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- '경이로운 소문' 조병규, 카운터 연대로 자격 박탈 위기 극복…7.2% 자체 최고
- (사진=OCN ‘경이로운 소문’ 방송화면)[이데일리 스타in 김보영 기자] OCN ‘경이로운 소문’이 조병규가 카운터즈 유준상, 김세정, 염혜란, 안석환과의 만남 이후 카운터로서도, 학생으로서도 한 뼘 더 성장한 모습으로 안방극장 시청자들의 쾌감과 감동을 이끌어냈다. 특히 카운터즈의 뜨거운 연대와 함께 ‘악귀 3단계’ 이홍내가 본격적인 악행이 예고되는 긴장 전개로 자체 최고 시청률을 경신했다. 시청률 조사기관 닐슨코리아에 따르면 지난 6일 방송된 ‘경이로운 소문’ 4회는 케이블, IPTV, 위성을 통합한 유료플랫폼 시청률에서 전국 평균 6.7%, 최고 7.2%를 기록했다. OCN 타깃인 남녀 2549 시청률은 전국 평균 5.3%, 최고 5.7%로 지상파 포함 전 채널 동 시간대 1위를 기록하며 멈출 줄 모르는 시청률 고공행진을 이어갔다.이날 방송은 소문(조병규 분)의 학교 퇴학에서 카운터 자격 박탈 위기까지, 반전이 거듭되는 스펙터클한 전개가 이어지면서 안방극장을 빠져들게 만들었다.소문은 자신을 잡기 위해 절친 주연(이지원 분)과 웅민(김은수 분)을 납치한 일진 무리에게 분노했다. 특히 뜨겁게 오열하며 극한의 분노를 폭발시키는 소문의 주변으로 오로라빛 융의 땅이 용솟음치듯 터져 나왔고, 카운터즈와 융인 위겐(문숙 분)은 감정 컨트롤이 안 되는 소문에게 심상치 않은 일이 벌어졌다는 걸 알게 돼 손에 땀을 쥐게 하는 위급한 상황이 긴장감을 높였다.이와 함께 소문은 “친구 때리지 말라는 게 그렇게 어렵나? 끝내자”라는 일진 종말 선언과 함께 그들을 거침없이 제압했고, 때마침 카운터즈가 나타나 소문의 폭주를 잠재우면서 상황은 일단락됐다. 카운터즈의 걱정에도 소문은 “제가 처벌받을게요. 웅민이랑 주연이 저한텐 부모님 같은 존재예요. 나 때문에 다치는 거 더 이상은 못 보겠어요”라며 자신이 모든 걸 감당하겠다고 해 안타까움을 자아냈다.결국 소문은 학교는 물론 카운터에서도 잘릴 위기에 처했다. 하지만 위기일발의 소문을 위해 최장물(안석환 분)과 추매옥(염혜란 분)이 대신 부모 역할을 자처하며 해결 끝판왕으로 나서 눈길을 끌었다. 최장물은 아전인수 격으로 소문을 인신공격하는 일진의 부모에게 소문의 정당방위를 주장하면서 그들한테 당한 피해자 전수조사를 요청했고, 이에 일진들의 아지트였던 급식창고가 폐쇄되는 등 최장물의 든든한 사이다 일격이 짜릿한 카타르시스를 선사했다.추매옥은 융인들이 엄연한 계약 위반이라며 소문의 카운터 자격을 운운하자 “소문이가 너희들 살린다는 생각은 못 해봤냐? 내가 현장에서 본 소문이는 적응력 최고지. 용기 있지. 판단력, 결단력. 여기서 책상 놀음하는 너희들보다 백배는 소중한 내 식구야”라며 엄마가 자식을 감싸듯 일당백 하드캐리해 시청자들의 눈시울을 붉히게 했다.소문을 위해 든든한 방패막이 되어준 카운터즈의 끈끈한 연대는 위기에서 더욱 빛났고, 소문은 “꼭 갚을 거에요. 오늘 고마웠던 거”라며 한 뼘 더 성장할 것을 예고했다. 특히 이 과정에서 염혜란과 안석환은 관록의 연기력으로 극의 몰입도를 배가시켜 감탄을 자아냈다.그런 가운데 가모탁은 자신을 코마상태에 빠트린 7년 전 사건의 재수사에 나섰다. 이 과정에서 가모탁은 같은 날 중진시에서 자신과 소문의 부모를 죽인 이가 동일 인물이라는 것을 직감했고, 두 사건을 담당했던 김정영(최윤영 분)이 자신의 전 애인이라는 것을 알았다. 특히 경찰의 부패를 더이상 지켜볼 수 없었던 김정영은 가모탁에게 7년 전 사건의 증거물을 건네며 그에게 공조할 것을 제안하며 흥미진진한 전개를 펼쳤다.이와 함께 방송 말미 악귀보다 더한 악의 세력이 등장해 긴장감을 치솟게 했다. 중진시청과 태신그룹에 얽힌 비리와 추악한 암투가 수면 위로 드러났고, 지난 1회에서 카운터 철중(성지루 분)을 죽였던 ‘악귀’ 지청신(이홍내 분)이 끔찍한 추가 살인을 저질러 안방극장에 소름을 안겼다. 뿐만 아니라 융의 서고에 있어야 할 ‘망자’ 소문 부모의 기록이 비어있어 시청자들을 깜짝 놀라게 만드는 등 한치 앞을 예측할 수 없는 스토리가 눈을 뗄 수 없게 만들었다.방송이 끝난 후 각종 SNS와 온라인 커뮤니티에서는 “염혜란 공명심 있고 멋져. 조병규 편 들어줄 때 든든하더라”, “안석환 바로 사이다 날려주니 마음 편안”, “안석환 등판부터 스프라이트 샤워! 완전 멋있어”, “안석환 돈의 맛 짜릿! 절로 대리만족”, “조병규 능력치 레벨업할 때 대박 소리 절로”, “조병규 일진 무리 제압할 때 연출 신선하더라. 완전 카타르시스”, “주∙조연할 것 없이 배우 모두 캐릭터랑 잘 맞는 듯. 찰떡” 등 시청자들의 폭발적인 반응이 이어졌다.한편 OCN 토일 오리지널 ‘경이로운 소문’은 악귀 사냥꾼 ‘카운터’들이 국숫집 직원으로 위장해 지상의 악귀들을 물리치는 통쾌하고 땀내 나는 악귀타파 히어로물. 매주 토일 밤 10시 30분 방송된다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]인구가 지속적으로 증가하는 지역에 투자하라
- 전문가들이 토지 투자의 적지로 꼽는 대표적인 것이 지속적으로 인구가 증가하는 지역을 주목하라는 것이다. 과거 5년 이상 지속적으로 인구가 늘어나고 있는 시·군·구 지역이라면 땅값이 오를 가능성이 높다는 것이다.장기적으로 보아 인구 증가 지역은 땅값이 오르고 있는 지역일 것이며, 따라서 좋은 투자 대상 지역으로 꼽을 만한 것이다.지방에 도청 소재지가 이전 되거나 중·소도시에서도 새로운 행정타운이 조성되면 그 일대의 땅값은 일제히 오르는 현상이 그런 것을 말해준다.학원가에 있는 건물들과 땅값이나 학군이 좋은 지역의 아파트 값이 비싼 이유도 마찬가지다. 땅의 수요가 많아지기 때문인 것이다. 그래서 아기 울음소리가 들리면 땅값이 오르고, 젊은 부부와 아이들이 많은 지역의 땅값은 비싸지기 마련이다.◇인구유입력과 도시의 팽창속도장기적으로 어느 지역이 땅값 상승의 전망이 있는지, 따라서 투자처로서 매력이 있는지를 검토하려면, 그 지역과 도시가 자체적으로 발전할 수 있는 자생력이 있는지, 지속적인 인구 유입력과 개발 호재가 있는가 등을 살펴봐야 한다. 인구 집중 흡수 요인인 사업, 관공서, 대기업, 산업체, 공단, 대학교 등과 확정된 대단위 정책사업 및 개발사업이 있는가 살펴본다.개발 계획의 확실성과 규모, 그 영향력의 강도와 지방 재정 자립도, 그리고 직장 일자리 학교 등 도시 자체의 자생력을 가질 수 있도록 받쳐주는 제반 인구 집중 시설과 인구 흡입력, 강력한 경제활동이 도시의 땅값에 많은 영향력을 주고 있다. 그 지역의 발전 형태가 단순한 관공서 밀집지대나 공장·학교를 중심으로 한다던가, 아파트 주거단지를 중심으로 베드타운화 돼 있다면 발전에 한계가 있을 수밖에 없다.◇주변 인접지역에 통행인구 집중 가능성이 있는 시설이 있는가개별 입지 검토에 있어서 주변 인접지역에 명승지, 문화재, 관광지, 유명 산, 유명 사찰, 휴양림, 스키장, 리조트, 온천 등이 있다면 통행인구가 많을 것이고 그 길목에서 이러한 유동인구를 흡수할 수 있는 접객시설을 갖추는 것이 유리하다.이러한 시설로는 펜션, 콘도, 숙박업소, 전원식당(가든), 박물관, 식물원 등이 좋다. 따라서 초기투자 시에도 이러한 시설을 건축할 수 있는 입지를 선택해 투자한다면 땅값의 오름을 기대할 수 있을 것이다.◇지자체의 인구유입 의지와 장기 도시발전 계획을 살펴본다지자체의 인구증가 및 행정구역 격상 의지와 노력을 살펴보면, 향후 도시가 발전할 수 있는 역동의 방향을 가늠할 수 있다. 행정구역 통합 방향이나 지역 국회의원과 지자체장의 노력과 영향력 또한 중요한 점검사항이다.또 지역개발 호재의 신빙성 타당성과 전망을 보고, 그 지역(도시)의 지역 개발정책과 확정된 장기 도시발전 기본계획을 살펴보고, 내가 투자를 하려는 지역이 향후 도시발전과 연계돼 있는가를 검토해 본다. 지금 전국적으로 진행 중인 행정구역 통합 논의를 관심 있게 주목할 필요가 있을 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]투자 목적이 분명해야 한다
- 농지는 이용이나 취득에 제한이 있어 다른 사람의 조언만 믿고 투자를 할 경우 상당한 손실이 발생되거나, 농지를 취득하지 못하는 문제점이 발생되는 경우가 있기 때문에 상당한 주의가 요구된다.하지만 상대적으로 저렴한 가격에 취득해 전용 등의 리모델링을 통한다면, 다른 어떤 투자상품보다 높은 투자수익을 기대할 수 있는 매력이 있기에 농지 투자는 ‘블루오션’이라 할 수 있다.따라서 농지에 투자할 때에는 농지 취득에 문제가 없는지 여부와 투자 목적대로 활용할 수 있는지 여부를 확인하는 것이 중요하다.이를 위해서는 가장 먼저 농지의 활용방법 등 투자 목적을 염두에 두고, 농지에 대한 토지이용계획확인서를 사전에 발급받아 해당 지자체나 실전 경험이 많은 부동산 전문가들의 조언을 듣는 것이 필요하다.◇도시와 가까운 자연녹지 및 계획관리지역 농지를 눈여겨보라지목은 ‘현재’의 이용 상황이고, 용도지역은 ‘미래’의 활용가치가 담겨있기 때문에 투자 가치를 논할 때에는 용도지역이 중요한 기준이 된다. 따라서 주변환경이 쾌적하고 기반시설이 갖추어진 자연녹지지역과 생산녹지지역, 계획관리지역, 그리고 생산관리지역이 농지투자에서는 무난하다 할 수 있다.자연녹지지역의 농지는 도시지역과 가까워 기반시설이 양호하고 접근성이 좋아 중·단기 투자로 적합하다 할 수 있다. 농업진흥지역안에 포함되지 않은 생산녹지지역 역시 도시개발건축을 고려한다면 양호한 투자처라 할 수 있다.먹거리와 관련된 농지는 보존하는 것이 원칙이나, 상대적으로 보존 가치가 떨어진 농업진흥지역 밖 농지 가운데 계획관리지역 및 생산관리지역의 농지는 비도시지역 중에서 언제든지 도시용지로 편입될 수 있기 때문에 미래가치가 풍부한 토지라 할 수 있다. 개발수요가 많은 지방에서는 눈여겨보아야 하는 용도지역이라 할 수 있다.◇도로를 개설할 수 있는 지 확인해야 한다개발 호재가 풍부하고, 접근성이 좋은 위치에 있다고 해도 지적법상의 도로가 없다면 무용지물이라 할 수 있다. 하지만 더 중요한 것은 도로를 낼 수 있는 지 여부를 확인하는 것이다. 개발의 필수요건은 4m 이상 해당하는 도로가 있어야 하고, 현황 도로에서도 건축행위를 할 수 있기 때문에 건축행위 가능 여부는 지자체 등 전문가의 상담을 통해 확인해야 한다.◇토지분할 가능, 환금성을 고려해야 한다현행법상 비도시지역은 개발행위 허가를 받아야 분할이 가능하다. 비도시지역의 땅은 도시지역의 땅보다 넓은 면적으로 이루어져 있기 때문에 환금성이 좋은 200~500평 정도로 분할하는 것이 좋다.면적의 환금성도 중요하지만, 금액의 환금성 역시 중요하다. 즉 5억원의 토지 한 필지를 매수하는 것보다, 1~2억원의 토지에 투자해 2~3배 수익률 달성 시 매도하는 전략을 구사해야 하는 것이다.물론 5억원의 토지를 매수해 분할 등의 기법을 통해 환금성을 높이는 성공 투자자들도 많다. ‘묻지마 투자’는 과거의 유산임을 잊지 말아야 할 것이다.◇주거문화의 새로운 트렌드를 이해하라도시화 용지의 부족으로 주거 형태가 대부분 아파트 위주로 주거 공간을 형성했지만, 베이비붐 세대의 본격적인 은퇴가 이루어지는 앞으로의 세대는 세컨드 하우스 개념으로 주거 문화가 고급 단독주택형으로 바뀌게 될 것이다. 따라서 고급 단독주택 용지로 바꿀 수 있는 농지에 선점하는 투자를 고려할 만하다.인구가 꾸준히 늘어나는 지역, 서울 접근성과 자연환경이 좋아 주거환경이 좋은 지역의 농지는 이미 3.3㎡(평)당 100만원을 넘어섰다.농지의 이점은 값이 싸고 여러가지 용도로 활용할 수 있다는 데 있다. 계획관리지역에 있는 농지에는 주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 모텔, 일반음식점 등을 지을 수 있다.도시지역의 자연녹지에서도 가능하지만 땅값이 비싼 편이다. 따라서 근린생활시설과 같은 건물을 지어 사업을 하거나 임대수익을 올리려면 계획관리지역의 농지를 사는 것이 바람직하다 할 수 있다.토지 이용도를 제고하겠다는 정부의 의지와 농지 완화의 시대적 흐름에 따라 도시 근교의 농업진흥지역 안에 있는 농지는 도시화가 될 가능성이 크다. 도시화가 진행되면 농업진흥지역에서 제외될 가능성도 높고, 수용되는 경우에도 높은 보상가를 기대할 수 있기 때문에 개발행위에 제한이 있어도 도시지역과 가까운 농지 역시 투자할 만하다.농지의 가치는 미시적으로는 농업진흥지역 여부, 현황상 경지정리 여부, 진입도로 개설 여부 등 개발행위허가, 시설별 전용면적 기준, 농지전용 허가 기준에 따라 가치가 달라진다는 점을 다시 한번 기억할 필요가 있다. 거시적으로는 인구유입, 개발호재 등에 따라 달라진다.‘묻지마 투자’가 아닌, 과학적인 접근이 필요한 ‘땅테크’. 선택이 아닌 필수다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]자신에게 맞는 전문가부터 찾자
- 역으로 생각해보자. 토지 전문가를 활용해 자신이 토지에 대해 잘 모르고 뛰었을 때보다, 몇십~몇백%의 지가상승을 이룰 수 있는 땅에 투자할 수 있다면 이보다 좋은 일이 있을까.토지 전문가들이 토지 투자자들 대신 투자자가 원하는 땅을 찾아다니고 가격을 협상한다. 또 이들이 추천하는 물건들 대부분은 주변 시세보다 지가가 저렴하게 나왔거나, 개발호재가 있어 단기·중기 관점에서 지가 상승 여력이 높은 물건이 대부분이다. 토지 전문가들도 신뢰와 이미지로 먹고 사는 사람들이기 때문에 허술한 물건이나 투자가치가 없는 물건을 추천하지 않는다. 필자도 마찬가지다. 수많은 토지 상담과 컨설팅을 하고 직접 투자도 하고 있지만, 고객의 땅을 내 땅처럼 생각하고 컨설팅을 하지 않으면 이 시장에서 살아남기 힘들다.토지 전문가나 토지 컨설턴트들 사이에도 보이지 않는 경쟁이 있다. 이들도 업계 내 혹은 토지 전문가들 사이에서 토지 전문가로 인정받고 싶어 한다. 또 업계에서 오랫동안 토지 전문가로 활동하길 원한다. 그렇기 때문에 이 업계는 한 명의 고객일지라도 건성으로 컨설팅을 하거나, 대충 고객을 상대하거나, 고객에게 웃돈을 많이 붙여 자신의 실속을 챙길 수 없는 구조로 돼 있다. 그들도 한 명의 고객이 또 다른 고객을 소개햐줄 수 있다는 것을 잘 알기 때문이다.물론, 토지 전문가들이나 토지 컨설턴트들은 수수료를 받는다. 하지만 이 수수료도 투자자와 토지 전문가가 모두 합당할 만한 수준에서 책정된다. 만약 본인의 실속만 챙기려는 토지 전문가나 토지 컨설턴트가 있다면, 시장에서 차츰 사라지게 돼 있다.다시 한 번 강조하지만, 투자자들은 토지 전문가들 중에서도 자신에게 맞는 전문가를 찾는 것은 중요하다. 토지 전문가들은 투자자를 대신해 발로 뛰어주고, 가격을 협상하고, 좋은 물건을 판별한 후 투자자에게 그 물건을 가져다주는 ‘메신저’ 역할을 하는 사람들이기 때문이다.필자도 어느덧 토지를 시작한지 15년차를 맞이했다. 그동안 수많은 사람들을 만나보며 느낀 점은, 나와 잘 맞는 손님이 나타나면 투자도 성과도 모두 좋은 결과를 거두었다는 것이다. 필자와 뜻이 맞으면 물건을 추천하는 컨설턴트 입장에서도 뿌듯하고, 성과를 거두면 투자자 입장에서도 만족스러운 결과가 나오기 마련이다. 이처럼 투자자들에게도 본인에게 맞는 전문가를 찾아야 한다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]한곳에 몰빵? 분산투자의 힘을 믿어라
- 인생은 한방이라고 했던가. 간혹 토지 상담이나 컨설팅을 하다보면, 하나의 물건에 거액을 투자해 그 땅에 목숨을 걸려고 하는 고객들을 종종 만난다. 그들이 틀리다고는 말할 수 없다. 정말로 토지시장에는 좋은 물건에 잘만 투자하면, 땅값이 크게 올라 순식간에 부를 축적하는 사람들을 종종 볼 수 있기 때문이다.하지만 이들이 아무생각 없이 투자했다가 그 땅으로 인해 돈벼락을 맞았을까? 그것은 곰곰이 생각해볼 문제다. 그들은 남들이 모르던 고급정보를 미리 알고 투자했거나, 예상되는 문제를 철저히 분석하고 정확한 투자수익률을 계산해 투자한 사람들이 대부분이다.물론 아무 생각 없이 들어갔다가 주변에 길이 나고, 개발 계획이 발표되는 바람에 땅값이 크게 올라 부자의 반열에 낀 투자자들도 분명 있다. 하지만 모든 일에는 원인과 결과가 있듯이, 땅에서도 그만한 결과가 나오게끔 하기 위해서는 그 전에 알게 모르게 많은 노력과 준비를 철저히 해야 한다.초보 토지 투자자들은 철저한 계획과 정확한 수익분석을 할 수 없고, 지가를 고의적으로 올릴 수 있는 능력이 거의 없다. 그래서 한 곳에 모아 놓은 전 재산을 투자해 손해를 보지 않기 위해서라도 토지 전문가를 최대한 활용해야 하는 이유이기도 하다.초보 토지 투자자들에게는 최대한 분산 투자를 하라고 권하고 싶다. 같은 금액으로 하나의 큰 면적에 투자하는 것보다, 면적이 작더라도 여러 땅에 투자하라고 말이다. 분산투자를 하면 리스크를 줄일 수 있을 뿐만 아니라, 큰 땅 보다는 작은 땅이 여러 가지로 활용가치가 높아 환금성이 크다고 할 수 있다.또 투자한 땅 중 한 곳의 지가 상승이 제자리걸음인 채 땅값이 오르지 않더라도, 다른 땅의 지가가 오르고 있으니 투자자에게 부담이 덜 된다. 투자한 모든 땅이 다 같이 지가가 상승하면 그보다 좋은 것은 또 없을 것이다. 그래서 필자도 땅 투자의 원칙을 갖고 있는데, 그 중 하나가 바로 ‘분산투자’다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]당진 땅값 상승은 계속된다
- [전은규 대박땅꾼Lab 소장] 당진은 필자가 투자처로 새만금 다음으로 좋아하는 지역이다. 충남 당진시는 2025년까지 개발호재가 이어질 정도로 중·장기적인 개발호재가 풍부해 향후 지가 상승이 높을 것으로 전망되기 때문이다.현대제철, KG동부제철과 같은 산업단지와 석문국가산업단지가 당진에 미치는 경제적 파급효과도 무시하지 못할 요소다. 울산시가 현대자동차로 인해 도시가 성장했다면, 당진은 현대제철로 인해 성장할 것으로 전망된다. 제2서해안고속도로, 당진~울진간 고속도로, 당진~오창간 고속도로 등 교통도 확충된다.토지거래허가구역 해제도 토지 투자자들에게 호재로 작용한다. 2009년 이전까지만 해도 당진시 총면적 665㎡중 98.2%인 652㎡가 토지허가거래구역으로 지정돼 외지인이 땅을 매입하려면 거주 요건, 매입목적, 사용 용도를 충족시켜 시의 허가를 받아야 했다. 하지만 2009년 1월 당진시가 토지거래허가구역이 해제되면서, 외지인도 자유롭게 토지 매매가 가능해짐에 따라 토지 투자자들에게 단비를 뿌려줬다.당진은 토지 전문가들이 꼽은 지난 2010년 하반기 토지 최고 투자처이기도 하다. 부동산신문이 토지 전문가 11인을 대상으로 ‘2010년 하반기 토지 유망 투자처’를 설문조사한 결과, 최고 투자처로 ‘당진’이 꼽히기도 했다. 토지 전문가들은 당진 투자기간을 3년 이상~5년 미만이라고 100% 응답했다.다만 당진 토지 예상 수익률에 관해서는 서로 다른 의견을 보였다. 토지전문가들이 예상한 당진 수익률은 보수적으로는 연 15%에서 많게는 연 50~100%를 예상했다.당진시는 현대제철 및 석문국가산업단지 등 산업단지 육성, 황해경제자유구역 개발, 관광단지 조성 등 굵직굵직한 호재로 인한 인구 증가에 대비하기 위해 주택 공급도 한창이다. 당진시 인구는 2010년 14만1061명, 2015년 17만259명에서 현재 17만2865명으로 꾸준한 인구 증가가 이어지고 있다.한 지역에 주택 공급, 산업단지 육성 등 개발이 집중되면 인구가 증가하게 되고 인프라, 교통, 기반시설 등도 갖춰지게 된다. 사람들이 거주하기 편리해지면 주택가격도 상승한다. 이때 투자자들이 알아야 할 것은 주택가격이 상승하기 전, 가장 먼저 땅값부터 움직이게 된다는 것이다. 즉 2025년까지 이어지는 당진시는 토지 투자자들에게는 황금이 쏟아져 나오는 ‘황금밭’인 셈이다.당진의 이러한 호재는 바로 지가 상승으로 이어졌다. 당진시는 2009년 토지거래허가구역 해제, 황해경제자유구역 개발, 당진~대전 고속도로 개통, 2010년 현대제철 일관제철소 준공 등 여러 개발호재가 겹치면서 지가가 상승했다. 실제로 당진 일대를 돌아다니다보면 갈 때마다 지역이 변화하고 있다. 필자는 당진을 돌아다니다 보면 새만금 투어와 비슷한 느낌을 받는다. 덩달아 지가도 조금씩 상승하고 있다. 신평면, 순성면, 합덕읍, 고대면, 면천면 등의 토지가 1년 전에 비해 3.3㎡당 5만~10만원 가량 상승했다.당진 지가상승률이 다른 지역보다 상대적으로 높다보니, 외지 투자자를 대상으로 땅을 분양하려는 기획부동산도 부쩍 증가했다. 많은 기획부동산들이 주변 정보와 시세를 잘 모르는 외지 투자자들에게 주변보다 몇 배 이상 비싸게 땅을 팔기도 하니, 투자자들은 땅을 매입할 때 반드시 전문가와 상의 후 매입하는 것을 권장한다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]땅은 인생의 목적이다
- [전은규 대박땅꾼Lab 소장] 필자가 땅을 샀던 이유는 처음에는 ‘간절함’이었다.필자는 과거 언론사와 정보업체를 거쳤지만, 하루하루가 뚜렷한 목적 없이 지냈다. 현실도 냉담했다. 실력이 출중하거나, 뛰어난 학벌이 아니었던 필자에게 현실은 찬바람만 불었었다. 필자의 인생에서 기회를 만나기 쉽지 않았다.이 때 만난 것이 바로 땅이었다. 땅은 필자의 인생에서 ‘단비’ 같은 존재였다. 그리고 ‘희망의 끈’이 됐다. 오래 전 친인척 중 땅에 투자해 수익을 얻은 기억도 났다. 필자는 땅에 올인하기로 그 때 마음먹었다. 그 때가 필자의 인생의 터닝 포인트였던 셈이다.이후 땅에 대한 매력에 푹 빠져서 땅 보는 것에 눈을 떼지 못했다. 땅에 대한 서적을 계속 찾아보며 공부했다. 토지 전문가나 경매 전문가를 쫓아 다니면서 그들의 노하우도 배웠다. 땅을 좋아하다보니, 필자의 장점도 발견하기 시작했다. 지칠 줄 모르는 현장답사와 끈질김이었다. 차 안에서 땅을 찾아 헤매다가 밤을 샌 적도 많다. 일주일에 세 번을 전라도로 땅을 보러 다녔다.1000원 차이로 낙찰 받고 싶던 땅을 갖지 못했던 적도 있었다. 하지만 낙심하지 않고, 필자는 5년 동안 한 번도 쉬지 않고 매주 주말이면 좋은 땅을 찾아 전국 구석구석 다녔다. 장마 같은 폭우가 쏟아져도, 겨울에는 길이 얼어붙었다 할지라도, 필자는 황소고집 같은 성격으로 ‘한번 해보자’는 심정으로 무리하게 다녔다. 현장을 다니면서 논두렁에도 차가 빠져 고생한 적도 있다. 장마철에 홍수 때문에 하루종일 고립된 적도 있었다.땅 투자를 해오면서 힘든 적도, 어려운 적도 있었지만, 지금까지 버틸 수 있었던 힘이 바로 필자가 땅 투자를 하는 이유다. 필자가 땅에 투자하는 이유는 인생을 ‘땅’에 걸었기 때문이다.땅은 노력한 만큼 배신하지 않았다. 또 평범한 영업사원이었던 필자의 인생을 송두리째 바꿔놓았다. 그리고 땅은 필자를 더욱 돋보이게 했다. 그 결과 빠른 시간 안에 토지 실전 전문가 대열에 끼게 됐다. 또 비슷한 나이대 혹은 인생 선배들보다 많은 부를 축적하게 됐다. 필자가 열심히 하다 보니, 돈은 자연스럽게 따라왔다. 여러분이라면 땅을 거부할 수 있겠는가.지금 생각해보면, 필자가 ‘땅을 만난 것이 운명은 아닐까’라는 생각이 들곤 한다. 아직도 필자는 나아갈 길이 멀다. 필자가 53세가 되는 2029년에 땅 330만㎡(100만평)을 확보하는 것이 목표다.땅 100만평을 확보하면 다시 세상에 베풀고 싶다. 필자가 축구를 매우 좋아하다보니 그 땅으로 서민축구장을 만들고 싶다. 또 지금은 고급 스포츠인 골프를 대중 스포츠로 만들고 싶다. 서민 전용 골프장을 짓고 싶은 것이 꿈이다. 그래서 일반 서민들도 언제든지 골프를 즐길 수 있게 하고 싶다. 왜냐하면 필자는 어려서부터 집안이 어려웠기 때문에, 서민 전용 골프장이나 서민 축구장을 언젠가는 내 손으로 이룰 수 있을 것이라고 항상 머릿속에 되뇌어왔기 때문이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]살 사람 없으면 지가는 올라도 땅값은 떨어진다
- [전은규 대박땅꾼Lab 소장] 살 사람이 없으면 지가는 올라도 땅값은 떨어진다. 이유는 간단하다. 대한민국은 많이 발전해 국민소득 3만 달러 시대가 됐다. 하지만 현금 1억원을 움직일 수 있는 사람은 실상 그리 많지 않다.이 말은 향후 땅을 팔아야 할 때 현금 3억원을 주고 그 땅을 살 사람은 많지 않다는 것이다. 땅을 적절한 크기의 필지를 나누어 판다고 해도 수요를 찾기가 쉽지 않다.예를 들어 1억원으로 산 땅이 운 좋게 5억원으로 올랐다고 치자. 이제 매도자에게 5억원을 주고 내 땅을 사갈 임자를 찾기만 하면 된다.하지만 매수자를 찾기가 쉽지 않다. 중개업소에 이 땅을 맡기면 몇몇 구입을 희망하는 사람들이 찾아오겠지만, 보통은 중개업소 측에서 입금가(지주에게 주기만 하면 되는 금액을 뜻한다)를 내려달라고 한다. 혹은 “지금 주변 시세가 평(3.3㎡)당 ○○만원인데 이보다 높은 가격으로 내놓으면 안팔린다”, “지금 매수자를 놓치면 다시 이 땅을 팔기가 어려워진다”며 이리저리 흔들 것이다.그러면 “지금 팔아야 하는데 살 사람이 몇 명 없으니, 어떡하지? 여유가 있어 이 땅을 가지고 있으면 그만이지만, 지금 팔아야 하는데 살 사람은 땅값을 내려달라고 하고…” 식의 고민을 하게 될 것이다. 그리고 대체적으로 땅값을 내려 팔게 된다. 지가는 올랐지만 땅값을 내려 팔아 그만큼 손해를 보게 되는 것이다.그러므로 초보 투자자들은 땅을 살 때 팔 생각부터 해야 한다. 팔기 어려운 땅은 아무리 지가가 올라도 환금성이 떨어져 나중에 발목이 잡힐 수가 있다.‘계란을 한 바구니에 담지마라’. 주식하는 사람들에게 금언으로 통하는 말이다. 땅이라고 무엇이 다를 것인가.땅은 면적에 따라 나름대로 장·단점이 있다. 하지만 초보 투자자일수록 땅의 미래 가치를 보고 잘 판단해 투자하되, 가급적이면 큰 땅보다 작은 땅을 여러 개 매입해 리스크를 분산시키는 것이 좋은 방법이다. 또 지가가 비싼 땅보다는, 아직 지가가 저렴한 땅이 지가 상승 속도가 빠르다는 것도 염두에 두자.예를 들어, 5필지를 투자했다면 한 필지만 성공해도 은행에 넣어 두기만 하는 것보다 나을 것이다. 2필지를 성공하면 자동차를 바꾸고, 집 단장을 새로 할 수 있을 것이다. 3필지를 성공하면 늘 관심뒀던 지역의 넓은 평수 아파트로 이사를 갈 수 있다.덜컥 땅 수익에 욕심을 내 개발 계획만 믿고 한 필지에 ‘몰빵’을 한다고 하자. 좋은 땅을 찾아 잘만 투자하면 3대 안에는 대박을 낼 수 있겠지만, 잘못되면 말 그대로 ‘쪽박’ 신세를 면치 못한다. 땅이 팔리지 않아 현금이 들어오지 않고, 자식들 등록금 대느라 허덕이며 힘겨운 노후를 보낼지도 모른다.결론은 간단하다. 땅을 살 때 ‘분산’해서 산다. 나중에는 ‘쉽게 팔 수 있는 땅’을 산다. 또 금액대에 맞춰 예쁘게 잘라 팔 수 있는 그런 땅을 사는 거다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]공동투자 적극 활용하되, 개별분할 하라
- [전은규 대박땅꾼Lab 소장] 대부분의 사람들이 부동산 투자라고 하면 많은 금액이 필요하다고 생각한다. 특히 토지 투자는 일반 주택 투자보다 더 많은 금액이 필요하다고 생각한다. 사실 일반서민들이 현금으로 5000만~1억원을 갖고 있다는 것은 쉽지 않다.하지만 토지 투자를 하겠다는 의지만 있다면, 소액으로도 얼마든지 투자가 가능하다. ‘공동투자’를 하면 된다.특히 공동투자는 지금과 같은 부동산 불황기에 빛을 발한다. 이런 시기에 대출을 무리하게 받는다거나, 거액을 들여 사업체에 몰빵(표준어: 몰방, 총포를 한꺼번에 집중해 쏘는 것) 한다면 리스크가 커질 수 있다.실제로 필자도 소액으로 투자하고 있고, 필자의 도움을 얻어 투자하는 투자자들도 소액으로 투자해 높은 수익을 얻어가고 있다. 1억원 이하의 금액으로, 혹은 5000만원 미만으로도 얼마든지 토지 투자를 할 수 있다.1년전, 필자와 투자자 4명은 새만금 개발 사업지 진행되고 있는 전북 부안군 부안읍 봉덕리 땅에 투자했다. 그 땅은 교차로에 있는 길쭉한 모양의 땅이었다. 길에 길게 붙어있던 그 땅은 1100평으로 평(3.3㎡)당 22만원에 매물로 나와 있었다. 필자는 봉덕리가 부안에서 가장 많은 아파트가 들어선다는 사실을 알고 있었고, 5명은 과감히 그 땅에 투자했다. 한 사람당 220평씩 나눠 가졌고, 5000만원의 투자금이 들었다. 1년이 지난 지금 그 땅은 평당 30만원 수준을 보이고 있다.혹자는 공동투자를 하려는 투자자들이 있다면 ‘짐 싸서 다니면서 뜯어말리겠다’는 사람들도 있다. 처음에 의견이 서로 잘 맞아 공동투자를 했다 하더라도, 나중에 매도할 때 의견이 충돌해 예상했던 매도 시기를 놓치거나 개개인이 생각하는 예상 수익률이 달라 투자금액이 그대로 묶일 수 있기 때문이다. 그들의 말도 맞다. 즉, 공동투자는 잘 쓰면 ‘약’이 되지만 ‘독’이 될 수도 있다.그래서 더욱 더 철저한 시스템이 필요하다. 투자 기간과 예상 수익률을 정확히 명시하고 변호사의 공증을 받아야 한다. 투자기간이 종료 되거나, 예상 수익률이 달성하면 매도를 해야 한다.공동투자자들 간의 신뢰와 약속도 중요하다. 그렇지 않을 경우, 공동투자는 실패로 끝날 가능성도 있기 때문이다. 예컨대 공동투자자 중 한 사람이 다른 투자자들을 배신하고, 몰래 파는 경우도 생길 수 있다.몇 년 전, 어떤 투자자 5명이서 2000만원씩 공동투자를 했다. 그 땅은 그 동안 땅값이 3배 이상 상승했다. 공동 투자자 5명 중 한명이 다른 4명의 인감을 도용해 중간에 땅을 팔고 자취를 감췄다. 다른 투자자의 집이 경매로 넘어가기도 했다.이러한 일을 방지하기 위해 공동투자 시스템을 주도하면서도, 신뢰할 수 있는 전문가를 찾는 것이 중요하다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]하자만 없어지면 땅값은 올라간다
- [전은규 대박땅꾼Lab 소장] 보통 투자자들은 한 필지 내에서 한쪽 부분이 푹 꺼지거나 움푹 패인 곳의 땅은 쓸모 없는 땅이라고 생각하기 쉽다.하지만 토지 투자 고수들은 이런 ‘못난이 땅’을 그냥 지나치지 않는다. 오히려 이런 땅이 높은 수익을 안겨주는 대박 땅이 된다는 것을 잘 알고 있다. 땅을 가공해 ‘예쁜이 땅’으로 만들면 높은 수익을 얻을 수 있기 때문이다.하자가 되는 부분만 없애주면 그 땅의 본연의 가치가 지가에도 그 영향을 미치게 된다. 땅이 움푹 패였으면 흙을 넣어 평평하게 만들면 되고, 한쪽이 언덕이 돼 있으면 파서 평지로 만들면 된다.평창에 거주하는 투자자 C씨는 몇 년 전 가평 청평면 호명호수 밑자락에 있는 땅을 보게 됐다. 가평 호명호수는 한국 최초 양수 발전소인 청평 양수발전소 상부에 물을 저장하기 위해 만든 인공 호수다. 산 중간에 호수가 조성돼 절경이 마치 백두산 천지처럼 매우 뛰어난 지역이자, 유명한 관광지역이다.하지만 그 땅은 한쪽이 움푹 패인 땅이었다. 그래서 주변 시세가 3.3㎡당 10만원이었음에도 불구하고, 그 땅은 3.3㎡당 6만원에 시장에 나왔다. C씨는 그 땅을 평지로 만든다면, 주변 시세 만큼 갈 것이라는 것을 직감했고 그 땅을 매입했다. 이후 한 달 동안 땅을 평평하게 만드는 작업을 진행했고, 한 달 후 그 땅은 매입 당시보다 3.3㎡당 4만원이 오른 10만원의 땅이 됐다.몇 년이 지난 지금 그 땅의 시세는 3.3㎡당 20만원 선이다. C씨는 그 자리에 농장을 운영할 계획이다. 또 가평군에서 농장을 운영하면 세금 혜택을 받을 수 있다는 것도 장점으로 다가온다.반대로 땅을 파서 평지로 만들 수도 있다. 예전에 전북 부안을 들렀을 때 보게 된 매물은 한 쪽이 평지보다 올라와 있는 땅이었다. 원래 주변 땅은 3.3㎡당 40만원짜리 땅이었지만, 지주의 급한 사정과 땅의 모양으로 인해 3.3㎡당 30만원에 급매물로 나왔다. 흙을 파서 평지로 만들면 다시 이런 땅은 3.3㎡당 40만원의 가치로 상승하게 된다.땅의 흙도 팔 수 있다. 부안은 새만금 개발 사업이 진행하면서 바다를 매립하고 있기 때문에 흙을 많이 필요로 해 흙이 귀한 상황이다. 그 땅의 가치를 알아보고 한 투자자가 계약을 앞두고 있다.부동산은 흠 없는 물건은 아무리 찾아도 없다. 또 장점이 쉽게 보이는 땅은 비싸다. 그런 땅은 아예 시장에 나오지도 않는다. 완벽한 땅은 없다는 것이다.토지 투자자들은 토지를 매입할 때 항상 입지 조건과 규제 사항, 토지 이용성 등을 고민을 하기 마련이다. 남 보기에도 좋은 땅일수록 초기 투자비용이 많이 들고 오히려 수익성이 떨어질 수 있다. 장점과 단점을 잘 저울질해서 장점이 단점보다 훨씬 많다고 확신이 선다면 즉시 매입해야 한다. 특히 토지 투자자로 단기 수익을 얻고자 하는 투자자들은 이런 흠이 있는 못난이 땅을 기회가 될 때 잡는 것도 노하우다.토지 투자자들은 돈이 되는 토지를 눈 앞에서 잡을 수 있는 기회는 자주 오지 않는다는 것을 명심해야 한다. 단, 투자자들은 이런 못난이 땅을 보게 되면 반드시 어떻게 다듬을 것인지, 어떤 용도로 쓸 것인지, 주변 규제가 무엇이 있는지도 파악해보는 것이 중요하다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]살아있는 정보는 늘 현장에 있다
- [전은규 대박땅꾼Lab 소장] 최근에 ‘제5차 국토종합계획’이 발표됐다. 이로써 올해부터 2040년까지 전 국토를 어떻게 개발하겠다는 구체적인 방안이 나왔기 때문에 투자자들에게는 희소식이 될 수 있다.정책 속에서 정보를 찾았다고 해당 지역의 모든 정보를 알게된 것일까? 정책만 파악했다면 투자자들은 50%만 정보를 습득한 것이다. 이론과 정책만 알 뿐, 현장을 가보지 않았기 때문이다.해당 2030 기본계획에 언제까지 개발을 완료하겠다고 계획을 세워놨어도 해당 지자체의 예산 문제, 투자 유치문제, 토지보상 문제, 주민과의 갈등 등 여러 요소에 의해 개발이 지연될 수 있다. 아예 계획단계에서 시작도 못하고 있는 개발들도 있다.인터넷이나 뉴스를 통해 이미 지가가 많이 올랐다고 알았는데, 실제 현장을 가보니 아직 괜찮은 땅들이 있을 수 있다. 반대로 투자 유망 지역인 줄 알았는데 현장에 가보고 이미 많이 올라 있어 실망할 수도 있다. 그만큼 현장이 중요한 것이다.토지에 투자하려는 투자자들은 시간을 내서라도 현장을 다녀야 한다. 관심 있는 지역을 한 번이 아니라 최소한 세 번 이상을 가봐야 한다. 같은 지역이라도 여러 차례 현장 답사를 하다 보면 처음 또는 두 번째 갔을 때 보이지 않던 것들이 보일 수 있다.혼자 토지 현장 답사를 가기 어려울 때에는 ‘토지 투어’ 프로그램을 적극 활용하는 것도 좋은 방법이다. 혼자 중개업소를 돌아다니다 보면, 현지 중개업소와 같이 땅을 보러 다니는 것에도 한계가 있다. 중개업자도 확실히 투자할 사람이 아니면 현장으로 움직이는 것조차 꺼려하는 경우가 많다. 하지만 여러 사람들과 같이 움직이면 다르다. 또 토지 전문가와 같이 움직이면 현장답사는 물론 고급 정보나 전문가의 조언까지 같이 들을 수 있는 메리트가 있다.필자도 토지 투어를 진행하고 있다. ‘대박땅꾼Lab’ 온라인 카페를 운영하면서 매주 토지 투어를 진행한다. 필자는 토지 투어를 매우 좋아한다. 현장 답사 가는 것을 즐겨하다 보니, 뜻 있는 사람들이 모이기 시작해 토지 현장 답사를 같이 다니게 됐다. 토지 투어에서 초보 투자자들이 땅을 잘 찾아볼 수 있도록 나침반을 보는 법이나 지적도로 땅을 찾는 방법도 알려주고 있다. 필자가 전북 새만금 지역과 충남 당진을 주로 다니기는 하지만, 전국 어디든 호재가 있는 지역과 여러 토지 유망 지역을 쉬지 않고 다닌다. 그러다보니 토지 투어에 자주 참석하는 회원들도 생겼다.최근에는 밸류맵, 디스코 등 직접 가지 않아도 확인할 수 있는 방법들도 생겼지만, 가장 확실한 것은 내가 습득한 정보와 직접 다녀온 경험이다. 답사를 한 번도 다녀오지 않고 매일 인터넷으로만 조사하는 사람보다, 주말에 시간 내서 한 번이라도 답사를 다녀온 사람과는 이해도와 관심도가 확연히 차이가 난다. 그러니 혼자 현장을 방문하기 쉽지 않은 투자자가 있다면, 주기적으로 토지 물건을 보고 싶다면, 필자가 운영하는 토지 투어에 참가해보길 바란다.
- [웰스투어2020]"3천만원이면 땅 투자 가능…용도가 가장 중요"
- [부산=이데일리 이승현 기자] “땅 투자는 3000만원이면 할 수 있습니다. 70~80% 정도 마음에 들면 투자하라고 권합니다”‘토지투자 전문가’ 전은규 대박땅꾼Lab 소장은 29일 부산시 부산진구 이비스앰버서더호텔에서 열린 ‘제13회 이데일리와 함께하는 웰스투어2020’에서 과감한 실천력을 주문했다. ‘토지와 월세받는 부동산, 두마리 토끼잡는 비법’을 주제로 한 강연에서 그는 1억원 미만 금액으로도 충분히 땅을 살 수 있다며 발품 팔기와 용도 확인 등이 중요하다고 했다.[부산=이데일리 이영훈 기자] 전은규 대박땅꾼Lab 소장이 29일 오후 부산시 부산진구 부전동 지오파트너스에서 열린 ‘웰스투어(Wealth Tour) 2020’에서 ‘토지와 월세 받는 부동산, 두 마리 토끼 잡는 비법’를 주제로 강의하고 있다.정부 홈페이지·주민 공람회서 정보 취득그가 소액투자를 강조하는 건 토지는 당장 매도가 쉽지 않아 환금성이 낮기 때문이다. 1000만원 짜리 토지가 3000만원이 되어도 매수자가 있지만, 1억원 짜리가 2억원이 되면 매수자는 적어진다. 전 소장은 “한 곳에 몰빵하지 않고 소액투자 원칙을 지킨다”며 “3억원의 자금이 있다면 1억원 씩으로 나눠서 한다”고 말했다.15년 경력의 전 소장은 현재 약 10만평(33만578㎡)을 투자하고 있다. 20대 후반 부모님에게 500만원을 빌려 100~200평 규모의 작은 땅 투자로 시작했다고 한다.전 소장은 토지투자의 성공 요인으로 집중력, 시간, 돈, 정보, 미래 가치, 노하우 등을 꼽았다. 그는 국토교통부나 해당 토지 지방자치단체 홈페이지에 들어가 정보를 얻는다고 했다. 지역신문을 열심히 보는 것도 그 지역의 유용한 정보 획득에 좋다고 했다. 이른바 ‘고급정보’만 돈 되는 건 아니라는 의미다.노하우는 반복과 노력에서 나온다고 했다. 전 소장은 “내가 사려는 땅을 1000번은 가본 것 같다”며 “계속 반복하면 전문가나 준전문가가 될 수 있다”고 말했다. 토지 구입 때 부동산에 의지하지 말고 지자체의 주민 대상 공람회 등에 직접 참석해서 정보를 얻으라고도 했다.전 소장은 이와 함께 토지이용 규제 정보 서비스와 산림청 산지정보조회, 온비드(캠코 공매 포털시스템), 법원경매정보, 부동산 시세서비스 앱 ‘디스코’(disco) 등을 활용해보라고 권했다. “건축 가능한 땅을 사라”토지 투자에서 가장 중요한 건 용도라고 그는 강조했다.예를 들어 ‘개발지에서 100m 이내 경지 정리된 논(농림지역)’과 ‘개발지에서 1㎞ 떨어진 경지 정리된 논(생산관리지역)’ 중 어느 땅이 투자가치가 높을까. 전 소장은 생산관리지역의 논이라고 했다. 농림지역은 건축이 제한되기 때문이다. 그는 토지 용도에 대해 “땅을 살 때는 무조건 건축이 되는 땅을 사야 한다. 그러면 절대 실패는 하지 않는다”고 말했다.또 토지 매수에 나서기 전에 투자용, 사업용, 귀농귀촌용 등 목적을 분명하게 정할 필요가 있다고 조언했다.토지가격 상승의 호재로는 항만, 철도, 산업단지, 그린벨트 해제, 국가사업, 도로, 공항, 신도시 등을 제시했다. 이 중 철도 호재 지역으론 ‘부산 사상하단선’을, 산업단지 호재 지역으론 ‘석문국가산업단지’와 ‘제주첨단과학기술단지’를 각각 꼽았다.올해 투자 유망지역으로는 △청라 △하남 △동탄 △용인 △평택 △당진 △안성 △새만금 △제주 등 9곳을 추천했다. [부산=이데일리 이영훈 기자] 29일 오후 부산시 부산진구 부전동 지오파트너스에서 열린 ‘웰스투어(Wealth Tour) 2020’에서 수강생들이 강의를 듣고 있다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]인구가 늘어나는 지역을 노려라
- [전은규 대박땅꾼Lab 소장] 부동산 투자에 있어 인구가 증가하는 지역에 투자하는 것은 당연하다. 토지 투자에서도 마찬가지다. 인구가 증가하면, 기반시설이 갖춰지면서 그 지역의 주거와 상권이 활발해진다.부동산에서 가장 먼저 오르는 것이 땅인 것을 감안하면, 인구 증가 지역에 투자하라는 원칙은 무시 못 할 원칙이다. 많은 투자자들이 인구가 집중돼 있는 수도권을 중심으로 투자하려는 경향도 사람들이 몰려 있고 계속 인구가 유입되고 있기 때문이다.하지만 많은 투자자들이 이것을 간과하는 것 같다. 인구가 빠져나가는 지역, 인구가 정체돼 있는 지역, 공급이 수요보다 과다한 지역 등지에 투자해 골머리를 앓고 있는 것을 보면 말이다.해당 지역의 인구 현황은 해당 시·군 홈페이지에 들어가면 자세히 나와있다. 최근 몇 년간 인구 증가·감소 현황까지 나와 있다. 초보 투자자들은 입지만 보거나 개발 호재만 보고 덜컥 땅을 사지 말고, 해당 홈페이지에 가서 최근 3~5년간 인구 증감 추세를 살펴보는 것이 중요하다.도시 성장에는 ‘신생기-성장기-성숙기-쇠퇴기’의 4단계 사이클이 있다. 토지 투자자들은 관심 있는 지역이 어느 단계에 있는지 구분하는 것이 중요하다. 토지 투자로 지가 상승을 기대하려면 쇠퇴기에 접어들었던 지역이 도심 재개발로 인해 ‘신생기’로 들어가거나, 도시가 성장하는 ‘성장기’ 도시에 투자하는 것이 좋다. 신생기나 성장기에 접어든 지역이나 도시가 성숙기나 쇠퇴기에 접어든 도시·지역보다 인구 증가 속도도 가파르다. 단연, 성숙기 또는 쇠퇴기에 접어든 도시나 지역은 상대적으로 지가 상승률이 높지 않아 수익이 낮다.신생기에 있는 지역들은 현재 뉴타운·재개발 지역을 들 수 있겠고, 신도시 등도 예를 들 수 있다. 특히 신도시 개발 단계에 따라 투자 방법이 있다.신도시 조성 초기 단계는 건자재, 식자재 등이 공급되어야 한다. 때문에 회사들이 신도시 주변으로 창고를 짓게 된다. 이에 맞춰 토지 투자자들은 창고 용도로 쓸 만한 토지를 매입했다가 적절한 시기에 창고 부지를 찾는 기업이나 개인에게 되팔아 시세 차익을 얻을 수 있다.신도시가 기반시설이 어느 정도 갖춰지고 상권 주거지역 등 도심 형성 단계에 접어들면 인구가 급격히 유입하게 된다. 이 때 신도시 내 그 주변으로 식당·숙박시설·유원지 등 위락시설이 들어서기 마련이다. 투자자들은 신도시 인근 저수지 주변 또는 교차로 코너자리 등 목 좋은 곳의 땅을 매입해 놓으면, 신도시가 개발됨에 따라 지가가 동반 상승하는 효과를 기대할 수 있다.또 성장기에 접어든 도시들은 군이었던 지역이 인구 증가로 시로 승격할 가능성이 있는 지역이거나, 산업단지가 조성되는 지역 또는 대기업이 유치되는 지역 등이라고 할 수 있다. 현행 지방자치법상 시 승격 요건은 인구 2만명 이상 읍 2곳을 포함해 인구가 5만명 이상이면서 전체 인구가 15만명을 넘거나, 15만명을 채우지 못하더라도 인구 5만명 이상 읍 1곳이면 가능하다.필자가 지켜봤던 지역 중 3곳이 바로 당진과 인천, 그리고 새만금이다.당진은 지난 2004년 이후 꾸준히 인구 증가세를 보여왔고 2012년에 당진시로 승격했다. 현재 당진의 인구는 총 16만6136명이다. 인천 또한 인구가 계속 증가하고 있다. 지난 2005년 당시 263만2178명이었지만, 꾸준히 증가해 2020년 현재 295만972명이다. 필자가 강조한 것을 토대로 성공적인 투자를 하기 위해서는 투자할 지역의 홈페이지를 확인해 인구 증감 추세를 파악하고, 해당 지역의 호재에 대해 공부한 뒤 투자하는 것을 권장한다.마지막으로 군에서 시로 승격될 지역이 새만금 내 부안군이다 .아직 10만명이 채안되기 때문에 시 승격까지는 시간이 걸릴 것으로 예상되지만, 새만금 개발이 빨라질수록 단축될 것이다. 부안군청만 가더라도 청사를 시청 규모 만큼 크게 지어놓았다. 이는 시 승격을 준비한다는 의미이다. 시 승격이 된다고하면 기존 농지를 풀어 주거지역으로 편입시키고, 인구 증가 속도가 빨라지기 때문에 많은 군 단위 지자체들이 시 승격을 위해 노력을 하고 있다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]토지투자, 지가는 올라도 땅값은 떨어지는 경우
- [전은규 대박땅꾼Lab 소장] “아니 어떻게 지가가 오르는데 땅값이 떨어진단 말입니까.”의문을 품을 수 있지만, 이런 경우가 존재한다. 실제로 마음 편하게 현금 1억~3억원을 움직일 수 있는 사람이 생각보다 많지 않다는 사실이다.세종시에 토지투자 광풍이 불었다는 사실을, 그리고 아직까지도 세종시 토지투자를 하려는 사람이 많다는 사실을 여러분은 알고 있을 것이다. 과거 여러분이 세종시의 한 토지를 샀다고 하자. 그 땅을 운좋게 1억원을 주고 샀는데, 주변 땅값이 점점 올라 5억원 정도가 됐다고 하자. 그러니 여러분이 할 일은 5억원을 내고 내 땅을 사갈 새주인을 찾아주면 될 일이다.의기양양하게 근처 부동산에 땅을 내놓으러 가면 보통 부동산에서는 “주변시세가 평당 ○○만원입니다. 내려주세요”라고 요청한다. 만약 당장 팔 이유가 없으면 ‘그럼 말지 뭐…’ 할 수 있지만, 대개 땅을 내놓는 사람들은 급전이 필요한 경우가 많기에 혼란스러워진다. 특히나 빨리 처치하고 싶은 사람 입장에서는 안절부절 못 하게 된다. 결국 중개업소의 요청에 맞춰 땅값을 내려 팔게 되는 것이다.덩치가 큰 토지는 그 값이 커질 수 밖에 없다. 아무리 좋은 위치와 토지더라도 그 덩어리가 큰 경우 일반 토지 투자자들이 쉽사리 도전을 하지 못한다. 즉, 구입시부터 ‘팔 것’을 고려해 투자하지 않으면 이런 일이 발생하는 것이다.토지는 주택이나 아파트와 달리 규격이 없다. 명확한 시세도 없고, 대략적인 시세만 존재한다. 즉, 땅은 땅주인 마음대로 토지가격이 정해지는 셈이다. 사는 사람이 꼭 그 땅이어야 하는 경우는 어떻게든 사겠지만, 그런 드라마같은 일은 잘 일어나지 않는다. 몇몇 기업체에서만이 필요로 할 뿐이다. 따라서 토지투자를 할 때부터 팔기 힘든 땅은 절대 투자하지 말아야 한다.처음 이야기 했던 ‘지가’는 올라도 ‘땅값’은 떨어지는 경우는 바로 ‘팔리지 않는 토지’일 경우에 발생한다. 따라서 초보 투자자일수록 땅의 미래가치를 보고 판단하되, 큰땅보다는 작은 땅을 여러 개 매입해 리스크를 분산시키는게 좋은 방법이다. 또, 세종시처럼 비싼 땅 보다는 아직 지가가 저렴한 땅이 지가상승하는 속도가 빠르다는 것도 염두에 두자.다시 정리하자면 땅은 가급적 ‘분산’해서 사는 것이 정답이다. 나중에 쉽게 팔 수 있는 땅을 여러 개 보유하고 있는 것이 좋다. 또, 금액대에 맞춰 예쁘게 잘라 팔 수 있는 그런 땅을 보유하고 있다면 지가와 내 땅값을 모두를 지킬 수 있을 것이다.맺음말: 필자는 지난 15년 간 이렇게 필지를 나누는 방법으로 투자해 여러 투자자들과 공유지분이 아닌 ‘공동투자’ 기법으로 많은 수익을 얻었고, 앞으로도 꾸준히 분할 토지를 선호할 것이다. 다만 필지분할법이 강화되고 있는 추세고 지역마다 분할 개수 제한을 두는 곳이 있기 때문에 미리 해당 지자체에 확인해보고 투자하기를 바란다.
