"특례보금으로 서울 9억 이하 아파트 거래 증가…수도권·지방 차별화"

[이데일리 최정희 하상렬 기자] 올해 들어 서울 아파트 가격에 대한 사람들의 인식이 바뀌었다는 평가가 나왔다. 1월부터 시행된 특례보금자리론으로 서울 9억원 이하 아파트의 거래량이 급증했다는 평가다.

수도권, 지방 구분 없이 부동산 시장은 유동성에 영향을 받겠지만 권역별 차별화가 심해질 것이라는 분석이다. 이에 따라 국가 단위의 부동산 정책 수립이 적절한지에 대한 고민이 필요한 시점이라는 조언이 나왔다.

김경민 서울대 환경대학원 교수(오른쪽에서 두번째)와 조만 KDI School 교수(왼쪽에서 부터), 김승배 한국부동산개발협회장, 김인구 한국은행 금융안정국장, 이창화 금융투자협회 전무, 허윤경 건설산업연구원 연구위원, 신용상 금융연구소 선임연구위원이 23일 한국거래소에서 열린 국민경제자문회의-한국경제학회 주최의 ‘부동산 시장의 현황·전망 및 개선 방안’에 대한 정책 심포지엄에서 토론을 하고 있다.(사진=이데일리 하상렬 기자)

김경민 서울대 환경대학원 교수는 23일 한국거래소에서 열린 국민경제자문회의-한국경제학회 주최의 ‘부동산 시장의 현황·전망 및 개선 방안’에 대한 정책 심포지엄에 참석해 이 같이 분석했다.

김 교수는 “서울 아파트 가격 지수는 2021년 10월 최고점을 기록한 후 작년 12월 저점을 지나 올 4월엔 저점 대비 6.6% 상승했다”며 “15억원 이상의 높은 가격대에도 거래가 이뤄지면서 서울 아파트에 대한 사람들의 인식이 변했다”고 평가했다. 이어 “갭투자가 불가능한 상황이라 실수요자들의 갈아타기 수요가 증가했다”고 덧붙였다.

특히 1월부터 특례보금자리론 시행으로 소득과 무관하게 9억원 이하 아파트에 대해 저리 대출이 가능해지면서 9억 이하 아파트 거래가 늘어났다는 분석이다. 김 교수는 “서울의 1분기 거래량의 60% 가량이 9억원 이하 아파트”라며 “경기가 좋지 않은 상황임에도 주택 매입으로 사람들이 들어오고 있다는 점이 포인트”라고 설명했다.

이런 가운데 수도권, 부산·울산·경상남도, 대전·세종, 광주·대구 등 권역별로 시장 흐름이 달라지고 있다는 평가다. 2020년 사상 최저 금리의 유동성 장세에선 너나할 것 없이 올랐지만 그 이전부터 권역별 차별화는 진행돼왔다. 김 교수는 “수도권·지방의 격차가 커지고 있고 수도권에서도 서울과 인천, 경기도에서도 분화되는 모습이 나타나고 있다”며 “국가 단위의 정책 수립이 적절한지 고민이 필요하다”고 설명했다.

김 교수는 “수도권을 제외한 나머지 도시들은 수요 측면에서 인구가 감소하는 반면 공급 측면에선 미분양 주택이 증가하고 있다”고 부연했다. 수도권도 차별화되고 있다. 그는 “서울에 있는 메이저 ‘구’와 가까울수록 시차를 두고 주택 가격이 오르다가 먼 지역에선 나중에 오르는 흐름을 보여왔다”며 “앞으로 수도권은 서울+분당, 과천, 평촌이 함께 움직이고 나머지는 각기 다른 흐름을 보일 것이다. 실제로 고양, 일산은 유동성 장세에도 정체되는 모습을 보여 수도권에서도 시장의 패턴이 다르게 나타나고 있다”고 평가했다.

이와 함께 김 교수는 “2023~2025년 강남권에는 아파트 입주 물량이 증가하면서 전세 가격이 하방 압력을 받을 수 있다”면서도 “2026년 이후에는 입주 물량이 급감해 이런 부분을 주의 깊게 살펴봐야 한다”고 설명했다. 작년과 올해 신축 인허가 건수가 낮아진 영향이 3년 뒤쯤에 나타난다는 관측이다. 김 교수는 “현재 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 금리 상승으로 주택 공급이 연기되거나 개발이 취소되는 건이 증가하고 있다”고 말했다.

한편 올해 상반기 주택 가격이 상승한 것은 국고채 10년물 금리 하락과 상관관계가 크다고 분석했다. 김 교수는 우리나라 주택담보대출 금리는 기준금리보다 국고채 10년물 금리와 상관관계가 높다며 국고채 10년물 금리의 향방이 중요하다고 평가했다.

김 교수는 “기준금리를 올리는 것은 유동성을 잡는 것인데 유동성이 많이 감소했어도 2018년 정도의 유동성은 존재한다”면서도 “가계부채 또는 환율이 국가 경제의 주요 리스크로 부각될 경우 다시 국고채 10년물 금리가 상승할 지 등을 모니터링해야 한다”고 덧붙였다. 국고채 10년물 금리는 5월초만 해도 3.2%대까지 내려갔으나 최근 미국 긴축 우려 등에 3.6%대까지 올랐다.

사진=이데일리 하상렬 기자