[재테크의 여왕]"지금은 시세차익 노린 부동산 투자할 때"

[이데일리 성선화 기자] “그야말로 전세 대란 입니다. 서울 일부 지역을 돌았는데 강동구는 구 전체에 전세 매물이 단 한 건도 없더군요.”

보유 부동산 8채 닉네님 ‘복유인’ 김유라 씨는 “지금은 집값 폭등기의 바로 직전”이라며 “과거 대전에서도 비슷한 전세 대란이 벌어졌고 그때 이후 집값이 급등하기 시작했다”고 말했다. 최근 서울에서 전세 물건을 찾기위해 발품을 팔았다는 김씨는 “전세가 매물이 하나도 없다”며 “과거 전셋집을 보러가고 있는 도중에 전화가 와 ‘집이 나갔으니 오라말라’는 통보를 맞았던 때와 비슷하다”고 혀를 내둘렀다.

하지만 그는 “지금이야말로 매매차익을 노린 투자를 하기에 적합한 타이밍”이라며 “전세값이 이렇게 오르다보면 사람들이 눈물을 머금고 집을 사게 된다”고 말했다. 실제로 김씨도 치솟는 전셋값에 내집 마련을 했고, 그후 부동산 전업 투자에 뛰어들었다.

이번 ‘재테크의 여왕’은 전세 품귀 현상이 벌어지는 지금 시점에서 ‘어떻게 시세차익을 노린 매매 투자를 할까’로 정했다. 지금은 월세 수익을 노린 수익형 부동산이 아닌, 시세 차익을 목적으로 하는 단기 매매가 적절한 투자 전략이라는 게 전문가들의 조언이다.

①전셋집 구하기…“하늘에 별 따기”

김씨는 강동구 성내동 둔촌동 일대 전세 매물이 하나도 없다고 씨가 말라버린 전세 품귀 분위기를 전했다. 이같은 씨가 말라버린 전셋집 현상은 비단 강동구만의 분위기가 아니다. 현재 서울 전 지역에서 비슷한 상황이 벌어지고 있다.

이럴 경우 전세가격이 매매가격의 턱밑까지 올라오면서 매매가를 밀어올릴 수밖에 없다. 따라서 지금 시기의 투자 포인트는 전세가격과 공급 물량이다. 가장 먼저 전세 물건이 없는 곳을 공략해야 하며, 그 다음으로 매매가와 전세가의 차이가 거의 비슷한 지역으로 들어가야 한다. 다시말해 전세 시세가 지금 부동산 투자의 바로미터다.

②일반 매매 vs 경매…“어떤게 나을까?”

부동산 투자의 방법은 크게 두 가지다. 일반 매매와 경매. 일반 매매는 경매에 비해 투자 절차가 간소하고 용이하다. 만약 원하는 지역에 물건이 발견되면 바로 자금을 투입해 매입이 가능하다. 김씨는 “경매 투자는 한번도 해 본 적이 없다”며 “초보자의 경우 일반 매매로도 얼마든지 시세차익을 노린 투자를 할 수 있다”고 설명했다. 실제로 그가 올초 투자한 경기권 아파트는 전세 품귀 현상의 수혜로 시세가 3000만원이나 올랐다.

경매의 장점은 조금만 발품을 팔면 괜찮은 물건을 싸게 살 수 있다는 점이다. 특히 지금처럼 시세 상승이 예상되는 시기에는 장기 보유보다는 단기매매를 목적으로 해야한다. 먼저 원하는 시세차익을 결정한 뒤 목표 수익률에 맞는 물건을 집중 공략하는 식이다. 예를들어 감정가 3억원의 물건을 세후 2000만원 정도의 시세차익을 원한다면, 여기에 맞는 물건을 찾아야 한다.

③단기 매매, 양도세 40% 숙지!

일반 매매든 단기 매매든 단기매매에서 주의할 점은 양도소득세다. 1년 미만의 단기거래에 대해선 시세차익의 40%를 세금으로 부과한다. 다만 연간 250만원에 대해서 기본 공제가 있다. 예를 들어 3000만원의 시세 차익을 남겼다면 기본공제 250만원을 제외한 2750만원에 대해 40%인 1100만원을 세금으로 내야 한다. 결과적으로 순수 이익은 1900만원이 되는 셈이다.

하지만 2000만원 이상의 시세차익이 난다면 수익형 부동산보다 수익률은 훨씬 더 좋은 편이다. 순수이익 1900만원 매달 월세 순익을 100만원씩 1년 7개월 벌어야 얻을 수 있다.

게다가 1년이 넘어가면 양도세율은 기본 세율인 6%부터 시작한다. 따라서 세금보다는 시세차익의 액수로 투자 여부를 판단하는 게 좋다.

④역세권, 방3개 짜리 20평형대 아파트에 주목하라

단기 매매를 할 때는 주거용 부동산 중에서도 아파트만 고르는 게 좋다. 나머지 다세대 다가구 오피스텔 등은 단기 매매 물건으로는 적합하지 않다. 대부분 실거주가 목적인 사람들은 아파트 단지의 쾌적함을 원하기 때문에 커뮤니티 시설이 잘 된 아파트 단지의 메리트가 크다.

그 다음으로 역세권 아파트를 공략해야 한다. 역에서 걸어서 3분 내외인 역세권 아파트가 가장 좋다. 역에서 많이 떨어진 아파트는 투자 매력이 떨어진다.

또 원룸형 소형 아파트보다는 방3개 짜리 20평형대 아파트를 노리는게 좋다. 원룸형 아파트나 오피스텔 등을 실거주로 매매하려는 수요는 많지 않다. 오히려 방 3개짜리 20평형대 아파트는 공급이 많지 않고 실거주 목적으로도 적합하다.

⑤시세 오른 지역 1회 유찰물건 노려볼만

실제 경매 투자 물건을 분석해 보자. 전세 품귀 현상이 심각한 강동구 암사동에 선사현대아파트가 경매로 나왔다. 이 아파트의 감정가는 3억 1600만원이다. 하지만 1회 유찰 돼 2억5280만원까지 떨어졌다. 오는 17일 경매에 참여하는 입찰자는 최저가격을 2억5280만원 이상 쓸 수 있다. 8호선 암사역 인근인 이 아파트는 방 3개 22평이다. 지난 2002년 건축됐고 올림픽대로와 맞닿아 교통이 편한 편이다.

국토해양부의 실거래가를 살펴보면 22평의 매매가격은 4억원 초반대이다. 경매로 나와 감정평가를 받던 때보다 시세가 올랐고 1회 유찰되면서 시세차익을 노릴 수 있는 폭이 커졌다. 이럴 경우 추가적인 조사를 통해 단기 매매 투자 물건으로 고려해볼만하다.

하지만 세입자의 법적인 대항력 여부와 배당금 수령 여부 등 권리분석을 자세히 해 우발채무를 줄이는 전략이 필요하다.