[최인용세무사의 절세 가이드]1세대 1주택 비과세가 안되는 안타까운 사례

[최인용 가현택스 대표세무사]자산의 취득, 보유와 처분에는 세금이 있다. 특히 부동산은 취득시에는 취득세 보유시에는 재산세와 종합부동산세, 처분시에는 양도소득세의 세금이 따르게 된다. 그러나 의식주는 필수적인 것이므로 일정한 요건을 갖춘 1주택에 대하여는 비과세를 해주도록 하고 있다.

이를 활용하면 처분시에 양도소득세를 내야하는 주택도 세금 없이 매매차익을 얻을 수 있으므로 주택에 대해서는 비과세를 잘 활용할 필요가 있다. 다만 비과세의 적용은 세법상 엄격히 적용된다. 1세대 1주택 비과세를 쉽게 생각하고 주택을 먼저 처분하였다가 적용이 되지 않아 생각지도 못한 큰 세금을 내는 경우가 많이 있다. 1세대가 양도일 현재 국내에 9억원 이하의 1주택을 보유하고 있는 거주자로서 2년이상 보유한 경우에는 비과세를 적용한다.

비과세의 요건은 수많은 케이스에 의하여 세금을 낼수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다. 다음의 세금 추징 사례들을 유의하여 살펴보자

① 1세대의 판단이 중요하다. 1주택 요건은 엄격히 적용된다.

1세대가 보유한 1주택에 대한 비과세이므로 1세대의 판단하는 것이 중요하다. 가끔 배우자가 각각의 명의로 주택을 한 채씩 가지고 있는 경우에 비과세 적용을 묻는 경우가 있는데 비과세가 되지 않는다. 부부는 떨어져 지내도 한세대로 보아 2주택이 되기 때문이다. 다만 이경우에도 결혼을 하기전에 하나씩 가지고 있었다면 결혼후 5년 내에 한주택을 파는경우에는 비과세가 적용된다.

세대원인 부모가 다른 가족이 모르게 주택을 구입한경우 비과세가 적용되지 않는다. 가족간의 대화가 잘 안되는 안타까운 사례이다. 남편이 1주택으로 알고있던 본인의 주택을 팔았는데 배우자가 장모님이 증여해준 지방의 주택이 한 채 있어서 세금이 추징된 사례도 있다. 주택을 팔기전에 가족간에 재산상황에 대해 충분히 대화가 필요하다

세대원이 추가로 있는지도 확인할 필요가 있다. 주민등록 등본상 같은 주소로 되어있는 부모님이나 삼촌 등의 세대원이 있으면 그세대원의 주택도 포함하여 1주택을 판단한다.

② 2년 이상 보유한 경우에는 비과세를 적용한다.

비과세를 위해서는 2년 이상 보유하는 것이 원칙이다. 해당주택에 거주를 하지 않더라도 2년간 보유만 하면 된다. 그러나 공공사업수용이나 취학, 질병 치료등 일정한 요건의 경우에는 2년 보유가 되지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있다.

이 요건은 며칠을 차이로 매매일자를 놓쳐 세금이 추징되는 되는 사례가 있다. 따라서 비과세 여부에 대한 상담이 계약전에 이뤄지는 것이 바람직하다.

③오피스텔은 실질 사업용 이어야 주택 수에서 제외된다.

1세대 1주택 비과세를 판단할 때 문제가 되는 것이 바로 오피스텔이다. 오피스텔은 임대사업자 등록의 여부와 관계없이 실질적으로 사업을 했는지 여부가 중요하다.

따라서 임차인이 사업자 등록을 내고 실질적으로 사업을 하면 실무적으로는 오피스로 보아 주택에서 제외한다. 다른 경우는 주택 수에 포함되기 때문에 비과세를 적용받고자 하는 경우에는 임차인이 사업을 하고 있는지 여부가 매우 중요하다.

상가주택이 있어도, 주택 수에 포함되므로 유의하여야 한다.

④ 2주택자도 비과세를 적용받을 수 있다.

이사를 가기위해 일시적으로 2주택이 되는 경우에는 비과세가 적용된다. 새집을 사고 3년 내에 종전주택을 처분하면 양도소득세가 과세되지 않는다.

최근 수도권 공공기업의 지방이전으로 이사하는 경우에는 5년내에 팔면 양도소득세가 과세되지 않는다. 상속으로 인한 2주택도 상속받은 주택이 아니라 상속인의 기존주택을 먼저 파는 경우에는 비과세가 적용된다.

또한 부모님을 모시는 경우에도 5년 이내에 팔게 되면 비과세를 적용받을 수 있다. 부모님을 모시면 상속공제도 가능하므로 절세를 위해서는 합가도 유리할 수 있다. 이외에도 도시지역이외의 농어촌주택을 포함하여 2주택이 되는 경우에도 비과세가 가능하다.

⑤ 다주택자도 비과세를 적용받을 수 있다.

다주택자의 경우 출가한 자녀 등에게 일부를 증여하는 방법을 통해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 비과세의 판단은 주택의 처분시점에 하므로 처분시점에 1주택이 된다면 비과세를 적용받을 수 있게 된다. 특히, 임대주택의 경우에는 임대주택법상 등록을 한다면 임대주택 이외의 거주주택은 비과세를 적용받을 수 있다.

1세대 1주택 비과세는 면제되는 금액이 커서 추징되는 사례가 매우 다양한 만큼 실무상 판단도 간단하지 않고, 여러 가지 사항을 검토해야 한다. 비과세인줄 알고 팔았는데 여러 작은 이유로 수천만원의 세금이 나오기도 한다. 따라서 부동산은 처분 전에 반드시 상담이 필요하다. 팔고 난 다음에는 비과세 요건을 갖추기가 어렵기 때문이다.