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- 건교부, 역(逆)전세난 대비 전세금 반환자금 지원
- [edaily 이진철기자] 건설교통부는 전세가격 하락에 따른 역(逆)전세난에 대비해 국민주택기금에서 전세금 반환자금을 지원할 예정이라고 13일 밝혔다.
건교부는 "국민은행 조사에 따르면 전셋가격이 2년전에 비해 수도권은 5.2%, 서울은 6.4% 하락했고, 단독주택은 9%대까지 떨어진 것으로 나타나고 있다"며 "일부지역에서 집주인이 전세보증금을 반환하기 어려운 역전세난이 예견됨에 따라 임차인 보호차원에서 전세금반환자금을 지원키로 했다"고 설명했다.
이번 전세금 반환자금은 주거면적 25.7평 이하의 주택에 대한 전세계약이 종료된 후에도 보증금을 반환하지 못하는 임대인(집주인)에게 지원된다.
지원금은 전세계약금의 30% 이내로서 최고 2000만원까지이며, 동일한 집주인에 대해 최고 3건까지 지원된다.
금리는 주택구입자금 수준인 5.8%이며, 2년 이내 일시상환(2년연장 가능) 조건으로 주택을 담보로 설정한다.
건교부는 "지난 98년5월부터 99년까지 1899억원을 지원했던 사례를 감안해 올해 지원규모는 1000억원으로 책정하며, 자금수요를 보면서 필요시 증액 지원할 계획"이라고 밝혔다.
건교부 관계자는 "전세금반환자금은 국민주택기금운용계획변경(안)에 포함돼 기획예산처 협의를 거쳐 내주중 확정될 예정"이라며 "기금취급기관인 국민은행, 우리은행, 농협의 업무처리방법서에 반영돼 이달 하순경부터 지원할 수 있을 것"이라고 말했다.
전세금 반환자금 지원을 희망하는 집주인은 가까운 기금취급기관을 방문해 상담할 수 있으며, 자금신청시에는 전세계약서(구계약서), 건물등기부등본 및 임차인 주민등록등본, 담보설정에 필요한 등기권리증, 인감증명서 등이 필요하다.
- 逆전세 우려,`전세금 보증상품` 눈길
- [edaily 윤진섭기자] 逆전세대란의 우려의 목소리가 높아지고 있는 가운데 서울보증에서 판매하는 `전세금 보장보험`에 대한 관심이 높아지고 있다.
10일 서울보증은 올해 1월부터 5월말 현재까지 `전세금 보장보험` 판매가 2789건으로, 작년 한해 동안 판매한 5666건의 50%에 근접했다고 밝혔다.
서울보증보험이 판매하는 `전세금 보장보험`은 2001년에 4384건이 판매됐고, 2002년에 5549건, 2003년에 5666건으로 판매 건수가 꾸준히 늘고 있다.
전세금 보증보험은 집주인의 동의 아래 세입자가 직접 보험에 가입하고, 나중에 전세계약이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사로부터 직접 전세금을 받을 수 있는 상품이다.
보험가입대상은 전세계약을 체결한 임차인이고, 보험가입금액은 전세금 전액이다. 보험료는 전세금의 연 0.7%(기업의 경우 연 0.5%)이다. 예를 들어 1억원짜리 전세를 2년간 체결할 경우 보험료는 연 70만원(임차인이 기업의 경우 50만원)으로 총 140만원을 내면된다.
2년이 지난 뒤 집주인이 한 달이 지났는데도, 전세가격 하락으로 7000만원만 돌려줄 경우 세입자는 가까운 보증보험 지점에 가서 전세금을 신청하면, 나머지 3000만원을 받을 수 있다.
구비서류는 확정일자를 받은 전세계약서 사본, 토지와 건물 등기부등본, 임대인의 보험가입확인서, 세입자의 주민등록등본, 토지가격확인원(아파트는 제외)이다. 보험가입은 전세계약을 체결한 날로부터 5개월 이내에 보증보험 전국지점을 방문하면 된다.
이 보험에 가입하기 위해선 몇 가지 유의사항이 있다. 우선 압류나 가압류, 그리고 가처분, 가등기 전세주택은 가입이 안된다. 전세주택의 전용면적이 30.25평(100㎡)이상이거나, 전세금액이 전세물건 추정시가의 70% 이상인 경우도 보험에 가입할 수 없다.
또 주택에 근저당권이 설정되어 있어도 가입은 가능하지만, 채권액이 아파트 경우 시가의 30%를 넘어도 안된다. 단독·다가구는 20% 이하고, 다세대는 15% 이하다.
- (초점)달라지는 기업·개인회생절차..통합도산법
- [edaily 오상용기자] 법무부가 5일 효율적인 기업의 갱생과 퇴출, 개인회생을 위해 회사정리법과 화의법, 파산법을 하나로 묶는 통합도산법 제정시안을 발표했다.
법무부는 오는 6일 공청회를 열어 각계의견을 수렴한 뒤, 법제처 심사와 국무회의 등을 거쳐 정부안을 확정짓는다는 방침이다.
◇추진 배경 = 회사정리법과 화의법 파산법은 지난 98년부터 이미 3차례에 걸쳐 수정이 이뤄져 왔다. 그럼에도 불구 정부가 통합도산법을 추진해 온 것은 지금처럼 3개의 법률로 분산돼 있는 도산법 체계로는 상시적인 기업회생과 퇴출이 힘들고, 기업정리법제로서의 근본적인 한계가 있다는 문제의식 때문이다. 이에 따라 법무부는 법무부는 지난 2000년말 `도산제도개혁권고안` 용역결과를 제출받고, 이듬해 5월 전경련 등 실무계와 법조계 등 각계의 전문가로 `도산법제개선 실무위원회`를 구성, 1년간의 논의를 거쳐 `도산법시안`을 내놨다.
◇기존 경영자 관리인으로 임명 = 도산법에 따라 회사정리절차를 밟게 되는 기업의 관리는 원칙적으로 기존의 경영인이 맡게 된다. 법무부 이성윤 검사는 "파탄에 직면한 기업이 조기에 회생절차를 신청하도록 유도하고 도산초기에 기존 경영진의 노하우를 그대로 이용할 수 있도록 하기 위해서"라고 설명했다.
다만, 이 경우도 ▲기존의 경영자가 재산유용, 은닉 또는 중대한 책임이 있는 부실경영에 관여했거나 ▲회생채무자의 부채가 자산보다 현저하게 많은 경우 ▲상당한 이유를 들어 채권자협의회의 요청이 있는 경우 등은 제 3자를 관리인으로 선임할 수 있도록 했다.
통합도산법이 시행되면 화의제도가 폐지되기 때문에 기업의 운명은 법원에 의해서만 결정된다. 법원이 기업가치를 실사한 후 회생절차를 밟거나 파산절차로 넘기게 된다.
◇채권자 보호 강화 = 채무자가 특수한 관계에 있는 친족 등에게 파산신청 후 재산을 넘기거나 담보를 제공함으로써 채권자에게 손해를 입힌 경우도 부인권(否認權)의 대상이 되도록 했다. 또 부인권의 효력이 미치는 담보제공 또는 재산소멸 등의 행위를 파산신청전 60일에서 1년으로 확대했다. 부인권은 채권자를 해할 목적으로 한 행위, 정리절차 개시 후에 행한 채무 소멸 행위, 정리절차 개시 전의 무상행위 등의 효력을 부인, 이를 원상으로 회복시킴으로써 재산의 일실(逸失)을 방지해 기업회생을 용이하게 하거나 채권자를 보호하도록 하는 제도이다.
채권자에게 회생절차 신청권을 보장하고, 채권자협회의 기능을 강화해 ▲감사선임에 대한 의견 제시 ▲회생계획인가후 회사의 경영상태에 관한 실사를 청구 ▲제3자를 관리인으로 선임 요청 등을 할 수 있도록 했다. 아울러 채권자에 대한 청산가치를 보장하기로 하고 회생계획인가의 요건으로 청산가치보장 규정을 신설했다.
법무부는 또 파산신청의 남용을 막기 위해 법원이 이를 판단할 수 있도록 했다. 법원은 채무자의 파산신청이 남용에 해당한다고 판단할 경우 이를 기각할 수 있다. 또 파산자에 대해 채무 전부를 면책받도록 하던 종전 규정을 수정해, 채무의 전부를 면책시키는 것이 부당하다고 인정될 경우 일부만 면책할 수 있도록 했다. 주택임대인이 파산하는 경우 주택임대차보호법의 요건을 갖췄고 확정일자를 받은 임차인은 도산법에서도 우선적으로 보호된다.
◇개인회생절차 도입..자영업자 빚 3억 넘으면 불허
자산보다 부채가 많아 파산이 발생할 염려가 있는 개인은 `개인회생절차`를 통해 구제받을 수 있는 길이 열린다. 대상은 일정한 소득원이 있어 빚을 꾸준히 갚을 능력이 있는 봉급생활자와 자영업자. 다만, 빚이 3억원이 넘는 자영업자는 대상에서 제외된다. 개인회생절차 개시결정까지 채무자 재산에 대한 강제집행과 가압류, 가처분 등의 행위는 일제 금지된다. 다만 소송절차는 계속 진행할 수 있도록 했다.
개인회생 신청자는 신청일로부터 14일 이내에 변제계획안을 제출해야 하고, 개인회생 결정은 신청후 1개월내에 이뤄진다. 개인회생 신청이 법원에 받아들여져 채무자가 5년간 변제계획에 따른 변제를 완료한 경우 당사자의 신청 또는 직권으로 법원이 면책을 결정하게 된다. 다만 채무자가 부정한 방법으로 면책을 받은 경우엔 면책결정일로부터 1년이내에 면책취소가 가능하다.
그러나 채무자들이 재산을 고의로 빼돌린 후 개인회생을 신청할 경우, 법원이 이를 현실적으로 파악하기 힘들어 개인들의 도덕적 해이를 불러 일으킬 수 있다는 문제점도 안고 있다. 향후 입법 과정에서 논란이 예상되는 부분이다.
◇국제도산 속지주의 탈피
지금까지 국내 본점이 회사정리절차를 밟게 되더라도 해외현지법인은 채권자의 재산 강제집행 중지 등의 적용을 받지 않았다. 이에 따라 해외 채권자들은 발빠르게 현지 기업에 채권을 회수해 국내 채권자들에게 돌아오는 몫이 없었다. 법무부는 이같은 문제점을 해소하기 위해 국제도산제의 속지주의를 개선하겠다고 밝혔다.
- 서울 상가보증금 1.6억원까지 임대차보호
- [edaily 오상용기자] 서울지역 상가 가운데 보증금 1억6000만원 이하인 상가만 `상가건물 임대차보호법`의 보호를 받게 됐다.
또 이법의 적용을 받는 상가는 연간 임대료를 12%이상 올릴 수 없게된다.
이와 함께 우선변제를 받는 상가는 서울의 경우 보증금 4500만원, 과밀억제권역 3900만원, 광역시 3000만원, 기타지역 2500만원 이하로 각각 한정했다. 우선변제 액수는 대상보증금의 30% 까지다.
법무부는 8일 이같은 내용을 담은 상가건물 임대차보호법 시행령안을 마련해 관계부처와 협의에 들어갔다고 밝혔다.
◇상가임대차보호법 보호대상 범위
지역별 법적용 대상 상가의 보증금액 상한은 서울이 1억6000만원, 수도권중 서울특별시를 제외한 과밀억제권역이 1억2000만원, 광역시가 1억원, 그 밖외 지역은 9000만원으로 결정됐다.
정부 관계자는 "중소기업청의 실태조사를 근거로 전체상가 80%까지 법의 보호를 받을 수 있도록 보호기준을 정했다"면서 "지역도 당초 수도권 광역시 기타 지역의 3분법에서 수도권을 세분화해 4분법으로 정했다"고 설명했다.
◇연간 임대료 인상률 상한 12%
상가임대차 계약은 1년단위로 자유롭계 갱신이 가능하다. 이때 임대료의 인상률은 연간 12%로 제한된다.
법무부는 실태조사 결과 임대료가 증액된 상가의 전국평균치가 12.4%인점을 감안할 때 임대료 상한선을 12%로 제한하는 것이 임차인의 피해를 막고 임대인의 정당한 이익도 보호해 상가건물의 공급위축 막을 수 있다고 설명했다.
이와함께 보증금을 월세로 전환할 경우 산정률을 연 15%로 제한했다. 이는 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환하는 경우 보증금의 이율보다 월세가 과다하게 산정돼 세입자가 피해를 입지 않도록 하기 위함이라고 법무부는 덧붙였다.
◇우선변제권 전국 상가의 20% 부여
우선변제를 받게 되는 보증금의 범위는 서울특별시의 경우 4500만원, 수도권중 서울특별시를 제외한 과밀억제권역은 3900만원, 광역시는 3000만원 기타지역은 2500만원으로 제한된다. 정부의 표본조사에 따르면 전체 상가임차인의 20%가까이가 우선변제권을 얻게 되는 셈이다.
다만, 실제 우선변제를 받는 금액은 보호대상 보증금의 30%에 불과하며, 서울특별시의 경우 1350만원, 수도권중 과밀억제권역은 1170만원, 광역시는 900만원 기타지역은 750만원이 여기에 해당한다.
법무부는 "주택은 40%에 해당하는 보증금으로 규정하고 있으나 상가의 경우는 차임이 주된 비중을 차지하므로 30%선으로 규정하더라도 대부분 보호가 가능하다"고 설명했다.
- 서울보증, 상가보증금 반환 보증보험상품 첫 판매
- [edaily] 서울보증보험은 다음달 1일부터 상업용 점포의 임차보증금 반환을 보장해주는 새로운 개념의 전세금보장 신용보험을 판매한다고 30일 밝혔다.
기존의 전세금보장 신용보험은 주거용 주택에 한해 전세보증금의 반환을 보증했으나, 이 상품은 전세보증금 보장 범위를 일반 주거용 주택에서 도·소매 용도의 상가까지 확대한 것이 특징.
임대차 계약이 끝난 후 임대인이 임차보증금을 반환하지 못할 경우, 또는 임대차 기간 중 임차건물에 대해 경매 또는 공매가 신청된후 최종적으로 임차보증금을 회수하지 못했을 경우, 이 보험에 가입한 임차인은 임차보증금 전액을 보장받을 수 있게 된다.
보험가입대상은 보증금부 월세계약을 맺고 있는 도·소매 점포(상가)로, 임차보증금이 서울지역 7000만원 이하, 경기 및 광역시 5000만원, 일반시 4000만원, 기타지역 3000만원 이하여야 한다.
보험료는 개인이 연 1%이고, 법인은 0.7%이다. 오피스텔, 업무용 사무실, 공장등은 보험에 가입되지 않으며 등기부상의 선순위가 건물 추정시가의 50%를 넘을 경우나 임대인이 법인인 경우도 보험가입대상에서 제외된다.
- (주간 부동산동향)서울 소형아파트 매매가 상승세
- [edaily] 서울지역 소형아파트 매매가격 상승속도가 가파르다. 특히 강남·서초·강동구 등 재건축 대상 아파트와 신규단지가 서울지역 20평이하 소형아파트 가격 상승률을 주도하고 있다.
서울지역 20평이하 전체 소형아파트 매매가격은 지난주 0.9% 올랐다. 이 가운데 서초구가 2.09%, 강남구 1.74%, 강동 1.21%의 상승률을 기록해 평균 상승률을 두배 가까이 상회한 것으로 나타났다.
한편, 수도권 시장도 재건축 논의가 한창인 지역을 중심으로 소형아파트 매매가격의 상승 속도가 빨라지고 있다.
과천은 지난주 20평이하가 1.66%로 높은 상승률을 기록했고, 광명도 소형물의 가격이 0.49% 올랐다. 한편 최근 내손동 재건축으로 관심을 모으고 있는 의왕시는 신규단지 소형이 오름세를 보였다. 지난주 이 지역 20평이하 소형아파트는 2.62%의 상승률을 기록했다.
이같은 20평이하의 아파트 매매시장의 상승기세에도 불구하고 중대형아파트 매매가격이 지속적으로 하락하면서 서울지역과 수도권 일대의 아파트 매매시장 상승율은 전반적으로 둔화됐다.
한편, 물량부족과 수요 감소로 거래가 뜸해진 서울 전세시장은 전셋값 상승세는 멈췄지만 아직 임차인보다 임대인 주도의 시장 양상을 보이고 있다. 신도시 전세시장은 전주에 대형 물건의 호가가 높게 출시돼 반등했으나 지난 주 다시 상승폭이 줄어들었다.
부동산 시세 전문조사기관인 부동산114(www.r114.co.kr)의 분석에 따르면 아파트 매매시장은 서울이 0.24% 오른데 이어 신도시 0.06%, 수도권 0.15%의 상승률을 나타냈다. 아파트 전세시장은 서울이 0.23% 오르고 신도시는 0.26%, 수도권은 0.18% 올랐다.
◇매매시장
- 서울지역은 지난주 0.24%의 상승률을 보였다. 강남구가 0.5% 올랐고, 강동(0.57%) 송파(0.3%) 서초(0.27%) 성동(0.29%) 성북(0.27%) 양천(0.26%) 노원(0.19%) 등지가 오름세를 보였다. 가격 상승세를 주도한 것은 주요 재건축 대상 아파트와 신규단지 소형 매물.
값이 오른 개별 아파트로는 교통평가까지 완료된 강남구 역삼동 영동1,2,3단지가 1200만원 정도 올라 13평형이 1억5,400만원에 시세가 형성됐다. 강남구 일대 재건축 행보가 빨라지면서 인근 진달래3차 등도 오름세를 보이며 19평형이 1억6000만원으로 조사돼 지난 주 대비 1000만원 올랐다.
송파구 문정동 주공 16평( 2억 7500만원, 전주대비 +2000만원)과 강서구 내발산동 세은 22평(1억4500만원, +1000만원), 마포구 상수동 상수 17평(1억 1500만원, +750만원) 서초구 반포동 한신23차 19평(1억5500만원, + 1000만원)의 가격 상승이 컸다.
노원구 상계동 수락현대 32평(1억5000만원, 전주대비 +1000만원)과 성동구 옥수동 삼성 25평(2억, +1500만원)도 전주보다 큰폭으로 가격이 올랐다.
반면 강남구 압구정동 한양7차 46평형(5억7500만원), 동작구 신대방동 보라매현대 73평형(4억7500만원), 도봉·노원구에서 호가가 많이 올랐던 30-40평형대 등, 이들 중대형 아파트의 매매가는 지난주 하향조정됐다.
- 신도시는 지난주 0.06%의 상승률을 기록해 지난 주(0.18%) 보다 오름폭이 감소했다. 일부 소형과 호가가 오른 50평형대를 제외하고는 거의 변동이 없었다. 분당이 0.12% 올랐고, 평촌(0.09%), 산본(0.08%), 중동(0.07%) 등이 소폭 올랐다. 일산(-0.08%)은 20-30평형대가 하락세를 보였다.
분당 서현동 효자임광 21평(1억3000만원, 전주대비 +1000만원)과 이매동 아름풍림 23평형(1억 4900만원, +650만원), 정자동 느티공무원4단지 24평형(1억2750만원, +500만원) 중동 미리내삼성 16평형(7100만원 +250만원) 등의 가격 상승이 컸다 .
반면 지난주 하락세를 보인 개별 아파트는 일산 후곡마을 태영17단지 47평형(2억6000만원,전주대비 -1500만원) 마두동 백마청구 37평형(1억9000만원 -1000만원) 산본 주공11단지 17평형 등이다.
- 수도권은 지난주 0.15%의 상승률을 보였다. 과천이 0.82% 올랐고 광명(0.25%), 안양(0.46%), 의왕(0.43%), 안산(0.5%) 등이 오름세를 보였다. 지역별로 소형아파트 값의 강세가 계속되는 가운데 과천은 지난주 재건축 기대로 20평이하가 1.66%의 높은 상승률을 기록했다.
과천시 원문동 주공2단지 16평형(2억500만원, 전주대비 +1000만원)과 광명 철산동 주공3단지 15평형(1억3000만원, +500만원) 의왕시 내손동 대우 18평형(1억5150만원, +900만원) 등의 가격이 많이 올랐다.
용인시 구성읍 구성우림 32평형(1억3750만원, 전주대비 +1250만원) 안산시 월피동 주공1단지 17평형(5650만원, +500만원) 시흥시 장현동 대동아파트 24평형(8250만원, +500만원)도 가격 상승폭이 컸다.
◇전세시장
- 서울 전세시장은 지난주 0.23% 올랐다. 지난 주와 동일한 포인트의 상승률이다. 동작(1.12%), 성북(0.69%), 성동(0.51%), 서대문(0.44%) 등 외곽권 중대형 아파트의 호가는 여전히 큰것으로 나타났다.
구로·금천·구로·동대문 등 외곽지역은 약보합세를 보였으나 강남(0.17%)·강동(0.32%)·관악(0.3%)·노원(0.25%)·서초(0.22%)·강서(0.2%) 등은 중소형을 중심으로 오름세를 이어갔다.
서초구 서초동 우성3차 33평형(1억6000만원)과 노원구 하계동 극동 21평형(8250만원, 전주대비 + 1000만원) 중계동 성원1차 33평형(1억 2500만원 +1500만원), 강동구 천호동 현대 26평형(8250만원, +1000만원)의 전세가격 상승이 컸다.
동작구에서는 상도동 삼호 42평형대가 물량 부족으로 호가가 계속 올라 1500만원 상승한 1억3500만원으로 조사됐다. 성동구 응봉동 신동아도 29평형이 1000만원 올랐다. 시세는 1억1500만원선.
- 신도시 전세시장은 지난주 상승폭이 감소하며 전주대비 0.26% 올랐다. 신도시 전세시장은 대형아파트가 오름세를 주도했다. 분당의 경우 0.44%의 상승률을 보였다. 이 가운데 51-55평형대는 1.61%의 높은 상승률을 기록해 전체 상승률에서 차지하는 비중이 높았다.
한편, 중동(0.26%), 산본(0.16%), 일산(0.13%), 평촌(0.04%) 등은 중소형 아파트 전세값의 오름폭이 컸다.
일산 백석동 백송우성 15평형(5000만원, 전주대비+ 500만원), 동아16단지 32평형(1억500만원, +1000만원) 분당 금곡동 청솔공무원 28평형(1억750만원, +1000만원) 등의 전세가격이 상승한 것으로 조사됐다. 한편 일산 주엽동 강선과 후곡마을에서는 일부 호가가 많이 오른 중대형이 하락세를 보이기도 했다. 강선건영, 동부 49평형의 경우 금주 1억2,500만원대로 1,000만원 떨어졌다.
- 수도권 전세시장은 지난주 0.18%의 상승률을 기록했다. 과천(0.32%), 광명(0.44%), 김포(0.34%), 안산(0.58%), 안양(0.61%) 등이 오름세를 보였다.
김포시 마송현대 21평형(3750만원, 전주대비 +500만원)과 시흥시 정왕동 화성도 32평형(6250, +750만원), 안산시에 월피동 주공3단지 19평형 (5250만원, +550만원), 과천 중앙동 주공10단지 40평형(2억500만원, +1000만원)의 전셋값 상승폭이 컸다.
