(일문일답)상가건물 임대차 보호 내용

[edaily 손동영기자] - 우선변제권과 소액 임차인의 최우선 변제권은 어떻게 다른가.
▲우선변제권이란 건물인도나 사업자 등록 등 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 건물이 경매·공매될 경우 확정일자를 기준으로 후순위 권리자나 그밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 것이다.

소액임차인의 최우선변제권은 대항요건만 갖추면 확정일자를 받지않았더라도 모든 권리자보다 최우선해 보증금 중 일정액을 돌려받을 수 있는 것을 말한다. 다만 11월1일 법시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대해선 그 효력이 없다.

소액임차인의 범위와 최우선 변제한도는 △서울은 4500만원이하, 1350만원 △서울제외 과밀억제권역은 3900만원, 1170만원 △군지역과 인천을 제외한 광역시는 3000만원, 900만원 △기타는 2500만원, 750만원이다.

- 법 시행일 이전에 체결한 계약에 대해서도 5년간 임대차 기간이 보장되는가.
▲보장되지않는다. 계약갱신요구권은 11월1일이후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다. 에를 들어 10월2일 1년계약을 체결했다면 2003년 10월25일이후 새로 체결된 계약부터 임대차 존속이 보장된다.

- 임대인이 계약의 갱신을 거부할 수는 없나.
▲임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대해 정당한 이유없이 거절하지못한다. 다만 다음의 사유 중 하나에 해당되면 거절할 수 이다.

그 사유는 △임차인이 3기의 차임액에 달하도록 연체한 경우 △임차인이 거짓 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 △쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제고한 경우 △임차인이 임대인의 동의없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 △고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 △멸실되어 임대차의 목적을 달성하지못한 경우 등이다.

- 상가건물임대차 보호법의 적용을 받기위해선 반드시 사업자등록 정정신고를 해야하나.
▲반드시 해야한다. 사업자등록사항 중 임대차계약내용의 일부가 누락되거나 사실과 다른 경우 법의 보호를 받지못하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다. 임차사업자가 이를 제대로 이행하기 위해 국세청은 240만명에 달하는 전국의 임차사업자를 대상으로 확정일자 신청시 사업자등록정정신고를 함께 하도록 안내했다.

- 임차인이 재임대한 상가를 임차한 사람, 즉 전차인도 확정일자를 받을 수 있나.
▲전차인도 확정일자를 받을 수 있으나 제3자에 대한 대항력과 우선변제권 등 권리가 이 법에 규정된 바 없어 확정일자를 받아도 그 효력이 없다.

한편 임대인의 동의를 받고 전차한 경우 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위안에서 임차인을 대위해 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

-세무서에서 확정일자를 부여하는 절차는.
▲①법적용대상 임대보증금액인가 여부 확인 ②납세자로부터 사업자등록 정정신고서와 임대차계약서 원본을 받아 내용 대사 ③사업자등록정정신고서 입력, 임차사업자가 확인후 서명 ④임대차계약서 원본에 확정일자번호 기재및 관인 날인 ⑤임대차계약서 사본 복사, 원본교부 등이다.

- 실제계약서와 달리 이중계약서를 만들어 확정일자를 받은 경우 대항력과 확정일자 등의 효력은 어떻게 되는가.
▲임차인이 세무서에서 확정일자를 받은 때 세무서는 그 진실성여부를 바로 확인할 수 없는 상태에서 일단 확정일자를 교부한다. 그러나 보증금, 계약기간 등 임차인의 확정일자 및 사업자 등록사항에 관한 내용은 이해관계인이 신청하는 경우 열람, 제공되고있어 그 내용대로 제3자에 대해 대항력과 우선변제권을 가진다. 따라서 보증금을 낮추는 등 이중계약서를 작성해 확정일자를 받은 경우 제대로 보호를 받지못하게된다.