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- [재테크] 토지투자, 대형 국책사업 주목하라
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 들어 토지투자시장이 많이 변하고 있음을 느낀다. 토지투자의 성공은 얼마나 많은 호재가 있느냐고 실제로 호재가 많은 지역이 지가가 상승할 가능성이 큰 것은 사실이다. 그렇다면 가치가 높은 호재라는 것은 무엇을 의미하는지를 봐야 할 것 같다.필자는 토지투자에는 성공의 3대 요소가 있다고 본다. ‘산업단지·인구유입·교통환경’이 3대 요소인데 이 요소들은 국책사업으로 설명할 수가 있다.생각해보면 과거 토지투자자에게 최고의 호재는 정부가 도시를 만들고 도로를 만드는 것이다. 그리고 지금까지도 정부가 진행하는 국책사업이 중요하다. 그러나 토지투자는 이미 완성된 곳에 투자하는 것이 아니라, 앞으로 뜨는 미래가치에 투자해야 수익이 극대화할 수 있다. 그런 점에서 앞으로의 토지투자 성공 요인은 국가와 정부가 투자해 발전하는 곳을 주목해야 한다.제주를 예를 들어 설명해 보겠다. 제주도의 개발은 이미 1990년대 이전에 계획된 것이었다. 그러나 제주는 국내관광뿐만 아니라 국제적 관광지로서의 개발과 국제자유도시로서 투자가치 있는 지역으로의 포지션을 구축했다. 국제자유도시는 홍콩과 싱가포르처럼 사람, 상품, 자본의 이동과 기업활동이 편리한 곳으로 제주 역시 무비자, 무세금을 기본원칙으로 함으로서 국내외 투자자를 유치했다. 그 결과 홍콩과 싱가포르 못지않은 국내 가장 성공적인 투자모델로 성장했다.또 다른 곳은 없을까. 필자는 그다음 차례를 ‘새만금사업’이라고 보고 있다. 전북 군산, 김제, 부안으로 조성되는 새만금은 경제, 관광, 농업 등 국내의 지도를 바꿀 대형 국책사업이다. 새만금은 경제자유구역 조성으로 해외의 투자자본과 기술을 유치하는 등의 노력을 진행할 예정이다. 벨기에 ‘솔베이사’, 네덜란드 ‘항공우주분야 연구소’ 등을 비롯해 국내에서는 유일하게 새만금 내에 한중 산업협력단지를 대상지로 결정했다. 이로써 중국 전용산업단지가 약 120만평이 조성될 예정이다.현재와 앞으로의 토지투자는 과거의 토지투자와는 다르다. 국가적 집중사업을 비롯해 국제적 정세까지 살펴야 하는 복합적 재테크화가 돼가고 있다고 볼 수 있다. 토지투자로 성공하고 싶다면 누구보다 한발 빠르게 미래를 그리는 힘을 키워나가야 할 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리] 토지투자, 대형 국책사업 주목해야
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 들어 토지투자시장이 많이 변하고 있음을 느낀다. 토지투자의 성공은 얼마나 많은 호재가 있느냐고 실제로 호재가 많은 지역이 지가가 상승할 가능성이 큰 것은 사실이다. 그렇다면 가치가 높은 호재라는 것은 무엇을 의미하는지를 봐야 할 것 같다.필자는 토지투자에는 성공의 3대 요소가 있다고 본다. ‘산업단지·인구유입·교통환경’이 3대 요소인데 이 요소들은 국책사업으로 설명할 수가 있다.생각해보면 과거 토지투자자에게 최고의 호재는 정부가 도시를 만들고 도로를 만드는 것이다. 그리고 지금까지도 정부가 진행하는 국책사업이 중요하다. 그러나 토지투자는 이미 완성된 곳에 투자하는 것이 아니라, 앞으로 뜨는 미래가치에 투자해야 수익이 극대화할 수 있다. 그런 점에서 앞으로의 토지투자 성공 요인은 국가와 정부가 투자해 발전하는 곳을 주목해야 한다.제주를 예를 들어 설명해 보겠다. 제주도의 개발은 이미 1990년대 이전에 계획된 것이었다. 그러나 제주는 국내관광뿐만 아니라 국제적 관광지로서의 개발과 국제자유도시로서 투자가치 있는 지역으로의 포지션을 구축했다. 국제자유도시는 홍콩과 싱가포르처럼 사람, 상품, 자본의 이동과 기업활동이 편리한 곳으로 제주 역시 무비자, 무세금을 기본원칙으로 함으로서 국내외 투자자를 유치했다. 그 결과 홍콩과 싱가포르 못지않은 국내 가장 성공적인 투자모델로 성장했다.또 다른 곳은 없을까. 필자는 그다음 차례를 ‘새만금사업’이라고 보고 있다. 전북 군산, 김제, 부안으로 조성되는 새만금은 경제, 관광, 농업 등 국내의 지도를 바꿀 대형 국책사업이다. 새만금은 경제자유구역 조성으로 해외의 투자자본과 기술을 유치하는 등의 노력을 진행할 예정이다. 벨기에 ‘솔베이사’, 네덜란드 ‘항공우주분야 연구소’ 등을 비롯해 국내에서는 유일하게 새만금 내에 한중 산업협력단지를 대상지로 결정했다. 이로써 중국 전용산업단지가 약 120만평이 조성될 예정이다.현재와 앞으로의 토지투자는 과거의 토지투자와는 다르다. 국가적 집중사업을 비롯해 국제적 정세까지 살펴야 하는 복합적 재테크화가 돼가고 있다고 볼 수 있다. 토지투자로 성공하고 싶다면 누구보다 한발 빠르게 미래를 그리는 힘을 키워나가야 할 것이다.
- "중국, 어디까지 품어봤니"..박해진, 비교불가 한류 파워
- 박해진[이데일리 스타in 강민정 기자] 비교불가다.배우 박해진이 중국에서 보여주고 있는 한류의 힘이 대단하다. 한국 드라마의 대박으로 중국에서 큰 인기를 얻는 한류스타들과 박해진은 다른 평가를 받고 있다.박해진은 중국 내에서 국민드라마라고 평가받는 작품에 연속으로 출연하며 차원이 다른 한류스타의 역사를 써내려가고 있다. 박해진이 중국으로 직접 건너가 촬영한 작품은 2011년 ‘첸더더의 결혼기’, 2012년 ‘또다른 찬란한 인생’, 2013년 ‘연애상대론’ 등 이다. 매 해마다 꾸준히 주연으로서 중국 시청자들과 만나온 박해진은 여타 중국 드라마들과 비교해도 경이로울 만큼의 성과를 내며 비교불가 한류스타임을 몸소 입증했다. 2015년 11월11일 기준, 각종 지수를 수집한 자료를 보면 박해진의 입지가 더욱 확실하게 드러난다. 평점이 가장 높은 중국 드라마에 3편 연속 출연한 것은 물론, 시청률, 다운로드수 등 다양한 부문을 모두 장악했다.‘첸더더의 결혼기’(2011년)는 유쿠/토도우, 웨이보, 인터넷TV 사이트(IQIYI,LETV) 통산 3억8천이상의 뷰를 기록했으며 최고 평점은 9.8에 달했다. 다음 해에 방영된 ‘또다른 찬란한 인생’(2012년) 역시 유쿠/토도우, 인터넷TV 사이트(IQIYI,LETV) 통산 1억 2천뷰 달성, 최고 평점 9.2를 이끌어내는 기염을 토했다. 뿐만 아니라 ‘연애상대론’(2013년) 역시 유쿠/토도우, 웨이보, 인터넷TV 사이트(IQIYI,LETV) 통합 2억2천6백만뷰, 최고 평점 9.2를 기록하며 중국 내 박해진의 가치를 입증했다. 이 기록은 중국 내 한국 배우가 갖고 있는 유일무이한 기록이라는 점에서 놀라움을 자아낸다.박해진무엇보다 출연하는 작품마다 남자 주인공에 이름을 올렸다는 점, 모두 9점 이상의 평점을 기록했다는 점에서 박해진은 높은 점수를 얻고 있다. 뿐만 아니라 세 작품 모두 2011년에서 2013년에 방송돼 길게는 4년, 최소 2년 전 작품임에도 불구하고 지금까지 인기를 이어가고 있어 식지 않는 박해진의 명성을 증명하고 있다.‘소문난 칠공주’, ‘하늘만큼 땅만큼’, ‘에덴의 동쪽’, ‘열혈장사꾼’ 등 국내 작품을 통해 중국 팬들에게 서서히 얼굴을 알린 박해진은 2012년 ‘내 딸 서영이’(최고 평점 9.4, 조회수 1천8백만), 2013년 ‘별에서 온 그대’(최고 평점 9.1, 조회수 33억), 2014년 ‘나쁜 녀석들’(최고 평점 9.4, 조회수 4억6천), 2014년 ‘닥터이방인’(최고 평점 9.4 조회수 16억)으로 한국발 드라마까지 중국에서 연달아 히트시키며 박해진 파워를 과시했다.그의 차기작에도 관심이 커지고 있는 상황. 실제 중국의 소셜 네트워킹 안에선 내년 1월에 방송될 ‘치즈인더트랩’에 대한 성원이 점점 더 뜨거워지고 있어 박해진과 ‘치즈인더트랩’의 만남이 또 어떤 효과를 만들어낼지 기대를 더하고 있다. 케이블채널 tvN 월화드라마 ‘치즈인더트랩’은 달콤한 미소 뒤 위험한 본성을 숨긴 완벽 스펙남과 유일하게 그의 본모습을 꿰뚫어 본 비범한 여대생의 숨 막히는 로맨스릴러로 오는 1월 4일 첫 방송된다.
- [웰스투어in서울 세션4]"제주, 당진, 평택, 새만금 등 4곳에 투자 관심"
- [이데일리 성선화 기자]“일반인들도 3가지 법칙만 잘 지키면 3000만원으로 토지 투자를 할 수 있습니다. 제가 주목하는 지역은 제주, 당진, 평택, 새만금 등 4곳입니다.”전은규 대박땅꾼의 부동산연구소장은 13일 서울 여의도 사학연금 회관에서 개최된 ‘제4회 웰스투어’ 4세션에서 ‘3000만원으로 시작하는 토지투자법’을 강의했다. 그는 소액으로 땅 투자하는 3가지 원칙을 공개했다.첫 번째는 ‘입지’다. 그는 “토지투자 시 입지 선정만 잘하면 90% 성공한다”고 강조했다. 좋은 입지 요건으로 도로, 전철, IC가 신설되는 지역 등 앞으로 교통이 좋아지는 지역이다. 전 소장은 “수서역과 연결되는 KTX가 연결되면서 주목받는 지역은 평택”이라고 말했다. 그밖에 산업단지가 조성될 지역, 신도시가 만들어질 지역, 인구가 늘어날 지역 등을 꼽았다. 산업단지의 경우도 국가 주도의 산업단지가 들어오는 지역이 좋다. 당진은 인구가 늘면서 국가 산단이 있는 유망지역이다. 당진시는 2030년까지 50만명까지 인구를 늘린다는 계획이다. 두 번째는 ‘토지투자의 3대 악재를 피해야 한다’는 것이다. 피해야 할 3대 악재란 축사, 묘지, 선하지 등이다. 선하지란 송전탑 등이 지나가는 땅이다. 전 소장은 “철탑 옆에 땅은 아무런 쓸모가 없다”며 “특히 주의해야 한다”고 강조했다. 세 번째는 ‘뜨는 지역 중에서도 저평가된 땅을 찾아야 한다’는 것이다. 전 소장은 “세종시 중에서도 남세종과 북세종이 있다”며 “대전으로 영향으로 남세종은 가격이 많이 올랐다”고 말했다. 소액 투자를 한다면 북세종의 전동면 등이 낫다고 했다. 1억원 미만으로도 땅을 잡을 수 있다는 것이다.평택은 웬만한 지역이 다 오르고 있다고 언급했다. 고덕신도시, 미군기지 등은 이미 고평가된 지역이다. 평택 지역에서 저평가된 지역을 꼽자면 평택항과 안중 역사 인근이라고 설명했다. 전 소장은 “평택항과 안중 역사 주변은 3.3㎡당 100만원 이하로 살 수 있다”고 추천했다. 만약 투자금이 적다면 ‘필지 분할’도 투자할 만하다고 조언했다. 필지 분할은 분할과 동시에 돈을 벌 수 있다.,
- [미리보는 웰스투어]급매 잡으려면 '빚쟁이 집주인' 노려라
- △22일 서울 중구 이데일리 본사에서 제4회 이데일리 웰스투어 직구토크가 진행됐다. 백정선 돈걱정없는우리집 연구소 소장, 김유라 생애최초 내집마련 마이크임팩트 강사. 전은규 대박땅꾼연구소 소장(왼쪽부터)이 참석해 하반기 투자 전략에 대한 의견을 교환했다. [사진=방인권 기자][이데일리 성선화 기자] 보험전문가도, 땅부자도, 부동산 전업투자자도, 수익형 부동산 투자가 반드시 필요하다는 데는 의견을 같이 했다. 돈 걱정없는 우리집 연구소 백정선 소장도 남양주에 월세 받는 다가구 주택이 있고, 39세에 5만평이 땅을 소유한 대박땅꾼의 부동산연구소 전은규 소장도 구미 다가구 주택에서 월세를 받고 있다. 전업으로 부동산 투자를 하는 김유라 생애최초 내집마련 강사도 세종시 인근에 월세 받는 아파트가 있다. 각기 다른 분야의 3명의 전문가가 모였지만 이들의 공통점은 ‘수익형 부동산’으로 귀결됐다. 백 소장은 “앞으로도 수익형 부동산 투자는 유효하다”며 “은퇴 인구가 늘면서 찾는 수요가 급증하지만 물건이 한정돼 있기 때문”이라고 말했다. 지난 22일 서울 중구 이데일리 본사에서 오는 11월 13일 제4회 웰스투어 강사로 나서는 전문가 3명을 초청, 직구토크를 진행했다. 실수요자를 대상으로 급매 잡는 노하우를 공개할 예정인 김 강사와 3000만원으로 시작하는 땅투자를 특강한 전 소장, 그리고 가정 경제 전반의 재무 관리에 대해 강연할 백 소장이다. 이번 웰스투어 직구토크는 오는 11월 1일부터 이데일리 인터넷 방송국 eTV 채널에서도 시청 가능하다. ◇근저당 많은 집 사면 매수자 가격 협상 유리▶성선화 기자(이하 성)=제4회 웰스투어에 대한 기대감이 크다. 벌써부터 신청자 문의가 쇄도하고 있다. 이번 특강에서 공개할 재테크 비법을 간단히 소개해 달라.▶백정선 돈걱정없는 우리집연구소 소장(이하 백)=주된 내용은 보험 리모델링에 관한 것이다. 지나치게 고가의 보험료를 내고 있는 가정이 너무 많다. 매달 내는 보험료는 가장의 소득의 7%를 넘지 않는 게 좋다. 특히 변액보험 중에서도 종신보험이나 보장성 CI 보험 등은 사업이 비싸서 60세가 돼도 원금이 회복되지 않는다. 만약 변액보험에 잘못 가입했다면 원금이 회복되는 7년까지 기다렸다가 해지하고 한꺼번에 사업비를 떼는 거치식으로 재가입하는 게 낫다. 그러면 이후에는 사업비 없이 계속 추가 납입할 수 있다. ▶김유라 생애최초내집마련 강사(이하 김)=초보 투자자들도 쉽게 급매를 잡을 수 있는 법을 공개하겠다. 급매를 잡으려면 일단 부동산의 등기부등본을 먼저 봐야 한다. 이 집문서에는 매도자가 집을 왜 파는지 알 수 있다. 만약 집에 잡힌 근저당이 많다면 매수자가 보다 유리하게 가격 협상을 할 수 있다. 특히 빨리 이혼을 서두르는 집이라든지, 유산 상속 때문에 처분을 서두르는 집은 시세보다 헐값에 집을 내놓는 경우가 많다. ▶전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장(이하 전)=땅 투자도 마찬가지다. 등기부등본을 유심히 살펴보는 게 중요하다. 30000만 원으로 땅 투자가를 시작하기란 쉽지 않다. 토지 투자는 다른 투자에 비해 종잣돈이 많이 드는 편이다. 1억원 미만의 땅은 서울 인근에선 구하기 쉽지 않다. 이 때문에 서울에서 2시간 이상 떨어진 지방을 추천하고 인구가 지속적으로 증가하는 당진이나, 꾸준히 개발이 진행되는 새만금 지역을 추천한다. ▶성=땅 투자는 일반인들의 접근성이 떨어진다. 그만큼 기획부동산들이 판을 치기 때문이기도 하다. 다른 전문가들은 만약 3000만원이 있다면 토지에 투자하겠는가. ▶백=부동산 투자보다는 주식 투자를 선호하다. 연평균 개인 투자 수익률은 7~8% 정도 된다. 주식 투자의 경우 주가가 오르는 타이밍이 있다. 지난해부터 중국 펀드 추천을 많이 했다. 지난 8월 1차 하락기에 전량 매도하고 빠져 나왔다. 2008년 고점을 찍었을 때도 급격한 상승 후에 하락이 있었다. 장기적으로 중국 펀드는 회복될 것이라고 기대한다. 급하게 돈이 필요하지 않다면 손절을 할 필요은 없다고 본다. ◇제주땅·수도권 아파트, 여전히 매력적▶김=땅 투자는 좋게 본다. 기본적으로 부동산 가격 상승은 지가 상승을 전제로 하기 때문이다. 최근에도 제주도 땅투자를 위해 다녀온 적이 있다. 하지만 매물이 없어 투자를 할 수가 없었다. 마을 전체에 매물로 나온 땅이 하나도 없었다. 요즘 제주도 땅값은 자고 나면 하루가 다르게 치솟고 있다. ▶성=제주도 땅투자는 지나치게 고점이 아닐까 한다.▶전=그렇지 않다. 향후 5년간은 제주도 땅 투자가 유효할 것이라고 본다. 왜냐하면 제주도 인구가 꾸준히 늘고 있기 때문이다. 올해 제주도 인구가 1만명을 넘어섰다. 다들 지금이 꼭지라고 말하지만 앞으로도 더 오를 것 같다. ▶백=역시 제주도 땅을 좋게 본다. 중국인 지인이 최근에 제주도 고급 빌라 10채를 샀다. 중국인들의 제주도에 대한 수요는 여전한 것 가타. ▶성=내년부터 부동산 대출 규제가 들어간다. 향후 시장은 어떻게 될까.▶백=잠시 주춤할 수는 있지만 내년말까지는 지금같은 부동산 대세장이 지속될 가능성이 높다. 그 이유는 분양권 전매 규제가 완화되면서 분양권 가격이 치솟고 있기 때문이다. 분양가격이 뛰면서 새 아파트 가격이 급등하고 주변 아파트 가격도 오르고 있다. 공급 과잉이 현실화되는 시기는 내년 후반쯤으로 예상한다. ▶김=대출 규제는 주택 매입 자금에 대한 규제이기 전세 자금에 대한 규제는 아니다. 정부는 아직도 전세자금에 대해서는 우호적인 입장이다. 이 때문에 실수요가 튼튼한 전세 투자는 여전히 유효하다고 본다. 다만 원금과 이자를 동시에 갚게 되면 그동안 월세를 받아 대출 이자를 내고 순익을 취했던 투자 방식의 수익률이 떨어진다. 이런 투자는 숫자를 줄이는 게 맞다. ▶전=토지 시장은 향후 5년간 꾸준히 상승을 예상한다. 인구가 지속적으로 유입되는 지역의 토지는 투자할만하다.
