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- [이것이 부동산테크] 하천 옆 아파트 "하하하…"
- [조선일보 제공] <!-- 관련 사진 시작 --><!!--bodystart--><!--S_ARTICLE_CONTS--> - 이것이 부동산테크, 하천 프리미엄“눈이나 비가 오는 날이면 운치가 제법이에요.”지난 2004년 경기 성남시 분당 ‘파크뷰’에 입주한 유모(49)씨는 요즘 집앞 탄천에서 아침 운동하는 재미에 푹 빠져 있다. 한때 ‘죽은 하천’이었던 탄천엔 오리가 돌아오고, 공원이 만들어져 인근 주민의 휴식 공간으로 사랑받고 있다. 유씨는 “다른 요인도 있겠지만, 탄천이 공원화되면서 주변 집값도 덩달아 뛴 것만은 사실”이라고 말했다. 과거 악취와 콘크리트에 덮였던 도심 하천이 살아나면서 주택 시장 판도도 달라지고 있다. 천덕꾸러기 취급을 받던 하천 인근 아파트가 지난해 청계천 복원 이후 한강이나 공원 못지않게 몸값이 높아졌다. 이른바 ‘하천 프리미엄’인 셈이다. 서울시 등 지자체가 적극적으로 생태하천 가꾸기에 나서면서 조만간 ‘제2의 청계천’ 효과가 기대되고 있다.◆하천이 살면 집값도 뛴다(?)서울 강남의 대표적인 하천인 양재천. 강남구는 지난 1995~2000년까지 140억여원을 들여 공원화 사업을 단행했다. 이후 양재천은 콘크리트 제방이 헐린 자리에 돌·나무·갈대·갯버들 등이 들어섰고, 산책로·자전거길·생태학습장·물놀이장 등이 조성됐다. 도곡동 타워팰리스에 사는 김모(38)씨는 “조망권도 좋지만, 깨끗한 냇물에서 아이들이 놀고 운동할 수 있는 공간이 있다는 게 가장 큰 매력”이라고 말했다. 지난 2000년 이후 양재천변은 고급아파트의 상징으로 떠올랐다. 대치동 선경, 우성, 미도 등이 대표적이다. 모두 당시보다 평당 가격이 3~4배씩 올랐다. 탄천과 붙어 있는 분당 백궁·정자동에는 평당 2000만원대 고층 주상복합 아파트가 즐비하다.중랑천 역시 하천 정비사업으로 집값이 많이 올랐다. 조망권 좋은 아파트는 같은 평형도 3000만원 이상 차이 난다. 청계천 주변 지역은 상가와 땅값도 뛰었다. 목 좋은 곳은 땅값이 평당 1억원을 넘는다.◆뉴타운과 함께 강북도 빛보나도심 하천 살리기는 뉴타운과 함께 상대적으로 집값이 낮은 비(非) 강남권의 개발과 집값에도 호재(好材)로 작용할 전망이다. 서울시는 2008년까지 성북·정릉·홍제·도봉·도림·우이천 등 6개 하천을 되살릴 계획이다. 이 가운데 성북·정릉·홍제천은 지난 99년부터 공사가 시작됐다. 복개 하천 상부에 있는 노후 건물을 뜯어내고, 공원화하는 작업이 한창이다. 복개 주차장으로 사용 중인 도림·우이·도봉천도 2008년까지는 복원을 완료한다는 계획이다. 서울시 관계자는 “생태하천은 도시의 열섬 효과를 해소하고, 녹지공간 확보에도 도움을 줄 것”이라고 말했다. 이들 하천은 대부분 강북권에 있고, 주변에 아파트가 많아 복원시 집값에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 홍제천변 홍은동 풍림·극동 등도 10~20%씩 가격이 뛰었다. 알젠 성종수 대표는 “청계천만큼 효과가 크지는 않지만, 뉴타운 사업과 함께 낙후된 강북에 활력을 불어넣을 것”이라고 예상했다.◆하천 프리미엄 수혜 아파트는지난해 일부 구간의 건물을 철거하고 달뿌리풀 등 50여 종의 식물이 심어진 성북천 주변은 삼선동 코오롱, 동일하이빌 등이 수혜지역으로 꼽힌다. 성북천 중류의 안암 삼성래미안도 성북천이 걸어서 5분쯤 걸린다. 정릉천 주변에는 작년 말 입주한 정릉 푸르지오(403가구)가 눈에 띈다. 월곡동 삼성래미안2차와 제기 한신은 정릉천 조망이 가능하다. 내부순환도로 밑을 지나는 홍제천은 음지 식물과 소공원, 자전거도로 등이 꾸며진다. 홍은동 벽산, 남가좌동 현대 등이 관심을 끈다. 영등포~구로~관악~동작구를 가로지르는 도림천은 복원 효과가 적지 않다는 평가를 받는다. 대림동 현대3차, 신대방동 성원상떼빌 등은 도림천까지 걸어서 2~3분 거리여서 하천 프리미엄이 기대된다. 쌍문동 래미안, 창동 데시앙 등은 우이천과 가깝고, 지하철역·편의시설 등을 이용하기 편리하다.
- 서울시 `유턴프로젝트` 부동산투기 부채질 우려
- [이데일리 윤진섭기자] 서울시가 용산과 뚝섬 일대를 강남을 대체할 친환경 중대형 주거타운으로 개발하는 유턴(U-turn) 프로젝트를 발표했다. 이같은 서울시의 발표에 대해 일각에서는 땅값만 올리는 무책임한 계획이라는 지적이 나오고 있다. 가뜩이나 불안조짐을 보이고 있는 부동산 시장을 부추길 수 있기 때문이다. 21일 서울시가 발표한 유턴 프로젝트는 강남으로 몰렸던 주택 수요를 용산, 뚝섬 등 강북지역을 되돌리는 동시에 그 같은 추세를 은평, 미아, 도봉지역으로 확산시켜 강북의 중심축이 `U'자 형태가 되도록 한다는 구상이다. 이를 위해 서울시는 용산 일대 서빙고 아파트지구는 중대형 주택지, 한남 뉴타운지구는 중층 미니신도시로 개발하고, 뚝섬 일대 성수동 한강변 주거지는 고층 주거단지, 뚝섬 역세권은 복합문화타운으로 개발할 예정이다. 서울시 관계자는 “강북지역 개발 계획이 확정되기도 전에 서둘러 내용을 발표하는 것은 정부의 8.31부동산대책이 미흡해 강남집값 상승이 지속되고 있어 강북 주택공급확대 계획을 미리 알려 강남 집값 상승을 억제하기 위한 조치"라고 설명했다.그러나 이 같은 서울시의 입장에 대해 업계에선 "강북 내 노른자위를 개발함에 따라 강남 투기 수요의 강북 확대를 불러올 것"이라며 우려를 표시하고 있다. 대표적인 지역이 뚝섬 일대. 서울시는 유턴 프로젝트 내 뚝섬 개발의 핵심인 뚝섬 역세권 상업용지를 지난해 고가에 매각했다. 당시 서울시는 3개 구역 입찰가 총액을 1차 보다 40% 이상 높이면서 과당 출혈 경쟁을 부추겼고, 결국 1조1262억원에 달하는 낙찰가액을 통해 막대한 이익을 챙긴 바 있다. 결국 평당 5665만~7732만원에 달하는 비싼 값에 3개 업체가 낙찰 받아 당시부터 아파트 분양가는 역대 최고가라는 전망이 나왔고, 실제 업체들은 평당 4000만원 안팎에서 분양가를 검토 중이다. 게다가 고가 낙찰가액과 분양가 책정이 불가피해질 것으로 보이면서 주변 집값이나 땅값이 폭등, 뚝섬 일대가 투기판으로 전락해 사회적 문제로까지 비화됐었다. 실제 뚝섬 상업용지 인근에 위치한 동아아파트 32평형은 지난해 초 3억5000만~3억8500만원에 불과했지만 지금은 6억원을 호가하고 있다. 한 부동산 전문가는 "서울시가 고가 낙찰을 사실상 유도함에 따라 상업용지에 나올 주상복합아파트는 평당 4000만원이라는 천문학적인 분양가 책정이 불가피하다"며 "이 같은 분양가는 인근 아파트와 단독주택은 물론 강남권 주상복합아파트 가격을 또 다시 들썩이게 할 것”이라고 말했다. 또 그는 "용산 뚝섬 일대는 이미 가격이 많이 올라 일반 서민들이 접근하기는 힘들고, 주택공급 효과가 의문시된다"라며 "서울시가 이 일대를 포함해, 성수동 한강변 일대를 고층 주거지로 개발키로 함에 따라 강남 투기 수요가 이 지역으로 대거 옮겨올 것"이라고 말했다. 또 다른 업계 전문가 역시 "서울시가 부동산 투기에 대한 별도의 대책도 없이 대규모 개발 계획을 내놓은 것은 부동산 시장 안정이란 대세에 찬물을 끼얹은 처사”라며 “서울시의 집값 안정이란 명분은 설득력이 약하다"고 지적했다.
- (미리보는 경제신문)무제한 혼합펀드 나온다
- [이데일리 윤도진기자] 다음은 20일자 경제신문 주요기사다.(순서는 가나다순) ◇매일경제 ▲1면- 무제한 혼합펀드 나온다..주식·채권·부동산·金 등에 자유롭게 투자- 한진해운, 초대형 선박 5척 발주- 호칭때문에 골머리 앓는 한국인- 월세 중개수수료 곧 재조정.."인상 지나치다"여론 건교부 실태조사 착수▲종합 - (자본시장 통합법)날씨·CO2까지 투자하는 상품 등장할 듯- (자본시장 통합법)투자상품 집에서 가입가능..증권계좌로 입출금·자동이체- (자본시장 통합법)은행·보험·투자금융사 3대축으로- (자본시장 통합법)M&A등 경영비밀 공시 유보..정부기금·지자체 5%룰 적용- (자본시장 통합법)금융업계 반응 "시중자금 장권사에 뺏길라" 은행 긴장…운용사 강력반발- 예산낭비성 재정사업 막기위해..정부-시민단체 머리 맞댄다- 韓·美FTA 협상팀 내달 첫회동- 양식수산물도 중국산 경계령- KT-KTF 부당내부거래 조사- 1477개 약값 내달 10% 인하- 박봉흠 前실장 복귀하나..공정위원장 카드 부상…건강회복이 변수▲금융·재테크 - 샐러리맨 돈불리기..할인카드 잘 고르면 돈되네- 가계대출, 곧 기업대출 추월- 우리아메리카銀 뉴욕상장 추진▲국제 - 진흙더미에 묻힌 인명…하늘만 원망- 이란, 中·日 끌어들여 美 견제- EU `에너지 15년 계획` 세워야▲기업과 증권 - 새벽에 영종도 해안가 달린 한진해운 임원진..中 추격 떨치고 세계 5위 향해 뛴다- 대우건설 인수후보 기업, 한화건설..유화플랜트 수주 시너지 기대- 휴대폰 가입기간, 통화료 따라 단말기 보조금 차등 지급- 갈곳 못찾은 삼성 8천억원- LG전자 채용방식 바뀐다.- 현대차 협력사는 파산하란 얘기?-KT&G `이사선임` 공방 치열- 삼성전기 턴어라운드 효과 보나- 지배구조 우수기업 주가도 `양호`▲부동산 - "일산 라페스타 같은 쇼핑몰 대도시마다 지을겁니다"-배병복 청원건설 대표- 충남도청 등 200개 공공기관 이전 예정.."홍성, 예산 땅 안팔아유~"- 중견건설사 새 브랜드로 단장- "주택용지 보유세 중과로 분양가 크게 높아질 것"- 재건축 용적율에 주택시장 `출렁`◇서울경제 ▲1면 - 대우건설 `먹튀매각` 막는다..투기자본 인수 방지책 마련…자산처분 1~2년 제한 검토- 모든 자산에 투자가능 `만능펀드` 나온다- 유가 급반등 또 60弗선 위협- 월세 중개수수료 하향조정키로▲종합 - DDA협상 연내타결 어려울 듯- 1477개 약품값 10.8% 인하- 서울 2종 일반주거지..아파트 평균층수 15층- 우리당 새 당의장 정동영- "아파트 사업자, 분양 계약자에게 계약서 이외 부분 설명의무 없다"- "대기업 일방적 납품단가 인하 자제를"-기협중앙회- (자본시장 통합법 연내 제정)증권·투신 등 금융사간 업무장벽 없앤다- 4~5곳 탄생 예상속 비관 전망도- 저축성→투자성자산 이동 늘 듯- (자본시장 통합법 연내 제정)날씨·범죄·지재권…파생상품 쏟아진다- 국민연금도 5%룰 적용받는다- 증권계좌로 월급 받거나 예치- 한·미FTA 이것이 급소.."국내 車시장에 큰 변수 안돼"- 공정위 "KTF사건 9건 적법 처리"- 姜 공정위장 후임 누가 되나 관심집중..靑, 10여명 놓고 검증작업▲해설 - 대우건설 `먹튀매각` 막는다..협상자 선정, 가격외 인수후 장래 고려- 외환은행 지분 강제 매각되나..론스타, 형사처벌땐 대주주지위 상실 가능성▲금융 - 건강특약 5년마다 갱신..ING생명, 위험률 변동 고려…보험료 인상 불가피- 신용평가사, 개인 신용평가 제각각- 로드맵엔 찬성…저축성 수신 타격 우려..은행권 반응- 전자상거래 기업에 무담보 대출-하나銀- 국민銀, 통합 사료 전시실 개관▲국제 - 필리핀 산사태 참사..전세계 긴급지원 나섰다- `마호메트 만평` 시위 갈수록 격화- 조류인플루엔자 佛·이집트서도 발생- 칼 아이칸 "게임에서 졌다"..타임워너와 경영권 분쟁서 패배 인정- 제한된 수준 우라늄 농축 허용땐..이란 "核사찰 수용 용의"▲산업 - 대기업 "비상경영해도 상생은 지속"- 美 5개사에 고소당한 DVD플레이어..삼성 "단종제품이다"- 신안그룹, 신호제지 경영권 방어 총력- GS칼텍스 中 진출 시동..칭다오 1호 주유소 기공- "잃어버린 해외 車부품시장 찾아라"- BMW "연내 디젤 승용차 출시"- "멜로디로만 음악 찾아줘요"..가사제목 몰라도 콧노래 부르면 검색가능- KTFT 잇단 매각설로 뒤숭숭- SKT 요금 안내는 휴업중?- 中企대표 지방선거 잇단 출사표- 곱창·삼겹살집도 "싱글족 잡아라"- 소주업계 젊은층 공략 강화▲증권 - 코스닥, 외국인 `매물 주의보`- 국민연금 M&A투자 대폭 늘린다- "건의 사안 대부분 반영" 만족..증권업계 반응- 입김 세진 기관 "의결권 적극 행사"- 증권주 배당투자 나서볼까- 따지고 또 따져라..코스닥기업 올 실적 `장밋빛 전망` 일색- 공모주시장 내달까지 휴식기- 박스권 벗고 상승 햇살 비치나- 실적호전 LG계열사 눈길▲부동산 - 하남 풍산·김포 장기·은평뉴타운 등..틈새투자처로 급부상- 건설공제조합-서울보증보험..수수료 인하경쟁 치열- 토공, 천안 매주리 8만평 택지 조성◇한국경제 ▲1면 - `초대형 투자은행` 생긴다..예금·보험 빼고 모든 금융상품 취급- 상장사 영업이익 5년만에 감소- "2종 주거지역 재건축 평균 15층으로"..건교부 서울시 재확인- 韓·칠레 FTA기금 `구멍`..수입증가액 20배 과수농 보상▲종합 - 돈을 가장 잘 아는 사람은 역시 워런 버핏!- 금감위 `찾아가는 서비스`..금융사 직접 방문…올 업무계획 설명- 월세 중개수수료 다시 낮춘다- 중국서 창업 1000만원이면 `OK`- "美 단기비자 2008년 면제될 듯"..이태식 주미대사 밝혀- (해설)수입全無 복숭아 농가 2년간 575억 받아- 가짜 실업자 40% 급증- 국내 신용평가사 `위기의 계절`- (금융빅뱅…자본통합법안 마련)무너진 장벽…금융권 합종연횡 초읽기- 금융투자사 폭넓은 일임매매 허용- 증권계좌로 결제·송금·지로납부 가능- 날씨·범죄발생류 등 新상품 쏟아진다- 위험 설명 안하면 투자사가 손실 배상- M&A상황 수시공시 유보..국민연금도 5%룰 적용- 신한지주 인사..굿모닝신한증권 사장 이동걸씨 등▲국제 - AI공포 지구촌 확산- 나이지리아 政情불안..40만배럴 생산중단..유가 하락세에 `찬물`- 美CEO, 버냉키체제 전폭 신뢰- 필리핀 慘事 사망자 3천명 달할 수도- 日 소득격차 3년만에 확대▲산업 - 타임머신TV 경쟁 `3파전` 되나- LG전자, 신입사원 정시 채용- 속도 UP, 판매UP `듀얼코어 노트북`- 차세대 게임기 大戰 - 삼성전자, 동유럽 통신시장 공략- 창투사조합 자금회수 `숨통` 트인다- 의료서비스도 앞다퉈 해외진출- 패션 아울렛 "우린 뭘 팔아"..봄 신상품 백화점 등 정상매장서 날개돋힌 듯- 광고도 `CEO의 힘`▲부동산 - "해외 플랜트시장 진출 주택하업 편중 해소"-윤신박 이수건설 사장- 서울시 "평균 20층땐 재심의 요구"- 재건축조합 연합회 추진- "묶기전에 땅 미리 쪼개자"신청 쇄도- 강남·분당에 사글세 늘어?- 600만원짜리 청약예금 판교서 빛 본다▲증권 - 수출柱 등 `換상처` 컸다- 주식형펀드 33조원 돌파- 정부, 기업은 지분 15.7% 매각..신한지주·LG카드·우리금융 지분도 처분 서둘러- 기관 "주총 거수기 오명 벗겠다"- (미국증시)경기호전 vs 인플레 우려- (일본증시)외국인 매물로 숨고르기 이어질 듯- 외국인 선호柱 "맷집 좋네"
- (미리보는 경제신문)서울시, 3종 주거지 용적률 210%로 확정
- [이데일리 조용철기자] 다음은 2월17일자 경제신문 주요기사.(순서는 가나다순) ◇매일경제 ▲1면-집 담보로 평생 생활비 타쓴다-"성장 통한 양극화 해소를" 경제학 학술대회-대치 은마 용적률 상향 무산 강남 재건축값 떨어질듯-돈 해외서만 쓰나 작년 여행경비 15조 넘어▲종합-가상 주민번호·공인인증서·휴대폰번호‥실명확인용 대체수단 만들자-농력없는 한국공무원 파견말라-40대 전업주부 연봉은 3400만원-예산낭비 신고자 포상 문화상품권 5만원 지급-외국서 억울한 세금추징 줄어든다-실업률 크게 꺾였다-공자금 기업 인수땐 출총제 제외를..대한상의 건의-`납품가 부당 인하요구` 처벌-"FTA관계없이 스크린쿼터 축소해야"▲경제·종합-종신형 역모기지 내년 도입 3억짜리 집 맡기면 매달 93만원 지급▲정치·외교안보-"이변없다" "뒤집기쇼"..내일 與전대‥김두관·김혁규·임종석은 3위 접전-참여정부 집권3년 5점 만점에 2.43점-`외환銀 매각` 감사청구 합의-새로온 홍보수석..노대통령이 직접 이백만씨 낙점-떠나는 통일차관..이봉조씨 "통일업무 선택 후회없다"▲금융·재테크-움직이는 `모바일 은행` 나온다..우리銀, 6월 `인터넷뱅킹` 서비스‥은행 모든업무 가능-금감원 임원 대폭 바뀔듯..신해용 부원장보 미래에셋생명 고문으로-"LG카드 인수하고 싶다"..신상훈 통합 신한은행장-부동산경매·제대혈보관·발코니확장‥이런 대출상품도 있네-일요일도 보험가입..교보자보 영업실시-홍쇼핑 보험상품 가입 `조심`▲국제-그린스펀으로부터 홀로서기 시작한 버냉키 美FRB의장..정책 닮았지만 화법은 달랐다-中기업 국제회계기준 따른다-反美정서 확산조짐-체니, 공개 사과-`이그니션` 창투 中 진출..2억달러 투자펀드 조성▲기업과 증권-잘나가던 낸드플래시 발목잡히나-르노삼성차, 1천명 채용한다-현대아산 `감격의 성과급`-SK, CCO직제 신설-LG전자 테크노경영자 캠퍼스로-제일모직.KAIST 맞춤형인재 함께 육성-진도 F&-오피스디포 한국시장 진출-LG산전-롯데정보 제휴-최고 응답속도 LCD모니터-삼성, 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집중조사-일반 직장인도 해외근무.자녀유학때 현지 주택 "사자"..주거용 해외부동산 취득 급증-범부처 `신약개발R&D` 본격 추진-향후 FTA협상 추진..통상교섭본부서 전담-FTA 피해보상 기금 늘린다-한국인 `삶의 고통` 2년새 급증..실업등 경기요인보다 소득격차등 더 커진탓-`G10 국세청장 회의` 창설멤버로 확정▲금융-"생.손보 교차판매 반대" 73%..금감원 보험설계사 1000명 대상 설문-외환銀 2.3대 주주들도 지분매각 동참 움직임에 국내 인수후보자 컨소시엄 불가피-"외환銀 인수전 과열논란 사실과 다르다"..김기홍 국민銀 수석부행장-홈쇼핑 보험판매 과장 심각..`무조건 보장` 15건 가장많아-신한금융 상무이사 서진원씨-"해외 새사업 적극발굴 세계 일류은행 만들것"..신상훈 통합신한은행장 밝혀▲정치-尹금감위장 "금융-산업자본 분리 재검토 필요"..與 "물러난 뒤 얘기하라"..野 "용기있는 행보" 엄호-李수석 발탁은 `盧心`-참여정부 국정 3년 낙제점..행정개혁시민연합 조사-여야 국정조사 요구서 앞다퉈 제출..선거앞두고 정국주도권 싸움▲국제-버냉키, 美금융시장 성공적 데뷔-日 빅6은행 순이익 17년만에 최대규모GM 대주주들 잇달아 지분 늘려-미탈-아르셀러 인수전 파장 확산..印.룩셈부르크 이중관세 협약 비준 신경전-美 20위 재벌가 경영권 승계 싸고 父子간 법정다툼 눈길▲산업-"이젠 국내기업과 손잡고 마케팅해요"..너무많이 삼성전자 달라졌네-"공적자금 투입기업 인수땐 출자총액규제 예외 인정을"..상의, 정부에 건의문제출-"글로벌 신차 3종 개발 르노삼성이 주도한다"..스톨시장 "올 1000여명 신규채용"-25번째 `행복둥지` 완공..삼성, 시설별로 가전제품도 지원키로-삼성전자 `고객만족 경영` 세계 각국서 찬사 잇따라-현대모비스 `글로벌 경영` 가속-SK 최고 홍보책임자 직제 신설..황규호 전무가 CCO맡아-하나로텔 전화요금 정책 `고무줄`2010년 IT 3대수출품에 "휴대폰단말기.DTV.콘텐츠"..KT경영硏 보고서-"KTF.LGT 기존 가입자 새 요금제 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- (시사경제용어)역모기지
- [이데일리 정재웅기자] 역(逆)모기지란 고령자들이 보유하고 있는 주택을 담보로 제공하고 금융기관에서 매월 연금을 지급 받는 대출상품을 말한다. 집을 살 때 집을 담보로 일정액을 대출받고 원리금을 매월 갚아나가는 모기지와는 반대 개념이다. 이러한 역모기지를 통해 고령자는 사망시(또는 계약시)까지 자택에 거주하면서 매월 일정한 노후생활비를 안정적으로 확보할 수 있다는 점에서 주거안정과 노후소득보장을 동시에 달성할 수 있는 제도다. 정부는 역모기지론 시행과 관련, 내년 중 법령 개정 등 제도개선을 추진하고 가급적 오는 2007년부터 시행할 수 있도록 올해 상반기 중에 역모기지 관련 상품의 설계를 마칠 계획이다.현재 정부가 추진중인 종신형 역모기지 대상은 부부 모두 만 65세 이상 고령자로, 대상주택은 1년 이상 소유한 1세대 1주택이면서 주택가격은 6억원 이하여야 한다.대상주택은 주택의 형태, 규모 및 소재지에 관계없이 신청이 가능하나 ▲고령자의 소유로 1년 이상 주된 거주지로 사용하고 있을 것 ▲신청일 현재 권리침해(가압류, 가처분, 경매 등)가 없을 것 등의 조건을 충족해야 한다. 또 가압류·가처분·경매 등이 없어야 하고, 역모기지 이후에 전세 월세 등을 설정하는 것이 불가능하다. 단, 대출금의 일시지급은 허용하지 않되, 의료비나 자녀결혼비 등 예기치 못한 거액자금수요 등에 대해서는 총 대출액의 30% 이내에서 일시금을 허용하도록 했다.대출한도는 3억원 이하로 가입연령이나 주택가격 상승률 전망과 할인률 등에 따라 대출한도가 정해진다. 집값이 같더라도 고령자가 늦게 가입하고 집값 상승률 전망이 높거나 할인율(미래주택가격을 현재 가치로 환산)이 낮으면 대출한도는 높게 설정된다.이에 따라 주택가격 상승률을 연 4%, 기대여명은 83세, 할인율 8%(집값 하락과 장수 리스크 등을 감안해 모기지론 금리 6.5%에 1.5% 가산)를 적용했을 경우, 65세 노인이 시가 6억원짜리 집을 맡기면 월 지급금은 186만원, 3억원 집은 월 93만원 정도로 예상된다.한편, 정부는 역모기지라는 용어가 일반 국민들이 이해하기 어렵다는 지적이 있어 현재 `주택담보 노후 연금 제도(가칭)`으로 변경을 검토 중이다.
- "시가 6억집 맡기면 종신 월186만원 지급"
- [이데일리 김수헌기자] 정부가 고령화 대책 가운데 하나로 추진중인 역(逆)모기지 활성화 방안의 구체적인 내용이 발표됐다. 골자는 가입자 사망때까지 매월 연금(대출금)을 주는 종신형 상품을 도입하면서 서민층 노인에게는 재산세 감면이나 대출이자 소득공제, 등록세 면제 등 세제혜택을 주겠다는 것이다. 정부는 그동안 일부 금융회사가 팔아온 일반 역모기지 상품에 대해 고령자들이 만기 이후 강제퇴거를 우려하면서 기피해 왔다고 보고 있다. 따라서 정부 보증(주택금융공사)이 붙는 종신형 상품을 통해 중산 서민층의 중저가 주택 역모기지를 활성화하는 한편 민간금융회사의 고가주택 대상 상품개발을 촉진하겠다는 것이 정부 구상이다. 정부는 2004년 기준으로 45세 근로자가 83세까지 생존한다고 볼 때 연금소득자가 되는 60세 이후에는 연평균 918만원 정도 생활비 부족에 시달릴 것으로 분석하고 있다. 따라서 65세 이후 종신형 역모기지(시가 3억원 주택)에 가입하면 월 93만원(연간 1116만원)정도 지급이 가능하기 때문에 노후 생활비 부담을 덜 수 있다는 것이다. 그러나 시가 대비 대출한도가 절반 수준밖에 안되고, 시가 4억~4억5000만원짜리 집을 맡길 경우 받게되는 월 90만원 정도의 추가소득이 노후보장의 보완역할을 충분히 하기에는 다소 부족할 수 있다는 지적이 있다. 수억원짜리 집이면 지방의 경우 대형 아파트인데, 아직은 이같은 주택을 자식들에게 물려줘야 할 상속재산으로 생각하는 경향이 강하기 때문에 웬만한 유인책이 아니면 역모기지 활성화가 어려울 수도 있다는 진단이다. 또 역모기지의 초기 활성화에는 전문적 상담이 중요한데, 정부가 금융분야 등의 퇴직자(60세 이상)로만 전문상담사 선발요건을 한정한 것은 옳지 않다는 지적도 있다. 역모기지 상담사 자리를 고령자 일자리 창출 개념으로 봐선 안된다는 것이다. ◇종신형 역모기지, 어떻게 운용되나 재정경제부가 16일 당정협의를 통해 확정한 방안에 따르면 종신형 역모기지 대상연령은 부부 모두 만 65세 이상 고령자로, 대상주택은 1년 이상 소유한 1세대1주택이면서 주택가격은 6억원 이하여야 한다. 6억원은 과세기준인 공시가격이기 때문에 시가로는 아파트의 경우 7억 5000만원~8억5000만원 정도로 볼 수 있다. 일반 단독이나 다세대주택의 경우는 공시가격의 시가반영률이 아파트(70%~80%)보다 낮아 시가 9억원이 넘는 집도 가능할 전망이다. 종신형 역모기지 역시 월 지급금을 산정할 때는 일반주택담보대출과 마찬가지로 감정가(시가)로 평가한다. 대상주택에는 가압류 가처분 경매 등이 없어야 하고, 역모기지 이후에 전세 월세 등을 설정하는 것이 불가능하다. 대출금을 한꺼번에 지급하는 일시금 지급방식은 고령자의 생활안정을 해칠 우려가 있어 허용하지 않되, 의료비나 자녀결혼비 등 예기치 못한 거액자금수요 등에 대해서는 총 대출액의 30% 이내에서 일시금을 허용한다. 재경부는 종신지급을 보장하기 위해 `역모기지보증기금`을 만들고, 가입자가 내는 보증보험료로 충당할 방침이다. 손실발생시 부족분은 재정에서 지원한다. 제도도입 후 일정기간은 정부 출연금 지원이 필요한 것으로 재경부는 판단하고 있다. 또 리스크 부담 공유를 위해 역모기지 취급 금융회사에서 수익금 일부를 기금에 출연토록 할 방침이다. 공적보증을 담당하는 주택금융공사는 대출원리금이 담보액을 초과해 금융회사에 손실이 생기면 금융회사로부터 대출채권을 매입한 뒤 가입자에게 월 지급액을 송금해준다. 가입자는 첫 가입때 내는 초기보험료(주택가격의 1~2%)와 월별보험료(대출잔액의 0.5%를 12개월로 나눔)를 부담해야 하지만, 나중에 주택처분 때 정산하면 되므로 당장 호주머니에서 나가는 돈은 없다. 금리는 3개월 만기 양도성예금증서(CD)금리에 일정마진을 가산하는 변동금리를 원칙으로 하되, 대출이자 역시 나중에 주택매각자금으로 갚으면 된다. 가입자가 매월 낼 필요는 없다는 뜻이다. ◇가입자, 매월 얼마나 받을 수 있나. 노후보장효과는. 대출한도는 3억원 이하로 정해질 방침이다. 역모기지는 국민연금이나 개인연금 등 기본적인 노후소득을 보완하기 위한 목적이기 때문에 필요 이상으로 과도한 대출은 제한한다는 것이 재경부 설명이다. 가입연령이나 주택가격 상승률 전망과 할인률 등에 따라 대출한도가 3억원 이내에서 정해지는데, 집값이 같더라도 고령자가 늦게 가입하고 집값 상승률 전망이 높거나 할인율(미래주택가격을 현재 가치로 환산)이 낮으면 대출한도는 높게 설정된다. 금융연구원 분석에 따르면 65세 노인이 시가 6억원짜리 집을 맡기면 월 지급금은 186만원, 3억원 집은 월 93만원 정도다. 68세라면 각각 195만원·107만원 정도, 70세라면 198만원·118만원으로 예상됐다. 지급액 예상조건은 주택가격 상승률은 연 4%, 기대여명은 83세, 할인율 8%(집값 하락과 장수 리스크 등을 감안해 모기지론 금리 6.5%에 1.5% 가산)를 적용했을 경우다. 재경부는 이 정도 수준이면 노후소득보장효과가 충분할 것으로 보고 있다. 보험개발원에 따르면 2004년 기준으로 28년 정도 근속한 도시근로자 평균소득자가 60세 이후에는 연금소득(국민연금+퇴직연금)으로 생활하면서 83세까지 산다고 볼 경우, 연금을 초과하는 생활비 부족규모가 연간 918만원 정도에 달할 것으로 분석됐다. 따라서 65세 이후 시가 3억원 짜리 집을 맡기면 매월 93만원(연간 1116만원)의 안정적 추가소득이 확보되기 때문에 노후생활비 부담을 해소할 수 있다는 것이 재경부 설명이다. ◇세제지원, 뭐가 있나재경부는 서민층 고령자가 역모기지를 이용할 경우 세제혜택을 주기로 방침을 정했다. 우선 주택가격(과세기준)이 3억원 이하면, 역모기지 가입 때 내야하는 근저당 설정 등록세(설정금액의 2%)를 면제해준다. 재산세 감면, 대출이자 소득세공제, 국민주택채권매입의무 면제 등을 받으려면 이보다 조건이 더 까다롭다. 집값이 3억원 이하이면서 국민주택규모 이하(전용면적 25.7평 이하)여야 하고, 연간소득 1200만원 이하 조건이 모두 충족돼야 ▲재산세 25% 감면 ▲대출이자를 연금소득에서 공제(연간한도 200만원) ▲주택채권 매입면제(설정금액의 1%) 혜택을 준다. 3억원 짜리 집을 기준으로 하면 등록세는 `3억X0.2%=60만원`에 등록세의 20%인 지방교육세 12만원 등 모두 72만원이 면제된다. 국민주택채권은 보통 매입하자마자 할인매각한다는 점을 고려하면 근저당 금액의 1%인 300만원에서 할인가격 267만원을 뺀 33만원의 세금혜택 효과가 생긴다. 재산세의 경우 재산세 본세 8만 5000원에 재산세의 20%인 지방교육세 1만 7000원 등 매면 10만 2000원이 감면된다. 대출이자 비용을 연금소득 공제한도인 200만원까지 다 받는다고 보면 세감면 효과는 `200만원X세율8%=16만원`이다. 직접적으로 초기에 받는 세제지원효과는 이렇게 해서 모두 131만원 정도. 재산세 감면이나 소득공제 등 해마다 누리는 혜택은 26만원 정도다. 세제지원 기준이 되는 연간소득은 근로소득 사업소득 임대소득 연금소득 등을 합산한 종합소득을 말한다고 재경부는 밝혔다. ◇역모기지 활성화위해 보완해야 할 점은종신형 역모기지 제도가 정착되려면 고령자 개개인이 처해있는 다양한 개별상황에 맞춰 상담을 할 수 있는 전문가가 있어야 한다. 정부는 그래서 미국처럼 역모기지전문상담사 제도를 운영하기 위해 금융분야 등 전문직 퇴직자(60세 이상)를 대상으로 전문상담사를 선발할 방침이라고 밝혔다. 정부는 이를 통해 고령층 일자리 창출에 기여하겠다고 설명하고 있다. 그러나 역모기지의 초기 활성화에는 일자리 개념보다는 상담사의 전문성과 상담능력 제고가 더 중요하기 때문에 연령제한을 둘 필요가 없다는 지적이 있다. 역모기지 상담을 금융권 퇴직자 취업알선이나 노후 돈벌이 정도로 생각해선 안된다는 것이다. 특히 미국도 역모기지 활성화에 10년 이상이 걸렸다는 점을 고려하면 전문상담사를 체계적으로 양성할 필요가 있다. 또 65세 가입기준으로 보면 대출한도가 주택시가의 절반에 약간 못미치는 수준이어서 대출한도 상향조정을 검토해야 한다는 시각도 있다. 기대여명이 83세라 할 때, 93세까지는 보증보험료로 충당이 가능하고 93세가 넘어서야 기금에서 손실이 날 것으로 전망된다는 점을 고려하면 시가대비 대출한도 상향조정해도 손실우려가 덜 할 것이라는 지적이다. 그러나 민간금융회사의 주택담보대출 LTV 수준과 비교할 때 적정한 수준이라는 분석도 있다. 재경부는 구체적인 상품설계는 올해 상반기 중으로 다시 검토, 확정한다는 방침이다. 한편 아직도 주택을 자녀에 대한 상속재산으로 여기는 생각이 강하기 때문에 의식전환을 위한 정부의 정책홍보활동도 필요할 것으로 보인다. 임영록 금융정책국장은 "우리나라 인구고령화가 세계에서 유례를 찾기 어려울만큼 빨리 진행되고 있어 앞으로 노후소득 불안정문제가 심화될 수 있다"며 "정부는 공적보증 종신형 역모기지에 주력하고 민간금융회사들은 고가주택을 대상으로 상품개발에 나설 필요가 있다"고 말했다.
- `종신형 역모기지`, 재산세 감면·이자 소득공제
- [이데일리 김수헌기자] 내년부터 `종신형 역(逆)모기지`제도가 시행되고, 일정조건을 갖춘 가입자에게는 재산세 감면, 소득공제 등 세제혜택이 주어진다. 65세 노인이 시가 6억원짜리 주택을 담보로 맡길 경우 사망때까지 금융회사로부터 월 186만원 정도를 받을 수 있게 될 전망이다. 재정경제부는 16일 당정협의를 거쳐 `종신형 역모기지 도입방안`을 발표했다. 역모기지는 고령자가 보유한 집을 담보로 금융회사로부터 노후생활자금을 매월 연금형식으로 받고, 만기 때 집을 팔아 갚는 제도를 말한다. 재경부는 보통 5~15년 만기인 일반 역모기지와 달리 가입자 사망때까지 돈을 주는 종신형 역모기지 제도를 가급적 내년부터 시행키로 했다. 종신형은 정부(주택금융공사)의 공적보증이 붙기 때문에 가입자가 예상보다 오래 살거나 주택가치가 하락해 담보가치를 넘더라도 종신지급이 보장된다. 가입자격은 부부 모두 만 65세 이상이어야 한다. 대상주택은 ▲주거지로 1년 이상 소유한 1세대1주택 ▲주택가격은 과세기준(공시가격) 6억원 이하 ▲가압류 가처분 근저당 경매 등이 없는 주택 등의 조건들을 만족시키는 경우로 한정했다. 재경부는 "중산 서민층 지원을 위해 소득세법상 고가주택이면서 종합부동산세 대상인 6억원 초과주택은 배제한다"고 밝혔다. 아파트 경우 공시가격이 시가의 70~80%라는 점을 감안하면 시가 7억 5000만~8억 5000만원 이하 집이면 가입대상이 될 수 있을 전망이다. 재경부는 이와 같은 여러 조건을 다 만족시키는 역모기지 잠재수요는 전국 77만호로 추정했다. 고령자가 의료비나 자녀결혼비 등 예기치못한 거액자금 수요가 생기면 가입시 산정한 총대출액의 30% 이내에서 일시금 지급이 허용된다. 재경부는 금융연구원 분석을 인용, 65세 노인이 시가 6억원짜리 집을 담보로 맡길 경우 월 186만원, 3억원 집은 월 93만원 정도 지급받을 수 있다고 밝혔다. 집값 상승률 연 4%, 기대여명 83세, 모기지론금리(6.5%)에다 집값하락이나 장수리스크 등을 감안한 1.5% 가산금리를 적용했을 경우다. 또 70세라면 6억 집은 198만원, 3억 집은 월 118만원 정도의 지급액을 예상했다. 대출한도는 대개 주택시가의 절반안팎 수준으로 추정됐다. 임영록 금융정책국장은 "집값이 같아도 고령자가 늦게 가입하고 주택가격상승율 전망치 등이 높으면 대출한도가 높게 설정된다"며 "대출금 전액을 한꺼번에 지급하는 것은 고령자 생활안정을 해칠 우려가 있어 허용하지 않을 예정"이라며 말했다. 한편 재경부는 역모기지 활성화를 위해 일정조건을 갖춘 가입자에 대해서는 세제혜택을 주기로 했다. 우선 ▲국민주택규모(전용면적 25.7평) 이하 ▲주택가격(공시가격 기준) 3억원 이하 ▲연간소득 1200만원 이하 등의 조건을 모두 충족할 경우 ▲역모기지 주택 재산세 25% 경감 ▲대출이자 소득공제 ▲국민주택채권 매입의무 면제 등 혜택을 줄 방침이다. 이자비용 공제대상은 연금소득을 대상으로 연 200만원이 한도다. 연간소득은 근로소득 사업소득 임대소득 연금소득 등을 합한 종합소득 기준이다. 가입시 금융회사의 근저당 설정때 들어가는 비용인 등록세는 주택가격(공시가격 기준) 3억원 이하인 가입자면 주택규모나 연간소득 등에 관계없이 모두 면제혜택을 주기로 했다. 가령 A씨가 공시가격 3억원짜리(시가 4억원 안팎)인 전용 25.7평 이하 주택에 살면서 연간소득이 1200만원이 안된다면 역모기지 가입시 등록세 면제(72만원), 국민주택채권 매입의무면제(33만원 효과), 재산세 25% 감면(연 10만원), 대출이자 소득공제(연 16만원) 등 총 131만원의 직접적인 세감면 효과를 얻게 된다고 재경부는 설명했다. 한편 재경부는 주택금융공사에 역모기지 보증기금을 설치, 가입자가 내는 보증보험료와 정부 출연금 등으로 재원을 충당할 방침이다. 가입자는 초기보험료(주택가격의 1~2%)와 월 보험료(대출잔액의 0.5%를 12개월로 나눈 금액)를 부담해야 하는데, 주택처분 때 정산하면 되기 때문에 가입자가 직접 낼 필요가 없다고 재경부는 설명했다. 아울러 금융분야 퇴직자(60세 이상)를 대상으로 역모기지 전문상담사를 선발하는 한편 역모기지 데이터베이스를 구축해 민간금융회사와 공유할 방침이다. 임영록 금융정책국장은 "급속한 고령화 추세속에서 고령자들이 향후 심각한 노후생활비 부족에 직면할 가능성이 높기 때문에 역모기지 제도를 활성화할 필요가 있다"며 "정부는 종신형 상품으로 중저가 시장 활성화 기반을 마련하고 고가주택에 대해서는 민간금융회사들이 상품개발에 나서야 한다"고 말했다. 임 국장은 "미국 사례 등을 고려하면 역모기지가 정착돼 본격적으로 활성화되기까지 적어도 10년 이상 걸릴 것으로 보인다"면서 "법령 개정 등을 통해 가급적 2007년부터 종시형 역모기지가 시행될 수 있도록 할 것"이라고 밝혔다.
- (미리보는 경제신문)아파트 층·평형별 가격공개
- [이데일리 하수정기자] 다음은 2월15일자 경제신문 주요기사.(순서는 가나다순) ◇매일경제 ▲종합 -"노동운동 바뀔 때 됐다" -아파트 층·평형별 가격공개 -반기문 외교부장관 유엔총장 출마선언 -강남 모노레일 연내 착공 -통합신한은행장 신상훈씨 내정 -1년6개월 넘은 휴대폰가입자 단말기 보조금 혜택 ▲경제 -한국은 삼성을 해체시킬 것인가..뉴스위크 보도 -금산분리는 시장원칙..삼성견제법으로 변질 -"우리금융, 국민주로 민영화를" ▲국제 -미 재계 귀족노조 집중 공격 -이머징마켓 대기업들, 美·유럽기업 사냥 `붐` -후진타오 "새마을 운동 배워라" ▲기업과 증권 -미래모바일은 `S F` -대우조선 새 사장 남상태씨 내정 -차기 무협회장 이희범 전 산자부 장관 유력 -생사 기로에 선 동해펄프 -통신 증권 음식료업종, 환율 외풍적어 이익늘 듯 -KT&G, 우호지분 30%늘려야 아이칸 눌러 -100% 현금거래 종목 늘린다 -`투신의 힘`..1300 붕괴막았다 ▲부동산 -평창 동계올림픽 유치전 한창..땅값 1년새 3배올라 -한강 등 조망권 아파트 수도권 1만가구 분양 -뉴타운 땅 9평이상 허가받아야 거래 ◇서울경제 ▲종합 -실거래가 시세보다 높게 신고..적정가보다 평당 10만~100만원까지 -정몽구 현대차그룹회장 인도로 가는 까닭은 -외국자본 금융시장 잠식 심각..국내자본 육성해 `폐해`방지 -KT&G, 내달 17일 주총 칼아이칸과 한판승부 -20~30년 후 비전 일본 참고해야 -한국산 히트상품 크게 줄었다 -대북 `5대 신경협` 본격추진 ▲금융 -"정부 우리금융지주 지분 최소 50%는 보유해야" -국민·하나, 외환은행 인수 실사 돌입 -외환은행, 1인당 생산성 업계 최고 ▲국제 -지구촌 곳곳 노사정 힘겨루기 -아·중동, 서구기업 사냥 본격화 -그린스펀 회고록 출간계획 ▲산업 -철강업계 원자재 대란 우려 -대우조선 `몸값 높이기`나서 -하이닉스, 낸드플래시 `빅3` 진입 -차세대 휴대폰 세계시장 잡아라 -유리병제조사, 그들만의 블루오션 누린다 -롯데제과-농심, 스낵시장 격돌 예고 ▲증권 -증시조정 "한달내 끝난다" -ELW 8개 종목 내달 20일 만기 "조심을" -건설주 `3대 모멘텀` 두둥실 -엔씨 하반기 실적모멘텀 주목을 ▲부동산 -전망 좋은 아파트 쏟아진다 -대전지하철 1호선 내달 개통..역세권 분양 아파트 노려라 -대형 아파트값 상승률 소형의 3.5배 ◇한국경제 ▲종합 -대한민국 혁신포럼 개막..21세기는 혁자생존 시대 -EU, 기업가정신 교육 의무화 -김포 `스카이파크`수주전, 롯데쇼핑이 신세계 눌렀다 -美 재계, 노조반격 포문 열었다 -삼성그룹 사회공헌금액, 미국 1위 월마트의 3배 -중국 게임작업장 등 해킹에 무방비 -"우리금융 외국자본에 넘겨선 안돼" -농어민 국민연금 보험료, 국고서 편법지원 드러나 -KT·한전 등 `출총제`서 제외될 듯 ▲국제 -이머징마켓의 반격..미·유럽사 인수 공세 -위안화 상승속도 빨라졌다 -부시 "미 경제 올 3.4% 성장" -EU "미국에 보복관세"경고 ▲산업 -GM·포드, 도요타에 밀리는 이유 -최태원 SK회장 "재계 이미지 개선 전경련 적극참여" -대우조선 임원 대폭 바뀐다 -위풍당당 DMB "모바일TV 시장 접수" -SK텔-삼성전자 `투톱 마케팅` -G마켓 도전에 옥션 아성 흔들 ▲부동산 -`도시 재정비 특별법 시행령`..왕십리 영등포 등 역세권 탄력받을 듯 -개별 아파트 실거래가 평형별로 낱낱이 공개 -서초로 주변 집값 `롯데타운 효과` ▲금융 -신용카드 틈새 마케팅..카드로 재테크한다 -농협공제, `보험`용어 쓸수 있다 ▲증권 -대장, 너 요즘 왜이래 -코스피, 한때 중기 데드크로스..약세전환보단 바닥확인에 무게 -구조조정 나선 중소형주 두각 -대우건설, M&A·실적 양날개 회복세 -LG텔·매일유업·소디프·지엔코 등 `실적탄탄` 외국인 사랑몰려
- 단독주택을 주목하라..왜냐면
- [조선일보 제공] <!-- 관련 사진 시작 --><!!--bodystart--><!--S_ARTICLE_CONTS--> - 부동산테크, 단독주택“전망 괜찮고, 북적대지 않아서 좋아요. 아파트보단 못해도 집값도 많이 올랐어요.”지난 96년 분당신도시 불정동에 둥지를 튼 박정모(58·가명)씨. 대지 76평, 3층짜리 단독주택을 지어 10년째 살고 있다. 그는 “아침마다 불곡산에 올라 산책을 즐기고, 이마트도 가까워 생활도 불편하지 않다”고 말했다. 분당의 경우, 지난 92~93년 처음 분양 당시보다 단독주택 가격이 2배쯤 올랐다. 대지 60~70평짜리가 건물을 포함해 평당 1000만~1300만원 선. 용인 죽전, 동백지구 등 일부 인기 지역은 프리미엄만 2억~5억원씩 붙어 있다. 택지개발지구 내 단독주택지는 기반시설이 잘 갖춰져 일반 단독 주택보다 편의성이 좋다. 땅값도 감정가의 70% 선이어서 비교적 싸다. 1층에 점포를 지을 수 있는 점포겸용 단독주택지는 거주와 투자가 모두 가능해 노후 재테크 상품으로도 관심을 둘 만하다.◆올해에만 3000필지, 26만평 쏟아져올해 공급될 단독주택지는 총 3000여 필지, 26만여 평에 달한다. 토지공사가 1057필지 10만5000여 평, 주택공사가 1942필지 16만1000여 평을 내놓을 계획. 무엇보다 수도권 인기 지역에 물량이 풍부하다. ▲화성 태안(2월·57필지) ▲용인 보라(6월·138필지) ▲남양주 가운(4월·80필지) ▲화성 향남(5월·105필지)▲시흥 능곡(4월·39필지)▲성남 도촌(7월·104필지) ▲의왕 청계(7월·95필지) 등이 주목된다. 대부분 주거 환경이 쾌적하고 단지 규모도 작지 않다. 1필지당 면적은 60~80평 정도이며, 필지별로 청약 신청을 받아 추첨으로 당첨자를 정한다. 신청 순위는 수도권의 경우, 해당 지역에 사는 무주택 가구주가 1순위이다. 지방은 순위 자격 없이 신청을 받는 지역도 있다. 일반 공급되는 단독주택지는 소유권 이전 등기 때까지 명의 변경(전매)이 불가능해 자금 계획을 잘 세워야 한다.◆대지 60평 기준 5억원쯤 투자해야단독주택지는 집만 들이는 주거 전용과 상가를 지을 수 있는 점포 겸용으로 나뉜다. 주거 전용은 건폐율(대지면적 대비 건물 바닥면적) 50% 이하, 용적률(대지면적 대비 건물 연면적) 100% 이하로 최고 2층까지 지을 수 있다. 점포 겸용은 건폐율 60%, 용적률 180% 이하로 최고 3층까지 올릴 수 있고, 연면적의 40%까지 근린생활시설(상가)도 넣을 수 있다. 일반적으로 1층에 상가, 2~3층에 주택을 짓는다. 다만, 지역별로 건축 기준이 조금씩 달라 집을 짓기 전에 지구단위계획을 확인하는 게 좋다.땅을 사서 건물까지 짓는 데는 얼마나 필요할까. 주거 전용을 기준으로 대지 100평, 바닥면적 30평, 3층 주택을 짓는다면 지방은 5억원, 수도권은 7억원 안팎이 필요하다. 대지 60평, 연면적 60평짜리 2층 주택은 대략 4억~5억원쯤 들어간다. 수도권 택지개발지구의 60평형 아파트의 분양가보다 다소 싸고, 정원과 개별 주차장을 가질 수 있는 게 장점이다.◆공원 주변 북고남저형 땅이 ‘최고’단독주택지를 고를 때는 무엇보다 햇빛과 바람의 방향을 충분히 고려해야 한다. 통상 평탄한 지형의 네모 반듯한 토지를 사야 한다. 지형은 북쪽이 높고, 남쪽이 낮은 ‘북고남저(北高南低)’가 유리하다. 토지공사 관계자는 “최근 환경과 조망권이 강조돼 아파트 단지나 중심상업지역과 다소 떨어진 곳이 낫다”고 말했다. 분당 림방공인 박왕희 대표는 “점포 겸용 택지는 지하철과 편의시설이 가까운 곳일수록 세가 잘 나간다”고 말했다.집을 지을 때도 주의할 점이 있다. 동지(冬至) 때 남쪽 창이 4시간 이상 햇빛을 받을 수 있어야 한다. 집 모양은 직사각형이 좋다. 마당은 건물 연면적의 3배 정도가 무난하다.
- 작년 물가안정 최대 원인 `내수부진`
- [이데일리 강종구기자] 경기가 지난해초 바닥을 찍고 회복추세에 접어들었다고 하지만 물가안정의 가장 큰 이유는 뭐니 뭐니해도 서비스경기 등 내수부진이었다. 농축수산물 가격 하락 등 공급요인의 물가충격이 크게 떨어진 것도 지난해 낮은 인플레이션의 비결(?) 이었다. 또 비록 물가는 별로 오르지 않았지만 기대 인플레이션율은 3.4%에 달해 소비자들의 인플레 심리는 크게 높아진 것으로 나타났다. 체감물가가 재작년에 이어 지난해에도 소비자물가보다 크게 올랐기 때문으로 해석된다. ◇ 집세는 물가안정에 기여(?)..공업제품 물가상승 기여율 44% 달해지난해 소비자물가 상승률은 고작(?) 연평균 2.7%. 2000년 2.3%를 기록한 이래 가장 낮았다. 근원인플레이션율은 2.3%로 역시 2000년 1.9%이후 최저다. 국제유가가 크게 올랐지만 농축수산물가격이 안정됐고 환율이 크게 하락했으며 수요측면의 인플레 압력도 낮았기 때문에 가능했다.14일 한국은행이 `2005년중 물가동향`을 분석한 바에 따르면 지난해 전체물가(소비자물가) 상승을 주도했던 품목은 공업제품으로 기여율이 44.3%에 달했다. 2000~2004년 평균이 22.5%인 점을 감안하면 예년의 두배 수준으로 영향력이 확대된 것. 주로 국제유가 급등에 따른 관련제품의 가격상승 때문이다.반면 농축수산물의 기여도는 예년의 20.2%에서 크게 떨어진 8.1%에 불과했다. 예년에 연평균 6.8%씩 오르던 가격이 지난해에는 1.8% 상승에 그쳤기 때문이다. 특히 농산물값은 예년엔 평균 4.9% 올랐지만 지난해 0.4% 상승에 머물렀고, 1분기와 3분기에는 각각 전년동기비 0.2%와 1.5% 하락했다. 4분기에는 추곡수매제 폐지 영향으로 쌀값이 떨어지면서 농축수산물 전체로도 0.7% 상승에 머물렀다. 집세도 물가안정에 기여했다. 집세의 물가상승 기여율은 예년 11.9%였지만 지난해에는 마이너스 0.8%로 반전됐다. 전세값이 전기말보다는 올랐지만 전년동기대비로는 하락했기 때문이다. 국민은행에 따르면 전세가격은 지난해 전년말에 비해 3.0% 올랐지만 연평균으로는 2004년 3.6% 내린데 이어 지난해에도 2.1% 하락했다. 통계청이 조사한 집세도 전년 1.6% 상승에서 0.2% 하락으로 돌아섰다. ◇ 내수관련 품목 물가 1.8% 상승 그쳐..공급충격도 전년비해 크게 감소지난해 내수관련 품목의 물가상승률은 1.8%에 그쳤다. 2000~2004년 평균인 3.0%에 크게 미달했고 극심한 내수침체를 보였던 2004년의 2.7%보다도 매우 낮았다. 소비자물가 상승률에 대한 기여도 역시 0.94%포인트로 전체 물가 상승률의 35%를 차지하는데 머물렀다. 2000~04년에는 평균 기여도가 1.57%포인트에 달했고 전체 물가상승률의 49%를 설명했던 것을 감안하면 내수부진이 지난해 물가안정의 1차적 원인이었음을 알 수 있다. 내수관련 품목에는 원자재 수입의존도가 낙고 국내경기에 보다 민감한 섬유제품, 출판물, 가사잡화 등 내수관련 공업제품과 개인서비스, 집세 등의 품목이 포함된다. 공급충격 관련제품도 2004년까지 5년동안 연평균 5.8% 올랐지만 지난해에는 4.0% 상승에 그쳤다. 2004년 8.4%나 올랐던 것에 비해 부담이 덜했다. 전체 물가 상승률에 대한 기여도도 평년 1.08%포인트, 2004년 1.61%포인트에 비해 낮은 0.80%포인트로 낮아졌다. 국제유가가 지난해에도 거의 50% 가량 급등했지만 환율하락으로 충격이 줄었고, 농축수산물 가격은 하락했기 때문이다. 반면 내수여건과는 관련도가 낮은 기타품목이 물가상승을 주도했다. 평년에는 연간 평균 1.9% 올랐는데 지난해에는 3.4%나 상승했다. 물가상승률에 대한 기여도도 0.57%포인트에서 0.97%포인트로 높아졌다. 기타품목에는 담배, 의약품, 금반지, 가공식품 등 원자재 가격변동에 민감한 일부 공업제품과 도시가스를 제외한 공공요금이 포함된다. ◇ 생활물가와 격차 더 커져..기대 인플레이션율 3.4% 달해전체 물가는 별로 오르지 않았지만 인플레 심리는 상당히 올랐다. 체감물가에 해당하는 생활물가가 소비자물가에 비해 훨씬 크게 올랐기 때문이다.생활물가는 2004년 4.9% 오른데 이어 지난해에도 4.1%나 상승했고, 소비자물가와의 상승률 격차는 무려 1.4%포인트에 달했다. 소비자들의 구입빈도가 잦은 품목(예: 두부, 라면, 돼지고기, 교통요금 등), 일상생활을 영위하기 위해 꼭 소비를 해야 하는 필수품(쌀, 닭고기, 이미용료), 소비지출 비중이 높아 가격변동을 민감하게 느끼는 품목(한우쇠고기, 납입금 등) 등의 가격은 상당히 올랐다는 얘기다. 문소상 한은 조사국 물가분석팀 과장은 "소비자물가와 생활물가간의 격차가 2년 연속 큰 폭의 괴리를 보이고 있는 점을 감안할 때 일반의 기대인플레이션 수준은 지표물가에 비해 높을 가능성이 있다"고 말했다. 실제로 한은 조사국이 기대인플레이션을 추정해 보니 지난해 기대인플레이션은 3.4%로 실제 인플레이션(2.7%)를 상당폭 상회하고 있는 것으로 나타났다. 올해 물가는 지난해보다 오름세가 확대될 것이란게 한국은행의 전망. 연간 소비자물가 3.0%, 근원소비자물가 2.7%를 예상하고 있다. 문 과장은 "경기회복으로 수요압력이 가시화되면서 고유가 등 그동안의 비용 상승부담이 제품과 서비스가격에 반영되고 농축수산물 가격 오름세도 확대될 것으로 예상된다"고 말했다. 그는 이어 "국제유가의 향방도 여전히 불확실하다"며 "물가 안정을 위해서는 현재의 물가상황과 함께 향후의 물가움직임에도 유의해 시의적절한 정책적 대응이 요구된다"고 강조했다.
- (주간채권전망)⑤중립수준 금리에 대한 재고 필요-SK증권
- [이데일리 황은재기자] SK증권은 13일 중립수준의 금리에 대해 다시 생각해봐야 한다고 지적했다. SK증권은 "현재 환율 및 유가 불안에도 불구하고 한국은행은 2006년 5%이상의 경제성장을 전망하고 있는 만큼 향후 경제지표에서 경기회복에 대한 자신감을 확인하게 된다면 추가 금리 인상 가능성은 예상보다 높을 수도 있다"며 "추가 인상은 경기회복세 확인이 어느 정도 가능한 4월 이후부터 재개될 것"으로 예상했다. SK증권은 그러나 "양호한 채권 매수 기반과 이에 따른 저평가 채권 매수로 금리상승 기조에도 불구하고 한단계 레벨 다운된 현 시점은 제한적 강세장이 될 것"으로 내다봤다.이번주 예상레인지는 국고채 3년물이 4.75~4.95%, 국고채 5년물은 4.90~5.15%다. 다음은 SK증권의 주간 전망에서 발췌한 내용이다. ◇중립수준 금리에 대한 재고 필요 채권시장에서는 (2월 금융통화위원회 직후 통화정책 설명회에서) 박승 한국은행 총재의 언급을 추가 콜금리 인상이 상당기간 지연되거나 쉽지 않을 수 있다는 신호로 받아들이며 장중 4.82%까지 하락하는 강세를 보이기도 했다. 그러나 중립적인 금리 수준에 대해 방향을 바꾸어 생각해보면 반드시 우호적으로만은 받아들일 수 없다고 본다. 경기 중립적 금리수준이란 경기를 수축시키지도 확장시키지도 않는 적정금리를 의미한다고 볼 때 한국은행이 판단하고 있는 중립적 금리 수준이 어느 정도의 수준을 의미하는지 먼저 생각해 볼 필요가 있기 때문이다. 한은 총재에 따르면 올해에는 디플레 갭으로 인한 확장적 정책이 지속될 것이고 현 금리 수준이 경기회복에 부족함이 없다는 언급을 하였는데 이는 `금리인상 종료는 아직 아니다`라는 의미로 해석이 가능하다. 왜냐하면 만약 추가금리 인상에 대해 향후 더욱 신중할 것이란 메시지를 보내려고 했다면 `부족함이 없다`는 식의 표현은 적절하지 않기 때문이다. 그보다는 아직 상승 여지가 남아있어 경제지표 개선 확인 후 단기적 관점에서의 금리정책이 앞으로의 방향임을 설명한 것으로 보인다. 또한 환율과 금리와의 상관관계가 우리나라에서는 상당히 약하게 나타났다는 언급도 향후 시행될 수 있는 금리 인상에 따른 원화절상 우려를 덜어내기 위한 하나의 의도였던 것으로 보인다. 즉 한국은행의 중립적 금리 수준이 시장의 예상보다 높을 가능성도 있음을 상기할 필요가 있다. 현재의 환율 및 유가 불안에도 불구하고 2006년 5%이상의 경제성장을 전망하고 있는 만큼 향후 경제지표에서 경기회복에 대한 자신감을 확인하게 된다면 추가금리 인상 가능성은 예상보다 높을 수도 있다는 것이다. 물론 추가 금리 인상은 1월 저조했던 수출, 환율, 유가, 1 분기 GDP 등을 종합하여 경기회복지속 여부를 확인가능한 4월 이후부터 재개될 것으로 보인다. 또한 단기적 통화정책이 향후 금리 정책의 기준이될 것이라고 언급한 것도 염두해 둘 필요가 있다. ◇주요 원자재 물가 불안 1월 소비자 물가는 전월대비 0.8%, 전년동월대비 2.8% 상승, 1월 생산자 물가는 전월대비 0.6%, 전년동월대비 2.1%를 기록하여 일단 소비자 물가는 안정세가 유지된 것으로 볼 수 있지만 생산자 물가가 불안 조짐을 보이고 있다. 1월 현재 달러 베이스 국제유가, 금값 등이 1년전에 비해 각각 30%, 45% 이상 상승하는 등 원자재 및 유가가 큰 폭으로 상승하였다. 지난 10 일 한국수입업협회에 따르면 1월 코이마 지수(95년 12월=100)는 지난 12 월 대비 14.99 포인트 상승하여 사상 최고치를 경신하였다고 발표하였다. 이는 최근 환율하락(원화강세)이 달러 베이스로 상승한 상품수입가격을 상쇄하고 있지만, 만약 환율이 상승 반전(원화약세)하는 경우, 달러표시 해외원자재가격 및 유가가 현수준을 유지한다고만 하더라도 원화로 지불해야 하는 추가금액은 환율 상승분만큼 그대로 전가되어 우리나라의 물가상승 압력으로 다가올 수도 있다. 더 나아가 글로벌 달러 강세가 이어진다면 이는 글로벌 인플레이션으로 이어지는 매개가 될 수도 있는 것이라 하겠다. 또한 최근 통화정책에 주요한 고려대상이 되는 부동산 문제도 물가상승 압력에 자유로울 수 없어 보인다. 박승 한은 총재는 2 월 금통위 이후 기자간담회에서 `집값 문제가 여러가지 고려사항 중에 하나는 될 수 있지만 그것을 주목적으로 하는 통화정책은 바람직하지 못하다`고 밝히고, 집값 문제가 이번 `콜금리 인상의 직접적 고려대상이 아니었다`고 밝혔지만, 사실상 집값 문제는 영국 등 주요국 통화정책에 있어 중요한 고려사항이 된다.◇제한적 강세장 전망지난 주에는 상장관련자금(롯데쇼핑, 미래에셋증권)이 해당 기업들에 흡수된 효과가 크게 작용하여 요구불예금 3조원 감소, MMF 3조원 가량 증가, 단기 채권형으로의 자금 유입액은 소폭 증가하였다. 이는 기관투자자들의 채권 수요와 맞물려 이번 주에 있을국고채 5 년물 2.4 조원 입찰을 강하게 만들 것으로 예상된다. 또한 예보채 만기도 3.97조원으로 캐리 수요 또한 상당할 것으로 예상된다. 현 시점에서 국고채 매수가 상대적으로 유리해 보이는데 이는 IRS-KTB 스왑 스프레드 감소추세를 봐서 확인할 수가 있다. 그리고 예보채 캐리 보다는 섹터를 바꾸어 국주 1종에 관심을 가져보는 것도 바람직해 보인다. 2 월 전망에서 시장금리 추가 하락시 듀레이션 축소와 1 년물 캐리 전략 대응을 추천하였지만 현 시점에서는 금리상승 기조에도 불구하고 위쪽에서 한 레벨 내려온 만큼 일정기간 제한적인 강세장을 예상한다. 따라서 주초 듀레이션을 확대하고 하락탄력이 강화될 때마다 부분적 이익 실현 전략이 합리적인 대응으로 보인다. 특히 급격히 축소된 스프레드도 추가하락에 있어 부담으로 작용할 것으로 보인다.
- 국민 Vs 하나, 외환은행 놓고 장외 舌戰 `활활`
- [이데일리 김수연기자] 바야흐로 외환은행(004940) 인수전 분위기가 후끈 달아오르고 있다. 외환은행의 강력한 두 구애자(求愛者), 국민은행(060000)과 하나금융지주(086790)간의 장외전투에 뜨거운 불이 붙었다.설전(舌戰)의 첫 라운드는 `금융시장 독과점` 논쟁. 선제 공격은 하나 쪽에서 날렸다. 하나지주 김승유 회장은 지난해 말께부터 공식· 비공식 석상에서 독과점론을 거론하기 시작했다. `미국에서는 소매금융 시장 점유율을 일정 점유율 이상 넘을 수 없도록 규제하고 있다`며 국민은행을 겨냥한 발언을 내놓은 것. 연말께만 해도 은근했던 견제구는 외환은행 인수전이 본격화된 최근에 와서는 강도가 세지고 직접적이 됐다. 김 회장은 10일 기업설명회 직후 "어느 나라에서도 한 은행에 시장점유율 30% 이상을 허용해 주는 경우는 거의 없다"고 했고, 윤교중 하나지주 사장도 같은날 기자들과 만나 날이 선 단어들을 쏟아냈다. 우리나라 금융기관이 집중도가 높고, 이것을 문제삼아야 한다는 주장이었다. 윤 하나지주 사장은 심지어 "규제가 없으면 글로벌 스탠더드를 따라야 한다" 며 "사전적 조치가 필요하지, 사후 감독하는 건 아무나 할 수 있다"라는 말까지 했다. 국민은행도 당하고만 있지 않았다. 하루 전인 9일, 역시 IR을 마치고 김기홍 수석부행장은 `외환은행을 인수해도 독점 우려 같은 건 없다`고 잘라 말했다. 공정거래법상 독과점이 되려면 시장점유율이 30%를 넘어야 하는데 이때 분모가 카드, 여신, 저축은행 등을 합친 것이지, 단순히 은행만 따져서는 안된다는 것이었다. 이 기준에 따르면 현재 국민은행의 시장점유율은 20%에 못미치고 외환은행을 인수해도 20%를 조금 넘는 수준으로 전혀 문제될 것이 없다는 게 김부행장의 주장이었다. 객관적으로 볼 때 하나금융지주가 국민은행에 비해 외환은행 인수전에서 다소 불리한 위치에 있는 상황. 따라서 독과점 논쟁을 일으켜 다소 불리한 전세를 역전하는데 성공할지 흥미진진하다. 두 은행의 신경전은 이뿐만이 아니다. 하나지주는 "론스타가 세금문제와 관련한 검찰조사를 받고 있는 상황 등을 들어 기다리면 값 떨어진다. 파는 사람쪽의 애를 닳게 만들어야 하는데 국민은행이 서두르는 바람에, 그렇게 안되고 있다"며 불만을 표했다. 반면 국민은행은 하나측이 일찍부터 외환은행 인수 의사를 공공연히 밝힌 것을 연애에 견주어 "구애를 해도 방법이 있다. 내가 저 여자를 좋아한다고 동네방네 소문만 내고 다닌다고 될일이냐, 정작 집 앞에서 기다리다 채가는 사람은 따로 있기 마련"이라고 놀렸다. 외환은행 인수전은 이제 막 시작됐다. 이제 막 첫 실사 단계이기 때문에 아무리 초고속으로 진행된다고 해도 우선협상자 선정-실사-협상-금감위 대주주요건 승인 등을 모두 거치려면 상반기에 매각완료도 쉽지 않을 것으로 보인다. 따라서 앞으로 인수전이 계속되면서 국민은행과 하나은행의 장외 여론전도 더욱 치열하고 흥미로워질 전망이다.
- (일문일답)박승 한국은행 총재
- [이데일리 최한나기자] 다음은 박 승 한국은행 총재와의 일문일답이다.-환율보다 과잉 유동성이나 집값 상승을 염두한 결정인 것 같은데.▲지난해 통화정책에는 집값문제가 여러가지 고려사항중 하나는 될 수 있지만, 그것을 주 목적으로 하는 정책은 바람직하지 않다는 사실은 일관된 입장이다. 이번에도 집값문제는 직접 고려대상이 아니었다.-저금리 정책 부작용 줄이기 위해 금리인하했다고 했는데 구체적으로 어떤 부작용을 의미하는지.▲여러가지를 다 생각할 수 있을 것이다. 우선 자원배분 문제라든가 국내외 금리차로 인한 고려될 수 있는 문제라든가 기타 예금자와 대출받는 사람 사이에 소득배분 문제, 또 경우에 따라서는 앞으로 고려될 수 있는 잠재적 인플레 등이 있다.-향후 통화정책 방향 관련, 지난번에 정책금리가 중립수준에 다가섰다고 했고, 콜금리를 신중한 속도로 인상하겠다고 밝혔는데 변함없나.▲지난번보다 올렸으니 (중립적 수준에) 더 다가선 것 아닌가. 금리는 올릴수도 있고 내릴수도 있다. 여러분이 금리 문제를 볼 때 중기적 시각에서 본 수준과 단기적 경제지표에 의한 단기적 조정 문제를 나눠 생각해본다면 금리정책은 전자에서 후자쪽으로 이동하고 있다고 볼 수 있다.-미국이 연속 금리 올리고 있는데 한은은 작년 10월부터 인상동결 반복하고 있다. 징검다리식으로 인상하는 배경이 있는지.▲매달 올리면 피곤하지 않나. 미국도 수준을 조정해가며 올리고 있다. 미국의 수준 조정 필요도와 우리의 수준 조정 필요도에는 차이가 있다. 우리는 미국 정도 필요없다고 판단해서 그렇게 하고 있고, 일부러 한달씩 거르고 그런 것은 아니다. -환율과 유가 문제에도 불구하고 5% 성장 문제 없다고 했는데 처음 예측을 그대로 가져가시는지. 또 유가가 100달러까지 간다는 전망도 있는데 두가지 악재 어떻게 생각하나.▲환율이 작년 수준에서 평균치로 올해 크게 떨어지지 않을 것이다라고 한 적 있다. 그것은 평균 수준으로 말씀드린 것이다.현재의 환율하락은 일시적 쏠림현상으로 본다. 3-4월 가서는 환율이 오를 것으로 본다. 또 현재 환율이, 여러가지 경제 체질의 강도, 즉 다른 나라보다 경제사정 좋다는 점을 감안하더라도 지금 환율은 일시적인 요인에 의해 지나치게 떨어졌다고 본다.우리는 시장에 교란을 주는 요인은 절대 방치하지 않을 것이며 환율의 향후에 대해서는 지금처럼 계속 떨어진다고 보지 않는다.유가는 어떻게 될지 모른다. 100달러 된다면 우리 성장추계도 다시 해야할 것이다. 그러나 우리가 이번에 점검한 것은 현재 수준의 유가를 전제로 하고 있는 것이기 때문에 그렇게 이해해주셨으면 한다환율 떨어지고 유가 올랐는데 5% 유지된다는 것은, 현재 작년 하반기 이후 우리 경제의 성장속도가 당초 우리 한은이 예상했던 것보다 상당히 높다.다시 말씀드리면 유가나 환율 요인이 올해 발생하지 않았다면 올해 성장률은 우리가 예상했던 5%보다 초과할 뻔 한 것이다. 환율과 유가가 그것을 상쇄했다고 보면 된다.-환율이 떨어지면 사실상 긴축효과를 낸다. 최근 환율이 50원 정도 떨어졌는데 한은이 서둘러 금리 인상할 이유 있었나. 또 환율이 더 떨어지면 인상속도 늦춰질수도 있나.▲환율은 한은이 금리 결정할 때 고려해야할 여러 요인 중 하나다. 금리를 올리면 환율이 떨어진다고 경제원론에 돼있고 모두 그렇게 생각하고 있는데, 우리 한은에서 집중적으로 검증해본 결과 금리인상하면 채권시장에서는 환율이 떨어지게 되고 주식시장에서는 환율을 올리는 작용을 하게 되서 채권시장과 자본시장이 상쇄하는 작용을 한다고 본다.한은은 현재 상황에서 금리인상이 환율에 미치는 영향은 큰 유의성이, 상관성이 별로 없다고 본다.-환율이 지금 속도를 유지해도 중립적으로 금리 올리겠다는 입장이 변하지 않았다는 의미인지.▲당장 우리가 중립수준으로 금리 올리는게 아니라는 걸 분명히 알아야 된다. 올해는 디플레 갭이 있기 때문에 중립적 수준보다 낮게 가겠다는게 현 입장이다.중립수준이 얼마인지는 모르지만 디플레 갭이 있는 한, 중립수준보다 일정수준 낮은데로 가는게 우리의 목표다. 이번 인상으로 중립과 격차가 상당히 좁혀졌다.
- (BOK워치)추가 금리인상의 `한계효용`
- [이데일리 강종구기자] 한국은행 집행부에서는 2월에 금리를 올렸으면 하는 바램이 큰 것 같다. 한 국장은 최근 "우리가 금리를 세번 이상 올린 적이 없는데 몇달내에 한두번만 더 올려도 한국은행의 위상이 달라질 것"이라고 했다. 연속해서 14번씩 정책금리를 올리는 미국 연준에 대한 부러움이 배여 있다. 다른 국장은 "그동안 금리를 올리기가 쉽지 않으니까 내릴 때도 주저하게 됐던 것"이라며 "한은이 주관대로 금리를 올릴 수 있고 파급경로에 따라 실물경제와 시장이 제대로 반응하게 되면 내릴 때도 쉽게 내릴 수 있고, 결과적으로 정책효과가 커질 것"이라고 했다. 한국은행 직원들을 상대로 전화를 걸어 간이 설문조사를 해 봤다. 7명에게 물어봤는데 약속이나 한 듯 모두 `인상`에 걸었다. 이유는 크게 두가지. 첫째, 현재 콜금리 수준은 너무 낮다 둘째, 경기 회복속도가 생각보다 빠르다는 것이었다. ◇ 시장은 인상을 두려워 하지 않는다? 채권시장은 이달 콜금리 인상을 겁내하지 않는 것으로 보인다. 금융통화위원회 개최를 앞두고 장기금리는 하락하는 추세다. 지난 12월 인상 이후 계속된 내리막이다. 시장의 한 딜러는 "2월에 올리더라도 그후 상당기간 올리지 않을 것이란 시사를 하면 장기금리는 하락할 것이고, 단기금리도 선반영한 측면이 상당히 강해 안정이 될 것으로 본다"며 "하반기 미국과 한국 경제의 성장이 모두 둔화될 것으로 보이기 때문에 콜금리 인상으로 인한 시장금리 상승효과는 별로 없을 것이다"고 한다. 시장금리도 올려놓지 못할 바에야 콜금리를 무엇하러 올릴까 싶지만 한편으로는 콜금리인상의 구축효과가 없다면, 한은에서는 `올릴 수 있을 때 올리는 것이 상수`라는 생각도 할 수 있을 것 같다. 시장금리가 반응하지 않는다는 것은 소비나 투자의사결정에 큰 영향을 주지 못한다는 것이고, 따라서 경제충격도 크지 않다는 것을 의미한다. 반면 한은이 얻는 것은 적지 않다. 첫째, 불과 5개월만에 세차례나(?) 금리인상을 단행하게 돼 금리정책의 역사를 새로 쓰게 된다. 그동안 베이비스텝(baby step)를 밟는다고 하면서도 고작 두걸음밖에 떼지 못했는데, 세 걸음은 엄청난 발전이다. 하반기 이후 한은이 걱정하고 있는 물가상승압력에 선제적 대응을 하게 된다는 것도 큰 소득이다. 만약 내년부터 적용될 물가안정목표 범위를 현재 2.5~3.5%에서 하향조정한다면 그에 대한 대비도 미리 하는 것이 되어 좋다. 또 이번에 올려 놓으면, 만약 하반기나 내년에라도 경제가 크게 흔들리거나, 다른 외부적 충격에 의해 금리를 내려야 할 때 부담이 덜하다. 말하자면 실탄을 마련하는 셈이다. 무엇보다 장기간의 저금리로 인해 빚어질지 모를 위험(거품)을 서둘러 제거해야 한다는 생각이 한은 집행부나 박승총재에게는 매우 강하다. 지난해 부동산가격상승에 대해 보였던 민감한 반응, 지난달 금통위에서 주가의 거품가능성을 경고한 일, 여전히 50%를 넘고 있는 단기수신 비중에 대한 우려 등.. 저금리가 언제 사고를 칠지 모른다는 위기의식이 금리인상을 재촉하게 한다. 앤디 시에 모건스탠리 이코노미스트는 얼마전 "다만 장기간 계속된 저금리는 한국내 자산버블을 촉진시켰다. 중앙은행은 환투기 방어를 위해 전략적으로 금리인상을 지연시킬 수 있겠지만 장기적으로 경제에 줄 피해를 막기 위해서는 가능한 한 빨리 금리 정상화에 나서야 할 것"이라고 말했다. 상당수의 한은 직원들이 여기에 공감을 표하고 있다. ◇ `정말 5개월만에 세번을 올려도 괜찮을까..경기만 보면 올려도 될 것 같은데..` 2월은 그 어느때보다도 금통위원들의 결정을 짐작하기 어렵다. 금리를 올려도 명분이 있고, 금리를 동결해도 내세울 배경이 있기 때문이다. 시장이 겁내하지 않으니 `기왕이면 올리고 보자`는 게 한은 집행부의 마음이겠지만 미래의 불확실성을 생각하면 금통위원들의 고민은 그 어느 때보다도 깊을 것이다. `평균적으로 보면` 서둘러 올리고 싶은 마음이 집행부보다 덜할 수 있다. `정말 5개월만에 세번이나 올려도 괜찮을까` 싶을 것이다. 언제라도 깨질 수 있는 `유리알같은 경기회복`이라면? 환율이 계속 떨어진다면? 이란사태가 파국으로 치닫고 유가가 계속 올라간다면? 주가 폭락이 계속된다면? 미국의 쌍둥이 적자로 일컬어지는 세계 경제의 불균형이 본격 조정된다면? 고민할 것은 이번에도 많다. 경기를 배려하기 위한 저금리에서 서서히 벗어나야 한다는 것은 금통위원들도 동감하는 부분이다. 그리고 최소한 경기회복에 대해서는 믿음이 상당히 쌓여 있다는 것은 더 이상 논쟁거리도 아니다. 박승 총재는 이미 지난달 "우리 경제는 경제성장 물가안정 국제수지 흑자가 고르게 성취되는 성장궤도에 들어선 것으로 판단된다"고 했다. 그럼에도 불구하고 금리를 동결한 것은 "경기회복에 아직도 남아 있는 불확실성 때문에 경기회복세를 정착시키기 위해" 시간을 준 것이었다. 그로부터 한달동안 추가된 경제지표는 나쁘지 않다. 무엇보다 소비는 내구재와 비내구재 등 모든 품목에서 증가세가 확대되고 있다. 설비투자가 저조하다는 것이 걱정이었지만 설비투자추계 증가율이 12월에 13.1% 증가했고 선행지표도 개선되고 있어 한결 마음이 가볍다. 산업생산뿐 아니라 서비스생산도 상당한 회복을 보였다. 수출증가율이 1월에 크게 둔화됐지만 월말의 설연휴나 덩치가 큰 선박수출의 통관시점 이월 등으로 일시적인 것으로 받아들여지고 있다. 일부 금통위원들은 지난달 올해 한은 경제전망에서 하반기 성장률이 낮게 잡혀 있다며 `하반기 경기둔화 가능성`에 대해 집행부에 질문했다. 금통위원이 들은 대답은 이렇다. "전년 효과를 배제하기 위해 전기비 증가율로 평가해 본 결과 강한 회복세라고 보기는 어려우나 점진적인 회복세는 이어진다고 볼 수 있으며 과거에 비해 낮아진 잠재성장률에 근접하는 성장으로 생각된다" 참고로 한은은 올해부터 경제성장률을 전년동기대비가 아닌 전기대비로 따지기로 했음을 기억할 필요가 있다. ◇ 어디로 튈지 모를 `대외변수`..어떤 대응 할까 경기를 빼면 대부분 통제불가능한 대외요인들이 변수다. 유가와 환율, 글로벌 금리인상으로 인한 내외금리차 역전, 미국이나 중국 경제의 둔화 가능성, 세계경제의 불균형 조정과 그로 인한 금융시장 및 실물경제의 충격 등이 꼽힌다. 아무래도 환율이 최대 변수다. 글로벌 금리인상, 세계경제의 불균형 조정, 수출둔화 등 여러가지 이슈가 걸려 있다. 시장에서는 환율하락-수출둔화-경기회복 차질 이라는 시나리오에 가장 큰 염두를 두고 있는 것 같다. 당장의 환율하락이 문제가 아니다. 앞으로도 환율하락세가 이어질 것이냐, 아니면 상승추세로 돌아설 것이냐가 관건이다. 방향 뿐 아니라 변동성도 문제다. 한은 집행부의 견해는 환율 하락이 일시적이고 곧 균형 수준을 회복한다는 것이다. 집행부가 생각하는 균형수준은 달러당 1000원 위에 있는 것이 확실해 보이고, 경우에 따라서는 급상승할 수 있다고 걱정한다. 금통위원들이 환율을 보는 시각은 다소 엇갈린다. 크게 대별되는 두가지 견해를 소개하면 다음과 같다. ①"한미 장기시장금리 격차는 더 벌어져 자금유출 가능성이 없고 한미간 장기시장금리가 역전되는데는 상당한 기간이 소요될 것으로 보이며 역전되더라도 다소간의 자금유출은 환율정책에 도움이 될 것이다. 외환시장의 움직임을 감안해 환율정책과 통화정책간 조화가 요구된다는 측면에서 금리조정 속도의 조절이 필요하다"는 생각을 갖고 있다" ②"미국의 정책금리는 향후에도 인상될 것이란 기대가 이어지고 있고 유럽 및 일본의 금융정책이 긴축으로 전환될 것으로 보인다. 이에 따라 내외금리차에 대한 우려가 높아지고 있으며 이로 인한 환율 불안정성 증대는 물가에 부담으로 작용할 가능성이 있다." 유가는 하향 안정이 되면 별문제지만 혹시라도 급등할까봐 걱정이다. 특히 이란의 핵사태는 `폭풍의 핵`이다. 작년에는 유가가 50% 가까이 올랐어도 충격이 덜했지만 지금 수준에서 또 그정도 오른다면 그 충격은 상상 이상일 수 있다. 우리 경제도 문제지만 세계 경제 전체가 물가상승과 경기둔화의 위험에 봉착하게 된다. 다만, 급등이 아니라 현 수준 또는 그보다 조금 높은 정도의 고유가가 지속된다면, 그래서 경제성장을 크게 해칠 정도가 아니라면 금통위원들은 금리동결이 아니라 인상요인이라고 생각할 것이다. 글로벌 환경의 불확실성은 어느정도는 뜬구름 잡는 얘기다. 그래서 보는 관점에 따라 견해가 달라지는 모양이다. 그러나 언제 어떻게 찾아올지 모르는 위험이기 때문에 더욱 더 금리인상을 가속화해야 한다는 주장도 일부 금통위원들은 갖고 있다. 이 점은 저금리로 인한 부작용, 이른바 부동산 가격 상승과 같은 자원배분의 왜곡에 대한 두려움과 맞닿아 있다. "전 세계적인 금리인상 움직임이 나타나고 있다. 이는 세계적인 유동성 축소, 이에 따른 세계경기 후퇴 가능성과 함께 신흥시장국으로부터 선진국으로의 자본이동을 자극할 수 있다. 우리나라가 별 준비 없이 이러한 상황을 맞게 될 경우 수출둔화, 자본유출, 주가하락 등이 본격화될 수도 있다고 생각한다. 대내적으로는 저금리 유지 결과 부동산가격 급등으로 대표되는 자원배분의 왜곡이 발생하였다. 이와 같은 대내외 불균형은 우리 경제의 안정적인 발전을 저해할 수 있으므로 여건이 허락하는 한 최대한 신속히 준비하고 대응해야 할 것으로 생각된다" ◇ 두번의 인상효과 `생각보다 더 컸다` 인상론의 일방적인 우세를 점치기 어려운 측면은 적지 않다. 우선 두 차례의 금리인상을 전후해 시장금리가 매우 큰 폭으로 올랐다는 것이다. 이와 관련해 한 금통위원은 "10월 금리인상을 전후해 수익률 곡선의 기울기가 가팔라지는 등 기대 이상으로 금리경로가 잘 작동하고 있는 것으로 같다"고 말했다.정책효과를 키운다는 점에서는 좋겠지만 오히려 걱정이 앞선다. 콜금리를 내리면 단기금리보다 장기금리가 더 떨어지고, 콜금리를 올리면 단기금리보다 장기금리가 더 크게 오르는 한국만의 독특한 금리의 기간구조가 만든 금리인상 효과의 극대화(?)라고 할 수 있기 때문이다. (이 부분에 대해서는 한은에서도 상당한 논의가 진행중이다 . 다만 문제는 있으되 현실적인 해결책이 마땅치 않아 고민이다)연초 부동산가격에 대한 우려가 다시 커졌지만 한은의 긴장감은 작년 같지 않다. 우선 강남 재건축 지역과 판교 주변의 일부에서만 나타나는 현상인데다 그나마도 거래가 거의 없이 호가만 오른다는 게 집행부의 판단이다. 무엇보다 8.31대책의 진정한 효과를 기다리고 있다. 한은 관계자는 이렇게 말했다."새로운 대책도 곧 나오겠지만 8.31대책도 입법화는 끝났어도 실제로는 종합부동산세가 6월1일 과세기준이라 그때까지는 의미가 없다. 아직 유효하게 발효된 것이 없다. 10.29 대책때도 이듬해 1월까지 떨어졌다가 2~3월 올랐다. 그러다 5월에 주택거래 신고제 도입되고 7월에 개발이익 환수제 나오면서 떨어졌다" 물론 과거 부동산정책들의 효과가 오래가지 않았고, 일단 집값이 떨어지면 정책이 폐기처분되는 일들이 반복되다 보니 정부 정책에 대한 믿음 자체가 약하고, 저금리가 부동산가격을 부추긴다고 보기 때문에 여전히 금리인상의 근거로 살아있다. 여기에 최근 주가가 급락해 거품 위험은 줄어든 반면 경기심리에는 악영향을 미친다는 점, 시중자금의 MMF 쏠림현상이 완화되면서 자금 단기화 경향이 조금씩 줄고 있다는 점, 1월 주택담보대출 증가율이 급감한 점 등도 빠른 금리인상을 주저하게 만든다. 한가지 관심을 가질만한 또 한가지는 `양극화`의 해법으로서의 금리정책이다. 소득의 양극화로 중소기업이나 영세 가계가 피해자가 될 수 있다는 점을 생각하면 금리인상이 꺼려진다. 반면 경제전체적으로 저금리 혜택을 기업이 누리고 가계가 피해를 본 점, 높은 환율로 수출기업이 과거 사실상의 보조금을 받았던 것을 생각하면 환율 절상의 용인과 추가 금리인상의 필요라는 주장이 제기될 수 있다. 금통위가 콜금리를 올릴지, 동결할지 현재로서는 알 수 없다. 다만 한국은행 집행부는 여전히 `배가 고프다`는 것은 틀림이 없다. 그러나 금통위를 앞둔 시장금리의 안정이 말해 주듯 이번에 만약 금리를 올린다면 한계효용은 지난해 10월이나 12월에 비해 떨어질 것은 분명하다. 급하게 시장기를 때운 작년의 두번과는 다르다. 따라서 금리인상의 성격 자체도 단순히 저금리 부작용에 대한 `치료`의 성격에서 점점 탈피하게 된다. 혹시라도 터질지 모를 돌발 위험이나 경기과열, 물가상승 등에 대한 `대비용`으로 바뀐다는 것이다. 이는 향후 추가 금리인상 여부, 인상의 속도 등에 대해서도 힌트를 준다.
- 美 경제를 위협하는 5가지 요인
- [이데일리 이학선기자] 대규모 경상수지 적자, 14차례에 걸친 금리인상, 주택가격 급등 등 미국을 둘러싼 각종 현안들이 국제금융시장의 뜨거운 관심을 받고 있다. 글로벌 불균형 조정이 실패하면 세계경제가 유례없는 침체에 빠질 것이라는 경고가 나오는가 하면 미국 경제의 견조한 성장세를 감안할 때 이 같은 우려는 과장됐다는 반론도 만만찮다. 미국이 기침하면 다른 나라는 감기에 걸린다는 우스갯소리가 있듯 미국발 뉴스는 국내 금융시장에도 `핫이슈`다. 이런 가운데 미국 경제의 위험요인을 5가지로 정리, 분석한 보고서가 나왔다. 하나증권은 3일 `미국경제 리스크 요인 점검`이라는 보고서에서 "미국경기 확장세가 장기화되면서 물가, 금리, 지가 등 가격변수 변동성이 확대될 위험이 크다"며 "그러나 유가상승폭만 제한적이라면 올해 미국경제를 침체로 끌고갈만한 심각한 리스크 요인은 없다"고 분석했다. ◇집값 거품 빠지나 먼저 부동산 거품 붕괴 가능성. 지난해 3분기 미국 주택가격은 14%나 급등하는 등 가파른 오름세를 보였다. 갑자기 거품이 꺼질 경우 미국경제가 경착륙할지 모른다는 우려가 꾸준하다. 하나증권은 그러나 부동산 거품 붕괴 가능성은 희박하다고 분석했다. 다만 모기지 대출이 위축되면서 미국의 소비가 둔화될 가능성은 있다고 전망했다. 곽영훈 이코노미스트는 "현재 미국의 주택가격 상승률이 높기는 하지만 2000~2005년간 상승률이 약 50%로 100%를 상회한 영국, 호주 등에 비해서는 절반 수준에 불과하다"며 "또 미국의 경우 주택구입연령대의 인구가 계속 증가하면서 다른 선진국에 비해 주택에 대한 실수요도 크게 늘고있어 주택가격 상승은 상대적으로 완만한 것으로 평가할 수 있다"고 말했다. 또 "지난 2004년 6월부터 계속된 금리인상으로 이제 정책금리는 4.5%라는 비교적 높은 수준에 도달했다"며 "이는 만일 주택이나 주가의 급락과 같은 자산버블의 붕괴가 우려되는 사태에 직면했을 경우 정책당국이 다시 금융완화를 통해 이를 조절할 수 있는 정책수단을 확보하고 있다는 의미"라고 설명했다. 하지만 모기지 대출이 위축될 수 있다는 점은 여전히 큰 문제로 남는다. 미국 모기지 회사인 프레디 맥에 따르면 올해 모기지 캐시아웃(Cash Out)은 약 900억달러가 감소할 것으로 예상되고 있다. 모기지대출을 받은 사람은 나중에 낮은 금리로 돈을 빌려 기존 대출금을 갚고 남는 돈으로 소비를 늘려왔는데 이 같은 소비가 줄어들 수 있다는 것이다. 이는 가처분소득의 1%에 해당하는 규모며 소비증가율을 대략 1.3~1.4%포인트 정도 끌어내리는 요인으로 작용한다. ◇인플레와 긴축이 만날 때 고유가와 과도한 금융긴축이 불러올 경기둔화 가능성도 미국경제의 위험요인이다. 그동안 전세계적인 물가안정은 중국의 저가상품과 일본의 디플레이션 영향이 컸는데 이같은 상황이 변하고 있다. 중국의 기업물가지수는 지난 2004년부터 오름세로 돌아섰고 일본도 올해 중반이면 디플레이션의 종말을 선언할 가능성이 높다. 이 경우 물가불안을 우려한 각국의 중앙은행들이 과도한 긴축에 나설 가능성이 높아지게 되고 결국 글로벌 경기회복세가 큰 타격이 불가피해진다. 곽 이코노미스트는 "지난 몇 년간의 기록적인 고유가에도 불구하고 물가는 상대적으로 안정돼 각국 정부는 금융정책의 강도를 조절할 수 있었고, 특히 미국경기는 경착륙을 피할 수 있었다"며 "그러나 지난 2004~2005년을 기점으로 세계경제는 디플레이션 시대에서 인플레이션의 시대로 이행하고 있으며, 이는 세계경제의 기조 변화를 의미한다"고 지적했다. 그는 "더 이상 중국 등 아시아 국가에서 디플레이션 요인이 강하지 않기 때문에 물가상승압력이 경제에 그대로 반영될 것"이라며 "물가상승률이 점진적으로 높아져 인플레 우려가 높아지면 금융긴축이 중립수준을 초과해 과도하게 진행됨으로써 실물경제의 침체를 유발할 가능성이 크다"고 내다봤다. ◇경기, 잘 나갈 때 조심해야 경제가 지나치게 잘 나가는 것도 문제다. 경기순환 국면에서 경기가 꼭지에 다다랐다는 것은 이제부터는 조정국면이 나타날 것을 의미하기 때문. 곽 이코노미스트는 "미국경제는 순환측면에서 경기둔화의 리스크가 높아지고 있다"며 "그 가운데서도 경기선도력이 높은 정보기술(IT)부문은 이미 고공권에 진입해있다"고 진단했다. IT부문의 경기순환을 보면 재고순환상 이미 재고와 출하증가율이 동시에 감소하는 조정국면에 진입했다. 중기순환상으로는 설비투자비중이 현재의 증가속도를 유지할 경우 올해 중반이면 IT버블이 최고조에 달했던 지난 2000년 하반기 수준에 근접하게 된다. 또 IT경기의 동행지수인 테크펄스 인덱스(Techpulse Index)도 증가율면에서 과거 최고 수준에 근접해 장단기적으로 모두 IT경기의 조정이 요구되는 수준에 접근해 있다는 분석이다. 곽 이코노미스트는 "중국과 일본이 선도하는 아시아권의 IT경기가 회복기조이고, EU경제의 회복가능성이 커지면서 글로벌 IT경기의 상승세는 지속될 가능성이 크다"며 "그러나 이것이 미국의 경기조정을 완화할 가능성은 있지만 방향성 자체를 바꾸기는 어려울 것으로 판단된다. ◇돈 흐름이 바뀐다면 글로벌 유동성 흐름도 미국경제에 큰 변화를 수반할 가능성이 있다. 미국으로의 자금유입이 현저히 줄어든다면 장기금리의 상승과 더불어 주택가격, 소비 등 광범위한 부분이 동시에 악순환을 일으킬 수 있다. 국제금융시장이 지난달 진행된 달러약세에 대해 우려한 것도 이러한 달러약세가 국제유동성 흐름의 변화를 반영하는 것일 수 있다는 점 때문이다. 다만 오일머니와 중국을 비롯한 아시아 각국의 외환보유액 증가규모를 고려할 때 미국 국채에 대한 잠재적 수요는 아직 견조한 것으로 평가되고 있다. 곽 이코노미스트는 "국제 유동성의 확대는 장기적으로는 물가상승과 금융긴축정책을 유발해 실물경제를 제약하는 요인이 될 수 있고 국제유동성 흐름이 급변하는 경우에는 유동성 증가속도와 실물경제의 변동성도 동시에 확대될 수 있다"며 "다만 오일머니와 아시아 자금의 미국 국채 수요 등으로 국제유동성의 흐름에는 당분간 큰 변화가 없을 것"이라고 전망했다. ◇경기둔화 신호 나타났나 끝으로 미국의 장단기 금리 역전을 들 수 있다. 통상 장단기 금리 역전은 경기침체를 예고하는 신호로 받아들여진다. 실제로 장단기 금리가 역전되면 거의 예외없이 경기침체(recession)가 발생했다. 장단기 금리가 역전된 지난 89년과 2000년 미국경기는 급속한 침체국면을 맞는다. 하나증권은 "그러나 장단기 금리차가 역전되더라도 과거에 비해서는 실물경제에 미치는 영향이 제한적일 것"이라고 예상했다. 곽 이코노미스트는 "과거에는 경기과열과 인플레이션을 제어하기위해 금융긴축이 실시됐고 이 경우 과도한 유동성 제약이 필요했기 때문에 경기침체가 심화됐던 것"이라며 "이에 반해 이번 금융긴축은 초저금리를 중립수준으로 되돌리기 위한 일련의 조치였으며, 금융긴축에도 불구하고 글로벌 유동성이 풍부하기 때문에 경기에 미치는 영향이 적다"고 말했다.
