[하반기 부동산 투자전문가 진단]"재개발 보다 재건축에 주목"

[이데일리 성선화 기자] “지난 4~5년간 재개발·재건축 투자가 시장에서 소외당하는 측면이 있습니다. 하지만 앞으로는 계속 주목받는 투자처가 될 것으로 생각합니다.”

최근 강남을 중심으로 역전세난이 확산하는 가운데 최황수(사진) 건국대 부동산 대학원 겸임 교수는 23일 “하반기에는 재개발보다는 재건축이 좀 더 주목받을 것”이라며 “2017년 말이면 재건축 초과이익환수제 유예기간이 끝나기 때문에 그전까지 재건축 조합들의 사업 추진 속도가 빨리질 것”이라고 예상했다. 재건축 초과이익환수제가 시행되면 조합원들의 추가 분담금이 늘어나는 효과가 있다.

하지만 최 교수는 재건축과 재개발을 구분 짓는 것은 큰 의미가 없다는 견해다. 정부가 더는 신도시를 짓지 않는다는 정책 기조를 유지하는 이상 당분간 재건축이든 재개발이든 주목을 받을 수밖에 없다는 분석이다. 매년 인구의 7% 정도의 신규 주택 수요가 발생하는데 이들이 옮겨갈 신도시 새집이 없기 때문이다.

다만 입지적인 측면에선 재건축이 우세한 편이다. 특히 그는 한강에 인접 구들의 재건축·재개발 단지를 주목해야 한다고 조언했다.

올해 최고 분양 경쟁률을 기록한 흑석 리버하임의 흥행 요인도 한강 변이기 때문이라는 분석이다. 최 교수는 “영등포구, 마포구, 강서구 등 한강 조망권이 있는 단지들의 투자 가치가 더 있다”며 “영국도 템즈강 주변의 주택 가격이 치솟고 있다”고 말했다.

현재 서울 지역에 추진 중인 재개발·재건축 단지는 400여 개에 달한다. 서울시 클린업시스템(http://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/mainPage.do)에 접속하면 25개 구에서 진행하고 있는 사업 상황을 알 수 있다.

당장 하반기에 주목받는 단지로는 고덕 재건축을 꼽았다. 무려 4000여 세대가 재건축 예정이고 이 중 일반 물량도 절반인 2000여 세대에 달한다. 그는 “입주 초기에 물량 폭탄으로 일시적 가격 하락이 있을 수 있지만 입지적 장점을 상쇄할 정도는 아니다”며 “일정 시간이 지나면 회복될 것”이라고 말했다.

그는 재개발 투자 시 분양권의 숫자를 특히 주의해야 한다고 당부했다. 최근 법 개정으로 조합 설립 이후 조합원에게 입주권을 사들이면 1세대당 1개밖에 주어지지 않는다. 만약 한 정비구역에 여러 분양권을 가진 조합원이라고 할지라도 한 명에 주어지는 입주권은 1개로 제한되기 때문에 매입 전에 반드시 확인해야 한다.

최 교수는 “재건축은 1인당 3세대까지 분양권이 나오지만 재개발은 조합설립을 기준으로 달라진다”며 “개정법 내용을 몰라 손해를 볼 수 있으니 주의를 해야한다”고 말했다.