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- 강남 르메르디앙·청담동 프리마…서울 호텔이 '금싸라기'인 이유
- [이데일리 김성수 기자] 서울시내 호텔이 ‘금싸라기’ 자산이 되고 있다. 입지가 우량하고 용적률 높은 호텔들이 용도변경을 거쳐 오피스, 주거, 상업용 복합시설 등으로 개발되고 있어서다.건설사, 시행사들은 서울시내 오피스, 주거시설 개발을 위한 신규 부지를 찾기 어려워지자 기존 호텔 부지들을 적극 사들여 개발하는 중이다.◇ 청담 프리마·강남 르메르디앙 호텔, 복합시설로 탈바꿈11일 부동산업계에 따르면 서울 강남권에서 개발사업이 진행 중인 호텔로는 △청담동 프리마 호텔 △역삼동 강남 르메르디앙 호텔 △반포동 쉐라톤 서울 팔래스 강남 △논현동 글래드 라이브 강남 등이 있다. 강북에서는 △힐튼호텔 △크라운호텔 부지가 개발 중이다.청담동 프리마 호텔 (사진=김성수 기자)우선 서울 강남구 청담동 52-3, 52-7번지 일대 ‘프리마 호텔’은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 신축 및 분양될 예정이다. 사업장은 배우 장동건·고소영 부부가 거주하는 ‘더펜트하우스 청담’(PH129) 근처에 있다. 시행사는 르피에드청담피에프브이(PFV)며 현재 브릿지론 단계다. 오는 16일 브릿지론 4640억원 만기가 도래하며, 이후 대출금액을 5800억원으로 늘려서 만기 1년에 차환된다.서울 강남구 역삼동 602번지 일대 ‘강남 르메르디앙 호텔’은 지하 7층~지상 31층, 연면적 13만3165㎡ 규모 복합시설로 탈바꿈한다. 업무·상업·숙박시설로 구성됐다. 개발면적만 비교하면 인근 강남 교보타워(9만2717㎡)의 약 1.4배 규모다. 사업시행자는 마스턴제116호강남프리미어프로젝트금융투자(PFV), 시공사는 현대건설이다. 청담동 프리마 호텔, 강남 르메르디앙 호텔은 오는 31일 서울시 디자인 공모 결과가 중요한 ‘전환점’이 될 전망이다. 공모 결과가 나와야 설계가 확정되고, 인허가 신청도 그에 맞춰 진행할 수 있어서다. (자료=서울시)앞서 서울시는 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’ 대상지 공모를 진행, 지난 5월 19일부터 제안서를 접수받았다. 공모에 최종 선정된 대상지들은 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다.예컨대 용적률의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다. 사업주체 측이 오는 18일까지 서울시에 기획디자인 안을 제출하면 디자인혁신위원회(심사위원)가 평가한 후 오는 31일 최종 당선작을 발표한다.강남 르메르디앙 호텔의 경우 서울시 지구단위계획 결정 및 각종 인허가 절차 등을 거쳐 이르면 내년 말 착공을 목표로 삼고 있다.◇ 쉐라톤 서울 팔래스, 고급 주거단지로…힐튼 개발 ‘시동’서울 서초구 반포동 63-1번지 일대 ‘쉐라톤 서울 팔래스 강남’ 호텔은 지하 4층~지상 35층, 2개동(각각 연면적 2만5985.4㎡, 2만6397.6㎡) 규모 주거시설로 탈바꿈한다. 하이퍼 엔드 주거단지 ‘더팰리스 73’이며 총 73가구(공동주택 58가구, 오피스텔 15실)로 구성된다. 시행사는 더랜드다.서울 강남구 논현동 236-8번지 일대 ‘글래드 라이브 강남’ 호텔은 오는 12월 28일경 지하 5층~지상 19층, 연면적 1만6526㎡ 규모 업무시설(오피스텔 99실, 근린생활시설)로 완공된다. 건축주는 테라앤파트너스, 시공사는 더블유건설이다. 앞서 시공사 디엘(DL)은 이 호텔과 뒤편에 위치한 일부 부지를 부동산 개발업체 티마크에 매각했다. 실제로 티마크는 테라앤파트너스에 일부 단기차입금을 빌려준 상태다. 강북에서는 △서울역 인근 힐튼호텔 △이태원동 크라운호텔 부지가 개발 중이다. 우선 ‘힐튼호텔’은 서울 중구 양동 도시정비형 재개발구역 4-2·7지구(이하 양동 4-2·7지구)에 속한다. 이지스자산운용, 현대건설 등이 참여한 와이디427프로젝트금융투자회사(PFV)가 소유권을 보유하고 있다. 힐튼 호텔 (사진=김성수 기자)이지스자산운용은 서울역 인근에 있는 밀레니엄 힐튼 서울(힐튼호텔), 서울로타워(옛 대우재단빌딩), 메트로타워 3개 건물을 묶어서 개발할 계획이다. 특히 힐튼호텔을 철거한 자리에는 지하 10층~지상 38층, 총 2개동 업무·상업시설, 호텔 등 복합시설로 개발할 계획을 갖고 있다.서울역과 남산 인근에 위치한 만큼 개발이 끝나면 ‘랜드마크급’ 자산이 될 것으로 예상된다. 현재 와이디427PFV는 기존 건축계획에서 보완할 내용을 검토하고 지자체와 협의하고 있다. 중구청이 관련 부서 협의 등 절차를 거친 후 서울시에 정비계획 결정요청을 하면, 서울시 도시계획위원회가 심의를 하고 결정고시를 하는 순서다.서울 용산구 이태원동 34-69번지 일대 ‘크라운호텔’은 지하 4층~지상 25층 규모 주상복합 시설로 탈바꿈한다. 도시형생활주택 184가구, 오피스텔 10실, 근린생활시설(상업시설)로 구성된다. 시행사는 시행사 케이스퀘어용산PFV(구 하나대체투자용산PFV)다.이 사업장은 지난 6월 19일 3400억원 브릿지론을 받아서 기존 대출 차환에 성공했다.◇ 호텔 투자, 작년 고금리에 ‘역대 최대’…재개발 수익 목표강남 등 서울시내 호텔 부지들은 하이엔드 오피스텔이나 복합시설 개발을 원하는 업체들에 인기가 많다. 강남권역에는 나대지가 부족해서 신규 개발이 어렵지만, 호텔 부지를 다른 용도로 변경한 다음 호텔을 철거하면 개발이 가능해서다.이에 따라 작년 국내 상업용부동산 시장에서 호텔의 인기가 두드러졌다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 컬리어스의 ‘2023 한국 상업용 부동산 시장 트렌드’ 보고서를 보면 작년 국내 호텔 투자 총 규모는 5조8000억원으로 역대 최대치를 기록했다.특히 호텔은 작년 금리상승 환경에서도 유일하게 투자가 증가했다. 오피스, 물류, 리테일 등 다른 상업용부동산이 ‘금리상승’ 여파로 투자가 전년대비 감소 또는 동결된 것과 대비된다. 국내 부동산 각 섹터별 투자규모 추이(2021~2022년)를 보면 △오피스(26조→21조원) △물류센터(12조→12조원) △리테일(15조→11조원) △호텔(4조→6조원)로 집계됐다.(자료=컬리어스 ‘2023 한국 상업용 부동산 시장 트렌드’ 보고서)오피스, 물류, 리테일, 호텔을 포함한 국내 상업용부동산 총 투자금액은 작년 한 해 약 49조원으로 집계됐다. 지난 2021년 최고치를 달성했던 57조원 대비 약 14% 감소한 수치다. 반면 호텔은 투자 규모가 증가함에 따라 전체 한국 상업용부동산 투자 규모에서 차지하는 비중이 12%로 처음 두자릿수를 기록했다. 과거 비중을 보면 △2018년 7% △2019년 8% △2020년 5% △2021년 8%로 계속 한자릿수였다.호텔 투자가 이처럼 늘어나는 것은 개발업체들이 좋은 입지·용적률을 가진 호텔 부지를 오피스나 주상복합 등으로 재개발하려 해서다. 호텔 영업수익을 노리기보다는, 용도변경을 거쳐 재개발 수익을 확보하려는 것.컬리어스 관계자는 “건설사나 개발사들이 서울 시내에서 오피스나 주거시설을 위한 신규 개발 부지를 찾기 어려워지자 기존 호텔 부지들을 적극 매수하기 시작했다”며 “강남권역에 신규로 오피스 공급이 가능한 부지가 부족한 만큼 호텔에서 오피스로 용도 변경하는 사례가 증가할 것”이라고 전망했다.
- 카사, 7번째 공모건물 '압구정 커머스 빌딩' 공개
- [이데일리 김아름 기자] 국내최초 부동산디지털수익증권거래소 카사가 7번째 공모 건물로 ‘압구정 커머스 빌딩(사진)’을 공개한다고 11일 밝혔다. 카사가 1년 여만에 선보이는 이번 공모 건물은 총 167억원 규모로 MZ세대들에게 인기있는 외식업종과 패션브랜드들이 입점해있는 ‘핫플레이스’ 지역인 압구정-도산 상권의 중심에 위치해있다.카사의 7번째 공모 건물인 ‘압구정 커머스 빌딩’은 지하 2층, 지상 6층 규모로 다운타우너, 노티드도넛, 미뉴트빠삐용 등의 F&B 브랜드를 성공시킨 푸드&라이프스타일 브랜드기업 GFFG가 임차해있다. 1층에는 샌드위치카페로 유명한 애니오케이션이, 2층에는 서핑보드 컨셉으로 유명한 키마스시가 입점해있으며, 그 외 라운지바, GFFG 오피스 등으로 구성돼있다. 압구정 커머스 빌딩 인근에는 리틀넥, 다운타우너, 노티드, 호족반, 클랩피자 등을 비롯한 최근 주목받는 식음료 브랜드들 또한 모두 집결해있어 압구정 로데오 지역 식음료 메카의 중심지로도 각광받고 있다.또 압구정 커머스 빌딩은 압구정로데오역(수인분당선), 압구정역(3호선), 강남구청역(7호선)의 트리플역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 매우 우수해 유동인구가 지속적으로 늘어날 전망이다. 더불어 압구정 지구단위 계획안의 확정으로 보행교를 통해 성수동과 서울숲까지도 연결될 전망으로 보이며 위례신사선의 개통으로 인한 상권활성화도 예상돼 건물가치의 상승 또한 예측된다.카사는 이번 공모부터 ‘대신증권 조각투자’계좌의 연결을 통해 공모를 진행할 예정이다. 공모 전 계좌개설 이벤트를 통해 투자자들에게 공모 재개를 화려하게 알린다. 카사의 기존 하나은행 계좌연결 회원들 중 신규로 대신증권 계좌를 연결하는 회원들에게는 선착순 1만명에게 투자지원금 1만원을 지원한다. 또한 기존 하나은행 계좌연결 회원 외에 대신증권 계좌를 신규로 개설하는 회원들에게도(선착순 5천명) 스타벅스 아메리카노 톨사이즈 쿠폰을 제공한다. 대신증권은 이번 카사와의 계좌연결을 위해 ‘조각투자’전용 상품계좌를 신설한 것으로 알려졌다. 한편 2019년 금융위원회 혁신금융서비스로 지정된 카사는 현재까지 총 6개의 건물을 상장해 2건의 건물을 10%를 상회하는 수익률로 매각을 완료했다. 지난 3월 대신파이낸셜그룹에 인수된 카사는 내달 6일 대신증권 조각투자 계좌를 기반으로 한 첫 공모를 앞두고 있다.
- SK네트웍스, 2분기 영업익 646억..전년비 71.5%↑
- [이데일리 김성진 기자] SK네트웍스(001740)가 사업 전 영역에 걸쳐 고른 성장세를 보이며 전년 동기 개선된 실적을 기록했다. SK네트웍스는 9일 2분기 연결 기준 매출 2조1779억원, 영업이익 646억원을 기록했다고 밝혔다. 전년 동기 대비 매출은 1.6%, 영업이익은 71.5% 증가한 수치다. 렌탈 사업을 대표하는 두 자회사 SK매직, SK렌터카를 비롯해 워커힐, 정보통신, 스피드메이트 등 사업 전반에서 일제히 향상된 실적을 거뒀다. SK매직은 원코크 얼음물 정수기, 스스로 플러스 직수 정수기, 뉴슬림 정수기 신제품 3종이 소비자 호응을 이끌어 내며 실적 반등에 성공했다. 또한 온라인 채널 판매 비중 확대 및 비용 절감 등 수익성 제고 노력이 수익력 향상에 기여했다.SK네트웍스 삼일빌딩 전경.(사진=SK네트웍스.)SK렌터카는 장기 렌탈 위주의 안정적 매출을 유지했으며, 차량 운행 관리 솔루션 ‘스마트링크’, 고객이 원하는 시점에 인수할 수 있는 중고차 장기렌터카 상품 ‘타고바이’ 등의 서비스가 꾸준한 고객 호응을 얻었다. 아울러 중고차 수출 경로 다각화를 통해 영업이익 호조를 이어갔다.워커힐은 객실과 식음료 수요가 대폭 상승하는 동시에 인천공항 환승호텔 및 마티나 라운지 매출이 확대되는 등 사회적 거리두기 해제 효과를 톡톡히 누렸다. 더불어 전시, 컨벤션 고객도 증가하면서 실적 향상에 기여했다. 정보통신 사업은 물류 효율화를 통한 비용 절감 효과로 영업이익이 상승했으며, 민팃은 AI 기반의 기술 경쟁력을 바탕으로 중고폰 거래 문화 확산을 이끌어 분기 흑자를 기록했다.화학 트레이딩의 경우 장기계약 기반의 안정적인 운영 성과를 거뒀으며 스피드메이트 또한 수입차 중심 부품 사업 매출 증가 및 이익률 개선으로 꾸준한 실적을 보였다. SK일렉링크는 지난 6월 62개 고속도로 휴게소에 전기차 초급속 충전소를 구축하는 등 인프라 확산을 이어왔으며 현재 급속 충전기 2,700여기를 운영하는 민간 전기차 급속충전 1위 사업자로서 입지를 굳건히 했다.미래 성장 동력 발굴을 위한 SK네트웍스의 AI 영역 투자도 이뤄졌다. 연초 AI 기반 웨어러블 디바이스 개발 기업 ‘휴메인’ 투자를 밝힌데 이어 5월에는 AI 스마트팜 솔루션 스타트업 ‘소스.ag’에 투자를 집행했다. 이와 함께 실리콘밸리 유력 벤처 투자사인 보우캐피털의 비벡 라나디베 회장과 오픈AI의 샘 올트먼 CEO를 차례로 만나 협력 방안을 논의하는 등 글로벌 기술 투자·사업 활동 영역을 확장했다. 최근에는 이사회를 통해 국내 데이터 관리 선도 기업인 ‘엔코아’ 인수를 의결하며 AI 분야에서 사업과 투자의 연계성을 높여가고 있다.SK네트웍스는 보유 사업의 경쟁력 강화에 지속적으로 힘써 안정과 성장을 하반기에도 이어가는 한편, 미래 유망 영역 투자와 보유 사업 혁신을 동시에 이끄는 ‘사업형 투자회사’ 방향성을 토대로 기업가치 제고를 이끈다는 계획이다.SK네트웍스 관계자는 “사업과 투자를 한 방향성에 놓고 비즈니스 전환을 이뤄왔던 결실이 모빌리티, AI 등 본사 및 자회사 사업에 확산되고 있다”며 “하반기에도 경영환경 변화에 유연하게 대응하고 높은 경쟁력을 갖춘 투자 포트폴리오를 강화하여 기업가치를 제고해 나가겠다”고 말했다.
- [단독] 미래에셋·아이비네트웍스, 을지파이낸스센터 매매 '무산'
- [이데일리 김성수 기자] 미래에셋자산운용과 시행사 아이비네트웍스가 서울 중구 오피스빌딩 ‘을지파이낸스센터(EFC)’ 매매거래를 하지 않기로 했다. 미래에셋자산운용이 지난 3월 우선협상대상자로 선정된 후 5개월 만이다.아이비네트웍스는 고금리로 부동산 매수심리가 위축된 상황에서 매수자를 다시 물색해야 한다. 다만 올 하반기에는 서울 프라임오피스 투자시장이 상반기보다 회복될 것으로 기대된다. 또한 서울시 정책에 맞춰 건물의 용적률과 녹지비율이 높아지는 만큼 향후 이용가치도 크게 높아질 것으로 보인다. ◇ 미래에셋운용·아이비네트웍스, MOU 해지 합의1일 부동산업계에 따르면 미래에셋자산운용과 아이비네트웍스는 최근 서울 중구 오피스빌딩 ‘을지파이낸스센터(EFC)’ 매매를 위한 양해각서(MOU)를 합의 하에 해지했다. MOU는 정식 계약을 체결하기 전에 합의했던 내용을 기록한 문서다. 법적 구속력은 없지만 반드시 들어가야 하는 조항과 선택조항들이 있으며, 작성내용에 따라 법적 구속력도 가질 수 있다.(자료=서울시, 업계)을지파이낸스센터는 서울 중구 수표동 56-1번지 일대 있으며 을지로3가구역 제1·2지구에 해당한다. 아이비네트웍스는 이 건물을 연면적 6만4989.63㎡, 지하 7층~지상 24층의 업무시설, 근린생활시설로 개발할 계획이었다. 앞서 아이비네트웍스는 매각자문사를 세빌스코리아로 정하고 이 건물의 준공 전 매각(사전매각)을 추진해왔다. 지난 3월 우선협상대상자로 미래에셋자산운용을 선정했고, 지난 4월 업무협약을 체결했다.매매금액은 3.3㎡당 4150만원으로 총 8150억원 수준이었다. 양측은 본계약을 지난 6월 말까지 체결할 예정이었지만, 공사비 증액 등 협의할 사항이 있어서 지난달 말까지 MOU 기간을 연장했다.기존에 계획한 층수는 ‘지하 7층’이었는데 주차장 면적 확보를 위해 ‘지하 8층’으로 바꾸면서, 공사비 증액 등 양측이 협의할 사항이 남아서다. 다만 양측은 최근 MOU를 종료했다. 향후 일정 등 세부사항은 비밀유지협약(NDA)에 따라 공개하기 어려운 상태다. ◇ 하반기 오피스시장 회복 기대…7월 경관심의 통과아이비네트웍스는 고금리로 부동산 매수심리가 위축된 상황에서 매수자를 다시 물색해야 한다. 한국은행은 기준금리를 지난 1월 이후 3.5%로 유지하고 있다. 아이비네트웍스가 새로운 매수자와 계약을 체결할 경우 매매금액이 바뀔 가능성이 있다. 다만 올 하반기 서울 프라임 오피스 투자시장이 회복될 것으로 예상된다. 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아가 지난달 27일 발표한 ‘2023년 2분기 서울 프라임 오피스 리포트’에 따르면 지난 2분기 서울 프라임오피스 거래규모는 총 3조3000억원 규모로, 작년 2분기와 비슷한 수준까지 회복됐다.(자료=세빌스코리아)지난 2분기 거래가 종결(딜클로징)된 오피스에는 그동안 거래가 지연됐던 도심권역(CBD) 콘코디언과 동화빌딩, 강남권역(GBD) 스케일타워, 판교 알파돔타워 등이 있다.또한 올해 1·2분기를 합산한 상반기 프라임오피스 투자시장 총 거래규모는 4조4000억원으로, 작년 상반기 대비 61% 수준이다.세빌스코리아는 “지난해 종결이 지연된 거래 및 새로 등장한 매물이 지속해서 시장에 나오고 있다”며 “이에 투자자들의 우량 자산 투자 검토가 활발해지는 추세로, 하반기 투자시장은 상반기보다 활발해질 전망”이라고 설명했다.을지파이낸스센터 신축을 위한 인허가 절차는 순조롭게 진행 중이다. 지난 7월에는 서울시 건축물 경관심의를 통과했다. 해당 지역은 역사도심(4대문안), 중점경관관리구역에 해당해서 경관심의를 받아야 한다.역사도심 중점경관관리구역에서는 △5층 이상 개별 건축물 △모든 층수 공동주택이 경관심의 대상이다.◇ ‘녹지생태도심’에 용적률·녹지 증가…이용가치 상승당초 아이비네트웍스는 지난 상반기 인허가를 마치고 프로젝트파이낸싱(PF)을 진행할 계획이었다. 시공사는 아직 확정되지 않은 상태로 예정보다 절차가 다소 늦어졌다. 하지만 개발이 끝나면 건물의 이용가치는 크게 높아질 것으로 보인다. 을지파이낸스센터가 속한 을지로3가구역 제1·2지구가 오세훈 서울시장의 핵심 정책 중 하나인 ‘녹지생태도심 재창조 전략’에 맞춰 진행되고 있어서다. 이 전략은 서울시가 부동산 개발주체에 건축물 높이와 용적률 등 건축규제를 풀어주는 대신, 그 대가로 얻는 공공기여에 공원과 녹지를 만들어서 시민에게 제공하게끔 하는 게 골자다.개발업체 입장에서는 용적률 상승으로 사업의 수익성이 높아지고, 임차인들은 녹지 비율이 높아져 오피스 이용 환경이 쾌적해진다.을지로3가구역 제1·2지구 남측 및 서측 (자료=서울시)이 사업장은 올해 2월 고시한 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획’에 따른 ‘개방형 녹지’를 도입한 첫 사례다. ‘개방형 녹지’란 민간대지 내 지상에서 공중이 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간을 말한다.개방형 녹지와 연계해서 근린생활시설을 배치하고, 개방형 녹지 내 마련된 선큰(대지를 파내고 조성한 곳)은 지상부 개방형 녹지에서 지하부 입점할 근린생활시설 공간으로 자유롭게 연결될 수 있도록 계획했다.사업지의 동측(수표로변)에는 공개공지와 연계한 녹지공간을 조성해서 다양한 활동의 장을 제공한다. 또한 서측(을지로9길변)과 남측(삼일대로12길변)에는 녹지와 어우러진 보행공간을 조성할 예정이다. 프로젝트의 건축설계는 희림종합건축, 도시용역은 인토엔지니어링이 수행한다. 이밖에도 건물이 속한 도심권역(CBD)은 강남권역(GBD)보다 임대료가 상대적으로 저렴하다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 지난 2분기 도심권역 월 평균 실질 임대료는 약 12만6600원으로 강남권역(14만8500원대)보다 낮다. 해당 건물의 재개발이 완성되면 임차인들의 선호도가 크게 높아질 가능성이 있다. 금융투자업계 관계자는 “도심권역과 강남권역을 비교하면 도심은 향후 신축 오피스 공급이 늘어날 것인데다 임대료도 저렴한 편”이라며 “반면 강남은 앞으로도 공급이 늘기 어렵기 때문에, 강남에서 원하는 규모만큼 오피스 임차를 하지 못한 회사들이 도심에 몰려갈 가능성이 있다”고 말했다.
- '녹지생태도심' 계기로…강남 갔던 기업들, 도심으로 유턴?
- [이데일리 김성수 기자] 서울 강남권역으로 이전했던 기업들이 ‘녹지생태도심’ 프로젝트를 계기로 중구 등 도심권역에 ‘유턴’할 수 있다는 전망이 나온다.녹지생태도심 프로젝트로 도심에 신규 오피스 공급이 늘어나면 강남의 ‘임대료 상승’과 ‘공실 부족’에 시달리던 임차인들이 새 선택지를 얻게 돼서다. 도심권역은 강남권역보다 임대료가 상대적으로 저렴한데다, 녹지 비율이 높아지면 오피스 이용 환경도 쾌적해질 것으로 보인다. 개발업체 입장에선 녹지생태도심 프로젝트로 용적률 인센티브를 받으면 사업성이 높아지는 효과가 있다.◇ ‘빈 방’ 없는 강남 오피스…공실률, 금융위기 후 역대 ‘최저’28일 금융투자업계에 따르면 강남·판교에 사무실을 임차한 기업들이 ‘녹지생태도심’ 프로젝트를 계기로 도심권역(CBD)으로 ‘유턴’할 수 있다는 전망이 나온다.도시 생태숲(안) (자료=서울시)‘녹지생태도심 재창조 프로젝트’는 오세훈 서울시장의 핵심 정책 중 하나다. 서울시가 부동산 개발주체에 건축물 높이와 용적률 등 건축규제를 풀어주는 대신, 그 대가로 얻는 공공기여에 공원과 녹지를 만들어서 시민에게 제공하게끔 하는 게 골자다.대지 내 건축물의 면적을 줄이고 저층부에 녹지와 개방형 공공공간을 조성해 시민 누구나 자유롭게 휴식할 수 있는 환경을 제공하는 것이 목표다. 오 시장이 추구하는 ‘녹지생태도심’의 모델은 일본 도쿄 도심 한복판에 있는 숲 ‘오테마치 포레스트’다.업계에서는 이 프로젝트를 진행하면 개발업체(임대인), 임차인 모두가 ‘윈윈’하는 효과가 있다고 내다봤다. 개발업체 입장에선 높아진 이자비용, 원자재 가격으로 부동산 개발 수익성이 크게 낮아졌는데 용적률 인센티브를 받으면 수익성이 높아지는 효과가 있다.임차인 입장에선 도심에 신규 오피스 공급이 늘어나면 부족한 임차공간을 확보할 수 있게 된다. 현재 강남 A급 오피스 시장은 수요에 비해 공실이 거의 전무하다. 글로벌 부동산서비스 기업 세빌스코리아에 따르면 지난 2분기 서울 오피스 시장 공실률은 1.8%로 2008년 금융위기 이후 역대 최저치를 기록했다. 특히 임대수요가 높은 강남권역(GBD)의 명목 공실률은 2.2%다. 하지만 새로 준공된 스케일타워에 현대자동차가 전략적 투자자로 참여하며 올 하반기 사옥 이전을 계획하고 있어 이를 반영한 실질 공실률은 0.4% 수준이다. 강남은 새 건물을 지을 대규모 나대지도 부족한 만큼 임차 경쟁이 심화되고 임대료도 오르고 있다. 서울 3대 권역별 실질임대료 현황 (자료=JLL코리아 ‘2023년 2분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서 일부 캡처)글로벌 종합 부동산서비스 회사 JLL 코리아에 따르면 지난 2분기 강남권역 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 상승한 약 14만8600원으로 집계됐다. 도심권역(전분기 대비 2.03% 상승), 여의도권역(전분기 대비 0.55% 상승)보다 높은 상승폭을 보이며 14만원대를 돌파한 것. 금액 측면에서도 도심권역(12만원대), 여의도권역(10만원대)보다 비싸다. ◇ 도심, 신규 오피스 ‘봇물’…저렴한 임대료에 녹지 확보까지반면 도심권역은 강남권역과 달리 재개발 등 정비사업으로 신규 오피스를 공급할 수 있는 곳이 많다. 향후 도심권역에 공급 예정인 A급 오피스는 △봉래구역 제1지구(메리츠화재 서울사옥) △을지로 2가 △세운구역 △을지파이낸스센터(EFC) △서소문구역 제10지구(동화빌딩, JB금융지주 인수) △서소문구역 제11·12지구(중앙일보 빌딩) △서울역-서대문 1·2구역 제1지구(옛 중앙일보·호암아트홀 개발) △서울역 북부역세권 개발 등이 있다.또한 도심권역 내 다동공원 외 9곳 정비구역들은 이미 ‘녹지생태도심 재창조 프로젝트’에 맞춰서 사업을 추진 중이다. △중구 서소문 11·12지구 △중구 을지로3가 1·2지구 △중구 을지로3가 10지구 △중구 명동 1지구 △중구 무교다동 29지구 △중구 무교다동 31지구 △중구 양동 4-2·7지구 △중구 봉래 3지구 △중구 광희동 1가다.녹지생태도심 재창조 전략을 적용한 정비사업장 (자료=서울시)서울시에 따르면 서소문 일대(서소문빌딩, 중앙빌딩, 동화빌딩)에는 서울광장 크기(1만3205㎡)의 개방형 녹지가 만들어진다. ‘개방형 녹지’란 민간대지 내 지상에서 공중이 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간을 말한다. 서소문빌딩(옛 중앙일보빌딩)은 중구 순화동 7번지 일대 위치하며 서울역-서대문 1·2구역 제1지구 재개발 사업에 해당한다. 중앙빌딩은 옛 중앙일보 빌딩이 있는 중구 서소문동 58-9 일대 서소문구역 제11·12지구를 말한다. 동화빌딩은 중구 서소문동 58-7 일대 서소문구역 제10지구에 해당한다.이처럼 녹지생태도심 재창조 프로젝트를 활용하면 용적률 상승으로 도심권역 내 오피스 공급량이 확대되는데다, 녹지 비율이 높아져 임차인들의 오피스 이용 환경도 좋아진다. 또한 도심권역은 강남권역보다 임대료가 상대적으로 저렴하다. JLL 코리아에 따르면 지난 2분기 도심권역 월 평균 실질 임대료는 약 12만6600원으로 전분기 대비 2.0%, 전년 동기 대비 12.9% 상승했다. 강남권역(14만8500원대)보다 크게 저렴한 수준이다.이에 따라 강남 오피스시장의 ‘임대료 상승’과 ‘공실 부족’에 시달리던 임차인들이 대거 도심권역으로 몰릴 수 있다는 전망이 나온다. 금융투자업계 관계자는 “도심권역과 강남권역을 비교하면 도심은 향후 신축 오피스 공급이 늘어날 것인데다 임대료도 저렴한 편”이라며 “반면 강남은 앞으로도 공급이 늘기 어렵기 때문에, 강남에서 원하는 규모만큼 오피스 임차를 하지 못한 회사들이 도심에 몰려갈 가능성이 있다”고 말했다.
- 부동산 PF 후폭풍…이지스운용, 독일 트리아논 매각 추진
- [이데일리 이은정 기자] 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 투자를 해온 이지스자산운용이 펀드 투자 자산인 독일 트리아논 오피스 빌딩 매각 절차를 밟는다. 오는 8월 잠재 매수자 물색에 나선다. 임의 매각을 추진하면서 추가 지분출자를 위한 자본금을 지속 모집, 기존 선순위대출의 연장 등을 논의해 펀드 손실 최소화를 꾀한다.27일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 이지스 글로벌부동산투자신탁 229호가 투자하고 있는 독일 트리아논 빌딩 매각 절차 개시 여부를 결정하기 위한 리스크심의위원회를 열고 이같이 결정했다. 이지스자산운용은 추후 수용 가능한 매각 조건으로 매입자가 나타나면, 해당 가격에 매각할지 여부를 최종 결정하는 위원회를 다시 개최할 예정이다. 오는 8월 중순까지 현지 매각 주간사 선정에 나선다.서울 여의도 이지스자산운용 사옥 전경. (사진=이지스자산운용)트리아논 오피스 빌딩의 매입가는 8750억원 수준으로 매각가는 이를 밑도는 수준으로 형성될 전망이다. 2018년 펀드 설정 이후 코로나19 팬데믹, 금리 인상, 물가 상승 등 경제가 악화되면서 유럽 내 오피스 시장도 불황을 겪고 있다. 이에 지난해 말 트리아논 빌딩의 가치는 7700억원까지 하락했다. CBRE 독일 시장 분석리포트에 따르면 올해 1분기 기준 독일 프랑크푸르트 전체 부동산 거래량은 전년 동기 대비 92% 감소했다. 펀드 공시 내 매각 가격대별 펀드 수익률 예상치를 살펴보면 트리아논 빌딩의 매각가가 7억1665유로 규모에 형성될 경우 손실률이 0.0%다. 6억5268유로에 형성되면 손실률이 -22.5%, 5억9829유로는 -41.7%, 4억8951유로는 -80.0% 등으로 추정됐다. 원·유로 환율 1400원에 가정해 환 정산금 지출분(예상)을 반영한 수치다. 앞서 트리아논 빌딩의 주요 임차인인 데카방크가 임대차 계약 연장 옵션을 행사하지 않으면서 수익성 문제가 불거졌다. 지난해 말 기준 담보인정비율(LTV)은 69.1%로 기한이익상실(EOD) 요건에 해당하는 수준인 70%에 근접했다. 이지스자산운용은 펀드 정상화를 위해 신규 임차인 유치와 대주단 리파이낸싱(차환)을 추진했다. 회사 측이 고유 자금 150억원을 투입하고, 국내 기관을 통해 추가 출자에 나섰지만 차환 조건으로 요구되는 708억원 규모의 출자 금액에 미달했다. 회사 측은 “추가 지분출자가 무산되면 본 건 자산 관련 대출 만기가 도래하기 전까지 리파이낸싱이 성사되지 않을 가능성이 있다”며 “대주의 본 건 자산에 대한 담보권 실행에 따라 자산 강제 매각, 소유권 상실로 이어질 위험이 있다”고 말했다.이에 따라 이지스자산운용은 추가 지분출자를 위한 자본금을 모집하는 동시에 기존 선순위 대출의 연장 또는 기존 계약을 유보하는 방안 등을 기존 대주단과 논의하고 있는 것으로 전해졌다. 동시에 자산 임의 매각을 추진해 펀드 손실 최소화에 나서겠다는 방침이다.이지스자산운용은 트리아논 빌딩 내 데카방크가 2020년 이전 결정을 하면서, 데카방크가 임대하고 있는 8개층(전체 24개층)에 대해 계약을 중도 해지할 수 있는 옵션을 확보하는 등 수익자 보호를 위한 방안을 강구해왔다. 해당 옵션을 행사하면 잔여 임대료의 50%를 이지스운용이 수취할 수 있다. 또 신규 임차인 유치 재원을 확보하기 위해 대출 중개 자문사를 선정하고, 신규 임대차 브로커로 JLL(존스랑라살)을 고용했다.이지스자산운용 측은 “매각 자문사 선정과 잠재 매수자 물색을 위한 마케팅을 빠르게 진행하고, 대주단과 협의를 지속할 것”이라며 “자산의 가치 제고와 투자자 보호를 위해 최선을 다하겠다”고 전했다. (자료=이지스자산운용)
- 세빌스코리아 "올 하반기 서울 오피스 투자시장 회복 기대"
- [이데일리 김성수 기자] 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아는 올 하반기 서울 프라임 오피스 투자시장이 회복될 것으로 전망했다. 세빌스코리아는 27일 ‘2023년 2분기 서울 프라임 오피스 리포트’에서 이같이 밝혔다. 세빌스코리아는 연면적과 위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공 연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려해 오피스 빌딩의 등급을 정하고 있다. 도심권역(CBD), 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)의 3개 주요 권역에 위치한 연면적 3만㎡ 이상 빌딩 중 상대적으로 우수한 빌딩을 프라임 빌딩이라고 정의한다. 조건에 해당하는 133개 프라임 빌딩 중 110개를 대상으로 서울 오피스 시장에 대한 조사 및 분석을 진행했다.작년 하반기부터 급격한 금리 인상 및 유동성 감소로 다수 오피스 거래에서 매각 철회 및 종결 실패가 발생했다. 그러나 올해 2분기 들어 오피스 거래규모가 총 3조3000억원 규모로 늘어나면서 전년도 같은 분기와 비슷한 수준까지 회복됐다. (자료=세빌스코리아)지난 1분기와 합산한 올해 상반기 프라임오피스 투자시장 총 거래규모는 4조4000억원으로 작년 상반기 대비 61% 수준이다.지난 2분기 거래가 종결된 오피스에는 그동안 거래가 지연됐던 도심권역(CBD) 콘코디언과 동화빌딩, 강남권역(GBD) 스케일타워, 판교 알파돔타워 등이 있다. DWS자산운용이 보유했던 콘코디언빌딩은 지난해 마스턴투자운용이 우선협상대상자(우협)로 선정된 이후 급격한 금리인상에 따라 금액이 일부 하향 조정됐고, 지난 4월 6292억원에 최종 거래 완료됐다. 서소문에 위치한 동화빌딩은 JB금융그룹이 향후 신사옥 건립을 목적으로 마스턴투자운용으로부터 2700억원에 매입했다. 현대자동차는 실사용 목적으로 GBD 스케일타워의 수익증권 50%를 SK디앤디로부터 매입했다. 총 거래 금액은 2532억원이다. 이는 연면적 기준 평당 5500만원 수준으로 역대 서울 프라임 오피스 최고 금액이다. 삼성SRA자산운용은 판교 알파돔타워를 미래에셋자산운용으로부터 6914억원에 인수하며 자산 포트폴리오를 판교로 확대했다.한국은행이 기준금리를 3.50%로 유지한 가운데, 지난해 종결이 지연된 거래 및 새로 등장한 매물이 지속해서 시장에 나오고 있다. 이에 따라 투자자들의 우량 자산에 대한 투자 검토가 활발해지는 추세로, 하반기 투자시장은 상반기보다 활발해질 전망이다.지난 2분기 오피스 시장 공실률은 1.8%로 전분기 대비 0.9%포인트(p) 하락하며 2008년 금융위기 이후 역대 최저치를 기록했다. GBD의 스케일타워 준공 및 CBD의 한국은행 본관 리모델링이 완료됐으나, 임대차 계약이 즉각적으로 이뤄지며 공실률이 오히려 하락했다. 특히 임대수요가 높은 GBD의 명목 공실률은 2.2%다. 하지만 새로 준공된 스케일타워에 현대자동차가 전략적 투자자로 참여하며 올 하반기 사옥 이전을 계획하고 있어 이를 반영한 실질 공실률은 0.4% 수준이다.서울 프라임 오피스 시장의 평균 임대료 상승률은 전년동기 대비 7.1%로 집계됐다. 지난 1분기 두자릿수를 기록한 GBD 임대료 상승률은 9.3%까지 낮아졌다. 하지만 여전히 높은 임차수요에 힘입어 지속적인 임대료 상승이 예상되고 있다.이번 리포트를 발행한 세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부의 홍지은 전무는 “수요에 비해 부족한 공급으로 오피스 임대시장은 지속적인 임대료 상승을 보이고 있다”면서도 “그러나 중도해지를 요청하는 기업이 나타나는 등 예상보다 완만한 경제회복이 향후 오피스 시장의 주요한 변화 요인으로 예상된다”고 말했다.
- [데스크의 눈]해외 대체투자 경고음은 진작에 울렸다
- [이데일리 권소현 마켓in 센터장] “대체투자 자산에 빨간불이 켜졌다”최근에 나오기 시작한 얘기일까. 아니다. 국내 기관투자자들이 선진국 프라임 오피스 빌딩 위주로 본격 투자에 나선 것은 2014년부터다. 이후 해외 부동산 투자가 폭발적으로 늘면서 지난 2018년 말에는 해외 부동산 펀드 설정액이 국내 부동산을 뛰어넘었다. 해외 부동산 투자에 대한 우려와 지적이 나오기 시작한 것도 이즈음이었다. 워낙 붐이 일다 보니 국내 증권사들이 앞다퉈 해외 오피스 빌딩 지분을 인수해 국내에서 셀다운(재판매)했다. 그 과정에서 제대로 된 실사가 이뤄질 리 만무였다. 대상 물건을 꼼꼼하게 분석해서 적정가치를 산정하기 보다는 딜을 중개해주는 브로커가 주는 정보에만 의존해서 투자하기 일쑤였다. 심지어 한국 기관투자자들끼리 경쟁하는 바람에 몸값은 치솟고 고점에 떠안는 상황도 발생했다. 프랑스 파리 마중가 타워가 대표적이었다. 당시 미래에셋증권, 한국투자증권, NH투자증권, 하나금융투자 등 국내 대표 증권사들이 모두 뛰어드는 바람에 인수가격이 뛰었고 결국 미래에셋이 1조원 넘는 가격에 가져갔다. 국내 업체들이 제 살 깎기 식 출혈경쟁에 몰두하자, 당시 런던 부동산 업계에서는 한국 금융사들 덕분에 엑시트할 수 있다는 얘기까지 돌았다. 셀다운한 물량을 사간 국내 기관투자자들도 당시 유행이라는 이유로, 혹은 국민연금 같이 큰 기관투자자가 투자했다는 이유만으로 뛰어든 경우가 상당했다. 때문에 대체투자에 경고등, 빨간불, 비상등과 같은 수식어가 따라붙기 시작했고 여러 우려와 지적이 나왔지만, 해외 부동산 투자는 계속 늘었다. 금융투자협회 자료를 보면 지난 20일 기준 해외부동산 펀드의 설정원본은 76조9285억원으로 2018년 말 39조4672억원에 비해 두 배 가까이 증가했다. 그만큼 해외 부동산으로 돈이 몰렸다는 의미다. 그렇게 고점에서 산 자산은 지금 골칫덩이로 전락했다. 코로나19를 겪으면서 치솟았던 공실률은 엔데믹 시기에도 회복되지 않고 있다. 미국 부동산 시장조사업체 CBRE에 따르면 올 3월 말 기준 전세계 17개 주요 도시 중 뉴욕과 런던, LA, 시카고, 샌프란시스코, 홍콩, 시드니 등 10곳의 공실률이 글로벌 금융위기 이후 최고 수준으로 올라갔다. 전 세계 오피스 평균 공실률 역시 12.9%로 글로벌 금융위기 직후 수준이다. 공실률 상승과 임대료 하락은 부동산 가격 하락으로 이어졌다. MSCI RCA 상업용 부동산 지수를 보면 1년 전에 비해 뉴욕 맨해튼의 상업용 부동산 가격은 21% 급락했고 독일 A지역은 12.8%, 런던은 16.5% 떨어졌다. 이번에 문제가 된 미래에셋그룹의 골딘타워가 위치한 홍콩도 7.7% 하락했다. 문제는 이제 시작이라는 점이다. 코로나19 종식으로 아태지역 기업들은 사무실로 복귀하고 있지만, 유럽과 미국에서는 오피스 출근과 원격 근무를 혼합한 형태의 하이브리드 업무 형태가 정착되고 있다. 실제 CBRE에 따르면 아시아태평양 소재 기업의 약 34%가 직원의 전면 오피스 근무를 기대하고 있는 반면 미국과 유럽에서는 이 수준이 7%를 밑돈다. 미국에서는 직원에게 오피스 복귀 여부를 선택할 수 있도록 하고 있다. 재택근무가 일상화되면서 한국 투자자들의 주요 투자대상이었던 오피스 빌딩 공실이 회복될 기미는 요원하다. 그 사이 금리는 치솟았다. 2018~2019년 조성했던 해외 부동산 펀드들이 이제 속속 만기를 맞는데 리파이낸싱을 하기에는 부담이 껑충 뛰었다. 청산해서 수익금을 돌려주자니 현재 부동산 시장 거래도 뚝 끊겨 쉽지 않다. 국내 기관투자자들은 어디서 어떻게 사고가 터질지 몰라 살얼음판을 걷는 상황이다. 4~5년부터 들려왔던 경고에 귀를 기울였다면, 같은 얼음판 위라 해도 살얼음은 아니었을 것이다.
- LG한강자이 42억, 압구정 한양 33억…활기 찾는 시장[경매브리핑]
- [이데일리 박경훈 기자] 이촌동 LG한강자이가 42억 3699만 9000원에 경매를 통해 넘겨졌다. 송파 레이크해보로는 48명의 입찰자가 몰렸다. 숭례문 근처 남창동 건물의 지하층은 82억원에 넘겨져 이번주 최고 낙찰가를 기록했다.서울 용산구 이촌동 LG한강자이 108동. (사진=카카오)2023년 7월 3주차(7월 17일~21일) 법원 경매는 총 3581건이 진행돼 이중 963건(낙찰률 26.9%)이 낙찰됐다. 낙찰가율은 70.7%, 총 낙찰가는 2707억원을 기록했다. 앞서 지난주(7월 10일~14일) 경매가 2663건, 그 전주가 2359건(7월 3일~7월 7일)이었던 것을 보면 경매시장이 활기를 찾는 모습이다.이번주 수도권 주거시설은 718건이 경매에 부쳐져 이중 145건이 낙찰됐다. 낙찰률은 20.2%, 낙찰가율은 80.4%를 기록했다. 서울 아파트는 46건이 경매에 부쳐져 이중 20건이 낙찰돼 낙찰률은 43.5%, 낙찰가율은 88.8%를 기록했다.이번주 주요 서울 아파트 낙찰 물건을 보면 먼저 서울 용산구 이촌동 LG한강자이 108동(전용 170㎡)이 감정가 37억 200만원, 낙찰가 42억 3699만 9000원(낙찰가율 114.5%)를 기록했다.서울 강남구 압구정동 한양 72동(전용 106㎡)은 감정가 36억원, 낙찰가 33억 3699만 9000원(낙찰가율 92.7%)를 나타냈다. 이어 서울 서초구 서초동 롯데캐슬클래식 104동(전용 120㎡)은 감정가 28억 5000만원, 낙찰가 25억 5791만 1000원(낙찰가율 89.8%)를 보였다. 서울 서초구 반포동 에이아이디(AID)차관주택(반포 재건축 3주구) 9동(전용 73㎡)은 감정가 26억 1000만원, 낙찰가 21억 2000만원(낙찰가율 80.5%)를 보였다.이밖에 서울 서초구 잠원동 동아 108동(전용 85㎡)이 20억 2299만원, 서울 송파구 가락동 헬리오시티 206동(전용 85㎡)이 18억 2323만 2300원, 서울 용산구 한남동 한남힐스테이트 106동(전용 85㎡)이 17억 7000만원 등에 넘겨졌다.서울 송파구 송파동 레이크해보로. (사진=지지옥션)이번주 최다 응찰자 물건은 서울 송파구 송파동 레이크해보로(전용 85㎡)로 48명이 몰렸다. 감정가는 14억 2900만원, 낙찰가는 10억 2100만원(낙찰가율 71.5%) 였다.해당 물건은 송파구청 남동측 인근에 위치했다. 총 15층 중 5층 아파트로서 방3개 욕실 2개 계단식구조다. 주변은 아파트 단지와 근린주택, 상업시설이 혼재돼 있다. 9호선 송파나루역과 가까워 대중교통 이용이 편리하고, 본건 북서측에는 석촌호수공원이 자리잡고 있어 녹지환경도 좋다. 주변 교육기관으로는 송파초등학교가 있다.이주현 지지옥션 수석연구원은 “권리분석에 문제는 없다. 보증금이 조사되지 않은 임차인이 등재돼 있으나 후순위로서 별도 인수금액은 없다”면서 “3회 유찰로 감정가격의 50%대인 7억원대로 최저가격이 형성되자 저가 매수세가 몰리면서 최다응찰자 수를 기록했다”고 말했다.서울 중구 남창동 51-1 건물. (사진=지지옥션)이번주 최고 낙찰가 물건은 서울 중구 남창동 51-1 지하1층 260호 상가(건물면적 717㎡, 토지면적 1181.9㎡)였다. 감정가는 155억 4300만원, 낙찰가는 반토막인 82억원(낙찰가율 52.8%)였다. 응찰자 수는 2명으로 낙찰자는 법인이었다.해당 물건은 주위 상업 및 업무용빌딩, 남대문재래시장, 근린생활시설, 소규모점포 등이 밀집해 있다. 숭례문 광장 인근에 위치해 있으며, 4호선 회현역 인근으로 대중교통 이용이 편리하다. 상업지역이고, 본건은 2022년 8월에 리모델링한 것으로 조사됐다. 현재 각 호수를 통합하여 하나의 공간을 임차인이 사용하고 있다.이주현 연구원은 “점유관계 미상인 한 법인에서 유치권 10억원 신고 했으나, 성립하긴 어려울 것으로 예상된다”고 언급했다.그러면서 “본건과 같은 대형면적의 오픈형 상가의 경우, 향후 활용방안이 마땅치 않은 경우가 많다. 최근 경기침체와 고금리로 인해 상가 수익률이 떨어지고 있어서 특별한 활용계획이 없다면 신중해야 할 물건”이라며 “낙찰자는 법인으로 조사됐는데, 임대 목적보다는 사옥이나 직업 활용할 목적으로 낙찰받은 것으로 추정된다”고 분석했다.
- SK네트웍스, 데이터 솔루션·컨설팅 기업 ‘엔코아’ 인수
- [이데일리 김성진 기자] 성장 가능성이 높은 미래 유망 영역에 대한 투자를 지속하고 있는 SK네트웍스(001740)가 국내 데이터 관리 시장을 선도해 온 ‘엔코아’를 인수키로 했다. 이를 통해 고객 서비스의 밑바탕이 되는 데이터 관리를 강화하고 본·자회사에 걸친 통합 인프라 구축 및 인공지능(AI) 등 첨단기술 연계 성과 창출을 추진해 나간다는 전략이다.SK네트웍스는 21일 이사회를 열어 엔코아의 지분 88.47%(를 884억7000만원에 인수하는 안건을 승인했다고 밝혔다. 향후 실사를 진행 후 올해 안으로 주식매매계약 체결 등 후속 절차를 마무리한다는 계획이다.SK네트웍스 삼일빌딩.(사진=SK네트웍스.)엔코아는 1997년 설립된 데이터 전문 기업으로 다양한 파트너사들을 대상으로 데이터 관리 컨설팅 및 솔루션 사업을 전개하고 있다. 특히 핵심 사업영역인 데이터 관리 솔루션의 경우 풀스택 서비스 체계를 갖춰 업계 내 압도적인 경쟁력을 갖춘 것으로 알려졌다. 즉 모델링, 메타데이터, 품질관리를 포함한 데이터 관리 영역 전반을 포괄하는 9개 솔루션을 보유한 국내 유일의 기업으로, 통신·금융·모빌리티 등 산업 영역 전반의 500여개 고객사를 확보하고 있다.SK네트웍스는 엔코아의 이같은 강점과 더불어 데이터 산업의 높은 성장성을 기대해 이번 인수를 결정했다. 지난해 유럽연합 집행위원회(유로피안커미션) 발표 자료에 따르면 글로벌 데이터 산업 규모는 2018년부터 2022년까지 12%의 연평균 성장률을 기록했으며, 앞으로 2030년까지 더 높은 성장률(13%)을 보일 것으로 예상됐다. 한국 데이터진흥원에서 밝힌 국내 시장 성장률 역시 2028년까지 연평균 13%에 해당해 미래 전망이 밝은 상태다.‘사업형 투자회사’로 변신을 추진 중인 SK네트웍스는 2020년경부터 초대규모 데이터센터 펀드를 비롯해 AI 기반 디바이스 스타트업 휴메인, 트랙터 무인 자동화 솔루션 기업 사반토, 스마트팜 스타트업 ‘소스.ag’ 등 데이터 및 AI 관련 국내·외 유망 기술 기업에 대한 투자를 이어왔다. 지난 6월엔 오픈AI CEO인 샘 올트먼과 협력방안을 논의하기도 했다. 이 같은 행보에 이은 엔코아 인수 결정으로 SK네트웍스는 탁월한 데이터 관리 기술 역량을 지닌 새로운 수익원을 확보해 사업 포트폴리오 가치를 높이는 것은 물론, 본사 및 SK렌터카, SK매직, SK일렉링크 등의 데이터 통합 인프라 구축 시너지를 기대할 수 있게 됐다. 또 대규모 데이터를 기반으로 AI 분야의 성과 창출과 추가투자 기회 모색도 가능할 것으로 전망된다.SK네트웍스 관계자는 “기업들의 데이터 활용 수준이 높아짐에 따라 눈에는 보이지 않는 데이터 관리 비즈니스가 업종과 관계없이 사업의 핵심 기반 서비스로 자리 잡을 것”이라며 “앞으로 전사 차원에서 AI 등 연계 서비스를 강화해 데이터 관리에 강점을 가진 ‘데이터 주도’ 회사로 진화해 나가겠다”고 말했다.
- 대신자산신탁, 골든타워 인수 '포기'에…국민연금에 쏠린 눈
- [이데일리 김성수 기자] 대신자산신탁이 서울 강남구 삼성동 골든타워 인수를 포기하면서 해당 빌딩 소유자인 국민연금공단의 향후 의사결정에 시선이 쏠린다.매도자가 처음부터 입찰을 다시 진행할지, 아니면 기존 적격 예비인수후보(우선협상대상자 후보군)로 선정됐던 마스턴투자운용, 코람코자산신탁에 다시 평가를 진행할지를 결정해야 해서다. 골든타워 (자료=코람코자산신탁)◇ 재입찰 여부 결정해야…마스턴·코람코 2파전 되나20일 금융투자업계에 따르면 골든타워를 보유한 코크렙NPS제1호위탁관리부동산투자회사(이하 코크렙NPS제1호)는 해당 빌딩의 재매각 여부를 검토하고 있다.코크렙NPS제1호의 주주는 지분율 100%를 보유한 국민연금이며, 자산관리회사는 코람코자산신탁이다. 골든타워는 서울시 강남구 삼성로 511에 위치한 지상 21층~지하 7층, 연면적 4만480㎡ 규모 오피스 빌딩이다. 서울지하철 2호선 삼성역·선릉역에서 걸어서 12분 걸리는 더블역세권 입지다.앞서 우선협상대상자로 선정됐던 대신자산신탁은 최근 골든타워 인수를 포기했다. 대신자산신탁이 입찰 당시 제시한 금액은 3.3㎡(평)당 4000만원대로, 총 4900억원에 이르는 것으로 알려졌다.코크렙NPS제1호 결산 투자보고서를 보면 골든타워 취득가액은 토지 1744억5900만원, 건물 783억2000만원 합해 총 2527억7900만원, 장부가액은 2310억7200만원이다. 만약 새 인수자가 건물을 4900억원에 매입하면 단순 계산해서 취득가액보다 93.8% 높은 금액에 사는 셈이다. 기존 적격 예비인수후보(숏리스트)로 선정됐던 마스턴투자운용, 코람코자산신탁이 다시 평가를 받는다면 후보군은 2파전으로 압축된다. 코람코자산신탁은 우협으로 선정되면 이 건물을 리츠로 담을 계획이다. 해당 리츠의 투자자는 확정됐다. 다만 언제 자산을 매입할지 알 수 없어서 정확한 투자자 지분율과 리츠명은 정해지지 않았다. 반면 입찰을 처음부터 다시 진행할 경우 잠재 매수자 폭이 좀 더 확대될 것으로 보인다. ◇ 강남권역, 공실률 1%대…“희소성 더 높아질 것”골든타워는 강남권역(GBD)에 속하는 만큼 임대수익 및 자산가치가 더 높아질 것으로 보인다. 글로벌 종합 부동산서비스 기업 쿠시먼앤웨이크필드에 따르면 올해 2분기 강남권역(GBD) 공실률은 전 분기 대비 0.7%포인트(p) 하락한 1.2%로 집계됐다. 도심권역(CBD) 3.7%, 여의도권역(YBD) 2.8%보다 낮은 공실률이다. 현대자동차그룹이 지난 1분기 준공된 스케일타워(타이거318) 전체를 사옥으로 매입하면서 해당 빌딩의 공실률 감소가 GBD 전체의 공실률 하락을 이끌었다. 임대료도 가파르게 오르고 있다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 GBD는 지난 2분기 월 평균 실질임대료 14만원대를 돌파하며 CBD, YBD보다 높은 분기별 임대료 상승폭을 보이고 있다.서울 각 권역별 A급 오피스 실질 임대료 (자료=JLL코리아)실질 임대료는 순임대료에서 렌트프리(일정 약정 기간동안 무상임대)를 빼고 필요제경비를 더한 개념이다. 지난 2분기 GBD 내 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 오른 약 14만8600원으로 집계됐다. 또한 최근 GBD에서는 임대차기간이 만료됨과 동시에 임대인이 높은 명목 임대료를 제시하는 모습이 관찰되고 있다는 게 JLL 측 설명이다.심혜원 JLL 리서치팀장은 “강남의 A급 오피스 시장은 수요에 비해 공실이 거의 전무하다”며 “강남 내 임차경쟁은 심화될 것”이라고 말했다.코크렙NPS제1호는 설립 규모가 8178억원이며, 존속 기한은 영속형이다. 결산 투자보고서를 보면 작년 10월 1일~올해 3월 31일 기준 배당수익률 2.55%, 연환산배당률 5.10%다. 이 기간 부동산 임대료 수익은 48억8178만원으로 총 수익(102억621만원)의 47.83%를 차지한다. 임대율(임대 가능면적에서 임대면적이 차지하는 비율)은 96.3%다. 부동산 기타수익은 32억1005만원으로 총 수익의 31.45%, 현금관련 수익은 21억874만원으로 20.66%다.현재 이 건물을 담보로 근저당권, 전세권이 설정돼 있다. 설정권자는 건물 12·13·19층을 사용 중인 애큐온캐피탈 등이며, 금액은 64억323만원이다. 전세권자는 부동산이 경매에 넘어갈 경우 다른 선순위 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있다.
- JLL "기업들, 유동성 없는 오피스시장서 '두각'…사옥 확보 나서"
- [이데일리 김성수 기자]글로벌 종합 부동산서비스 회사 JLL 코리아는 자금력 풍부한 대기업들이 유동성이 고갈된 서울 오피스시장에서 두각을 나타내고 있다고 20일 밝혔다. 서울 3대 권역 A급 오피스 시장에서 사옥 확보를 목적으로 한 기업들의 투자 움직임이 관측돼서다. 이는 기업들의 임차 가능 공간이 줄어들고 임대료도 가파르게 상승한 여파다. ◇ 도심권역 공실률, 1.9%…강남권역 2.3%·여의도 1.8%JLL 코리아는 최근 발표한 ‘2023년 2분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에서 이같이 설명했다. 올해 2분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 전분기 대비 약 94베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%) 상승한 2.0%로 조사됐다. 서울 A급 오피스 공실률 추이 (자료=JLL코리아)도심권역 공실률은 전분기 대비 약 46bp 상승한 1.9%로 집계됐다. 임차계약 만료에 따른 기업들의 사옥 이전에 따른 일시적 현상으로 풀이된다. 강남권역 공실률도 전분기 대비 약 192bp 상승한 2.3%로 집계됐다. 스케일타워가 준공된 영향이다. 그러나 현대자동차 그룹이 스케일타워 전층을 임차 계약했다. 입주 공사가 완료됨과 동시에 공실률을 완전히 해소할 것으로 보인다.강남 A급 오피스 시장은 수요에 비해 공실이 거의 전무하다. 이에 따라 강남 내 임차 경쟁은 심화되고 있다. 여의도 A급 오피스 시장 공실률은 파크원의 임차 실적 영향으로 전분기 대비 약 37bp 하락한 1.8%로 조사됐다.올해 신규 공급은 △지난 2분기 강남역 인근에 준공된 스케일타워(연면적 약 1만4943평) △하반기 여의도 권역 옛 MBC 부지 인근 연면적 약 1만7500평 규모 앵커원(구 브라이튼 여의도)이다. 여의도에 새롭게 공급될 오피스 모두 준공 전 선임차가 상당 부분 이뤄졌다. 이에 따라 여의도 전체 공실률에는 큰 영향을 끼치지 않을 것으로 보인다.심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 “최근 서울 3대 권역 A급 오피스 시장은 활발한 임차 수요에 비해 신규 공급이 극히 제한적”이라며 “신규 공급이 있어도 오피스 시장에서는 드물었던 준공 이전 선임차가 일어나 공실이 빠르게 사라지고 있다”고 말했다. 이어 “임차 가능한 공간이 점차 줄고 임대료도 가파르게 올라 기업들이 사옥 확보를 목적으로 직접 투자에 나서고 있다”고 덧붙였다.◇ SI, FI와 입찰전략 달라…‘수익성’ 아닌 ‘기회비용’ 초점자금력이 풍부한 대기업들은 지금처럼 유동성이 제한적인 환경에서 두각을 나타내고 있다. 대기업 등 전략적 투자자(SI)들은 임대차 안정성 확보를 위해 매입에 나선다는 점에서 재무적 투자자(FI)와는 다른 전략으로 입찰에 참여한다. ‘사업 수익성’이 아니라, 사옥 확보를 위한 대체원가에 대한 ‘기회비용’에 초점을 두기 때문이다. 현대자동차 그룹은 SK디앤디로부터 평당 약 5400만원 수준에 스케일타워 지분 50%를 매수했다. 현대자동차 그룹이 임차 중인 오토웨이타워 지분의 50%를 넥슨이 매입하면서 추후 사옥으로 사용할 계획을 밝혀서다. 지난 2분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질 임대료는 전분기 대비 약 3.4%, 전년 동기 대비 16.5% 상승한 약 12만9700원으로 집계됐다. 제한된 임차가능 공간에 비해 임차 수요가 견고해, 세 권역 모두 임대료 상승세를 보였다.서울 A급 오피스 권역별 실질임대료 추이 (자료=JLL코리아)도심권역의 월 평균 실질 임대료는 약 12만6600원으로 전분기 대비 2.0%, 전년 동기 대비 12.9% 상승했다. 여의도권역은 약 10만9200원으로 전분기 대비 0.5%, 전년 동기 대비 16.5% 상승했다. 현재 임대인 우위시장에서 선임차계약을 맺은 빌딩들이 추후 준공되면 여의도권역 임대료는 더욱 오를 것으로 전망된다.강남권역 월 평균 실질임대료는 세 권역 중 가장 높은 분기별 상승폭을 보이며 14만원대를 돌파했다. 강남권역 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 상승한 약 14만8600원으로 집계됐다. 최근 강남권역에서는 임대차기간이 만료됨과 동시에 임대인이 높은 명목 임대료를 제시하는 모습이 관찰되고 있다.심 팀장은 “오피스 임대시장은 펀더멘탈이 견고해 임대료가 계속해서 오를 것”이라며 “특히 뛰어난 입지 조건을 가진 핵심 자산의 경우 임대차계약이 끝나면 활발한 임차 수요를 바탕으로 높은 명목 임대료를 제시할 것”이라고 말했다. 다만 “이미 렌트프리(무상임대)와 핏아웃(입주 전 인테리어 공사기간 제공) 등 인센티브 수준이 현저히 떨어졌다”며 “그 상승세는 다소 둔화될 가능성이 높다”고 덧붙였다.
