年소득 산정 때 기존대출 원리금도 반영…다주택자 돈줄 더 죈다

[이데일리 노희준 기자] 이달 발표될 가계부채 종합대책의 핵심은 차주의 상환능력을 더 깐깐하게 심사하는 데 맞춰질 전망이다. 이미 8·2대책으로 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 등의 상한선은 크게 낮아진 상태다. 이에 따라 대출 규제의 산정식 자체를 촘촘하게 바꿔 다주택자와 부동산 임대업자 등 자영업자의 돈줄 죄기에 나설 것으로 보인다.

9일 금융권에 따르면 정부는 이달 중순 가계부채 종합대책을 내놓을 예정이다. 신DTI와 총부채원리금상환비율(DSR)의 구체적 방안, 주택 임대사업자 대출 관리책 등이 검토되고 있다.

DTI 분모·분자 모두 변화

우선 기존에 주택담보대출을 갖고 있는 다주택자의 추가 주택대출 문턱이 높아질 것으로 보인다. 금융당국은 부채의 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율인 DTI의 산정방식을 바꾼 신DTI를 도입할 예정이다.

신DTI에서는 기존 주택담보대출의 ‘원리금’ 상환액까지 반영해 연소득에서 차지하는 비율을 계산하는 방안을 검토 중이다. 기존 DTI는 신규 주택담보대출을 제외하고는 기존 주택담보대출 등을 포함한 여타 대출은 ‘이자’만 반영했다. 따라서 신 DTI에서는 갚아야 할 빚이 늘어나는 만큼 다주택자의 추가 주택담보대출이 어려워지거나 대출한도가 낮아질 수 있다.

이미 8·2 대책에 따라 주택담보대출을 1건 이상 보유하고 있는 차주의 DTI는 투기지역이나 투기과열지구의 경우 30%로 낮아진 상태다.

여기에 다주택자의 추가 주택담보대출은 만기를 15년 안팎으로 제한하는 방안도 고민 중이다. 만기가 줄어들면 DTI 산정 때 연소득 대비 매년 갚아야 할 빚의 규모가 늘어나기 때문에 대출한도가 줄어들게 된다. 다주택자의 돈줄 죄기가 강화된다는 이유다. 현재 주택담보대출 만기는 20~30년이 보통이다.

그렇다고 신DTI가 무조건 대출문턱을 높이는 것만은 아니다. 부채(분자)뿐만 아니라 소득(분모) 산정 방식도 함께 바꾸기 때문이다. 현재보다 ‘장래소득 증가 가능성’과 ‘보유자산별 소득창출 능력’을 정밀하게 감안한다는 얘기다. 이에 따라 같은 연소득이라도 일시적이고 변동성이 높은 소득을 가진 차주는 대출한도가 줄 수 있지만 반대로 청년 창업자 등 비근로소득자의 대출은 늘어날 수 있다.

다만 금융당국이 다주택자의 임대소득을 DTI 산정 때 소득에서 제외하거나 최소화 해 반영하는 방안도 고려 중인 것으로 알려져 다주택자의 대출 문턱은 높아질 가능성이 크다. 이밖에 DTI 자체를 전국 모든 주택으로 확대 적용하는 방안도 논의 테이블 위에 올라가 있다. DTI는 현재 수도권 아파트 대출에만 적용되고 있다.

자영업·부동산 임대업자 대출도 깐깐해져

‘숨은 가계부채’로 지목되는 자영업자 대출 관리책도 나올 예정이다. 금융당국은 지난달 외부 기관 초정 강연에서 자영업자 대출 규모를 521조원로 밝힌 바 있다. 한국은행이 기존 개인사업자 대출 규모로 추산한 480조원보다 더 큰 규모인 데다 이중의 6%(32조2000억)가량이 7등급 이하의 저신용자로 파악되고 있어 별도 대책이 필요한 상황이다. 자영업자 대출 일부는 1400조원의 가계부채에도 포함돼 있지 않는 실정이다.

이에 따라 금융당국은 “자영업자 특화 여신심사 모형을 구축하겠다”고 밝힌 상태다. 차주의 업종과 상권특성 등을 종합적으로 반영해 별도 대출규제를 마련하겠다는 방침이다. 특히 자영업자 대출 가운데 증가속도가 가파른 부동산 임대업자 대출에는 처음부터 나눠갚은 여신심사 가이드라인이 도입될 전망이다. 기업대출로 분류돼 LTV나 DTI의 규제를 빠져나갔던 임대사업자 대출 등 자영업자 대출도 깐깐해진다는 얘기다.

여기에 2019년 본격 시행될 예정인 DSR의 구체적 방안도 포함될 전망이다. DSR은 신DTI보다 차주의 상환능력을 더 깐깐하게 보는 지표다. 기존 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스통장, 신용대출, 카드론 등 금융권 모든 다른 대출의 원리금 상환액을 갚아야 할 빚으로 상정해 소득대비 상환능력을 보기 때문이다. 금융당국은 DTI 40%처럼 일정한 대출한도를 가르는 컷오프 기준은 제시하지 않고 은행의 자율적 사용을 허용할 방침이다.

이밖에 부동산 실수요자의 숨통을 틔워주는 차원에서 통상 분양가의 60%에 해당하는 중도금 대출 비중을 40%로 낮추는 방안도 국토교통부 등 관계부처와 협의중이다. 중도금 비중을 줄이고 잔금 비중을 늘리면 수분양자 입장에선 대출한도 내에서 자금을 마련할 수 있고 중도금 이자 부담도 줄일 수 있다. 잔금은 보통 기존 집을 팔거나 전세보증금을 돌려받아 해결하는 경우가 많다.