[최인용 세무사의 절세 가이드]토지보상 양도소득세 10가지 절세방법

[최인용 가현세무법인 대표세무사] 3기 신도시의 발표와 여러 공공주택지구등의 개발로 인해 토지에 대한 보상지역이 많아졌다. 토지 보상금은 많이 받는 것이 주된 관심이지만, 또 한편으로 양도소득세를 절세하는 방법도 중요하다. 토지보상자금에 따라 양도소득세를 절세하는 방법은 여러 가지가 있지만 대표적인 절세 방법을 소개한다.

① 보상지역의 1세대 1주택 비과세를 활용하자.

부동산중 유일하게 비과세가 되는 것은 1세대 1주택이다. 1세대가 2년간 보유한 1주택은 9억까지는 세금이 없다. 9억이 넘더라도 초과한 비율만 세금을 내게 된다. 주택은 1세대 1주택을 유지하면 세금 없이 양도할 수 있다. 다만, 2017년 8월 3일 이후 조정지역에서 취득한 주택에 대해서는 2년간 거주를 해야 1세대 1주택 비과세가 적용된다. 따라서 조정지역에 해당하는 남양주 등의 보상지역에서는 2년 거주 요건을 채워 놓으면 9억 이하는 비과세로 보상을 받을 수 있다.

② 현금보상과 채권보상은 보상 감면이 가능하다.

보상지역에서는 전체를 현금으로 보상하여 줄 수 없기 때문에 보상 지역별로 일부는 채권으로 보상하게 된다.

③ 취득시 계약서가 없으면 통장금액으로 입증하라.

부득이하게 취득시에 다운계약서를 쓴 경우도 많이 있다. 특히 취득가액시 계약서가 없거나 양도소득금액이 많이 나온다면, 실제 취득가액(통장내역 및 수표발행금액)등 으로 입증하여 세금을 줄일 수 있다. 이러한 실제 지금내역의 가액은 실제 가액은 통장의 거래내역이나 수표를 발행하여 준 사본 등으로 입증할 수 있다.

④ 취득시에 들어간 경비는 양도세 절세에 도움이 된다.

취득시 들어가는 취득세, 중개수수료, 등기관련비용은 양도세 계산시 비용으로 인정받을 수 있다. 특히 인테리어비용이나 냉난방 공사등은 거액의 비용이 들어가게 되므로 절세 효과가 크다. 문제는 취득시점은 오래전이라 증빙이 없는 경우가 많으므로 취득시에 관련비용을 잘 챙겨 놓는것이 유리하다.

⑤ 보상지역 이외의 오피스텔은 주택 수에 포함될 수 있다.

1세대 1주택 비과세를 적용받을 때 주의해야 할 사항은 다른지역에 가지고 있는 오피스텔이다. 오피스텔은 주택이 될 수 도 있고, 상가로 보아 주택수에서 제외될 수도 있다. 오피스텔이 상가로 인정되기 위해서는 세입자가 사업자등록을 한 사업자이면 가능하다. 사업자가 아닌 사람이 거주하는 경우에는 주택으로 분류되어 보상지역의 주택이 1세대 1주택 적용이 되지 않는다.

⑥ 8년 자경을 하게 되면 양도소득세가 감면된다.

8년이상 자경을 하게 되면 양도소득세가 감면된다. 보상의 종합한도에 의하면 2억원까지 세금이 없다. 다만 자경의 입증을 위해서는 두가지가 필요하다. 하나는 재촌의 규정으로 농지 등 경작지 인근에 거주하여야 한다. 두 번째는 스스로 농사를 지었는지에 대한 자경의 규정이다. 이는 농사를 지은 것에 대한 사실관계의 입증이 필요하다. 대체로 농협의 조합원이거나 직불금을 받은 통장의 내역, 농자재 및 비료의 구입내역과 인근 주민들의 농사를 지었다는 서류등이 필요하다. 또 소득이 3700만원 이상인 경우에는 그 소득이 발생한 기간은 농사를 지은 것으로 보지 않는다.

⑦ 장기 보유 공제를 최대한 활용 하자.

부동산의 양도소득세는 3년이상 보유하게 되면 장기보유 공제라는 것을 해준다. 2019년 부터는 장기보유공제는 15년간 30%(1세대 1주택은 80%)의 비율만큼 이익에서 차감하여 주는 제도이다. 따라서 최소 3년이상 보유하면 매년 공제의 폭이 커진다. 토지 보상지역에서는 15년 이하의 부동산은 최대한 감면을 받도록 보상시기를 늦추는 것이 유리하다.

⑧ 연도별로 나누어 보상 받는 것도 절세가 가능하다.

양도소득세는 연도별로 계산되는 세금이다. 또한 양도소득세율은 소득세율과 동일하게 낮은 금액부터 누진적으로 점차 높은 세율이 적용되는 세금 이다. 이런 경우에는 한해에 보상을 다 받는 것 보다 연도를 나누어 보상을 받게 되면 일부 보상금액이 적은 세율로 적용되어 보상에 대한 양도소득세를 절세할 수 있다.

⑨ 하락한 부동산이 있으면 같은 해에 같이 판다.

양도소득세는 1년간의 부동산을 양도한 세금에 대해서 매기는 세금이다. 따라서 같은 세율이 적용되는 부동산은 합하여 계산한다. 보상금액의 이익이 크다면, 손실이 있는 부동산과 같은 해에 파는 것도 고려해 볼 수 있다. 부동산의 손실은 사업소득과 달리 이월되어 차후년도에 적용되지 않는 것도 특징이다.

⑩ 예상 보상금액을 가지고 미리 상담한다.

보상 협의 전에 상담만 잘하여도 세금을 줄일 수 있는 많은 기회가 있다. 보상금을 받고 나서 상담을 하게 되면, 수많은 절세 기회들이 사라진다. 나중에 절세방법을 알고 적게는 수천 만원 또는 수억원 의 세금을 추가로 부담하는 것은 아쉬울 수 있으므로 사전에 미리 상담한다. 수억원이 오고가는 부동산은 1주택 또는 자경농지의 비과세나 사전의 증여등의 방향으로 미리 미리 준비한다면 합법적으로도 많은 절세 방법을 찾을 수 있다.