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- 토공, 서울 도시개발사업 첫 진출
- [이데일리 윤진섭기자] 한국토지공사가 서울 도시개발사업에 처음으로 참여해 대규모 주상복합단지를 짓는다. 이는 정부가 추진하는 도시구조개선사업 진출을 염두에 둔 것으로, 향후 주택공사와 치열한 사업경쟁이 예상된다. 3일 서울시와 관련업계에 따르면 토공은 성동구가 행당동 87-4번지 일대 2만2627평에 추진하고 있는 행당지구 도시개발사업 시행자로 참여한다. 한국토지공사 서울지역 본부 관계자는 "이 지역은 20~30년된 장기미집행 도시계획시설이 65%에 달하는 등 수 십년간 낙후지역으로 방치됐던 곳"이라며 "주상복합과 문화시설, 학교 등 지역 종합개발이 필요했고, 이런 이유로 토공이 (서울지역에선) 처음으로 사업 시행자로 참여하게 됐다"고 밝혔다. 이 관계자는 이어 "이번 행당동 도시개발사업을 통해 서울 도심 개발 노하우를 쌓을 계획"이라며 "이번 사업은 향후 정부가 추진하는 강북 광역개발에 토공이 주도적으로 참여할 수 있는 발판이 될 것"이라고 덧붙였다. 그동안 서울 도심내 정비 사업은 대한주택공사가 을지로와 공덕동에서 도심재개발을 벌인 바 있지만, 토공이 참여하는 것은 이번이 처음이다. 따라서 공공기관이 주도할 강북 도시구조개선사업을 둘러싸고 토공과 주공의 경쟁이 불가피할 전망이다. 성동구 장기종합발전계획에 따라 도심 정비 사업 일환으로 추진되는 행당지구 도시개발사업은 새로 조성된 뚝섬 서웊 숲, 뚝섬 상업지역과 가깝고 최근 주택재개발 정비 예정구역으로 지정된 행당동 100번지 일대와 경원선 철도를 사이에 두고 있다. 토공은 이 지역 내 3932평(1만3000㎡)에 주거가 가능한 주상복합시설을 지을 계획이고, 전체 구역의 70% 가까운 1만5427평(5만1000㎡)에는 어린이공원과 고등학교, 성동구 보건소, 청소년 수련원 등 도시계획시설을 건립할 예정이다. 토공은 내년에 본격적인 사업에 착수해, 2008년 말 완공 목표로 삼고 있다.
- (8·31대책)문답풀이 ⑦-주택시장 안정대책
- [이데일리 남창균기자] 주택시장 안정대책 관련 주요내용을 문답으로 알아본다. -청약제도 개편은 어떻게 이뤄지나 ▲올 하반기에 연구용역 및 국민의견 수렴절차 등을 거쳐 청약제도 개선방안을 확정할 계획이다. 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간, 가족수, 소득 및 자산현황, 통장 가입기간 등을 종합적으로 고려할 방침이다. -다가구 매입임대주택의 입주자격과 입주조건은 ▲무주택 세대주로 기초생활수급자, 차상위계층, 모자가정, 장애인 등에 우선 공급한다. 임대료는 영구임대와 비슷한 수준인 보증금 250만~350만원, 월임대료 8만~9만원 선이다. -기존 택지지구 확대시 최초 분양 가능시기는 ▲지구별로 다소 차이가 있으나 올 하반기중에 관련부처 및 지자체 협의를 끝내고 내년에 택지지구로 지정할 계획이다. 이에 따라 이르면 2008년중 최초 분양이 가능할 것으로 보인다. -도심광역개발에서 인센티브는 어떻게 적용되나 ▲공공이 시행하는 경우에 한해 사업시행자 지정요건, 소형의무비율 완화, 용적률 추가 허용 등의 인센티브를 제공할 계획이다. 예컨대 대상지구가 서울시내 2종 지구일 경우 현행 용적률은 200% 수준이나 개발계획 수립시에는 3종 250%로 상향할 수 있다. -광역지구내에 있는 재건축 단지도 규제완화가 적용되나 ▲재건축 단지는 광역지구에는 포함되지만 규제완화 및 용적률 인센티브 적용대상에서는 제외된다. -광역개발 지구지정 절차는 ▲시장·군수·구청장이 시·도지사에게 지구지정을 신청하고 시·도지사가 시·도 도시계획위원회 심의를 거쳐 결정한다. 조합과 공공기관도 시·군·구에 지정신청을 건의할 수 있다. 현재 진행중인 뉴타운 사업도 새로 제정되는 특별법에 의한 광역지구 지정을 신청할 경우 특별법 절차에 따라 사업추진이 가능하다. -25.7평 초과 아파트의 표준건축비는 ▲아직까지 확정되지는 않았지만 전용 25.7평 이하의 표준건축비(평당 339만원)와는 별도로 만들 계획이다. -채권입찰제 대상 아파트의 채권매입상한금액은 ▲최초 분양자가 실제로 부담하는 가격(분양가+채권매입에 다른 손실액)이 인근 아파트의 90% 수준이 되도록 상한금액을 책정할 계획이다. -판교 주상복합은 어떻게 분양하나 ▲주상복합(1200가구)의 분양시기, 분양방식 등은 향후 주택시장 추이를 살펴가며 결정할 계획이다.
- 개발이익 철저히 환수한다
- [edaily 윤진섭기자] 정부는 현행 기반시설 부담금을 대폭 강화하고 실효성을 높이는 방향으로 전면 개편키로 했다. 특히 택지개발, 재건축 등 개발 사업을 벌일 경우 발생하는 개발이익을 환수하기 위한 토지부담금 특별법 제정을 추진키로 했다.
또 재건축 관련 비리 예방과 투명성 확보를 위해 일정규모 이상의 재건축 단지에 대해 정비업사업 전문업체 활용을 의무화하고 재개발, 재건축 사업에 주택공사와 지방공사 등이 참여해 개발하는 방안을 추진키로 했다.
건설교통부는 4일 오후 청와대에서 노무현 대통령 주재로 열린 국민경제자문회의에서 이 같은 내용의 토지 및 주택 투기수요 억제를 위한 방안에 대해 논의했다고 밝혔다.
건교부는 우선 지난 2003년 도입된 기반시설부담금제도를 대폭 강화해 개발이익환수를 위한 실효성을 높일 방침이다.
기반시설부담금제도는 국토의 이용 및 계획에 관한 법률 규정에 따라 기존 택지지구 및 산업단지 주변에 아파트 단지 등을 개발할 때 해당 사업지 및 주변지역을 `기반시설부담금 부과구역`으로 지정해 계획단계부터 사업자가 기반시설 설치비용을 분담토록 한 것이다.
하지만 기반시설 부담금 부과구역에 대한 구체적인 시행규정이 마련돼 있지 않아 지금까지 화성매송 1곳에 지정됐을 정도로 사문화돼 있다.
그러나 이 제도가 재건축 사업에까지 확대 적용될 경우 민간사업자의 부담이 예상될 뿐만 아니라 아파트 분양가 상승이 불가피해 업계의 반발이 예상된다. 또 임대아파트를 의무적으로 짓게 한 개발이익환수제와 함께 시행되면 이중부담 논란도 일 것으로 보인다.
정부는 또 지난해부터 부과가 중지된 개발부담금제를 부활하는 방안을 적극 검토키로 했다. 개발부담금제는 지난 80년대 말 토지공개념 법안의 하나로 도입된 것으로 택지개발, 도심재개발, 공단, 골프장 건설 등 토지형질변경으로 발생하는 개발이익 가운데 25%를 환수하는 것이다.
정부는 특히 20여개에 달하는 각종 개발관련 부담금을 한데 묶는 토지부담금제 관련 법률을 별도로 제정키로 하고 건설교통부에 테스크포스팀을 운영키로 했다. 또 이를 위해 국토연구원에 개발부담금 개편안에 대한 용역을 의뢰한 상태다.
정부는 이와 함께 토지투기근절을 위해 불법 토지거래자에 대한 단속을 강화하고 재건축관련 위법행위를 근절하기 위해 건교부가 직권조사에 나서도록 했다. 이어 기업도시, 행정중심복합도시 등 개발사업 주변지역에 대해서는 토지거래허가구역을 조기에 지정하는 등 철저히 관리키로 했다.
정부는 뉴타운 등 기존 도시지역 개발에 대해 광역적 개발을 통해 기반시설과 교육여건 등을 획기적으로 개선할 수 있도록 제도화할 계획이다. 광역개발은 공공기관이 주관하되, 프로젝트 파이낸싱 등을 통해 민자를 적극 유치하며, 선계획 후개발 체계로 난개발을 방지하고, 도로, 학교, 공원을 포함한 종합 커뮤니티를 형성할 수 있도록 할 방침이다.
정부는 아울러 택지의 안정적 공급을 위해 공공택지 지정물량을 연간 1300만평(20만가구)에서 1500만평(25만가구) 규모로 확대하고 대도시 인근은 공공택지의 개발밀도를 상향조정해 택지의 효율적 사용을 유도할 방침이다.
- (일문일답)정부 임대주택정책 개편방안
- [edaily 이진철기자] 정부는 27일 노무현 대통령 주재로 국정과제회의를 개최해 ´임대주택정책 개편방안´을 확정, 발표했다.
다음은 임대주택정책 개편방안과 관련된 일문일답 내용이다.
-다가구 매입임대의 물량을 확대하는 배경은.
▲현재 건설중인 국민임대주택이 도시외곽에 집중됨에 따라 현 생활권을 떠나기 어려운 도심 빈곤층의 입주에는 한계가 있다. 이에 작년에 시범사업(04년 503호)결과, 입주민의 반응이 좋은 다가구 매입임대 물량을 확대키로 한 것이다.
-다가구 매입임대 물량확대 및 분산입지에 따른 관리대책은.
▲주택공사에 매입임대 전담관리 시스템을 구축해 운영중이며, 지역별 통합관리, 기동보수반 편성 등 별도 시스템도 도입해 운영할 방침이다. 관리물량이 대폭 확대되면 일상관리는 정부의 재정지원을 받고 있는 집수리사업단 및 주거복지관련 사회단체를 적극 활용할 계획이다.
-다가구 매입임대주택 등의 입주자에 대한 주거와 사회복지서비스의 연계지원 방안은.
▲지역내 종합 사회복지관, 시민단체 등 기존에 존재하는 사회복지 전달체계를 최대한 활용하고, 복지정책의 주무부처인 보건복지부 등과 긴밀하게 협력해 나갈 계획이다. 이를 통해 다가구 매입임대사업이 단순한 주택공급정책이 아닌 주거복지정책이 될 수 있도록 추진해 나가겠다.
-다가구 매입임대의 구체적인 그룹홈 확대방안은.
▲작년 시범사업은 장애인 그룸홈만 운영하고 있으나 요보호아동, 성폭력, 가정폭력 피해자 등으로 그룹홈을 확대할 방침이다.
이같은 특수 사회취약계층의 보호활동을 하고 있는 비영리단체를 활용해 주택을 제공하고, 비영리단체는 입주대상자를 자체적으로 선정하고, 관련 중앙부처 및 비영리단체가 소요경비를 마련해 운영할 계획이다. 복지부, 여성부 및 관련 비영리단체에서도 공급을 희망하고 있다.
-다가구 매입임대와 전세임대의 차이점은.
▲입주민 반응이 좋은 다가구주택 매입임대사업을 확대하는데는 한계가 있어 이와 유사한 전세임대방식을 도입했다. 전세임대방식은 주공이나 지자체가 소유권을 확보하지 않는 점에서는 차이가 있으나 공급지역, 입주대상, 임대료 수준 등은 동일하다.
수리비 등 일부 소모성 경비는 재정에서 지원하나 전액 주택기금으로 사업을 시행하게 된다. 전세임대는 수요에 따라 아파트 등 주택유형도 다양화할 수 있으며, 매입방식은 매물이 없는 지역은 공급할 수 없으나 지역별 수요에 탄력적으로 대응이 가능하다.
-전세형 임대의 경우 집주인이 집을 비워줄 것을 요청할 경우 입주자는 어떻게 되고 임차기간은.
▲임차기간이 가급적 장기간인(5~6년) 주택을 임차하고, 임차기간 연장이 곤란하거나 기타 다른 사유로 집주인이 집을 비워줄 것으로 요청하면 인근 다른 주택을 임차해 입주민을 입주토록 해 입주자의 주거안정을 도모할 방침이다.
아울러 주택기금을 활용하므로 주공·지자체가 전세금에 필요한 자금은 탄력적으로 운용이 가능하다.
-전세형 임대주택 입주자의 거주기간은.
▲다가구주택 매입임대와 같이 입주자의 최초 거주기간은 2년으로 하되, 2회 정도 연장을 하는 방안을 고려중이다.
-다가구 매입임대보다 사업비가 더 높은 신축임대를 도입하는 이유는.
▲도심내 임대주택 공급을 확대하고, 다양한 취약계층의 주거복지수요를 충족시키기 위해 공급방식을 다양화 할 필요가 있어 시범사업 차원에서 도입했다. 이를 통해 노후불량주택을 정비하는 효과가 있고, 새집에 따른 유지보수 비용을 절감할 수 있다.
-신축임대주택의 입주계층은.
▲철거·신축에 따른 비용으로 인해 임대보증금이 15평 기준으로 555만원, 월임대료 14만~16만원으로 다가구 매입임대보다 높은 점을 감안했다. 매입임대가 수급자 위주이나 신축임대는 차상위계층 또는 탈시설가구 등 수급자보다 구매력이 높은 계층을 지원대상으로 할 계획이다.
-단신자용 매입임대사업을 추진하는 이유는.
▲다가구주택은 주로 2인 이상의 가구가 거주할 수 있도록 건축돼 시범사업을 추진해 본 결과 실제로 단신가구의 입주기회가 극히 적었다. 따라서 정부지원의 사각지대를 해소하기 위해서는 주거지원의 다변화가 필요가 있다.
-단신자용 매입임대주택의 지원대상은 어떠한 절차를 통해 선정되는가.
▲입주자는 일부는 다가구주택 매입임대와 같이 지자체를 통하여 선정하고, 일부는 노숙인 보호를 주로 하는 비영리단체에게 임대하게 된다.
지자체를 통해서는 주로 자활의 의지가 있는 기초생활수급자 위주로 선정하고, 비영리단체를 통해 입주자를 선정하는 경우는 사업 참여 비영리법인에게 입주자 선정권 부여한다.
-부도난 민간임대주택을 매입하는 이유는.
▲입주후 부도난 경우는 제3자 인수에 따른 퇴거위험 및 임대보증금 손실로 기존 입주자들의 주거불안이 심각한 상황으로 정부차원의 지원이 절실히 필요하다. 작년말 부도임대 12만가구중 입주후 부도주택은 7만300호 수준이다.
특히 매입협의 등 추진과정에서 부도사업자는 배제하고, 경매를 통해 매입, 부도사업자의 다른 채무를 승계하지 않으므로 부도사업자를 지원하는 것은 아니다.
-부도임대주택의 매입시 경매로 취득하는 사유는.
▲국민주택기금 융자금 미상환 임대주택은 국민주택기금 및 제3채권자에 의한 근저당·압류 등 권리관계가 매우 복잡하다.
일반 매입할 경우 사적인 채무를 정부재정 및 기금으로 변제한다는 비난과 취득원가의 지나친 상승이 예상되며, 이미 경매로 처리해 기금을 회수한 단지와의 형평성 측면에서도 물의가 예상되므로 경매로 매입하는 것이 바람직하다.
-부도임대 매입시 기존 임차인은 계속 거주할 수 있는지.
▲부도임대주택을 매입해 국민임대주택으로 공급하더라도 현재 거주중인 임차인에 대해서는 소득수준에 관계없이 계약기간 동안 거주할 수 있도록 허용할 계획이다.
-국공유지, 교도소나 군부대 시설 등의 이전부지 등을 활용하는 방안으로 도심내 충분한 택지공급이 가능한지, 향후 추진방향은.
▲국공유지의 매각이나 군부대 등의 이전 등은 단계적으로 추진돼 충분한 택지공급에는 한계가 있는 것이 사실이다. 다만, 용도폐지될 경우 우선적으로 국민임대단지로 활용을 검토하여 도심내 공급을 확대한다는데 의미가 있다.
군부대, 교도소부지 등 용도폐지된 국유지는 임대주택 용지로 우선 매각되도록 국유재산관리계획 수립시 반영하고, 앞으로 재경부, 국방부 등 관계부처와 협의를 거쳐 활용가능 부지를 지속적으로 조사, 활용할 계획이다.
-철도차량기지, 공영차고지 등을 입체개발해 임대주택을 건설하는 것이 가능한지, 문제점은 없는가.
▲현행법상 공영차고지, 철도차량기지, 하수처리장 등 도시계획시설 부지를 복합도시계획시설로 결정한 후 부지상부를 입체도시계획사업으로 국민임대주택 건설이 가능하다. 국토계획법상 주택 등 비도시계획시설을 도시계획시설인 건축물 상하부에 설치가능하고 국내외에서 공공시설을 입체적으로 활용한 사례가 있다.
지난 95년 서울시 신정지하철기지 상부에 인공대지를 조성해 아파트 3000가구 및 학교를 건설했고, 독일 베를린에서 고속도로 복개후 녹지가 많은 전원주택 개념의 테라스식 아파트인 슈량겐파다 임대주택 2동 15층 1200가구를 건설한 사례가 있다.
다만, 인공대지조성, 철도점용료 등으로 인해 사업성이 낮은 문제가 있어 관계기관간 충분한 협의를 거쳐 추진할 계획이다.
-국민임대 11평형의 도입이 필요한지, 수요는 있는가.
▲1인가구의 비중이 높아지는 인구추세에 대비할 필요가 있다. 1인가구 비중은 지난 85년 7%에서 90년 9%, 95년 12.7%, 2000년 15.5% 등으로 높아지는 상황이다. 따라서 독거노인이나 편모가정 등 가족원이 적은 빈곤가구를 위해서 종전 영구임대 규모의 저렴한 주택이 필요하다.
11평형 임대보증금은 종전 영구임대수준인 400만원 정도로 예상하고 있다. 영구임대의 건설 중단으로 입주대기자가 6만명에 달하므로 서울 등 대도시 인근 지역에 공급할 경우 수요는 충분하다.
-서민용 임대주택에서 20평(전용15평) 이상이 필요한지.
▲1~4분위의 저소득층의 경우도 현재 국민임대주택 규모(전용15평이하)보다 크게 거주하고 있다. 20평 미만은 방이 1~2개로 이성자녀를 둔 4인가구는 최저주거기준에도 미달하는 경우가 발생한다.
국민소득 증가에 따라 높아지는 주거요구 수준을 충족시키기 위해서도 20평 이상을 일정비율 공급해야 한다. 또한, 다양한 계층의 혼합(Social Mix)을 위해서도 24평(전용18평)을 일부 건설할 필요가 있다.
-사업비가 16%나 인상(324만원→375만원) 되었는데, 그 요인은 무엇인가.
▲이번에 사업비를 인상한 것은 지난 2002년 사업비 산정 이후의 지가, 자재, 노임 등의 상승요인을 반영해 현실화한 것이다.
상대적으로 매수비중이 높은 수도권 일대의 택지 매입비용이 대폭 증가했고, 원자재 등 물가도 상승했다. 이는 지난 2002년부터 2003년까지 건설경기 활황에 따른 노무비 상승 등의 요인으로 공사비가 증가한 것이다.
지난해에는 물가 및 노임 등의 상승요인을 반영, 공공임대주택 표준건축비를 210만원에서 288만원으로 37% 인상한 바 있다.
-주공이 자체택지내 분양주택을 공급하는 것이 사실상 공영개발의 도입을 의미하는 것이 아닌지, 예상되는 문제는 없는가.
▲이번 조치는 국민임대사업의 재원부족을 해소하기 위해 불가피하게 2012년까지 한시적으로 추진하는 것이고, 주공이 개발하는 공공택지에 한정되는 것이므로 전면적인 공영개발 방식을 도입하는 것은 아니다.
주공이 분양용지를 개발한다고 해도 주택건설 공사 등은 민간에 발주하여 이루어지므로 발주물량의 변동이 없어 시행사를 제외한 건설업체의 수주물량 축소 등의 문제는 없을 전망이다.
-민간 참여를 연기금으로 제한하는 이유는.
▲국민임대주택은 저소득층을 위한 공익사업으로서 공공성과 책임성이 부여되므로 공공연기금에 한정하는 것이 타당하다.
건설업체의 경우 부도가능성도 있고, 공공연기금은 장기 안정성이 커 장기투자에 적합하다.건설업체의 경우는 연기금과 컨소시엄을 구성해 참여할 수 있다. 또한 재정지원을 통해 일정부분 수익을 낼 경우 공공연기금에 배분해 국민전체에 수혜효과를 주는 것이 타당하다.
-임대주택 부도에 따른 임차인 피해방지대책은.
▲기금을 제외한 각종 제한물권은 지난 2002년 말 임대주택의 분양전환 시점까지 설정을 제한한 바 있다. 이미 부도가 발생한 임대주택에 대해선 조기 분양전환될 수 있도록 대출한도 작년 4월 확대했고, 우대금리 적용대상 확대도 같은해 10월 조치했다.
아울러 부도임대사업장에 현재 거주자이면 우선분양자격을 인정받을 수 있도록 임대주택법시행령 개정중이고, 현재 건교부에 설치된 임대주택 검토위원회에서 추가대책에 대해 논의중이다.
-10년 장기임대 공급 활성화를 위한 방안은.
▲정부가 임대기간 장기화를 추진함에 따라 그동안 5년임대를 공급해왔던 영세업체들은 장기간 자금운영능력이 부족하여 사업에 적극적으로 참여하기 곤란하다. 따라서 장기임대활성화를 위해서는 자금사정이 건실한 재무적 투자자의 사업참여를 유도할 필요가 있다.
올년 상반기중 용인흥덕지구를 대상으로 재무적 투자자가 참여해 시범사업을 추진할 계획이며, 그 결과를 보아 문제점 등을 점차 보완해 나갈 수 있을 것이다.
-용인흥덕지구를 대상으로 하는 필롯프로젝트(Pilot project)의 기본적 취지 및 추진일정은.
▲임대주택사업에 장기 민간자금을 유인해 투자, 건설, 관리가 분리된 선진시스템을 구축하기 위함이다. 4월중 관련기준을 마련해 6월중 사업자를 선정할 계획이며, 2006년 하순에 주택사업계획승인을 거쳐 입주는 2007년 하반기에 이루어질 전망이다.
- (부동산레이다)재건축을 초고층 아파트로 해야 하는 이유
- [양은열] 우리는 살아가면서 좀 더 좋은 시설과 더 나은 쾌적한 환경에서 살아가기를 원한다. 이런 추세와 더불어 21세기에 들어와서 우리나라에 주상복합아파트가 폭발적인 인기를 끌었다. 지금도 삼성동 아이파크며 도곡동 타워팰리스는 우리나라의 초고층 주상복합아파트를 대변하고 있다.
우리는 어떤 도시에서 살고 싶은가? 이 지구상에서 살고 싶은 도시 한 곳을 선택할 수 있는 기회가 생긴다면 어느 도시를 선택하겠는가?
필자가 그동안 세계적인 초고층 빌딩 도시 몇 개를 다니면서 왜 우리는 초고층 아파트나 건물을 짓지 않고 제한을 하고 있는가에 매우 불만이 많았다. 초고층 스카이 라인을 관광상품으로 개발한 상하이는 1998년 완공된 상하이 최고층 건물인 88층 421미터 높이의 진마오 빌딩의 전망대에 오르면 상하이 최대의 푸둥지역이 한 눈으로 볼에 들어온다. 또한 바로 그 옆에는 세계금융빌딩이 터닦기가 한창이다. 101층 492미터 높이로 세계에서 가장 높은 타이페이 101의 층수(508미터)와 같다.
홍콩은 어떤가? 공항에서 30킬로미터가 넘는 청마대교를 따라 도심으로 가다보면 도로 양쪽의 초고층 주상복합아파트와 건물이 바다를 조망으로 인상 깊게 눈에 들어온다. 도심초고층 빌딩 IFC(Internation Financial Center,88층 415미터)빌딩을 빅토리아산에서 야경으로 보면 거의 환상적임에 틀림이 없다. 하이사이버(255미터,75층)를 비롯해 소렌토(75층)는 이미 준공 됐으며, 주룽역에는 초고층 호텔과 오피스빌딩으로 가득차 공간의 효율성을 최대한 활용하고 있다.
우리와 소득수준차가 있는 말레이시아 쿠알라룸푸르는 어떤가? 다이아몬드처럼 반짝이는 452미터 짜리 옥수수를 두 개 세워 놓은 듯한 KLCC(Kuala Lupur City Center)빌딩으로 일명 페트로나스 쌍둥이 빌딩을 만나게 된다. 원래 저층지역이었던 이곳을 초고층빌딩으로 짓고 남은 공간을 대지면적보다 4-5배 넓은 녹지공간으로 조성해 수영장과 분수대등으로 시민의 휴식처를 제공해 주고 있다.
일본은 이야기할 필요도 없이 지진의 피해가 예상되어 이를 바탕으로 내진설계는 물론이고 도쿄만에 들어서는 초고층 빌딩등은 재개발은 통해 빌딩숲 등을 조성한 것들이 많다. 특히 미국 샌프란시스코의 금문교를 연상시키는 레인보우 브리지는 다리에 설치된 조명하나 하나도 계절과 날씨, 요일별로 12가지로 바뀐다고 해서 붙여진 이름처럼 조명과 빌딩의 조화에 신경을 쓰고 있다. 특히 토쿄타워를 지나 토쿄 롯폰기에 이르면 54층의 초고층 타워 롯폰기힐스는 재개발을 통한 최대 성공빌딩으로 알려진 곳이다.
그렇다면 우리는 어떤가?
서울의 스카이라인은 아시아에비해서도 너무 뒤떨어져 있다. 서울은 도시계획법의 고도지구제한, 건축법규의 강변과 대로변의 사선규제, 문화재보호구역 규제, 군사 항공구역에 따른 초고층 빌딩의 규제, 초고층에 따른 집단민원, 재건축과 같은 부동산 규제책으로 인한 부동산 정책에 의해 너무 답답한 서울을 만들어 내고 있다.
예를 들어보자.
타워팰리스 1차 신축과정에서 건물층고 문제는 집단민원의 대표적인 사례중의 하나였다. 원래 100층 건물 2개동으로 계획했던 타워팰리스는 조망권을 가린다는 주민의 민원 때문에 50-60층 4개동으로 쪼개지게 됐다. 그 결과 민원인과 사업시행자, 도시전체 미관등 어느 하나 만족한 것이 없었다. 4개동으로 건물이 완성된 지금의 모습을 보자. 4개동끼리 서로 조망권을 가리고 스카이 라인도 밋밋한 상태에서 답답한 느낌을 주고 있지 않은가!
비슷한 상황은 타워팰리스3차 때도 마찬가지였다. 조망권을 가리고 교통환경 영향평가가 제대로 이루어지지 않았다는 인근주민들의 민원탓에 1년이상 소송이 진행되었다. 결국 인허가 문제는 없다는 법원의 결과가 나왔지만 건물을 75층에서 69층으로 조정하는 정도의 시행사와 주민간의 타협하는 수준에서 마무리되었다.
테헤란로는 어떤가? 30-40층으로 이루어진 빌딩군은 성냥갑 같은 10층대 중소형 단지와 함께 특징도 없고 테마도 없는 그냥 콘크리트 빌딩에 불과한 모습으로 진열되어 보는 이의 가슴을 답답하게 하고 있다.
그러나 이제라도 늦지 않았다. 그 해결책을 재건축을 통하여 스카이 라인을 재조정하여야 한다. 외국의 어느 곳을 가보아도 한강과 같은 천혜적인 자연도시는 없다. 1000미터가 넘는 산이 둘러 쌓이고 거대한 강이 흐르는 초자연적인 대규모 도시를 서울을 제외하고는 필자는 아직 본적이 없다. 그러나 이렇게 천혜의 조건을 가진 서울을 그냥 특성 없는 도심으로 개발한 것은 도심 스카이 라인에 대한 적절한 마스터 플랜이 없었다는 것이다.
특히 무엇보다도 개별사업들로 구성되어 도시계획위원회에서 받은 심사와 인허가를 통해서만 진행하면 되었던 것이다. 서울전체를 개발하는 마스터 프랜이 없기 때문에 건별로 심사를 하게 되니 넓은 땅엔 높은 건물이 좁은 땅엔 중저건물이 들어선다는 고정관념을 벗어나지 못한 것이다. 그래서 우리 건물들이 몽땅 연필이나 성냥갑 같이 되었고 향후에도 이런 기준이 없다면 계속적으로 양산될 것임에 틀림이 없다. 따라서 압구정동 현대아파트 단지들, 잠실에 있는 5단지 및 장미 진주 고층아파트, 반포에 있는 아파트 등 모두 획일적으로 같은 높이의 판상형 아파트들로 가득 찼다.
어느 자료에 보면 일산 신도시의 평균 용적률이 220%라고 한다. 그리고 강북 평균 용적률은 100%라고 한다. 분명히 용적률이 일산이 2배 이상이고 고층 아파트가 일산이 훨씬 더 많은데도 불구하고, 일산의 신도시가 더 쾌적하게 보인다. 일산엔 강북에 없는 공원이 많고, 도로가 넓고, 사통팔달이다. 뿐만 아니라, 주차장, 쇼핑센타, 편의 시설, 병원, 학교 등이 훨씬 많고, 또한 이를 수용할 만한 부지가 많이 있다는 것이다.
개포지구나 고덕 지구를 생각해보자.
일반주거지역 2종으로서 지금의 기준으로 보면 12층 이상의 아파트는 지을 수 없다. 그러나 재건축을 위해 20년 넘게 자란 나무들은 없애야 한다. 층고를 제한하다보니 재건축후의 모습도 더 답답하기만 하다. 돈을 들여 녹지 공간을 만들어도 부족할 지경인데 있는 녹지도 허물고 있다.
거꾸로 생각해보자. 개포나 고덕 같은 저밀도 지역이나 재개발 지역에 12층짜리 빌딩 100동을 짓는 대신 100층짜리 12개 동만 짓고 나머지는 도로와 공원, 학교와 스포츠시설 등으로 활용한다면 도심은 숨을 쉬는 공간으로 재탄생할 것이다.
그렇다면 왜 초고층으로 재건축을 반대하는 것일까?
아마도 초고층으로 짓게 되면 기존의 아파트 가격들이 폭등하게 되어 극심한 빈익빈 부익부를 가져올 거라는 부동산 가격 폭등이 그 주요한 요인으로 보인다.
그러나 우리는 이제는 인정할 것은 인정하여야 한다. 동일한 부동산은 없다. 더나아가 부동산에도 명품이 있다. 삼성동 아이파크와 개발되지 않는 구도심 아파트와 부동산 가격이 같을 수 있을까?
한달전쯤 압구정도 아파트가 초고층으로 재건축 된다는 풍문으로 인해 일제히 1억정도가 뛰었다. 그리고 서울시에서 이를 부인했음에도 불구하고 여전히 강세를 나타내고 있다. 그동안 참여정부는 세계 어느곳에 내놓아도 뒤지지 않을 강력한 부동산 정책을 펴왔다. 재건축개발이익환수제며 주택거래신고제, 투기지역 및 투기과열지구지정, 토지거래 허가구역등등 일거하기에도 너무 많은 제도가 남발되었다. 그러나 아파트나 전국의 토지의 가격들은 이를 비웃듯이 떨어지지 않고 있는 것이다.
왜 그렇까? 이것은 참여정부가 내놓은 부동산 정책 중 세금정책으로는 부도안을 절대로 잡을 수 없다는 것을 또다시 입증하게 된 셈이다.
물론 가격이 오르면 규제나 정책으로 묶으면 된다고 생각하고 있는 책임자가 있을 수 있다. 그러나 이제는 이런 발상을 버려야 할 때다. 만약 이러한 생각과 정책이 반복되는 이상 부동산 가격은 정책과 가격상승이라는 계속되는 숨박꼭질의 연속으로 오르내림이 이어질 것이고 이러는 사이 부동산은 꾸준한 상승은 연속될 것이고 계속적으로 부동산 정책에 대한 내성은 더욱 강해질 것이다.
이제 적극적으로 생각을 바꾸어 보자.
1만 평을 재개발하면서 건폐율(전체 대지 면적에 건물이 깔리는 비율) 40%로 200%의 용적률을 적용해 준다고 하자. 그러면 4천 평의 대지에 2만 평의 건물을 지어야 하니까 5층 건물을 짓고 약6천 평을 도로, 공원, 기타 부대시설로 쓸 수 있다. 그런데 20층 건물을 지으면 건폐율은 10%만 하면 되기 때문에 1000평의 대지에 건물을 앉힐 수 있다. 그렇게 되면 약 9천 평의 대지가 나오게 되어 더 많은 도로, 공원, 산책로 등을 만들 수 있다. 더 나아가서 40층을 짓게 되면 500평에만 건물을 앉히면 되니까 9,500평 공터가 생기는 것이다.
삼성동 아이파크가 이와 비슷한 건폐율과 용적률로 이루어져서 동일한 가구수의 입주인데도 쾌적한 환경을 유지하고 아파트 가격도 최고가를 형성하고 있지 않은가!
따라서 향후에 서울의 스카이 라인을 생각해 보면 재건축이 초고층화는 반드시 가야할 이유가 여기에 있는 것이다. 만약 부동산 가격 폭등이 무서워 재건축 초고층화를 외면한다면 얻은것 없이 도심은 계획 없는 콘크리트 건물군으로 남을 것이고, 아파트가격 상승 또한 잡기 어려울 것으로 보인다. 만약 그때 가서 늦었다고 다시 재건축을 초고층으로 재검토를 할 경우 이미 때는 늦은 것임을 정책입안자는 알고 있기를 바란다.
부동산과 아파트 가격은 오를 수 밖에 없음을 인정하자. 만약 재건축을 초고층으로 지을때 특혜 시비가 있는 곳에는 기부체납으로 풀어 가면 될 것이다. 재건축을 초고층 아파트로 허가해 주는 조건으로 인근 주민이 공동으로 사용할 수 있도록 건축 심의 과정에서 아파트 단지 외부 또는 인근 주민이 공용할 수 있게 배치하게 하거나 기부 체납을 하도록 하면 될 것이다. 현재와 같이 주거주민이 아니면 구경조차도 못하는 주상복합아파트와는 달리 말이다. 굳이 돈으로 환수하지 않아도 도로, 공원, 학교 시설, 공공시설 등으로 환수하면 서울시 예산도 줄이고 인근 주민이 활용할 수 있는 기반 시설을 설치할 수 있으므로, 일석3조의 효가가 있는 셈이다.
왜 우리는 비싼 아파트인줄 알면서도 초고층 주상복합 아파트 분야에 수백대일의 경쟁률과 수조 원의 자금이 몰리는 것일까? 왜냐하면 초고층 아파트는 주거환경 뿐 아니라 조망권, 방범등 살아가기에 너무 편리할 뿐아니라 투자안정성등 아파트 가격을 보장해 주기 때문이다. 초고층이 되면 주거환경이 나빠져서 사람들이 외면해야 하는데 사람들은 투자가치며 환경을 따져보고 돈이 모인다. 정부의 규제와 강력한 정책을 내고 이를 잡아보려 하지만 결과적으로 이러한 초고층아파트가 가격상승의 주범이 되어 버렸다.
고층화가 되면 생활은 편리해진다. 고층화가 된다고 절대 고밀화가 되지 않는다. 왜냐하면 용적률은 그대로이기 때문이다. 오히려 저밀화가 된다. 층고가 높아지는 만큼 땅은 더욱 많아지기 때문이다.
초고층이 되면 나빠지는 것도 있다. 건축비가 상승한다. 건축 기간이 길어진다. 아파트가격이 비싸진다. 주택공급이 늦어져 일시적 공급부족현상이 일어날 것이다. 이러한 단점에도 불구하고 앞으로 재건축이 초고층으로 가야하는 이유는 우리의 백년대계를 계획하기 때문이다. 재건축 개발이익 환수제로 재건축아파트의 상승 방향을 막을 수 있다고 생각하는가! 주택거래신고제와 투기지역 지정으로 부동산 가격을 막을 수 있다고 보는가? 일시적으로는 안정된 것처럼 보일 수는 있다. 그러나 장기적으로부면 이는 손 가리고 하늘을 가린다는 거나 뭐가 다른가!
서울 삼성동에 세워진 초고층 아파트 아이파크는 초고층화가 주는 환경적 장점과 경제적 이익이 얼마나 큰가를 이해하는 좋은 사례다.
대지면적 9,758평에 용적률은 296%, 건폐율은 9.17%다.
전체 대지 면적에서 건물이 깔고 앉은 면적은 890여 평 밖에 되지 않는다. 층고 39층과 46개층 등 3개동에 불과한 것이다. 주차장도 지하에 있어 나머지 8,800평이 공원과 도로들이다. 초고층아파트임에도 조망권이나 일조권 때문에 심각한 민원이 제기되지도 않는다. 만약 용적률 296%의 이 단지를 7층, 12층, 15층의 판상형 아파트로 지었다면 어떻게 되었을까? 각자 생각해 볼 일이다.
우리의 환경은 복잡다양하다. 그동안 가지고 있는 고정관념을 버리고 한강에도 호텔을 짓고 새로운 스카이 라인을 조성하여 환경과 여건, 상황에 따라 탄력적인 층고를 적용할 수 있도록 층고 인센티브를 도입하게 되어 인센티브에서 나오는 비용을 뉴타운이나 주택환경개선 사업등의 저개발지역 발전자금으로 쓰면 될 것이다.
서울시에 땅을 많이 기부할수록 용적률 인센티브를 주고, 건폐율을 낮추거나 용적률을 낮추면 층고 인센티브를 주는 방향으로 말이다.
누구나 멋있고 이상적인 도시에서 살고 싶어 한다. 그렇다고 현실도 여건도 감안하지 않고 이런 이상적인 도시들을 무조건 따라 할 수는 없다. 아무리 좋아도 저마다의 특색이 있는 만큼 그 특징과 특색, 여건에 맞게 개발되어야 한다. 재건축,재개발은 그런 특색을 만들어 나가는 여러 방안 중에서 가장 중요한 하나의 도구이자 새로운 기회다. 우리의 서울도 초고층으로 갈 준비를 하여야 할 것이다.
스카이라인 담당부처를 신설하여 도심의 전반적인 계획을 하고, 초고층 건물은 충분한 녹지공간 확보를 최우선으로 하며, 객관적인 개발이익 환수제 도입과, 우리나름대로의 전통을 보전하고, 민원은 원칙대로 처리하는 기준을 가지고 초고층 건물을 생산해야 할 것이다.
아파트 재건축 사업도 이와 같은 맥락에서 처리하기를 바란다. 단지 부동산 가격 상승이라는 굴레에 묶여 우를 범하지 않기를 바란다. 좋은 부동산은 반드시 오르게 되어있다. 누른다고 지탱하는 가격이 아니다. 우리가 재건축도 초고층으로 갈 때 전반적인 부동산 문제도 해결될 것으로 보인다.
문제는 정책의 기준과 일관성이 없는 상태에서 여론에 밀리고 부처 이기주의에 밀려 되돌아 올 수 없는 길을 가지 않기를 간절히 바라는 마음과 초고층은 재건축이 가야할 지름길임을 정책입안자분들은 알아주기를 바란다.
- (건교부 업무보고)③임대주택 종합대책 마련
- [edaily 이진철기자] 건설교통부는 올해 서민주거안정을 위한 ´임대주택 종합대책´을 상반기중 확정, 발표키로 했다.
건교부는 7일 대통령 업무보고를 통해 올해 임대주택정책에 대해 보고했다. 건교부는 우선 임대주택의 건설·공급·관리 전반에 대해 재검토를 실시해 필요한 계층과 필요한 곳에 지불 가능한 임대료로 공급하는 체계를 구축키로 했다.
택지 확보가 어려운 대도시권에 임대주택을 원활히 공급하기 위해서는 기존의 택지확보 방안을 보완하고 도심의 다가구주택 등을 정부가 매입해 임대하는 사업을 확대하는 등 지역 실정에 맞게 임대주택 공급방식을 다양화할 방침이다.
또한 계층별, 지역별로 임대주택 수급이 불일치하는 문제점을 해소하기 위해 수요자 위주로 임대주택 입지를 선정하고, 꼭 필요한 계층에게 임대주택이 공급되도록 서비스 전달체계를 개선키로 했다.
민간임대주택의 경우 건설실적이 부진하고, 부도가 발생하면 그 피해가 임차인에게 전가되는 등의 문제점이 지적됨에 따라 공공부문과 민간의 역할분담을 명확히 설정하고, 민간임대주택 보완대책도 마련할 계획이다.
아울러 공공임대주택 전담기관으로서 주택공사의 역할을 강화하기 위해 주택공사의 중장기 수지문제 등에 대한 대책을 수립하고, 지자체·지방공사 등과 경쟁체제를 도입하는 방안도 검토키로 했다.
◇국민임대 10만가구 건설, 3조1천억 지원.. 개발제한구역 해제 등 활용
국민임대주택 10만가구 건설계획과 관련해선 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제지역 등을 활용하고, 총 3조1000억원(재정 9000억원, 기금 2조2천억원)의 자금을 지원할 방침이다.
이와 함께 고령자 주거단지 시범사업 실시와 좌식씽크대 등 장애인 편의시설 확충, 생태공원·자전거도로 등을 조성하고 장애인, 중소제조업 근로자를 위한 특별공급도 추진키로 했다.
건교부는 이밖에도 무자격자의 입주방지를 위해 소득 외에 자동차, 토지 등 재산도 심사하고, 임차권 불법 전대행위에 대한 단속을 강화할 방침이다.
또 토지 등 보상제도 개선을 추진하기 위해 정상적인 실거래가를 반영해 정당보상의 개념을 정립하고, 영세소액 보상대상자에 대한 정액보상의 적정화 및 대형국책사업 보상시 생계대책 등 맞춤형 보상제도를 행정중심복합도시에서 시범적용할 계획이다.
- 화성 남양 등 3곳 136만평 도시개발사업 추진
- [edaily 이진철기자] 건설교통부는 26일 경기도 화성시 및 충남 계룡시 등 3개 지역 136만평을 도시개발구역으로 지정하기 위해 이날부터 주민공람 및 관계기관 협의를 시작한다고 밝혔다.
이번에 추진하는 사업지구는 화성시 남양과 병점 2개지구 90만평과 계룡시 대실 1개 지구 46만평 등이다.
건교부는 "도시개발사업은 주거용지 위주로 추진되고 있는 택지개발사업과 달리 토지이용을 주거·상업·행정·공업 등 복합적인 용도로 개발하기 위해 제도가 도입됐다"고 설명했다.
화성 남양과 계룡 대실 지구에는 임대주택 7200가구를 포함해 모두 2만1400가구의 주택용지를 공급하고, 화성 병점지구는 역세권 개발을 위해 행정·상업·업무시설 용지를 공급할 계획이다. ★표참조
화성 남양지구는 서해안고속도로 비봉IC에서 서쪽으로 4㎞내에 입지하고, 국도 39호선, 국도 77호선, 지방도 306호선, 지방도 317호선이 지나고 수도권 제2외곽순환도로, 서해안 철도 등의 광역교통망이 확충될 계획이다.
또한 화성시청과 인접해 행정시설의 입지에 따른 중심기능 수행과 서부지역 산업체 종사자들을 위한 생활중심지로의 역할을 수행할 수 있는 행정타운으로 개발할 예정이라고 건교부는 말했다.
화성 병점지구는 경부선 전철 병점역과 바로 인접했으며, 국도 1호선, 국지도 84호선이 지나고 국도 43호선 대체우회도로, 수원서부우회도로, 동탄서부우회도로 등의 광역교통망이 확충될 계획이다.
건교부는 "태안생활권의 부족한 행정 및 공공편익시설 확충과 병점역 환승시설 건립, 상업·업무·첨단R&D(연구개발) 등 복합적인 기능을 도입해 명실상부한 화성시 동부권의 중심기능을 수행할 수 있는 복합타운으로 조성할 예정"이라고 설명했다.
이밖에 계룡 대실지구는 호남고속도로 계룡IC에서 북서쪽으로 1㎞ 떨어져 있으며, 대전 도심까지는 10㎞ 거리이다.
건교부는 "이 지역은 계룡시청 및 금암지구 택지와 연계, 중심주거기능을 수행할 수 있도록 할 예정"이라며 "인근 계룡산국립공원과 계룡시의 지역특성을 고려해 환경친화적이고 쾌적한 도시로 조성할 계획"이라고 밝혔다.
한편, 건교부는 이들 3개 지역에 대해 주민과 전문가의 의견을 수렴하고, 관계기관과의 협의 및 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 내년 상반기중 도시개발구역으로 지정할 계획이다.
- 화성 동탄신도시 PF사업 ´메타폴리스´ 출범
- [edaily 이진철기자] 한국토지공사(사장 김진호)는 오는 7일 경기도 용인시 동천동 일양타워 7층에서 화성동탄 복합단지 프로젝트파이낸싱(PF) 사업을 수행할 프로젝트 회사인 ´메타폴리스(주)´ 창립기념식을 갖고 본격적인 화성동탄 복합단지 PF사업에 착수한다고 6일 밝혔다.
메타폴리스(주)는 토지공사가 화성동탄지구 시범단지내 복합단지 3만여평에 대해 공공-민간합동형 PF방식으로 자족형 도심 복합센터를 건설하기 위해 지난해 12월 포스코건설 컨소시엄을 민간사업자로 선정, 설립한 공공-민간 공동출자 법인이다.
토지공사는 "메타폴리스(주)가 수행할 화성동탄 복합단지 PF사업은 총 사업비 1조5000억원을 투입해 연면적 23만6000여평, 최고 지상 66층 규모의 대규모 복합단지를 건설하는 사업"이라고 설명했다.
1단계로는 동탄 신도시 최초 주민 입주일인 2006년말까지 공동주택 1266가구를 비롯, 할인점, 영화관, 스포츠센터, 교육, 문화시설 등 주거 및 생활편익시설이 완공될 계획이다. 또 2단계로 주민 입주가 완료되는 2009년말까지 방송국 등 업무시설, 백화점, 호텔, 도심엔터테인먼트 시설 등 신도시의 자족기능을 강화할 수 있는 시설을 건립할 예정이다.
한편, 토지공사는 화성동탄 PF사업이 용인죽전 역세권 개발사업과 용인동백 쇼핑몰 건설사업에 이어 세번째로 추진하는 공공-민간 합동형 PF사업이라고 밝혔다.
토지공사 관계자는 "그동안 토지만 매각하고 건축은 전적으로 매수인의 뜻대로 이루어짐에 따라 초래된 상가 난개발 등의 문제점을 해소할 수 있다"며 "주민 입주시점까지 필수 생활편익시설의 적기 건설 등을 달성하기 위해 앞으로도 공공-민간 합동형 PF기법 도입을 확대할 계획"이라고 말했다.
