[오은석의부동산재테크]거래절벽에도 틈새시장은 존재한다.

국토교통부에 따르면 2017년 9월 전국 주택매매거래량은 84,350건으로 전년 동월(91,612건) 및 전월(96,578건) 대비 각각 7.9%, 12.7% 감소하였다. 특히 서울의 감소폭이 컸는데, 서울의 거래량은 전년 동월에 비해 18.9%, 전월에 비해 35.8%나 하락하는 수치를 보였다. 강남 4구의 거래량이 가장 많이 떨어졌으며 강북 역시 30%가 넘게 줄어들어 전반적으로 거래량이 큰 폭으로 떨어진 것을 확인할 수 있다.

아무리 시기적으로 비수기인 여름을 지났다고 하더라도 수치가 급감한 것은 8.2 대책의 영향이 컸음을 반영한 것으로 볼 수 있다. 9.5 대책이 나왔을 때만 해도 정부나 언론에서는 여전히 부동산 시장이 뜨거운 것에 대해 우려를 나타냈지만 현장에서는 거래 절벽이라는 말이 공공연하게 회자될 만큼 거래량이 감소했었다. 그런 분위기가 이제야 데이터에 반영된 것이다.

한편으로는 현장 상황을 제대로 반영하지 못한 채 설익은 정책들이 나오는 것이 아쉽게 느껴지지만, 이에 대처할 틈도 없이 또다시 가계부채 종합대책이 나왔다. 내년 1월부터 아파트 중도금대출 보증한도를 낮추고, 새로운 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 등을 도입하는 것이 큰 골자이다. ‘빚으로 집 사 돈 버는 시대는 끝났다’는 한 마디로 정리할 수 있는 대책인 셈이다. 그러나 대부분 집을 사려는 실수요자는 대출을 일정 부분 활용해 집을 산다는 것을 공감한다면 이번 대책 역시 실수요자들을 충분히 고려하지 못한 것이 아쉬운 부분이다.

결국 이런 분위기가 계속 된다면 주택 시장은 혹독한 겨울을 맞게 될지도 모른다. 기준금리 인상까지 예측되고 있어 주택 시장은 사면초가의 국면에 놓이게 된다. 그렇다면 부동산을 바라보는 우리 역시 겨울잠을 자야 하는가.

그렇지 않다. 필자는 계속적으로 ‘부동산 경매 재테크’에 대해 강조해 왔다. 시장이 상승기이든 관망기이든 하락기이든 유용하게 활용할 수 있는 것이 경매이다. 현 상황에서는 경매를 통한 접근이 그 어느 때보다 필요하다.

그렇다면 경매로 접근하기 가장 좋은 시기는 어떻게 판단할 수 있을까. 부동산 경매를 통해 좀더 저렴하게 주택을 취득하고 이를 활용해 자산을 증식하기 좋은 시기를 알기 위해서는 경매의 3요소인 경매 낙찰률, 낙찰가율, 입찰경쟁률을 면밀히 관찰해야 한다. 여기서 경매 낙찰률이란 경매에 나온 물건 중 몇 건이나 낙찰이 되는지 나타내는 지표이고, 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가가 얼마나 되는지 보여주는 것이며 입찰경쟁률은 한 물건에 입찰한 사람들의 경쟁률을 의미한다.

부동산 시장이 얼어붙고 거래가 끊기는 분위기가 되면 경매 시장에도 찬바람이 분다. 경매 물건은 많아지지만 이를 낙찰 받으려는 사람의 수가 줄어드는 것이다. 가장 먼저 입찰경쟁률이 낮아진다. 그런데 입찰경쟁률이 낮아지면 경매를 이용해 부동산을 취득하려는 사람에게는 그만큼 낙찰 받을 수 있는 가능성이 높아지므로 기회가 될 수 있다. 그렇다고 낙찰가율이 바로 떨어지진 않는다. 입찰자는 입찰가를 정할 때 시장 분위기와 실거래가 등을 참고하는데, 관망세를 보이고 거래 절벽이 일어날 때에는 물건의 매가를 정확히 알기 어렵기 때문에 이전에 있었던 데이터를 참고하게 된다. 그러나 이전 데이터는 과거의 상황을 반영하고 있으므로 분위기가 바뀐 지금 활용하기에는 적합하지 않다. 이 때문에 고가 낙찰을 받는 경우도 종종 생기고 1위와 2위의 금액차가 많이 나는 것도 이 시기이다. 따라서 낙찰가율이 낮아지는 것을 일정부분 확인하고 낙찰률이 떨어지는 것까지 확인한 후 되면 경매로 접근하면 저가로 좋은 물건을 취득할 수 있다.

위의 표는 지지옥션에서 제공한 것으로 경매에 대한 지난 1년 전국 월별 매 주요 통계이다. 1년 간의 낙찰률과 평균 응찰자를 보면 올 9월 모든 수치가 낮아진 것을 확인할 수 있다. 이는 경매의 골든타임이 오고 있다는 신호이다. 이 신호를 어떻게 받아들이고 활용할 것인가. ‘경매’는 아무나 하는 게 아니라며 이 신호를 무시할 것인가, 아니면 신호를 인지하고 경매를 배우려는 적극적인 자세를 취할 것인가. 기회를 놓칠 것인가, 아니면 잡을 것인가. 지금은 그것을 판단할 때이다.

▶ 오은석, ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 네이버 밴드 ‘다다멘토그룹’에서 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.