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- (법원경매천하평정)경매 실전투자 사례들
- [우형달] 부동산 경매투자로 성공하려면 다양하게 테크닉을 구사할 수 있어야 한다. 낙찰 후 용도변경, 리모델링, 선점하기, 버티기, 장·단기투자, 신축, 증축 등 여러 가지를 고려하면서 입찰단계에서부터 확실한 전략을 수립한 후 입찰해야 한다.
이런 관점에서 낙찰 받아 소유권을 취득하여 보유하고 있는 물건중 독자 여러분들에게 공부할 가치가 있는 물건 몇 가지만 소개하기로 하자.
◇불량주택재개발 지역 내 낙찰 받은 사례 ..
서울 관악구 봉천동 불량주택 재개발 지구 내에 있는 대지 40평 지하1층, 지상3층으로 총 4가구의 다가구주택을 낙찰 받아 지분쪼개기에 성공한 사례를 보면, 감정가격 2억2천만 원에서 3차 유찰되어 1억 1천300여만 원에 입찰이 시작되어 1억4천만 원에 응찰하여 경쟁률 9대 1을 뚫고 낙찰 받은 것이 2001년이었다.
낙찰가격 1억 4천만 원과 소유권이전비용, 그리고 6천만 원짜리 선순위 임차인이 있어 그 금액을 인수하여 총 2억 1천만 원 정도 투자하였는데, 다시 전세로 임대하여 보증금만으로 투자금을 거의 회수했다.
- 구청이 앞장서고 있는 동네
그렇다면 ‘수익도 없는 물건을 왜 낙찰 받아서 임대를 주나?’ 하고 궁금해 하는 분들도 있을 것이다. 이런 물건을 보유하는데 대한 궁금증이 해소 안되는 분들도 계신다. 전철 2호선 서울대입구역(관악구청4거리)에서 상도터널 방면 쪽의 고갯길을 올라가다가 왼쪽으로 이미 입주한 삼성·동아 아파트단지 바로 아래 구암초등학교가 근처인, 이 물건은 불량주택이 밀집되어 있어 관악구청이 주거환경개선지구로 지정하고, 재개발에 적극적으로 도움을 주고 있는 동네에 대지 40여 평에 연면적 68평짜리 주택을 완전히 공짜로 취득했다는 결론이다. 현재는 재개발조합이 결성되는 등 상당히 많이 진척되고 있다.
32평형 아파트 시세가 2억 8천만 원에서 3억 2천만 원 전후로 매매되고 있고, 용적률 등에 따라서 수익성이 달라지기 때문에 유동적이어서 청산해보아야 알겠지만 아파트 32평형 입주권 한 장 받는데 대체로 대지 13~15평 전후가 기준이 되고 있다.
- 낙찰 받아 지분 쪼개기 작업
이 물건은 낙찰 후 다세대로 용도변경(쪼개기)이 완료되어 다가구 1채에서 다세대 4가구로, 대지지분은 세대 당 각10평으로 분할등기가 완료되어 입주권을 한 장이 아니라 최소한 서너 장과 건물보상, 세입자들은 얼마간의 이사비용을 확보했다는 결론이다.
얼마 전에 일정한 요건을 구비하면 다가구용으로 지어진 주택을 다세대로 구분할 수 있도록 법령을 완화하자, 일부 부동산중개업자가 부추기기도 하고 또 집주인도 덩달아서(돈 된다니까) 너도나도 앞 다투어 지분 쪼개기가 한바탕 휩쓸고 지나갔다.
그러자 서울과 수도권의 각 지자체들은 지금은 이 같은 다가구주택의 다세대주택으로의 용도전환을 엄격하게 제한하거나 금지구역으로 아예 대부분을 묶어버렸다.
왜냐하면 아파트 입주권 등을 노리고 한 가구였던 다가구주택을 4~5가구로 심하게는 7~8가구의 다세대주택으로 쪼개서 구분등기를 해버리면 나중에 재개발 사업성이 떨어지는 것은 물론이고, 사업추진 시 일정 비율(%) 이상의 주민들의 동의가 있어야 사업의 다음단계로 넘어가는데 진행이 어려워지기 때문이다.
◇낙찰 받아 원룸으로 리모델링한 사례 . . .
- 바다모래로 지은 다가구
이 물건 역시 낙찰 후 추가작업을 통해 수익을 올린 케이스이다. 앞에서 본 물건은 낙찰 후 지분을 나누어 재개발에 대비한 경우였다면, 이 물건은 바다모래로 지어진 다가구주택을 전면적인 수준의 재공사(리모델링)를 통해 높은 수익을 올린 경우이다.
서울 신림동 서울대학교로 들어가는 입구에 있는 이 다가구주택은 토지·건물 일괄경매가 진행된 물건으로 비탈 경사가 심하여 앞쪽에서 보면 5층짜리 건물인데 뒤쪽에서 보면 주차장으로 쓰이는 지하 2층은 전혀 보이지 않고 지하 일층의 윗부분만 살짝 보이는 형태로, 전체 8가구가 살고 있는 물건이었다.
소유자는 행방을 감춘 상태로 주택은 겨울을 지나면서 관리가 안 되어 급속히 못쓰게 되어 갔으며, 바다모래로 지은 집은 외벽이 새하얗게 변해가는 백화현상이 심각한 상태였다. 감정가격이 3억여 원에서 2차유찰로 감정가격 대비 64%인 1억 8천600여만 원에서 2억 2천100만 원에 응찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받은 것이 2000년 가을이었다.
이 물건의 경우는 낙찰 받는다면 추가 공사비가 만만치 않게 들어 갈 것을 처음 현장 조사하러 가서 외관을 보고 바로 알 수 있었다. 세입자들을 만나보니 역시 부실공사로 인해 겨울에는 춥고, 여름에는 더워서 생활하기가 무척 어렵다고 하소연했다. 그런데도 낙찰받기로 결심한 것은 세입자들의 임차금액이 주변시세에 비해서 상당히 싸게 세 들어 있었다는 점이다.
낙찰가와 개조 및 보수공사비를 산정해 보고, 회수할 전세금액을 산정하여 보았더니, 전체 총소요비용 이상을 회수할 수 있다는 판단이 내려진 것이다. 즉 보수공사하면서 전체를 최신식 원룸으로 말끔히 개조하는데 1억 원 정도면 가능하다는 판단이 선 것이다.
- 낙찰 후 전면 리모델링을 하다
건물의 외관을 보았을 때는 백화현상으로 하얀 소금벽이 앞쪽과 한쪽 측면을 하얗게 뒤덮고 있어 다른 응찰자들이 기피하는 바람에 이처럼 싸게 낙찰 받을 수 있었다. 낙찰 받아서 보수공사하기로 계획하고 응찰했고 공사비가 상당히 들 거라고는 예상했으나 생각보다 부실상태가 훨씬 심각해서 처음에는 보수정도로 끝낼 생각이었지만, 공사를 시작하고 백화현상이 생기는 벽면을 전부 철거하기로 하고 다시 짓는다는 수준으로 전면 리모델링하기로 방향을 바꾸었다. 공사비가 더 들더라도 나중에 매각까지를 염두에 둔다면 그렇게 하는 것이 더 바람직하다는 판단이었다.
따라서 백화부분은 모두 철거하고 단열재를 충분히 보강하고서는 벽돌로 쌓았고, 내부도 말끔히 새로이 단장 하였다. 전체 공사비는 처음 예상보다 4천여만 원이나 더 들어갔지만 전체적으로 전세보증금에서 1억 원 정도의 수입이 있었고 200여만 원의 월세가 매달 들어오고 있다.
이 물건은 다가구 주택이어서 세입자가 여러 가구인데 독자들 중에는 세입자가 많거나 권리분석이 복잡하면 골치 아프다며 권리분석 자체를 포기하고 곧바로 던져버리는 분들이 간혹 계시는데, 이제부터라도 꼼꼼히 따져보고 철저하게 분석해 들어간다면 이런 물건 한 건 낙찰만으로도 평생이 즐거울(?)수도 있다.
- 이 물건의 수익률
2억 2천100만 원에 낙찰 받고, 이전경비와 개·보수비로 1억 4천여만 원이 추가되었다. 그리고 선순위 임차인에게 1천300만 원을 추가로 지불해서 총 3억 7천400여만 원이 소요되었다. 개조 공사완료로 원룸이 총 17개가 나왔다.
① 지하 2층 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
② 지하 1층 : 원룸 4개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
③ 1층 : 원룸 3개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
④ 2층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑤ 3층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑥ 옥탑 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원에 월 10만 원 월세)
◇왕십리구역-황학동 대지 16평 투자사례 . . .
- 강북뉴타운내 물건
우리펀드에서 낙찰 받아 보유하고 있는 이 물건은 ‘선점’의 효과를 확실히 발휘했다는 것이다. 투자가치가 충분한 물건이라면 작은 하자들, 즉 감정가격이라든지, 법정지상권이라든지, 맹지라든지 하는 것들을 무시하고 밀고 들어갈 때는 거침없이 밀고 들어가는 배짱도 절대 필요한 것이 부동산 경매이다.
이 물건은 위치의 가치만 보고 과감히 응찰하여 투자금액 대비 최소 5배 전후로 불어난 경우이다. 서울시가 강북뉴타운 개발계획을 발표한 왕십리-황학동 지구 바로 옆에 있는 대지 16평으로 지상에는 40년이 넘은 미등기무허가 건물(주택)이 있고, 그런 이유로 대지만 입찰에 붙여진 물건이다.
복원 마무리 공사가 한창인 청계천변 황학동 도깨비시장이 바로 인근이고, 유명한 곱창집이 즐비한 곳인데, 안쪽으로 조금만 들어가면 ‘서울에 아직도 이런 곳이 있나?’ 하는 생각이 들 정도로 주거환경이 열악한 곳이다. 골목의 폭이 1미터가 채 안되고, 대지 16평에 건물바닥 면적이 16평 이상으로, 지은 지 40년은 족히 넘은 무허가 건물들이 지붕에는 천막을 덮고 어깨를 나란히 하고 있는 동네다.
조그마한 가게를 운영하던 소유자는 사업이 잘못되는 바람에 신용불량자가 되어 경매가 진행될 즈음에는 세입자와도 연락을 완전히 두절시킨 상태였다.
2002년 11월에 감정가 5천100여만 원으로 경매가 시작되어, 법정지상권 성립 여지가 있음에도 1차 100%에서 8천80만 원에 입찰하여 경쟁률 8대 1을 뚫고 낙찰 받은 사건이다. 장래 투자가치만 보고 낙찰 받았는데, 경매법정 분위기를 보아 1억을 쓰더라도 반드시 잡자는 생각으로 응찰하였다.
왜냐하면 위치로 보아 매매라면 평당 1천만 원은 줘야 살수 있다고 보았기 때문이고, 실제 매매가격도 그 정도였는데, 입찰장의 분위기로 보아 8천만 원 이상 쓰면 충분하다는 판단이었는데, 혹시나 해서 끝자리에 80만 원을 더 붙였다.
2등은 7천800만 원에 응찰해서 우리에게 졌다. 이만한 위치에 이런 물건을 이전비 포함해서 8천500만 원에 소유권을 취득한다는 것은 경매가 아니면 있을 수 없는 일이다.
- 가격이 낮게 감정되었다
이 물건의 장점은 서울시의 강북뉴타운개발계획이 발표되기 전에 감정이 이루어져 시세를 반영하지 못하고, 결정적인 하자로 보이는 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이 버티고 있는 이유로 낮게 감정되었는데, 이 경우처럼 감정가격에 중대한 하자가 있다면 이해당사자등이 이의를 제기할 수 있어 정상적으로 경매가 진행되지 않을 수도 있고, 채권액이 상대적으로 많지 않아 채무자의 의지 여하에 따라서는 경매가 취하될 수도 있는 물건이었다.
즉 입찰에서 소유권 취득까지는 상당한 변수가 있었던 물건이었는데, 채무자가 행방을 감춘 상태에서는 그럴 수 없었던 것이다.
이런 물건을 도전할 때는 각별히 신경 써야 하는 것은 비록 건물이 미등기일지라도 세 들어 살고 있는 사람은 주택임대차 보호법의 임차인으로 인정해준다는 점이고, 대지만 낙찰 받았기 때문에 나중에 지상의 건물을 어떻게 접수(?)해야 할지에 대한 치밀한 작업이 필요하다.
미등기 건물은 해당 구청에 가면 따로 관리를 하고 있어 소유자를 알 수 있다.
- 건물은 추가로 따로 취득했다
왕십리 황학동 도심뉴타운 재개발 지구 바로 옆에 있는 이 물건은 나중에 주상복합 아파트 입주권을 노리고 낙찰 받았다. 시간이 얼마가 걸리든 가지고 있으면 좋은 일이 반드시 생길 것 이라는 느낌을 현장 한번 가보고 바로 알 수 있었다.
낙찰 받을 당시 청계천 복원논란이 한창이었다. 그리고 얼마 안 있어 강북뉴타운 예정지역이 발표되었는데 지정된 곳에서 조금 벗어난 곳에 위치한 이 물건은 대형건설업체 L건설이 성동기계공고자리까지 포함하여 이 일대를 ‘○○홈타운’을 건설하겠다는 입장을 발표한 곳이다.
대지만 경매에 나온 물건이어서 대지 낙찰 후 건물까지 구입하여야만 재개발시 아파트 입주권을 받을 수 있다. 만약 대지만 있는 경우는 이처럼 평수가 적은 경우에는 현금보상만의 청산 당할 수도 있기 때문에 건물 추가인수가 무엇보다 중요하다.
대지소유권을 취득한 후 나중에 채무자(건물주)로부터 매매 형태로 건물을 인수하여 소유권이전까지 완료했다. 여러 상황에 따라 달라지겠지만 40평형대 아파트 입주권이 주어질 것이라고 하는데, 인근 부동산 중개업소의 전망으로는 현재 시세로 6~7억 정도에 매매가격이 형성 될 것이라고 한다.
이런 물건에 투자할 때 중요한 것은 진득하게 버틸 수 있는 자기중심이 확실해야 한다. 당장 유행하는 경매물건(현재는 토지와 임야)만을 죽기 살기로 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 남는 것이 별로 없다. 몇 개의 사례에서 보았듯이 아무리 작은 물건이라도 응찰 전에 자신의 상황과 물건의 특징을 파악하여 정확한 전략을 수립하는 것이 중요하다.
◇지금 시작해도 늦지 않았는가 . . .
똑같은 경매 정보지를 한 권 주고 좋은 물건, 돈 될만한 물건을 골라보라고 하면 사람마다 각양각색일 것이다.
알깨기 수준의 독자들로부터 6개월 정도 공부하고 한두 건 입찰경험이 있는 병아리들, 3~4건 낙찰 받고 죽기 살기로 명도경험이 있는 2~3년차 삼계탕용, 그 다음 단계 수준의 중닭들, IMF 시절부터 경매시장에 뛰어들어 순자산만 10억은 넘어섰고 자주 하지 않고 일년에 1~2건 정도로 만족하며 나머지 시간은 자기개발에 시간을 투자하는 장닭 수준의 선수들, 호가제 시절부터 경매에 뛰어들어 눈 감으면 전국의 경매시장이 한 눈에 들어오는 폐계 수준의 도사들이 좋은 물건이라고 골라내는 물건들은 당연한 이야기지만 천지차이가 난다.
좋은 물건은 씨가 말랐는가 . . .
병아리 초보자들이 가장 궁금해 하는 사항이 지금부터 열심히 공부해서 막상 응찰하러 갈 때쯤이면 수익률 높은 먹을 만한 물건은 이미 선수나 도사들이 다 낙찰 받아 버려 남아있는 것이라고는 잔챙이나 쭉정이만 남아있지 않을까하고 시작도 하기 전에 걱정부터 하는 분들이 많다.
대학의 사회교육원이나 평생교육원등에서 강의하려 가면 수강생들로부터 자주 듣는 질문이 지금도 수익을 올릴 수 있는 좋은 물건이 남아있느냐고 궁금해 하신다. 열심히 공부해도 막상 사냥터는 잔챙이만 남아있고 먹을(?)만한 먹이감은 이미 없어져 버리지 않았을까 걱정하는 분들이다.
결론부터 말씀드리자면 자본주의가 망할 때까지 경매시장의 좋은 물건은 오아시스의 샘물처럼 마르지 않을 터이니 조급해하지 말고 실력을 쌓는 것이 먼저이다.
남들은 재테크에 성공해서 몇 걸음씩 앞으로 잘 나가고 있는 것 같아 마음이 바쁜 것은 충분히 이해가 된다. 그러나 세상은 공평하다. 실력 연마도 없이, 내공도 쌓지 않고 사냥터에 나가서야 바쁘기만 하고 잡아야 잔챙일 뿐 첫술부터 대박이 터질 리는 만무하다.
과욕을 부리다가는 종자돈마저 까먹고 돌아서야 하는 곳이 경매시장이다. 재개발 지구 내에 조그마한 연립물건을 하나 낙찰 받고자 한다면 무엇부터 준비를 해야 하나 한번 따져보자.
◇뭐가 이렇게 많은가 . . .
재개발·재건축지역 물건에 응찰하기 전 반드시 조합을 방문해 어떤 평형의 입주권을 받을 수 있는지, 사업시기, 사업기간, 입주시기, 시공회사, 교통여건, 학군, 편의시설, 혐오시설 유·무, 추가 부담금은 얼마인지 등을 반드시 확인한 다음 응찰한다면 아직도 부동산 경매시장은 노다지가 산처럼 쌓여있는 시장이다.
얼마 전까지 극심했던 다가구ㆍ단독주택을 다세대 주택으로 바꿔 조합원 수를 늘리는 ‘지분 쪼개기’가 성행한 재개발지역에서는 새로 짓는 아파트 가구 수보다 조합원이 많은 지역도 있다. 지분 쪼개기가 심했던 지역의 물건은 낙찰을 받아도 목표했던 평형의 입주권을 받지 못하거나 예상보다 많은 추가 부담금을 내야 하는 경우도 있다.
또 하나는 반드시 건물이 존재해야 한다. 정상적인 건물이라면 더없이 좋겠지만, 장기미등기든 무허가 건축물이든 상관없다. 만약 지상에 아무런 건축물이 없이 토(대)지만 있는 경우라면 나중에 수용당할 때 기본적으로 아파트 입주권을 받지 못하고 청산되어 공시지가에 얼마간의 보상비용만이 가산된 금액만 받고 청산 당할 수도 있기 때문이다.
경매로 토지만을 낙찰 받았는데, 그 번지수 지상에 건축물이 존재하는 경우 법정지상권이 성립될 수도 있는데, 이런 경우에도 사후에 수용되기 전까지 반드시 건축물의 소유권을 추가로 취득해야 하고, 또 건축물 취득 시점에서 조합원자격이 주어지는가도 살펴야 한다.
임차인이나 채무자가 거주하고 있는 경우에는 명도전략, 수익률 분석에서는 당장 급매시세와 낙찰시 가격 차이가 최소한 30% 정도는 되어야 경매의 이점을 살려 수익을 냈다고 할 수 있는데, 자금조달계획, 매수전략(보유 할 것인지, 단기처분 할 것인지), 누구 명의로 응찰할 것인지 등, 작은 물건 하나도 이처럼 챙겨야 할 사항이 여러 가지이다.
그러고도 내 것이 된다는 확고한 보장이 없는 것이 부동산 경매시장이지만, 하나 분명한 것은 샘은 결코 마르지 않는다는 것이다.
썩은 사과가 더 맛있다 . .
부동산 경매 공부를 본격적으로 시작한 것은 1996년이라는 것은 앞에서도 말씀드렸다.
직장상사였던 사부로부터 추천받은 최초의 경매서적이 당시 대단한 히트를 치고 있던 매일경제신문사의 강현구 기자가 쓴 『당신도 이틀이면 경매박사』라는 책이었다. 이 책에 대해 구체적으로 열거하는 것은 경매입문서로 내가 가장 감명 깊게 읽었으며, 이 책이 현재 시중서점에 깔려 있는 부동산 경매관련 재테크 입문서들의 효시 역할을 했던 책이기 때문이다. 부동산 경매 도사인 척하고 여기저기 강의도 하고 책도 쓰고, 부동산학과 박사과정에 다니고 있는 지금도 이 책은 여전히 내 마음속에 바이블로 남아있다.
절판이 되어 현재 시중에서 구하기 어려운 이 책이 내 마음에 바이블인 것은 다름 아닌 ‘썩은 사과론’ 때문이다. 저자는 이 책에서 경매물건을 사과에 비유하여 수익률을 설명하고 있다.
여기 한 상자의 사과가 있다고 하자.
그 안에는 3종류(A는 풋사과, B는 일부 썩은 사과, C는 몽땅 썩은 사과)의 사과가 들어있다. 정상인 풋사과 A는 경쟁률만 높고 정작 수익률은 높지 않은 지극히 일반적인 물건이고, 일부 썩은 사과인 B는 썩은 부분만 잘 도려낼 수 있으면 나머지 남은 부분이 더 달고 맛있게 먹을 수 있고, 몽땅 썩은 사과인 C는 손대면 절대 안 되는 물건이다.
여기서 주목해야 할 물건이 바로 일부는 상했지만, 상한 부분을 잘만 도려내면 나머지 부분을 훨씬 더 달고 맛있게 먹을 수 있다는 B사과이다. 그림에서 보면 A그림 사과는 썩은 부분이 없는 사과이고, B그림의 사과는 빗금 친 부분이 썩은 부분이고, C그림 사과는 모두 썩은 것이다.
기가 막히게 적절한 비유 . . .
사과는 경매물건이고 상한부분이라는 것은 경매물건에 부착되어 있는 하자를 의미한다. A의 풋사과는 정상인 물건이고, C의 몽땅 썩은 사과는 선순위로 가처분, 선순위소유권이전가등기 등 도저히 치유할 수 없는 하자로 인해 손대면 절대 안 되는 물건인 데 반해, B물건은 얼른 보기에는 하자가 설정되어 있어 병아리들은 응찰하지 못하고 도사들만의 잔칫상에 제물이 되는 물건이다.
도사들은 B같은 물건을 보면 어디를 어떻게 도려내어야 할지를 귀신처럼 파악하여 평균 이하의 가격으로 낙찰 받아 하자를 치유하여 훨씬 더 높은 수익을 올려 버린다. 마치 사과의 상한 부분만 도려내면 남은 부분이 당도가 더 높아 맛있는 것처럼 말이다. 도려내어야 하는 수고가 있어서 그렇지 그 단맛은 풋사과에 비할 바가 아니다.
A처럼 정상인 물건의 평균 낙찰가격이 2회 유찰 후 이전비용까지 모두 70%선이라고 한다면, 하자가 있어 병아리들이 달려들지 못하는 B와 같은 물건은 한 두 차례 더 유찰되기 마련인데, 도사들은 소유권이전비용까지 반값인 50% 선에 낙찰 받아 병아리들을 놀라게 만든다.
당분간은 독자 여러분들이 이런 물건에 응찰하여 도사들과 경쟁하기를 기대할 수는 없지만 포기하지는 말아달라는 당부를 드린다. 언젠가는 일부 하자있는 물건에 도전하여 인생이 즐거워지는 도구로서 부동산 경매시장이 여러분 인생의 ‘사과나무’가 되기를 바란다.
* 이글은 본인이 출판한 책의 초고로, 읽는 분들중 본인과 생각이 다른 부분이 설령 있다고 해도 감추지 않고 썼을 뿐 너무 민감하게 반응하지 마시고 그냥 참고사항 정도로 받아들여주시면 합니다.
- 개인정보 막 퍼주는 서울교육청 사이트
- [오마이뉴스 제공] 서울시교육청(교육감 공정택)이 공식 운영하는 홈페이지(www.sen.go.kr)에 개인 이력서 수백장과 함께 고등학교 생활기록부와 대학 성적증명서까지 "둥둥" 떠 있었던 것으로 11일 밝혀졌다.
이처럼 교육청 사이트에 개인 신상에 관한 "1급 정보"를 모아 둔 학생생활기록부와 이력서가 지난 5일부터 이날까지 7일간 무더기로 방치된 것이 확인됨에 따라 이를 악용한 범죄 행위 등이 우려된다.
이 정보들은 대부분 고교와 대학을 졸업한 20대 초반 부녀자들의 것이다.
서울시교육청은 이날 오전 9시 20분, 기자의 통고를 받고서야 부랴부랴 관련 게시판을 폐쇄하는 등 소동을 벌였다.
이 교육청은 지난 7일에도 민원게시판에 글쓴이의 주민번호-휴대폰 번호 등을 노출시켰다가 말썽이 일자 관련 자료를 슬그머니 삭제한 바 있다.
이번에 문제가 된 서울시교육청 사이트의 게시판은 "비정규직 구직"란. 이 게시판엔 10일 밤 11시 현재, 기간제 교사와 과학실험 보조원, 교무보조원 등을 원하는 이들이 적어놓은 것으로 보이는 3759개의 글이 떠 있었다. 이 게시물은 누구나 곧바로 자료를 열람할 수 있었다.
기자가 이 가운데 10%인 370여 개의 글(중복자 포함)을 최근 올려진 차례대로 확인한 결과, 채 한 시간도 안되어 45개의 이력서와 23개의 증명사진 등 첨부파일을 내려 받을 수 있었다. 특히 고교 학생생활기록부와 대학성적증명서도 1통씩을 발견할 수 있었다.
이에 따라 전체 게시물로 환산할 경우, 최소한 400여 장이 넘는 개인 이력서가 교육청 홈페이지에서 흘러나와 제3자에게 전해졌을 가능성이 있는 것으로 추산된다. 이 이력서엔 사진, 주소, 주민등록번호, 핸드폰번호, 호주 이름과 직업은 물론 개인의 학력과 경력사항 등이 빠짐없이 기록되어 있었다. 이력서 두 개 가운데 하나 꼴로 개인의 사상과 견해 등을 적은 개인 소개서까지 덧붙어 있었다.
더욱 놀랄 만한 사실은 이아무개씨가 올린 게시물엔 이력서와 함께 대학 성적증명서, 고교 생활기록부도 첨부되어 있었다. 이씨는 게시글에서 "2005년도 2월 ○○대학교 국어교육과를 졸업하는 이○○"이라면서 "첨부파일로 이력서, 자기소개서, 대학교 성적증명서, 고등학교 생확기록부를 올려 놓았다"고 밝히기까지 했다.
물론 개인의 구직 필요성에 따라 첨부 파일을 올린 것은 이해가 되나, 교육청이 이 같은 "1급 신상정보"를 그대로 방치해 결과적으로 생활기록부 등을 누출시킨 것이다.
2002년 교육행정정보시스템(NEIS) 논란 당시 전교조 등 교육시민단체들은 생활기록부 누출 등을 경고했지만, 교육당국은 "철저한 보안장치 때문에 그런 일은 없을 것"이라고 자신해왔다.
이에 대해 지난 5일, 정보통신부 산하 기구인 한국정보보호진흥원(KISA)에 이같은 서울시교육청의 누출 방조행위를 신고한 바 있는 백아무개(서울 인헌중) 교사는 "서울시교육청이 과연 정보인권보호에 대한 기본 개념이라도 있는 곳인지 그 자격이 의심스럽다"면서 "이미 이력서에 적힌 개인 신상이 낱낱이 공개되어 어떤 범죄가 일어났을지도 모를 일"이라고 안타까워 했다.
서울시교육청 산업정보교육과 중견 간부는 "구직란의 성격상 많은 이들이 자신의 구직내용 알리기를 원해 게시판을 공개한 것"이라면서도 "생활기록부까지 공개될 줄은 미리 생각하지 못했다. 게시판을 비공개로 바꾸는 등 대책을 마련하겠다"고 말했다. 이 관계자는 "사이트 개편 과정에서 여러 문제를 일으킨 데 대해 사과 드린다"고 덧붙였다.
- 입사지원서에 인터넷 채팅용어 `레드카드`
- [edaily 문영재기자] 입사지원서에 인터넷 채팅용어가 등장해 인사담당자들을 당혹스럽게 만들고 있다. 그러나 채팅용어 사용은 서류전형시 감점이나 탈락 대상이 될 수 있어 주의해야 한다.
취업전문업체 스카우트(www.scout.co.kr)가 지난 10일부터 12일까지 국내 267개사 인사담당자들을 대상으로 전화·온라인 설문조사를 벌인 결과 162명(60.7%)의 응답자가 "구직자들의 입사지원서(자기소개서 포함)에서 이모티콘(Emotion과 Icon의 합성어)이나 채팅용어를 봤다"고 답했다. 채팅용어를 쓴 지원자의 비율은 평균 9.8%였다.
가장 많이 쓴 채팅용어로는 눈 웃음을 표현하는 이모티콘(, **, .*) 등이 전체의 41.2%를 차지, 가장 많았다.
이어 `했습니다`의 준말인 `했슴다`(25.8%), `~요`를 의미하는 `~여`(17.5%), `안녕하세요`를 뜻하는 `안냐세요`(6.5%) 등이 뒤따랐다.
또한 미안하거나 민망할 때 많이 쓰이는 이모티콘 `;;`(5.1%), 웃음소리를 나타내는 채팅용어인 `히히`, `ㅋㅋ`, `ㅎㅎ` 등(0.9%), `감솨(감사합니다)`가 0.5% 등으로 나타났다.
채팅용어 사용자를 대상별로 살펴보면 신입 대 경력비율이 9대 1, 남성 대 여성은 3대 7, 수도권지원자 대 지방지원자 8대 2 등으로 집계됐다.
이러한 채팅용어는 서류전형 시 감점이나 탈락 대상이 될 수 있는 것으로 조사됐다. 채팅용어 사용이 서류전형에 영향을 미치느냐는 질문에 절반이 넘는 54.3%가 `감정 대상이 되거나 무조건 떨어뜨린다`고 답했기 때문이다.
스카우트 김현섭 사장은 "최근 젊은세대 사이에서 채팅용어가 널리 쓰임에 따라 이를 무의식적으로 입사지원서에 사용하는 구직자들이 생겨났다"며 "이는 감점대상이 될 수 있으므로 주의해야 한다"고 말했다.
- 자동차보험 특별약관 `눈여겨 보세요`
- [edaily 홍정민기자] 결혼식장으로 가던 신부가 교통사고를 당해 결혼식이 취소될 경우 보험금을 받을 수 있을까? 선생님이 낸 자동차 사고로 제자가 사망하거나 본인이 사망했을 때는 얼마나 보상받을 수 있을까?
현재 각 보험회사들이 개별적으로 제시하고 있는 자동차보험 특별약관을 이용하면 천재지변 이외에 이와 같이 특별한 경우에도 보험 혜택을 받을 수 있다.
금융감독원은 2일 현재 판매중인 자동차보험 특별약관을 소개했다.
특별약관이란 자동차보험 보통약관과는 별도로 보험에 가입된 차량의 운전자를 제한하거나, 보상범위를 넓히는 경우 등 특별한 조건을 붙여 계약을 체결하는 것. 보험계약체결시 보험가입자와 보험회사가 따로 약정한다.
삼성화재에서 제공하고 있는 `결혼비용담보 특별약관`은 피보험자가 결혼식 당일에 교통사고를 당해 결혼식이 취소됐을 때 500만원을 위로금으로 지급한다.
대한화재와 삼성화재가 내놓은 `태아사산위로금 특별약관`은 피보험자가 자기신체사고로 4개월 이상된 자신의 태아를 사산한 경우 위로금으로 최고 500만원을 지급하고 있다.
동부화재의 `선생님사랑패키지 특별약관`은 피보험자인 선생님이 피보험자동차사고로 제자를 사망, 부상시키거나 본인이 사망하는 경우 최고 3000만원을 추가 지급한다.
피보험자가 피보험자동차를 운전하던 중 자동차 사고로 탑승중인 애완견이 죽었을 때 최고 100만원을 보장해주는 `애완견사고담보 특별약관`은 동양화재와 대한화재가 제공하고 있다.
LG화재의 `Silver 특별약관`은 50세 이상의 피보험자가 피보험자동차사고로 죽거나 다쳤을 때 최고 1억원을 추가로 보상해주며 동양화재, LG화재, 동부화재의 `Lady패키지 특별약관`은 여성피보험자가 피보험자동차사고로 성형, 치아보철 등이 필요한 경우 1000만원 한도로 보상해준다.
그린화재에서 내놓은 `보호자위로금 특별약관`은 피보험자가 피보험자동차사고로 사망하거나 상해를 입었을 때 보호자위로금으로 최고 300만원을 지급한다.
동양화재, 대한화재 등이 제시하고 있는 `가사 및 보모비용 특별약관`에 가입하면 피보험자가 자기신체사고로 입원하는 경우 가사 및 보모비용으로 최고 150만원을 받을 수 있다.
`선택진료비 및 병실료차액 특별약관`은 피보험자가 자기신체사고로 치료를 받을 경우 지정진료비, 병실료차액 등을 300만원 한도로 지급한다. 그린화재, 제일화재, LG화재 등에서 제공하고 있다.
동양화재와 그린화재, 쌍용화재의 `신변품손해담보 특별약관`에 가입하면 피보험자동차의 사고로 피보험자가 착용하거나 휴대중인 휴대폰, 시계, 의복 등이 파손될 경우 자기차량손해에서 20만원 한도로 보상받을 수 있다.
`사고수습지원금 특별약관`의 경우 피보험자가 피보험자동차사고로 타인에게 피해를 입혔을 경우 최고 200만원을 사고수습비용으로 지급한다. 이 약관은 현재 동양화재, 신동아화재, 대한화재, 쌍용화재, 제일화재, 삼성화재 등에서 제공되고 있다.
LG화재는 `안전벨트착용 추가보상 특별약관`을 통해 피보험자가 피보험자동차사고로 사망했을 때 안전벨트를 착용한 경우 1000만원을 추가로 지급한다.
하지만 이같은 혜택을 받기 위해서는 보험료를 추가로 부담해야 하기 때문에 개개인의 수요에 따라 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.
금감원 관계자는 "각 보험회사에서 보험가입자의 수요에 부응하기 위해 여러 가지 특별약관을 판매하고 있는데, 일부는 특정 회사에서만 판매하고 있고 보상범위를 넒이는 약관의 경우에는 보험료를 추가로 부담해야 하므로 신중하게 살펴봐야 한다"고 당부했다.
- 미래에셋, IB부문 인력보강..경력직원 공모
- [edaily 황현이기자] 미래에셋이 투자은행(IB) 사업부의 인력 보강에 나선다.
7일 미래에셋은 IB 업무를 확대하기 위해 15~20명 규모의 경력직원 공개 모집을 실시한다고 밝혔다.
미래에셋 계열사 가운데 미래에셋캐피탈, 맵스자산운용, 미래에셋증권이 IB 인력을 충원하며 모집분야는 M&A, PEF, 프로젝트파이낸싱, ABS 등이다.
미래에셋 관계자는 "이번 인력채용은 미래에셋캐피탈, 미래에셋증권, 맵스자산운용 IB부문간의 시너지 효과를 강화하기 위한 것"이라고 말했다.
서류전형, 1차면접, 2차면접, 신체검사의 절차로 전형이 진행된다. 입사 희망자는 홈페이지(www.miraeasset.com)에서 입사 지원서를 다운로드 받아 작성한 뒤 자기소개서 및 경력기술서 1부(자유양식)와 함께 우편이나 이메일로 접수하면 된다.
해당 분야에서 2년 이상의 경력을 지녀야 하며, 영어·중국어 등 외국어 우수자는 채용시 우대한다. 또 채용자에 대해서는 해외유학 기회를 부여할 계획이다.
자세한 사항은 미래에셋인재개발 위원회(02-3774-1505)로 문의하면 된다.
- 예보, `신임사장 뽑습니다`..내일부터 공모
- [edaily 김현동기자] 예금보험공사는 현 이인원 사장의 임기가 다음달 30일 만료됨에 따라 최근 사장추천위원회를 구성, 신임 사장을 공모한다고 24일 밝혔다.
공모기간은 오는 25일부터 12월8일까지 14일간이며, 사장후보로 응모할 사람은 이력서, 자기소개서, 직무수행계획서, 최종학력증명서, 경력증명서 등을 서류제출기한 내에 제출해야 한다.
사장추천위원회는 응모자에 대해 서류심사, 면접심사를 거친 후 최종 사장후보(복수)를 재정경제부장관에게 추천하게 되며, 다음달 중순까지 모든 추천절차를 마무리할 계획이다.
사장추천위원회는 `예금자보호 및 금융제도의 안정을 위해 금융산업 전반에 관한 전문지식, 경험 및 예금보험업무 수행능력을 갖춘 자` 등 사장 직무수행요건을 공개하고 이에 적합한 인사를 추천할 예정이다.
이번 예보사장 공모는 예보가 정부산하기관관리기본법의 적용을 받게 됨에 따라 처음으로 실시하는 것이다.
자세한 사항은 공사 홈페이지(www.kdic.or.kr)를 참고하거나 사장추천위원회(☎758-0072, 0080)로 문의하면 된다.
- (edaily 인터뷰)수도이전 위헌 이끈 이석연 변호사
- [edaily 공희정기자] `수도이전특별법은 위헌`결정을 이끌어낸 이석연 변호사는 "참여정부는 역설적으로 역대정부중 참여가 가장 적은 정부"라며 "노무현 대통령은 전체를 아우르는 대통령이 되어야 성공한다"고 말했다.
이 변호사는 24일 edaily와의 인터뷰에서 "노무현 정부의 한풀이식 개혁은 개혁이 아니다"며 "현 정부의 정책 마인드는 헌법의 정신이나 인류 보편의 가치 추구와는 배치되는 시대역행적인 것"이라며 이같이 지적했다.
이 변호사는 "현 정부가 말하는 개혁은 잘 나가는 사람을 끌어내려 나눠 갖고 평등해지자는 것 같다"며 "진짜 평등은 잘 나가는 사람들이 불법이나 큰 틀에서 위법이 없으면 인정해주고 처지는 사람들을 끌어올리는 상향식이어야 한다"고 주장했다.
다음은 인터뷰 내용이다.
◇"정치는 절대로 하지 않겠다"
-최근 발족한 헌법포럼에 대해 정치 모임으로 보는 시각이 있는데.
▲헌법포럼은 정치와는 전혀 연관이 없다. 개인적으로도 정치는 절대로 하지 않는다는 입장이기 때문에 주변의 시각에는 괘념치 않는다. 정치권에서는 수도이전 위헌결정 이전부터 끊임없이 입당 제의가 있었다.
최근에는 한나라당 쪽에서 유혹하고 있지만 응하지 않았다. 10년전 국민회의 창당 때부터 천정배, 신기남 이원등과 함께 입당 제의를 받았지만 사양했다.
-정치는 절대로 하지 않겠다는 뜻인가.
▲의회에 들어가서 하는 것은 싫다. 우리 생활자체가 정치행위 아닌가. 나라는 끊임없는 불협화음을 내고 있고 국민역량은 결집되지 않고 있다. 대외 신인도는 떨어지고 서민 경제는 날로 어려워지고 있다. 이를 바로 잡을 수 있는 차원에서 `정치` 활동은 계속할 것이다.
특히 이를 바로 잡는 구심점은 헌법의 기본정신이 되어야 한다. 헌법이 구심점 역할과 국민통합의 나침반 역할을 해야 한다. 그리고 그런 역할을 하기 위해 헌법포럼이 탄생한 것이다.
◇"한풀이식 개혁은 개혁이 아니다"
-노무현 정부의 개혁정책에 대해 어떻게 생각하나.
▲총체적으로 잘못 가고 있다. 모든 분야에서 국민 대다수의 뜻과는 거리가 있게 나가고 있다. 정부정책 마인드가 헌법의 정신이나 인류 보편의 가치 추구와는 배치되는 시대 역행적인 것이다.
개혁이라는 것은 지극히 주관적인 것이다. 개혁은 거창한 이념이나 거시담론이 아니라 국민 개개인의 구체적 삶을 보다 풍요롭고 자유롭게 하는 실용주의적인 것이다. 헌법에도 인간으로서의 존엄과 가치를 지켜주고 행복조건을 확대하는 것이 국가의 기본 이념이라고 되어 있다.
국가의 모든 책무는 그것을 증대하기 위해 있다고 헌법 10조 명백히 선언하고 있다. 개혁이라는 것을 진보 세력의 독점물로 삼는 것은 맞지 않다. 참여의 기회균등, 국민적 합의, 헌법적 정의 실현, 그런 정의가 개혁의 최종 목표다.
어느 정부마다 개혁을 내세웠다. 개혁이 마치 자신들의 전유물인 것처럼 행세했지만 다 부패했다. 현정권도 마찬가지다. 개혁 독점 만능주의에 빠져서는 안 된다. 국민들은 지쳐있다. 개혁 피로증이 아니라 개혁이란 말이 국민들에게는 다가가지 않는 것이다.
-최근 이정우 위원장은 `경제가 어렵다고 해서 개혁정책을 후퇴시켜서는 안 된다`는 말을 했는데.
▲이정우 위원장 말은 좋은 얘기 같지만 그렇지 않다. 모든 것은 하나로 연결되어 있다. 경제가 어려운 이유는 따로 있다. 기업의 설비투자가 OECD국가의 평균에도 못 미친다고 한다. 설비투자는 기업이 재생산하기 위해 여러 가지 사업을 확장하는 등 장래를 위한 투자다. OECD국가의 평균 국민 소득은 2만~3만불인 반면 우리는 1만불에 불과하기 때문에 설비투자에 2~3배는 투자해야 OECD 국가들을 따라갈 수 있다. 하지만 평균수준에 머물게 된다는 것은 정체된다는 것을 의미한다.
또 제일은행과 거래한 중소기업 CEO를 대상으로 설문조사를 한 결과 80% 가 5년내에 중국으로 이전하고 싶다고 밝혔다고 한다. 또 3년 이내는 60%가 이전할 계획을 하고 있다고 한다. 더 심각한 것은 이들 60% 기업들이 현재도 잘 나가는 기업이라는 것이다. 중소기업이 나라의 고용 창출 효과에 미치는 것을 놓고 볼 때 몇 년 안에 일자리의 태반이 사라진다는 것이다. 또 많은 돈들이 해외펀드 가입하면서 해외로 빠지고 있다. 게다가 우리 경제에 대한 해외신뢰도 떨어지고 있다. 이는 한국의 시장경제에 대한 신뢰상실에서 온 것이라고 본다.
한풀이식 개혁은 개혁이 아니다. 그 사람들만의 개혁이다. 이러한 것이 그들의 장기 집권 구도와 연결되어 있는지 모르지만 국민을 볼모로 선동하면 안 된다. 여야 양쪽 10%를 제외하고는 많은 국민들은 `이것은 아니다`고 생각한다. 포럼도 국가가 이런 식으로는 안된다고 봤기 때문에 지식인들이 나선 것이다. 1년 동안 지켜봐 달라.
◇"언론관계법, 사립학교법 위헌성 뚜렷"
-여당이 추진중인 이른바 4대 개혁 입법에는 위헌성은 있나.
▲어느 (개혁)입법이든 헌재에 가는 일이 없었으면 좋겠다. 서로 합의를 통해 타협정신을 발휘하고 국민여론 중시해야 한다. 국가 정책에 있어 우선순위가 있다. 개혁입법이란 것이 지금 당장 필요한 것인가 반문하고 싶다. 미뤄도 된다. 만약 국회에서 강행처리 한다면 엄청난 부작용이 올 것이다. 4대 개혁입법은 진정한 개혁입법이 아닌 정략입법이라고 본다.
-언론관계법과 사립학교법은 위헌성이 다분하다고 지적한 바 있는데.
▲언론관계법은 해외 토픽감이다. 궁극적으로 신문 보는 것까지 국가가 통제하겠다는 것이다. 사립학교법도 국민 대다수가 기본취지를 잘못 알고 있다. 일부 사학의 친인척비리나 학교 재단의 재산 전용을 방지하고 사학비리 척결을 통한 학원 운영의 민주화를 하겠다는 것은 좋다.
그러나 그런 정도는 민사적, 형사적 대응만 제대로 하면 해결된다. 하지만 그런 것은 제대로 하지 못하면서 사학의 기본 근간을 흐트러뜨리는 것은 자유민주주의 근간과도 배치되는 것이다. 특히 여당은 미국의 하버드대학 등 외국사례를 드는데, 외국의 교육 풍토는 우리 것과 전혀 다르다. 이를 그대로 대입시키는 문제가 있다. 위헌성이 뚜렷하다.
-사립학교법 관련해서는 사학재판의 반발이 심하다. 위헌 신청 의뢰가 들어 온적 있나.
▲사학재단으로부터 위헌성 여부 검토를 받았고, 법이 통과될 경우 헌법소원을 해달라는 공식 요청 받았다. 그러나 결정 하지는 않았다. 생각중이다.
◇"정치권 憲裁 공격, 소가 웃을 일"
- 정치인들의 입법활동에 너무 법률적인 잣대를 엄격히 적용하는 것은 아니냐는 지적이 있다.
▲국회가 입법 기관이고 국민 대표기관이지만, 국회가 다수결로 만든 법률에 대한 불신으로 헌법재판 제도가 생긴 것이다. 헌재는 세계 각국의 권력분립 원리상 가장 최후에 생긴 것이다. 군주 정치나 대통령의 1인 권력독점을 견제하기 위해 국회 설립됐지만, 의회 정치의 다수결에 대한 불신으로 헌법 재판제도가 생긴 것이다.
의회가 다수결에 의해 법률을 만들다 보면 헌법에 위반되는 법률을 만들게 되는 경우가 있다. 헌재의 기본 임무는 의회가 만든 법률이나 대통령의 통치행위에 대해 통제하고 감시하고 제동 거는 것이다. 따라서 헌재는 의회가 만든 법률에 제동을 거는 것은 당연한 것이다. 헌재 출범이후 위헌결정이 100건이상 났다. 이 모든 것이 의회에서 만든 법률이다.
예를 들어 토지공개념으로 입법한 토지초과이득세법은 노태우 정부가 선거공약을 지키는 차원에서 입법한 것이지만 헌법소원을 통해 무효화시키기도 했다. 따라서 이런 것을 이해 못하고 헌재에 대해 `선출되지 않은 권력`이라는 식의 비난은 온당치 않다.
이는 국가 기본통치개념에 대한 이해가 없는 것이다. 만약 헌법의 기본 원리를 알고 있다면 정치권에서 백주에 날뛰듯이 저렇게 못한다. 정말 소도 웃을 일이다.
- 열린우리당 김종률 의원은 `관습헌법은 히틀러가 동원한 이론`이라는 표현도 하려했는데.
▲헌재의 대통령 탄핵결정 결정문에 보면 헌재는 당시 대통령의 권한과 정치적 권위는 헌법의 의해 부여된 것이기 때문에 헌법의 정신을 무시하거나 경시하는 대통령은 자기 스스로의 권한과 지위를 무너뜨리는 것이기 때문에 경계해야 한다고 경고하면서 하지만 탄핵사유는 안 된다고 한바 있다.
대통령, 국회의원뿐 아니라 권력에 있는 사람들의 권한과 지위는 바로 헌법에 의해 부여된 것이다. 헌법정신이나 절차를 무시하는 것은 스스로 권위를 무너뜨리는 것이다.
- 일본에서 자주 학술대회를 갖는 것으로 알고 있는데, 외국의 반응은 어떤가.
▲일본 학자들은 정부 여당과 국회가 헌재의 결정을 무시하는 것을 보고 한국 법치주의는 멀었다고 혀를 찼다. 이런 말은 한국의 국제적 신인도와 연결된다. 시장경제는 예측가능성과 신뢰가 보장되지 않으면 성립되지 안는다. 헌법이 제대로 지켜지느냐의 여부가 국제적 신인도의 척도가 된다는 것이다.
◇"출자총액제한제도 위헌 소지"
-출자총액 제한, 대기업 집단지정제, 상속증여세 완전포괄주의, 공기업 민영화 여부 등은 위헌적인 월권행위라고 지적한 바 있는데.
▲전부 문제가 있는 것은 아니다. 다만 정책 시행할 때 헌법의 정신에 맞게 자유시장경제원리를 존중하고 그에 따르는 부작용 최소화하면서 조화를 이루면 된다. 다만 출자총액제한제도는 분명히 그 자체가 위헌 소지를 가지고 있다.
최근 공정거래법 개정안이 통과됐는데 가장 중요한 출자총액제도는 폐지하거나 대폭 축소해야 하는데 그대로 나두고 오히려 문제를 더욱 심각하게 만들어 놓았다. 출자총액제는 개혁과 상관없다. 이번 본회의에서 재고되어야 한다.
정부는 기회가 있을 때마다, 또 대통령은 이번 남미에 가서도 투자촉진을 위해 기업활동을 도와주겠다고 했는데 실제 상황은 오히려 그 반대로 가고 있다. 투자가 촉진되어야만 일자리가 창출되고 기업이 산다. 우리 경제는 사실상 대기업이 끌어갔다. 중소기업은 이에 대한 수혜를 받으며 같이 간 것이다. 하지만 현 정부는 투자 활성화 외치면서 대기업의 투자를 옥죄고 있다. 이는 헌법에도 어긋나고 현실적 타당성도 없다. 출자총액제도를 그대로 유지 하는 것은 경제활성화에 부정적 요소로 자리잡게 될 것이다.
또 금융계열사에 대한 의결권 제한 문제도 심각하다. 적대적 M&A 문제로 일본도 외국인 투자비율을 17%하는 등 자국 기업의 경영권 방어를 위해 노력하고 있는데 우리는 역행하고 있다.
- 최근 확정된 종합부동산세의 경우는 어떻게 보나.
▲종합부동산세는 좋은 면도 있다. 세금을 평수위주가 아니라 가격위주로 간다는 것이다. 하지만 여론 수렴해 시간을 갖고 하면 좋을 것 같다. 특히 조세정책의 기본 이념인 조세법률주의와 기본 핵심인 과세요건법정주의 내지 과세명확주의에 위배된다. 이중과세 문제는 어떤 식으로든 지방자치과세권을 침해하는 것이 된다. 이는 지방분권화 정책에도 역행한다. 긍정적인 효과에도 불구하고 큰 틀에서 문제가 생길 수 있다.
-세금만능주의에 입각한 각종 부동산정책은 헌법상 조세법률주의, 자유시장 경제원리 등을 뒤흔드는 인기영합적 정책의 성격이 강하다고 지적한 바 있는데.
▲부동산 정책 가운데 투기를 억제하는 것은 노태우 정권 이후 계속 이어져 왔다. 하지만 근본적인 해결책보다는 세금만능주의에 입각해 일회성 처방 내지 즉흥적 처방이 많았다. 금리는 올라가야 한다. 사회 구조적인 면을 간과하고 있다. 금리 조정은 자기 임기 때는 빛이 안 나기 때문이다. 국민 인기 영합적인 정책은 오래 못 간다.
-종합부동산세 위헌 소송 제안을 받은 적 있나.
▲제안 받은 적 없고. 하지만 온다 해도 하겠다는 생각은 없다. 국민 편가르기 법은 궁극적으로 국민 모두에게 피해 간다.
◇"노 대통령, 헌법정신을 나침반삼아야"
-노무현 정부에 조언할 수 있는 통치방법은.
▲개혁정책처럼 이데올로기적인 개념이 없고 선동적인 것은 없다고 본다. 개혁이라는 말을 안 섰으면 좋겠다. 현 정부가 말하는 개혁은 잘 나가는 사람 끌어내려 나눠 갖고 평등해지자는 것 같다. 진짜 평등은 잘 나가는 사람들이 불법이나 큰 틀에서 위법이 없으면 인정해주고 처지는 사람들을 끓어올리는 상향식이어야 한다.
하지만 우리 나라처럼 획일적 평등주의 정신이 강한 나라가 없는 것 같다. 모든 국민 생활을 이론화하고 평준화하려는 평등의식은 공산주의 국가에서도 이미 오래 전 사라졌다. 헌법에서 보장하는 평등은 절대적 산술적 평등이 아니라 상대적 평등이다.
모든 국민은 시장경제에서 기획의 균등을 절대적으로 보장 받아야 하지만, 결과에 대한 불평등은 불가피하다. 처진 계층을 끌어올리는 자유 속의 평등을 강조하는 정책이 필요하다.
노 대통령은 더 이상 한풀이식 개혁과 국민 편가르기 하지말고 국민통합에 앞장서야 한다.
노 대통령이 벤치마킹한 링컨 대통령의 예를 들겠다. 링컨은 노예해방이 아니라 남북을 분열의 위기에서 통합시킨 위대한 대통령으로 미국인에게 각인되어 있다. 게티즈버그 연설에서 링컨은 "87년전 우리 조상들이 나라를 세웠고 헌법을 만들었다. 헌법은 통합의 정신을 강조하고 있다. 그 정신으로 상처를 씻자"고 말하면서 통합을 강조했다. 총탄이 빗발치는 전쟁 속에서도 헌법의 정신과 통합을 강조했다.
노 대통령에게 말하고 싶다. 헌법의 정신을 기준으로 국민통합을 실현하고 역량을 결집하는 통합의 리더쉽을 발휘해 달라. 그리고 그 기준은 헌법의 정신이 되어야 한다.
또 하나 링컨 일화를 소개한다. 링컨은 대통령 되고 나서 "이제 내 주변에는 적들로 가득하다. 나를 지지했던 사람들이 이제는 적이 될 수밖에 없다"고 말했다. 차기 대권주자나 국회의원들이 `여당의 지지기반이 사라진다`고 표현하는 것은 이해가 간다. 하지만 대통령은 자신의 지지기반이 아닌 국가 전체를 봐야 한다.
전체를 아우르는 대통령이 된다면 성공한 대통령이 된다. 아직 늦지 않았다. 하지만 조금만 지나도 시기를 놓친다. 지금도 자기 지지기반을 중심으로 편가르기를 하면 선거에서 이길 수 있을지 모르지만 국가는 위기에 빠진다. 참여의 기회균등을 실현하는 대통령이 되어 달라. 참여정부는 역설적으로 역대정부 중 참여가 가장 적은 정부다. 갈수록 시간은 줄어들고 있다. 애정을 갖기 때문에 비판하는 것이다.
-보수주의자인가, 진보주의자인가.
▲난 진보주의자다. 등산도 가면 새로 난 길 아니면 가지 않는다. 길을 개척하는 것을 좋아한다. 변화와 개혁을 추구한다. 공직생활 15년을 하면서 나의 근간이 된 것은 헌법의 기본 정신이다. 수도이전을 반대하면 마치 보수적이다는 평가를 받는데 이는 절대 그렇지 않다. 국가에 대한 것을 헌법절차에 따르지 않고 반대하는 것은 무정부주의로 가는 길이다. 난 절대 보수적이지 않다. 과거 혁신파라는 지적을 받았고 지금도 변한 것 없다. 헌법의 진보적 성향을 가지고도 개혁할 수 있다.
-도울 김용옥의 헌재 결정에 대한 비판이 최근 이슈가 됐는데.
▲대꾸할 필요조차 없다. 대응할 생각도 없다. 말 같지 않은 말에 대해서는 말 같지 않은 말로 대응하라는 말이 있다. 그런 형편없는 말에 대응할 가치가 없다.
- 産銀, 신입행원 90명 선발
- [edaily 김기성기자] 산업은행은 내년도 신입행원 채용예정자 90명을 선발했다고 21일 밝혔다.
산은은 면접전형에 우수인력이 많이 지원한 것과 최근 심각해지고 있는 청년실업 문제를 감안해 당초 채용 예정인원인 70명보다 30% 증가한 90명을 선발했다.
합격자중에는 국내 공인회계사(CPA), 미국 공인회계사(AICPA), 국제공인 재무분석사(CFA), 금융위험관리사(FRM) 등 금융관련 전문자격증 보유자가 14명, 이공계 전공자 15명에 달했고, 특히 예고를 졸업하고 기악을 전공한 응시자도 포함됐다.
여성합격자는 전체의 38%인 34명이었으며 지방대학 출신자는 지난해에 이어 올해도 10%(8명) 선발했다.
산은은 지난 9월 창구접수로 모집한 3700여명의 지원자중에서 서류전형, 논술시험, 면접전형과 대학추천을 통한 인턴근무(전산분야) 등의 다양한 전형과정을 거쳐 최종 합격자를 선발했다.
이번 채용은 전형 과정에서 자기소개, 집단토론, 운동경기(축구, 피구), 호프 미팅 등 다양한 면접방법을 동원, 지원자들의 적극성과 협동심을 밀착 관찰해 입행후 영업력과 팀워크를 발휘할 수 있는지 여부 등을 평가한 게 특징이다.
이번 합격자는 신체검사와 내년 1월 신입행원 연수과정을 거쳐 정식 근무하게 된다
- (법원경매천하평정)성공적인 부동산 법원경매 투자가의 기본 자질
- [우형달] 최근 부동산 불황을 법원경매를 통해 돌파해보려는 사람들이 부쩍 많아지고 있다. 부동산 투자나 법원경매로 성공하기 위한 조건들이 있을까? 있다면 당초부터 타고 태어나는 것일까, 아님 후천적인 훈련이나 연습을 통해서일까?
성공적인 부동산 투자를 위해서는 선천적인 요소와 후천적인 요소가 모두 필요하며, 투자 결과에도 상당한 영향을 미친다는 것이 본인의 판단이다.
법원경매 시장도 이미 대중화되어 과거처럼 운 좋게 초보자가 고수익을 올리기란 여간해서는 어렵다. 현재와 같이 경매시장에 물건이 급증한다 해도 좋은 물건은 경쟁률이 높아 낙찰가가 올라가기 마련이어서, 수익은 그만큼 떨어질 수밖에 없다.
좋은 성적(높은 수익)을 기대하기 위해선 어떤 것부터 준비해야 할까?
(1) 법원경매와 부동산에 관한 공부를 많이 해야 한다.
당연한 이야기지만 이 점을 간과하는 사람들이 의외로 많다. 법원경매는 다른 부동산 거래보다 훨씬 더 많은 공부가 선행되어야 한다. 물론 그것의 대가가 높은 수익이라는 것은 말할 필요도 없다. 본인 수준에 알맞은 교재를 선택해서 지속적으로 공부를 계속해야 한다.
(2) 부동산 시장의 흐름을 알아야 한다.
부동산 가격 역시 수요*공급에 의해서 가격이 결정된다는 것은 말할 필요가 없다. 따라서 시장에서 수요자들이 어떤 것을 원하는지 아는 것이 중요하다. 중소형 주택공급이 부족하다든지, 낡은 건물을 구입해 리모델링을 통한 투자에 성공한 사례가 많다든지 하는 것들이다. 시장 흐름을 아는 사람이 투자에 강한 사람이다.
그러기 위해서는 시장의 흐름이나 정보공유, 과거의 사례나 패턴들에 대한 공부를 게을리 해서는 안 된다.
(3) 관심 있는 지역에 대한 정보를 정확히 알고 있어야 한다.
수많은 지역에 대한 정보를 다 아는 것은 힘들기 때문에 2～3개 지역을 구체적으로 정해 탐색하는 것이 좋다. 해당 지역의 전반적인 발전 전망은 어떤지, 개발계획은 있는지, 사람들이 많이 몰리는 곳은 어딘지, 현 시세는 어느 정도인지 등을 알아야 남들보다 한발 欖?투자로 성공할 수 있다.
따라서 처음에는 자신이 잘 아는 지역의 물건부터 관심을 가지고 얼마에 평가되어 얼마에 낙찰되는지, 그리고 경쟁률은 얼마나 되는지, 또 왜 그런 낙찰가격이 형성되는지에 대한 기초사항을 꼼꼼히 파악하는 데서부터 걸음마를 시작해야 한다. 많은 것을 한꺼번에 알려고 하지 말고, 가급적 구체적인 범위를 한정시켜서 정보 수집하는 자세가 필요하다.
(4) 관심 지역에 대한 가격과 동향을 잘 알고 있어야 한다.
경매정보를 접할 때 감정가는 으레 시세라고 생각하고 꼼꼼히 알아보지 않는 경우가 많은데, 감정가와 현시세가 차이 나는 경우도 적지 않다. 즉 감정시점과 입찰시점 사이에는 차이가 많아서 경우에 따라서는 2~3년의 갭이 있는 경우도 허다하다.
이런 경우 감정가격 대비 낙찰가격만을 생각하지 말고 현재 시세를 참고하면서 입찰에 응하지 않으면 만년 2등 신세를 면하기 어렵다. 경매에서 2등은 아무 의미가 없다. 이를 위해서는 누가 더 많이 다리품을 파느냐가 경매투자 성공의 초석이 된다. 지금처럼 부동산 가격의 변동이 심한 상황에서는 법원 감정가격과 낙찰시점 가격의 차이가 일치하지 않을 수 있다. 이는 지역의 동향에 대해서도 마찬가지다.
(5) 부동산 전문가들이 추천하는 인기 물건(지역)을 맹신하지 말자.
감히 부동산을 예측한다는 것이 얼마나 힘들고 어려운가는 부동산 공부를 하면 할수록 더 뼈저리게 느낀다. 본인도 다른 언론매체에 기고를 하고 있지만 전문가들의 견해나 예상은 그야말로 참고사항이어야지 그 자체를 신주단지 모시듯 하는 자세는 바람직하지 않다.
에피소드 하나를 소개하면 지난 연말에 있었던 건국대학교 부동산대학원 송년회에서 내년 부동산에 대해 대강이라도 전망을 해보자는 질문에 참석자 대부분이 ‘잘 모르겠다!’라고 답한 것이 기억에 새롭다.
우리나라에서 부동산에 관한한 이름만 대면 누구나 다 알 수 있을 만큼 유명하고 실력 있는 사람들끼리 모였는데도 말이다. 따라서 확고한 자기원칙이나 신념이 없으면 바쁘기만 하지 소득은 신통치 않을 수도 있다. 자신의 입장에 맞는 주종목을 발견하기 전까지는 준비하며 기다리는 끈기가 필요하다.
(6) 철저한 임장활동을 해야 한다.
본인 주변에 큰 돈은 안 가지고도 경매와 부동산투자로 상당한 수익을 올리는 존경하는 억척여사가 한 분 있다. 이 분과 물건을 조사하러 갈 때 보면 이 분의 특기가 여지없이 드러난다.
만일 재개발 지구인 미아리 2지구 물건을 조사하러 간다고 가정하자. 그러면 이 분은 반드시 대중교통을 이용한다. 그리고는 그 지역의 지하철역인 미아 삼거리보다 한 정거장 전인 길음역이나, 한 정거장 다음인 미아역에서 내린다. 3～4시간 걸려서 목적 물건지까지 가는 동안 수없이 부동산 업소에 들러서 주변과 현장을 파악한다.
또 하나는 중개업소에 처음에는 그냥 빈손으로 들어가서 10여 분 이야기를 해 본 다음, 믿을 수 있는 부동산 중개업소라는 판단이 서면 일단 나왔다가 음료수 등을 한 박스 사들고 다시 들어간다. 그 다음부터는 그 중개업소에 나오는 소위 “좋은 물건”은 제일 먼저 자기에게 연락이 온다고 한다.
본인 주변에서 이 분만큼 서울 시내 뉴타운 지역마다의 특색, 재개발 재건축지역 지구의 조건이나 시행 시공사, 입주 여건과 시기, 가격 변동상황등을 손바닥 보듯 아는 분을 알지 못한다.
적어도 강북 뉴타운을 중심으로 하는 재개발 재건축에 관한 사항은 본인보다 몇 수 위라고 인정한다. 얼마 전부터는 아직도 실력이 모자라다며 공인중개사 자격시험에 도전 중인데 좋은 결과가 있기를 기원하며, 그 부지런함과 도전 정신에 존경의 마음을 금할 수 없다. 부동산은 운동화 값을 얼마 지불하느냐에 따라 내공이 달라진다는 말이 있는데 틀린 말이 아닌 것 같다.
