[최인용세무사의 절세가이드]부동산 구입시 유의할 자금 출처조사

(출처: 가현세무법인)

[최인용 가현세무법인 대표세무사] 주택이나 부동산을 구입 할 때에는 자금 출처 조사에 유의해야 한다. 부동산 구입 자금은 고액의 금액이므로 이에 대해 어떻게 자산을 마련했는가를 준비하는 것이 자금 출처에 대한 조사를 대비하는 방법이다. 혹자는 10년간 연봉이 5000만원 넘게 일했는데 5억짜리 아파트를 사는 것은 괜찮지 않는가? 라고 질문하기도 한다. 자금출처 조사는 부동산 구입시의 통장등 금융증빙을 통해 하는 것으로 그동안 얼마를 벌었는지와 관련이 없다. 벌어들인 돈은 생활비 등으로 지출 할 수도 있기 때문이다.

① 자금출처조사 및 배제기준

국세청에서는 취득자금 조달계획과는 별도로 자금출처를 조사할 수 있다. 자금출처 조사는 소득신고가 적은 사람이 부동산을 취득하는 경우나, 고액의 전세자금에도 자금출처 조사를 할 수 있다. 국세청에서는 자금출처 조사 배제 기준이라는 것이 있는데 최근 재산취득자금에 대한 사무처리 규정을 강화해 자금출처 조사의 배제기준을 다음과 같이 낮췄다.

국세청은 올해 자금출처에 대한 기존의 기준을 낮췄다. 기존의 30대인 가구주는 2억의 기준에서 1억 5000만원 이상의 취득재산에 대해서 자금출처 조사 대상이 되며, 40대의 경우 기존 4억원에서 3억원까지의 금액 이상을 부동산 취득하는 경우 자금출처 조사 대상이 된다.

배제기준 이내의 금액이더라도 증여사실이 명백한 경우에는 증여세가 추징될 수 있으므로 유의해야 한다. 대부분 근로소득이 수년간 있으면 자금출처가 되는 것으로 생각할 수 있으나 실제 자금출처 조사는 통장을 근거로 이루어진다.

② 전세 자금도 유의하자

자녀에 대한 전세자금 증여는 현재 세법상으로 증여세 과세 대상이다. 금액적인 기준은 성인 의 경우 10년 동안 5000만원까지는 증여세 과세대상이 아니나 이 금액을 초과하는 금액은 증여세를 내야한다. 증여세는 1억원 이하는 10% 5억원 이하는 20%, 10억 원 이하는 30%등으로 최대 50%까지 금액구간별로 올라가는 누진세율로 되어있다.

따라서 3억의 전세자금을 받았다면 5000만원을 공제한 금액인 2억5000만 원에 대해 약 3600만원의 증여세를 내야 한다. 관련법령은 상속세 및 증여세법 제45조를 살펴보면 직업과 나이, 소득, 재산 상태 등을 고려해 만약 혼자 힘으로 재산취득을 하기 어렵다고 판단될 경우 증여로 추정하여 세금을 부과 할 수 있다. 따라서 전세자금을 활용해 주택을 구입하는 것도 유의해야 한다.

③ 채무 변제시 유의사항

자금출처에 대비하는 방법으로는 채무를 최대한 활용하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 그러나 이 채무에 대해서도 차후에 변제를 어떻게 하는지가 중요하다. 본인이 채무를 상환한다면 문제가 없게 되지만 단시간에 채무가 변제 되는 경우 배우자나 부모님의 도움으로 채무를 변제할 수 있다. 이경우는 증여에 해당된다. 국세청에서는 채무 변제를 어떻게 했는지도 사후 관리 한다. 최근에는 이 채무 변제에 대한 소명요청이 많아지고 있는 추세이다.

주택과 관련한 재산의 세금은 절세상담을 통해 미리 하는 것이 중요하다. 취득이나 처분이후에는 절세를 준비할 수 없기 때문이다.