[대출가이드라인]내년 4분기 高DSR 규제비율 도입…주담대도 은행마다 한도 제각각

[이데일리 김경은 기자] 금융당국이 내년 4분기 DSR(총부채원리금상환비율) 규제비율을 정해 금융회사 관리지표로 도입키로 하면서 앞으로 주택담보대출 한도도 은행마다 달라질 전망이다. 부동산 임대업자에게 은행이 내주는 담보대출은 총량 규제와 여신심사 강화를 통해 대출 옥죄기에 나선다.

대출한도도 금리처럼 은행마다 차별화…대출한도 불확실성 ↑

금융위원회가 26일 내놓은 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’에 따르면 금융당국은 내년부터 시행되는 DSR 규제는 은행 관리지표 도입을 1년 유예하되, 내년 4분기 간접적 리스크 관리 기준으로 ‘高DSR 비율’을 제시하기로 했다. ‘고DSR’은 대출자의 상환능력을 따지지 않고 은행 우수거래고객 같은 증빙소득을 보지 않는 일부 대출을 별도 분류한 경우다.

당장 DSR 비율을 직접 규제하지 않기로 함에 따라 급격한 대출 한도 축소로 이어지지는 않겠지만, 고DSR 비율이 높은 은행들의 경우 신용대출을 줄인다거나하는 등의 포트폴리오 관리를 통한 한도 조정으로 이어질 것으로 예상된다.

즉 현재는 DTI(총부채상환비율) 규제비율한도까지는 어느 은행을 이용하더라도 큰 차이가 없지만 DSR 규제가 시행되면 대출자 입장에선 불확실성이 높아질 수 있다는 말이다.

손병두 금융위원회 사무처장은 “현재 우리의 가계대출 리스크는 차주의 금융접근성보다 가계대출의 건전성 문제를 관리해야하는 단계”라며 “대출한도를 다 받는 것을 일종의 ‘권리’처럼 인식하는것은 바람직하지 않다”고 말했다.

이어 “대출심사 후 DTI한도까지 대출을 못 받을 수 있고, 대출자 입장에서는 불확실성은 생기더라도 이는 불가피한 문제”라고 말했다.

당장 DSR 규제비율을 적용하지 않는 것은 대출금리처럼 대출한도도 은행 자율에 맡겨, 포트폴리오 관리로 대출 편중 해소를 유도하려는 것으로 풀이된다.

상반기 시범 적용 단계에서는 DSR로 인해 대출이 거절된다거나 한도가 줄어들지는 않을 것으로 예상된다. DSR은 감독규정대상이 아니라 직접적 제재수단도 없는데다, 관리지표 도입전까지는 DSR로 인해 대출한도에 미치는 영향은 크지 않다는 설명이다.

DSR 산정시 소득 인정 기준은 신DTI 방식과 같다. 앞으로는 소득 증빙을 위해 최근 2년간 증빙소득을 제출해야하고 모든 주담대에 대한 원리금 상환부담액이 부채 산정 기준으로 바뀌게된다. 다만 서민 실수요자 보호를 위해 일시적2주택자는 2년내 처분 조건 충족시 원금은 제외해주고, 청년층·신혼 부부에 대해서는 일반 대출자보다 증액한도가 상향 조정된다.

부동산 임대업 대출 한도 관리 대상 1호

부동산 임대업자 대출에 대해서는 예상보다 높은 강도의 대책이 발표됐다.

지난 10월 정부가 새로운 잣대로 꺼내든 ‘임대수익이자상환비율(RTI)’의 규제비율 전면도입, 유효담보가액 초과분 분할상환, 관리대상업종 지정 등 3단 규제책이 이번 후속대책을 통해 제시됐다. 내년 1월 이같은 방안을 담은 개인사업자대출 여신심사가이드라인을 제정, 3월부터 시행에 들어간다.

문재인 정부 부동산 대책이 주택 시장을 정조준하면서 상가, 오피스텔 등 ‘상가형 부동산’은 상대적 제한이 덜해 과도한 대출로 이어지고 있다는 지적에서다. 실제 은행권 개인사업자대출 중 10월말 기준 부동산 임대업이 차지하는 비중이 약 38.9%에 달한다.

모호했던 RTI 적용 대상은 상가나 사무용 건물 등 수익형 부동산뿐 아니라 임대사업자가 보유해 운영하는 주택까지도 포함했다. 가계대책 발표 때 임대수익이 이자비용의 1.5배 정도를 감안한다고 언급했지만 주택은 1.25배, 비주택은 1.5배로 기준이 더 강화됐다. 한 시중은행 영향분석 결과 이같은 기준을 적용한 경우 주택임대업은 21.2%, 비주택은 28.5%가 기준에 미달하는 것으로 당국은 추정했다.

RTI는 연간 임대소득을 연간 이자(해당임대업대출+해당임대건물) 비용으로 나눈 것이다. 부동산 임대업자로 등록한 후 상가나 오피스텔 등을 담보로 대출을 받을 때는 주택에 적용되는 가계대출 규제인 LTV와 DTI 등이 적용되지 않는다.

은행권은 부동산 임대업의 경우 통상 아파트의 경우는 60~80%, 상가나 공장의 경우 40~70%정도 담보비율로 산정하고 있다.

이형주 금융위 금융정책과장은 “비율 이하로 떨어진다고하더라도 사업성평가나, 추가적 대출 심사 등을 거치고 명시적 근거를 남기면 대출이 불가능하지는 않다”면서 “다만 지금 자영업자대출 중 부동산임대업자대출이 많아 한도 관리업종 첫번째 대상이될 것”이라고 말했다.