[김용일의 부동산톡] 공인중개사 중개수수료 한도 및 초과하여 받을 때 문제

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 공인중개사는 부동산 중개행위를 하고 중개의뢰인에게 보수를 받는다. 이때 중개사가 받는 부동산중개 수수료율은 법정 상한이 있다. 이번 시간에는 구체적인 중개보수요율 한도와 그 한도를 초과하여 받았을때 민사, 형사, 행정상 문제 등에 대해 정리해 보겠다.

부동산중개수수료 요율과 한도

공인중개사법에서 규정하고 있는 ‘중개’라 함은 토지, 건물 등 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실, 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.

공인중개사는 중개의 대가로 중개의뢰인 쌍방으로부터 중개보수를 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 법정 중개수수료 한도는 매매·교환의 경우에는 거래금액의 0.9% (1천분의 9) 이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 0.8% (1천분의 8) 이내로 한다(공인중개사법 제32조, 공인중개사법시행규칙 제20조). 위 범위 내에서 부동산 종류, 거래내용, 거래가액 등에 따라, 각 지방자치단체의 장이 조례로 구체적인 수수료율을 정하는데, 예를들어, 서울시의 경우 중개보수 요율표는 아래와 같고, 서울시를 포함한 각 시도별 중개보수 요율은 한국공인중개사협회 인터넷 사이트에 정리되어 있다.

부동산중개수수료율 한도를 초과하여 중개보수를 받을 때 문제

공인중개사는 사례, 증여 기타 어떠한 명목으로든 위와 같은 중개보수를 초과하여 받을 수 없다. 부동산중개와 별도로 컨설팅 계약을 체결하고 컨설팅수수료 명목으로 돈을 받았더라도, 실제 수행한 업무가 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않는다면, 중개보수로 보아야 한다(대법원 2016다206505 판결)

공인중개사가 법정한도를 초과하여 중개보수를 받는 약정시, 그 한도를 초과하는 약정은 무효라는 것이 대법원 판례의 입장이다.

구체적으로, 대법원은 “부동산 중개수수료에 관한 위와 같은 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 부동산중개업법 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이다.”라고 하였다(대법원 2005다32159 전원합의체 판결).

결국, 공인중개사에게 중개를 의뢰하면서 중개보수 약정을 할 때, 앞에서 언급한 중개보수율 상한을 초과하여 약정을 하였다면, 그 초과한 부분의 약정은 무효가 되므로, 초과 중개수수료를 지급할 의무가 없고, 만일 이미 공인중개사에게 지급을 하였다면 반환을 요구할 수 있으며, 반환하지 않을 경우 부당이득반환청구소송을 제기할 수 있다.

한편, 공인중개사법에 의하면, 공인중개사가 위 중개보수 한도를 초과하여 중개보수를 받는 경우, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해지고(제49조), 6월의 범위 안에서 그 자격이 정지될 수 있으며(제36조), 중개사무소의 개설등록이 취소될 수도 있다(제38조).

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사