(서진희의 맛깔스런 펀드)부동산 펀드(3)-대출형 부동산펀드:부동산 투자신탁

[이데일리 서진희 칼럼니스트] 이번에는 부동산펀드에 대한 마지막 편으로 대출형 부동산 펀드에 대해 알아보도록 하겠습니다.

우리가 부동산펀드라고 통칭해서 부르는 부동산관련 투자상품들의 부동산 투자방식은 크게 3가지 정도로 나누어 볼 수 있습니다.

- 건물 및 토지 등의 실물 투자: 임대형 부동산펀드(부동산리츠(REITs))
- 프로젝트 파이낸싱(Project Financing): 대출형 부동산펀드
- 지분투자 등

외국의 경우에는 펀드의 형태가 뮤추얼펀드(투자회사)나 수익증권(투자신탁)에 상관없이 직접 부동산 실물에 투자하는 형태인 리츠(REITs)가 대부분을 차지하고 있습니다. 저번 시간에 말씀 드린 것처럼, 부동산 리츠는 주거용 또는 상업용 건물을 직접 매입, 운영하면서 발생하는 임대수익 또는 관리수익을 얻는 것이 주요 투자목적입니다.

반대로, 우리나라에서는 아직까지 부동산에 대한 직접투자보다는 프로젝트 파이낸싱에 참여하는 대출형 부동산펀드가 많이 선보이고 있습니다. 특히 올 초부터 본격적으로 선보이기 시작한 부동산투자신탁의 경우에는 대부분이 프로젝트 파이낸싱 방식에 자금을 조달하는 방식으로 구성되어 있습니다.

프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 이란?


위의 표는 프로젝트 파이낸싱 방식으로 진행되는 부동산 개발방식의 대표적인 사례로, 대부분의 대출형 부동산펀드가 구성되는 방식입니다. 먼저 주요 참여자를 정리하면 다음과 같습니다.

- 시행사: 부동산 개발회사로 개발계획의 입안, 관리 및 진행
- 시공사: 시행사로부터 도급을 받은 건설회사로 프로젝트의 시공 및 자금조달에 대한 연대보증
- 부동산 투자신탁(펀드): 개발계획에 대한 자금제공자로, 대출금에 따른 대출이자 수취 - 금융기관: 부동산 투자신탁과 함께 공동으로 자금을 제공하고, 이에 대한 대출이자 수취

프로젝트 파이낸싱에서 먼저 개별 투자자는 대출형 부동산펀드(들)에 가입하고, 이러한 개별 투자자들로부터 모집된 자금으로 펀드는 시행사에 자금을 대출합니다. 이 때 시공사는 시행사와 함께 대출금에 대한 연대보증을 서는 동시에 시행사로부터 도급을 받아 해당 프로젝트의 건설을 담당하게 됩니다.

대출금을 회수하는 과정(즉 펀드가 수익을 실현하는 과정)은 이와 반대로 완성된 건물을 분양한 후 시행사는 분양수익으로 시공사에 건축비용 등을 지급하고, 자금을 제공한 부동산펀드 및 금융기관에 대출금과 이자를 상환한 후 분양자에게 소유권을 이전하는 것으로 프로젝트를 종료합니다.

결국 부동산펀드는 단독으로, 혹은 다른 금융기관과 동시에, 부동산개발계획에 대한 자금제공자로 참여한 후 그에 대한 이자를 받아 이를 다시 투자자에게 분배한 후 청산하는 방식으로 운용됩니다.

프로젝트 파이낸싱 방식의 대출형 부동산 펀드에 대한 기초적인 질문들

1) 왜 시행사는 금융기관(은행)이 아닌 부동산펀드에서 자금을 빌리는 거죠?
부동산펀드가 허용되기 전에는 은행 등의 금융기관이 유일한 자금제공자였습니다. 그러나 금융기관의 특성 상 개발대상에 대한 타당성 분석은 물로 금융시장 및 정부정책에 따라 대출가능여부나 규모가 변경될 수 있습니다. 또한 시행사/시공사의 입장에서는 자금조달방식의 다양화가 리스크 관리측면에서 매우 중요하고, 부동산펀드는 투자금의 조달창구의 다양화라는 측면에서 매우 중요합니다.
 
2) 왜 부동산펀드는 시공사(건설사)에 직접 대출하지 않고 시행사(개발회사)를 통해 대출하는 거죠?
개인 투자자의 입장에서 보면 시행사보다는 시공사인 건설회사가 더 익숙한 경우가 많습니다(오히려 시행사에 대한 정보가 더 부족한 경우가 많지요). 하지만, 프로젝트 파이낸싱에서 개발회사인 시행사가 수행하는 역할은 매우 중요합니다. 시행사는 해당 개발계획을 수립하고 참여자들을 결정하는 본부(headquarter)의 역할은 물론, 법적 행정적 절차를 해결하고 자금흐름을 총괄적으로 관리합니다. 단, 실제 시공을 담당하는 건설사의 경우 대부분이 토지매입 등과 관련하여 직접 자금조달에 참여하기 때문에 프로젝트 전체의 연대보증자로 참여하는 경우가 많습니다.

3) 그렇다면 대출형 부동산펀드는 부동산 직접 투자가 아니라, 자금을 빌려주는 대출기관 아닌가요?
네. 대출형 부동산펀드의 투자대상은 결국 ‘부동산 개발계획에 대한 자금대출’이라고 할 수 있습니다. 즉 시공사의 담보력을 근거로 시행사에 대해 자금을 대출한 후, 그 대출금에 대한 이자수익을 통해 펀드의 투자수익이 결정됩니다. 따라서 부동산 직접 투자를 통한 개발이익이나 가격상승에 참여하는 부분은 거의 없으나, 대신 장기적으로 안정적인 수익을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다.

내게 맞는 대출형 부동산펀드를 고르는 방법

지금까지 프로젝트 파이낸싱 방식과 대출형 부동산 펀드의 구조에 대해 살펴 보았습니다. 다시 한 번 정리하면 대출형 부동산펀드는 부동산 개발계획에 대한 자금대출이 주요 투자방식이므로 간접적이긴 하나, 상대적으로 안정적 투자수익이 기대되는 부동산관련 투자대안입니다. 하지만 이러한 대출형 부동산펀드에 투자를 결정할 때에도 다음의 사항은 반드시 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

- 시공사의 신용등급 및 담보능력에 대한 분석: 시공사의 신용등급은 물론, 담보물건에 대한 평가가 적정한지의 여부, 담보를 대한 총 대출규모의 적정성 여부 등
- 담보의 대상이 되는 부동산 개발계획에 대한 분석: 개발에 소요되는 기간, 계획의 타당성(개발의 목적, 용도, 기간, 규모 등) 등
- 참여자(특히 금융기관)에 대한 정보: 공동으로 자금제공에 참여하는 금융기관이 어떤 곳인지를 파악하는 것을 통해 해당 개발계획의 타당성에 대한 간접적인 분석 가능
- 대출금 및 이자지급 방식: 자금제공자별 대출금 지급 순위의 존재 여부 및 지급이자의 수준
- 유동성 제공: 펀드의 중도 환매 시 제약조건의 유무

부동산펀드에 투자하기 전에…

대출형 부동산펀드를 마지막으로 부동산펀드에 대한 내용을 모두 살펴보았습니다. 부동산펀드는 도입된 지 얼마 되진 않았지만, 우리나라에서 ‘부동산’이 갖는 사회적/경제적 특수성 때문에 지나친 관심과 규제의 대상이 되어 왔습니다. 또한 투자자들도 부동산펀드에 대한 정확한 분석보다는 막연한 기대감으로 투자를 결정하는 경우가 많았던 것 같습니다.

일반적으로 부동산펀드는 개인이 직접 투자하기 어려운 다양한 부동산 시장에 펀드의 형태로 편리하게 접근할 수 있는 방식을 제공합니다. 하지만, 제대로 된 부동산 펀드를 고르기 위해서는 해당 펀드가 어떤 부동산에 어떤 방식으로 투자되는 지를 이해하는 것이 매우 중요합니다.

마지막으로, 모든 투자에 적용되는 투자목적에 따른 자산배분원칙, 분산투자원칙 및 장기투자원칙을 기반으로 부동산펀드에 대한 투자를 결정한다면 투자대상을 다양화하고 위험을 분산할 수 있는 좋은 투자대안으로 부동산펀드를 고려할 수 있을 것입니다.

* 다가오는 2006년의 시작은 ‘퇴직연금-아는 만큼 준비한다’로 시작하도록 하겠습니다. 노후준비의 핵심이 되는 제도임에도 불구하고, 아직은 당사자인 근로자들의 준비가 많이 부족한 것 같습니다. 근로자의 입장에서 준비해야 하는 내용과 투자방식에 대해 알아보도록 하겠습니다.
다사다난한 한 해였습니다. 올 한 해 칼럼을 읽고 보내주신 여러 조언에 감사 드리며, 내년에는 좀 더 부지런한(!) 칼럼니스트가 되도록 하겠습니다.

(서진희 기은SG 자산운용 마케팅본부 상품개발팀장)