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- [2006 이곳을 주목하라] <1>서울 송파구
- [조선일보 제공] 소나무가 울창한 언덕이란 뜻을 가진 서울 송파(松坡)구가 아파트 숲으로 변신하며 ‘신(新)주거 1번지’로 떠오르고 있다. 서울 잠실운동장~롯데월드사거리에 이르는 대로변은 2004년 말부터 5층짜리 서민 아파트가 헐린 자리에 20층을 넘는 고층 아파트가 솟아오르고 있다. 롯데월드 주변에는 주상복합이 속속 들어서고 있다. 옛 갤러리아백화점 터에는 작년 초 ‘갤러리아팰리스’가 입주했다. 작년 말엔 롯데월드 맞은편에 이름처럼 ‘황금빛’ 외관을 자랑하는 지상 37층짜리 캐슬골드가 완공됐다. 두 아파트는 프리미엄만 최고 9억~16억원씩 붙으며 ‘제2의 타워팰리스’로 자리잡았다. 세중코리아 김학권 대표는 “최근 들어 강남 개발 축이 강남구에서 송파구로 넘어오고 있다”고 말했다.◆ 2011년까지 10만 가구 건설송파구의 변신은 놀라울 정도이다. 현재 송파구의 전체 주택(2005년 인구주택센서스 추계 기준)은 13만 가구. 이 가운데 아파트는 7만5000여 가구이다. 송파구는 지난 5년 동안 인구가 5만7000명이나 줄어 전국 최고의 인구 감소를 기록했다. 재건축으로 주민들이 빠져나갔던 게 원인으로 꼽힌다.그러나 송파구는 오는 2011년까지 아파트 10만 가구가 새로 입주할 전망이다. 불과 5년 동안 기존 아파트의 1.3배가 늘어나는 셈이다. 가구당 3명만 잡아도 30만명이 유입되는 셈이다. 저밀도 지구로 불리던 잠실 주공 1~4단지와 시영아파트 재건축이 완료되는 2007~ 2008년에 약 2만5000가구가 대거 입주한다. 거여동 일대 송파신도시(205만평)에선 2009년부터 4만6000가구가 쏟아진다. 신도시 주변의 장지지구(5600가구), 거여·마천뉴타운(1만8000가구), 마천임대주택단지(2000가구) 등도 주거타운으로 바뀐다.◆ ‘잠실’과 ‘문정·거여동’이 중심축송파구의 개발 중심은 잠실과 문정·거여동 일대. 지난 70년대 말 대표적인 서민 주택촌으로 건설됐던 잠실 일대 주공(시영)아파트는 5층짜리로 20평 미만 소형이었다. 그러나 재건축이 끝나면 상황이 달라진다. 서민주택 2만 가구가 사라지고, 중·대형이 2만5000가구나 새로 생긴다. 아파트도 5층에서 20층 이상으로 높아져 스카이라인이 완전히 바뀐다. RE멤버스 고종완 대표는 “물량 면에서 강남권 주택 판도를 뒤흔들 만한 규모”라고 말했다. 잠실은 조망권도 좋다. 1·2단지와 시영은 한강을, 3·4단지는 석촌호수를 각각 볼 수 있다. 롯데월드 옆에 102층짜리 제2롯데월드가 들어서면 업무·상업기능도 대폭 강화된다.문정·거여동은 잠실과 함께 송파구 남동쪽의 개발을 주도할 전망이다. 서울시의 유보 입장 발표로 논란이 됐던 송파신도시에는 중대형 1만8000가구가 들어설 예정. 신도시와 인접한 문정지구는 법조단지, 행정타운, 유통단지 등이 결합한 복합 타운으로 개발된다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “송파는 단순한 주거 기능 뿐만 아니라 상업, 업무 기능이 결합된 개발이 이뤄지고 있다는 점에서 파괴력이 만만치 않다”고 말했다.◆ 집값·땅값 너무 많이 올라워낙 개발 재료가 몰리는 탓에 송파구는 일부 지역을 제외하고 주택거래신고지역과 투기지역으로 묶여 있다. 뉴타운 예정지는 토지거래허가까지 제한받고 있다.그러나 집값과 땅값은 여전히 강세를 보이고 있다. 거여동 일대 현대 2·3차는 작년 8월 말보다 6000만~8000만원, 마천동 우방도 3500만원 이상 올랐다. 그나마 신도시 발표 이후 매물은 거의 회수된 상태. 뉴타운 예정지역 내 지분 가격도 평당 1500만~2000만원대까지 올라 수익성이 반감됐다는 지적도 나온다.내집마련 수요자의 경우, 단기 투자라면 잠실 재건축 분양권에, 장기적으론 송파 신도시와 거여·마천 뉴타운 청약에 관심을 둘 필요가 있다. 재건축은 가격이 바닥을 찍을 1분기 중 급매물을 노려볼 만하다. 알젠 성종수 대표는 “어차피 2007년 이후 신도시 분양이 줄을 잇는다”면서 “송파 신도시가 다소 지연되더라도 지금 통장에 가입하는 게 유리하다”고 말했다. ▲ 서울 잠실의 스카이라인이 확 달라진다. 오는 2008년까지 5층짜리 서민아파트가 모두 헐리고, 20층 이상 고층 아파트가 2만 5000가구나 새로 들어선다. 2008년 9월 입주를 목표로 한창 공사가 진행 중인 잠실 주공 1단지 재건축 현장. 대림산업 제공
- [이것이 부동산테크] 전문가들이 보는 올해 부동산 경기
- [조선일보 제공] 올해 부동산 시장은 8·31 대책의 시행, 2기 신도시 분양 등으로 변화의 분기점을 맞을 전망이다. 그렇다면 집값과 땅값은 어떻게 될까. 내집 마련은 언제, 어디에서 하는 게 좋을까. 조선일보 부동산팀은 최근 전문가 17명을 대상으로 설문조사를 실시해 해답을 들어 봤다. ◆ 주택 시장은 전문가 설문조사 결과, 올해 집값은 하락 전망이 우세했지만 상승론도 만만치 않았다. 10명 중 6명은 5% 하락을, 4명은 5% 상승을 각각 예상했다. 민간 연구기관들은 대체로 3~7% 떨어질 것으로 보고 있다. RE멤버스 고종완 대표는 “국지적, 일시적 상승세는 있겠지만, 전체로는 하향 안정될 것”이라고 말했다. 그러나 알젠 성종수 대표는 “급격한 금리 인상만 없다면 물가 상승률 정도는 오를 것”이라고 내다봤다.그렇다면, 올해 주택 시장을 좌우할 변수는 어떤 게 있을까. 예상대로 판교신도시(8명)와 정부의 부동산 대책(6명)이 압도적이었다. 3월과 8월에 분양될 판교는 호재(好材)로, 8·31대책 등 부동산 정책은 악재(惡材)로 각각 꼽히고 있다. 내집마련정보사 김영진 대표는 “판교 분양으로 촉발될 청약 열기가 국지적 현상으로 끝나지 않고, 용인·분당·강남 등 주변 주택 시장을 연쇄 자극하는 요인으로 작용할 수 있다”고 했다. 금리 인상(3명)과 아파트 입주물량 증가(2명), 지방자치단체장 선거(1명)를 꼽은 응답자도 있었다. 내외주건 김신조 대표는 “금리 인상 폭이 클 경우 부동자금이 부동산을 떠나고, 투자 심리도 위축될 수밖에 없다”고 지적했다.무주택자들의 내집마련 적정 시기를 묻는 질문에는 10명 중 8명이 상반기라고 응답했다. 1분기와 2분기가 각각 4명씩이었다. 부동산114 김희선 전무는 “1~2분기 중 집값이 바닥을 치고, 입주물량 증가로 매물이 가장 많이 나올 것”이라고 말했다. 3분기(2명)를 꼽은 부동산퍼스트 곽창석 전무는 “판교 열풍 이후 미분양이 적체될 가능성이 많아 구입 적기”라고 관측했다.내집마련 방법에 대해서는 10명 모두 신규 아파트 분양이 가장 좋다고 답했다. 세중코리아 김학권 대표는 “2기 신도시와 택지개발지구에서 공급 물량이 풍부하고, 분양가도 크게 오르지는 않을 것”이라고 말했다. 전문가들은 청약해볼 만한 지역으로 판교, 파주, 김포 등 2기 신도시와 하남·의왕 등 택지지구, 판교 후광(後光) 효과가 기대되는 용인, 서울 은평 뉴타운 등을 추천했다.올해 아파트값이 오를 만한 지역으로는 판교 주변 용인과 분당, 은평뉴타운, 서울 한강변, 강남 대치동, 행정수도 인근지역 등이 거론됐다. 해밀컨설팅 황용천 대표는 “판교 분양으로 용인과 분당은 집값이 다시 불안해질 가능성이 크다”고 말했다.<!--E_ARTICLE_CONTS--><!!--bodyend-->
- [이것이 부동산테크] 서울 뉴타운 사업 대폭 규제 완화
- [조선일보 제공] 서울시 뉴타운사업이 날개를 달았다. 국회가 최근 ‘도시재정비 특별법’을 통과시켜 뉴타운사업에 따른 건축 규제를 대폭 풀어준 것. 그만큼 수익성이 높아진 셈이다. 반면 그동안 투자 1순위로 꼽혔던 재건축은 정부의 전방위 압박으로 주춤하고 있다.이에 따라 내년에는 뉴타운사업의 핵심인 재개발이 부동산시장의 화두로 떠오를 전망이다. 재개발은 재건축보다 상대적으로 저평가됐고, 적은 돈으로 투자할 수 있다. 그러나 RE멤버스 고종완 대표는 “재개발은 리스크가 크고, 투기 규제도 점차 늘고 있다”면서 “단기 투자보다 4~5년 후를 내다보고 실수요 측면에서 접근하는 게 좋다”고 말했다.◆뉴타운사업에 각종 혜택 ‘듬뿍’ 그동안 서울시 조례로 추진됐던 뉴타운사업은 이번 특별법 제정으로 법적 기반을 갖추게 됐고, 다양한 규제 완화 혜택도 받게 됐다. 특별법에서는 50만㎡(15만평) 이상 규모로 도심재정비촉진지구를 지정할 수 있도록 했다. 촉진지구에서는 용적률이 일반 주거지역은 기존 200~250%에서 250~300%로 높아진다. 아파트 층수 제한도 완화된다. 강병호 서울시 뉴타운총괄반장은 “일반적으로 25층까지 가능하지만 강남이나 목동에서는 40층도 생각해 볼 수 있다”고 말했다. 소형 평형 의무 건설비율도 완화돼 중대형을 많이 넣을 수 있다. 사업기간도 줄어든다. 특별법을 적용하면 ‘도시및주거환경정비법’이나 국토계획법 등 다른 법령에 따라 거쳐야 했던 상당수 인·허가 절차가 필요없다. 사업기간이 지금보다 1~2년은 단축될 전망이다.◆사업 속도 빠른 곳을 골라라 서울시가 지정한 뉴타운은 1, 2차를 합쳐 총 15개 지구다. 이들 지구는 대부분 면적이 15만평 이상이어서 재정비촉진지구로 지정될 전망이다. 건설교통부 관계자는 “특별한 하자가 없다면 지구 지정을 받을 수 있을 것”이라고 말했다. 균형발전촉진지구 5곳도 중심 지형(6만평 이상)으로 지구 지정이 될 것으로 보인다.뉴타운은 정비 기본 계획 수립→조합설립추진위원회 구성→정비구역 지정→조합 설립 인가→사업 시행 인가→관리 처분→착공 등의 순서로 개발이 진행된다. 전문가들은 뉴타운 투자는 사업 추진 속도가 빠른 곳을 고르는 게 중요하다고 지적한다. 현재 은평·길음·왕십리 등 시범 뉴타운은 이미 착공에 들어갔다. 2차 뉴타운 중에서는 미아 6·12구역, 가좌 1·2구역, 신정, 방화, 노량진 등 7개 구역이 정비구역으로 지정돼 가장 사업 속도가 빠르다.이 때문에 이들 지역은 가격이 강세를 보이고 있다. 지난 8일 사업 시행 인가를 받은 노량진 1구역은 현재 지분가격이 평당 1500만~1800만원대를 호가한다. 미아뉴타운도 대지 지분 10평짜리가 평당 1100만~1200만원, 20평짜리는 800만~900만원에 거래된다. ◆일반 분양 노리는 것도 방법뉴타운 투자는 입주권을 받을 수 있는 조합원 지분을 매입하는 게 일반적인 투자방법이다. 상대적으로 로열층을 배정받을 확률이 높기 때문이다. 그러나 조합원 지분은 사업 추진 과정에서 문제가 생기면 금융비용이 커질 수 있다. 닥터아파트 이영호 팀장은 “실수요자라면 추가 부담금이 없는 일반 분양분을 노리는 게 안전하다”고 말했다. 내년에 뉴타운지역에서 나올 일반 분양 물량은 2900여 가구로 추산된다. 은평뉴타운이 2500가구로 가장 많다. 뉴타운은 투자 전망이 밝지만 주의할 점도 적지 않다. 우선 뉴타운사업은 조합이 추진하기 때문에 조합원간 내분이 없는 곳을 골라야 한다. 내년부터 주택이 있는 사람이 조합원 입주권을 사면 2주택으로 간주해 양도세 중과세 대상에 포함된다는 것도 알아둬야 한다. 지분 쪼개기의 경우 아파트 입주권을 받을 수 없다는 점도 주의해야 한다. 지구 지정일을 기준으로 ?1개 필지의 토지가 여러 개로 분할되거나 ?단독 또는 다가구주택이 다세대로 전환되는 경우 ?주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우 등이다. 또 재개발구역 내 빈 땅(나대지)만 갖고 있을 때는 아파트를 분양받으려면 90㎡(27.2평) 이상 되어야 하며, 단일 필지로 30㎡(9.1평) 미만은 아파트 분양권을 주지 않고 땅값 보상만 해준다.
- 강남 재건축규제 완화될까..소형의무비율 `0순위`
- [edaily 윤진섭기자] 21일 박병원 재경부 차관은 "공급을 확대한다는 측면에서 강남 재건축 규제를 완화하는 방안도 논의할 수있다"고 밝혔다. 이에 따라 강남 재건축 아파트 규제 완화 여부가 당. 정 부동산 대책회의 테이블에 본격 논의될 전망이다.
◇강남 재건축 소형평형의무비율·용적률 규제 손질 가능성 커
정부가 강남권 재건축 완화를 검토한 데는 최근 강남권 집값 불안이 중대형 평형 공급 부족에 기인한 측면이 있다는 사실을 인정한 것으로 풀이된다.
현재 재건축 아파트를 규제하고 있는 정책은 ▲소형평형의무비율 ▲조합원 지분 전매 ▲재건축 개발이익환수 ▲용적률 규제 등 네 가지다.
이중 공급 확대가 가능한 규제 완화는 소형평형 의무비율과 용적률 규제 완화다. 현재 재건축을 추진 중으로 기존 용적률이 낮은 저층 단지들은 소형평형의무비율 규정에 따라 2(전용 18평 이하) 대 4(전용 25.7평 이하) 대 4(전용 25.7평 초과) 비율로 재건축 추진이 불가피한 실정이며, 면적 기준으로도 중·소형 평형의 면적이 연면적의 50%를 넘어야 한다.
그러나 상당수 재건축 조합원들이 40~50평형의 중·대형 평형을 원하고 있는 상황이여서 재건축 조합은 10평형대의 초소형 평형을 억지로 끼워 맞췄고, 이는 만성적인 중·대형 공급 부족으로 이어져 집값 불안을 초래했다는 게 전문가들의 인식이다.
실제 재건축을 추진 중인 반포저밀도지구 중 주공2단지는 총 건립 가구수 2144가구 중 1467가구가 전용면적 25.7평 이하로 신축을 추진했다. 25.7평 초과는 877가구에 불과하고, 이중 40~50평형대는 330가구수준이다.
나머지 547가구는 65평, 72평, 83평 등 초대형 평수로 계획돼 있어, 같은 단지내 초소형 평형과 초대형 평형이 공존하는 기형적인 단지 개발을 추진중이다.
용적률 규제도 아파트 공급 부족을 초래한 요인으로 꼽히고 있다. 실제 서울의 경우 80년대 중반만 해도 최대 400%까지 허용되던 아파트 용적률이 난개발 방지를 이유로 300%로 낮아졌고, 특히 서울은 이보다 낮은 250% 이하로 규제되고 있다.
결과적으로 쾌적한 환경에 주거단지 조성의 목표를 맞추다보니, 결과적으로 토지를 효율적으로 활용하지 못해왔다는 지적이 끊이지 않고 있는 실정이다.
◇반포저밀도,개포 등 영향 받을 듯..개발이익환수 방안 우선 도입
소형평형 의무비율과 용적률 상향 조정이 실제 정부 정책으로 확정되면 서초구 반포저밀도지구, 강남구 개포주공, 송파구 가락시영 등 마지막 남은 서울 시내 저층 재건축 단지와 압구정동 잠원동 등의 중층 고밀도지구 아파트 등이 수혜를 받을 전망이다.
특히 은마아파트 등 1대1 재건축을 추진 중인 고밀도지구 아파트들은 재건축해도 20~30평형대 밖에 갈수 없는 조합원들의 반대로 그동안 사업이 원활히 진행되지 못했으나 소형평형의무비율, 용적률 상향 조정 등 규제가 완화되면 적극적으로 재건축에 나설 공산이 크다.
전문가들은 이 같은 규제 완화가 현실화될 경우 그동안 일관했던 규제 일변도 정책보다 집값 안정에 보다 효과적으로 대응할 수 있을 것으로 점치고 있다. 그러나 투기적 가수요를 차단하는 보완책이 뒤따르지 않을 경우 강남권 재건축 아파트 가격이 걷잡을 수 없이 오르게 하는 역효과를 가져올 수 있다고 지적한다.
고종완 RE멤버스 대표는 "재건축 아파트의 소형평형의무비율과 용적률 완화는 중대형 공급 확대로 이어져 결과적으로 강남권 집값 안정에 효과를 줄 수 있을 것"이라고 말했다. 그러나 고 대표는 "충분한 공급 확대나 이익환수 장치가 없을 경우 자칫 투기수요가 몰리는 역효과가 벌어질 수 있다"고 지적했다.
정부는 이 같은 지적에 따라 재건축 등의 규제 완화를 추진하면서 사전에 개발이익을 철저히 환수할 수 있는 장치가 우선적으로 마련돼야 가능하다는 입장이다.
실제 박 차관보다 21일 인터뷰를 통해 "투기이익 환수장치를 먼저 마련하고 공급을 늘린다는 원칙을 갖고 있다"고 밝혔다.
결국 지난 20일 정부가 발표한 기반시설부담금제를 재건축 사업을 사전에 적극 도입하거나 임대아파트 건립비율(개발이익환수제)을 높이는 등 다양한 개발이익환수장치 마련을 전제로, 규제완화에 나설 가능성이 있다.
- 중대형·재건축 완화 왜?.. `규제로 집값잡기` 한계
- [edaily 윤진섭기자] 정부와 여당이 수도권에서의 중대형 아파트 공급을 늘리기로 했다. 또 강남지역의 재건축 아파트 규제 완화 문제도 긍정적으로 논의키로 했다. 이는 그간 세제강화 등 투기수요억제에 초점을 맞췄던 정부이 부동산 대책기조가 공급확대로 전환될 수 있다는 점에서 주목된다.
한발 나아가 시장이 요구해왔던 중대형 아파트 공급 방안을 보다 심도 있게 논의하기 시작했다는 점에서 중장기적으로 집값 안정에 기여할 것으로 기대되고 있다.
그러나 재건축 아파트 규제 완화 자체가 자칫 재건축 시장을 또 한 번 뒤흔들 요인으로 작용할 수도 있어, 정부 대책이 조기에 나오지 않을 경우 단기적으로 시장 불안 요인으로 작용할 수 있다는 의견도 만만치 않다.
◇규제 일변도 정부 입장에서 진일보..평형 양극화 심화가 입장 선회 배경
지난 6일 고위당정협의에서 논의된 주요 사안 중 관심이 집중된 사안은 수도권 중대형 아파트 공급 확대와 재건축 아파트 규제 완화로, 이 두 가지 사안에 대해 정부 내에서 심도 있는 논의가 이뤄졌다는 점에서 시장에선 긍정적인 평가를 내리고 있다.
열린우리당 채수찬 정책위부의장은 이날 회의직후 택지공급을 늘려 수도권 전역에 중대형 아파트의 공급을 확대하는 방안이 검토될 것이라고 밝혔다.
이는 지난달 28일 노무현 대통령이 `투기와의 전쟁`발언과 이해찬 국무총리의 `부동산 불로소득은 사회적 범죄`라는 강경발언 등 시장에 익숙한 규제위주의 정책 흐름과는 다른 내용이다.
다만 채 부의장은 브리핑에서 `수급 물량 점검을 통한 정확한 자료가 필요하고, 이를 토대로 (공급확대 방안을) 결정해야 한다`고 밝혀, 구체적인 공급 확대 방안은 설명하지 않았다.
그러나 수도권 신규 공급 택지나 공공기관 이전 적지에서의 물량 공급에서 중대형 아파트 공급 확대 가능성을 내비쳐 부동산시장 안정을 위해 중대형 아파트의 공급을 늘리는 것을 정부와 여당이 유력한 대안으로 고려할 방침임을 시사했다.
이 같은 정부와 여당의 중대형 공급 확대 방안 검토 배경은 중대형 아파트 물량이 부족한 상황에서 이들 아파트 가격만 급등하는 고질적인 평형별 양극화 현상이 갈수록 두드러지고 있기 때문이다.
실제 부동산 정보업체 부동산 114에 따르면 전용면적 25.7평 초과 대형아파트는 8.1% 올랐는데 비해 18평~25.7평은 3.2%, 그리고 18평형 이하는 2.8% 오르는 데 그쳤다.
특히 강남의 경우 재건축 개발이익환수제의 영향으로 대형 아파트의 공급 부족이 일어날 수 있다는 우려가 확산되면서 최근 1개월 사이에 대형 아파트 가격이 1억원 이상 급등, 집값 불안을 부추겼었다..
◇강남권 재건축 소형평형의무비율 완화 통해 중대형 공급확대 유력
중대형 아파트 공급확대를 위해 재건축 아파트 단지에 시행 중인 소형평형 의무비율에 대한 손질이 우선 이뤄질 전망이다. 정부는 2003년 9월 5일 수도권의 주택공급 확대와 재건축 시장의 안정을 위해 소형평형 의무제를 도입했다.
이 제도는 9월 5일 이후 사업시행인가를 신청한 단지들은 가구 수를 기준으로 전용면적 18평 이하 20%, 25.7평형 이하 40%, 25.7평 초과 40%에 맞춰 집을 지어왔다.
하지만 잠실과 강남 일대 저밀도 단지를 중심으로 18평형 이하는 분양평형 12평형 정도의 초소형으로, 25.7평 초과는 60평~80평형 초대형으로 건설, 당초 제도 도입 취지를 무색케 했다..
이에 따라 정부는 지난 5월 소형 평형 의무비율을 가구 수와 연면적 기준으로 규제하는 등 제도 보완책을 내놓은 바 있다.
그러나 이 같은 중소형 물량 강제 할당제가 본격화되면서 중대형 아파트는 희소성이 더욱 커지게 됐고, 결과적으로 강남권은 물론 강남권과 인접한 분당, 과천 일대 중대형 아파트는 가격이 급등하는 양상을 나타냈다.
이 같은 점을 고려할 때 정부와 여당이 향후 논의과정에서 소형평형 의무비율을 낮추고 중대형 물량을 확대할 수 있는 길을 열어준다면 중대형 아파트 공급 부족에 따른 집값 불안 요인을 상당 부분 해소될 것으로 점쳐지고 있다.
◇정부 입장 선회 `긍정적 효과` 예상..단기적 투기수요 대처 방안도 내놔야
정부의 중대형 아파트 확대 공급 방안과 재건축 규제 완화 시사 발언에 대해 업계에선 우선 `긍정적 효과`를 줄 것으로 내다보고 있다
RE멤버스 고종완 대표는 "정부는 그동안 강남권 아파트 가격 폭등을 투기 수요에 따른 시장 교란 행위로 단정하고 세무조사, 소형평형의무비율 등 규제 일변도로 대응해왔다"라며 "그러나 투기 수요가 아닌 공급 부족도 가격 급등의 요인으로 인정하고, 규제 완화를 검토하겠다고 한 만큼 중장기적으로 가격 안정에 기여할 것"이라고 내다봤다.
다만 고 대표는 "설령 정부가 강남권 재건축 규제 완화를 통해 중대형 물량을 확대한다고 해도, 정부의 정책 기조인 `이익환수`에 기준을 두고 규제 완화와 공급 확대가 병행될 것"이라며 "결국 개발이익환수제도를 강화하면서 규제를 풀어줘, 시장과 타협점을 찾을 것으로 예상된다"고 덧붙였다.
정부가 중대형 공급 확대, 재건축 규제 완화라는 정책 방향만 밝히고, 구체적인 내용은 시간을 두고 발표할 경우 오히려 단기적으로 시장 불안을 부추길 수 있다는 우려의 시각도 제기되고 있다.
양해근 부동산뱅크 팀장은 "과거 강남권 재건축 아파트는 정부 고위 관계자의 `규제 완화’`발언이 언급될 때마다 투기적 수요가 몰려 가격이 급등하는 양상을 불거졌다는 점을 상기해야 할 것”이라고 전제하고, "정부가 이 같은 현상에 어떻게 대처할것인가 등에 대해 논의가 선행되어야 할 것"이라고 진단했다.
- 판교 택지공급 보류..10% 내외 늘어날 듯
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시 내 25.7평 초과 용지에 대한 공급이 잠정 보류됐다. 오는 20일 업체 대상 분양을 불과 4일 앞두고 내린 조치다.
이 같은 조치에 대해 청와대측은 "자세한 것은 당정 실무대책단 통해 마련하고, 현 상황에서 가능한 모든 대안 마련할 계획"이라며 구체적인 언급을 피했다.
그러나 여권이 중대형 물량의 공급확대를 공언한 만큼 이번 공급 보류는 중대형 물량을 확대하기 위한 조치라는 해석이 우세하다.
중대형 아파트의 공급이 잠정 보류됨에 따라 11월에 일괄분양 예정이던 판교신도시의 아파트 공급은 최악의 경우 연내 분양이 어려울 수 있어, 이에 따른 심각한 시장 혼란도 배제할 수 없다는 지적도 제기되고 있어, 이를 둘러싼 파장이 예상되고 있다.
◇판교 25.7평 초과 토지 공급 잠정보류..`공급가구수 확대`가능성 커
당정은 17일 오후 청와대에서 노무현 대통령 주재로 부동산 정책 간담회를 열어 오는 20일 분양 예정인 판교신도시 내 25.7평 초과 용지에 대한 공급을 전격적으로 잠정 보류키로 했다고 밝혔다.
판교 택지공급을 잠정 보류한 배경에 대해 청와대는 여러 가지 문제가 있기 때문에 공급을 강행하는 것은 무리가 있다고 밝혔다. 판교신도시 개발의 주무부서인 건설교통부도 택지공급 보류에 대해 명확한 입장을 내놓지 않았다.
이와 관련 정부 일각과 부동산 전문가들은 이번 보류 배경에 대해 ▲개발계획 수정을 통한 공급가구수 확대 ▲분당 용인 집값 폭등 등 사전 과열양상 진정 ▲공영개발 검토 등으로 해석하고 있다.
판교 공급가구수 확대는 강남 대체주거지역으로서의 효과를 극대화한다는 취지로 해석된다.
안명숙 우리은행 부동산재테크팀장은 "강남 대체 주거지로 인식되는 판교신도시란 점을 감안하면 공급되는 가구 수가 너무 적은 게 사실"이라며 "(현 시점에서 다소 어렵겠지만) 선호도가 높은 판교 가구 수를 늘릴 경우 안정 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 말했다.
고종완 RE멤버스사장도 "가장 효과적인 대책은 공급 확대인 만큼 판교에서 공급물량이 늘어난다면 과열을 식히는 효과는 있을 것"이라고 말했다.
이런 가운데 공급가구수를 얼마나 늘리느냐도 초미의 관심사로 부상하고 있다. 이와 관련해 이날 청와대 회의에 앞서 열린 여당과 정부 관계자, 전문가 그룹 회의에서는 중대형 평형 아파트를 10% 정도 늘리는 안이 구체적으로 논의된 것으로 알려졌다.
이에 대해 건교부 관계자는 "공급 가구수를 10%를 초과할 경우 사전 환경성 검토에 대한 사전협의가 필요하고 가구수가 30% 넘게 늘어날 경우 사전 환경성 검토를 재협의해야 한다"며 "사전 협의는 약식 협의의 성격을 띄고 있어 3개월 정도의 시간이 필요하고, 재협의를 할 경우 최소 6개월 이상이 걸린다"고 말했다.
이어 그는 "다만 늘어나는 가구수가 10% 미만으로 늘어날 경우 1~2개월 가량이 더 걸릴 것”이라고 말했다.
◇10% 중대형 물량 확대 가능성 커,,중대형 물량 7000가구 내외 추정
지난달 19일 확정된 판교신도시의 공급가구수는 총 2만6804가구다. 이를 기준으로 10% 확대를 검토할 경우 대략 2600가구가 중대형 물량으로 추가 공급되는 셈이다.
이 경우 현재 공급 예정인 25.7평 초과 주택물량(총 4566가구)과 더할 경우 대략 7000가구로 늘어나게 된다. 이는 판교신도시에 당초 짓기로 했던 2만9700가구와 거의 비슷한 수준이 되는 셈이다.
이들 25.7평 초과 아파트의 택지는 ‘채권 및 분양가 병행 입찰’ 방식으로 공급되며, 오는 20일 택지를 공급을 위한 신청을 받을 계획이었다.
그러나 이 같은 10% 이내 공급 확대안이 확정될 경우 최소 1~2개월 협의 기간이 필요해 당초 11월 일괄 분양은 사실상 힘들게 된다.
이와 관련해 양해근 부동산뱅크 팀장은 "결과적으로 최소 1~2개월이 늘어날 경우 판교 분양은 25.7평 이하는 11월에 분양되고, 나머지 중대형 물량은 내년 상반기에 분양되는 수순이 될 것”이라고 예상했다.
이어 그는 "10% 정도의 공급물량 확대로 최근의 강남, 분당 등 부동산 가격 열기를 잠재울 수 있을지 의심된다"며 "국민적 관심이 쏠린 상태에서 자칫 수요자 혼란만 초래하는 게 아닐까 하는 우려감이 든다"고 덧붙였다.
- 판교개발 둘러싸고 `백가쟁명` 처방
- [edaily 윤진섭기자] 오는 11월 일괄분양 예정인 판교신도시가 여전히 뜨거운 논란의 핵심으로 부상중이다. 판교는 현재 아파트 용지 분양이 진행되고 있음에도 불구하고 개발방식과 밀도 등 판교개발에 대한 전면 수정을 요구하는 목소리 마저 터져나오고 있다.
경실련 등 시민단체와 정치권은 판교 개발 자체를 중단하고 공영개발할 것을 촉구하고 있는 반면 부동산업계와 전문가들은 고밀도 개발을 통한 가구수 확대를 주장하고 있다. 또 정책수립의 한 축인 여권 일각에서도 판교개발 전면 재검토 의견이 제시돼, 판교개발 방식을 둘러싼 논란을 증폭시키고 있다.
그러나 이미 택지공급을 위한 절차가 시작됐고, 개발계획을 변경하기 위해서는 상당한 시간이 필요해 논의 자체가 너무 늦게 시작됐다는 지적도 일고 있다.
◇경실련·일부 정치권 `공영개발` 전제로 판교신도시 개발 전면중단
경실련 등 시민단체는 판교 중단 촉구 온라인 항의 시위를 벌이며 공영개발을 외치고 있다.
경실련은 "판교 개발에 따라 집값 안정은커녕 주변 아파트 가격만 올렸다"라며 "판교 개발을 전면 중단하고 공공개발 방식으로 판교 개발을 전면 재검토해야 한다"고 주장하고 있다.
경실련은 공영개발을 통해 소유권은 공공이 갖고 공급되는 주택은 장기임대 또는 영구임대 주택으로 활용하자는 것으로 임대주택은 중소형과 중대형을 혼합 해 주택의 질은 높이고 투기는 막자는 것이 기본 취지다.
여권인 열린우리당도 공영개발 방식으로 전환하자는 의견을 내놓고 있다. 실제 열린우리당 제3정책조정위원회가 작성한 내부문건에 따르면 판교와 관련해 `판교 로또 전면 재검토, 공영개발 추진`안을 적시하고 있다. 한나라당도 일부 의원을 중심으로 공영개발 방식으로 전환할 것을 요구하고 있다.
◇업계 전문가, `판교 고밀개발 통해 공급 확대 필요`
반면 업계 전문가 그룹은 강남 수요를 대체하기 위해선 판교 개발밀도를 상향조정해 공급확대하는 것이 최선이란 주장을 내놓고 있다.
실제 판교는 계획과정에서 환경부와 협의를 거쳐, 인구밀도를 ㏊당 86명 , 전체 공급주택은 2만6804가구가 들어서는 저밀도 도시로 개발토록 확정됐다.
이는 분당(198명) 일산(176명) 파주(145명)보다 쾌적한 주거여건이지만, 판교가 강남을 대체할 목적으로 조성된다는 취지를 감안하면 지나치게 적은 주택이 들어선다는 지적이 나오고 있다.
업계 일각에선 판교신도시 인구밀도를 분당 신도시 수준으로 늘릴 경우 판교에 들어설 가구수는 최대 5만가구 이상 지을 수 있을 것으로 추산하고 있다.
안명숙 우리은행 부동산재테크팀장은 "강남 대체 주거지로 인식되는 판교신도시란 점을 감안하면 공급되는 가구 수가 너무 적은 게 사실"이라며 "(현 시점에서 다소 어렵겠지만) 선호도가 높은 판교 가구 수를 늘릴 경우 안정 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 말했다.
고종완 RE멤버스사장도 "가장 효과적인 대책은 공급 확대인 만큼 판교에서 공급물량이 늘어난다면 과열을 식히는 효과는 있을 것"이라고 말했다.
◇건교부, `논의시점 너무 늦었다` 개발방식 변경 논의 일축
그러나 판교신도시의 개발 계획을 수립해 추진하고 있는 건설교통부는 이 같은 주장에 대해 `현실적으로 어렵다`며 일축하고 있다.
건교부 관계자는 "판교신도시의 공영개발을 추진하자는 의견이 있지만 이미 택지공급 일정이 진행되고 있어 개발계획 변경은 힘들다"고 못 박았다.
이어 그는 "가구수를 대폭 늘리자는 의견도 교통, 학교 등 기반시설 문제에 대한 전면 재검토가 필요해 불가능한 이야기"라며 "이 경우 사전환경평가부터 다시 시작해야 하는 등 최소 2~3년 사업 지연이 불가피해, (내부적으로) 검토 자체를 하지 않고 있다"고 말했다.
- 강남불패 10년 아성 무너지나
- [조선일보 제공] 서울 강남구는 외환 위기를 전후로 10년 가까이 ‘부동산 지존’의 자리를 철옹성처럼 굳게 지켜왔다. 그러나, 최근들어 시장 판도를 뒤흔들 메가톤급 변수들이 속속 출현하면서 ‘강남의 10년 아성’이 무너질 지 여부가 관심을 끌고 있다.
판교와 서울공항 부지 등 신흥 신도시의 잇따른 개발추진, 잠실과 용산 등 경쟁 주거지의 급부상 등이 대표적이다. 여기에 참여 정부 출범 이후 투기 대책의 십자포화를 집중적으로 맞고 있는 데다, 행정도시와 공공기관의 이전 확정 등 악재가 한꺼번에 강남을 짓누르고 있는 상황이다.
◆ 96년이후 강남 집값은 불패
강남구는 지난 1990년대 중반 이후 아파트,단독주택,토지,빌딩 등 모든 부동산 가격에서 사실상 ‘넘버 원’ 자리에 올랐다. 이후 외환 위기를 거치면서 지난 2000년 시장이 상승세로 턴어라운드한 이후에는 사실상 경쟁자없이 4년여간 독주해왔다.
부동산114 김규정 시세팀장은 “1996년초까지는 용산과 강남이 1,2위를 다퉜다”면서 “그 해 하반기부터 강남이 근소한 차이로 1위로 올라섰다”고 말했다. 이후 강남구는 지난 2000년1분기 평당 1000만원을 넘었고, 3년반 뒤인 2003년3분기에 평당 2000만원대를 돌파했다. 같은기간 서울 평균 집값은 각각 평당 661만원, 평당 1100만원선으로 갈수록 격차가 벌어졌던 것으로 조사됐다.
전문가들은 강남 독주 원인을 크게 네가지 정도로 꼽는다. 우선, 외환위기 이후 부동산 시장의 양극화 현상이다. 세중코리아 김학권 사장은 “소득격차가 확산되면서 되는 곳만 된다는 인식이 확산됐다”면서 “아파트 선호도가 올라가는 것과 맞물려 강남 인기가 수직 상승했다”고 말했다.
둘째, 이른바 학군 프리미엄이다. 외환위기 이후 교육제도 개편에 따라 강남에 명문고와 학원이 집중적으로 몰리면서 좋은 학교를 찾아 주택수요가 대이동하면서 부동산 가격을 끌어올렸다는 분석이다.
셋째, 기본적으로 입지여건의 배타적 우월성이다. RE멤버스 고종완 대표는 “강남은 인프라가 철저하게 계획적으로 완비됐고, 각종 투자도 집중됐다”며 “부동산의 내재가치 면에서 가장 경쟁력있는 지역”이라고 분석했다. 부동산114 김희선 전무는 “공교롭게도 재건축 바람이 거세게 몰아치면서 강남 집값 상승세에 기름을 부은 셈이 됐다”고 말했다.
◆ 규제 집중·행정도시 이전에 흔들
이런 상황은 참여정부 들어서도 한동안 지속됐다. 그러나, 지난 2003년 10·29대책이 발표된 이후 상황이 조금씩 바뀌기 시작했다. 정부는 강남 수요를 인위적으로 묶어 두기 위해 각종 투기 대책을 집중적으로 쏟아냈다. 종합부동산세, 재건축개발이익환수제, 재건축 후분양제,주택거래신고지역 지정, 투기지역 실시, 기준시가 인상 등을 동시다발적으로 시행했다.
이 때문에 강남 집값은 지난해 처음으로 보합세를 유지하며 불길이 잡히기 시작했다. 시간과공간 한광호 사장은 “정부의 십자포화로 강남 수요가 어느정도 억제된 것은 사실”이라며 “강남 불패 신화가 조금씩 흔들리고 있는 상황”이라고 말했다. 수능비중 축소, 내신 강화 등으로 불거진 교육제도도 강남의 학군 프리미엄을 점차 약화시키고 있다.
연기·공주로의 행정도시 이전과 공공기관 지방 이전도 변수가 될 전망이다. 이들 기관의 이동은 강남의 주요 주택수요자들의 이동을 의미하기 때문이다. 강남구 아파트 보유자중 공무원과 공기업 임직원의 비중이 적지 않다는 게 부동산 업계의 분석이다. 더욱이, 이들의 이동은 기업체 본사 등의 이전을 촉발시킬 가능성이 있어 그동안 강남구의 주택수요를 유발했던 업무·비즈니스 기능의 감소로 연결될 것이란 지적이 나오고 있다.
◆ 판교·용산 등 신 개발지의 도전
최근에는 강남을 대체할 신흥 주거지들이 급부상하며 도전장을 내밀고 있다. 대표적인 곳이 판교 등 신 개발지역이다. 판교는 쾌적한 환경과 교통여건을 앞세워 이미 ‘판교신드롬’, ‘판교로또’라는 신조어까지 만들어내며 전 국민적 관심 지역으로 떠올랐다.
내집마련정보사 김영진 사장은 “비록 대형 평수가 적지만, 강남만큼 이름이 알려져 판교 자체가 브랜드가 됐다”고 말했다. 여기에 최근 여당측이 판교를 능가하는 입지여건을 갖춘 성남 서울공항 이전 및 개발 가능성을 언급하면서 강남 대체 신도시로 관심을 모으고 있다.
서울시내 기존 주거지 가운데 잠실과 용산의 약진도 강남을 위협하고 있다. 이들 지역은 최근 1~2년동안 각종 개발재료가 잇따라 터져나와 투자자들의 관심이 급속히 쏠리고 있다. 잠실은 강남구의 재건축이 곳곳에서 제동이 걸리고 있는 것과 달리, 대부분 순조롭게 진행되면서 2008년이면 4만여가구에 이르는 신도시급 주거지로 탈바꿈한다. 여기에 문정,장지지구의 개발로 노후한 강남을 대체할 아파트가 속속 입주할 계획이다. 취약한 상업,업무기능도 롯데그룹의 112층 빌딩이 건설된다면 완전히 달라질 것이란 기대감도 적지 않다.
용산 역시 미8군 이전후 공원화 조성, 고속철도 역사건설, 한강조망권 등과 맞물려 고급 주택 수요자들의 관심지가 되고 있다. 미르하우징 임종근 대표는 “강남은 재건축을 제외하면 개발 가능성이 거의 없다”면서 “반면, 잠실과 용산은 개발 호재가 많아 향후 가격 상승 요인이 상대적으로 많다”고 분석했다.
◆ 그래도 강남의 리딩파워는 계속될까
이같은 도전에도 불구하고, 강남구가 지켜온 넘버 원의 자리를 쉽게 빼앗기지는 않을 것이란 분석도 만만치 않다. 행정도시 등의 이전은 향후 10~15년후의 가깝지 않은 미래에 벌어질 사안인 데다, 강남 수요 감소를 유발할 수 있을 지에 대해서도 회의적 시각이 적지 않다. 부동산뱅크 양해근 실장은 “투기 대책 강화 역시 강남의 경우, 상대적으로 고소득층으로 투자보다 실 거주 목적이 더욱 많다는 현실을 감안하면 별 영향이 없을 것”이라고 내다봤다.
송파와 용산, 판교 등 대체 주거지도 결국 강남을 능가하기 보다 ‘준 강남’을 여러 개 만드는 효과만 낼 뿐이란 분석도 나온다. 즉, 강남의 기존 거주 수요를 분산시키보다 강남 입성이 어려운 경계선상의 수요자들이 송파,용산,판교 등으로 옮겨갈 것이란 관측이다. 부동산114 김희선 전무는 “타워팰리스,아이파크 등으로 대변되는 강남은 고가·명품 브랜드 시장으로 점차 옮아갈 전망”이라며 “강남의 아성을 인위적으로 무너뜨리기는 힘들다”고 지적했다.
그러나, 전문가들은 행정중심도시와 혁신도시에 대한 지속적인 투자, 강남·북 격차 해소에 대한 의지, 대체 주거지에 대한 인프라 확충 등이 강남 수요 분산 효과를 좌우를 할 것으로 전망했다.
- 송도신도시, 포스코 더샵 주상복합 성공할까
- [edaily 윤진섭기자] 다음달 15일을 전후해 선보이는 인천 송도신도시 대규모 주상복합 `포스코 더 샵 퍼스트 월드`에 투자자들의 관심이 높다.
특히 이 지역은 지난 2002년부터 본격 추진돼 온 국책사업인 송도신도시 내 주거특구라는 점과 주변에 외국인 학교, 병원이 들어서, 투자처로 손색이 없다는 평가마저 낳고 있다.
그러나 인천지역 내 역대 최고의 평당 분양가, 분양 후 전매금지 등으로 인해 신중한 청약을 조언하는 이들도 만만치 않다.
◇송도신도시 내 주거특구, 2650가구 규모의 대형주상복합
10일 시공회사인 포스코건설은 이 사업이 현재 인천시에 사업승인이 들어간 상태고, 빠르면 다음달 15일을 전후해 분양에 나설 수 있다고 밝혔다.
송도신도시 초입인 2공구 125블록에 짓는 포스코 더 샵 퍼스트 월드 주상복합은 총 2650여 가구가 들어선다. 퍼스트월드 주상복합은 지하 1층에 지상 64층으로 인천지역 내 공급된 아파트나 주상복합 중 가장 높은 아파트다.
층고만 따지면 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 3차(69층)나 목동 하이페리온(69층) 보다는 낮지만 서울시가 추진 중인 여의도 금융센터(45층)나 무역센터(55층)보다는 높다. 퍼스트 월드는 아파트와 오피스텔로 나눠 각각 약 1596가구, 오피스텔 1054실이 들어선다.
공급평형은 아파트는 34평~124평형이며, 30~40평형대가 990가구, 50평~60평형대가 572가구로 구성된다. 이어 초대형 평형이 80평~90평형이 24가구, 100평형 이상이 8가구가 들어설 예정이다.
반면 오피스텔은 13평~38평형으로 중소형 물량이 상당수를 차지할 것이라고 포스코건설 관계자는 설명했다.
미 게일사가 개발사업자로 참여한 이 사업은 단지를 관통하는 수경공간이 조성되고, 의료상담과 처방을 받을 수 있는 유비쿼터스 헬스케어 시스템을 각 가구에 설치할 계획이다.
포스코건설 관계자는 "송도경제자유구역에 걸 맞는 조경과 단지 배치, 그리고 각종 전자 시스템을 공급할 계획"이라며 "집안의 가스, 냉난방, 조명, 가전기기를 원격조종하는 시스템 등 이전에 공급된 아파트와 차별화를 두는 데 역점을 두고 있다"고 말했다.
◇개발 청사진·조망권·고급 배후지 등 장점 거론
퍼스트 월드 주상복합의 장점은 뛰어난 개발 청사진에 있다. 지난 2002년부터 본격 추진돼 온 국책사업인 송도신도시<사진>는 인천 남서측 해안매립지 167만평의 부지 위에 동북아 비즈니스 중심도시를 건설하는 사업이다.
이 사업은 미국의 부동산투자회사 게일사와 국내 포스코건설이 만든 합작법인 게일인터내셔널코리아(GIK)가 사업을 추진하고 있고, 오는 2014년까지 모두 200억 달러(24조원) 이상이 투입되는 민자사업이다.
총 5단계 사업으로 나눠 진행되는 송도신도시는 1단계 주거시설(포스코 더 샾 퍼스트 월드)에 이어 골프장, 상가, 호텔, 외국인 학교 그리고 8만평 규모의 중앙공원 등 2단계 사업을 올 하반기에 추진할 계획이다.
특히 퍼스트 월드 주상복합은 송도신도시 내 중심 주거지역일 뿐만 아니라 지구 내 초입(125블록)에 위치해 바다조망을 갖춰 고급 주거지의 면모를 갖췄다는 평가다.
인천 연수구 동춘동 행복예감공인 관계자는 “확 트인 인천 바다를 조망할 수 있는 것은 퍼스트 월드만의 장점”이라며 “이 아파트 분양과 관련해 인천 뿐만 아니라 서울지역 내 문의 전화가 많이 오고 있다”고 전했다.
◇평당 1200만원 고분양가 논란..분양권 전매 금지 등 단점
퍼스트 월드 주상복합에 대한 긍정적인 시각만 있는 게 아니다. 우선 인천지역 내 역대 최고가를 기록할 것으로 점쳐지는 분양가가 부담이다.
포스코건설 임의로 책정하고 있는 분양가는 아파트는 평당 1200만원 내외, 그리고 오피스텔은 평당 800만~850만원선이다.
물량이 가장 많은 40평형 아파트를 기준으로 할 경우 4억8000만원에 달할 뿐만 아니라 인천지역 내 역대 최고가 아파트인 현대산업개발 49평형(평당 900만원)보다 평당 300만원 이상 높은 금액이다.
현지 중개업소 관계자는 “평당 1200만원은 송도지구 내 입주하는 아파트 65평형 보다 비싼 분양가”라며 “개발 전망이 아무리 밝다고 하지만 서울 목동 수준의 분양가를 책정한 것은 다소 납득하기 힘든 점”이라고 말했다.
송도신도시는 투기과열지구로 지정돼 이 주상복합 아파트를 분양 받은 사람은 입주 전까지 되팔 수 없다는 점도 고려 사항이다.
특히 중대형 평형이라고 할 수 있는 50평~60평형이 500가구 이상 책정되고, 높은 분양가 등을 고려할 때 전매 금지는 청약 수요를 제한 할 수 있는 요인이란 의견도 나오고 있다.
◇"뛰어난 개발 호재 갖춰" vs "고분양가 투자가치 발목 잡을 것" 평가 엇갈려
이 주상복합의 투자가치에 대해 업계 전문가들은 높은 분양가를 지적하면서도, 투자 전망은 긍정적인 평가가 주류다.
안명숙 우리은행 재테크 팀장은 “높은 분양가 책정이 걸림돌이지만, 송도신도시의 청사진 자체는 아파트 값을 끌어올리는 데 손색이 없다”고 말했다.
이어 안 팀장은 “이 사업이 충실하게 실현될 경우 평당 1400만~1500만원을 호가하는 서울 목동 이상의 가격은 무난하겠지만, 그 반대의 경우엔 기대 이하의 성과를 낼 것”이라고 말했다.
고종완 RE멤버스 대표도 “초대형의 경우 인천에서 마감되기에는 벅차 보인다”면서 “결국 초대형은 서울사람 몫으로 돌아갈 가능성이 있다”고 말했다.
이어 고 대표는 “분양가격이 높지만 개발이 제대로 이뤄질 경우 이를 상쇄할 것”이라며 “송도 주변 아파트도 분양 당시 고분양가 논란을 빚었지만 현재는 개발 기대감으로 인해 1억원 이상 가격이 올랐다는 점은 시사하는 바가 크다”며 긍정적인 평가를 내놨다.
반면 양해근 부동산뱅크 실장은 “평당 1200만원선은 지역 사정을 고려하지 않은 고분양가"라며 "분양권 전매, 고분양가를 고려할 때 일반 수요자들은 외면하고, 특정 계층만이 몰릴 가능성이 있다"라고 다소 부정적인 시각을 나타냈다.
이어 그는 "50평형 이상 대형 평형의 아파트는 가격 상승은 점칠 수 있지만 30평~40평형은 수요 자체가 적어 투자가치가 의외로 낮을 수 있다"고 말했다.
- 판교 분양연기,집값 안정위한 고육책
- [edaily 윤진섭기자]정부가 판교신도시 아파트 분양을 4회에 걸친 연차분양에서 1회 일괄분양으로 선회한 것은 청약 과열을 잠재우고 집값 상승을 막기 위한 대책이란 점에서 의미가 크다.
또 최근 집값의 불안요인으로 부상한 재건축 아파트에 대한 규제 강화를 명확히 함으로써 완화 기대감에 따른 집값을 올리는 부작용을 조기에 차단하겠다는 의미도 담고 있다.
그러나 이번 판교분양 연기와 재건축 아파트 규제 강화가 집값 상승을 원천 봉쇄할 수 있을지는 미지수다. 우선 판교신도시에 분양되는 아파트의 분양가격이 가격 비교단지로 거론되는 분당 신도시보다 싸게 공급되기 때문이다.
이어 재건축아파트 역시 초기 사업 추진 단지는 규제 강화로 일정부분 가격 상승세가 수그러들겠지만, 이미 개발이익환수제에서 벗어난 저밀도 재건축 단지는 오히려 수요자들이 몰려 집값이 강보합세로 유지될 가능성도 배제할 수 없다는 게 전문가들의 의견이다.
◇판교 분양 연기, `2007년 입주시점 가격 폭등 배제할 수 없어`
정부가 판교신도시 아파트 분양을 11월로 미루고, 당초 4회에 걸친 연차분양에서 1회 일괄분양으로 선회한 것은 청약 과열을 잠재우고 집값 상승을 막겠다는 고육책으로 풀이된다.
정부는 2만1000가구를 한꺼번에 공급하면 청약경쟁률이 종전보다 3분 1 이상 떨어질 것으로 추정했다. 이처럼 한꺼번에 분양될 경우 신규 분양이 기존 아파트 값을 자극해 집값을 올리는 현상은 차단될 수 있다는 게 건교부의 복안이다.
하지만 이 같은 처방이 집값 상승을 원천 봉쇄할 수 있을지에 대해선 미지수라는 게 업계 전문가들의 중론이다. 안명숙 우리은행 부동산재테크 팀장은 "당장은 기대심리에 따른 분당, 용인 일대 아파트 값을 꺾을 수 있을 것"이라고 말했다.
그러나 안 팀장은 "판교신도시 내 중소형아파트는 평당 900만원, 중대형은 평당 1500만원으로 분당신도시에 비해 가격이 저렴하다"며 "2007년과 2008년부터 아파트 입주가 시작되면 아파트 가격 상승 등 부작용도 예상된다"고 말했다.
정부가 판교 분양을 연기하고 일괄 분양으로 선회한 데는 판교 분양으로 인해 불거진 분양 시장의 침체를 어느 정도 해소할 수 있을 것이란 기대감도 깔려 있다.
이와 관련해 김세호 건설교통부 차관은 "현재 판교 분양 문제로 인해 다른 분양 물량의 공급이 연기되는 등 부작용이 크다"라며 "주택시장의 불균형을 초래하는 상황에서 판교 분양 연기가 불가피했다"라고 밝혔다.
이어 김 차관은 "4회에 나눠 분양될 예정이던 판교신도시 분양을 일괄 분양함에 따라 오히려 분양 왜곡 현상이 나아질 것"이라고 설명했다.
그러나 이에 대해 건설업계는 판교분양이 11월로 연기됨에 따라 타 지역 분양 물량이 연쇄적으로 분양 연기 될 수 있다고 지적하고 있다.
대형건설업체 분양팀 관계자는 "판교분양에 수요자 관심이 쏠리면서 분양을 대거 연기해 왔는데 다시 분양일정을 조정해야 할 것 같다"면서 "판교 분양이 실시될 때까지 분양시장 침체가 지속되지나 않을까 우려된다"고 말했다
◇채권입찰·분양예정가 심사,`사실상 분양가 규제`논란
이번 대책 중 주목되는 부분은 그동안 논란을 빚어왔던 25.7평 초과 아파트 용지의 공급방식이 바뀌었다는 점이다.
건교부는 택지 입찰에 참여하는 업체는 채권액과 아파트 분양 예정가를 같이 제출토록 하고, 채권은 높게 쓰고 분양 예정가는 낮게 쓴 업체에게 택지를 공급할 방침이다. 이를 통해 건교부는 평당 1500만원 이하에 중대형 아파트를 공급할 수 있을 것으로 내다보고 있다.
이는 단순 채권액만 높게 쓸 경우 주변 집값 불안을 야기 시킨다는 지적에 따른 조치로 해석된다. 또 택지입찰에 참여할 업체도 최근 3년간 300가구 이상 시행실적에 시공능력을 갖춘 업체(건교부 추산 288개 업체)로 한정시켰다.
그러나 이 같은 조치는 사실상 간접적으로 분양가 규제 기능을 갖는 것이어서,이에 따른 논란의 불씨도 안고 있다.
한편 건교부는 수요자 관리차원에서 인터넷으로 청약접수를 받고 청약기간 연장 및 예약접수제를 도입키로 했다. 인터넷으로 청약을 접수하고 청약기간을 연장하면 청약인원을 분산할 수 있어 과열분위기를 잠재울 수 있을 것으로 보인다.
◇재건축 상승세 꺾일 듯,강남권 저밀도 반사이익 예상돼
건교부는 재건축 아파트와 관련해 개발이익환수제 조기시행, 그리고 안전진단 강화, 층고제한 현행 유지, 초고층 재건축 불허를 공식화했다. 이에 따라 사업 속도에 상관없이 올 들어 크게 가격이 뛰던 재건축단지도 가격이 하락할 전망이다.
2종 주거지역에서 재건축은 추진하는 단지의 층고 제한을 풀지 않기로 해 고덕 주공과 개포 주공 등의 시세에 타격이 예상된다.
안전진단을 구청에 위임하기로 한 서울시의 방침에 대해 건교부가 반대 입장을 분명히 밝히면서 은마아파트 등 사업 초기 재건축단지의 가격도 하향 조정될 전망이다.
아울러 초고층 재건축을 추진했던 압구정동 일대 아파트도 건교부가 초고층 재건축을 불허함에 따라 이에 따른 가격 하락이 불가피할 것으로 업계 전문가들은 점치고 있다. 다만 가격이 급격히 위축되기 보다는 약보합세를 보이고, 특히 저밀도 재건축은 별다른 영향이 없을 것으로 예측하고 있다.
RE멤버스 고종완 대표는 “건교부의 재건축 3대 규제 강화로 전반적인 상승세는 꺾일 것”이라며 “그러나 급락하기 보다는 약보합세를 유지하고, 특히 규제 예외지역인 강남권 저밀도 지구아파트는 오히려 반사이익을 볼 가능성도 있다”고 말했다.
- 대투證, `전국투어 투자설명회` 개최
- [edaily 지영한기자] 대한투자증권(사장 김병균)은 오는 18일부터 3월9일까지 `주가 1000p 시대 재테크전략`이란 주제로 서울, 대전, 대구, 광주, 부산 등 주요도시에서 총 6회에 걸쳐 전국투어 투자설명회를 개최한다.
이번 설명회는 ▲2월18일 서울(여의도 대한투자증권 대강당), ▲2월23일 대전(사학연금회관), ▲2월25일 대구(교원공제회관), ▲3월2일 광주(광주은행 본점), ▲3월4일 부산(상공회의소), ▲3월9일 서울(강남 YMCA)에서 각각 오후 4시부터 3시간동안 올해의 증시전망 및 간접투자 관련 설명회와 초청강사의 강연으로 진행된다.
강사로는 대투증권 사내전문가들과 지역별로 한영실 교수(서울 여의도), 고종완 대표(대전,대구), 공병호 소장(광주), 엄길청 교수(부산), 탤런트 김창숙씨(서울 강남) 등이 참여한다.
설명회 참가신청 및 보다 자세한 사항에 대한 문의는 대한투자증권 고객지원센터(1588-3111) 및 홈페이지(www.daetoo.com)를 참조하면 된다.
