[김학렬의 All that 부동산 48회] 새 아파트와 입지 좋은 구 아파트 중 어떤 곳이 수요가 많나

2017년부터 펼쳐질 부동산 시장의 하나의 트랜드는 바로 새 아파트와 기존 아파트와의 경쟁일 것이다. 입지가 상대적으로 떨어지는 지역의 새 아파트와 입지가 좋다고 평가되는 구 아파트 중 과연 어떤 쪽의 수요가 더 많을까?

최그 안양시 만안구 안양동 덕천지구를 재개발한 래미안 안양 메가트리아가 입주를 시작했다. 전체 단지 규모가 4,250 세대다. 안양시에서 가장 큰 규모의 단지다. 이 단지 사례로 입지 경쟁력, 상품 경쟁력을 비교할 수 있다.

안양시는 2개의 구로 구성이 되어 있다. 만안구와 동안구다. 안양1번지로 유명한 구도심 쪽이 만안구다. 평촌 신도시로 유명한 신도심 쪽이 동안구다. 입지 경쟁력은 평촌신도시가 있는 동안구 쪽이 월등히 우수하다. 평촌신도시에는 서울에서도 부러워할만한 교통, 교육, 상업 환경이 갖추어져 있다. 그리고, 혐오시설이 거의 없다. 특히 교육환경은 전국적으로도 열 손가락 안에 드는 명문학군이다. 그래서, 평촌 신도시에 거주하고자 하는 고정적인 수요층 상당히 많이 있다.

이에 비해 만안구 쪽은 전통적인 상권을 제외하면 특별히 주목받을 만한 부동산이 없다. 안양천과 1호선이 대표적인 부동산 관련 키워드들이다. 그래서, 동안구의 평촌신도시가 등장한 이래로

20년간 거의 주목을 받지 못했다. 그런데 최근 래미안 안양 메가트리아 입주와 함께 최근 매스컴에 자주 등장하고 있다. 그만큼 많은 사람들이 래미안 안양 메가트리아에 관심이 많다는 것이다.

안양시 거주층들이 이 단지에 주목하는 점은 무엇일까? 첫째, 일단 가장 새 단지라는 것이다. 안양시는 평촌신도시를 포함하여 신규 단지에 대한 갈증이 매우 심한 곳이다. 새 아파트 라는 호칭만 붙여도 분양이 잘되는 곳이다. 분양 완료는 물론 프리미엄도 많이 형성된다. 안양시에서 새아파트를 충분히 공급못하기 때문에 인근 지역인 의왕시나 군포시, 안산시, 시흥시, 광명시의 신규 분양 아파트에 청약을 신청하는 안양시민들이 꽤 있었다고 한다. 그만큼 안양시는 새 아파트 수요가 많은 곳이다. 둘째, 서울에서도 보기 드문 대단지 라는 것이다. 안양시 최대 규모의 단지다.

무려 4,250세대다. 단지 내에 아파트로서 갖출 수 있는 왠만한 시설은 대부분 설치되어 있다. 셋째, 안양천을 끼고 있다. 단지 주변이 구도심 지역이고, 공장지대라 주변 환경이 쾌적한 곳은 아니다. 따라서, 안양천 조망권에 대한 프리미엄이 있을 만한 단지가 된다. 자연환경에 대한 로망이 있는 곳이기 때문이다. 결국 안양천 조망권은 서울의 한강 조망권과 같은 역할을 할 가능성이 높다. 넷째, 래미안이라는 수도권 최고 인기 브랜드다. 래미안 단일 브랜드 아파트로 4,250세대다.

이 자체만으로 상품 경쟁력은 매우 높다고 할 수 있다. 이 네 번째 이유가 아마도 메가트리아 입주민들의 가장 큰 자부심이 될 것이다.

입주를 시작한 현재 래미안 안양 메가트리아의 매물이 엄청나게 많이 나와 있다. 23평형의 인기가 가장 많고, 일반 분양분이 없었던 34평형 매물도 꽤 많이 나와있다. 그 외에도 46, 56평형 매물도 꽤 많이 나와 있다. 당연히 분양가보다 10~30% 정도 상승한 금액으로 호가가 형성되어 있다.

2016년 11월부터 2017년 2월까지의 입주 시기가 래미안 안양 메가트리아의 가치를 결정해줄 중요한 시기다. 이 단지는 평촌신도시가 가지고 있는 입지적인 경쟁력은 거의 갖추지 못했다. 하지만, 평촌 신도시에 있는 그 어떤 단지보다도 단지 자체의 상품 경쟁력은 우수하다. 이제 20년이 넘은 평촌의 구 아파트와 입주를 시작한 구안양의 새 브랜드 아파트의 대결인 것이다.

부동산의 가치는 입지가치와 상품 가치로 정해진다. 그 입지에 지불하는 가격과 그 상품에 지불하는 가격의 합이 현재 부동산의 가치다. 결국 2017년 2월의 시세가 현재 안양시는 상품 수요층이 많은지 입지 수요층이 많은지를 판단해 줄 것이다. 이 결과대로 다른 지역에 적용해도 원리를 같다. 수요가 많은 상품을 선택하는 것이 결국의 향후의 투자 방향을 결정해 준다고 할 수 있다.