['분양권 폭탄' 주의보]실거래가 허위 신고땐 '분양권의 5%' 과태료

[이데일리 신상건 기자] 주택 경기가 되살아나면서 분양권 불법 거래가 기승을 부리고 있다. 분양권 불법 거래가 적발될 경우 벌금을 내는 민사 처벌 뿐 아니라 정도가 심하면 징역을 사는 형사 처벌도 받을 수 있는 만큼 주의를 기울여야 한다.

분양권 불법 거래의 대표적인 것이 ‘다운(Down) 계약’이다. 다운 계약은 주택 매매 계약서에 실제 거래가격보다 낮게 가격을 표기하는 것으로, 매도인의 양도소득세 회피 목적으로 이뤄진다. 특히 분양권 전매는 최초 계약 후 1~2년 사이에 이뤄지는 단기 매매이어서 높은 세율의 양도세를 내야 하는 게 보통이다.

현행법상 아파트를 분양받은 후 1년 이내 분양권을 팔면 양도 차익의 50%, 2년 이내 팔면 40%를 양도세로 내야 한다. 예컨대 분양가에 5000만원의 웃돈이 붙은 아파트의 분양권을 2년 이내 팔 경우 양도세만 1900만원에 육박한다. 여기에 주민세(10%) 등이 더해지면 세금이 2000만원을 넘어선다. 이러한 이유로 다운계약은 주로 매도인의 요구로 이뤄진다.

실제 거래한 금액보다 계약상의 금액을 높게 적는 ‘업(Up)계약’도 있다. 업계약은 실거래가를 ‘뻥튀기’하기 위해 가격 상승이 기대되는 서울 강남 등의 재건축 지역에서 주로 성행하며, 매수자가 제안하는 경우가 많다. 계약 방식은 매수자가 거래금액을 높여 계약서를 작성하는 대신 매도자의 양도소득세 일부를 현금으로 보전해주는 방식이다. 가령 매수자가 9억원짜리 아파트를 10억원에 산 것처럼 업계약서를 작성한 뒤 다음 매수자에게 “이 아파트를 10억원에 샀는데 최근 인구 유입과 개발 활성화로 집값이 더 올랐다”며 12억원에 되파는 경우다. 또 업계약은 주택담보대출 금액을 높이려는 용도로도 많이 쓰인다. 주택담보인정비율(LTV)은 한정적인데 가액이 높을 수록 LTV는 높아지기 때문이다.

계약 당사자끼리 직접 다운 계약 또는 업 계약을 맺은 사실이 적발되면 누락된 차익의 양도세를 추징당하는 것은 물론 신고·납부 불성실 가산세 등을 추가로 내야 한다. 또 실거래가 신고 위반으로 해당 지방자치단체에 고발 조치된다.

매수인은 1가구 1주택으로 2년 이상 보유 후 집을 팔아도 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 없다. 또 실거래가 신고 위반에 따른 과태료(분양가에 웃돈을 더한 금액의 5%)도 내야 한다. 양 당사자가 부동산 중개소를 통해 계약을 했다면 해당 중개업소는 신고 위반에 따른 과태료와 영업정지 6개월 이상의 처분을 받게 된다.

이밖에 전매 제한이 있는 분양권은 전매 제한 기간 안에 사고팔면 당연히 불법이다. 또 청약통장 불법 거래도 있다. 개인이 보유한 청약저축·청약예금·청약종합통장 등을 중개업소 관계자가 웃돈을 주고 사들이는 것을 말한다. 중계업소 관계자는 그 통장으로 청약해 당첨되면 웃돈을 얹어 전매해 차익을 남기는 식으로 쓰인다.

청약통장은 적게는 500만원, 20년 가량 납입한 통장은 수천만원을 호가하는 것으로 전해진다. 청약통장 불법 매매 또는 분양권을 불법으로 전매할 경우 당사자는 물론 알선한 자와 광고 행위를 한 사람도 3년 이하 징역, 3000만원 이하의 벌금과 10년간 청약 제한 등의 처벌을 받게 된다.