전셋집, 월세 돌린 집주인들이 다 범법자?

[이데일리 박종오 기자] 최근 바닥을 친 금리 탓에 전셋집을 월세로 돌리는 사례가 흔하다. 전세금을 은행에 맡겨봤자 이자가 형편없기 때문이다.

반면 전세금을 월세로 전환하면 더 많은 수익을 올릴 수 있다. 이율이 훨씬 높아서다.

한국감정원이 실거래 정보를 분석한 결과에 따르면 지난 3월 기준 전국의 주택 전·월세 전환율은 연 7.7%였다. 전·월세 전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 이자율이다. 전환율이 연 7.7%면 전세금 5000만원을 월세로 돌려 1년에 385만원을 받는다는 이야기다. 이 돈을 은행에 예금해 받는 이자(연 1.6%일 때 80만원)보다 300만원 넘게 이익이다.

감정원에 따르면 전국 주택 전·월세 전환율은 지난해 12월부터 4개월째 현 수준을 유지하고 있다. 특히 서민이 주로 거주하는 빌라(연립·다세대주택)는 연 8.3%로 전환율이 2개월 연속 상승했다. 영세 세입자들의 월세 전환 부담이 커지고 있다는 뜻이다.

그런데 이상한 점이 하나 있다. 현행 주택임대차보호법(제7조의 2)은 전·월세 전환율이 연 10% 또는 기준금리의 4배 중 낮은 값을 초과하지 못하도록 규정하고 있다. 기준금리가 연 1.75%이므로 현재 전·월세 전환율 상한은 연 7%다. 그렇다면 연 7.7% 이율을 적용해 전셋집을 월세로 돌린 집주인들이 모두 법을 어긴 것일까?

결론부터 말하면 그렇지 않다. 전·월세 전환율 제한은 임대차 계약 기간 중에만 유효하기 때문이다. 다시 말해 새로 집을 세놓거나 지금 사는 전셋집의 임대차 계약 종료 후 재계약할 경우에는 이 기준을 적용하지 않는다. 유명무실한 규제인 셈이다.

이처럼 사문화된 법령이 논란을 빚기도 한다.

주택 정책 주무부처인 국토교통부는 지난 7일 ‘2015년 주택종합계획’을 내놓고 “전·월세 전환율 인하 방안을 마련하겠다”고 밝혔다. 서민 주거비 부담을 줄이기 위해 법이 정한 전환율 상한을 낮추겠다는 것이다.

그러나 이를 두고 현장의 부동산 공인중개사들은 코웃음을 친다. 지금도 시장에서 통용되는 전·월세 전환율이 법적 상한을 넘어선 판에 하나 마나 한 ‘말치레’라는 이야기다. 서울 종로구 명륜동 N공인 관계자는 “대학가 원룸 등은 전·월세 전환율이 연 10%를 넘는 집이 흔하다”며 “하지만 집주인들이 법적 상한이 있다는 걸 모르거나 신경 쓰지 않는 분위기”라고 말했다.

세입자 보호를 강조하는 쪽에서는 계약갱신청구권(임대차 계약 만기일에 계약 연장을 요구할 수 있는 권리)을 함께 도입해야 한다고 주장한다. 전·월세 계약 기간을 늘려서 규제의 실효성을 높이자는 의미다.

이에 대해 국토부 관계자는 “그렇게 되면 전·월세 상한제와 다를 바가 없어진다”며 “인위적인 시장 규제가 임대료 급등 등 부작용을 낳을 수 있다”고 말했다.