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[사고]부동산 시장 반등 언제?…투자 전략 제시합니다
국내외 금리 인상 장기화와 원자잿값 인상 등 부동산 시장을 둘러싼 환경이 침체의 늪에서 회복하지 못하고 있습니다. 이에 따른 건설산업도 복합적인 위기에 직면하면서 미분양이 늘고 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 부실 위험성까지 고조하면서 금융시장으로의 전이 위험까지 우려되고 있습니다. 윤석열 정부도 이러한 부동산 시장과 건설산업의 위기 극복을 위해 다양한 지원정책을 내놓고 있지만 시장은 좀처럼 반등의 기회를 찾지 못하고 있습니다. 위기를 기회로 반전시킬 전략이 절실한 시점입니다.이데일리는 ‘윤석열 정부의 부동산 연착륙, 앞으로의 방향과 영향은’을 주제로 ‘2023 이데일리 부동산 포럼’을 엽니다. 올해 10회째인 이번 포럼은 정부의 주택공급 등 부동산 정책 기조를 소개하고 금융 리스크 등 건설산업 전반을 진단합니다. 인구구조 변화에 따른 미래 주거상과 정책도 다룹니다. 아울러 국내 최정상 시장 전문가들이 부동산 투자 전략의 혜안을 전달할 예정입니다.원희룡 국토교통부 장관의 기조 강연을 시작으로 1부에선 권대중 명지대 부동산학과 교수와 안해원 대한주택건설협회 정책상무이사와 김성용 한국공인중개사협회 부동산정책연구원 연구실장, 이정엽 LKB 법무법인 대표변호사, 김정주 한국건설산업연구원 경제금융·도시연구실장이 참석해 부동산 시장 연착륙을 위한 깊이 있고 다양한 해법을 제시합니다.2부에서는 정종대 서울시 주택정책실 주택정책지원센터장이 나서 급격하게 변화하고 있는 서울시 주거정책에 대해 이데일리 기자와 대담 형태로 풀어냅니다. 이어 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 ‘노후계획도시 특별법’에 따른 수혜지역과 정비사업 옥석가리기를, 고준석 제이에듀투자자문 대표가 시장경제 원리로 바라본 2023년 하반기 부동산시장 전망 및 내집마련 전략을, 김기원 데이터노우즈 대표가 2023~2024년 부동산 시장 전망을 주제로 강연에 나서 부동산 시장 투자전략을 분야별로 상세히 전달할 예정입니다.독자 여러분의 많은 관심과 참여를 부탁드립니다.■일시: 4월 19일(수) 오전 10시 ~ 오후 4시■장소: 서울 중구 통일로92 KG타워 지하1층 KG하모니홀■문의: 이데일리 부동산포럼 사무국■주최: 이데일리■후원: 국토교통부·서울시·한국토지주택공사(LH)·주택도시보증공사(HUG)·대한건설협회·대한전문건설협회·한국주택협회·대한주택건설협회·서울주택도시공사(SH)

2023.04.11 I 문승관 기자

[사고]불확실성 시대, 부동산 연착륙 위한 정부의 역할은
국내외 금리 인상 장기화와 원자잿값 인상 등 부동산 시장을 둘러싼 환경이 침체의 늪에서 회복하지 못하고 있습니다. 이에 따른 건설산업도 복합적인 위기에 직면하면서 미분양이 늘고 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 부실 위험성까지 고조하면서 금융시장으로의 전이 위험까지 우려되고 있습니다. 윤석열 정부도 이러한 부동산 시장과 건설산업의 위기 극복을 위해 다양한 지원정책을 내놓고 있지만 시장은 좀처럼 반등의 기회를 찾지 못하고 있습니다. 위기를 기회로 반전시킬 전략이 절실한 시점입니다.이데일리는 ‘윤석열 정부의 부동산 연착륙, 앞으로의 방향과 영향은’을 주제로 ‘2023 이데일리 부동산 포럼’을 엽니다. 올해 10회째인 이번 포럼은 정부의 주택공급 등 부동산 정책 기조를 소개하고 금융 리스크 등 건설산업 전반을 진단합니다. 인구구조 변화에 따른 미래 주거상과 정책도 다룹니다. 아울러 국내 최정상 시장 전문가들이 부동산 투자 전략의 혜안을 전달할 예정입니다.원희룡 국토교통부 장관의 기조 강연을 시작으로 1부에선 권대중 명지대 부동산학과 교수와 안해원 대한주택건설협회 정책상무이사와 김성용 한국공인중개사협회 부동산정책연구원 연구실장, 이정엽 LKB 법무법인 대표변호사, 김정주 한국건설산업연구원 경제금융·도시연구실장이 참석해 부동산 시장 연착륙을 위한 깊이 있고 다양한 해법을 제시합니다.2부에서는 정종대 서울시 주택정책실 주택정책지원센터장이 나서 급격하게 변화하고 있는 서울시 주거정책에 대해 이데일리 기자와 대담 형태로 풀어냅니다. 이어 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 ‘노후계획도시 특별법’에 따른 수혜지역과 정비사업 옥석가리기를, 고준석 제이에듀투자자문 대표가 시장경제 원리로 바라본 2023년 하반기 부동산시장 전망 및 내집마련 전략을, 김기원 데이터노우즈 대표가 2023~2024년 부동산 시장 전망을 주제로 강연에 나서 부동산 시장 투자전략을 분야별로 상세히 전달할 예정입니다.독자 여러분의 많은 관심과 참여를 부탁드립니다.■일시: 4월 19일(수) 오전 10시 ~ 오후 4시■장소: 서울 중구 통일로92 KG타워 지하1층 KG하모니홀■문의: 이데일리 부동산포럼 사무국■주최: 이데일리■후원: 국토교통부·서울시·한국토지주택공사(LH)·주택도시보증공사(HUG)·대한건설협회·대한전문건설협회·한국주택협회·대한주택건설협회·서울주택도시공사(SH)

2023.04.10 I 문승관 기자

"수익률 600% 이상 보장해요"…갭투자 강의 '주의보'
[이데일리 신수정 기자] “올해 지방 집값은 더 떨어질 거고 서울은 일부 보합세를 보일 겁니다. 당분간은 경기도가 좋아요. 제가 추천하는 경기 지역 아파트 단지는 수익률 600% 이상 보장해요.” 온라인 강의 사이트 재테크 카테고리를 통해 부동산 강연 영상을 클릭했더니 ‘부동산 투자 전략 귀재 수익 600% 보장’이라며 보여주는 강의 내용 중 일부다. 1~2분가량 맛보기 영상을 보여주더니 3개월 수시 보기 영상이라며 9만8000원의 결제를 요구했다. 이 홈페이지에선 부동산 갭투자 내용을 전면에 걸고 수강생을 모집 중이다. 후기도 수천 건에 달한다. 수익률 600%의 실제 투자 사례라며 소액으로 투자할 수 있는 단지 선별법을 알려준다고 투자자를 현혹한다.[이데일리 이미나 기자]3일 부동산업계에 따르면 성인 교육시장에서 이같이 부동산 갭투자를 유도하는 강의가 넘쳐나고 있다. 지난해 집값이 큰 폭으로 하락한 지역을 중심으로 전세를 끼고 집을 매매하는 ‘갭투자’가 늘면서 이 틈을 노리고 부동산 갭투자 강연도 늘고 있다.문제는 이 같은 강의가 자본력이 없는 소액 갭투자를 양산해 시장의 부담을 가중시킨다. 현재 고수익률만을 부각한 부동산 갭투자 강연을 막거나 제재할 방법이 없다. 그 강연을 듣고 투자했다가 전세 만기 때까지 가격 반등이 일어나지 않는다면 ‘깡통전세’의 후폭풍을 피할 수 없다. 투자자가 하소연해도 보상받을 방법이 없어 관리감독의 사각지대에 놓여 있다.주택도시보증공사(HUG)가 홍기원 더불어민주당 의원실에 제출한 ‘등록임대사업자 보증사고 현황 자료’에 따르면 올해 1월부터 2월 말까지 발생한 개인 임대사업자의 전세 보증사고는 총 221건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(1건) 대비 200배 이상 늘어난 수치다. 지난해 연간 기준 개인 임대사업자의 보증사고는 총 135건인데 올해 들어 두 달 만에 전년 기록을 넘어섰다. 사고 금액은 올해 555억원으로 이 역시 지난해 1년 치 사고금액인 321억원보다 72.9% 높은 수치다.인천의 A 공인중개소 대표는 “부동산 강사가 20명가량의 외지인을 대동해 갭투자를 하고 가면 그 지역의 가격이 훌쩍 뛰기도 했다”며 “다만 이들 중 대부분은 ‘팔 때’를 맞추지 못해 수익률이 높진 않을 것이다”고 설명했다. 전문가들은 전세가율이 높은 지역이더라도 매매가 잘 이뤄지지 않는 지역이라면 갭투자에 유의해야 한다고 지적했다. 고준석 제이에듀투자자문대표는 “전세가율이 높은 지역이라고 하더라도 일자리와 교통이 좋지 않은 지역에선 매매가 잘 이뤄지지 않아 갭투자 시 보증사고에 취약할 수 있다”며 “입주물량 역시 2년6개월 뒤까지만 집계하기 때문에 투자시점으로부터 4년 뒤의 수급은 알 수 없어 과도한 레버리지를 일으켜 투자하는 것은 지양해야 한다”고 설명했다.서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 “정부의 1·3 대책 이후 부동산 경기가 바닥을 찍고 반등할 것이란 기대감에 갭투자가 다시 고개를 드는 모습이다”며 “여기에 2019년 아파트값이 주춤한 뒤 코로나를 기점으로 집값이 다시 급상승했던 학습효과로 투자자가 매물 선점에 나서면서 이틀을 노려 부동산 갭투자 강연도 고개를 드는 것 같다”고 말했다. 서 교수는 “고금리 상황에서 전셋값이 여전히 하락하고 있어 여유자금 없이 투자에 나서면 역전세를 감당할 수 없다”고 경고했다.

2023.04.03 I 신수정 기자

'전세사기 주홍글씨'…빌라 거래 '뚝'
[이데일리 신수정 기자] 빌라(다세대·연립주택) 전세가 사기의 온상이라는 낙인이 찍히면서 거래가 끊기고 가격이 곤두박질치고 있다. 서울 은평구의 한 빌라촌 모습.(사진=연합뉴스)2일 서울부동산광장에 따르면 지난달 말 기준 서울 빌라 전세 거래량은 2781건으로 지난해 같은 기간(5502건)과 비교하면 49% 급감했다. 같은 기간 아파트는 1만2739건에서 9511건으로 25% 줄었다. 임차인의 외면을 받자 가격도 가파르게 내려가고 있다. KB부동산 데이터허브에 따르면 서울 연립 3.3㎡당 전세 평균가격은 지난해 11월 기준 422만원 최고점을 찍은 뒤 지난달 415만원까지 하락했다. 서울 단독주택 3.3㎡당 전세 평균가격은 지난해 10월 296만원에서 지난달 256만원으로 집계됐다.빌라가 몰려 있는 서울 강서구 화곡동 A공인중개소 대표는 “방 2개짜리 신축 빌라의 전세보증금이 4억원대였는데 요즘 2억~3억원으로 떨어졌다”며 “최근 금리 인상 여파로 전세보증금 대출이자 부담이 커진데다 전세 사기 이슈까지 떠오르면서 일대 전세시장에 큰 타격을 입었다”고 설명했다.더 큰 문제는 정부의 전세 사기 방지 대책으로 보증보험 문턱이 높아져 매수세를 떨어뜨리고 있다는 점이다. 정부는 ‘전세 사기 대책’으로 내달부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환 보증보험 가입 기준을 전세가율(집값 대비 전셋값 비율) 100%에서 90%로 낮췄다. 전세가율 계산에 활용하는 공시가격 기준도 집값의 150%에서 140%로 하향했다. 여기에 공시가격까지 대폭 낮아지면서 전세보증금 반환 보증 보험에 가입할 수 있는 전셋값 상한선도 내려갈 수밖에 없다.전셋값이 무너지면서 빌라를 처분하려는 집주인도 늘고 있다. 한국부동산원 통계를 보면 지난달 서울지역 빌라 매매수급지수는 81.7로 전국 평균치(82.3)를 밑돌았다. 매매수급지수는 100을 기준점으로 이 수치보다 낮으면 매도자가 매수자보다 많다는 의미다. 전문가들은 부동산 하락기에 아파트보다 빌라가 가격 하락 등 영향을 크게 받는다고 설명했다. 고준석 제이에듀 투자자문 대표는 “연립 등 다세대주택은 아파트값이 크게 뛰면서 이에 대한 대체재로 거래가 이뤄졌는데 아파트값 자체가 떨어지다 보니 매수세가 줄었다”며 “매수 수요가 뒷받침되지 못한 상황에서 하방 압력을 더욱 크게 받을 것이다”고 설명했다.

2023.04.02 I 신수정 기자

미분양에 돈 안돌아 줄줄이 공사 포기…공매로 넘어간 매물들 수두룩
[이데일리 박지애 기자] 최근 발생한 대우건설의 울산 지역 주상복합 사업장 손절과 같이 시공사가 미분양 우려 등으로 사업에서 중도 하차하며 책임준공을 하지 않아 주택보증공사(HUG)에서 분양을 이행하는 사례가 늘고 있다. 가파른 부동산 가격 하락세와 미분양 등으로 돈줄이 막힌 부동산 사업장이 공매로 넘어가고 있다. 아파트, 상가, 오피스텔 등 분야를 망라하고 분양 시장에 한파가 불어닥치며 자금경색 위기에 처한 사업장들이 늘면서 시행사들까지 디폴트(채무불이행)에 빠지면서 담보로 잡은 부동산이나 해당 사업장들이 우후죽순 공매로 나오는 것이다. 업계에선 올해 본격적으로 부동산 부실채권인 일명 ‘NPL(부실채권)’ 시장이 커질 것으로 보고 관련 시장에서 채비를 서두르는 모습이다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]◇잇단 디폴트 선언에 공사 중단 속출16일 관련업계에 따르면 대구 달서구에 주상복합 아파트로 조성 예정이었던 인터불고 라비다 사업장은 시행사의 디폴트 선언으로 6개월 이상 공사를 중단해 결국 HUG에서 보증이행에 들어갔다. 수분양자가 낸 계약금과 중도금 등을 HUG에서 환급해 주고 이후 해당 사업장을 공매로 올려 비용을 회수하는 것이다. 이 밖에 시행사의 자금경색으로 준공하지 못한 사업장도 줄줄이 공매로 나오고 있다. 현재 HUG에 공매로 올라온 제주시 조천 레이크 샤이어는 시행사인 슈에건설이 디폴트를 선언하며 분양 계약 도중 공사를 중단했다.상가, 오피스텔 등 상업용 부동산도 더는 안전지대가 아니다. 서울 영등포구 상가 88월드타워 43호가 동시에 공매로 나와 절차를 진행 중이다. 이 상가는 지난해 2019년9월 분양을 시작해 2021년 준공했다. 준공한 지 1년 반이 다되도록 60호실가량이 미분양이다. 결국 자금줄이 막힌 시행사가 디폴트를 선언하자 채권자인 금융기관이 담보신탁계약에 따라 공매를 신청한 것이다. 부동산플래닛의 자료를 보면 지난해 전국 부동산 매매거래량은 전 유형에 걸쳐 감소세를 보이고 있다. 2022년 기준 전년보다 매매거래량은 아파트가 가장 큰 낙폭을 보여 -56.2%를 기록한 데 이어 상업·업무용빌딩(-34.5%) 오피스텔(-32.4%) 토지(-27.8%) 상가·사무실(-26.6%) 등 전 유형에서 감소세를 나타냈다.공사가 중단된 건설현장.(사진=연합뉴스)◇커지는 NPL시장의 관심…“시장 악화 방증”부동산 PF 위기론이 확산하면서 올해는 공매로 나오거나 공매로 나오기 직전의 부동산 부실채권인 이른바 NPL이 큰 폭으로 늘어날 전망이다. NPL업계에서는 때아닌 시장확대에 예의주시하고 있다. NPL시장이 확대할수록 부동산 시장의 경착륙 가능성도 커질 수밖에 없어서다.A자산운용사 NPL 담당 임원은 “대우건설 사례처럼 브릿지론 단계에서 시공사가 빠져나오는 건 본 PF에 들어가 담보가 어느 정도 확보한 상황이 아니어서 채권 회수가 더 어려운 상황”이라며 “그만큼 시장 상황이 안 좋다는 방증”이라고 설명했다. 이어 그는 “공매로 나온 부실 사업장은 유치권 논쟁이나 미정산한 부분, 토지작업 완성 여부 등 권리관계를 꼼꼼히 따져야 하는 등 리스크가 크다”며 “하지만 NPL업계로서는 또 다른 기회가 될 수 있어 지난해부터 시장 상황을 자세히 검토하고 있다”고 덧붙였다.국내 한 신탁사 관계자는 “부실 사업장도 공매로 나와 유찰을 반복하면서 가격이 낮아지면 자금 여력이 있는 대형 시행사나 운용사, 증권사가 차익을 노리고 인수전에 뛰어들 수 있다”며 “이와 관련해 각사별로 NPL 사업성 검토에 들어간 것으로 알고 있다”고 분위기를 전했다.상황이 이렇다 보니 건설사들은 새로운 사업을 시작하는 데 있어 몸을 사리는 분위기다. 건설업계 관계자는 “프로젝트파이낸싱(PF)시장은 최근 공공택지의 경우 분양가 상한제로 수지가 안 맞고 민간택지는 미분양 우려로 대형 건설사마저 애당초 사업을 시작도 하지 않으려 하고 있다”며 “신규 PF는 현재 대부분 금융기관이 시공능력 상위 시공사의 연대보증을 요구하고 있어서 중견 중소업체는 시공사 참여 자체가 어렵다”고 말했다.고준석 제이에듀투자자문 대표는 “브릿지론으로 조달한 자금을 본 PF로 조달하지 못하면 취득세를 내지 못해 공매에 이르는데 그만큼 시장 상황이 안 좋은 것”이라며 “다른 시행사가 낙찰을 받아 사업을 진행한다 하더라도 하락장에 적정 분양가를 산정해야 하는 문제가 있기 때문에 사업성을 높이기는 어려울 것”이라고 했다.다만 정부가 부동산PF 위기를 인식하고 부동산 연착륙을 위한 관련 금융 지원을 늘리고 있어 쉽게 줄도산까진 이어지지 않을 것이란 시각도 나온다. HUG 관계자는 “최근 자금 조달이 어려워진 사업장들이 차환대출이나 미분양 대출을 받으려는 문의가 급증하고 있다”며 “승인에 통상 한 달이 넘는 시간이 소요돼 아직 상품 출시가 한 달 정도라 확정까진 없지만 승인 절차가 진행 중인 곳이 꽤 있다”고 말했다.

2023.02.16 I 박지애 기자

지난달 서울 아파트 거래량 1000건 돌파…"급매거래 확대"
[이데일리 신수정 기자] 서울 아파트 매매거래량이 1000건을 넘어섰다. 기준 금리 인상이 속도 조절에 나선데다 정부의 규제 완화책이 나온 이후 거래량이 되살아나는 모습이다. 지난달 말부터 특례보금자리론을 적용하면서 거래확대가 이어질 전망이다. [그래픽=이데일리 이미나 기자]13일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 서울 아파트 거래량은 1108건으로 지난해 6월(1067건) 이후 7개월 만에 1000건을 넘어섰다. 작년 1월 거래량인 1098건도 이미 넘어섰다. 신고 기한이 이달 말까지인 점을 고려하면 최종 거래량은 더 늘어날 것으로 보인다.서울 아파트 거래량은 지난해 7월(648건) 1000건 아래로 떨어진 후 12월까지 6개월 연속 1000건을 밑돌았다. 특히 지난해 10월에는 559건으로 사상 최저치를 기록했다. 이후 11월 734건, 12월 836건으로 석 달 연속 상승세를 이어가는 중이다. 시장 안팎에선 정부가 적극적인 시장 연착륙 의지를 보이면서 거래량이 조금씩 늘어나는 것으로 풀이했다. 다만 이런 분위기가 수요자들의 적극적인 매수를 의미하는 것은 아니다. 실제 매수심리도 여전히 바닥이다. 한국부동산원에 따르면 2월 첫째 주(6일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 66.0으로 지난주(66.5)보다 0.5포인트 하락했다. 매매수급지수가 100 이하면 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다. 이 지수는 1월 첫째 주 이후 지속해 오르더니 6주 만에 다시 하락세로 돌아섰다.매수자와 매도자 사이의 가격 접점이 크게 벌어져 있어 실제 계약 체결까지는 진통도 상당한 분위기다. 특히 잇단 규제 완화 정책 발표 덕에 가격을 크게 낮춘 급매물 위주로 매수 문의가 늘었다. 서울 송파구 A 공인중개소 대표는 “실거래가가 크게 떨어진 매물이 신고되면서 급매를 찾는 문의는 많이 오고 있다”며 “호가 자체도 많이 떨어졌지만 급매가와는 가격 차이가 있어 쉽게 거래가 성사되진 않는다”고 설명했다. 부동산R114에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 0.06% 하락해 집값 하향세를 이어가고 있다.서울 시내 한 상가 공인중개사 사무소에 붙은 손글씨로 가격정보를 수정한 광고지들. (사진=연합뉴스)거래량 반등을 두고 전문가들의 의견은 분분하다. 윤지해 부동산R114 수석연구위원은 “급매물이 많이 쌓인 상황에서 주택 수 등에 대한 규제가 대폭 완화하다 보니 투자수요가 들어올 분위기가 형성돼 거래가 이뤄진 것으로 보인다”며 “특례보금자리론 적용도 본격화한다면 급매물 소화 속도도 빨라질 수 있을 것으로 보인다”고 설명했다. 고준석 제이에듀 투자자문대표는 “거래절벽이 이어지던 상황에서 한 달에 1000건이 넘는 거래가 이뤄졌다는 것은 시장 거래가 다시 정상활동을 시작했다는 의미로 해석할 수 있다”며 “정부의 규제 완화와 은행 가산금리 인하 등이 맞물리면서 효과를 나타내고 있다”고 분석했다.

2023.02.13 I 신수정 기자

"이자 못 버텨"…영끌족 '눈물의 경매' 속출
[이데일리 신수정 기자] 1월 임의경매 신청 건수가 한 달 만에 13% 증가했다. 경기 침체와 부동산 가격 하락, 거래절벽 사이클이 반복되는 상황에서 금리가 크게 뛰자 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출) 매수’ 물량이 경매시장으로 밀려 나오는 것으로 분석된다. 경매시장 선행지표인 신청건수가 증가하고 있다는 점에서 올 하반기까지 경매시장에 쏟아지는 물건도 이어질 것으로 전망된다. [그래픽=이데일리 이미나 기자]8일 법원 등기정보광장에 따르면 1월 기준 전국 임의경매 등기 신청 건수는 2977건으로 전달보다 13% 증가한 것으로 집계됐다. 1년 전(1754건)과 비교하면 69% 증가했다. 임의경매 등기 신청 건수는 작년 2월 1754건으로 연중 가장 낮은 수치를 기록한 뒤 9월부터 증가 폭이 가팔라졌고 임의경매 등기 신청 비율도 10월 44.6%, 11월 44%, 12월 45.3%로 큰 폭으로 확대됐다. 올 1월 임의경매 신청비율은 51.1%로 가장 높다. 임의경매는 채무자가 대출금이나 이자를 갚지 못하면 채권자가 담보로 받은 부동산에 설정한 근저당권 등 권리를 실행해 채권을 회수하는 절차다. 채무자로부터 받은 부동산 담보권을 실행하는 것이라 판결문과 같은 집행권원이 필요한 강제경매와 달리 재판 없이 법원에서 바로 신청할 수 있다. 업계에서는 경기 침체와 금리 인상 여파로 빚을 못 갚는 집주인이 늘면서 임의경매 등기 신청 건수가 증가한 것으로 분석했다. 통상 원리금을 3개월 이상 갚지 못하면 임의경매를 진행하는데 고금리 기조가 이어지면 못 버티는 채권자가 많아질 것이란 예상이다. 실제 지난 1월 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 주택담보대출 변동금리(신규 코픽스 기준) 5.09~8.11%% 수준이었다. 경매 진행건수도 늘어나고 있다. 1월 경매 진행건수도 전달 보다 늘어난 9732건으로 전년대비 15.7% 증가했다. 지역별로 경기도가 1267건으로 가장 많았고 경남 1247건, 서울 1015건, 경북 944건 등이 뒤를 이었다. 임의경매 진행 건수는 앞으로 더욱 빠르게 증가할 것으로 전망이다. 경매 신청 건수가 진행건수의 선행지표인데다 시차가 작용하고 있어 하반기 경매 신청에 따른 진행 물건이 늘어날 것이란 분석이다. 특히 물가상승과 경기침체 분위기가 짙어지고 있는 만큼 경매 진행 물건도 많아질 것으로 전망된다. 남산에서 바라본 서울 모습. (사진=연합뉴스)전문가들은 경기침체와 거래절벽의 영향으로 임의경매 건수가 급증했다고 분석했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “아파트 등 주거 매물보다 공장과 오피스 등 중소기업이 보유했던 부동산이 임의경매로 많이 넘어가고 있는 상황으로 보인다”며 “노원구 등 실수요자가 많은 곳의 주택의 경매진행건수보다 강남 아파트의 경매진행건수가 많은 이유 역시 중소기업 대표가 집을 담보로 사업을 진행하다가 채권을 갚지 못했기 때문이다”고 설명했다.이주현 지지옥션 선임 연구원은 “서울 아파트는 임의경매 신청건수가 큰 폭으로 늘었기 때문에 진행건수도 뒤를 이어 오를 가능성이 크다”며 “대출금 연체 기한, 경매 신청에 따른 집행 절차를 고려하면 내년 상반기 이후 임의경매가 더 늘어날 수 있다”고 전망했다.

2023.02.08 I 신수정 기자

전국 덮친 '역전세 폭풍'…경기 석달새 1만건 '최고'
[이데일리 신수정 기자] 역전세 폭풍이 전국을 덮쳤다. 단기간 내 전세시세가 높았던 서울과 인천 지역을 중심으로 역전세 계약이 급증한 것으로 집계됐다. 고공 행진하던 집값과 전셋값이 추락하고 임차거래도 뚝 끊기면서 보증금 반환으로 고민에 빠진 집주인이 늘고 있다.[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지의 모습.1일 부동산 프롭테크 ‘호갱노노’에 따르면 3개월 내 역전세 최다 발생 지역은 경기도(1만 526건)로 나타났다. 뒤를 이어 서울(5139건), 인천(2345건), 부산(1628건), 대구(1337건) 순으로 역전세 계약이 이뤄졌다. 역전세란 주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 어려워진 것을 뜻한다. 역전세 급증은 금리 인상에 따른 전세대출 이자 부담이 커지면서 전세 세입자의 수요가 줄었기 때문이다. 특히 전세대출 금리 상단이 지난해 말 7%에 비해 전·월세 전환율이 낮은 만큼 월세 선호 현상이 뚜렷해지면서 전세수요가 급감한 상황이다. KB국민은행 조사 기준 1월 서울 아파트 전·월세 전환율은 평균 3.84%다. 전세 물량이 증가하자 임차시장의 ‘갑’이 된 세입자는 전세계약 갱신이나 혹은 새로운 전세 계약을 맺으면서 임대인에게 더 까다로운 조건을 요구하고 있다. 서울 성북구의 한 부동산 중개사무소 대표는 “인근 신축 아파트 단지 전용 85㎡가 최근 전세 약 7억원에 계약이 됐는데 2년 전에 비하면 약 3억 가까이 하락했다”며 “상황이 이렇다 보니 차익만큼 돌려받기를 원하는 세입자가 늘어났고 역월세를 제안하는 집주인도 나타났다. 집주인이 새로운 세입자를 구할 때까지 기존 세입자의 대출이자 절반을 대신 내주기도 한다”고 말했다.더 큰 문제는 역전세가 급증한 지역에 많은 입주물량이 예정돼 있다는 것이다. 최근 정부가 공급규제 정책 완화로 전매제한과 실거주 의무를 완화하면서 입주 단지의 전세물량도 더욱 늘어날 수밖에 없는 상황이다. 부동산R114와 한국부동산원이 공동발표한 ‘주택 입주예정물량 정보’에 따르면 올해 1월부터 내년 12월까지 전국에서 79만5822가구의 입주가 예정돼 있다. 지역별로는 경기가 25만7848가구로 가장 많고 인천(8만 676가구), 대구(6만 3858가구), 서울(6만 1752가구), 충남(5만 659가구), 부산(4만 596가구) 등이다.전문가들은 올해 서울과 경기, 인천·대구 등지의 입주 물량이 늘면서 역전세 현상이 더욱 심화할 것으로 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “여전히 이어지는 고금리 환경, 월세 시장으로 수요 이탈로 역전세난이 지속할 가능성이 있다”고 말했다. 고준석 제이에듀 투자자문대표는 “지금은 금리가 높아서 전세 부담에 월세 수요가 늘고 있다”며 “금리 인하 시그널이 나타나기 전까지 역전세 현상은 이어질 것이다”고 설명했다.윤지해 부동산R114 수석연구원은 “여전히 고금리 환경이 이어지는 가운데 월세 시장으로의 수요 이탈과 과거보다 급등한 전셋값에 대한 부담감 그리고 상대적으로 많은 입주물량까지 예정된 곳이라면 역전세 가능성이 커질 것”이라고 언급했다.

2023.02.01 I 신수정 기자

일시적 2주택자 양도세 특례·LH·SH 종부세율 인하…실수요자 숨통
[이데일리 오희나 신수정 이윤화 함지현 기자] 앞으로 실거주 목적으로 주택 분양권이나 입주권을 사들인 일시적 2주택자가 신규 주택이 완공되고 3년 내 기존 주택을 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 됐다. 기존 주택 처분기한을 2년에서 3년으로 연장하면서 부동산 거래절벽에 집을 처분하지 못했던 실수요자들의 숨통이 트일 것으로 보인다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]정부는 26일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 정부서울청사에서 비상경제장관회의를 열고 이 같은 내용을 골자로 하는 ‘부동산 세제 보완 방안’을 논의했다. 특히 정부는 2008년 이후 15년 만에 특례처분기한을 연장키로 했다.정부는 1세대 1주택자가 주택 1채를 보유한 상태에서 분양권이나 입주권을 추가로 사면 양도세 비과세(시가 12억원 이하 양도차익 비과세)를 받기 위한 특례 처분 기한을 기존 주택 완공 후 2년에서 3년으로 늘리기로 했다. 현재는 1주택자가 1개의 입주권이나 분양권을 추가로 가지면 기존 주택을 ‘입주권·분양권 취득일로부터 3년 내’ 처분할 때만 면제해주고 있다. 입주권·분양권 취득일로부터 3년 내에 기존 주택을 처분하지 못했더라도 신규 주택이 완공된 후 세대원 전원이 신규 주택에 전입해 1년 이상 실제로 거주했을 때만 ‘주택 완공 후 2년 내’ 기존 주택을 팔면 비과세 특례를 적용하고 있는데 이번에 이를 1년 더 연장했다. 앞서 지난 12일 일시적 2주택자의 종전 주택 처분기한을 2년에서 3년으로 연장한 데 이어 입주권·분양권 취득자도 똑같이 적용하겠다는 것이다. 예를 들어 2019년 1월 주택을 취득한 A씨가 2021년 1월 입주권을 추가로 취득하고 2024년 1월 완공된 주택에 입주한다면 2027년 1월까지 기존 주택을 처분했을 때만 양도세 비과세 적용을 받을 수 있다. A씨와 같은 주택 실수요자가 추가로 3년의 특례 처분 기한을 적용받으면 최대 6년간 주택 처분 기한을 확보할 수 있다. 여기에 정부는 1세대1주택자가 재건축·재개발 기간에 거주할 대체주택을 취득했다면 해당 대체주택을 신규주택 완공일부터 ‘2년 이내’ 처분 시 양도세를 면제했던 것을 ‘3년 이내’로 1년 연장할 계획이다.또한 정부는 LH·SH와 같은 공공주택사업자 등 총 8개 종류의 법인이 3주택 이상을 보유한 경우 현행 중과 누진세율(0.5~5%)이 아닌 기본 누진세율(0.5~2.7%)을 적용하기로 했다. 정부는 4월 종부세법 시행령을 개정해 임대주택 건설용 토지를 임대하는 ‘토지 지원 리츠(REITs)’가 보유한 토지에 대해 종부세 합산배제(비과세) 혜택을 허용할 계획이다. 시장에서는 이번 조치로 신규 주택에 입주한 후 기존 주택 처분에 애를 먹었던 실수요자에게 기존 주택을 팔 수 있도록 시간적 여유를 줬다며 지속적인 규제 완화의 정부의지를 시장에 전달하는 효과가 있다고 평가했다.[이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.고준석 제이에듀 투자자문 대표는 “당장 시장이 미치는 영향은 제한적이지만 처분기한 연장으로 다주택자의 조급함이 사라지게 됐다”며 “특히 금리가 인하되는 시그널이 나타나면 급매물이 소화되고 가격이 반등할 수 있어 그때까지 다주택자가 버틴다면 가격을 지지하는 효과가 나타날 수 있다”고 말했다. 윤지해 부동산R114연구원은 “기존 주택 매도를 2년에서 3년으로 조정한 조치의 연장 선상으로 당장 시장에 미치는 영향이 크지는 않지만 거래가 활성화되면 주택보유 기간을 늘릴 수 있어 정책 효과가 커질 수 있다”고 설명했다.한편, 중소벤처기업부도 이날 ‘중소기업 수출지원 방안’을 내놨다. 디지털 경제 시대 수출 신시장 개척이 핵심이다. 이를 통해 현재 39% 수준인 중소기업 수출기여도를 2027년까지 50%로 확대한다는 계획이다. 우선 플랫폼 기반 온라인 수출을 확대하기 위해 전 과정을 원스톱 패키지로 최대 1억원까지 지원한다. 항공 수출 중소기업 전용 물류센터도 조성한다. 벤처·스타트업의 중동·유럽 진출을 촉진할 수 있도록 교류행사·글로벌 대기업과의 협업 등에도 나설 방침이다.

2023.01.27 I 오희나 기자

고금리에 맥못추는 재건축…목동·여의도 아파트 수억↓
[이데일리 신수정 기자] 정부가 재건축정비사업의 발목 잡던 안전진단규제를 완화했다. 하지만 재건축을 확정한 목동과 여의도 아파트 값은 가파르게 하락하고 있다. 금리 인상과 실물경제 침체 악재가 가격을 짓누르며 이전 최고가보다 5~6억원씩 곤두박질치고 있다. 전문가들은 높은 대출금리와 공급 확대에 수요자 우위 시장이 형성됐다며 시장 침체기가 지속할수록 규제 완화에도 가격 반등이 나타나기는 어려울 것으로 전망했다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]19일 국토교통부에 따르면 양천구 신정동 목동신시가지 14단지 전용 74㎡는 9일 최고가(16억8000만원, 2021년 10월)보다 6억6000만원 낮은 10억2000만원에 손바뀜이 이뤄졌다. 이 아파트는 완화한 안전진단 기준에 따라 최근 양천구로부터 ‘재건축 확정’으로 변경된 1차 정밀안전진단 결과를 통보받았다. 경매시장에 나온 서울 양천구 목동신시가지 7단지 전용 101㎡매물은 애초 감정가가 26억2000만원에 책정됐으나 두 차례 유찰 끝에 18억6892만원에 낙찰됐다. 이는 직전 최고가 25억 4000만원에 비해 7억원 가량 낮은 금액이다.매매가격 하락에 전셋값도 떨어지고 있다. 목동신시가지 6단지 전용 59㎡는 지난 10일 5억 3500만원에 세입자를 들였다. 지난해 1월 거래가(7억원)와 비교하면 2억원 가까이 하락했다. 지난 9일에는 전용 84㎡가 9억원에 거래되면서 10억원선에서도 후퇴하는 모습이다. 목동신시가지 3단지 전용 95㎡는 지난해 12월 7억5000만원에 계약서를 썼다. 지난해 10월까지만 해도 9억원에서 10억원의 전세 보증금을 받았다.목동 A 공인중개소 대표는 “안전진단 통과로 주민이 기뻐하지만 부동산 경기가 좋지 않은 탓에 가격이 오르는 효과까진 없다”며 “재건축사업의 시일이 많이 남아 있는 데다 토지거래허가구역에 묶여 있는 탓에 투자 수요가 밀고 들어오는 상황은 아니다”고 설명했다. 서울 양천구 목동 일대 아파트 모습. (사진=연합뉴스)영구 ‘한강뷰’를 자랑하는 여의도 재건축단지도 상황은 비슷하다. 서울 영등포구 여의도동 시범 아파트 전용 79㎡는 지난 9일 15억원에 거래됐다. 작년 10월 최고가(20억1000만원)보다 5억원 넘게 하락한 금액이다. 서울시의 ‘신속통합기획’으로 재건축 사업을 진행 중인 단지는 최고 65층 높이의 정비계획을 확정했지만 가격은 하락하고 있다.고금리와 경기 둔화로 가라앉은 부동산 경기가 살아나기 전까지 규제 완화 기대감은 가격에 반영되기 어렵다는 분석이 나온다. 서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 “정부가 재건축 규제 완화에 나서도 최근 하락세에 투자 메리트가 떨어져 매수 심리가 위축되고 있다”며 “부동산은 대외적 변수에 큰 영향을 받다 보니 당분간 상승 반전은 어려울 것으로 전망한다”고 말했다.고준석 제이에듀투자자문 대표는 “금리가 가격을 누르는 상황이어서 과거 신고가를 생각한다면 거래절벽에서 벗어나기 쉽지 않을 것”이라며 “매수자도 높은 이자 때문에 쉽사리 결정을 내리기 어려운 상황인 만큼 저가 거래위주의 분위기가 이어질 것”이라고 분석했다.

2023.01.19 I 신수정 기자

유주택자도 무순위 청약 가능…미혼청년은 특별공급 활용해볼만
[이데일리 신수정 기자] 윤석열 정부가 연일 부동산 규제완화책을 내놓으면서 꽁꽁 얼어 있던 부동산 시장에도 서서히 온기가 돌고 있다. 투자수요를 옭아맸던 ‘규제지역’을 전국 대부분에서 해제시키며 세금과 청약 부담을 낮췄고 실거주 요건 폐지와 전매제한 완화도 내놓는 등 부동산 시장 연착륙을 위한 ‘잰걸음’이 한창이다. 다주택자를 ‘투기세력’이라 몰아붙이며 1가구 1주택을 원칙으로 삼던 전 정부와는 180도 다른 모습이다. 과거 문재인 정부의 규제정책에 쫓기며 풍선효과를 노렸던 투자자들이 이젠 윤석열 정부의 완화정책을 세세히 뜯어보고 있다. [그래픽=이데일리 김정훈 기자]◇꽁꽁 묶었던 ‘규제지역’ 대부분 완화…실거주·전매제한 완화 기회 정부가 지난 3일 경기 과천·성남·하남·광명을 제외한 전국을 조정대상지역·투기과열지구 등 규제지역에서 대거 해제하면 대출과 세제·청약·거래(전매 제한) 등 집을 사고파는 전 과정과 관련한 규제를 크게 완화했다.먼저 청약부분에선 규제지역 해제로 투자자 운신의 폭을 넓혔다. 규제지역 해제로 세대원 청약이 가능해진데다 수도권 분양가 상한제 주택에 적용하는 실거주 규제를 폐지하면서다. 공공택지는 실거주 의무기간이 최대 5년, 민간택지는 3년인데 이 의무가 아예 없어진다. 전매제한도 완화했다. 정부는 오는 3월부터 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간을 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소하기로 했다. 수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용)와 규제지역은 3년, 서울 전역을 포함하는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 비수도권 공공택지(분양가 상한제 적용)는 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 폐지한다.이에 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크포레온)은 기존에 전매제한이 8년이었는데 1년으로 줄어든다. 실거주 2년 의무도 사라진다. 수분양권자는 잔금이 부족할 때 전세를 놓는 방식으로 자금을 마련할 수 있게 됐다. 같은 시기 분양된 서울 강북권 대단지인 성북구 장위 래디언트도 마찬가지다.무순위 ‘줍줍’에 대한 규제도 모두 풀리면서 부동산 온라인 카페에선 서울 주요 단지의 무순위 청약을 기다리는 수요도 커지고 있다. 그동안 무순위 청약은 청약 단지가 있는 해당 구·시·군 거주자이면서 무주택자만 신청할 수 있어 제약이 많았다. ‘해당 지역 무주택자’로 청약 가능자를 제한한 탓에 청약할 수 있는 수요자가 제한돼 있었다. 하지만 다음 달 말부터 거주지역 요건 기준을 폐지할 것으로 보인다. 무순위 청약자격 요건에서 ‘무주택 요건’이 사라져 유주택자도 ‘줍줍’에 도전할 수 있다. 2월부터 나오는 아파트가 첫대상이 될 것으로 보인다. 무순위 청약은 예비당첨자조차 계약을 포기해 생긴 잔여 물량에 대해 한국부동산원 청약홈 공고를 통해 접수한다. 청약통장이 없어도 19세 이상이면 누구나 도전할 수 있다. 1인 가구도 청약을 통해 내 집 마련을 할 가능성이 커졌다. 신혼부부나 생애 최초 주택구입자 등 기혼자 중심의 특별공급 기회를 미혼 청년에게도 부여했기 때문이다. 정부는 청년 · 서민 주거안정을 위한 공공분양 50만호 공급계획에서 발표한 공공분양 3가지 모델 가운데 ‘나눔형(시세 70% 이하 분양가+시세차익 70% 보장)’과 ‘선택형(임대 후 분양)’에 미혼 청년을 위한 특별공급을 신설했다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “규제지역 해제는 투자자의 청약가능성을 열어줬다는 점에서 의미가 크고 무순위 청약 자격을 완화하면서 지역과 상관없이 입지가 좋은 아파트는 청약 경쟁률이 높아질 것으로 예상한다”며 “단지·지역별 양극화가 더욱 커질 가능성이 크다”고 분석했다.[이데일리 방인권 기자]서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.◇대출 제한 완화하고 세금도 낮춰…거래절벽 완화 기대규제지역 해제로 기존 재고주택시장 진입에도 허들이 낮아지면서 상급지 이동을 눈여겨보는 실수요자도 늘어나고 있다. 투기과열지구에서 해제되면 15억원 이상 주택에도 주택담보대출을 받을 수 있기 때문이다. LTV는 10%포인트 완화해 9억원 이하 주택이면 50%, 9억원 초과에 대해서는 30%를 적용한다. 조정대상지역에서 해제되면 50%인 LTV 규제를 70%로 완화하고, 다주택자도 주택담보대출을 받을 수 있다.여기에 다주택자에 대한 종합부동산세 부담도 낮추면서 ‘급매’로 출현한 아파트를 노리는 투자수요도 이어지고 있다. 주택 수에 따라 다르게 적용해왔던 세부담 상한율을 150%로 통일하면서다. 종부세는 과도한 세 부담을 방지하기 위해 전년도보다 세액이 일정 수준 이상 인상하지 못하도록 하는 상한 기준이다. 재산세 합산 금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상 자는 300% 초과분에 대해 과세를 제외했으나 상한율을 일괄적으로 150%로 낮췄다.고준석 제이에듀투자자문 대표는 “다주택자에게 매겼던 세금도 상당 부분 완화했고 서울 내 주요 아파트 단지에도 대출을 허용하면서 거래 숨통을 틔웠다”며 “추가적인 토지거래허가구역 제외 등이 이뤄지면 현재의 거래절벽 분위기를 해소할 가능성이 있다”고 설명했다.

2023.01.18 I 신수정 기자

“규제 다풀었다”…내집 마련 적기는? [복덕방기자들]
[이데일리 신수정 기자] “주택규제에 수익형 부동산으로 몰려갔던 투자자가 다시 주택시장을 눈여겨 보는 타이밍이 왔다”[사진=방소현]고준석 제이에듀투자자문 대표는 13일 유튜브 ‘복덕방기자들’에 출연해 최근 주택규제 완화와 관련해 이같이 설명했다. 고 대표는 “다주택자들에게 메겨졌던 세금도 상당 부분 완화됐고 분양권 전매제도와 실거주 의무도 폐지됐기 때문에 주택시장에 대한 투자 보폭은 굉장히 넓어졌다”며 “지역별 주택시장을 비교했을 때 지방보다는 수도권, 수도권 내에서도 서울로 쏠릴 가능성이 높다”고 전망했다.특히 민간임대사업자의 경우 과거와 달리 아파트도 등록이 가능해 진데다 2채 이상부터 등록할 수 있도록 규제가 바뀌면서 투자 가능성이 높아졌다고 설명했다. 고 대표는 “규제 완화로 1채만 들고 있기보다 2채 이상을 보유하면서 임사자 등록을 하는 편이 나은 분들이 있어 이 시기에 세금 등을 고려한 매입 판단을 하는것도 좋다”며 “임사자 등록은 공공임대가 공급하지 못하는 주택을 공급하는 순기능 역할을 하는데다 지금과 같은 집값 경착륙을 방어해주는 효과를 나타낼 수도 있다”고 설명했다.실수요자의 내 집마련도 적극적으로 판단해야 할 때가 다가왔다고 강조했다. 그는 “부동산 분위기가 1998년 IMF때나 2008년 금융위기와 비슷한데, 지금은 위기가 아니다”며 “금리가 높아서 가격을 통제, 하락시키는 국면인데 과거 사례를 돌이켜 봤을 때 지금 내 집 마련을 위해 움직여야 할 때”라고 분석했다.다만 그는 과거 대표적인 규제 완화시기였던 박근혜 정부때와 다른 점을 원금상환에 대한 ‘거치기간’이라고 지적하며 주택경추락 완화와 실수요자에 대한 현실적인 지원을 강화해야 한다고 설명했다. 고 대표는 “규제가 완화됐다고 하지만 고금리에 부담을 느낀 실수요자들의 움직임은 크지 않을 것”이라며 “과거 박근혜 정부때도 주택담보대출 금리가 4~6%였지만 이자만 낼 수 있는 거치기간을 줬기 때문에 당장의 부담이 덜했기에 실수요자들이 시장에 진입할 수 있었다”고 설명했다. 이어 고 대표는 “현재 경기도 좋지 않은데다 청년이나 신혼부부들은 사회 초년생인 만큼 DSR 범위 내에서 대출을 받았다고 하더라도 원금과 이자를 동시에 갚는 것은 부담이 큰 상황”이라며 “원금상환에 대한 유예기간을 통해 실수요자의 숨통을 틔워준다면 주택시장 연착륙을 이끌어 낼 수 있을 것”이라고 덧붙였다.앞으로 집값 변동은 현재의 규제 완화만으론 반등하기 어렵다고 내다봤다. 고 대표는 “집값이 반등하려면 금리 인하가 있어야 하는데, 한국은행 기준금리는 미국 기준금리 영향에서 벗어나기 힘들다”며 “미국은 여러 지수 중 소비자물가지수(CPI)를 중요하게 생각하는데, CPI를 상반기 6.5%에서 3.5%로 내려갈 것으로 예상했기 때문에 실제 CPI 지표가 그대로 움직인다면 주택가격 반등 시그널로 봐야 할 것”이라고 분석했다.※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.(편집=서보석PD,출연=고준석, 신수정)

2023.01.13 I 신수정 기자

"급하게 팔 이유 없다"…규제 완화에 매물 거둬들인다
[이데일리 신수정 기자] 정부의 부동산 규제 완화 정책이 예고되자 서울 아파트 매물이 줄어들고 있다. 다주택자 보유부담이 줄고 거래세가 완화될 것이란 기대감이 커지자 낮은 가격에 급매로 내놨던 매물을 다시 거둬들이는 모습이다. 다만 내년에도 금리 인상이 이어질 것으로 예상하는 상황인 만큼 본격적으로 거래가 재개됐을 때 집값 반등은 어려울 수 있다는 전망도 나온다. 서울 시내 아파트 재건축 현장 모습. (사진=연합뉴스)26일 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물 건수는 이날 기준 4만 9998개로 한 달 전 5만 4999가구보다 9% 감소했다. 이는 전국기준으로도 가장 많은 매물이 감소한 수준이다. 서울 자치구 중 매매 매물이 가장 많이 줄어든 곳은 서대문구다. 한 달 전 1935건에서 1706건으로 11.9% 줄었다. 매물감소세는 보유세 부담에 매도를 결심했던 다주택자가 정부의 부동산 규제 완화 정책으로 ‘보유’로 돌아서면서 매물을 회수한 것으로 분석된다.서대문구의 한 중개업소대표는 “정부가 부동산 규제를 완화하면서 금리 부담으로 매도하려는 집주인들도 다시 매물 가격을 조정해야 하는 것은 아닌지 고민이 많은 상황이다”며 “다만 아직 매수세가 붙는 상황은 아니어서 조금 더 버텨보겠다는 입장이 많다”고 설명했다.앞서 정부는 다주택자에 대한 징벌적 세금 중과를 대거 완화할 것을 예고했다. 다주택자에 주택담보대출도 담보인정비율(LTV) 30%까지 허용한다. 그동안 틀어막았던 대출을 푸는 것이다. 또한 다주택자가 임대사업자로 등록하면 세제혜택을 주는 등록임대사업자 제도도 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 대상으로 부활시키기로 했다.전문가들은 조정지역완화와 민간임대주택자 세금 혜택이 추가되지 않으면 실수요자의 시장진입은 아직 부담스러운 수준이라며 금리 향방에 따라 집값 향방이 경정될 것으로 내다봤다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “정부가 거래세와 보유세 모두 완화할 것으로 예고하면서 시장 기대감이 높아져서 매물을 거둬들이는 모양새”라며 “다만 현재 실수요자가 구매를 결정하기엔 내년 금리전망이 인상으로 예상되고 있는데다 다주택자 역시 민간임대사업자에 대한 추가 세금혜택 없이는 주택 구매 매력이 크지 않은 상황”이라고 설명했다.

2022.12.26 I 신수정 기자

서울서도 마피…애물단지 된 지식산업센터
[이데일리 박종화 기자] 틈새 상품으로 꼽히던 지식산업센터(옛 아파트형 공장)가 애물단지로 전락했다. 금리 상승세와 공실 리스크가 겹친 탓이다.경기 안양시의 한 지식산업센터 모습. (사진=뉴시스)지식산업센터 시장에서 상급지로 불리는 서울 성동구 성수동2가. 이곳에 있는 ‘아이에스비즈타워’에선 전용면적 187㎡형 사무실이 이달 25억3000만원에 매매됐다. 올 7월 같은 면적이 28억8000만원에 매매된 것과 비교하면 반 년도 안 돼 가격이 3억원 넘게 빠졌다.신축 지식산업센터도 상황이 다르지 않다. 10월 입주를 시작한 서울 영등포구 영등포7가 ‘KLK유윈시티’에선 전용 48㎡형 사무실이 5억원대에 시장에 나왔다. 지난해 분양가보다도 3000만원이 낮아졌다.경매시장에서도 지식산업센터 인기는 확 식었다. 경매업계에 따르면 지난달 경매시장에 나온 지식산업센터 물건은 71건. 이 중 44건만 새 주인을 찾았다. 낙찰가율(낙찰가÷감정평가가)도 90.6%에 불과하다. 유찰 등으로 감정평가가 보다 10% 싼값에 팔렸다는 뜻이다. 경기 시흥시에 있는 한 지식산업센터는 한 차례 유찰돼 감정가보다 30% 낮게 경매 법정에 다시 나왔지만 새 주인을 찾는 데 또 실패했다.올 초까지만 해도 지식산업센터는 틈새 상품으로 인기를 끌었다. 주택과 비교해 세금이 저렴하고 대출 규제도 느슨했기 때문이다. 이 때문에 정부가 주택 시장 규제를 강화하면서 지식산업센터를 포함한 상업용 부동산 시장이 반사이익을 누렸다.금리가 상승세로 돌아서면서 이 같은 장점이 악재로 바뀌었다. 그동안 저리 대출을 이용한 투자자가 주 수요층이었는데 이자 부담이 커지면서 이런 수요가 사라졌기 때문이다. 임대 수입은 정체된 상황에서 월세론 이자 부담도 어려운 지경이 됐다. 지식산업센터를 전문으로 취급하는 영등포구의 한 공인중개사는 “임대 수입이 마땅치 않으니 매매로 내놓는 소유주가 늘었다”며 “이렇게 내놔도 금리가 너무 오르니 매수 문의가 뚝 끊겼다”고 했다.과잉 공급도 지식산업센터 시장 리스크다. 한국산업단지공단에 따르면 전국 지식산업센터는 지난달 말 기준 1445곳에 이른다. 지난해 말(1282곳)보다 12% 늘어났다. 이 가운데 일부는 공사를 마치고도 입주사를 찾지 못하는 곳이 적지 않다. 경기 하남시나 시흥시 등 최근 지식산업센터가 급증한 서울 외곽일수록 공실 현상이 특히 심각하다.고준석 제이에듀투자자문 대표는 “한동안 지식산업센터 시장은 전환점을 찾기 어려울 것으로 보인다”며 “그동안 낮은 금리로 자금을 조달하는 투자자에 의존해 성장했는데 이젠 월세를 받아도 이자를 내면 남는 게 없어지게 됐다. 투자처로서 매력이 사라졌다”고 말했다.

2022.12.26 I 박종화 기자

오락가락 민간임대정책…"신뢰성 회복이 우선"
[이데일리 신수정 기자] 정부가 첫 번째 민간임대주택 규제 완화책을 내놨지만, 반응은 미적지근하다. 아파트 장기 임대만 가능한데다 장기특별공제 혜택은 빼놓은 상황이어서 실질적인 영업이익에 도움이 될지 미지수라는 분석에서다. 소급과 폐지를 반복하는 등록임대 정책에 대해 신뢰 회복이 필요하다는 주장이다. 서울 남산에서 본 아파트. (사진=연합뉴스)◇정부, 아파트 등록임대사업 부활…사업자 실질 혜택은 물음표민간 임대사업자 업계는 최근 정부의 등록임대사업제 제도 정상화 방향에 대해 환영의 뜻을 밝혔다. 다만 실질적인 임대사업 등록 확대가 이뤄질지는 미지수라는 지적이 나온다. 임대사업자들은 민간 임대물량 확대를 위해선 추가적인 규제 완화와 양도세 면제, 장기보유특별공제 등 유인책이 더 필요하다고 강조했다.성창엽 대한주택임대인협회장은 “규제 완화라는 방향성에 대해 환영하고 있지만, 실질적인 장기특별공제 혜택이나 단기제도에 대한 복원은 이뤄지지 않아 임대사업자들의 고민이 깊다. 아파트 매입임대 허용만으로 해소될 수 있는 건 굉장히 일부분”이라며 “아파트뿐 아니라 비아파트, 규제 이전에 등록한 기존 임대사업자들의 자진 말소 퇴로가 필요하고 보증보험 요건은 여전해 임차인의 부담을 덜 수 있는 실질적인 방안이 부족하다”고 덧붙였다.등록임대사업자 제도는 임대인에게 세제 혜택을 주는 대신 임대료 인상을 5% 이내로 제한하고, 의무 임대 기간을 유지하도록 하는 제도다. 윤석열 정부는 주택정부 연착륙을 이끌어내기 위해 문재인 정부에서 사실상 폐지된 등록임대사업자 제도가 중소형(전용면적 85㎡이하) 아파트를 대상으로 10년 이상 장기 임대에 한해 부활 시키기로 했다. 조정대상지역에서는 받을 수 없었던 임대사업자 세제 혜택도 수도권 6억 원(공시가격 기준), 비수도권 3억 원 이하 등록임대주택에 한해 복원하기로 했다. 다만 투기를 노린 임대사업자의 난립을 막기 위해 2채 이상을 등록해야 세제 혜택을 주기로 했다.◇오락가락 정책에 신뢰성↓…전문가 “정책 지속성 담보해야” 다주택자에 대한 패러다임을 변화시키는 규제 완화책에도 정책효과를 발목잡는 것은 ‘신뢰성’이다. 지난 2017년 문재인 정부는 세입자 주거 안정을 위해 임대사업자 혜택을 확대했지만, 2020년 이 제도가 다주택자 투기를 부추겨 집값을 상승시킨다고 보고 세금혜택을 없애는 등 정책이 양극단을 오갔다. 이에 대한주택임대인협회는 지난 2020년 10월 19일 헌법재판소에 개정된 민간임대주택에 관한 특별법이 세법상 특례제도를 박탈해 소급입법에 대한 신뢰보호원칙에 위반했다고 헌법소원을 청구하기도 했다.고준석 제이에듀 투자자문대표는 “집값 상승이 다주택자 때문이라는 패러다임으로 민간 임대주택 시장이 쪼그라든 상황”이라며 “집값 경착륙을 막기 위해선 다주택자에 대한 처벌적 규제 완화가 빠르게 이어져야 한다”고 설명했다.KB금융지주 경영연구소 부동산연구팀은 “과도한 부동산 규제를 정상화 해 시장 연착륙을 유도하는 목적이지만, 아파트 임대사업자 등록 재개는 정권에 따라 소급 및 폐지 이력으로 인해 초기 지입수요는 많지 않을 것으로 예상한다”며 “제도의 지속성 여부 등이 확보 돼야 등록 확대로 이어질 수 있다”고 전망했다.

2022.12.22 I 신수정 기자

'지금도 넘치는데' 전매 규제 완화에 숨죽인 분양권 시장
[이데일리 박종화 기자] 분양권 전매 규제가 대대적으로 완화된다. 비수도권은 물론 서울이나 수도권까지 완화 혜택을 볼 가능성이 크다. 분양 경기 경색을 막으려는 조처지만 일부 지역은 일시적으로 공급 과잉 상태에 빠질 수 있다고 우려한다.추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 21일 정부서울청사 브리핑실에서 2023년 경제정책방향 관계부처 합동 브리핑을 하고 있다. (사진=연합뉴스)정부는 21일 발표한 ‘2023년도 경제정책방향’에서 내년 초부터 분양권 전매 규제를 2017년 수준으로 완화하겠다고 밝혔다. 현재 수도권 대부분 지역(과밀억제권역·성장관리권역)과 광역시 도시지역에선 비규제지역이라도 아파트 준공 후 소유권 이전 등기를 할 때까지 원칙적으로 분양권을 전매할 수 없다. 청약 시장에 투기 수요가 들어오는 걸 막겠다며 문재인 정부가 규제를 강화했기 때문이다.규제가 계속 강화되면서 2017년 17만4951건이던 분양권 거래량은 올 1~10월 2만5705건으로 줄었다. 최근 청약 시장 열기가 식으면서 전매 규제가 미분양을 늘린다는 볼멘소리가 나왔다.국토부는 비수도권 광역시는 물론 수도권 전매 규제 완화도 검토 중이다. 국토부 관계자는 “현재 시장 상황과 안 맞는 부분을 바로잡는 차원이다”며 “서울 등 수도권을 배제할 이유가 없다”고 말했다. 전매 규제 완화는 국토부에서 주택법 시행령만 바꾸면 바로 시행할 수 있다.전매 규제 완화는 시장에 ‘양날의 검’이다. 시장이 좋을 땐 투자 수요를 끌어들여 시장을 부양시키는 역할을 한다. 반대로 지금 같이 시장이 위축될 땐 일시에 시장에 분양권 매물이 쏟아져나올 수 있다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “지금 같은 고금리 상황이 계속되면 이자를 내지 못한 수분양자(분양을 받은 사람)가 물건을 쏟아낼 수 있다”고 말했다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]이미 광역시 분양권 시장은 현재 전매가 가능한 물건조차 마피(마이너스피·분양권보다 낮은 값에 전매하는 것)로 내놓고 있다. 미분양 물량이 계속 늘고 있는 데다가 재고 주택도 팔리지 않아 매물만 쌓이고 있어서다. 2~3년 전만 해도 ‘새 아파트’ 프리미엄을 앞세워 억대 웃돈이 붙어 전매된 것과 분위기가 완전히 바뀌었다. 이처럼 새 아파트 가격이 계속 내리면 주변 노후 아파트값을 끌어내리고 다시 청약 심리를 위축시키는 악순환이 생기게 된다. 다만 청약·매수 대기자로선 마피 물건을 잡으면 청약 경쟁 없이도 저렴하게 새 아파트를 마련할 수 있다.‘대구의 강남’이라고 불리는 대구 수성구에 있는 ‘수성 푸르지오 리버센트’에선 전용면적 84㎡ 호가가 5억8200만원까지 낮아졌다. 2년 전 분양가(6억4200만원)보다 6000만원 낮은 값이다. 같은 해 4억2040만원에 분양했던 울산 동구 서부동 ‘울산 지웰시티 자이’ 전용 84㎡형 호가도 3억9040만원으로 3000만원 떨어졌다. 수도권은 그나마 사정이 낫지만 미분양 단지에선 분양가 수준에 분양권을 되파는 ‘무피’ 물건은 어렵지 않게 찾을 수 있다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “신축희소성과 탄탄한 호재로 평소 대기수요가 꾸준했던 알짜 지역은 가격 하락과 매물 출회 속도가 둔화할 수 있다”면서도 “신규 입주 등 주택 공급이 많거나 가계대출 비중과 다중채무자가 집중된 지역은 수요 진작에 한계를 보이는 양극화가 발생할 수 있다”고 말했다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 “집값이 더 떨어질 것이란 인식이 지배적인 상황에서 전매가 풀린다고 분양권 시장이 살아나기 쉽지 않다”며 “금리 상황과 거시 경제 전망에 따라 앞으로의 시장상황이 달라질 것이다”고 했다.

2022.12.21 I 박종화 기자

무순위, 분양 취소도 줄줄이…분양 시장 ‘꽁꽁’
[이데일리 신수정 기자] 속절 없는 집값 하락세에 분양 시장도 꽁꽁 얼어붙었다. 한때 줍기만 하면 돈이 되는 `로또`로 통하며 수백 대 일의 경쟁률을 기록했지만, 1순위 청약조차 채우지 못한 채 무순위 청약으로 나온 단지도 수두룩하다. 전문가들은 부동산 시장 침체 분위기 속 수요자들의 심리 악화로 이어지면서 건설사와 시행사들의 어려움이 커질 수 있다고 내다봤다. 서울 시내 재건축이 한창 진행 중인 아파트 단지 모습. (사진=연합뉴스)15일 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈을 분석한 결과 올해 서울 아파트 평균 경쟁률은 9.3대 1을 기록했다. 청약에는 6548가구(사전청약·공공분양 제외, 지난 7일까지 누적 기준) 모집에 6만 988명이 지원했다. 지난해 평균 163.8대 1의 경쟁률을 보인 것과는 `천양지차`이다 . 같은 기간 수도권 아파트 1순위 청약 경쟁률은 30.4대 1에서 8.4대 1로, 지방은 14.0대 1에서 8.5대 1로 추락했다. 전국 경쟁률은 19.3대 1에서 8.5대 1로 내려앉았다.수요자를 찾지 못한 채 무순위 청약으로 들어간 단지도 크게 늘었다. 부동산원 청약홈에 게시된 무순위 청약 공고는 12월 현재 기준 총 378개(중복 포함)로 지난해 189개 보다 배로 늘었다. 과거 분양만 하면 완판이 보장됐던 서울도 52개로, 작년(20개)보다 껑충 뛰었다.무순위 청약에도 입주자를 모집하지 못하는 단지가 늘어나면서 입주자 모집 공고를 취소하는 사례도 나오고 있다. 무순위 청약을 진행할 때마다 비용이 들어가는데도 계약률이 늘지 않아 분양 자체를 미루는 것이다. 지난 10월 분양한 전남 광양시 `더샵 광양라크포엠`은 최근 계약자들에게 `입주자 모집 취소 및 분양 연기 검토 중`이라는 내용의 문자를 발송했다. 청약 당시 898가구 모집에 530명이 지원해 미분양 물량이 상당수 발생했는데, 당첨자 다수가 계약 하지 않자 분양 자체를 취소한 것이다. 수도권에서는 지난 7월 분양한 인천 미추홀구 도화동 ‘서희 스타힐스 더 도화’가 최근 분양을 취소했다. 청약 당시 73가구 공급에 249명이 몰렸지만, 전체 공급 물량 중 72.2%인 104가구가 미계약 물량으로 남게 됐다. 8월 한 차례 무순위 청약을 실시했지만, 미분양 물량이 대거 발생했다. 시행사와 시공사는 지난 달부터 분양 계약을 전면 취소하는 방안을 검토한 끝에 최근 분양을 취소했다.청약 한파는 금리 인상에 따른 대출 이자 부담이 눈덩이처럼 불어난 데다 주변 집값이 떨어지면서 시세 차익을 거두기 어렵다는 인식이 커지면서 구매 심리가 위축된 것으로 해석된다. 실제 국토연구원 조사에서 11월 전국 주택시장 소비자 심리지수는 78.8로 조사를 시작한 2011년 7월 이래 최저치로 나타났다. 전문가들은 이같은 흐름이 한동안 지속될 것으로 전망하고 있다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “최근 집값이 하락하면서 시세가 분양가 보다 낮아질 수 있다는 전망에 경쟁률이 하락하는 모습”이라며 “무순위 청약 물량이 당분간 늘어나면서 입지와 가격 등을 바탕으로 분양 단지별 양극화가 심해질 것이다”고 설명했다. 고준석 제이에듀 투자자문 대표는 “분양 시장에 한파가 불고 있어 조합과 시행사의 금융 부담도 증가해 시장 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있다”고 말했다.

2022.12.15 I 신수정 기자

2030 `영끌` 들어간 `노도강` 실거래가 ‘뚝’…`패닉셀` 이어지나
[이데일리 신수정 기자] 지난해 2030 세대 ‘영끌족’(영혼까지 끌어 대출)의 매수가 집중됐던 서울 ‘노·도·강’(노원·도봉·강북구)의 대장 아파트 가격이 주저앉고 있다. 최근 금리 급등으로 대출 원리금 부담이 커지자 손해를 보더라도 매물을 내놓는 ‘패닉 셀링’까지 벌어지는 모양새다. 전문가들은 금리 인상에 따른 주택담보대출 이자 부담이 눈덩이처럼 불어날 수 있는 만큼, 영끌족들이 대거 하락 거래 대열에 합류할 수 있다고 내다본다.14일 국토교통부 실거래가 공개에 따르면 노·도·강 지역 주요 아파트 가격이 일제히 큰 폭의 감소세를 보이고 있다. 노원구에서 대장 아파트로 꼽히는 상계동 포레나 노원 전용 59㎡(28층)는 지난달 11일 7억 7000만원에 거래됐다. 직전 거래인 8월 29일 9억 8700만원(23층) 대비 2억 1700만원 떨어진 가격이다. 도봉구 대장 단지로 일컫는 창동 동아청솔 전용 84㎡(6층)는 지난 7월 10억원에 거래됐다. 지난해 최고가(19층·11억 9900만원) 보다 2억원 가량 빠진 셈이다. 강북구에서는 미아동 래미안 트리베라 2차 전용 58㎡(4층)이 지난 8월 7억 2000만원에 거래됐는데, 지난해 같은 달 동일 면적 최고가(9억원·21층)보다 1억 8000만원 떨어진 액수다.이 밖에도 노원구 하계동 청구1차 전용 84㎡는 지난 6월 13일 10억 1500만원(6층)에서 이달 9일 7억 1000만원(4층)으로 3억 500만원 하락한 가격에 거래됐으며, 노원구 월계동 꿈의숲SK뷰 전용 84㎡도 지난 4월 9일 11억 5700만원(15층)에서 이달 17일 8억원(12층)으로 3억 5700만원 내린 가격에 손바뀜했다.‘노·도·강’ 지역 집값은 서울 평균 집값 하락 폭에 비해 빠르게 내려가고 있다. 한국부동산원이 발표한 12월 첫째 주까지 서울 아파트 가격 누적 하락률은 5.21%로 지난해 1년 간 6.42% 올랐던 것과 정반대다. 지난해 9.68% 뛰어오르며 서울 지역 상승률 1위였던 노원구는 올해 8.84% 떨어져 하락률 1위로 반전했다. 도봉·성북·강북·은평구도 7~8% 떨어지며 뒤를 이었는데, 지난해 상승 폭보다 올해 하락 폭이 더 가파르다. 이같은 하락 거래는 집값이 치솟던 지난해 무리하게 대출을 받아 매입에 나섰던 ‘영끌족’이 이자 부담을 버티지 못하고 ‘손절’하는 매물이 늘어난 결과라는 게 업계 관측이다. 특히 노원구는 지난해 매수자 가운데 2030세대 비율이 49.3%나 될 정도로 젊은 층의 수요가 몰렸던 지역이다. 노원구 A공인중개업 대표는 “구입한 지 얼마 되지 않은 젊은 집주인들이 내놓는 시세 대비 하락 매물이 부쩍 늘었다”면서 “이마저도 매수 문의가 거의 없어 실제 체결가는 더 내려갈 수 있다”고 전했다. 문제는 앞으로 이자 부담이 늘어날 수 있다는 점이다. 당장 올 연말 주택담보대출이나 신용대출 금리가 2008년 이후 14년 만에 연 8%선을 돌파할 것으로 예상된다. 거래 절벽 상황에서 하락 거래 경향이 거세질 수 있는 셈이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “금리 인상 추세가 끝나지 않은 데다 추가 가격 하락 전망이 우세한 상황에서 매수를 꺼리는 사람들이 많아 가격 하락세가 이어지고 있다”며 “정부 규제 완화도 부동산 시장 하락에 큰 영향을 주고 있지 못한 상황”이라고 설명했다.

2022.12.14 I 이성기 기자

금리인상·경기침체에 상가거래도 '꽁꽁'
[이데일리 신수정 기자] 가파른 금리 인상과 경기침체 우려에 부동산 상가 시장 한파가 이어지고 있다. 코로나19 이후 거리두기 해제로 상권 활성화를 기대했지만 물가상승 영향과 금리 인상 등으로 소비심리와 투자심리가 위축되면서 부동산 상가 거래도 한파를 면치 못하고 있다. 전문가들은 아직 소비심리가 살아나지 못하는 점을 고려해 매매가 대비 대출 비중을 낮춰 금리 인상 부담을 줄이고 면밀한 상권분석을 통해 투자해야 한다고 입을 모았다.서울 상가 공실에 임대안내 현수막이 붙어 있다. (사진=연합뉴스)28일 한국부동산원의 상업용 부동산 임대동향에 따르면 전국 3분기 소규모상가 공실률은 6.8%로 1분기 6.4%, 2분기 6.6%를 뛰어넘어 공실을 확대하고 있다. 반면 같은 기준 중대형상가 공실률은 13.1%로 전분기와 같았다. 중대형 상가는 근린생활시설, 판매시설, 위락시설 등이 모여 있는 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과인 일반건축물이며 그 이하는 소규모 상가에 속한다. 임대가격지수도 중대형 상가는 2분기 대비 0.04%, 소규모 상가는 0.08%, 집합상가는 0.06% 각각 하락했다. 3개월간 부동산 보유에 따른 투자 성과를 나타내는 투자수익률은 3분기 재산세 납부와 물가 상승에 따른 비용 증가 등으로 전분기보다 떨어졌다. 중대형 상가는 전분기 1.85%에서 1.32%로, 소규모 상가는 1.43%에서 1.20%로, 집합 상가는 1.54%에서 1.39%로 각각 하락했다.거래 역시 쪼그라들었다. 부동산플래닛에 따르면 올 1월부터 9월까지 서울 상가(연면적 100㎡ 초과 3000㎡ 이하 상업업무용 빌딩) 거래 건수는 총 1386건으로 지난해 같은 기간(2288건)에 비해 39.4% 줄었다. 서울 꼬마빌딩 거래량은 2019년 2036건, 2020년 2599건, 2021년 2940건으로 매년 늘었지만 금리가 대폭 뛰면서 거래가 끊기다시피 했다. 전문가들은 시장 상황이 좋지 않을수록 상권 양극화 경향이 강하게 나타나기 때문에 투자에 유의해야한다고 당부했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “불황일수록 상권 양극화 경향이 강하게 나타난다”며 “당장 저렴한 가격이 매력적이라고 하더라도 상권 형성이 되지 않은 곳은 수익률이 떨어지고 공실 위험이 커 유의해야 한다”고 설명했다.

2022.11.29 I 신수정 기자

내놨던 매물 다시 거둬들여…팔려던 집주인 '버티기 모드'
[이데일리 신수정 기자] 집주인들이 팔기 위해 내놨던 매물을 거둬들이고 있다. 거래절벽 시기에 제값을 받지 못하더라도 ‘팔자’를 택했던 집주인들이 버티기에 들어간 모습이다. 정부의 주택 세금 완화와 규제 완화 기조에 대한 기대감이 커지면서다. 전문가들은 공급과 수요 동반 감소로 거래절벽이 당분간 지속할 것으로 내다봤다.서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. (사진=연합뉴스)27일 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 5만5224개로 4개월 전(6만 3766개)보다 13.3% 감소했다. 경기도는 같은 기간 12만2799건에서 11만2818건으로 줄었고 인천 역시 2만7079개에서 2만6430건으로 쪼그라들었다. 시장에서 매물이 줄어드는 배경에는 정부의 세금 완화와 부동산 규제 축소 대문으로 풀이된다. 연이은 금리 인상으로 매수 심리가 위축돼 급급매도 이뤄지지 않는 데다 지금 당장 팔기보다는 추가 규제 완화와 시장 회복을 지켜보겠다는 집주인의 기대감도 한몫하고 있어서다.전문가들은 보유세 부담을 늘려 다주택자의 매물을 끌어내리려 했던 정부의 정책이 새 정부 들어 바뀌면서 매물감소가 나타나고 있는 것으로 분석했다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “규제 완화에 대한 기대감과 시장이 저점이라는 전망이 복합적으로 작용한 것으로 보인다”며 “매도하더라도 양도소득세를 내고 나면 손에 쥐는 게 없으니 거래를 미루는 동시에 가격 측면에서도 어느 정도의 낙폭을 회복하지 않겠냐는 기대감도 섞이면서 현재의 시장 상황을 만들어 내고 있는 것으로 볼 수 있다”고 분석했다.고준석 제이에듀투자자문 대표는 “주택을 여러 채 보유한 이들 중 종부세 부담을 이유로 급하게 증여하거나 매각을 결정하지 않아도 될 시간을 벌게 됐다”며 “특히 조정대상지역 내 다주택자라면 내년 5월9일 다주택자 양도세 중과 배제를 종료할 때까지 매각 여부를 결정할 시간적 여유가 생겨 매도시기를 뒤로 미루는 것으로 보인다”고 했다.

2022.11.28 I 신수정 기자