부자지간 아파트 매매 적절한 금액은?

[조선일보 제공] Q: 마정팔(67)씨는 자신이 살던 분당 아파트(시가 5억원 상당)을 아들 마동포(40)에게 팔려고 한다. 최근 새집으로 이사한 마정팔씨는 기존 주택이 1년이 다 되도록 팔리지 않아 고민이 많았다. 1년을 경과하여 팔면 ‘1가구 2주택’이 되어 양도세가 시세 차익의 50%나 붙기 때문이다. 아파트를 아들에게 증여할까도 생각해 봤지만 증여세가 만만치 않을 것 같아 아예 아들에게 아파트를 파는 형식을 취하기로 했다. 부자지간에 이런 식의 부동산 매매로 절세가 가능할까? 가능하다면 매매금액은 어느 정도로 책정해야 할까?

A: 마정팔씨가 아파트를 아들에게 증여하면 약 7500만원 정도의 증여세를 부담해야 한다. 하지만 새집을 산 지 1년 내에 기존 1주택을 처분하면 ‘일시적 1세대 2주택’으로 간주해 양도세가 비과세되는 혜택이 있다. 마씨는 이를 이용해 절세를 하려는 것이다.

원칙적으로 부모와 자녀 간, 또는 배우자 간의 매매는 일단 증여로 추정하게 되어 있다. 다만, 타인 간의 매매와 같이 매매대금을 지급한 사실을 명백하게 입증만 할 수 있다면 증여가 아닌 양도로 본다. 따라서 이를 입증할 수 있는 자료를 꼼꼼히 준비하는 것이 중요하다.

부모와 자녀 간의 일반적인 매매가 성립하려면 매년 신고되는 소득, 기존 상속 또는 증여 받은 재산, 대출금과 같이 매매대금의 자금 출처로 소명할 수 있는 자금으로 부동산을 취득하여야 한다. 또 매매대금을 치를 때에는 자녀 통장에서 부모 계좌로 직접 이체하거나 무통장입금증 등을 이용해 반드시 근거를 남기는 것이 좋다.

주의해야 할 점은, 특수관계자 간의 거래라고 해서 매매 대금을 터무니없이 낮출 경우 이를 증여로 간주해 증여세가 과세될 수 있다는 것. 그렇다면 마씨가 부친으로부터 시세 5억원짜리 아파트를 취득할 때, 얼마 정도로 매매해야 적정할까?

특수관계자 간의 매매 시에는 ‘시가와 대가의 차액이 시가의 30%’ 또는 ‘3억원 이내’ 중 차이가 작은 쪽으로 해야 증여문제가 발생하지 않는다. 마씨의 경우 시세 5억원짜리 아파트를 최소한 3억5000만원 이상으로 아버지로부터 취득해야 저가 양도에 따른 증여세 문제없이 아파트를 취득할 수 있다.