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- 세금부담 적고 시세저렴, 내년 입주 분양권 ´주목´
- [edaily 이진철기자] 부동산 관련 세제개편을 앞두고 기존 아파트 매입에 비해 세금부담을 줄일 수 있는 내년 입주예정인 분양권이 주목받고 있다. 더욱이 최근 주택시장이 침체된 여파로 시세보다 낮은 급매물도 쉽게 찾을 수 있어 내집마련을 원하는 실수요자들은 관심을 가져볼 만 하다.
21일 업계에 따르면 내년부터 아파트 취득관련 세율이 인하될 예정이지만 기존아파트는 과세표준이 지방세 시가표준액에서 기준시가로 변경돼 세금부담이 오히려 늘어날 전망이다.
반면, 내년부터 입주예정인 분양권은 과표가 올해와 마찬가지인 분양당시의 분양가로 매겨지기 때문에 세율 인하효과를 톡톡히 볼 것으로 예상된다. 게다가 분양권은 잔금을 입주시 납부하기 때문에 일시에 목돈이 들어가지 않아도 되는 장점도 있다.
분양권은 서울·수도권과 같은 투기과열지구에서 거래할 수 있는 단지가 점차 줄어들고 있어 희소성도 커지는 상황. 2002년 9월6일부터는 1년 이상 보유하고 중도금도 2회 이상 납입해야 전매가 가능했으나, 2003년 6월 7일부터는 분양권 전매가 전면 금지됐기 때문이다.
결국 2003년 6월 이전에 분양한 아파트만 한번 거래를 할 수 있고, 내년부터는 거래할 수 있는 분양권이 거의 사라진다. 따라서 앞으로 새 아파트를 구입하려면 청약을 하거나 미분양을 구입하는 방법밖에 없게 된다.
강현구 닥터아파트 정보분석실장은 "부동산경기가 침체되면서 분양권도 시세보다 싼 급매물이 속속 나오고 있다"며 "투기과열지구내 분양권은 매입후 입주할 때까지 전매가 금지되기 때문에 입지여건 뿐만 아니라 단지규모, 건설업체 브랜드 등을 면밀히 따져보고 매입여부를 결정해야 한다"고 말했다.
◇서울·수도권 전매가능한 내년 입주예정 주요 분양권
롯데건설이 양천구 목동 동신아파트 재건축물량으로 짓는 ´낙천대´는 24평~54평형 1067가구로 구성된다. 입주는 2005년 6월 예정이다. 오는 2007년말 개통예정인 지하철 9호선을 이용할 수 있으며, 공항로, 등촌로 등의 진입이 수월하다.
한신공영(004960)은 성동구 금호동 1433번지 일대 금호7구역을 재개발하는 ´한신휴´는 24평~46평형 총 323가구로 이루어져 있으며, 내년 6월 입주예정이다. 지하철 3호선 금호역과 5호선 신금호역을 걸어서 이용할 수 있고, 독서당길, 강변북로, 동호대교 등을 통해 강남북으로 연결된다.
한화건설이 강서구 염창동 짓는 ´꿈에그린´은 25평~47평형 총 422가구로 구성된다. 입주는 내년 3월 예정이다. 지하철 2호선 당산역과 5호선 목동역을 자동차로 10~15분 정도 이용할 수 있으며, 현재 공사중인 지하철 9호선 도시가스역이 도보거리에 들어선다.
대우건설(047040)이 성북구 길음동에 ´푸르지오´ 23평~50평형 총 2278가구를 건립하며, 입주는 내년 4월 예정이다. 지하철 4호선 길음역과 내부순환도로 이용이 가능하고 뉴타운으로 지정돼 향후 발전가능성이 높다.
경기지역에선 남양주시 도농동 313-9번지 일대에 들어서는 ´남양i-좋은집´ 27평~44평형 1060가구 대단지로 입주예정은 내년 5월이다. 중앙선 복선전철이 개통되면 도농역과 구리역을 도보로 10분 정도에 이용이 가능하며, 경춘국도와 강변북로 등을 통해 강남 및 도심으로 이동이 수월하다.
대우건설이 고양시 일산구 가좌동에 짓는 ´푸르지오´는 28평~51평형 1210가구로 구성되면 내년 7월 입주할 예정이다. 가좌동 일대는 벽산블루밍 등 총 5000여가구의 대단지를 형성할 전망이며, 대화동 아파트단지와도 인접해 있다.
이밖에 신성건설(001970)이 인천시 부평구 삼산1지구 3블럭에 38평~61평형 총 1030가구를 건립하며, 입주는 내년 6월 예정이다.
- 서울 12차 동시분양 700가구 일반분양
- [edaily 윤진섭기자]내년 1월초 분양하는 서울 12차 동시분양에는 700가구 분양될 전망이다.
19일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 올 서울 12차 동시분양에서 총 3곳, 716가구가 분양될 예정이다. 지역별로는 강동구, 서초구 등 강남권이 2곳, 강북권이 1곳.
그러나 당초 분양이 예상됐던 삼성물산(000830)의 목동 트라팰리스(주상복합), 한신공영(004960)의 창동 한신휴, 방화동 태승, 천호동 동구햇살 등은 내년 상반기로 분양이 늦춰졌다.
닥터아파트 정보분석실 강현구 실장은 “분양시장이 침체된 상태이고 연말이기는 하지만 그렇다고 1~2개월후에 분양시장이 살아날 것이라는 보장도 없어 일부 건설사들이 계획대로 강행하는 것 같다”고 말했다.
한편 서울 12차 동시분양은 12월 30일 입주자모집공고를 거쳐 2005년 1월 5일 무주택 우선접수를 시작으로 청약에 들어간다.
▲ 휘경동 동일스위트리버
동일은 동대문구 휘경동 43의 12 일대에서 23~44평형 445가구를 일반 분양한다. 부지가 기존 서울축산물보관사업소 자리로 중랑천 인근에 자리잡고 있다.
교통은 중앙선 회기역이 걸어서 12분 거리이며, 단지 인근의 한천로를 통해 동부간선도로를 이용할 수 있다.
인근 편의 시설로는 위생병원, 휘경시장 등이 있으며, 학교 시설로는 중랑초등, 전동중, 희경여중고, 삼육보건대 등이 있다.
▲천호동 임광아파트그대家
임광토건은 강동구 천호동 317 일대에서 33~35평형 255가구를 일반 분양한다. 부지가 올림픽대로 인근으로 한강공원(광나루)를 걸어서 이용할 수 있다.
교통은 지하철8호선 암사역이 걸어서 3~4분 거리이며, 선사로와 천호대로를 통해 올림픽대로와 천호대교를 이용할 수 있다.
인근 편의 시설로는 암사청과종합시장, 현대백화점, 이마트, 천호동공원 등이 있으며, 학교시설로는 단지 바로 옆의 신암초등과 강동초등, 천일중, 영파여중고, 동북중고 등이 있다.
▲방배동 이연아파트
이연건설은 서초구 방배동 814의 15 일대에서 25평형 1가구, 33평형 45가구를 일반 분양한다. 지하철7호선 내방역이 걸어서 7분 거리이며, 동작대로를 이용, 올림픽대로 및 남부순환로를 이용할 수 있다.
인근 편의 시설로는 뒷벌공원, 남부종합시장 등이 있으며, 학교시설로는 서래초등, 방배초등, 서문여중고 등이 있다.
- 내년 1월 알짜 주상복합·오피스텔 선보여
- [edaily 윤진섭기자] 내년에 1월에 여의도와 목동 등 주거 선호도가 높은 지역에 주상복합과 오피스텔이 잇따라 분양돼, 수요자들의 관심이 모아지고 있다.
14일 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 2005년 1월 전국에서 분양되는 주상복합 아파트는 4곳 761가구, 오피스텔은 3곳 496실인 것으로 조사됐다.
LG건설(006360)은 영등포구 여의도동 한성아파트를 헐고 주상복합아파트 250가구와 오피스텔 350실을 분양한다. 삼성물산(000830)은 마포구 아현동에 주상복합아파트 95가구와 양천구 목동에 주상복합아파트 344가구를 분양할 계획이다.
닥터아파트 정보분석실 강현구 실장은 “내년 1월에는 분양물량이 적고, 주상복합아파트는 청약통장이 있어야 하지만 입지여건이 좋은 유망 단지들이 많아 아껴둔 청약통장을 사용해도 손색이 없다”고 말했다.
▲LG한성자이 (주상복합&오피스텔)
LG건설은 영등포구 여의도동 47일대 한성아파트를 헐고 주상복합 총 580가구 중 47~79평형 250가구, 오피스텔 18~28평형 350실을 일반분양할 예정이다.
지하철 5호선인 여의도역(2007년 12월 개통예정인 지하철9호선 환승역)을 걸어서 이용가능하며 올림픽대로를 이용해 도심 및 강남으로의 진입이 수월하다.
인근 학교시설로는 윤중초등, 여의도초등, 윤중중, 여의도중, 여의도여고, 여의도고 등이 있으며, 편의 시설로는 여의도백화점, 여의도 성모병원, 노량진 수산시장, 생태공원, 한강공원 등이 있다.
▲목동 트라팰리스 (주상복합)
삼성물산은 양천구 목동 406의 10 일대를 재개발해 주상복합 총 526가구 중 42~91평형 344가구를 분양할 예정이다.
지하철 5호선인 목동역과 오목교역을 각각 걸어서 3~5분이면 이용 가능하며, 서부간선도로와 인접해 이를 이용, 서울 외곽으로의 진입이 수월하다.
인근 학교시설로는 목동초등, 서정초등, 양목초등, 목동중, 진명여고, 영상고 등이 있으며, 편의 시설로는 현대백화점, 행복한세상백화점, 까르푸, 오목근린공원, 목동종합운동장 등이 있다.
▲SK 역삼 리더스뷰 (오피스텔)
SK건설은 강남구 역삼동 680 일대에 주거용 오피스텔 32~68평형 102실을 분양한다.
현재 지하철 2호선 선릉역, 지하철 7호선 학동역을 이용하려면 걸어서 10분정도 소요돼 다소 불편하지만 2008년 개통예정인 분당선 삼릉역(가칭)은 걸어서 4~5분이면 이용 가능할 것으로 보인다.
강남의 중심도로인 테헤란로를 접하고 있어 서울 전역으로의 차량 이동이 수월하며 주위에 차병원, 국립중앙도서관, 삼릉공원 등의 편의 시설이 있다.
▲마포3-2구역 재개발 (주상복합)
삼성물산은 마포구 아현동 614의 1 일대를 재개발해 총 126가구 중 35~37평형 95가구를 일반분양 할 예정이다. 이 지역 일대는 현재 아현뉴타운으로 지정되어 재개발될 예정이다.
지하철 5호선 애오개역이 단지 바로 앞에 위치해 있으며, 강변북로로 진입로가 인근에 위치해 있어 도심 및 강남으로의 이동이 수월하다.
인근 학교시설로는 초등학교 2개교, 중학교 3개교, 고등학교 5개교가 있지만 향후 뉴타운으로 재개발되면 초등학교 1곳이 더 추가될 예정이다.
- (부동산레이다)기회의 미분양아파트 투자
- [양은열] 부동산경기가 급속히 위축되면서 미분양 아파트가 다시 크게 늘어났다. 특히 작년 `10.29 부동산종합대책` 여파가 1년동안 작용하여 강남의 재건축을 중심으로 부동산 경기가 상당기간 침체기에 접어들자 부동산 투자는 다 끝났다라고 말하는 이도 있다.그러나 결론부터 이야기하자면 부동산의 기본원리 조차 모르고 하는 이야기다.
특히 10.29대책 연장으로 내년 7월경에 실시될 종합부동산세가 주택에 대한 세금부담으로 가중되어 올 초부터 늘어나기 시작한 미분양아파트는 종부세의 확정으로 12월 들어 미분양아파트 증가가 급물살을 타고 있는 것으로 분석되었다. 사실 노무현 정부가 들어서면서 부동산에 대한 강력한 규제에 대한 부담으로 아파트에 대한 선호도가 떨어지고, 그 결과 상당기간 주택시장, 특히 아파트 시장이 침체기가 연속될 것으로 여러 연구기관에서 분석되었다. 이러한 침체기에 접어들었다는 반증이 미분양아파트의 증가로 볼 수 있다.
미분양 아파트는 작년 12월 3만8천261가구에서 현재 5만여 가구로 25%가 증가했다.2002년 12월말 기준에 2만4천923가구에 비하면 배가 증가 된 것이다. 특히 올해는 10월 한 달간 전국적으로 6,000가구가 늘어나 미분양 아파트 가구수가 5만8905가구가 되었다. 이것은 지난 IMF직후인 1998년 10만2천701가구를 최고로 기록한 이후로 ▲1999년 7만872가구 ▲2000년 5만8천550가구 ▲2001년 3만1천512가구 등으로 계속 감소세를 보여 2003년 10월 2만 가구였던 미분양 아파트가 노무현 정부의 강력한 부동산 규제책으로 미분양아파트 증가되기 시작했고, 그 결과 현재 2000년 말과 비슷한 5만 가구를 조금 넘은 것이다.
그동안 노무현 정부의 부동산 정책을 살펴보자.
서민경제위주의 부동산 정책으로 가진 자들에게 압박하고자 투기과열지구나 투기지역, 주택거래 신고제를 도입하였으나 결국에는 주택의 숨통을 막아 버리고 오히려 서민이 더 살기 어려운 환경을 조성해 버린 것이다.
주택거래 신고제를 실시(서울 강남,송파,강동,용산, 분당,과천)하여 등록, 취득세를 기존보다 5-6배나 늘어난 실거래가로 납부하라고 하니 누가 주택을 취득하겠는가? 도리어 거래위축으로 전세난만 가중시키고 있지 않은가!
또한 부동산을 많이 가진자 들에게 종합부동산세를 도입하여 세금을 부과 하겠다고 하니 누가 십자가를 지고 주택을 매입하겠는가? 뿐만 아니라 재건축개발이익환수제의 초헌법적인 제도를 도입하면서 공공이라는 명분아래 자기집을 재건축한다는데 임대아파트를 10~25%까지 내놓으라고 하니 누가 선뜻 재건축 사업에 동참하겠는가!
그렇다면 이러한 세금위주 규제일변도 정책으로 인해 주택가격은 내려올 것인가? 결론을 이야기하면 정부의 규제일변도의 부동산 정책은 경제의 내수침체와 세금대폭인상이라는 악재로 인해 실수요자들의 내 집 마련 시기를 계속 늦출 것이고, 그 결과 부동산 가격은 보합 또는 하락 현상을 보일 것이다. 그러나 이러한 현상은 잠시뿐, 몇 년 내 결국 이러한 현상이 착시현상 이었음을 알게 될 것이다.
경우에 따라서 노무현 정부가 추진하는 세금위주의 부동산 규제책은 어느 정도 효과를 보이는 듯 하겠다. 그럼에도 불구하고 필자는 부동산 근본원리 측면에서 볼 때 몇 년 내 부동산 폭등기가 틀림없이 도래할 것이라고 자신있게 말할 수 있겠다.
따라서 잠시 경기의 둔화와 규제일변도의 부동산 정책은 미분양 아파트를 양산할 것이지만 미분양이라는 호재를 잘 활용하면 아파트 투자의 재미를 상당히 느낄 수 있을 것이다.
필자의 경우 2001년 수원 신영통 망포지구 현대아이파크 42평형을 계약금 10%로로 계약한 후 입주시에 대출과 잔금 8천만 원 정도로 아파트를 구입한 적이 있다. 물론 지금 시세는 3억원이 넘었지만 그 당시 필자가 적은 돈으로 신영통 지역에 아파트를 구입할 수 있었던 것은 미분양 아파트였기 때문이다.
이러한 미분양아파트의 등장과 급증은 실수요자나 투자자에게는 실익을 주지만 우리경제에는 몇 가지 어려운 점을 주고 있다.
첫째, 건설업계의 경기현황을 더욱 어렵게 만들 것으로 보인다. 당장 자금이 돌지 않아 유동성 부족을 느끼고 공사물량 또한 고갈 되게 되어 관리비등의 고정비 증가로 건설업계는 몇 중고를 겪게 될 것이다.
둘째, 건설회사의 어려움은 철근, 모래, 시멘트등과 인력시장에 상당한 어려움을 파생시킬 것으로 보인다.
셋째, 고용 흡수력이 높은 건설산업의 위축은 일자리 부족현상을 가져올 것이고, 이러한 일자리는 반도체의 눈부신 수출과는 거리가 멀다. 아무리 수출증가와 외화유입이 좋더라도 서민경제와 직결되는 건설경기의 위축이야말로 일반 서민과 인력시장에 막대한 악영향을 끼치게 되는 것이다.
그렇다면 이러한 미분양아파트의 급증은 어디에 있는가? 결론부터 이야기 하면 주택시장이 공급자에서 수요자 위주로 바뀌고, 정부의 강도 높은 부동산 억제 및 규제책에서 기인된 것으로 보인다. 거래세인 등록,취득세를 강화하고 보유세인 주택세를 턱없이 올리면서 더 나아가 종합부동산세등 강도 높은 세금위주 정책으로 온통 경제를 동맥경화증 환자로 만들어 버린 것이다. 이에 따라 기존주택을 처분하기 어렵게 만들었고, 전세는 나가지 않아 이사할 여유도 없으며, 아파트 신규 입주는 과도한 세금과 자금경색으로 온 국민을 꼼짝 못하게 한 현 정부의 부동산 억제책이 신규입주를 어렵게 만들어 미분양 아파트 증가로 이어지게 한 것이다.
그러나 정부 당국자가 꼭 유념해야 할 점이 있다.
이렇게 부동산 규제책이 지나칠 경우 주택 미분양 급증과 이에 따른 부작용으로 경제가 멍들기 시작한다는 것이다. 90년대 초반 일본경제가 장기침체 국면에 빠지게 된 중요한 이유 중의 하나도 과도한 부동산 규제와 경기불황에 따른 건설경기 침체였음을 정부 관계자는 알아야 할 것이다. 따라서 과도하게 규제일변도로 나가는 부동산 정책 결정을 청와대만 바라보고 갈팡지팡 하지 말고 하루빨리 완화책으로 전환되어야 할 것이다. 또한 서울과 수도권을 제외한 충청권이 이남의 모든 부동산 관련규제책은 해제 완화 시켜야 할 것이다.
특히, 부동산 규제 중 분양권 전매 금지라는 투기과열지구 해제는 그 무엇보다도 선결되어야할 정책이다. 왜냐하면 부동산 동맥경화증을 가장 효과적으로 풀 수 있는 방법이기 때문이다.
그렇다면 이러한 미분양 아파트 증가가 꼭 일반 청약자들에게는 악조건으로만 작용하는가? 결론을 이야기하면 미분양아파트가 경기에 악영향을 미치는 것은 확실하지만 실수요자들에게는 상당한 호재로 볼 수 있다.
왜냐하면 미분양 아파트는 투기과열지구 내 재당첨 금지에 해당되지 않아 청약통장 1순위 제한이 없고, 동과 호수를 고를 수 있는 장점이 있으며, 청약통장과도 전혀 관계가 없다는 장점이 있기 때문에 악재가 호재라는 것이다.
그러나 미분양아파트가 무조건 좋은 조건은 아니다.
무주택 실수요자들에게는 내 집을 마련하기에는 한결 쉬워진 반면 재테크 투자환경은 여간 까다로워진 게 아니어서 투자하기 전 신중히 검토해야 하지 않으면 안 되는 시기가 도래한 것이다. 부동산 관련 정책이나 법규를 모르고 투자했다가는 낭패를 당하기 십상이다. 미분양아파트도 마찬가지다.
미분양으로 남아있는 데는 이유가 있는 것이다. 그 이유를 살펴보면,
●분양가격이 주변지역 기존아파트 보다 10%이상 높게 설정된 단지
●층 또는 향에 따라 가격차등화를 할 경우와 그렇지 않을 경우, 층과 향에 따라 분양가격을 차등화한 단지가 평균 미분양률이 낮기 때문에 차등화가 안되는 단지나 층
●향별 가격차등화의 효과를 검증한 결과, 남향에 비해 동향의 미분양률이 매우 높기 때문에 유의 깊게 판단함.
●각 부문별로는 분양가격이외에 단지구성 및 주택설계 특성, 입지특성 순으로 미분양 요소에 작용하고 있음.
●기타 지역적 교통의 편리성과 주거환경의 쾌적성이 미분양 아파트 특성과 밀접한 관계가 있으므로 특성간 보완 또는 대체전략부문으로 계획수립시 고려해야 함.
그렇다면 미분양아파트에 투자하려면 어떻게 하나?
첫째, 현지시장조사를 통해 주변지역 신규아파트의 평형별, 층별, 향별 가격을 조사하여, 구입하고자하는 미분양 아파트를 보수적 가격으로 검토한다.
둘째, 단지 및 주택 내부설계가 불편하지 않은지, 구입하고자 하는 아파트의 단지 내 배치가 열악하진 않은지 비교 검토한다.
셋째, 전체적으로 단지가 지역 내 어떠한 위치에 입지하여 있는지 교통과 교육, 주거환경이 대체적으로 쾌적한지 등을 파악한다.
넷째, 아파트가 오랫동안 미분양 상태로 남아있는 데는 일반 소비자들이 기피해온 이유가 있다. 기피요인을 파악하여 미분양아파트로 재테크와 내 집 마련을 동시에 할 수 있는 노하우를 터득하여야 한다.
다섯째, 부동산 투자 정책을 파악한다. 예를 들어 부동산시장이 침체기에 접어들 때는 아파트 분양이 대부분 계약금 10%이내에 중도금 무이자 형태로 간다. 이때 투자시점이 아닌 이익창출 시점의 부동산 시장을 보고 투자한다.
수도권과 서울의 강남까지 미분양 아파트가 선을 보이고 있다. 그럼에도 불구하고 부동산 시장은 양극화 현상으로 간다. 삼성동 아이파크가 평당 3,000만원 넘어간 지 오래다.
잠실주공 재건축 평당 분양가가 2000만원이라 하나 수도권 밖에서는 미분양 속출하고 있다. 개미군단은 이럴수록 조건 좋은 미분양 아파트를 고르고 골라 향후 3년을 바라보고 투자하여야 하지 않을까 한다.
부동산은 언제나 순환한다. 법칙은 동일하지는 않지만 순환의 고리는 비슷하다. 지금의 미분양아파트가 넘쳐나고 있을 때 미분양아파트 하나쯤 작은 돈으로 투자할 법도 하다. 또한 부동산의 고수들은 현재의 가치로 투자하지 않는다. 초보자들만이 현재가치를 제일먼저 따지면서 투자할 뿐이다.
- 지방대도시 분양권 전매완화, 미분양은 ´찬밥´
- [edaily 이진철기자] 정부가 내년부터 투기과열지구로 지정돼 있는 지방 6개 대도시에 대해 분양권 전매완화 방침을 발표한 이후 이들 지역의 신규분양은 호조를 보이는 반면, 미분양아파트 물량소진에는 별다른 효과를 거두지 못하는 것으로 나타났다.
30일 업계에 따르면 건설교통부가 지난 9일 부산, 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 지방 대도시에서 아파트 분양 계약후 1년 뒤에 분양권을 전매할 수 있도록 하는 내용의 투기과열지구 탄력운용방안을 발표한 이후 이들 지역의 분양물량에 대해 수요자들의 관심이 높아지고 있다.
그러나 정작 이들 지역의 미분양 아파트의 경우 모집공고일 기준이 아니라 분양계약후 1년 이후에 분양권 전매가 가능하다는 점 때문에 완화조치의 혜택을 누리지 못하고 있다는 지적이다.
이는 미분양 아파트를 지금 시점에서 계약하더라도 신규분양 아파트와 마찬가지로 분양계약후 1년이 지나야 하기 때문에 차별성이 없기 때문이다. 또 미분양아파트의 경우 같은 단지내에서도 분양계약일이 각기 달라 개별 분양권마다 전매가능한 시점이 차이를 보일 수밖에 없다.
◇부산, 대구, 광주 등 전매완화 발표에도 미분양물량 변화없어
지난 9월 대구시 달서구 상인동에 분양한 신일해피트리 33~58평형 678가구의 경우 현재 전체의 10%정도의 물량이 미분양으로 남아있지만 분양권 전매완화 방침의 수혜는 거의 없는 상황이다.
신일 분양사무소 관계자는 "분양권 전매완화 발표가 나온 첫날과 둘째날까지는 문의전화가 많이 왔다"며 "하지만 분양계약후 1년이 지나야 한다는 점 때문에 수요자들이 분양권 전매에 대한 메리트가 없다고 판단, 실제 물량소진에는 별다른 영향이 없는 상황"이라고 말했다.
LG건설(006360)이 광주시 북구 양산동에 분양한 ´그린자이´ 33~56평형 973가구의 경우도 30% 정도의 미분양이 남아있지만 분양권 전매완화 조치의 수혜는 남의 얘기로 여기고 있다.
이대성 LG그린자이 분양팀장은 "광주지역에 미분양 물량이 적체된 데다 분양권이 전매가 가능하다 해서 시장이 과열될 분위기도 아니다"라며 "그나마 전면적인 전매완화가 아닌 계약일마다 전매규제가 풀리는 시점이 다르다는 것 때문에 이번 조치가 수요를 살리는데 역부족"이라고 말했다.
이같은 상황은 최근 분양시장이 다시 활기를 띠고 있는 부산지역 미분양 아파트들도 마찬가지다.
지난 9월 부산 부산진구 범천동에 공급한 대우차판매의 ´이안´ 34평~50평형 343가구의 경우도 절반가량이 미분양으로 남아있다. 이안 분양사무소 관계자는 "분양권 전매완화 발표후 문의전화는 늘었지만 실제 분양을 받는 계약자에는 큰 변화가 없다"며 "최근 부산지역에 대단지이면서 조망권을 갖춘 신규 분양에 수요자들의 관심이 쏠리는 것도 이유"라고 분석했다.
◇부산, 울산 신규분양만 전매완화 최대 수혜자
이같은 미분양 아파트의 열세에 비해 분양권 전매완화후 울산과 부산 등지에서 신규 분양을 실시한 단지의 경우 순위내 청약을 마감하는 등 분양이 활기를 찾으며, 대조를 나타내고 있다.
극동건설이 울산 북구 신천동에 분양하는 ´극동의 푸른별´ 33, 46평형 960가구의 경우 지난 29일 첫날 1, 2순위 청약경쟁률이 평균 0.6대 1을 기록하는 등 순위내 마감이 무난할 것으로 업체측은 보고 있다.
분양대행을 맡은 이창언 랜드비전 사장은 "울산이 자동차와 조선 등의 산업이 호황인 탓에 지역수요자들이 경기침체 영향을 받지 않고 실수요층도 두터운 것이 특징"이라며 "분양권 전매완화 조치의 수혜지역이라는 것도 수요자들의 관심을 불러일으키는 데 큰 역할을 하고 있다"고 밝혔다.
이에 앞서 지난주 SK건설이 부산시 남구 용호동에 분양한 ´오륙도 SK뷰´도 총 3000가구 모집에 4291명이 몰리며 전체 평균 1.4대 1의 경쟁률을 호조를 보였다.
◇신규분양 수요자 쏠림은 당연..전매완화, 미분양 물량해소 역부족
업계 관계자들은 지방 대도시의 경우 미분양 아파트 물량해소를 위해서는 전매가능 시점에 대해 좀더 수요자들에게 메리트를 주는 것이 필요하다고 밝히고 있다.
김학권 세중코리아 사장은 "분양시장에서는 분양가나 다른 조건이 비슷하더라도 미분양아파트보다는 신규분양에 수요자들의 관심이 쏠리는 것이 일반적인 현상"이라며 "따라서 부산과 울산의 최근 신규청약이 호조를 보였더라도 프리미엄이 붙지 않을 경우 계약포기가 잇따를 가능성이 커 분양시장이 살아날지는 좀더 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.
한편, 건교부는 현재 지방 6개 대도시의 분양권 전매완화를 골자로 한 주택공급규칙을 지난 25일 입법예고하고 규제개혁위원회와 법제처 심사 등을 거쳐 내년 1월초부터 시행이 가능할 것이라고 밝혔다.
건교부 주택정책과 관계자는 "지금까지 분양시장 과열은 분양계약 직후 투기세력 등의 개입에 따른 사례가 대부분이어서 분양계약 이후 1년 경과시로 전매가능 시점을 정했다"며 "계약서에 공급계약일을 명시하기 때문에 개별 아파트마다 분양권 전매시기가 달라도 혼란은 없을 것"이라고 말했다.
- (부동산 레이다)부동산으로 부자되는 열가지 방법
- [양은열] 우리는 어디를 가든지 공주나 왕자대접 받기를 원한다. 그런데도 대부분 그렇게 원하면서 어떻게 해야 공주나 왕자가 되는지에 대해 고민하는 사람이 별로 없다. 우리는 좋은 부모 만난 것에 대해 부러워하면서 좋은 부모 되기 위해 피나는 노력으로 인생을 투자하는 사람은 그리 많지 않다.
부동산에서도 마찬가지다. 대박을 터트리기를 원하면서도 대박을 위해 그다지 고민이나 노력을 많이 하지 않는다. 대박이 운이라고 생각하기 때문이다. 만약 우리가 이러한 생각들에 동참한다면 대박이라는 것을 부동산의 일부분으로만 보기 때문에 그렇게 생각할 수 있다.
거두절미하고 부동산으로 부자된 사람들 중에는 처음부터 좋은 부모 만나 부자된 사람도 있겠지만 대부분의 사람들은 피나는 노력으로 정보를 수집하고 현장을 답사하며 지식을 쌓고 적절한 타이밍에 맞춰 결단을 내리는 결과 정상에 올라가 있다는 것이다. 필자는 부동산 강의하면서 많은 상담과 질문을 받는다. 어떻게 하면 부동산으로 부자 될 수 있느냐고 또는 좋은 부동산이 있으면 찍어달라고 말이다.
이들의 심정이야 이해가지만 부동산으로 부자 되는 방법은 사람과 시기가 각자 달라 간단하게 설명하기가 어렵다. 다만 많은 사람들이 부자 되기를 원하고 우리나라와 같은 부동산으로 부자 되기 좋은 환경에서 부동산을 빼놓고는 부자이야기를 할 수 없기 때문에 부동산 원리를 잘 활용해서 부자가 된 사람들의 공통점을 찾아보면 부자 되는 길이 있다고 본다.
부동산(不動産)이란 움직임이 없는 재화라고 할 수 있다. 그렇다면 과연 부동산은 움직일 수 없는가? 만약 마음대로 부동산을 움직일 수 있는 능력이 있다면 얼마나 좋을까? 사회생활을 하면 할수록 절실히 느끼는 것이 부동산 재테크를 통해 부동산을 마음대로 움직이고 싶은게 인지상정(人之常情)이 아닌가 싶다.
그렇다면 부동산을 움직이는 힘은 무엇인가? 결론부터 이야기하면 ‘사람의 마음과 돈’이 부동산을 움직이는 첫째조건이다. 마음과 돈이 부동산을 움직이게 하고 부동산이 움직임으로 말미암아때 많은 변화가 뒤따른다. 변화란 부동산의 부가가치가 높아지는 것을 말한다. 부가가치가 높아지면 부동산은 또 다른 재화를 재생산을 하게 되고, 이런 것이 반복되는 가운데 부동산은 상당한 위치에 올라가 있다. 이것을 부동산의 기회비용이라고 한다.
그렇다면 부자(富者)란 무엇인가? 신기하게도 부동산을 움직이는 사람들은 대부분이 부자라는 사실이다. 얼마만한 돈을 가진 사람들을 부자라고 할 수 있을까? 각자의 주관에 따라 달라질 수 있으나 필자의 생각으로 부자를 정의하면 ‘경제적 자유를 가진 자’라고 정의할 수 있겠다.
구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이 은행금리 년 4%로 환산하여 이자수입이 월1,000만원이면 부자라고 할 수 있다. 다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.그러나 여기서 말하는 30억원이라는 액수에 상당한 사람들이 기가 죽었을 것이다. 그러나 굳이 그럴 필요까지는 없을 것 같다. 왜냐하면 30억원이란 극히 상대적이기 때문이다. 만약 모든 사람이 30억원을 가지고 있다면 부자의 기준을 또다시 올라갈 것이다. 몇 년 전부터 부자시리즈가 유행할 때는 10억원 정도 있어야 부자라는 대열에 올라 갈 수 있었다. 그러나 지금은 강남의 아파트40평형대 가격이 10억원을 족히 넘으니 부자의 기준은 또 올라갈 수 밖에 없다. 따라서 부자를 객관적인 기준에 따라 부자의 개념을 정한다면 항상 유동적인 환경 때문에 부자의 개념을 정하기가 힘들다.
그렇다면 진정한 부자는 무엇인가? 부자란 돈을 많이 가진 자가 아니라 돈을 좋은 곳에 만족하며 사용할 줄 아는 사람이 진정한 부자라고 말할 수 있다. 돈버는데 선수인 사람이 있다. 그러나 쓸 줄을 모른다면 진정한 부자라 할 수 있을까? 아마 이러한 사람들은 자신도 모르게 돈의 노예가 될 것이다. 돈은 벌기도 어렵지만 쓰기도 더 어렵기 때문에 진정한 부자가 되기가 쉽지 않다. 누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다. 부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 특히 30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다. 부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최소한의 3요소인 종자돈, 정보, 타이밍을 적절하게 활용했던 것이다.
이러한 요소를 적절하게 사용한 부자들의 부동산 재테크의 기본은 아파트였다. 우리나라가 1970년대부터 강남이 개발되면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 부의 기반을 이룩할 수가 있었다. 그런데 부자들의 특징 중의 하나가 대부분 자기 자산의 70%이상을 부동산에 투자했다는 것이다. 그만큼 부자들은 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통 될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려 주는 원리를 부동산에서 배웠기 때문이다.
필자의 경험으로 보아도 부동산은 임대이익보다는 개발이익이 훨씬 많을 뿐더러 막대한 개발이익에 비해 세금은 너무 적었기 때문에 부동산에 발빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 추측된다. 그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로얄 지역 아파트였다. 이것들은 물가상승률의 몇 십배 이익을 가져다 주었고 지금도 이러한 현상은 이어지고 있다. 그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다. 이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들의 동향을 훤히 꿰뚤어 보고 있다. 따라서 과거와 같은 막대한 개발이익을 누리기가 힘들어졌다. 만약 아파트에 계속적인 투자를 원하는 사람들은 투자가치가 적은 다주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다. 매매가 않되 투자전환이 어렵다면 다주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다.
아파트와 같은 부동산은 우리에게 자신감을 얹어준다. 그래서 부자들은 부동산을 좋아한다. 필자는 그동안의 경험을 바탕으로 부동산으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다. 이것이 절대적일수도 없다. 그러나 최소한 필자의 경험이나 필자가 만난 많은 부자들을 통해 얻은 방법들이다. 부동산으로 부자 되기 위한 그 이유는 다양하지만 부동산으로 부자 된 사람들은 아래와 같이 몇 가지 공통점을 가지고 있다.
첫째, 늘 지도를 지니고 다닌다.
부동산으로 부자 된 사람들의 공통된 첫 번째 특징이다. 지도는 우리에게 엄청난 정보를 제공해 준다. 현장에 가지 않아도 그 지역 정보는 물론 방향까지 제시해 주는 역할을 톡톡히 한다. 우리가 어떤 지역을 처음 간다고 가정해 보자.안내도를 가진 자와 가지지 않는 자는 천양지차(天壤之差)다. 또한 안내도를 가지고 있으면 자신감이 생기게 되어 여러 지역을 자유롭게 계획하면서 다닐 수 있지 않는가! 지도는 부동산에서 나침판과 같은 역할을 한다. 필자도 시간만 나면 지도를 보고 어떤 지역이 어떻게 변화되고 바뀌는지 지도를 보고 아는 경우가 상당히 많다.
초보자들이 지도를 보게 되면 가장 먼저 보는 것이 어디일까? 아마도 자기 자신의 주거지일 것이다. 자신이 사는 동네 아파트는 어떻게 표시되어 있고, 주변에는 무슨 편리시설이 있으며, 자녀 학교는 어디어디에 있는지에 대해 찾아볼 것이다. 그리고 좀 더 나아가 아는 사람, 과거 언젠가 가 본 곳을 찾아 볼 것이고, 궁금증이 더해지면 생소한 곳도 가보고 싶은 충동도 있을 것이다. 필자는 이러한 습관이 어려서부터 있어 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가고 그 지역 주변과 기본적인 건물들을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않았다.
이런 일들을 반복하다보니 중,고등학교 시절에는 필자가 살고 있지 않았던 부산이나 영남지역을 자주 가 보았고, 그때마다 지도는 생소한 지역에 대한 막연한 호기심을 즐거움으로 변화 시켜 주었던 지렛대로 기억된다. 지금도 이러한 버릇이 습관화되어 자동차로 돌아다니는 지역 상세지도는 반드시 옆에 있어야 했고 돌아다니는 거리도 매년 평균 10만km를 넘는다. 이러한 일들이 몸에 익숙해지게 되면 나중에는 머릿속에 해당지역 지도가 그려지고 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더 많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가 되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다.
필자가 1991년에 중국 북경에 간 일이 있었다. 지금과는 중국의 환경이 달라 그때만 해도 기차가 연착되고 비행기 스케줄도 마음 놓고 세울 수 없었던 시절이었다. 북경에서 연길 가는 기차는 이틀이 넘도록 불통이었다. 기다리는 동안 자동차 빌려 북경을 3일간을 돌아다니며 북경을 상세하게 파악할 수 있었는데 그 이유는 북경 안내도의 도움이 너무 컸던 것으로 기억된다. 복잡하게 연결된 북경 도로도 4개의 순환도로로 모두 연결되어 있다는 사실을 알 수 있었고, 원하는 건물에 쉽게 찾아 갈 수 있었던 것도 모두가 지도의 도움이 컸기 때문이다. 따라서 부동산에서 돈 벌기 원하는 사람들이라면 아침에 일어나자마자 가장 먼저 지도책을 보자.지도도 5만분의1이나 2만5천분의 1보다는 5천분의1과 같은 세밀한 지도를 권하고 싶다. 세밀한 지도일수록 정보의 양은 배가되고 상세하게 그려져 있어 자신이 모르는 새로운 지역들을 발견할 수 있기 때문이다.
둘째, 매일 신문과 뉴스는 꼭 본다.
뉴스와 신문은 정보 집합체이다. 물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 세상의 경제와 세계변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스와 신문이다.부동산 종합대책이 나오면 발표현장과 연결하여 신속하게 뉴스를 전해 줌으로서 현장감을 더해주고, 전문가의 설명까지 곁들이며 고마운 정보를 가장 빠르게 전달해 주는 게 뉴스다. 신문은 속도감은 떨어지나 요약정리 된 자료를 영구적으로 남게 해 주는 역할을 해 주고 있다. 특히 부동산 정책등 정보를 요약, 정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다. 우리는 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만 감사하게도 뉴스와 신문은 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔다. 무료라는 서비스와 함께 말이다.
부동산으로 부자 된 사람들은 이러한 종합 정보체를 그냥 두지 않는다. 시시각각으로 변하는 뉴스는 물론 요약된 신문정보를 스크랩하고 분석하기까지 한다. 또한 정보화된 자료는 어떤 값을 치르더라도 구입하여 자기 것으로 만드는 버릇이 짙다. 그런데 우리는 무료라는 값어치를 인정하는데 인색하다. 이런 이야기가 있지 않는가! 경제가 어려워 유명 브랜드 옷을 싸게 팔던 옷가게에서 종업원의 실수로 가격에 0을 하나 더 붙여놓았더니 금방 팔렸다는 아이러니한 사건들을 쉽게 듣곤 한다. 무료니까 값어치를 인정하지 않는게 아니라 좋은 정보는 값어치에 관계없이 관심을 가져야 한다. 신문과 뉴스 속에 정보가 있고, 이러한 정보는 부동산을 투자하는 사람에게는 값어치에 관계없는 필요불가결한 정보이기 때문에 부동산 부자들은 신문과 뉴스를 매일 꼭 챙긴다.
셋째, 현장답사로 발품을 판다.
어떤 일을 하든지 발품이 필요하지 않는 사업은 없다. 그러나 부동산에서 현장답사는 생명줄과도 같다. 직접 발품을 팔아 눈으로 확인하고 느껴야만 자기 것이 되는 것이다. 부동산으로 부자 된 사람들은 현장답사를 위해 여기저기 수도 없이 다니고 또 다닌다. 시간과 장소 여건을 핑계삼지 않는다. 발품을 팔면 부동산을 보는 안목이 생긴다.
예를 들어보자. 과거 평화의 댐 주변을 관광지로 개발한다는 정보 때문에 화천지역의 땅값이 급상승한 경우가 있었다. 이때 대부분의 사람들은 현장을 가보지도 안고 서울에서 묻지마 투자를 한 경우가 많았다. 물론 이러한 묻지마 투자 사람들의 결과야 뻔하여 20년이 넘는 지금도 원금에 밑도는 시세로 고생하고 있지만 아마도 그런 사람들이 현장학습을 통하여 안목만 길렀어도 이러한 낭패는 당하지는 않았을 것이다. 그러나 현장답사를 통해 발품을 팔았던 사람들은 평화의 댐 근처는 수도권 상수도와 연결된 지역 때문에 상당한 규제가 있을 거라 예측하여 매입을 미루고, 차라리 서울과 가까운 평택지역근처에 땅을 매입하였던 것이다. 현장에 가면 직접 걸어보고 시간을 재고, 발전가능성을 위해 시,군청에 발이 닳아지도록 돌아다니고, 유해시설 설치 계획 여부등을 꼼꼼히 따져보자.
또한 목표지역 주변 부동산 중개소는 3군데 이상 꼭 들러서 주변의 분위기와 상태를 파악하는 게 발품 파는 길임을 알자.현장을 자주 가다보면 이상하게도 공통점을 발견하게 된다. 처음 보는 현장인데도 낯설지가 않게 느껴질 때가 있다는 것이다. 만약 이러한 현상을 느끼게 되었다면 어느 정도 현장에 대한 감각을 익혔다는 것으로 볼 수 있다.
또 다른 예를 들어보자. 세간에 기획 부동산이라는 게 있다. 특정 개발 호재지역이 발표가 되면 일반인을 상대로 토지를 분할하여 6개월내 책임지고 두, 세배로 팔아주겠다고 매매를 부추이는 세력들이다.
이들은 토지를 여러 필지로 나누어 공유형태로 두고 투자를 유치하고 몇 개월내 잠적하는 수법을 쓰는 일명 부동산 브로커를 일컫는다. 이러한 기획부동산의 가장 편한 상대가 현장 감각이 없는 사람들이다. 현장 감각 없는 초보자들은 자기가 가지고 있는 금액과 동일한 토지가 있다는 것에 고마워한다. 이미 기획부동산에서 초보자에 맞게 작업해 놓은 줄도 모르면서 말이다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람은 이러한 기획부동산은 쳐다보지도 않을뿐더러 자기가 직접 현장에 가서 확인하고, 절대로 서류만으로 부동산 매매계약을 체결하거나 대리인을 통하여 현장을 대신 보내지 않는다는 것이다. 명심해야 할 대목이다.
넷째, 정책을 분석한다.
부동산정책과 맞서지 말라는 말이 있다. 부동산에서 부자들이 잘 쓰는 말이다. 이렇듯 부동산 정책의 위력은 메가톤급이어서 절대로 정책과 맞서는 어리석은 부자는 없다. 반면 정책을 분석하고 냉정하게 대처한다.
예를 들어보자. 서울 잠실에 있는 아시아 선수촌 아파트 57평(전용면적 45,7평)을 가지고 있던 부동산 부자 황모씨는 정책을 적절하게 분석하여 양도소득세를 절감한 경우를 생각하면 웃음이 절로 나온다고 한다. 아시아선수촌 아파트에 거주한지 10년이 넘는 황모씨는 2003년 7월 매매를 위해 아파트를 매물로 내놓았다. 매수자가 나타나 2003년 8월초에 계약하고, 9월 중순에 중도금을 그리고 10월초에 잔금을 치루기로 했다. 그런데 매매계약 후 중도금 받기전인 9월 중순부터 정부의 부동산 안정책으로 인하여 그동안 고급주택기준이 전용면적 50평이었던 것이 전용면적 45평으로 강화하게 되었다. 따라서 황씨 아파트도 9월말이후부터는 고급주택으로 분류되어 양도세가 실거래가로 부과 되고, 황씨처럼 10년간 1가구 1주택이라 하더라도 고급주택이 되면 양도세가 비과세가 되지 않는 다는 사실을 전문가를 통해 알게 되었다. 느긋하게 잔금을 받으려던 황모씨는 매수자에게 5,000만원을 깍아주면서 잔금날을 중도금날로 변경하여 양도세 부과를 막을 수 있었다. 만약 황모씨가 정책변화를 모르고 느긋하게 잔금날짜까지 기다렸다가 잔금을 치뤘다면 약 2억5천만원정도의 양도세를 부과 당했을 것이다.
이처럼 정책 변화 하나에 따라 부동산 결과는 매우 심각하게 나타난다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 절대로 정책 분석을 게을리 하지 않는다. 또한 부동산 정책이 발표되면 정책배경은 물론 파급효과 그리고 타이밍까지 계산하는 노력을 계속한다. 또한, 부자들은 부동산 처분시 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다. 이미 해당 부동산이 과열되어 가격이 천정을 향해 갈 때부동산 규제책이 나온다는 사실을 이미 알고 있기 때문이다.
과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체 없는 결단을 하게 된다. 그래서 정책분석에 철저한 대비를 해야 할 것이다.
다섯째, 자기 책임형 투자를 한다.
부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다. 그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다. 그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐믓해 하며 정성을 다 받쳐서 부동산매입에 조언을 아끼지 않는다. 다행히 매입한 부동산이 올라가게 되면 큰 문제는 없지만 시간이 흘러 해당부동산 가격이 하락 한다면 상황은 달라진다. 조언 받아 부동산을 매입한 사람을 만나 뵙기가 민망해지고 심한 경우 조언자에게 책임을 떠넘기는 상황을 당하는 경우를 종종 본다.
또 다른 예를 들어보자. 서울 강남구 삼성동 현대백화점 무역점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안온다고 한다. 어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 제의를 해보았다. 박회장은 단호하게 거절한다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다.
부동산에 정해진 가격은 없다. 다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산 이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 부동산 부자들은 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다.
부동산 부자들의 또다른 특징은 투자와 거주지역을 구분하여 투자한다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석력도 매우 깊다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하는 것이다.
또한, 부동산 부자들은 가격이 너무 비싼 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻하나 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻하나 라는 고민을 하지 않는다. 한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 않고 미련을 가지지 않는다. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐리게 하기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하고 기회를 본다.
여섯번째, 내집부터 마련한다.
요즈음에는 토지가 부동산을 이끌어가는 분위기다. 신행정수도 이전지 확정으로 인해 충청권을 중심으로 토지시장이 급격한 상승으로 이어져 토지에 대한 관심이 어느 때 보다 깊다. 이럴 때 초보자들은 당황 하게 된다. 과연 토지를 살 것인가 말 것인가? 결론부터 이야기하면 내집 마련이 된 뒤라면 몰라도 아무리 좋은 투자종목도 내집 마련 후에나 생각해야 할 것이다. 초보자들이나 부자들이나 내집 마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작인 셈이다.
앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에다 투자보장성이라는 장점까지 가지고 있어 상당한 매리트를 느끼게 한다. 외국에 나가면 모두가 애국자가 되고 여행을 하다 보면 집보다 좋은 곳이 없다고 느낀다. 그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체이다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을 주게 되고, 불안감을 없애준다. 따라서 내집 마련 안한 상태에서 다른 부동산을 사게 되면 불안하다.
왜냐하면 아파트를 제외한 다른 부동산은 위험할 때 환금성이 적기 때문에 도움이 되지 않는다. 부자들은 내집, 즉 아파트부터 마련하고 다른 종목부동산에 관심을 가지고 있다. 특히 요즘 같은 토지 투자는 주의할 필요가 있다.
1990년도에 당진의 토지시장을 보자. 그때는 다른 지역과 달리 한보철강 당진 제철소 개발 계획에 따라 당진 주변 토지가격이 급상승한 적이 있다. 그러나 개발이 늦어지고 지지부진해 지자 토지시장은 급냉 하게 되고, 겨우 15년이 다되어서야 기지개를 핀다. 이런 기지개도 개발에 다른 것이 아니라 토지시장의 분위기에 따른 것으로 보여 언제 또 찬바람이 불지 걱정 스럽다. 이와 같이 내집마련 이외의 부동산 종목은 상당한 부담을 안게 되는 것이니 만큼 내집 마련 후에 욕심 부릴 수 있는 투자 종목이다.
일곱째, 철저한 자기 관리를 한다.
부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다.
특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다.
또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다.
많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다.
또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 또한 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률등을 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 싸이클이 한번 돌아나고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다.
여덟째, 고정관념을 극복한다.
3년 전 쯤 일로 기억된다.강남에 아파트 32평을 살고 있는 대기업 과장 진모씨가 있다. 진과장의 소원은 아파트 40평대로 넓혀 가는게 소원중의 하나다. 그러나 아무리 노력해도 강남에서 32평아파트를 40평대 아파트로 넓혀 간다는 것이 여간 쉬운 일이 아니었다. 그러던 중 수지 상현리에 56평짜리 아파트가 싸게 나왔다는 것을 알았다. 아파트 가격도 강남 32평 아파트를 팔면 상현리 아파트 56평을 사고도 5,000만원이 남았다. 진과장은 지역적으로 서울로부터 멀리 떨어지고 교통이 막혀 출퇴근이 좀 어려울 것이라는 생각은 했지만 평소에 꿈꾸던 40평대보다 더 넓은 아파트로 옮긴다는 것 때문에 그 정도의 고생은 참기로 했다. 그리고 전원의 아파트를 꿈꾸며 이사를 하게 되었다. 처음 3개월은 교통이나 여러 가지 불리한 점을 참을 수 있었다. 그러나 시간이 지남에 따라 교통체증은 극에 달했고, 점점 빨라지는 새벽출근시간은 새벽6시30분을 기점으로 교통지옥으로 변하는 출근길에 손을 들고 말았다. 결국 상현리 56평을 팔고 다시 강남으로 옮기려 했으나 오도 가도 못하는 처지가 되 버렸다. 이미 강남의 아파트는 배가 오른 뒤였기 때문이었다.
진과장의 경우 잘못한 것이라곤 지역을 무시하고 대형평수와 전원 아파트라는 순간적 고정관념에 빠져 실패한 경우다. 만약 진과장이 아파트를 40평대로 옮기려 했다면 강남아파트를 전세로 주고 상현리 아파트 56평도 전세로 얻은 후 살다가 미련 없이 되돌아 왔어야 했는데 이사는 아파트를 팔고 이사해야 한다는 고정관념 때문에 진과장은 다시는 돌아오기 힘든 길로 가고 만 것이다.
일반적으로 아파트를 사는 경우도 여러 가지 방법이 있다. 아파트를 살 때 매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하는 사람(A)이 있고, 매입금 중 부족한 부분을 전세를 끼고 사는 사람(B)이 있으며, 매입금이 적을 경우 대출과 전세를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다. 그런데 어떤 사람은 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계 받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데 이 경우에는 거의 투자비용이 없어도 된다. 매월이자만 감당할 뿐이다.
상기 사례의 경우 은행 빚을 무서워하는 일반 사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람들은 D의 경우를 간혹 택했다. 부동산의 개발이익을 두고 투자하는 경우다.
이와 같이 우리는 고정 관념에 빠져 A 아니면 B 이외는 투기라고 본다. 그러나 부동산 부자들은 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 이용에 따라 더 좋은 수익을 가져다 줄 수 있기 때문에 이들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주한다.
아홉째, 주변부자나 전문가와 친하게 지낸다 類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스크럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 특히 부동산 부자 주변에는 전문가가 항상 함께한다. 따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다.
그러나 주의할 게 있다. 부동산 부자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다. 부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕 된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다.
다음으로 전문가 조언을 듣지 못해 내집 마련은 하였지만 결과적으로 성공하지 못한 현씨 부부 이야기를 하고 싶다. 젊은 부부 현모씨는 일찍부터 내집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다. 그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정 어머님께서 봐주시기로 해서 친정부모님 곁에서 전세로 신혼을 시작했다. 서울 구로동에서 말이다. 6년의 세월이 흘러 열심히 저축한 현씨 부부가 32평 아파트를 매입할 수 있던 곳은 구로동옆 가리봉동 아파트였다. 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부는 그 뒤 3년이 지난 현재 전문가에게 조언을 구하지 못한 것을 후회하고 있다. 다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았기 때문이다. 만약 현씨 부부가 전문가 도움을 받았다면 신혼 초 열심히 살았던 생활이 빛을 더 낼 수 있지 않았을까? 흠잡을 때 없이 열심히 살아 온 현씨 부부지만 전문가 조언을 받았다면 상당한 부를 축척할 수 있었을 있었을 것이다.
마지막으로, 종자돈을 모으고 모의투자를 한다.
부동산 부자들도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이다. 종자돈이란 무엇인가? 농부는 내년의 알찬 수확을 위해 제일 좋은 씨앗을 모아둔다. 이게 종자(種子)다. 부동산에서의 종자돈에는 ‘유형 및 무형 종자돈과 만족적 종자돈’이 있다. 어떠한 종자돈이든지 상황에 따라 적재적소에 쓰이게 되는 종자돈이다.
첫째, 유형의 종자돈은 은행이나 적금에 들어 있는 돈을 말한다. 이러한 종자돈을 만들려면 3가지 원칙이 있다.
하나, 수입보다 지출을 더 해서는 안되는 종자돈이다.
둘, 노동으로 번 유형의 종자돈을 70%는 반드시 종자돈으로 저축한다.
셋, 유형의 종자돈으로 모아진 것은 투자자금으로만 사용한다.
둘째, 무형의 종자돈이 있다.
이것은 돈은 아니지만 돈으로 바꿀 수 있는 종자돈을 말한다. 청약통장에 월5만원을 저축하여 2년이 넘어 1순위가 되면 그 청약통장에는 1백2십만원과 약간의 이자가 있지만 이 청약통장으로 아파트에 당첨되면 부수적으로 얻어지는 종자돈 효과는 굉장한 것이다.
셋째, 만족적 종자돈이 있다.
부자는 상대적인 개념이기 때문에 내가 어떻게 생각하느냐에 따라 부자일수도 아닐 수도 있다. 그러나 스스로가 부자라는 신념이 있을 때 부자가 되는 중요한 종자돈을 말한다.굉장히 중요한 종자돈이다. 재미있는 종자돈에 관한 자세한 사항은 추후에 논하기로 하자.
또한, 부동산 부자들은 ‘종자돈 제곱법칙’을 알고 있다. 종자돈이 2의 제곱법칙에 따라 기하급수적으로 늘어나는 법칙이다. 2배,4배,8배,16배로 늘어가는 원리를 말한다. 필자는 과거 경험으로 보아 100만원을 373만원으로 여기고 있다.
부동산 부자들은 종자돈을 만들고 종자돈 원리를 터득하여 종자돈을 키워왔다. 특히 부동산은 종자돈 키우는데 더없이 좋은 재료다. 따라서 부동산 부자들은 종자돈을 키우기 위해 처음에 목돈이 없어서 실전이 아닌 모의투자로 출발하였다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다.
이상과 같이 부동산으로 부자 되는 열가지 방법을 알아 보았다. 부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다. 또한 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자 되기에 충분한 시간일 뿐 아니라 부자가 가난한 사람이 되기에는 너무나 긴 시간이다.
또한 누구나 부자 되기를 원하면서도 부자 되는 지름길 부동산에 관심을 갖고 있지 않다.
일반 사람들은 최근 몇 년간 부동산이 폭등하기 시작하자 재테크로서 부동산에 관심을 가지기 시작했으나 진정한 부동산 부자는 부동산과 삶을 같이 한다. 우리가 부자 되기 원한다면 우리 모두 종자돈부터 만들자. 종자돈은 자기 수입의 70% 이상을 모아야만 가능한 것이다. 모으는 방법은 은행을 이용하든지 곗돈을 이용하든지 얼마든지 있다. 종자돈 3,000만원부터 말이다. 그리고 부동산 판단을 할 줄 아는 안목을 기르는 정보를 쌓자. 정보는 100%로 자신의 노력에 의해 쌓여지는 것이다. 정보와의 싸움은 늘 외롭다. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다.
부동산 초보자들이 부동산으로 부자 되는 그 날을 고대하면서 ....
- 12월 전국 5만7천여가구 막바지 분양 ´봇물´
- [edaily 이진철기자] 주택시장 침체로 건설업체들이 그동안 사업시기를 조정해 왔던 분양물량을 쏟아내고 개발이익환수제 등 정부규제를 피해 재건축아파트들이 일반분양을 서두르면서 연말 분양시장이 뜨겁게 달아오를 전망이다.
14일 업계와 내집마련정보사(www.yesapt.com)에 따르면 12월 공급예정인 아파트(주상복합 포함)는 전국 65개 사업장, 총 5만6740가구로 이중 조합원분을 제외한 3만8041가구가 일반분양될 예정이다. ★12월 전국 분양예정 아파트 현황 ☜클릭
이같은 물량은 이달중 분양예정인 4만3129가구에 비해 31%가 증가한 규모로 내년 개발이익환수조치를 피하기 위한 밀어내기식 재건축 일반분양 물량이 급증한 데 따른 것으르 풀이된다.
◇서울 3455가구 일반분양.. 잠실 저밀도재건축 등 대단지 노려볼 만
서울에서는 13개 단지, 총 1만6729가구로 이중 조합원분을 제외한 3455가구가 일반분양될 예정이다.
올 하반기부터 본격적으로 이어지고 있즌 저조한 청약경쟁률과 부동산시장 전망이 불투명해지면서 건설업체들이 당초의 일정에서 분양 시기를 지속적으로 미루는 모습이다.
올 하반기와 내년초를 중심으로 당초 계획되어 있던 유망 재건축단지에서의 일반분양은 실시될 것으로 예상된다. 다만, 내년 상반기로 분양일정을 늦추는 업체가 늘어나고 있어 당초 계획된 분양예정 단지가 실제 분양에 나설지는 조금 더 지켜봐야 하는 상황이다.
이에 따라 실수요자 및 투자자들은 원하는 단지와 지역에서 분양하는 물량에 대해 사전정보를 확보하고 실제 분양시기를 지속적으로 확인하는 전략이 필요하다.
청약경쟁률이 낮아지는 추세를 감안해 볼 때 실수요자의 당첨확률은 매우 높은 상황이다. 따라서 섣부르게 청약을 서두르기 보다는 여유있는 청약전략이 바람직하고 청약통장을 사용하기보다는 미분양을 예상한 사전예약제도를 적극적으로 활용하는 방법이 유리하다.
올 12월에는 개발이익환수제에 따른 반사이익이 개대되는 송파구 잠실동의 잠실주공2단지와 신천동 잠실시영 등이 분양될 예정이다. 이외에도 황학동의 롯데캐슬, 목동 트라팰리스 등의 주상복합도 수요자의 관심을 끌 것으로 예상된다.
일부 단지를 제외하고는 대부분의 단지 규모가 크지 않은 것을 염두에 투자가치 측면보다는 실거주 요건에 부합한지에 대한 분석을 우선시하는 것이 필요하다.
◇경기·인천 1만4217가구 일반공급.. 실수요 위주 청약전략 바람직
경기·인천지역에선 26개 단지 총 1만5740가구중 조합원분을 제외한 1만4217가구가 일반분양될 예정이다.
경기·인천지역은 신행정수도 위헌 결정으로 반사이익이 기대됐지만 여전히 활기를 되찾지 못하고 있으며, 미분양아파트가 1만가구를 넘어서는 등 적체현상이 갈수록 심화되고 있다.
은행 전산순위권 청약자가 한명도 없는 제로형 단지가 출몰하면서 건설업체들도 전산청약을 기피한 채 모델하우스 청약을 고수하는가 하면, 공급시기를 늦추거나 분양시기 자체를 놓고 저울질하는 분위기다.
따라서 실수요자 측면에서 자신의 조건에 맞는 사업장을 골라 청약에 나서는 것이 바람직할 것으로 보인다.
주요 분양물량으로는 성남시 성남동 성남올림아파트 재건축물량으로 ´금호어울림´ 507가구와 용인시 성복지구에서 일레븐건설이 33평~45평형 1100가구를 공급할 예정이다.
◇지방 2만여가구 선봬.. 부산 등 분양권 전매제한 완화지역 관심
지방에서는 26개 단지 총 2만4271가구중 조합원분을 제외한 2만369가구가 일반분양될 예정이다.
부산, 대구, 광주, 창원, 양산 등 대도시 투기과열지구에 대해 분양권전매 제한기간이 ´소유권등기´에서 ´분양계약후 1년´으로 완화되면서 저조한 분양률로 고전하고 있는 지방 분양시장에 다소 활기를 불어넣을 수 있을 것으로 기대된다.
부산의 경우 투기과열지구 해제를 기다리며 분양시기를 늦춰왔던 대단지 물량이 분양에 탄력을 받을 것으로 보인다.
롯데건설은 사하구 다대동에 1984가구를 분양할 예정이고, 해운대구 반여동에선 한화건설이 33평~45평형 1657가구를 공급한다. 이와 함께 대구, 광주, 울산 등지의 분양물량도 분양권 전매제한 완화에 따른 수혜가 기대되고 있다.
이밖에 행정수도 위헌결정의 직격탄을 맞은 충청권은 고속철도, 대규모 택지개발지구, 산업단지 등 행정수도 이외 호재가 있는 지역으로 분양이 대기중이다.
택지지구의 경우 내년 정부가 원가연동제·채권입찰제 등의 시행하는 만큼 중대형 아파트를 원하는 수요자라면 올해 청약에 나서는 것도 적극 고려할 만 하다.
- (윤영환의 크레딧스토리)신용위기와 정보투명성
- [edaily] 최근의 난치병 연구를 보면 병의 본체가 아닌 매개체나 전달물질을 통제하는 방식으로 혁혁한 성과를 거두고 있다. 꼭 난치병에만 국한되는 얘기는 아니다. 금융시장의 치명적인 질병인 `신용위기`에 대한 예방이나 처방도 마찬가지다.
모든 신용위기에서 약방의 감초처럼 등장하는 것은 바로 정보의 투명성문제. 위기의 본질은 아니지만 위기의 전달과 확대과정에서 촉매와 같은 역할을 한다. 정보투명성만 잘 관리해도 신용위기의 대부분은 사전적으로 예방할 수 있다는 것이다.
◇ 신용위기 이후의 정보투명성 관련 제도 개선
신용위기에서는 `외양간 고치기`가 매우 중요하다. 위기의 원인을 찾아내고 제도적으로 보완해야 재발을 막을 수 있기 때문이다. 이 과정에서 정보투명성과 관련한 제도개선은 그야말로 필수 코스다.
미국 엔론사태 이후 `외양간 고치기`의 하일라이트는 기업과 투자자 사이의 정보비대칭 완화를 목적으로 하는 사반스-옥슬리(Sarbanes-Oxley)법의 제정이었다. 이후 Sarbanes-Oxley법은 기업 투명성에 대한 국제기준이 되었으며, 우리나라의 공정공시제도에도 결정적인 영향을 미쳤다.
국내에서 발생한 신용위기에서도 비슷한 경험들이 있다. 95년 고려시멘트 부도(덕산 사태: 친족 계열사에 대한 과도한 지급보증공여와 축소보고)를 계기로 은행의 여신거래정보가 본격적으로 집중 관리되기 시작했고, 외환위기 이후 금융감독원의 전자공시시스템(DART)이 도입되었다. 지금은 지난해 카드위기의 도화선이 되었던 기업어음(CP)의 거래정보를 집중관리하기 위한 시스템 구축이 한창 진행중이다.
회계제도 역시 이러한 위기를 겪으면서 지속적으로 보완되어 왔다. 덕산사태는 주석사항과 회계감사 검토의견 강화의 계기가 되었고, 외환위기는 결합재무제표와 연결재무제표의 도입 및 강화로 이어졌다. 최근에는 연결재무제표를 주재무제표로 하자는 움직임이 활발한데 이 역시 SK글로벌 및 카드사태와 무관하지 않다.
◇ 평소엔 `묵인`하다 위기 터지면 `패닉`
그러나 정보투명성 이슈에 대한 시장의 자세는 참으로 묘하다. 평소의 시장은 정보투명성 이슈에 대해 관대한 수준을 넘어서 아예 언급을 기피하는 것이 일반적이다. 그러다가도 일단 문제가 터지면 갑자기 태도가 돌변, 마치 전염병자 대하듯 극단적인 반발을 보이곤 한다. 이러한 모순된 기회주의적 태도는 우리나라뿐만 아니라 선진국도 마찬가지다. 왜 이러한 극단적 현상이 빚어질까? 사례를 통해 살펴보자.
SK글로벌의 해외부문 부실은 갑작스러운 이슈가 아니었다. 해외현지법인 재무정보의 비공개에 대한 문제제기는 꾸준히 있어 왔다. 그런데 만일 SK글로벌이 선선히 정보공개를 했다면 시장이 과연 이를 긍정적으로 평가해주었을까?
패닉에 따른 비용증가와 자금조달 차질로 경쟁에서 밀려났을 것이다. 다른 신용카드에 비해 상대적으로 정보공개 수준이 높았던 외환카드가 먼저 디스카운트 되었던 것이 대표적인 사례다. 따라서 `특별한 계기`가 없는 한 기업은 정보공개 요구를 무시하기 마련이다. 결국은 관성에 빠져서 무언가 잘못하고 있다는 문제의식조차도 희박해진다.
이러한 관성은 투자자도 마찬가지다. 대부분의 투자자는 `특별한 계기`가 만들어지기까지 정보투명성 이슈를 거의 자각하지 못한다. 어떤 선지자가 이를 지적하더라도 절대적인 권위가 있거나 구체적인 증거를 제시하는 경우가 아니라면 시장은 이를 무시하고 그냥 잊혀지고 만다. 나중에 경고가 현실로 들어나더라도 선지자를 기억하는 사람은 없다. 이런 구조에서 과연 누가 고양이 목에 방울을 달겠다고 나서겠는가?
신용평가도 별로 다르지 않다. 정보투명성이 부족하다고 신용등급을 조정하는 경우는 거의 없다. 신용평가사는 특수한 지위를 바탕으로 시장보다 높은 수준의 정보를 제공받고, ‘기업의 영업비밀’을 보호하면서도 신용등급에는 엄정하게 반영하는 것이 원칙이다. 하지만 현실적으로 신용등급이 높은 기업이 자료제출을 거부하면 신용평가조차도 속수무책이다.
◇ 위기이후 제도개선, `투명성 제고` 역할
그러면 특별한 계기는 무엇인가? 가장 화끈한 것은 역시 신용위기다. 숨겨진 모순이 터져 나오고 기업부도라는 냉혹한 현실에 직면하면서 모든 타성이 순간에 사라지고 그 동안 잘 설명되지 않았던 온갖 모호함이 적나라하게 드러난다. 이 단계에서의 정보공개는 순환적인 자학의 과정으로 진행된다. 의심스러워 디스카운트하고, 밝혀지면 놀라워 또 디스카운트하고, 그래도 의심스러워 다시 디스카운트하는 불신의 악순환이다.
일단 신용위기가 발생하고 나면 불신은 산불처럼 자꾸만 번져간다. 이때 방화선의 역할을 하는 것이 당국의 단호한 대응과 제도 개선이다. 이처럼 위기가 있으면 원인을 찾아 제도를 보완하고, 또 다른 구멍이 생기면 또 다시 막는 것이 바로 금융제도의 발전 과정이다.
제도개선으로 정보투명성이 높아진 사례를 간단히 살펴보자. 전자공시시스템 도입 전에는 감사보고서 변조사례를 심심치 않게 발견할 수 있었지만 이제는 누구도 그런 무모한 시도를 하지 않는다. 계열사간 거래를 통한 이익조작은 가장 보편적인 분식 수단이지만 연결재무제표로 들여다보면 대부분 헛수고가 된다. CP시장의 정보투명성 제고에 주목하는 이유의 하나도 단기자금시장이 불투명한 자금거래의 온상이 될 개연성이 크기 때문이다. 최근 수년 사이에 많은 기업들이 대손상각을 통해 불투명한 부분을 대거 정리한 것도 증권집단소송제도의 도입에 대한 사전적 대비로 보고 있다.
◇ IR 한번 없이 채권발행 가능..`개선해야`
위기 이후의 제도 보완은 어쩔 수 없이 이미 상당한 사회적 비용을 치루고 난 후의 뒷북이기 마련이다. 역시 가장 바람직한 것은 사전적인 예방이다. 그러나 정보투명성 관리는 현실적으로 쉽지 않다. 투명성 정도를 계량화할 객관적인 지표가 없기 때문이다. 최근 미국의 신용평가시장에서 정보투명성의 지표화에 상당한 관심을 보이고 있지만 쉽지 않은 과제다.
정보투명성 이슈의 가장 기본적인 속성은 정보의 비대칭성이다. 정보의 비대칭은 접촉의 빈도와 질을 개선함으로써 풀어야 한다. 우리의 금융현실을 짚어보자. 우리 기업들이 해외에서 채권을 발행할 때는 반드시 상당한 IR과정(로드쇼)을 거친다. 투자자를 설득할 수 있는 충분한 기업설명자료가 제시되는 것은 말할 것도 없다. 하지만 왜 국내 회사채 발행에는 이런 과정이 없는 것일까? 공시자료가 충분히 제출되기 때문이라는 것은 궁색한 변명에 불과하다.
우리나라의 회사채 발행절차는 사실상 공시자료(유가증권신고서) 제출 전에 모두 끝난다. 극히 예외적인 경우를 제외하면 공모 및 청약은 대부분 형식절차에 불과하다. 과거 보증회사채시장의 관성과 회사채시장의 후진성에서 답을 찾아야 한다. 회사채발행절차에 대한 근본적인 재검토가 필요하다.
특히 신용(Credit) IR에 대해서는 정말 다시 생각해보아야 한다. 변변한 IR 한번을 제대로 하지 않고도 대규모 회사채를 발행하는 우리의 현실은 참으로 기가 막히는 것이다. 이러한 관행과 문화 속에서 회사채시장이 정상적으로 작동하기를 기대하는 것은 쓰레기통에서 장미가 피기를 기대하는 것과 같다.
발행기업이 투자자에게 제공하는 기업설명자료도 마찬가지다. 우리의 기업설명자료는 기본적인 기업실적의 전달 수준에 그치고 있다. 이나마도 예전보다는 진일보한 것이지만 여전히 빈약한 수준이다. 세계적인 기업들의 연간 사업보고서에서 보듯이 핵심이슈에 대해 상세한 설명을 제공하는 것은 과연 불가능한 일인가?
끝으로 시장의 이슈형성 능력을 지적해야 할 것 같다. 외환위기 이후 우리 기업의 투명성이 크게 개선된 것은 사실이지만, 그에 대한 맹신이 결국은 SK글로벌과 신용카드의 실패를 불렀다. 믿기 위해 의심하는 것은 신용분석의 본질이다. 지속적으로 깨어 있기 위한 노력만이 시장을 지켜준다. 강세장일수록 원론을 간과하기 쉽다. 원론이 성과를 만들어주지는 못하지만, 원론을 무시하면 모든 성과는 순간에 물거품처럼 사라져 버린다.
- 서울·수도권 미분양 6800여가구 실수요자 ´손짓´
- [edaily 이진철기자] 분양시장 침체가 지속되면서 서울·수도권지역의 미분양 아파트가 늘고 있다.
이에 따라 건설업체들이 미분양 물량을 소진하기 위해 중도금 무이자대출이나 계약금 규모를 줄이는 등 각종 혜택을 내걸고 적극적인 마케팅에 나서고 있어 실수요자들 입장에서는 내집마련에 유리한 상황이다.
20일 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 서울·수도권지역의 미분양물량은 총 128개단지에서 6834가구에 달하는 것으로 조사됐다. 서울·수도권 미분양 현황☜클릭
부동산전문가들은 "지방을 중심으로 미분양물량이 쌓이던 과거와는 달리 요즘은 수도권지역으로도 대부분 미분양이 발생되고 있다"며 "이는 내년 원가연동제실시로 인한 분양가 인하효과 기대와 판교신도시 분양 등을 위해 청약통장을 아끼면서 미분양 물량이 늘어나기 때문"이라고 분석하고 있다.
그러나 미분양물량은 청약통장을 사용하지 않아도 되고 동호수도 지정해서 계약할 수 있기 때문에 실수요자라면 관심있게 볼 만하다.
강현구 닥터아파트 실장은 "수도권의 미분양 물량 중에서는 교통여건 개선 등으로 입주후 알짜 아파트가 될 단지들도 많다"며 "다만, 입지가 떨어지거나 분양가가 주변 시세보다 비싸 미분양이 발생한 경우도 있어 입지여건이나 시세 등을 꼼꼼히 살펴보는 것이 필요하다"고 말했다.
◇잠실동 잠실3단지= 송파구 잠실동 잠실주공 3단지를 재건축하는 곳으로 25평~54평형 3696가구가 들어선다. 이중 25평형 20가구가 미분양물량으로 남아있으며, 입주예정일은 2007년 9월이다.
대부분 저층 중심이지만, 중층으로도 몇 가구 미분양된 아파트가 남아있는 상태다.
지하철 2호선 신천역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지이며, 잠실대교, 올림픽대로를 통해 도심 및 외곽으로 이동이 편리하다.
롯데백화점, 롯데마트, 석촌호수, 한강시민공원, 롯데월드와 접해 있어 편의 시설도 잘 갖춰져 있는 편이다.
◇가양동 한강월드메르디앙= 월드건설이 강서구 가양동에 13~15층 2개동 32평~33평형 144가구를 짓는다. 100% 일반분양이며, 입주는 2006년 5월 예정이다.
미분양된 물량은 27가구이며, 계약금 10%에 중도금 50% 이자후불제를 실시한다.
지하철 5호선 발산역을 자동차로 5분 거리이며, 지하철 9호선(2008년 예정)개통시 가칭 양천향교역을 도보로 이용가능한 역세권단지가 된다.
한강시민공원이 인접해 생활환경이 쾌적하며, 까르푸, 이마트 등 대형할인매장도 가까이 있다. 장기적으로는 인근 대상공장 이전, 마곡지구 개발에 따른 수혜를 받을 수 있을 것으로 기대된다.
◇신길동 보라매두산위브= 두산산업개발(011160)은 영등포구 신길동에 32, 52평형 164가구를 짓는다. 이중 32평형 8가구, 52평형 8가구가 미분양됐다.
분양대금 40%에 대해 32평형은 이자후불제, 52평형은 무이자대출이 가능하다.
지하철 7호선 신풍역 및 보라매역을 도보로 이용 할 수 있으며, 대길초등교, 영신고 등교육시설과 보라매공원, 롯데백화점 등을 이용할 수 있다.
◇풍동지구 성원상떼빌= 성원건설이 고양시 풍동택지지구 C1블럭에 16~20층 7개동 39평~54평형 469가구 규모로 짓는 물량으로 입주는 2006년 12월 예정이다.
아직 계약이 완료된 평형대는 없으며, 저층부를 중심으로 18가구가 미분양으로 남아 있다. 계약금 20%에 중도금 40% 이자후불제를 실시한다.
경의선 복선구간이 오는 2008년 완공될 예정으로 풍산역을 도보러 이용할 수 있고 일산 신도시내 마두역 상권이 자동차로 10분 거리다.
◇광명 월드메르디앙= 월드건설은 광명시 광명동에 24, 32평형 총 577가구중 미분양가구수는 24평형 80가구, 32평형 100가구다. 입주는 2007년 4월 예정이다.
분양조건을 완화해 종전 계약금 10%의 비율을 4.5~4.8%으로 낮췄으며, 중도금 전체의 30~50%에 대한 이자후불제도 무이자로 전환했다.
지하철 7호선 광명사거리역을 도보로 이용할 수 있으며, 신안산선, 광역간선도로 등이 개통돼 서울 및 수도권으로의 진입이 용이하다.
◇남양주 덕소아이파크= 현대산업(012630)개발은 남양주시 와부읍 덕소리에 18개동 규모로 34평~51평형 총 1239가구의 대규모단지를 짓는다.
이중 미분양물량은 152가구로 40평~50평형대의 대형평형은 거의 소진됐으며, 30평형대를 중심으로 남아 있다. 계약금 10%에 중도금 50% 이자후불제를 실시한다.
오는 2005년말 개통예정인 구리~덕소간 중앙선 복선 덕소역을 도보로 이용할 있고 2009년 개통예정인 서울~춘천간 고속도로 와부IC 진입이 수월하다.
단지 바로 앞에 월문천과 체육공원 등이 있어, 주거 환경도 쾌적한 편.
◇호평지구 신명스카이뷰= 신명종합건설이 남양주시 호평지구에 35, 48평형 399가구를 공급했으며, 35평형 58가구, 48평형 13가구가 각각 미분양으로 남아있다.
중도금을 무이자로 대출해 주며 발코니새시도 서비스로 제공된다.
◇평택가재동 우림루미아트= 우림건설은 평택시 가재동에 33, 38평형 590가구를 짓는다. 이중 미분양 물량은 33평형 32가구, 38평형 10가구다.
분양조건을 완화시켜 계약금 900만원에 중도금의 40%를 무이자로 대출해준다.
오는 2005년 개통예정인 수원~천안간 경전철 지제역과 서정역 중간에 들어서는 단지로, 평택~음성간 고속도로가 지나는 송탄IC가 자동차로 5분 거리에 있다.
- 경기· 인천 등 신규입주아파트, 10가중 4가구 `빈집`
- [edaily 윤진섭기자] 경기침체가 계속되면서 신규 입주 아파트의 입주율이 낮아지면서, 경기와 인천지역은 10가구 중 4가구 정도가 빈집인 것으로 파악됐다. 또 서민주택은 물론 고가주택도 경매에 부쳐지는 사례가 급증하고 있는 것으로 분석됐다.
19일 건설교통부의 `9월 중 주택시장 동향`에 따르면 최근 6개월 사이 입주를 시작한 경기, 인천, 충청지역의 새 아파트 입주율은 평균 60%대 초반에 머물렀다. 지역별 입주율은 ▲경기 61%(총입주대상가구 1만4300가구) ▲인천 62%(9200가구) ▲충청 62%(4700가구) 등이었으며 서울은 77%(7900가구)로 상대적으로 높았다.
경매물건도 3분기 들어 큰 폭으로 증가해 수도권 아파트는 지난해 같은 기간보다 45% 증가한 2771가구가 경매에 붙여졌고, 연립주택은 81%가 늘어난 7736가구가 나왔다. 아울러 고급주택이 경매에 부쳐진 경우도 늘어 올 9월까지 6억초과 고가주택은 총 1200건으로 지난해 동기(942건) 대비 27% 증가했다.
국민주택기금 근로자 중도금 대출 연체율도 증가하는 추세다. 건교부에 따르면 현재 근로자 중도금 대출 잔액은 총 1조6700억원(국민은행 취급 분 기준)으로, 이중 연체금액은 0.19%인 32억원에 달했다.
건교부는 85㎡(25.7평) 이하 신규분양주택에 한해 국민주택기금에서 가구당 최고 1억원의 중도금을 대출해 주고 있는데 경기침체 여파로 연체율이 계속 상승하고 있는 추세다. 실제 중도금 연체율은 지난 2002년 1월 0.06%에서 지난해 1월 0.11%로 상승했으며 올 들어서도 6월 0.16%, 7월 0.17%, 8월 0.18% 등으로 상승세를 이어가고 있다.
특히 지방광역시의 중도금 연체율 상승폭은 더욱 커 광주는 올 1월 0.33%에서 9월말 0.40%로 0.07% 포인트, 부산은 0.26%에서 0.31%로 0.05% 포인트, 대구는 0.18 %에서 0.22%로 0.04% 포인트 각각 올랐다.
8월 중 미분양 물량은 7월 대비 소폭 증가(2%)에 그쳤으나, 지난해 말 대비는 2배 이상 늘었다. 특히 인천지역은 지난해 12월에 총 19가구에 불과했지만 8월 현재는 1490가구로 무려 78배가 늘었다. 다만 울산은 지방 건설경기의 전반적 침체에도 불구하고 지난해 말 대비 미분양 물량이 60% 정도 감소했다.
1∼8월 아파트 거래건수는 총 50만6000건으로 지난해 동기(71만5000건)에 비해 29.2 % 감소했으며 특히 강남구 등 6개 주택거래신고지역의 경우 감소폭이 더욱 커 8월 한달 간 아파트 거래건수가 2000건도 채 안돼 작년 동월 대비 70% 가까이 줄어든 것으로 집계됐다.
청약통장 가입자 수는 9월 현재 22조 6000억원으로 지난해 12월 말 20조원에서 2조 6000억원이 늘었다. 그러나 소형(85㎡ 이하)만 청약 가능한 청약부금은 6월 이후 감소해 현재 7조 4000억원을 나타내고 있다.
한편 9월중 주택매매가격은 전국적으로 0.2% 하락해 6월 이후 계속 안정세를 유지하고 있으나 8월(-0.4%)에 비해서는 하락폭이 다소 둔화된 것으로 분석됐다. 이사 철과 추석이 겹치는 9월에 주택매매가격이 하락한 것은 지난 98년 이후 처음이다.
