부동산 펀드… 인기도 많고 함정도 많다

[조선일보 제공] 가입자들의 돈을 모아 아파트·상가 등에 투자하는 부동산 펀드의 인기가 식지 않고 있다. 작년 5월 처음 출시된 지 1년 만에 2조원이 몰렸다. 저금리 시대에도 연 7~8% 수익률이 나올 수 있다는 기대에다, 국내 투자자들의 유별난 부동산 선호 현상이 한 몫 하고 있다. 그러나 전문가들은 부동산 펀드는 숨겨진 위험요인이 많으므로 조심해야 한다고 입을 모은다. 위험(리스크)이 시장에 공개된 주식형 펀드와는 다르다는 얘기다. ◆ "시공사의 신용도를 가장 먼저 점검하라"=최근 국내에서 판매 중인 부동산 펀드는 자산운용사가 고객들의 돈을 모아 아파트 등 부동산개발 사업에 대출해주는 프로젝트 파이낸싱(PF) 형태가 대부분이다. 따라서 투자자가 일단 돈을 부으면 사업 중간에 빠져나오기 어렵기 때문에 반드시 가입 전에 위험요인을 체크해야 한다. 우선 시행사가 개발 대상 토지의 소유권을 확보했는지를 확인할 필요가 있다. 얼마 전 K운용사의 부동산 펀드가 중도하차한 이유가 이 문제 때문이었다. 이 밖에 ▲기존 임차인을 내보내는 명도 과정에 하자가 없는지 ▲건축허가 등 인·허가 여부 ▲분양 가능성 등 사업성을 점검해야 한다. 전문가들은 특히 시공사의 신용도를 점검하는 것이 매우 중요하다고 강조한다. 조흥투신운용 이왕범 이사는 “통상 시공사가 세부 사항을 미리 점검하고 원리금 지급보증, 이자 지급보증, 책임 준공 등을 약속하므로, 부도날 위험이 없는 시공사가 책임지고 있으면 다른 위험은 적다고 보면 된다”고 말했다. 만약 시공사의 보증이 없으면 위험 요소를 전부 따져봐야 한다. 또한 사업성은 현지를 방문해 분양 가능성이 얼마나 높은지까지 점검해야 한다. 또 자산운용사의 성향이 보수적이냐 공격적이냐도 중요한 고려 대상이다. 공격적인 자산운용사의 경우에는 수익률을 높이기 위해 무리하게 사업을 진행할 가능성이 높고, 그에 따른 위험 노출 가능성이 커지기 때문이다. ◆ "해외 부동산 펀드는 환율 위험을 고려해야"=올해 3월부터 푸르덴셜투자증권이 판매하고 있는 ‘글로벌 부동산 증권 펀드’는 한 달여 만인 지난 4월 말까지 1304억원의 자금을 모았다. 5월 30일엔 맥쿼리-IMM자산운용이 조흥은행·굿모닝신한·동양종금·SK·하나·CJ투자증권 등에서 ‘글로벌 리츠(REITs·부동산투자회사) 펀드’의 판매를 시작했다. 해외 부동산 펀드는 1개 프로젝트에 투자하는 국내 부동산 펀드와는 달리, 해외 주식시장에 상장된 여러 부동산투자회사 주식에 투자하므로 쉽게 환매할 수 있다는 게 특징이다. 하지만 원·달러 환율 하락 등 환율 변동의 위험에 노출돼 있고, 세계 부동산 경기가 급락할 경우 수익이 떨어질 우려가 있다. 맥쿼리-IMM자산운용 김균 이사는 “환 위험을 헤지한 펀드나 환율 하락을 넘어설 정도의 수익을 내는 펀드에 투자할 필요가 있다”며 “임대 수익을 배당받는 형태의 펀드는 부동산 가격의 하락 위험을 줄일 수 있다”고 말했다.