 낮추고, 중도금 무이자 융자·이자후불제 등 다양한 혜택을 제시하고 있다. 알젠 성종수 대표는 “청약통장을 쓸 필요가 없고, 초기 자금부담이 적은 것도 장점”이라고 말했다. 월드건설은 서울 구로구 신도림동과 양평동의 ‘월드메르디앙’을 당초 분양가보다 10~20% 할인된 가격으로 내놓았다. 20~30평형대로 물량이 많지는 않다. 경기 남양주 지금동 ‘한화꿈에그린’은 34평형 1~2층 미분양분을 계약금 1500만원, 중도금 50% 이자후불제 조건으로 팔고 있다. 경기 의정부 가릉동 ‘SK뷰’는 24평형을 계약금 5%, 중도금 전액 무이자 조건으로 분양 중이며, 서울 동작구 상도동 갑을명가1·2차는 일부 평형에 대해 1층 1400만원, 중간층 1000만원을 깎아준다. 분양가보다 싼 분양권 노려볼 만 서울 동작구 상도동 ‘브라운스톤상도’(415가구)는 32평형이 3억6000만원선으로 일반분양가(4억2000만원)보다 6000만원쯤 싼 매물도 나온다. 7호선 상도역·장승배기역이 가까운 역세권 단지다. 서울 강동시영2단지를 재건축하는 암사동 ‘현대대림’도 조합원 급매물이 더러 나온다. 24평형 분양권이 3억5500만원으로 일반분양가보다 1000만~2000만원쯤 싸다. 인천 가좌동 ‘한신휴플러스’는 2276가구 대단지로 20~30평형대가 일반분양가보다 1000만~3000만원 저렴하게 살 수 있다. 이 아파트는 내년 11월에 준공할 예정이다. 매물 많은 입주 3년차 아파트 어떨까 새 아파트는 입주 3년차가 되면 매물이 일시적으로 늘어난다. 입주 후 3년이 지나면 1가구 1주택 양도세 비과세(서울, 5대 신도시는 3년 보유 중 2년 거주) 요건을 갖추기 때문이다. 따라서 요즘처럼 매물난이 심할 때는 이런 단지를 노려보는 것도 방법이다.부동산정보업체 알젠에 따르면 올 상반기 수도권에서 입주 3년이 넘는 아파트는 130개 단지, 5만1300여가구에 달한다. 이 중에는 1000가구 이상 대단지도 14곳이나 포함돼 있다. 서울 성북구 길음동 삼성래미안(1125가구)과 하월곡동 두산위브(2655가구)는 주변에 편익시설이 많고, 지하철역을 끼고 있다. 강남권에선 서초동 삼성래미안(1129가구)이 오는 5월 입주 3년차가 된다. 34평형이 7억3000만~8억1000만원선이다. 구로구에서 집값을 선도하는 신도림동 대림e편한세상4차(853가구)도 실수요자가 관심을 둘 만하다. 34평형이 6억~6억5000만원선이다.
- [단독주택 세금 어떻게]충남 연기는 재산세 50%까지 ‘껑충’
- [조선일보 제공] 단독주택을 갖고 있는 사람은 올해 재산세 부담이 얼마나 늘어날까? 지역적으로, 개발 호재 여부에 따라 천차만별이기 때문에 딱히 ‘이 금액이다’ 예단하기는 쉽지 않다. 하지만, 대도시 또는 주변의 단독주택이라면 작년보다는 평균 5% 안팎 늘어날 것으로 전망하는 게 마음이 편할 듯싶다. 재산세를 매기는 과표(課標)인 공시 가격이 오르기 때문이다. 고가 주택일수록 세부담은 커진다. 올해 새로 종합부동산세 부과 대상에 포함된 공시가격 6억~9억원 이하 단독주택은 재산세와 종부세를 포함한 보유세 부담이 50~60%나 급증하게 된다. 종부세 대상은 아니지만, 충남 연기군처럼 공시가격 상승률이 높은 지역에서도 재산세가 최고 50% 안팎까지 치솟는다. 취득·등록세도 올해부터 과표가 실거래가의 60~70% 수준이던 기준시가에서 실거래가로 바뀌면서 세부담이 늘어난 상황이다. 단독주택과 관련된 모든 세금이 오르는 셈이다. ▲ 삼성 · LG · 현대차 · 금호 · 동부 등 5개 재벌의 총수들이 살고 있는 서울의 대표적인 단독주택촌 용산구 한남동 일대 전경. 조선일보DB사진◆강남·서초 소폭 상승할듯개별 단독주택은 표준 주택을 기준으로 산정된다. 표준 주택 가격이 오른 만큼 개별 주택도 상승할 수밖에 없다. 따라서 공시가격을 과표로 사용하는 재산세·종합부동산세, 상속·증여세, 양도소득세 등도 덩달아 오르게 된다. 코리아베스트 주용철 세무사는 “단독주택 가격은 땅값이 좌우하는 만큼 작년에 땅값이 많이 올랐던 지역은 세부담도 커진다”면서 “재산세의 경우, 공시가격 인상률과 세금 인상률이 비슷할 것”이라고 설명했다. 다만, 재산세는 지방자치단체가 50% 범위 안에서 탄력세율을 적용할 수 있어 일부 지역은 인상률이 낮아질 가능성도 있다.이에 따라 공시가격 상승률이 높은 충남 연기, 경기도 양주, 인천 중구 등은 재산세 부담이 평균 20% 이상, 충남 공주·천안, 경기 김포·화성 등도 평균 15~20%쯤 세금이 오를 전망이다. 올해 공시가격이 15%쯤 오를 충남 아산시 갈산리 주택은 재산세가 작년 95만9000원에서 114만2000원으로 19%쯤 인상된다.반면, 서울 강남·서초·송파구, 부산, 전남 등은 가격 상승률이 3~4%대여서 재산세 인상도 소폭에 그칠 전망이다. 서울 우면동 주택은 올해 공시가격 3% 인상으로 재산세는 114만원에서 118만6000원으로 4만6000원 오르는 데 그친다.◆6억 이상 주택 세(稅)부담 급증올해 새로 종부세 대상에 포함된 공시가격 6억~9억원의 단독주택은 상대적으로 세금이 대폭 오른다. 공시가격이 6억800만원에서 6억7852만원으로 오른 서울 종로 명륜동 주택은 지난해 재산세가 126만원이었다. 하지만, 올해는 재산세가 143만6000원으로 늘어나고, 종부세(35만원)까지 부담해야 해 보유세가 178만9000원으로 42%나 껑충 뛴다. 지난해 공시가격이 6억8800만원에서 올해 7억1100만원으로 3.3% 증가한 서울 서초구 양재동 주택도 작년에는 재산세만 175만2000원을 냈지만, 올해는 종부세를 포함해 242만400원을 내야 한다. 김종필 세무사는 “종부세 대상 주택은 공시 가격이 5%만 늘어도 전체 보유세 부담은 최소 20% 이상 증가한다”고 말했다.지난해 이미 종부세를 물었던 공시가격 9억원 이상 주택도 올해 공시가격 상승에 관계없이 세부담이 작년보다 더욱 무거워진다. 세율이 오르고, 과표 반영률도 공시가격의 50%에서 70%로 높아졌기 때문이다.◆세금 줄일 수 없나종부세 대상 단독주택은 내년 이후에도 세금이 오를 수밖에 없는 구조다. 공시가격이 상승하지 않아도 과표가 올해 공시가격의 70%에서 내년엔 80%로 높아지고, 2009년엔 100%로 맞춰지는 탓이다. 따라서, 향후 가격 상승 가능성이 낮은 주택이라면 종부세 과세 기준일인 오는 6월 1일 이전에 서둘러 매도하는 전략이 필요하다. RE멤버스 고종완 대표는 “2주택을 합쳐 공시가격 6억원 이상인 경우에는 세대를 분리해 종부세 대상에서 피하거나, 비(非) 인기 지역 주택을 먼저 처분하는 게 방법”이라고 말했다. 공시가격 인상으로 상속·증여세도 늘어난다. 전문가들은 공시가격이 10% 인상되면 상속세나 증여세도 이에 비례해 10% 이상 오를 것으로 관측했다. 증여를 고려한다면 개별 주택 가격이 공시되는 오는 4월 28일 이전이 유리하다는 지적이다. 양도소득세도 인상이 불가피하다. 단독주택 1채를 보유한 사람은 비과세 요건을 갖추면 양도세가 면제된다. 그러나, 1주택자라도 비 투기지역에서 비과세 요건을 갖추지 못하고 팔게 되면 세금이 2~3배 이상 급증할 수도 있다.
