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- 내년 1월 알짜 주상복합·오피스텔 선보여
- [edaily 윤진섭기자] 내년에 1월에 여의도와 목동 등 주거 선호도가 높은 지역에 주상복합과 오피스텔이 잇따라 분양돼, 수요자들의 관심이 모아지고 있다.
14일 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 2005년 1월 전국에서 분양되는 주상복합 아파트는 4곳 761가구, 오피스텔은 3곳 496실인 것으로 조사됐다.
LG건설(006360)은 영등포구 여의도동 한성아파트를 헐고 주상복합아파트 250가구와 오피스텔 350실을 분양한다. 삼성물산(000830)은 마포구 아현동에 주상복합아파트 95가구와 양천구 목동에 주상복합아파트 344가구를 분양할 계획이다.
닥터아파트 정보분석실 강현구 실장은 “내년 1월에는 분양물량이 적고, 주상복합아파트는 청약통장이 있어야 하지만 입지여건이 좋은 유망 단지들이 많아 아껴둔 청약통장을 사용해도 손색이 없다”고 말했다.
▲LG한성자이 (주상복합&오피스텔)
LG건설은 영등포구 여의도동 47일대 한성아파트를 헐고 주상복합 총 580가구 중 47~79평형 250가구, 오피스텔 18~28평형 350실을 일반분양할 예정이다.
지하철 5호선인 여의도역(2007년 12월 개통예정인 지하철9호선 환승역)을 걸어서 이용가능하며 올림픽대로를 이용해 도심 및 강남으로의 진입이 수월하다.
인근 학교시설로는 윤중초등, 여의도초등, 윤중중, 여의도중, 여의도여고, 여의도고 등이 있으며, 편의 시설로는 여의도백화점, 여의도 성모병원, 노량진 수산시장, 생태공원, 한강공원 등이 있다.
▲목동 트라팰리스 (주상복합)
삼성물산은 양천구 목동 406의 10 일대를 재개발해 주상복합 총 526가구 중 42~91평형 344가구를 분양할 예정이다.
지하철 5호선인 목동역과 오목교역을 각각 걸어서 3~5분이면 이용 가능하며, 서부간선도로와 인접해 이를 이용, 서울 외곽으로의 진입이 수월하다.
인근 학교시설로는 목동초등, 서정초등, 양목초등, 목동중, 진명여고, 영상고 등이 있으며, 편의 시설로는 현대백화점, 행복한세상백화점, 까르푸, 오목근린공원, 목동종합운동장 등이 있다.
▲SK 역삼 리더스뷰 (오피스텔)
SK건설은 강남구 역삼동 680 일대에 주거용 오피스텔 32~68평형 102실을 분양한다.
현재 지하철 2호선 선릉역, 지하철 7호선 학동역을 이용하려면 걸어서 10분정도 소요돼 다소 불편하지만 2008년 개통예정인 분당선 삼릉역(가칭)은 걸어서 4~5분이면 이용 가능할 것으로 보인다.
강남의 중심도로인 테헤란로를 접하고 있어 서울 전역으로의 차량 이동이 수월하며 주위에 차병원, 국립중앙도서관, 삼릉공원 등의 편의 시설이 있다.
▲마포3-2구역 재개발 (주상복합)
삼성물산은 마포구 아현동 614의 1 일대를 재개발해 총 126가구 중 35~37평형 95가구를 일반분양 할 예정이다. 이 지역 일대는 현재 아현뉴타운으로 지정되어 재개발될 예정이다.
지하철 5호선 애오개역이 단지 바로 앞에 위치해 있으며, 강변북로로 진입로가 인근에 위치해 있어 도심 및 강남으로의 이동이 수월하다.
인근 학교시설로는 초등학교 2개교, 중학교 3개교, 고등학교 5개교가 있지만 향후 뉴타운으로 재개발되면 초등학교 1곳이 더 추가될 예정이다.
- 교통 편리한 환승역세권 분양 `주목`
- [edaily 윤진섭기자] `더블 역세권`으로 불리는 환승 역세권 아파트가 주목받고 있다.
도심 진출입이 편리하고 서울이나 수도권, 지방 등으로 쉽게 이동할 수 있는 2개 노선 이상의 환승 역세권 주변 아파트는 주거수요가 많아 실거주용이나 투자용으로 `알짜`에 속한다.
실제 지하철 5호선과 6호선이 환승하는 마포구 공덕역 일대나 5호선과 9호선이 교차할 여의도, 1호선과 4호선, 그리고 KTX 등이 지나는 용산 등이 대표적 `더블 역세권`지역으로 사통팔달의 입지로 다른 강북지역보다 높은 아파트 시세를 형성하고 있다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 "환승역 일대는 상가와 기반시설이 발달할 뿐만 아니라 주거 수요가 탄탄해 경기 상황에 큰 영향을 받지 않는 등 꾸준한 인기를 얻고 있다"며 환승역 주변 아파트의 강점을 소개했다.
분양 중이거나 예정인 아파트 중 환승역세권 프리미엄을 누릴 아파트를 소개한다.
▲ 강서구 화곡동 SK건설
강서구 화곡동 79-9번지 일대 문화 연립을 재건축하는 아파트로 총 203가구 중 92가구를 일반분양한다.
지하철 5호선 화고역과 우장산역이 걸어서 10분 이내로, 남부순환도로, 공항로, 가양대교를 통해 올림픽대로 및 강변북로를 이용할 수 있다. 우장산공원이 인근에 위치해 녹지 공간이 풍부하고, 이마트를 비롯한 대형 유통 시설도 잘 갖춰져 있다. 02)555-8006
▲영등포구 문래동 금호건설
문래동 3가 45번지 일대에 들어서는 아파트로 총 134가구를 모두 일반분양한다. 지하철 2호선 문래역과 5호선과 2호선이 환승하는 영등포구청역이 가깝다.
단지 맞은편에 삼성홈플러스와 1300가구 규모의 LG빌리지가 자리 잡는 등 영등포구 내 대표적 주거지역으로 개발 중이다.
교육시설로는 문래초, 영등포초, 문래중, 관악고 등이 있고, 편의시설로는 롯데백화점, 경방필백화점, 신세계백화점, 영일시장, 문래공원, 영등포세무서, 삼성홈플러스, 로데오패션의류타운 등을 이용할 수 있다. 02)2637-3040
▲동작구 사당동 금강종합건설
금강종합건설(021320)이 동작구 사당동 316-20번지 일대 아주연립을 재건축하는 아파트로 총 111가구이며 이중 조합원분을 제외한 60가구를 일반분양한다.
7호선 남성역이 도보 5분 거리에 있고 이수역과도 가까운 역세권 아파트다. 사당로, 동작대로, 남부순환도로 등을 이용해 도심지 및 강북으로의 진입이 편리하다. 교육시설로는 행림초, 남성초, 남성중, 사당중, 동작고, 총신대, 숭실대 등이 자리잡고 있다.02)513-5567
▲도봉구 창동 한신공영
한신공영(004960)이 창동 281-3번지 일대에 짓는 아파트로 총 198가구를 모두 일반분양한다. 1호선과 4호선 환승역이고, 경원선역이 지나가는 창동역 민자역사와 가깝다.
지상 10층 규모의 민자역사가 완공이 되면 그 일대의 유동인구 증가는 물론 주택수요자도 크게 늘것으로 전망된다.
인근 교육시설로는 자운초, 창동초, 창동중, 노곡중, 상계고, 도봉정보산업고등이 있으며 편의시설로는 이마트,하나로마트, 경찰서 등이 있으며 향후 법조타운에 이전에 따른 혜택을 누릴수 있을 것으로 기대된다. 02)3393-3315
▲양천구 목동 삼성물산
삼성물산(000830) 주택부문이 목동 406-10번지 일대에 짓는 주상복합아파트로 5092평의 대지에 지하 5층, 지상 41~49층 4개 동 규모로 건립되며 42~91평 총 526가구 중 조합원분을 제외한 344가구를 일반분양한다.
지하철 5호선 오목교역과 목동역까지 도보로 이용이 가능하며 서부간선도로와 경인고속국도가 인근에 있어 수도권 진출입이 편리하다. 주변에 삼성쉐르빌&8228;하이페리온 등의 주상복합이 인근에 있어 이 지역이 대규모 주상복합 단지로 거듭날 전망이다. 1588-3588
▲용산구 한강로 대우건설
대우건설(047040)이 서울 용산구 한강로 1가에 공급하는 `대우월드마크 용산`도 환승역세권에 들어서는 주상복합아파트다. 지하철 4호선과 6호선 삼각지역이 걸어서 2분거리다.
특히 월드마크 용산과 마주하고 있는 미군기지는 총 100만평 규모의 용산 민족공원으로 탈바꿈이 예정돼 있고, 용산공원~용산역~고속철도 정비창엔 대형 녹지축이 들어설 예정이다.
지하 6층, 지상 37층 2개동 규모로 들어서는 월드마크용산은 아파트 37∼66평형 160가구와 오피스텔 33∼43평형 198실로 구성된다.
아파트는 30평형대 24가구, 40평형대 48가구, 50평형대 78가구, 60평형대 10가구 등이 공급되고, 오피스텔은 30평형대 132실, 40평형대 66실이다.
분양가는 아파트가 평당 1400만∼1900만원, 오피스텔이 900만~1300만원선이다. 청약통장은 600만원이상 소유자에 한해 청약이 가능하다. 02)568-5068
▲인천광역시 주안동 벽산건설/풍림산업
벽산건설(002530)과 풍림산업(001310)이 인천광역시 남구 주안동의 주안주공1~2단지를 재건축해 3160세대를 공급하고 조합원분을 제외한 780세대를 일반분양한다.
지하철 1호선 간석역과 인천시청역을 도보로 이용할 수 있고, 주변에 인천시청, 한국방송통신대학, 인천문화예술회관, 인천남고교, 동인천중교 등의 편의시설과 교육시설이 자리 잡고 있다.92)767-5246
- (부동산레이다)기회의 미분양아파트 투자
- [양은열] 부동산경기가 급속히 위축되면서 미분양 아파트가 다시 크게 늘어났다. 특히 작년 `10.29 부동산종합대책` 여파가 1년동안 작용하여 강남의 재건축을 중심으로 부동산 경기가 상당기간 침체기에 접어들자 부동산 투자는 다 끝났다라고 말하는 이도 있다.그러나 결론부터 이야기하자면 부동산의 기본원리 조차 모르고 하는 이야기다.
특히 10.29대책 연장으로 내년 7월경에 실시될 종합부동산세가 주택에 대한 세금부담으로 가중되어 올 초부터 늘어나기 시작한 미분양아파트는 종부세의 확정으로 12월 들어 미분양아파트 증가가 급물살을 타고 있는 것으로 분석되었다. 사실 노무현 정부가 들어서면서 부동산에 대한 강력한 규제에 대한 부담으로 아파트에 대한 선호도가 떨어지고, 그 결과 상당기간 주택시장, 특히 아파트 시장이 침체기가 연속될 것으로 여러 연구기관에서 분석되었다. 이러한 침체기에 접어들었다는 반증이 미분양아파트의 증가로 볼 수 있다.
미분양 아파트는 작년 12월 3만8천261가구에서 현재 5만여 가구로 25%가 증가했다.2002년 12월말 기준에 2만4천923가구에 비하면 배가 증가 된 것이다. 특히 올해는 10월 한 달간 전국적으로 6,000가구가 늘어나 미분양 아파트 가구수가 5만8905가구가 되었다. 이것은 지난 IMF직후인 1998년 10만2천701가구를 최고로 기록한 이후로 ▲1999년 7만872가구 ▲2000년 5만8천550가구 ▲2001년 3만1천512가구 등으로 계속 감소세를 보여 2003년 10월 2만 가구였던 미분양 아파트가 노무현 정부의 강력한 부동산 규제책으로 미분양아파트 증가되기 시작했고, 그 결과 현재 2000년 말과 비슷한 5만 가구를 조금 넘은 것이다.
그동안 노무현 정부의 부동산 정책을 살펴보자.
서민경제위주의 부동산 정책으로 가진 자들에게 압박하고자 투기과열지구나 투기지역, 주택거래 신고제를 도입하였으나 결국에는 주택의 숨통을 막아 버리고 오히려 서민이 더 살기 어려운 환경을 조성해 버린 것이다.
주택거래 신고제를 실시(서울 강남,송파,강동,용산, 분당,과천)하여 등록, 취득세를 기존보다 5-6배나 늘어난 실거래가로 납부하라고 하니 누가 주택을 취득하겠는가? 도리어 거래위축으로 전세난만 가중시키고 있지 않은가!
또한 부동산을 많이 가진자 들에게 종합부동산세를 도입하여 세금을 부과 하겠다고 하니 누가 십자가를 지고 주택을 매입하겠는가? 뿐만 아니라 재건축개발이익환수제의 초헌법적인 제도를 도입하면서 공공이라는 명분아래 자기집을 재건축한다는데 임대아파트를 10~25%까지 내놓으라고 하니 누가 선뜻 재건축 사업에 동참하겠는가!
그렇다면 이러한 세금위주 규제일변도 정책으로 인해 주택가격은 내려올 것인가? 결론을 이야기하면 정부의 규제일변도의 부동산 정책은 경제의 내수침체와 세금대폭인상이라는 악재로 인해 실수요자들의 내 집 마련 시기를 계속 늦출 것이고, 그 결과 부동산 가격은 보합 또는 하락 현상을 보일 것이다. 그러나 이러한 현상은 잠시뿐, 몇 년 내 결국 이러한 현상이 착시현상 이었음을 알게 될 것이다.
경우에 따라서 노무현 정부가 추진하는 세금위주의 부동산 규제책은 어느 정도 효과를 보이는 듯 하겠다. 그럼에도 불구하고 필자는 부동산 근본원리 측면에서 볼 때 몇 년 내 부동산 폭등기가 틀림없이 도래할 것이라고 자신있게 말할 수 있겠다.
따라서 잠시 경기의 둔화와 규제일변도의 부동산 정책은 미분양 아파트를 양산할 것이지만 미분양이라는 호재를 잘 활용하면 아파트 투자의 재미를 상당히 느낄 수 있을 것이다.
필자의 경우 2001년 수원 신영통 망포지구 현대아이파크 42평형을 계약금 10%로로 계약한 후 입주시에 대출과 잔금 8천만 원 정도로 아파트를 구입한 적이 있다. 물론 지금 시세는 3억원이 넘었지만 그 당시 필자가 적은 돈으로 신영통 지역에 아파트를 구입할 수 있었던 것은 미분양 아파트였기 때문이다.
이러한 미분양아파트의 등장과 급증은 실수요자나 투자자에게는 실익을 주지만 우리경제에는 몇 가지 어려운 점을 주고 있다.
첫째, 건설업계의 경기현황을 더욱 어렵게 만들 것으로 보인다. 당장 자금이 돌지 않아 유동성 부족을 느끼고 공사물량 또한 고갈 되게 되어 관리비등의 고정비 증가로 건설업계는 몇 중고를 겪게 될 것이다.
둘째, 건설회사의 어려움은 철근, 모래, 시멘트등과 인력시장에 상당한 어려움을 파생시킬 것으로 보인다.
셋째, 고용 흡수력이 높은 건설산업의 위축은 일자리 부족현상을 가져올 것이고, 이러한 일자리는 반도체의 눈부신 수출과는 거리가 멀다. 아무리 수출증가와 외화유입이 좋더라도 서민경제와 직결되는 건설경기의 위축이야말로 일반 서민과 인력시장에 막대한 악영향을 끼치게 되는 것이다.
그렇다면 이러한 미분양아파트의 급증은 어디에 있는가? 결론부터 이야기 하면 주택시장이 공급자에서 수요자 위주로 바뀌고, 정부의 강도 높은 부동산 억제 및 규제책에서 기인된 것으로 보인다. 거래세인 등록,취득세를 강화하고 보유세인 주택세를 턱없이 올리면서 더 나아가 종합부동산세등 강도 높은 세금위주 정책으로 온통 경제를 동맥경화증 환자로 만들어 버린 것이다. 이에 따라 기존주택을 처분하기 어렵게 만들었고, 전세는 나가지 않아 이사할 여유도 없으며, 아파트 신규 입주는 과도한 세금과 자금경색으로 온 국민을 꼼짝 못하게 한 현 정부의 부동산 억제책이 신규입주를 어렵게 만들어 미분양 아파트 증가로 이어지게 한 것이다.
그러나 정부 당국자가 꼭 유념해야 할 점이 있다.
이렇게 부동산 규제책이 지나칠 경우 주택 미분양 급증과 이에 따른 부작용으로 경제가 멍들기 시작한다는 것이다. 90년대 초반 일본경제가 장기침체 국면에 빠지게 된 중요한 이유 중의 하나도 과도한 부동산 규제와 경기불황에 따른 건설경기 침체였음을 정부 관계자는 알아야 할 것이다. 따라서 과도하게 규제일변도로 나가는 부동산 정책 결정을 청와대만 바라보고 갈팡지팡 하지 말고 하루빨리 완화책으로 전환되어야 할 것이다. 또한 서울과 수도권을 제외한 충청권이 이남의 모든 부동산 관련규제책은 해제 완화 시켜야 할 것이다.
특히, 부동산 규제 중 분양권 전매 금지라는 투기과열지구 해제는 그 무엇보다도 선결되어야할 정책이다. 왜냐하면 부동산 동맥경화증을 가장 효과적으로 풀 수 있는 방법이기 때문이다.
그렇다면 이러한 미분양 아파트 증가가 꼭 일반 청약자들에게는 악조건으로만 작용하는가? 결론을 이야기하면 미분양아파트가 경기에 악영향을 미치는 것은 확실하지만 실수요자들에게는 상당한 호재로 볼 수 있다.
왜냐하면 미분양 아파트는 투기과열지구 내 재당첨 금지에 해당되지 않아 청약통장 1순위 제한이 없고, 동과 호수를 고를 수 있는 장점이 있으며, 청약통장과도 전혀 관계가 없다는 장점이 있기 때문에 악재가 호재라는 것이다.
그러나 미분양아파트가 무조건 좋은 조건은 아니다.
무주택 실수요자들에게는 내 집을 마련하기에는 한결 쉬워진 반면 재테크 투자환경은 여간 까다로워진 게 아니어서 투자하기 전 신중히 검토해야 하지 않으면 안 되는 시기가 도래한 것이다. 부동산 관련 정책이나 법규를 모르고 투자했다가는 낭패를 당하기 십상이다. 미분양아파트도 마찬가지다.
미분양으로 남아있는 데는 이유가 있는 것이다. 그 이유를 살펴보면,
●분양가격이 주변지역 기존아파트 보다 10%이상 높게 설정된 단지
●층 또는 향에 따라 가격차등화를 할 경우와 그렇지 않을 경우, 층과 향에 따라 분양가격을 차등화한 단지가 평균 미분양률이 낮기 때문에 차등화가 안되는 단지나 층
●향별 가격차등화의 효과를 검증한 결과, 남향에 비해 동향의 미분양률이 매우 높기 때문에 유의 깊게 판단함.
●각 부문별로는 분양가격이외에 단지구성 및 주택설계 특성, 입지특성 순으로 미분양 요소에 작용하고 있음.
●기타 지역적 교통의 편리성과 주거환경의 쾌적성이 미분양 아파트 특성과 밀접한 관계가 있으므로 특성간 보완 또는 대체전략부문으로 계획수립시 고려해야 함.
그렇다면 미분양아파트에 투자하려면 어떻게 하나?
첫째, 현지시장조사를 통해 주변지역 신규아파트의 평형별, 층별, 향별 가격을 조사하여, 구입하고자하는 미분양 아파트를 보수적 가격으로 검토한다.
둘째, 단지 및 주택 내부설계가 불편하지 않은지, 구입하고자 하는 아파트의 단지 내 배치가 열악하진 않은지 비교 검토한다.
셋째, 전체적으로 단지가 지역 내 어떠한 위치에 입지하여 있는지 교통과 교육, 주거환경이 대체적으로 쾌적한지 등을 파악한다.
넷째, 아파트가 오랫동안 미분양 상태로 남아있는 데는 일반 소비자들이 기피해온 이유가 있다. 기피요인을 파악하여 미분양아파트로 재테크와 내 집 마련을 동시에 할 수 있는 노하우를 터득하여야 한다.
다섯째, 부동산 투자 정책을 파악한다. 예를 들어 부동산시장이 침체기에 접어들 때는 아파트 분양이 대부분 계약금 10%이내에 중도금 무이자 형태로 간다. 이때 투자시점이 아닌 이익창출 시점의 부동산 시장을 보고 투자한다.
수도권과 서울의 강남까지 미분양 아파트가 선을 보이고 있다. 그럼에도 불구하고 부동산 시장은 양극화 현상으로 간다. 삼성동 아이파크가 평당 3,000만원 넘어간 지 오래다.
잠실주공 재건축 평당 분양가가 2000만원이라 하나 수도권 밖에서는 미분양 속출하고 있다. 개미군단은 이럴수록 조건 좋은 미분양 아파트를 고르고 골라 향후 3년을 바라보고 투자하여야 하지 않을까 한다.
부동산은 언제나 순환한다. 법칙은 동일하지는 않지만 순환의 고리는 비슷하다. 지금의 미분양아파트가 넘쳐나고 있을 때 미분양아파트 하나쯤 작은 돈으로 투자할 법도 하다. 또한 부동산의 고수들은 현재의 가치로 투자하지 않는다. 초보자들만이 현재가치를 제일먼저 따지면서 투자할 뿐이다.
- 용산 한강로 `대우월드마크` 주상복합 385가구 분양
- [edaily 윤진섭기자]대우건설(047040)은 서울 용산구 한강로 1가에 들어서는 주상복합아파트 `대우월드마크 용산`385가구를 12월 중 분양한다고 30일 밝혔다.
대우건설의 새 주상복합 브랜드인 `월드마크`는 초고층, 최고급 주상복합 브랜드로 기존의 트럼프월드와 시티파크의 이미지를 한 단계 업그레이드한 브랜드이다.
대우건설이 공급하는 월드마크 용산이 들어서는 삼각지 일대는 용산 부도심 개발의 핵심지역으로 주변 일대에는 ▲ 용산부도심개발 ▲ 용산민자역사 개발 ▲ 국제업무지구 ▲ 이태원지구단위계획 ▲ 한남지구단위계획 ▲ 한남뉴타운 ▲ 미군기지 공원화 등의 개발 사업이 진행 중이다.
특히 월드마크 용산과 마주하고 있는 미군기지는 총 100만평 규모의 용산 민족공원으로 탈바꿈이 예정돼 있고, 용산공원~용산역~고속철도 정비창엔 대형 녹지축이 들어설 예정이다.
지하 6층, 지상 37층 2개동 규모로 들어서는 월드마크용산은 아파트 37∼66평형 160가구와 오피스텔 33∼43평형 198실로 구성된다.
아파트는 30평형대 24가구, 40평형대 48가구, 50평형대 78가구, 60평형대 10가구 등이 공급되고, 오피스텔은 30평형대 132실, 40평형대 66실이다.
이 아파트는 단지 바로 앞에 용산 민족공원이 한 눈에 들어와 공원 조망 프리미엄이 뛰어날 것으로 점쳐지고 있다. 실제 바로 옆에 위치한 L사 주상복합아파트의 경우 이 같은 조망을 발판으로 평형대별로 최대 1억~2억원의 웃돈이 붙은 상태다.
아파트는 지난 3월 말 이후 분양 승인을 신청해 일반 아파트처럼 청약통장이 필요하지만 오피스텔은 청약통장과 무관하고 전매도 가능하다.
`대우월드마크`는 아파트와 오피스텔을 별도의 동으로 구성해 오피스텔의 상품성을 높인 것이 특징. 통상 주상복합에 들어서는 오피스텔의 경우 저층부에 위치해 있어 분양성이 떨어졌던 점을 극복하기 위한 전략이라는 게 대우건설의 설명이다.
분양가는 아파트가 평당 1400만∼1900만원, 오피스텔이 900만~1300만원선이다. 청약통장은 600만원이상 소유자에 한해 청약이 가능하다.
이 아파트는 지하철 4,6호선 환승역인 삼각지역이 직선거리로 50미터 거리에 위치해 있고, 고속철도 용산민자역사를 이용할 수 있으며, 강변북로·한강로·백범로·올림픽도로 접근이 쉽다. (02)568-5608
- `판교`를 고집할까..`저밀도` 어때?
- [edaily 윤진섭기자] 청약통장 가입자들의 `판교 고수전략`에 적신호가 켜졌다. 1억~2억원의 프리미엄이 거론되는 등 높은 투자성을 예고하고 있는 판교신도시 청약이 각종 규제로 묶이면서 전문가 사이에서 조차 `판교를 고집할 필요가 있느냐`는 지적이 나오고 있기 때문이다.
때 마침 내년 상반기부터 공급되는 서울 저밀도지구는 판교와 비견될 정도로 입지가 뛰어날 뿐만 아니라 일반분양 물량이 넉넉해 전문가들은 청약 수요자라면 두 곳을 비교해 적절한 청약 전략을 짜라고 조언하고 있다.
이에 따라 부동산 관련 업계 전문가들은 판교 당첨확률이 높은 무주택자 우선공급 대상자는 판교를 고수할 필요가 있지만, 25.7평 초과 주택이나 무주택 우선공급 대상자가 아닌 수요자라면 저밀도지구로 눈을 돌리는 것도 한 방법이라고 조언한다.
◇판교신도시 무주택자 우선공급 비율 확대..당첨 확률 낮아져
지난 22일 건설교통부는 내년부터 공급되는 판교 등 택지지구에는 각종 규제를 적용할 방침이라고 밝혔다.
현재 건설교통부가 원가연동제, 분양권 전매금지, 입주 후 매매제한 등을 골자로 한 주택법 개정을 추진 중인데, 이 안이 통과되면 택지지구에서 나오는 전용면적 25.7평 이하 분양 시장은 변화가 불가피하다.
특히 건교부는 판교신도시에 대해 청약 과열을 막기 위해 무주택자 우선공급 비율을 현행 75% 수준에서 최고 85% 수준까지 끌어올리겠다는 입장을 밝혔다.
이 법안이 통과될 경우 판교 청약자 중 성남시에 거주하면서 무주택자 우선공급 자격을 갖춘 계층이 당첨 확률이 가장 높게 된다. 물론 서울, 경기도에 거주하면서 25.7평 이하 아파트에 대한 무주택자 우선 공급 자격을 갖춘 통장 소유자도 유리하다.
반면 지난 5년 동안 당첨 경력이 있거나 1순위 주택을 소유한 청약 통장 가입자는 무주택자 우선공급 대상자에게 순위가 밀려 25.7평 이하 주택에서의 당첨확률은 극히 희박해질 전망이다.
부동산뱅크 양해근 실장은 "규제 강화로 판교 청약에 대한 당첨 확률이 극히 낮아지고 있다"며 "뿐만 아니라 일정기간 동안 매매가 금지될 것으로 보여, 통장 소유자들은 당첨 확률을 고려해 비슷한 입지인 강남권 저밀도지구와 장담점을 비교해 청약전략을 수정하는 방안을 검토해 볼 필요가 있다"고 말했다.
◇당첨확률은 저밀도지구, 투자성은 판교신도시
강남권 저밀도 재건축은 내년 1~2월부터 집중 공급된다. 송파구 잠실시영(6884가구), 잠실주공 2단지(5563가구), 잠실주공 1단지 (5678가구), 그리고 삼성동 AID영동차관(2070가구), 강남구 도곡주공 2차(768가구) 등이다.
저밀도지구와 판교신도시는 나름대로 장·단점이 있다. 판교신도시는 강남권을 대체할 주거지로 일찍부터 손꼽혀왔다. 쾌적성도 뛰어나고 무엇보다 중소형 평형의 경우 원가연동제가 적용돼 분양가도 낮을 전망이다.
현재 거론되는 분양가는 평당 800만~850만원으로 인근 분당구 정자동의 동일평형대 매매가 평당 1000만~1200만원보다 낮다. 넉넉한 자금계획을 세운 사람은 아파트 당첨이 될 경우 만만치 않은 수익이 예상되는 대목이다.
반면 규제가 걸림돌이다. 5년 내 당첨 경력자나 주택소유자의 경우 25.7평 이하에 대한 무주택자 우선공급에서 배제돼 사실상 당첨확률이 불확실하다. 물론 무주택자 우선 당첨자 역시 당첨될 보장이 없는 것은 마찬가지다.
또 판교신도시는 분양가는 낮아지겠지만 입주 후에도 일정기간 (예시 3년 보유 1년 거주) 매매할 수 없게 돼, 결과적으로 판교 청약자들은 만만치 않은 실탄을 준비해야 한다.
강남권 저밀도지구의 장점은 이미 검증된 최고급 주거지라는 데 있다. 교통, 문화, 교육 등 뒤처지는 게 없어 경기 활성화가 이뤄질 경우 가장 먼저 주목 받을 곳이 분명하다.
여기에 내년 상반기에 선보일 잠실시영, 주공 1,2 단지는 개발이익환수제도 적용 대상에서 제외돼, 임대 아파트가 들어서지 않는다. 그만큼 아파트 단지에 대한 희소성이 커진다. 무엇보다 서울 일대 청약 시장이 침체돼, 당첨확률이 높다는 점도 장점으로 꼽힌다.
단점도 있다. 무엇보다 분양가격이 비싸다. 이 아파트는 원가 연동제가 적용되지 않아, 평당 1700만~ 1800만원을 호가할 가능성이 높다. 또 대다수 일반분양 물량이 강남권에서 경쟁력이 상대적으로 떨어지는 33평형 이하라는 점도 단점을 꼽힌다.
실제 잠실 주공 2단지는 12평 868가구, 24평형 255가구, 33평형 3590가구, 38평형 120가구, 48평형 730가구가 공급되는 데 이중 12평형과 24평형 모두 일반분양으로 선보일 예정이다.
◇무주택우선공급 `판교신도시`, 투자목적 `저밀도지구`
두 지역의 장, 단점이 명확한 가운데 업계 전문가들은 당첨 확률을 고려한 청약 전략 수립이 필요하다고 말하고 있다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 “투자성만을 믿고 판교신도시를 고집하기 보다는 당첨 확률을 근거로 두 지역에 대한 청약 여부를 결정하는 게 중요하다”고 조언했다.
이 점을 고려할 때 가장 당첨 확률이 높은 성남시 거주 무주택 우선공급 대상자는 판교 청약에 희망을 걸어야 한다. 원가연동제가 적용될 것으로 점쳐지는 25.7평 이하 아파트 1만3600가구 중 30%인 4080가구가 성남 거주자 몫이다.
이중 현재 논의되고 있는 무주택자 우선 공급 비율 확대가 최대 85%까지 늘어날 경우 성남시 거주 무주택자 우선공급 대상자 몫이 3468가구까지 확대돼 그만큼 당첨 확률이 높아진다.
물론 여기서 탈락한다고 해도 성남지역 1순위, 그리고 서울, 수도권 무주택우선공급, 그리고 서울, 수도권 1순위 등 총 3번의 청약 기회가 이들에게 돌아간다.
경기도나 서울지역에서 무주택자 우선공급 자격을 갖춘 사람들 역시 전용면적 25.7평 이하 주택에 대한 당첨 확률이 높아져, 판교 청약을 고수해 볼 필요가 있다.
반면 25.7평 초과 아파트 청약통장을 가지고 있는 1순위 수요자라면 두 가지 관점에서 통장활용을 결정지어야 한다. 우선 규제와 상관없이 판교에 오랫동안 거주할 사람이라면 통장금액을 낮추지 말고 그대로 끌고 가는 것이 유리하다.
반면 투자 목적으로 판교 청약을 기다렸거나 판교 청약 후 되팔기를 희망하는 청약자, 그리고 1순위가 되지 않는 수요자라면 판교에 집착하지 말고 서울 저밀도지구의 일반분양분으로 눈을 돌리는 게 낫다.
25.7평 이하 통장을 갖고 있지만 우선 공급 대상이 되지 않는 서울, 수도권 1순위 통장 소유자는 저밀도지구나 유망 청약지로 방향을 틀거나 통장을 증액해 판교를 노릴만하다.
다만 이 경우 저밀도지구의 경우 일반분양가격이 높게 책정되는 경우가 많아 아예 조합원 물량을 매입하는 방안도 검토 대상이다.
- 판교 무주택 비율확대.. 청약전략은 어떻게?
- [edaily 윤진섭기자]무주택자 우선공급 대상이 아닌 사람들의 `판교고수전략`에 적신호가 켜졌다. 현행 75%선인 무주택자 우선공급 대상이 판교신도시의 경우 최대 85% 수준까지 확대가 검토되고 있기 때문이다.
22일 건교부에 따르면 원가 연동제가 적용될 판교신도시 25.7평(전용면적 기준) 이하 아파트에 대한 무주택자 우선공급비율이 75% 이상으로 확대하는 방안을 검토 중이다.
건설교통부 주택정책과 관계자는 "내년 1월 채권입찰제 및 원가연동제(분양가 상한제) 실시를 앞두고 무주택자 우선공급 물량 등에 대한 보완책을 마련중"이라면서 "늦어도 연내에는 초안을 마련할 계획"이라고 밝혔다.
또 그는 "현재 투기과열지구(25.7평 이하 한정)에서는 75%를 무주택자에게 우선 공급하고 있는데 판교신도시처럼 원가연동제를 적용받게 될 아파트에 대해서는 이 물량을 75% 이상으로 확대하는 방안을 고려하고 있다"고 덧붙였다.
무주택자 우선공급비율은 아직까지 유동적이지만 75∼85% 선에서 결정될 것으로 점쳐지고 있고,주택공급규칙만 개정하면 되기 때문에 절차 자체는 간단한 것으로 알려졌다.
◇무주택자 우선공급 대상 최대 1만1500가구 이상 적용될 듯
284만평 크기의 판교신도시에는 총 2만9700가구(공동주택 2만6974가구, 단독주택 2726가구)가 지어진다. 판교신도시엔 8만 9000명을 수용하게 되며 20만평 규모의 벤처단지와 5만평 규모의 친수테마파크, 교육시설구역 등 다양한 편의시설 및 자족기반시설이 들어서게 된다.
공동주택의 평형별 가구 수는 ▲국민임대(6000가구)포함 소형(18평 이하) 9500가구 ▲중소형(18∼25.7평) 1만100가구 ▲중대형(25.7∼40.8평) 5100가구 ▲대형(40.8평 이상) 2274가구 등이다.
우선 무주택자 우선공급 대상이 적용되는 가구 수는 중소형(18평~25.7평) 1만100가구다. 또 국민임대(6000가구)제외한 3500가구 중 일부가 무주택자 우선공급이 적용될 전망이다.
종합해 보면 1만100가구와 3500가구를 더할 경우 최대 1만3600가구가 무주택자 우선공급 대상이 된다.(일부 중형 임대아파트로 공급돼, 무주택자 우선공급 대상 아파트는 이보다 더 줄어들 수 있음)
이미 건교부가 공언한 바대로 종전 75%에서 최대 85%까지 무주택자 우선공급 비율을 확대할 경우 최대 1만1560가구(85% 확대)가 무주택자에게 돌아간다는 계산이 된다.
반면 과거 5년 내 당첨 경력이 있거나 1가구 주택을 소유한 사람들의 경우 25.7평 이하 주택의 경우 나머지 2040가구에 대해 당첨을 기대해야 한다.
그러나 이 역시도 무주택자 우선공급, 그리고 성남 거주자 30% 우선공급에 탈락한 통장 소유자들이 또 한번 청약에 나서기 때문에 당첨 확률은 천정부지로 치솟을 가능성이 높다.
◇성남 무주택자 우선공급 대상자 당첨 확률 가장 높아
이 같은 상황 변화에 주택업계 전문가들은 조건별 통장 활용 방안을 조기에 결정해야 한다고 조언한다.
안명숙 스피드뱅크 소장은 "무주택자 비율이 확대될 경우 해당자의 당첨확률이 높아지는 만큼 서울, 수도권 1순위 통장 소유자는 `통장 갈아타기`와 `수혜 지역 내 분양 물량` 등을 노리는 다양한 전략이 필요하다"고 말했다.
이 같은 지적에 따라 조건별 통장 활용 방안을 살펴보면 다음과 같다. 우선 성남시에 거준하는 무주택 우선공급 대상자는 판교 청약에 희망을 걸어야 한다. 1만3600가구 중 30%인 4080가구가 성남 거주자 몫이다.
이중 현재 논의되고 있는 무주택자 우선 공급 비율 확대가 최대 85%까지 늘어날 경우 성남시 거주 무주택자 우선공급 대상자 몫이 3468가구까지 확대돼 그만큼 당첨 확률이 높아진다.
물론 여기서 탈락한다고 해도 성남지역 1순위, 그리고 서울, 수도권 무주택우선공급, 그리고 서울, 수도권 1순위 등 총 3번의 청약 기회가 이들에게 돌아간다.
경기도나 서울지역에서 무주택자 우선공급 자격을 갖춘 사람들 역시 전용면적 25.7평 이하 주택에 대한 당첨 확률이 높아져, 판교 청약을 고수해 볼 필요가 있다.
거주 지역에 관계없이 전용면적 25.7평 초과 아파트의 청약통장을 가졌으면서 판교를 기다리는 경우는 통장 금액을 낮추지 말고 그대로 끌고 가는 것이 유리하다.
물론 채권 입찰제 도입으로 분양가격이 높을 것으로(평당 1300만 원 이상 예측)예상돼, 이에 대한 부담이 크지만 입주 후 되팔 수 있다는 메리트가 있다.
25.7평 이하 통장을 갖고 있지만 무주택자 우선 공급 대상이 되지 않는 서울, 수도권 1순위 통장 소유자는 판교에 집착하지 말고 주변 신봉, 성복지구 내 아파트 분양에 눈을 돌리는 것도 한 방법이다.
또 아예 통장을 증액해 1년을 기다린 뒤 판교 내에 공급되는 25.7평 이상 아파트를 공략하는 것도 당첨 확률을 높이는 방안 중 하나다.
◇판교신도시 분양권 전매금지, 입주 후 매매 제한 등 규제 적용 될 듯
판교 청약을 염두에 둔 예비 청약자 입장에선 당첨 확률 못지않게 과열을 방지하기 위해 건교부가 추진 중인 각종 규제에 대한 정보 숙지도 필수다.
열린우리당이 원가연동제·분양권 전매 금지·입주 후 매매 제한 등을 골자로 한 주택법 개정을 추진 중인데, 이 안이 통과되면 택지지구에서 나오는 전용면적 25.7평 이하 분양시장은 변화가 불가피하다.
우선 원가연동제로 분양가는 낮아지겠지만, 입주 후에도 일정기간 매매할 수 없게 되면 청약자에게는 악재다. 이와 관련해 건교부 관계자는 "현재 국회 전문위원 검토 보고서에 따르면 대략 3년보유 1년 거주 등이 매매 금지기간으로 거론됐다"고 밝혔다.
결과적으로 이 법안이 통과될 경우 판교 청약자들은 최소 6년 이상의 장기 자금계획을 세워야 한다. 이는 분양 후 완공 때까지 2년 6개월, 그리고 입주 후 매매제한 기간 3년를 합쳐 최소 6년 남짓 아파트를 팔 수 없어서다.
- (edaily리포트)아파트 분양촉진책, 조삼모사?
- [edaily 윤진섭기자] 불황에 찌든 주택업체들이 청약 수요 실종으로 당황하고있습니다. 심지어 부천 원미구에서는 총 43가구 분양에 단 한명도 청약하지 않은 `청약 제로`를 기록한 단지마저 나올 정도였습니다. 사정이 이렇다보니 건설업체들이 앞다퉈 갖가지 혜택을 내건 분양촉진책을 내놓고있는데요. 부동산업계를 취재하고있는 윤진섭 기자는 달콤한 유혹 뒤에 숨은 의도에 주목하고있답니다.
건설업체 입장에서 아파트가 미분양이 되는 것은 그야말로 천덕꾸러기를 떠안는 꼴이 됩니다. 특히 요즘같은 불황기엔 미분양 아파트는 회사 경영에 치명타를 줄 수 있죠.
경기가 좋을 때는 금융권으로부터 자금 차입 등이 수월하지만 불황기엔 자금을 구하기가 쉽지 않습니다. 금융권 자금 차입이 쉽지 않은 건설업체 입장에선 아파트를 팔아 자금을 돌리는 게 유일한 생존수단입니다. 그런데 아파트가 팔리지 않을 경우 건설업체는 사면초가에 몰릴 뿐 아니라 새로운 사업을 벌일 수도 없게 됩니다. 자연히 주택업체들은 아파트를 한 채라도 더 팔기 위해 혈안이 돼 있는 게 요즘 현실입니다.
그러다 보니 건설업체들은 파격적인 조건을 내걸고 소비자들을 끌어들이는 전략을 펼치고 있습니다. 이자 후불제, 중도금 무이자로 대변되는 건설업체들의 분양 촉진책은 최근 들어 프리미엄 보장제, 분양가 리콜제, 심지어 `2년 뒤 분양가 납부`라는 보다 공격적인 전략도 등장하고 있습니다.
한 푼이라도 아껴 아파트를 장만하려는 실수요자 입장에선 이 같은 파격 조건들은 분명 환영할 만한 이벤트입니다. 하지만 일부 건설업체들의 분양 전략을 꼼꼼히 따져보면 `눈 가리고 아웅`격인 경우가 많습니다.
건설업체들이 파격적으로 내건 분양 조건이 결코 소비자에게 유리한 것만은 아니라는 이야기죠. 그럼 요즘 상당수의 아파트가 조건으로 내세우고 있는 중도금 무이자 제도부터 따져보겠습니다.
중도금 무이자는 말 그대로 중도금을 무이자로 빌려준다는 의미로, 수요자 입장에선 계약금만 내고, 중도금을 공짜로 대출받아 집을 장만할 수 있는 제도입니다.
반면 건설업체 입장에선 막대한 이자 비용을 감수해야 하는 절대적으로 불리한 제도입니다. 실제 2억원 상당의 아파트 중 중도금은 대략 분양가의 60%선으로 1억2000만원 정도가 됩니다. 공사기간(24개월) 동안 연 5.8% 이율로 환산해보면 대략 700만원이 발생하는 데 한 두 가구도 아닌 수 백 가구에 이 같은 조건을 적용하면 건설회사의 부담은 엄청나게 됩니다.
그런데 분양가가 터무니없이 높게 책정될 경우엔 이야기는 180도 바뀝니다.
실제 모 건설업체는 강서구 가양동에 아파트를 선보이면서 중도금 무이자를 내세워 주택을 홍보하고 있습니다.
문제는 이 아파트 34평형 분양가가 3억4000여만 원으로 인근 강서구 마곡동 동일평형대 K 아파트 분양가 2억8000여만 원보다 무려 6000만원이 비싸다는데 있습니다. 물론 마감재와 지리적 위치 등에 따른 분양가 차이를 인정할 수 있지만 중도금 무이자에 따른 건설사 부담을 소비자에게 전가시킨 흔적이 농후하다는 게 저의 판단입니다.
이자후불제는 아파트를 분양받은 뒤 내는 중도금을 은행에서 빌려 공사기간만큼의 이자를 시행 회사나 시공사가 대신 내주고 입주 때 계약자에게 다시 받는 것입니다.
`이자를 대신 내줘 초기 자금을 줄일 수 있는 게 어디냐`라고 반문하는 분들도 있겠지만 기껏해야 이자 후불제에 따른 개인별 이자액은 2억원 아파트 기준으로 대략 50만~60만원에 불과해 소비자들이 금전적으로 받는 혜택은 그리 크지 않습니다.
이 역시도 앞서 밝힌 바대로 입주 후엔 계약자가 다시 내야 합니다. 한 마디로 소비자에게 그리 큰 혜택도 없는 금융 제도를 건설업체들은 마친 대단한 소비자 혜택인양 생색을 내고 있는 셈이죠.
요즘 들어 보다 공격적인 분양 전략이 선보이고 있는데, 그 중 대표적인 게 가치보장제입니다. 가치 보장제는 입주 후 일정 시점이 지난 뒤 분양가에 미치지 못할 경우 그 차액만큼 계약자에게 돌려주는 제도입니다.
소비자 입장에선 `밑져야 본전`이란 인식을 심어줄 수 있지만 이 역시도 입주 후 층별, 호별로 호가가 천차만별이고, 어떤 시세를 기준으로 할 것인가에 대한 명확한 기준이 없어 논란의 여지는 크다는 게 업계 전문가들의 의견입니다. 즉 입주 후 실제 거래가격은 분양가 보다 1000만원 낮은 데, 부동산 중개업소 호가는 1000만원이 높을 경우 입주자와 건설업체간 이를 둘러싼 논란의 가능성이 높다는 이야기입니다.
물론 이런 많은 지적에도 불구하고 불가피한 경영상 어려움을 해결코자 울며 겨자 먹기로 분양가 인하, 중도금 무이자 등을 실시하는 건설업체들이 대다수입니다. 하지만 앞서 언급한 대로 소비자들의 눈길을 끌기 위해 각종 분양 전략을 세우면서 그 부담을 분양가에 덤터기씌우는 경우도 적지않습니다.
겉으로 드러난 유혹은 화려하지만 그것만을 보고 귀중한 청약통장을 사용해선 곤란하다는 게 저의 생각입니다. 건설업체들의 각종 분양 촉진책은 하루아침에 말이 뒤바뀌는 조삼모사(朝三暮四)일 가능성이 농후하기 때문입니다.
- 서울11차 1329가구 분양.. 지역별 선택폭 넓어
- [edaily 이진철기자] 내달초 실시하는 서울11차 동시분양에서는 1329가구가 청약통장 가입자들에게 우선 공급된다.
19일 업계와 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 서울11차 동시분양에는 13개 사업장에서 총 2879가구중 조합원분을 제외한 1329가구가 일반분양될 예정이다.
이는 지난 10차 동시분양(1177가구)보다 152가구 늘어난 규모로 평형별로는 전용면적 25.7평 이하 아파트가 890가구로 전체물량중 66.9%이며, 40.8평 초과 아파트는 212가구로 15.9%를 차지하고 있다.
지역별로는 강남권 아파트가 5개 사업장 282가구를 분양하고 강북권 아파트가 4곳 744가구, 강서권 아파트가 4곳 303가구를 각각 분양한다.
이번 서울11차 동시분양은 오는 30일 입주자 모집공고를 거쳐 내달 6일부터 청약접수에 들어간다.
◇역삼동 롯데캐슬= 롯데건설이 강남구 역삼동 835의 18 일대에 ▲55평형 34가구 ▲61평형 78가구 ▲75평형 2가구 ▲84평형 3가구 등 117가구를 분양한다.
지하철 3호선 양재역이 도보로 이용가능하고 교육시설로는 역삼초, 언주초, 도곡중, 은광여중 등이 있다. 생활편의시설로는 LG마트, 우성쇼핑센터, 영동세브란스병원 등이 있다. 입주는 2006년 상반기 예정이다.
◇삼선동2가 대우푸르지오= 대우건설(047040)이 성북구 삼선동2가 삼선1구역을 재개발하는 아파트로 7∼15층 24개동 규모로 22평~40평형 총 864가구중 조합원분을 제외한 273가구를 일반분양한다.
지하철6호선 창신역세권 아파트로 편의시설은 창신시장, 서울대병원 등이 있다. 낙산공원이 인근에 있고 고지대에 위치해 동대문 일대(동남향) 조망권이 확보돼 있다. 입주는 2007년 10월 예정이다.
◇미아동 삼성래미안= 삼성물산(000830)이 강북구 미아동 미아2구역을 재개발하는 아파트로 15층 6개동 규모로 23평~43평형 총 306가구중 23평형 56가구, 43평형 13가구 등 69가구를 일반분양한다.
지하철 4호선 미아역 이용이 가능하고 인근에 뉴타운 2차 사업지구인 미아뉴타운이 개발되고 있다. 입주는 2006년 12월 예정이다.
◇하월곡동 삼성래미안 2차= 삼성물산이 성북구 하월곡동 월곡2구역을 재개발하는 아파트로 14~23층 11개동 규모로 24평~41평형 총 787가구중 ▲24평형 263가구 ▲32평형 13가구 ▲41평형 99가구를 일반분양한다.
지하철 6호선 월곡역세권 아파트로 화랑로를 통해 북부간선도로, 내부순환도로 진출입이 수월하다. 교육시설로는 일신초등교, 서울사대부속중고 등이 있고, 월곡시장, 고려시장 등 재래시장 이용이 편리하다. 입주는 2007년 8월 예정이다.
◇문래동 금호어울림= 금호산업(002990)이 영등포구 문래동3가에 15층 3개동 규모로 33평~34평형 총 134가구를 모두 일반분양한다.
지하철 2호선 문래역이 인접하고 경인고속도로, 올림픽대로의 진입이 수월하다. 교육시설로는 단지옆에 양화중학교가 공사중이며 문래초, 문래중, 관악고 등도 인접하다. 편의시설로는 삼성홈플러스, 아웃렛상가 등이 있다. 입주는 2006년 8월 예정이다.
◇반포동 SK뷰= SK건설이 서초구 반포동 612의 64 일대에 ▲70평형 9가구 ▲73평형 10가구 ▲74평형 40가구 ▲80평형 2가구 ▲82평형 1가구 ▲85평형 1가구 등 63가구를 일반에 공급한다.
지하철 3·7호선 환승역인 고속터미널역을 이용할 수 있고 강변북로, 올림픽대로, 경부고속도로 진입이 수월하다. 인근 교육시설로는 반포초, 잠원초, 반포중, 방배중, 세화고 등이 위치해 있고 편의시설로는 현대백화점, 강남성모병원, 한강시민공원, 국립도서관, 고속버스터미널 등이 있다. 입주는 2006년 9월 예정이다.
◇삼성동 동일 파크스위트= 동일이 강남구 삼성동 100의 14 일대에 분양하는 아파트로 ▲51A평형 12가구 ▲51B평형 12가구 ▲61평형 12가구 등 총 36가구를 분양한다.
지하철 2호선 삼성역과 7호선 청담역을 도보로 이용할 수 있고 교육시설로는 봉은초등교, 봉은중, 정신여중, 경기고, 휘문고 등이 있다. 생활편의시설로는 갤러리아, 현대백화점, 롯데백화점, 강남병원, 코엑스몰, 롯데월드, 청담공원 등을 이용할 수 있다.
◇가락동 동궁리치웰= 동궁종합건설이 송파구 가락동 옛 하이마트 부지에 짓는 아파트로 31평형 32가구를 분양한다.
지하철 5호선 개롱역과 문정동 로데오거리의 상권을 걸어서 이용할 수 있고 개롱근린공원r과 송파도서관, 오금공원 등도 가깝다. 입주는 2005년 6월 예정이다.
◇화곡동 SK 뷰= SK건설이 화곡동 79의 9 일대 문화연립을 재건축 물량으로 31평~41평형 총 203가구중 ▲31평형 64가구 ▲32평형 12가구 ▲41평형 16가구 등 총 92가구를 일반분양한다.
지하철 5호선 우장산역을 도보로 이용할 수 있고 우장산공원이 인근에 있다. 생활편의시설로는 88체육관, 제일성심병원, 강서구청 등이 있다. 입주는 2006년 10월 예정이다.
- (부동산 레이다)부동산으로 부자되는 열가지 방법
- [양은열] 우리는 어디를 가든지 공주나 왕자대접 받기를 원한다. 그런데도 대부분 그렇게 원하면서 어떻게 해야 공주나 왕자가 되는지에 대해 고민하는 사람이 별로 없다. 우리는 좋은 부모 만난 것에 대해 부러워하면서 좋은 부모 되기 위해 피나는 노력으로 인생을 투자하는 사람은 그리 많지 않다.
부동산에서도 마찬가지다. 대박을 터트리기를 원하면서도 대박을 위해 그다지 고민이나 노력을 많이 하지 않는다. 대박이 운이라고 생각하기 때문이다. 만약 우리가 이러한 생각들에 동참한다면 대박이라는 것을 부동산의 일부분으로만 보기 때문에 그렇게 생각할 수 있다.
거두절미하고 부동산으로 부자된 사람들 중에는 처음부터 좋은 부모 만나 부자된 사람도 있겠지만 대부분의 사람들은 피나는 노력으로 정보를 수집하고 현장을 답사하며 지식을 쌓고 적절한 타이밍에 맞춰 결단을 내리는 결과 정상에 올라가 있다는 것이다. 필자는 부동산 강의하면서 많은 상담과 질문을 받는다. 어떻게 하면 부동산으로 부자 될 수 있느냐고 또는 좋은 부동산이 있으면 찍어달라고 말이다.
이들의 심정이야 이해가지만 부동산으로 부자 되는 방법은 사람과 시기가 각자 달라 간단하게 설명하기가 어렵다. 다만 많은 사람들이 부자 되기를 원하고 우리나라와 같은 부동산으로 부자 되기 좋은 환경에서 부동산을 빼놓고는 부자이야기를 할 수 없기 때문에 부동산 원리를 잘 활용해서 부자가 된 사람들의 공통점을 찾아보면 부자 되는 길이 있다고 본다.
부동산(不動産)이란 움직임이 없는 재화라고 할 수 있다. 그렇다면 과연 부동산은 움직일 수 없는가? 만약 마음대로 부동산을 움직일 수 있는 능력이 있다면 얼마나 좋을까? 사회생활을 하면 할수록 절실히 느끼는 것이 부동산 재테크를 통해 부동산을 마음대로 움직이고 싶은게 인지상정(人之常情)이 아닌가 싶다.
그렇다면 부동산을 움직이는 힘은 무엇인가? 결론부터 이야기하면 ‘사람의 마음과 돈’이 부동산을 움직이는 첫째조건이다. 마음과 돈이 부동산을 움직이게 하고 부동산이 움직임으로 말미암아때 많은 변화가 뒤따른다. 변화란 부동산의 부가가치가 높아지는 것을 말한다. 부가가치가 높아지면 부동산은 또 다른 재화를 재생산을 하게 되고, 이런 것이 반복되는 가운데 부동산은 상당한 위치에 올라가 있다. 이것을 부동산의 기회비용이라고 한다.
그렇다면 부자(富者)란 무엇인가? 신기하게도 부동산을 움직이는 사람들은 대부분이 부자라는 사실이다. 얼마만한 돈을 가진 사람들을 부자라고 할 수 있을까? 각자의 주관에 따라 달라질 수 있으나 필자의 생각으로 부자를 정의하면 ‘경제적 자유를 가진 자’라고 정의할 수 있겠다.
구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이 은행금리 년 4%로 환산하여 이자수입이 월1,000만원이면 부자라고 할 수 있다. 다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.그러나 여기서 말하는 30억원이라는 액수에 상당한 사람들이 기가 죽었을 것이다. 그러나 굳이 그럴 필요까지는 없을 것 같다. 왜냐하면 30억원이란 극히 상대적이기 때문이다. 만약 모든 사람이 30억원을 가지고 있다면 부자의 기준을 또다시 올라갈 것이다. 몇 년 전부터 부자시리즈가 유행할 때는 10억원 정도 있어야 부자라는 대열에 올라 갈 수 있었다. 그러나 지금은 강남의 아파트40평형대 가격이 10억원을 족히 넘으니 부자의 기준은 또 올라갈 수 밖에 없다. 따라서 부자를 객관적인 기준에 따라 부자의 개념을 정한다면 항상 유동적인 환경 때문에 부자의 개념을 정하기가 힘들다.
그렇다면 진정한 부자는 무엇인가? 부자란 돈을 많이 가진 자가 아니라 돈을 좋은 곳에 만족하며 사용할 줄 아는 사람이 진정한 부자라고 말할 수 있다. 돈버는데 선수인 사람이 있다. 그러나 쓸 줄을 모른다면 진정한 부자라 할 수 있을까? 아마 이러한 사람들은 자신도 모르게 돈의 노예가 될 것이다. 돈은 벌기도 어렵지만 쓰기도 더 어렵기 때문에 진정한 부자가 되기가 쉽지 않다. 누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다. 부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 특히 30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다. 부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최소한의 3요소인 종자돈, 정보, 타이밍을 적절하게 활용했던 것이다.
이러한 요소를 적절하게 사용한 부자들의 부동산 재테크의 기본은 아파트였다. 우리나라가 1970년대부터 강남이 개발되면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 부의 기반을 이룩할 수가 있었다. 그런데 부자들의 특징 중의 하나가 대부분 자기 자산의 70%이상을 부동산에 투자했다는 것이다. 그만큼 부자들은 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통 될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려 주는 원리를 부동산에서 배웠기 때문이다.
필자의 경험으로 보아도 부동산은 임대이익보다는 개발이익이 훨씬 많을 뿐더러 막대한 개발이익에 비해 세금은 너무 적었기 때문에 부동산에 발빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 추측된다. 그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로얄 지역 아파트였다. 이것들은 물가상승률의 몇 십배 이익을 가져다 주었고 지금도 이러한 현상은 이어지고 있다. 그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다. 이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들의 동향을 훤히 꿰뚤어 보고 있다. 따라서 과거와 같은 막대한 개발이익을 누리기가 힘들어졌다. 만약 아파트에 계속적인 투자를 원하는 사람들은 투자가치가 적은 다주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다. 매매가 않되 투자전환이 어렵다면 다주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다.
아파트와 같은 부동산은 우리에게 자신감을 얹어준다. 그래서 부자들은 부동산을 좋아한다. 필자는 그동안의 경험을 바탕으로 부동산으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다. 이것이 절대적일수도 없다. 그러나 최소한 필자의 경험이나 필자가 만난 많은 부자들을 통해 얻은 방법들이다. 부동산으로 부자 되기 위한 그 이유는 다양하지만 부동산으로 부자 된 사람들은 아래와 같이 몇 가지 공통점을 가지고 있다.
첫째, 늘 지도를 지니고 다닌다.
부동산으로 부자 된 사람들의 공통된 첫 번째 특징이다. 지도는 우리에게 엄청난 정보를 제공해 준다. 현장에 가지 않아도 그 지역 정보는 물론 방향까지 제시해 주는 역할을 톡톡히 한다. 우리가 어떤 지역을 처음 간다고 가정해 보자.안내도를 가진 자와 가지지 않는 자는 천양지차(天壤之差)다. 또한 안내도를 가지고 있으면 자신감이 생기게 되어 여러 지역을 자유롭게 계획하면서 다닐 수 있지 않는가! 지도는 부동산에서 나침판과 같은 역할을 한다. 필자도 시간만 나면 지도를 보고 어떤 지역이 어떻게 변화되고 바뀌는지 지도를 보고 아는 경우가 상당히 많다.
초보자들이 지도를 보게 되면 가장 먼저 보는 것이 어디일까? 아마도 자기 자신의 주거지일 것이다. 자신이 사는 동네 아파트는 어떻게 표시되어 있고, 주변에는 무슨 편리시설이 있으며, 자녀 학교는 어디어디에 있는지에 대해 찾아볼 것이다. 그리고 좀 더 나아가 아는 사람, 과거 언젠가 가 본 곳을 찾아 볼 것이고, 궁금증이 더해지면 생소한 곳도 가보고 싶은 충동도 있을 것이다. 필자는 이러한 습관이 어려서부터 있어 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가고 그 지역 주변과 기본적인 건물들을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않았다.
이런 일들을 반복하다보니 중,고등학교 시절에는 필자가 살고 있지 않았던 부산이나 영남지역을 자주 가 보았고, 그때마다 지도는 생소한 지역에 대한 막연한 호기심을 즐거움으로 변화 시켜 주었던 지렛대로 기억된다. 지금도 이러한 버릇이 습관화되어 자동차로 돌아다니는 지역 상세지도는 반드시 옆에 있어야 했고 돌아다니는 거리도 매년 평균 10만km를 넘는다. 이러한 일들이 몸에 익숙해지게 되면 나중에는 머릿속에 해당지역 지도가 그려지고 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더 많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가 되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다.
필자가 1991년에 중국 북경에 간 일이 있었다. 지금과는 중국의 환경이 달라 그때만 해도 기차가 연착되고 비행기 스케줄도 마음 놓고 세울 수 없었던 시절이었다. 북경에서 연길 가는 기차는 이틀이 넘도록 불통이었다. 기다리는 동안 자동차 빌려 북경을 3일간을 돌아다니며 북경을 상세하게 파악할 수 있었는데 그 이유는 북경 안내도의 도움이 너무 컸던 것으로 기억된다. 복잡하게 연결된 북경 도로도 4개의 순환도로로 모두 연결되어 있다는 사실을 알 수 있었고, 원하는 건물에 쉽게 찾아 갈 수 있었던 것도 모두가 지도의 도움이 컸기 때문이다. 따라서 부동산에서 돈 벌기 원하는 사람들이라면 아침에 일어나자마자 가장 먼저 지도책을 보자.지도도 5만분의1이나 2만5천분의 1보다는 5천분의1과 같은 세밀한 지도를 권하고 싶다. 세밀한 지도일수록 정보의 양은 배가되고 상세하게 그려져 있어 자신이 모르는 새로운 지역들을 발견할 수 있기 때문이다.
둘째, 매일 신문과 뉴스는 꼭 본다.
뉴스와 신문은 정보 집합체이다. 물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 세상의 경제와 세계변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스와 신문이다.부동산 종합대책이 나오면 발표현장과 연결하여 신속하게 뉴스를 전해 줌으로서 현장감을 더해주고, 전문가의 설명까지 곁들이며 고마운 정보를 가장 빠르게 전달해 주는 게 뉴스다. 신문은 속도감은 떨어지나 요약정리 된 자료를 영구적으로 남게 해 주는 역할을 해 주고 있다. 특히 부동산 정책등 정보를 요약, 정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다. 우리는 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만 감사하게도 뉴스와 신문은 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔다. 무료라는 서비스와 함께 말이다.
부동산으로 부자 된 사람들은 이러한 종합 정보체를 그냥 두지 않는다. 시시각각으로 변하는 뉴스는 물론 요약된 신문정보를 스크랩하고 분석하기까지 한다. 또한 정보화된 자료는 어떤 값을 치르더라도 구입하여 자기 것으로 만드는 버릇이 짙다. 그런데 우리는 무료라는 값어치를 인정하는데 인색하다. 이런 이야기가 있지 않는가! 경제가 어려워 유명 브랜드 옷을 싸게 팔던 옷가게에서 종업원의 실수로 가격에 0을 하나 더 붙여놓았더니 금방 팔렸다는 아이러니한 사건들을 쉽게 듣곤 한다. 무료니까 값어치를 인정하지 않는게 아니라 좋은 정보는 값어치에 관계없이 관심을 가져야 한다. 신문과 뉴스 속에 정보가 있고, 이러한 정보는 부동산을 투자하는 사람에게는 값어치에 관계없는 필요불가결한 정보이기 때문에 부동산 부자들은 신문과 뉴스를 매일 꼭 챙긴다.
셋째, 현장답사로 발품을 판다.
어떤 일을 하든지 발품이 필요하지 않는 사업은 없다. 그러나 부동산에서 현장답사는 생명줄과도 같다. 직접 발품을 팔아 눈으로 확인하고 느껴야만 자기 것이 되는 것이다. 부동산으로 부자 된 사람들은 현장답사를 위해 여기저기 수도 없이 다니고 또 다닌다. 시간과 장소 여건을 핑계삼지 않는다. 발품을 팔면 부동산을 보는 안목이 생긴다.
예를 들어보자. 과거 평화의 댐 주변을 관광지로 개발한다는 정보 때문에 화천지역의 땅값이 급상승한 경우가 있었다. 이때 대부분의 사람들은 현장을 가보지도 안고 서울에서 묻지마 투자를 한 경우가 많았다. 물론 이러한 묻지마 투자 사람들의 결과야 뻔하여 20년이 넘는 지금도 원금에 밑도는 시세로 고생하고 있지만 아마도 그런 사람들이 현장학습을 통하여 안목만 길렀어도 이러한 낭패는 당하지는 않았을 것이다. 그러나 현장답사를 통해 발품을 팔았던 사람들은 평화의 댐 근처는 수도권 상수도와 연결된 지역 때문에 상당한 규제가 있을 거라 예측하여 매입을 미루고, 차라리 서울과 가까운 평택지역근처에 땅을 매입하였던 것이다. 현장에 가면 직접 걸어보고 시간을 재고, 발전가능성을 위해 시,군청에 발이 닳아지도록 돌아다니고, 유해시설 설치 계획 여부등을 꼼꼼히 따져보자.
또한 목표지역 주변 부동산 중개소는 3군데 이상 꼭 들러서 주변의 분위기와 상태를 파악하는 게 발품 파는 길임을 알자.현장을 자주 가다보면 이상하게도 공통점을 발견하게 된다. 처음 보는 현장인데도 낯설지가 않게 느껴질 때가 있다는 것이다. 만약 이러한 현상을 느끼게 되었다면 어느 정도 현장에 대한 감각을 익혔다는 것으로 볼 수 있다.
또 다른 예를 들어보자. 세간에 기획 부동산이라는 게 있다. 특정 개발 호재지역이 발표가 되면 일반인을 상대로 토지를 분할하여 6개월내 책임지고 두, 세배로 팔아주겠다고 매매를 부추이는 세력들이다.
이들은 토지를 여러 필지로 나누어 공유형태로 두고 투자를 유치하고 몇 개월내 잠적하는 수법을 쓰는 일명 부동산 브로커를 일컫는다. 이러한 기획부동산의 가장 편한 상대가 현장 감각이 없는 사람들이다. 현장 감각 없는 초보자들은 자기가 가지고 있는 금액과 동일한 토지가 있다는 것에 고마워한다. 이미 기획부동산에서 초보자에 맞게 작업해 놓은 줄도 모르면서 말이다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람은 이러한 기획부동산은 쳐다보지도 않을뿐더러 자기가 직접 현장에 가서 확인하고, 절대로 서류만으로 부동산 매매계약을 체결하거나 대리인을 통하여 현장을 대신 보내지 않는다는 것이다. 명심해야 할 대목이다.
넷째, 정책을 분석한다.
부동산정책과 맞서지 말라는 말이 있다. 부동산에서 부자들이 잘 쓰는 말이다. 이렇듯 부동산 정책의 위력은 메가톤급이어서 절대로 정책과 맞서는 어리석은 부자는 없다. 반면 정책을 분석하고 냉정하게 대처한다.
예를 들어보자. 서울 잠실에 있는 아시아 선수촌 아파트 57평(전용면적 45,7평)을 가지고 있던 부동산 부자 황모씨는 정책을 적절하게 분석하여 양도소득세를 절감한 경우를 생각하면 웃음이 절로 나온다고 한다. 아시아선수촌 아파트에 거주한지 10년이 넘는 황모씨는 2003년 7월 매매를 위해 아파트를 매물로 내놓았다. 매수자가 나타나 2003년 8월초에 계약하고, 9월 중순에 중도금을 그리고 10월초에 잔금을 치루기로 했다. 그런데 매매계약 후 중도금 받기전인 9월 중순부터 정부의 부동산 안정책으로 인하여 그동안 고급주택기준이 전용면적 50평이었던 것이 전용면적 45평으로 강화하게 되었다. 따라서 황씨 아파트도 9월말이후부터는 고급주택으로 분류되어 양도세가 실거래가로 부과 되고, 황씨처럼 10년간 1가구 1주택이라 하더라도 고급주택이 되면 양도세가 비과세가 되지 않는 다는 사실을 전문가를 통해 알게 되었다. 느긋하게 잔금을 받으려던 황모씨는 매수자에게 5,000만원을 깍아주면서 잔금날을 중도금날로 변경하여 양도세 부과를 막을 수 있었다. 만약 황모씨가 정책변화를 모르고 느긋하게 잔금날짜까지 기다렸다가 잔금을 치뤘다면 약 2억5천만원정도의 양도세를 부과 당했을 것이다.
이처럼 정책 변화 하나에 따라 부동산 결과는 매우 심각하게 나타난다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 절대로 정책 분석을 게을리 하지 않는다. 또한 부동산 정책이 발표되면 정책배경은 물론 파급효과 그리고 타이밍까지 계산하는 노력을 계속한다. 또한, 부자들은 부동산 처분시 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다. 이미 해당 부동산이 과열되어 가격이 천정을 향해 갈 때부동산 규제책이 나온다는 사실을 이미 알고 있기 때문이다.
과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체 없는 결단을 하게 된다. 그래서 정책분석에 철저한 대비를 해야 할 것이다.
다섯째, 자기 책임형 투자를 한다.
부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다. 그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다. 그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐믓해 하며 정성을 다 받쳐서 부동산매입에 조언을 아끼지 않는다. 다행히 매입한 부동산이 올라가게 되면 큰 문제는 없지만 시간이 흘러 해당부동산 가격이 하락 한다면 상황은 달라진다. 조언 받아 부동산을 매입한 사람을 만나 뵙기가 민망해지고 심한 경우 조언자에게 책임을 떠넘기는 상황을 당하는 경우를 종종 본다.
또 다른 예를 들어보자. 서울 강남구 삼성동 현대백화점 무역점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안온다고 한다. 어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 제의를 해보았다. 박회장은 단호하게 거절한다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다.
부동산에 정해진 가격은 없다. 다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산 이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 부동산 부자들은 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다.
부동산 부자들의 또다른 특징은 투자와 거주지역을 구분하여 투자한다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석력도 매우 깊다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하는 것이다.
또한, 부동산 부자들은 가격이 너무 비싼 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻하나 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻하나 라는 고민을 하지 않는다. 한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 않고 미련을 가지지 않는다. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐리게 하기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하고 기회를 본다.
여섯번째, 내집부터 마련한다.
요즈음에는 토지가 부동산을 이끌어가는 분위기다. 신행정수도 이전지 확정으로 인해 충청권을 중심으로 토지시장이 급격한 상승으로 이어져 토지에 대한 관심이 어느 때 보다 깊다. 이럴 때 초보자들은 당황 하게 된다. 과연 토지를 살 것인가 말 것인가? 결론부터 이야기하면 내집 마련이 된 뒤라면 몰라도 아무리 좋은 투자종목도 내집 마련 후에나 생각해야 할 것이다. 초보자들이나 부자들이나 내집 마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작인 셈이다.
앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에다 투자보장성이라는 장점까지 가지고 있어 상당한 매리트를 느끼게 한다. 외국에 나가면 모두가 애국자가 되고 여행을 하다 보면 집보다 좋은 곳이 없다고 느낀다. 그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체이다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을 주게 되고, 불안감을 없애준다. 따라서 내집 마련 안한 상태에서 다른 부동산을 사게 되면 불안하다.
왜냐하면 아파트를 제외한 다른 부동산은 위험할 때 환금성이 적기 때문에 도움이 되지 않는다. 부자들은 내집, 즉 아파트부터 마련하고 다른 종목부동산에 관심을 가지고 있다. 특히 요즘 같은 토지 투자는 주의할 필요가 있다.
1990년도에 당진의 토지시장을 보자. 그때는 다른 지역과 달리 한보철강 당진 제철소 개발 계획에 따라 당진 주변 토지가격이 급상승한 적이 있다. 그러나 개발이 늦어지고 지지부진해 지자 토지시장은 급냉 하게 되고, 겨우 15년이 다되어서야 기지개를 핀다. 이런 기지개도 개발에 다른 것이 아니라 토지시장의 분위기에 따른 것으로 보여 언제 또 찬바람이 불지 걱정 스럽다. 이와 같이 내집마련 이외의 부동산 종목은 상당한 부담을 안게 되는 것이니 만큼 내집 마련 후에 욕심 부릴 수 있는 투자 종목이다.
일곱째, 철저한 자기 관리를 한다.
부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다.
특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다.
또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다.
많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다.
또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 또한 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률등을 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 싸이클이 한번 돌아나고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다.
여덟째, 고정관념을 극복한다.
3년 전 쯤 일로 기억된다.강남에 아파트 32평을 살고 있는 대기업 과장 진모씨가 있다. 진과장의 소원은 아파트 40평대로 넓혀 가는게 소원중의 하나다. 그러나 아무리 노력해도 강남에서 32평아파트를 40평대 아파트로 넓혀 간다는 것이 여간 쉬운 일이 아니었다. 그러던 중 수지 상현리에 56평짜리 아파트가 싸게 나왔다는 것을 알았다. 아파트 가격도 강남 32평 아파트를 팔면 상현리 아파트 56평을 사고도 5,000만원이 남았다. 진과장은 지역적으로 서울로부터 멀리 떨어지고 교통이 막혀 출퇴근이 좀 어려울 것이라는 생각은 했지만 평소에 꿈꾸던 40평대보다 더 넓은 아파트로 옮긴다는 것 때문에 그 정도의 고생은 참기로 했다. 그리고 전원의 아파트를 꿈꾸며 이사를 하게 되었다. 처음 3개월은 교통이나 여러 가지 불리한 점을 참을 수 있었다. 그러나 시간이 지남에 따라 교통체증은 극에 달했고, 점점 빨라지는 새벽출근시간은 새벽6시30분을 기점으로 교통지옥으로 변하는 출근길에 손을 들고 말았다. 결국 상현리 56평을 팔고 다시 강남으로 옮기려 했으나 오도 가도 못하는 처지가 되 버렸다. 이미 강남의 아파트는 배가 오른 뒤였기 때문이었다.
진과장의 경우 잘못한 것이라곤 지역을 무시하고 대형평수와 전원 아파트라는 순간적 고정관념에 빠져 실패한 경우다. 만약 진과장이 아파트를 40평대로 옮기려 했다면 강남아파트를 전세로 주고 상현리 아파트 56평도 전세로 얻은 후 살다가 미련 없이 되돌아 왔어야 했는데 이사는 아파트를 팔고 이사해야 한다는 고정관념 때문에 진과장은 다시는 돌아오기 힘든 길로 가고 만 것이다.
일반적으로 아파트를 사는 경우도 여러 가지 방법이 있다. 아파트를 살 때 매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하는 사람(A)이 있고, 매입금 중 부족한 부분을 전세를 끼고 사는 사람(B)이 있으며, 매입금이 적을 경우 대출과 전세를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다. 그런데 어떤 사람은 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계 받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데 이 경우에는 거의 투자비용이 없어도 된다. 매월이자만 감당할 뿐이다.
상기 사례의 경우 은행 빚을 무서워하는 일반 사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람들은 D의 경우를 간혹 택했다. 부동산의 개발이익을 두고 투자하는 경우다.
이와 같이 우리는 고정 관념에 빠져 A 아니면 B 이외는 투기라고 본다. 그러나 부동산 부자들은 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 이용에 따라 더 좋은 수익을 가져다 줄 수 있기 때문에 이들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주한다.
아홉째, 주변부자나 전문가와 친하게 지낸다 類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스크럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 특히 부동산 부자 주변에는 전문가가 항상 함께한다. 따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다.
그러나 주의할 게 있다. 부동산 부자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다. 부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕 된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다.
다음으로 전문가 조언을 듣지 못해 내집 마련은 하였지만 결과적으로 성공하지 못한 현씨 부부 이야기를 하고 싶다. 젊은 부부 현모씨는 일찍부터 내집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다. 그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정 어머님께서 봐주시기로 해서 친정부모님 곁에서 전세로 신혼을 시작했다. 서울 구로동에서 말이다. 6년의 세월이 흘러 열심히 저축한 현씨 부부가 32평 아파트를 매입할 수 있던 곳은 구로동옆 가리봉동 아파트였다. 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부는 그 뒤 3년이 지난 현재 전문가에게 조언을 구하지 못한 것을 후회하고 있다. 다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았기 때문이다. 만약 현씨 부부가 전문가 도움을 받았다면 신혼 초 열심히 살았던 생활이 빛을 더 낼 수 있지 않았을까? 흠잡을 때 없이 열심히 살아 온 현씨 부부지만 전문가 조언을 받았다면 상당한 부를 축척할 수 있었을 있었을 것이다.
마지막으로, 종자돈을 모으고 모의투자를 한다.
부동산 부자들도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이다. 종자돈이란 무엇인가? 농부는 내년의 알찬 수확을 위해 제일 좋은 씨앗을 모아둔다. 이게 종자(種子)다. 부동산에서의 종자돈에는 ‘유형 및 무형 종자돈과 만족적 종자돈’이 있다. 어떠한 종자돈이든지 상황에 따라 적재적소에 쓰이게 되는 종자돈이다.
첫째, 유형의 종자돈은 은행이나 적금에 들어 있는 돈을 말한다. 이러한 종자돈을 만들려면 3가지 원칙이 있다.
하나, 수입보다 지출을 더 해서는 안되는 종자돈이다.
둘, 노동으로 번 유형의 종자돈을 70%는 반드시 종자돈으로 저축한다.
셋, 유형의 종자돈으로 모아진 것은 투자자금으로만 사용한다.
둘째, 무형의 종자돈이 있다.
이것은 돈은 아니지만 돈으로 바꿀 수 있는 종자돈을 말한다. 청약통장에 월5만원을 저축하여 2년이 넘어 1순위가 되면 그 청약통장에는 1백2십만원과 약간의 이자가 있지만 이 청약통장으로 아파트에 당첨되면 부수적으로 얻어지는 종자돈 효과는 굉장한 것이다.
셋째, 만족적 종자돈이 있다.
부자는 상대적인 개념이기 때문에 내가 어떻게 생각하느냐에 따라 부자일수도 아닐 수도 있다. 그러나 스스로가 부자라는 신념이 있을 때 부자가 되는 중요한 종자돈을 말한다.굉장히 중요한 종자돈이다. 재미있는 종자돈에 관한 자세한 사항은 추후에 논하기로 하자.
또한, 부동산 부자들은 ‘종자돈 제곱법칙’을 알고 있다. 종자돈이 2의 제곱법칙에 따라 기하급수적으로 늘어나는 법칙이다. 2배,4배,8배,16배로 늘어가는 원리를 말한다. 필자는 과거 경험으로 보아 100만원을 373만원으로 여기고 있다.
부동산 부자들은 종자돈을 만들고 종자돈 원리를 터득하여 종자돈을 키워왔다. 특히 부동산은 종자돈 키우는데 더없이 좋은 재료다. 따라서 부동산 부자들은 종자돈을 키우기 위해 처음에 목돈이 없어서 실전이 아닌 모의투자로 출발하였다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다.
이상과 같이 부동산으로 부자 되는 열가지 방법을 알아 보았다. 부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다. 또한 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자 되기에 충분한 시간일 뿐 아니라 부자가 가난한 사람이 되기에는 너무나 긴 시간이다.
또한 누구나 부자 되기를 원하면서도 부자 되는 지름길 부동산에 관심을 갖고 있지 않다.
일반 사람들은 최근 몇 년간 부동산이 폭등하기 시작하자 재테크로서 부동산에 관심을 가지기 시작했으나 진정한 부동산 부자는 부동산과 삶을 같이 한다. 우리가 부자 되기 원한다면 우리 모두 종자돈부터 만들자. 종자돈은 자기 수입의 70% 이상을 모아야만 가능한 것이다. 모으는 방법은 은행을 이용하든지 곗돈을 이용하든지 얼마든지 있다. 종자돈 3,000만원부터 말이다. 그리고 부동산 판단을 할 줄 아는 안목을 기르는 정보를 쌓자. 정보는 100%로 자신의 노력에 의해 쌓여지는 것이다. 정보와의 싸움은 늘 외롭다. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다.
부동산 초보자들이 부동산으로 부자 되는 그 날을 고대하면서 ....
- 12월 전국 5만7천여가구 막바지 분양 ´봇물´
- [edaily 이진철기자] 주택시장 침체로 건설업체들이 그동안 사업시기를 조정해 왔던 분양물량을 쏟아내고 개발이익환수제 등 정부규제를 피해 재건축아파트들이 일반분양을 서두르면서 연말 분양시장이 뜨겁게 달아오를 전망이다.
14일 업계와 내집마련정보사(www.yesapt.com)에 따르면 12월 공급예정인 아파트(주상복합 포함)는 전국 65개 사업장, 총 5만6740가구로 이중 조합원분을 제외한 3만8041가구가 일반분양될 예정이다. ★12월 전국 분양예정 아파트 현황 ☜클릭
이같은 물량은 이달중 분양예정인 4만3129가구에 비해 31%가 증가한 규모로 내년 개발이익환수조치를 피하기 위한 밀어내기식 재건축 일반분양 물량이 급증한 데 따른 것으르 풀이된다.
◇서울 3455가구 일반분양.. 잠실 저밀도재건축 등 대단지 노려볼 만
서울에서는 13개 단지, 총 1만6729가구로 이중 조합원분을 제외한 3455가구가 일반분양될 예정이다.
올 하반기부터 본격적으로 이어지고 있즌 저조한 청약경쟁률과 부동산시장 전망이 불투명해지면서 건설업체들이 당초의 일정에서 분양 시기를 지속적으로 미루는 모습이다.
올 하반기와 내년초를 중심으로 당초 계획되어 있던 유망 재건축단지에서의 일반분양은 실시될 것으로 예상된다. 다만, 내년 상반기로 분양일정을 늦추는 업체가 늘어나고 있어 당초 계획된 분양예정 단지가 실제 분양에 나설지는 조금 더 지켜봐야 하는 상황이다.
이에 따라 실수요자 및 투자자들은 원하는 단지와 지역에서 분양하는 물량에 대해 사전정보를 확보하고 실제 분양시기를 지속적으로 확인하는 전략이 필요하다.
청약경쟁률이 낮아지는 추세를 감안해 볼 때 실수요자의 당첨확률은 매우 높은 상황이다. 따라서 섣부르게 청약을 서두르기 보다는 여유있는 청약전략이 바람직하고 청약통장을 사용하기보다는 미분양을 예상한 사전예약제도를 적극적으로 활용하는 방법이 유리하다.
올 12월에는 개발이익환수제에 따른 반사이익이 개대되는 송파구 잠실동의 잠실주공2단지와 신천동 잠실시영 등이 분양될 예정이다. 이외에도 황학동의 롯데캐슬, 목동 트라팰리스 등의 주상복합도 수요자의 관심을 끌 것으로 예상된다.
일부 단지를 제외하고는 대부분의 단지 규모가 크지 않은 것을 염두에 투자가치 측면보다는 실거주 요건에 부합한지에 대한 분석을 우선시하는 것이 필요하다.
◇경기·인천 1만4217가구 일반공급.. 실수요 위주 청약전략 바람직
경기·인천지역에선 26개 단지 총 1만5740가구중 조합원분을 제외한 1만4217가구가 일반분양될 예정이다.
경기·인천지역은 신행정수도 위헌 결정으로 반사이익이 기대됐지만 여전히 활기를 되찾지 못하고 있으며, 미분양아파트가 1만가구를 넘어서는 등 적체현상이 갈수록 심화되고 있다.
은행 전산순위권 청약자가 한명도 없는 제로형 단지가 출몰하면서 건설업체들도 전산청약을 기피한 채 모델하우스 청약을 고수하는가 하면, 공급시기를 늦추거나 분양시기 자체를 놓고 저울질하는 분위기다.
따라서 실수요자 측면에서 자신의 조건에 맞는 사업장을 골라 청약에 나서는 것이 바람직할 것으로 보인다.
주요 분양물량으로는 성남시 성남동 성남올림아파트 재건축물량으로 ´금호어울림´ 507가구와 용인시 성복지구에서 일레븐건설이 33평~45평형 1100가구를 공급할 예정이다.
◇지방 2만여가구 선봬.. 부산 등 분양권 전매제한 완화지역 관심
지방에서는 26개 단지 총 2만4271가구중 조합원분을 제외한 2만369가구가 일반분양될 예정이다.
부산, 대구, 광주, 창원, 양산 등 대도시 투기과열지구에 대해 분양권전매 제한기간이 ´소유권등기´에서 ´분양계약후 1년´으로 완화되면서 저조한 분양률로 고전하고 있는 지방 분양시장에 다소 활기를 불어넣을 수 있을 것으로 기대된다.
부산의 경우 투기과열지구 해제를 기다리며 분양시기를 늦춰왔던 대단지 물량이 분양에 탄력을 받을 것으로 보인다.
롯데건설은 사하구 다대동에 1984가구를 분양할 예정이고, 해운대구 반여동에선 한화건설이 33평~45평형 1657가구를 공급한다. 이와 함께 대구, 광주, 울산 등지의 분양물량도 분양권 전매제한 완화에 따른 수혜가 기대되고 있다.
이밖에 행정수도 위헌결정의 직격탄을 맞은 충청권은 고속철도, 대규모 택지개발지구, 산업단지 등 행정수도 이외 호재가 있는 지역으로 분양이 대기중이다.
택지지구의 경우 내년 정부가 원가연동제·채권입찰제 등의 시행하는 만큼 중대형 아파트를 원하는 수요자라면 올해 청약에 나서는 것도 적극 고려할 만 하다.
- 분양시장 침체 불구 청약통장 가입자는 늘어
- [edaily 이진철기자] 서울동시분양 청약경쟁률은 3개월째 미달사태가 지속되는 반면, 청약통장 가입자는 꾸준히 증가하고 있는 것으로 나타났다.
12일 건설교통부의 ´10월 주택시장 동향´에 따르면 이달 실시된 서울10차 동시분양 청약경쟁률은 전월(0.47대 1)과 비슷한 0.49대 1에 그쳤으며, 9월 이후 3개월째 청약 미달사태가 지속됐다.
그러나 청약통장 가입자는 ▲7월 654만4000좌, 21조5000억원 ▲8월 657만8000좌, 21조6000억원 ▲9월 659만3000좌, 22조6000억원 등으로 분양시장 침체에도 불구, 꾸준히 증가세를 보이는 것으로 나타났다.
전국 미분양 물량의 경우 9월 현재 전년 같은기간의 2.1배 수준인 5만2674가구로 지난 2001년 3월(5만3000여가구)와 비슷한 수준을 보이고 있다. 또 준공후 미분양은 전년 동월대비 31% 증가한 8100가구를 나타냈다.
경기침체가 지속되면서 올들어 10월말까지 경매가 진행된 서울·수도권의 아파트와 연립주택도 총 1만3913가구로 전월(1만371가구)에 비해 34% 증가했다.
유형별로는 아파트가 9월말 2931가구에서 10월말 3875가구로 33.9%, 연립주택이 1295가구에서 1831가구로 34.9% 각각 늘고 전년 동기와 비교할 경우 아파트가 41%, 연립주택이 90% 정도 각각 증가했다.
아울러 9월중 건설수주액(4조원)과 주택수주액(1조6000억원)도 전월대비 각각 4%, 23% 줄어드는 등 실적이 계속 악화되는 추세다.
이에 따라 부도나는 주택건설 업체수도 계속 증가해 올들어 10월말 현재 142개 업체가 부도난 것으로 파악됐다. 이는 전월보다 13.6%, 작년 동기에 비해서는 30% 각각 증가한 것이다.
한편, 올 1~9월 아파트 거래건수는 총 55만9000건으로 작년 동기(79만9000건)에 비해 30% 감소했다. 서울 강남구 등 6개 주택거래신고지역의 경우 감소폭이 더욱 커 9월 한달간 아파트 거래건수가 2072건으로 작년 동월대비 78% 감소한 것으로 집계됐다.
- 판교신도시 내년6월 청약은 이렇게
- [edaily 윤진섭기자] 판교 신도시 시범단지 분양이 내년 6월로 다가왔다. 이에 따라 판교신도시 시범단지 분양에 맞춰 청약에 참여하려는 수요자들의 움직임도 분주해졌다.
10일 건설교통부에 따르면 2기 신도시 가운데 가장 주목을 끌고 있는 판교신도시는 내년 6월에 시범단지 5000가구를 분양한다.
판교신도시 분양물량은 2006년 1만2000가구, 20007년 1만가구, 2008년 2700가구 등 총 2만9700가구다. 특히 판교신도시는 전용면적 25.7평 이하는 원가연동제가 실시돼 분양가격이 상대적으로 여타 신도시나 주변 아파트 보다 낮을 전망이다.
6월경에 분양되는 판교신도시 시범단지는 `판교 당첨= 대박` 이란 말이 공공연하게 나돌 정도로 입지와 주거 조건이 뛰어나 수요자들이 관심이 벌써부터 높다.
반면 수요자들의 관심이 높아지는 것과 비례해 `과연 내가 판교 청약 대상이 될 수 있을까`하는 아리송한 질문도 이어지고 있다. 판교청약 대상조건이 상당히 복잡하고 전문적으로 느껴져 일반인들이 이해하기가 어려운 면이 있기 때문이다.
부동산 포털정보업체 `네인즈(www.neins.com)`가 제시한 그림(도표)를 통해 판교청약 조건 및 본인 여건에 합당한 청약준비 요령을 살펴본다.
`가`: 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 청약저축에 가입한 상태
청약저축 가입자로 국민임대로 공급되는 6000호에 분양 신청을 할 수 있으며, 임대아파트에 당첨될 확률이 높다. 특히 이중 4000호는 10년 장기임대주택(청약저축가입자)로 공급될 것으로 점쳐지고, 689가구는 중형 임대아파트로 공급될 예정이다.
단 임대아파트를 공급 받을 목적이 아니라면 청약예금으로 바꾸어 전용면적 25.7평이하의 아파트에 청약하는 방법도 있다. 이때 청약예금에서 저축으로는 전환이 안되기 때문에 신중히 고려해 보아야 한다.
`나` : 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 청약 예금에 가입한 상태
내년 판교 신도시 분양에서 원가연동제가 적용되는 25.7평 이하 총 1만3600가구(추정) 가운데 30%(4080가구)는 성남시 거주자에게 우선 청약권을 준다. 특히 이들 물량 중 75%가 무주택우선공급 대상자의 몫이므로 분양 당첨에 상당히 유리하다.
또한 무주택자는 우선공급에 당첨이 안되어도 일반 1순위 청약자와 다시 경쟁을 벌임으로 그만큼 당첨확률이 높아진다.
단, 원가 연동제 적용을 받는 25.7평이하의 주택을 분양 받을 경우 예치금 최소 300만원(300만원이상~600만원 미만)이 필요하다. <성남거주자는 예치금 최소 200만원(200만원이상~300만원 미만)>
`다` : 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 청약 부금에 가입한 상태
청약부금은 매월 일정금액을 불입하는 적금형식으로 2년 동안 예치금 300만원 이상 채울 시 민영주택 25.7평 이하 아파트 분양신청이 가능하다. 단, 큰 평형을 원할 땐 청약예금으로 바꾸어 예치금을 증액 시켜야 한다. 이때 변경일로부터 1년이 경과해야 변경된 평형으로 청약할 수 있다.
그러나 `다`의 경우는 성남무주택조건대상자에 만족하므로 원가연동제로 인한 분양가 인하 효과를 기대할 수 있는 전용면적 25.7평이하의 아파트를 신청하는 것이 좋다. 때문에 다른 저축으로 변경하지 않고 사용이 가능하다.
`라` : 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 현재 보유한 청약통장이 없음
청약통장은 분양을 받을 수 있는 1차적인 권리를 획득하는 수단으로 판교 신도시 분양에는 청약통장이 반드시 필요하다. 이 경우 내년 6월 경에 분양되는 판교 시범단지 청약을 위해서는 2003년 6월 이전에 청약 통장에 가입했어야 한다. 하지만 판교는 2005년을 시작으로 2007년까지 총 2만9700여 가구가 공급됨으로 지금 통장에 가입해도 늦지 않는다.
청약통장 가입은 모든 시중은행에서 가능하며 판교 신도시를 분양 받기 위해서는 청약저축,청약예금, 청약부금 중 1개의 통장만 개설해야 한다. 이때, 가,나,다 각각의 경우를 살펴 자신에게 맞는 청약통장을 고르는 것이 중요하다.
`마` : 무주택 우선 조건대상자로 서울에 살고 있고, 현재 청약저축 1순위에 해당
내년 판교 신도시에서 국민임대로 공급되는 6000호의 경우 대다수가 성남 거주자 우선 공급급이 될 전망이다. 때문에 서울 거주자로서는 국민임대 청약이 이루어질 가능성이 희박하다. 그러므로 이 경우 판교신도시 25.7평이하의 아파트를 분양 신청 시 청약예금이나 부금으로 통장을 전환해야 한다.
`바` : 무주택 우선 조건대상자로 서울에 거주하고 있으며, 청약예금 1순위에 해당
판교 신도시 분양에서 원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하의 아파트 중 성남시 거주자 우선 청약 30%를 제외한 70%(9250가구)의 청약권이 서울, 수도권거주자에게 돌아간다.
물론 성남 무주택우선 거주자들에게 다시 한번 청약할 수 있는 기회가 제공되므로 성남 거주자에 비해 확률이 떨어지나 30분내에 강남 진입이 가능하고, 제2기 신도시로서 개발 가능성이 높아 무주택 우선 조건을 만족한다면 분양신청을 해 볼만하다.
이 경우 현재 300만원 이상~600만원 미만의 예치금이 있으면 가능하다. 단, 대형평형을 노리고 있던 청약예금 보유자들은 소형평형(25.7평 이하) 통장으로 바꾸면 수익률을 높일 수 있다.
때문에 600만원이상 예치금을 보유해 놓은 청약 가입자들은 나머지는 모두 인출한다. 이처럼 큰 평형에서 작은 평형으로 바꾸는 경우에는 감액신청을 분양 모집공고 전날까지 은행에 신청하면 분양이 가능하다. 이때 가입 후 2년이 지난 1순위 계좌만 가능하다는 것을 염두에 둬야 한다.
`사` : 무주택 우선 조건자로 서울에 거주하고 있으며, 청약부금 1순위에 해당
바의 경우와 마찬가지로 이 경우도 무주택 우선 조건을 만족한다면 분양신청을 해 볼만하다. 원가 연동제 적용을 받을 수 있는 전용면적 25.7평이하의 경우 시세차익이 가장 클 것으로 보이기 때문에 다른 통장으로 갈아타지 않고도 분양신청이 가능하다.
`아` : 무주택 우선 조건 대상자로 서울에 거주하고 있으나 현재 청약 통장을 보유하고 있지 않음
판교 신도시 분양은 내년부터 시작하지만 2007년까지 계속되기 때문에 무주택조건을 만족한다면 지금 청약 통장을 만들어도 늦지 않는다. 물론 성남시 무주택조건을 만족하는 사람보다 분양 받을 확률이 다소 적으나 시세차익이 크기 때문에 가능성을 열어둘 필요가 있다.
특히 25.7평이하의 경우 시세차익이 클 것으로 예상되므로 청약예금이나 부금을 선택하여 들어 놓는 것이 좋다.
`자` : 무주택 우선 조건 대상자는 아니지만 청약통장을 보유하여 현재 청약통장 1순위에 해당
청약저축 1순위- 청약 저축 가입 2년 이상, 월 납입금 24회 이상 납입
청약예금 1순위- 원하는 평형에 따른 예금을 일시에 납부, 가입하여 2년 경과한 경우
청약부금 1순위- 청약부금에 가입한 후 2년이 지나 매월 납입한 금액이 지역별 가입금액 이상인 경우
-성남 거주 청약통장 1순위자
현재 성남시에 거주하는 청약 통장 1순위자의 경우 판교신도시에서 원가 연동제가 적용되는 25.7평이하의 아파트 중 성남시 30%인 4080가구 가운데 성남시 거주자의 몫에서 무주택자에게 공급되는 3060가구를 제외한 나머지(1020가구)가 돌아가게 된다.
물론 무주택자들이 여러 번 청약을 할 수 있기 때문에 그 확률은 더욱 적어질 수 있으나 조건이 된다면 분양을 시도해 보는 것이 좋다.
특히 청약저축가입자의 경우 판교신도시에 공급되는 국민임대 6000호를 노려볼 만 하다. 이 경우는 무주택 우선공급자 대상이 아니라 납입횟수 60회 이상인 가입자를 우선으로 접수하고 미달 시 24회 이상 납입한 가입자를 접수 받는다. 따라서 60회 이상 납입한 청약저축가입자의 경우 무주택자가 아니더라도 분양신청을 할 수 있다.
- 서울, 수도권 거주 청약통장 1순위자
현재 서울, 수도권에 거주하는 청약통장 1순위자의 경우 지역거주자 우선공급, 무주택 우선공급 두 조건을 모두 만족하지 못하므로 전용면적 25.7평 이하의 공급물량 중 17.5%(2380가구)를 청약할 수 있다.
(성남거주자 우선공급 30%, 지역우선공급을 제외한 70%중 무주택 우선 공급분 75% 제외) 이에 따라 25.7평 이하를 분양 받으려는 수도권 1순위자의 경쟁률은 수천 대 1까지 치솟을 것으로 예상된다. 때문에 청약 신청 시 활용도를 높이기 위해서는 청약예금으로 예치금을 증액하여 큰 평수의 청약기회를 높이는 것이 당첨확률을 높일 수 있는 방법이다.
그러나 채권입찰제 도입으로 큰 평수는 오히려 분양가가 10~20% 정도 상승할 것으로 예상돼 시세차익을 노릴 계획이라면 전용면적 25.7이하 아파트 분양신청을 하는 것이 좋다. 단, 수도권, 서울 거주자이면서 청약저축에 가입하였다면 민영주택을 분양 받을 수 있는 청약예금이나 부금으로 갈아타야 한다.
`차` : 무주택 우선 조건 대상자는 아니지만 청약통장 2순위에 해당
청약저축 2순위- 청약저축에 가입하여 6개월 이상, 월 납입 금액 6회 이상
청약예금 2순위- 원하는 평형에 따른 예치금 납부, 가입하여 6개월 이상
청약부금 2순위- 청약부금에 가입한 후 6개월이 지나 매월 납입한 금액이 지역별 가입금액 이상인 경우
판교 신도시 전용면적 25.7평 이하 아파트를 분양 받기 위해서 성남 무주택 우선조건대상자- 서울, 수도권 무주택 우선조건 대상자- 성남 청약 1순위자- 서울 수도권 1순위자를 거쳐 청약 통장 2순위가 분양 받을 기회가 온다.
때문에 청약 통장 2순위자로 판교 신도시에 분양 받을 수 있는 확률은 거의 희박하다. 그러므로 청약 통장 2순위자는 1순위가 될 때까지 기다렸다가 다음번 분양 기회를 노리는 것이 현명하다.
`카` : 무주택 우선 조건 대상자는 아니지만 청약통장 3순위에 해당
청약통장 3순위 - 가입 후 6개월 미만
청약통장 3순위는 1,2순위에 해당되지 않는 자들로 가입 후 6개월 미만에서 통장이 없는 사람이 해당된다. 이 경우 통장은 이미 있기 때문에 당첨확률을 높일 수 있는 나만의 청약 전략을 세워 분양 신청을 해야 한다. 결국 3순위에서 청약신청을 하기 보다 1순위가 될 때까지 기다려 2007년 분양 기회를 노려보는 것이 좋다.
`타` : 무주택 우선 조건 대상자도 아니고 청약통장도 보유하지 않았다.
청약통장 3순위 - 청약통장 없음
청약 통장이 없으면 청약 기회조차 없으므로 판교 신도시 분양을 위해서 청약 통장을 만들어야 한다. 이 경우 지금 청약통장 가입 시 2006년 11월 이후 및 20007년 분양물량에 대해서는 성남에 사는 사람은 성남1순위로 신청이 가능하고, 서울, 수도권에 사는 사람은 서울, 수도권 1순위로 분양 신청이 가능하다.
