'6·19 대책' 후 2000만원 쑥…규제 비켜난 분양권 '풍선효과'

[이데일리 원다연 기자] “대책 발표 나오고 매수 문의는 늘어났는데 기존에 분양권을 가지고 있는 사람들은 조금 더 지켜보자는 입장이라 매물 구하는 것 자체가 쉽지 않아요. 전용면적 59㎡형 기준으로 분양가 대비 웃돈으로 1억원 이상은 생각해야 합니다.” (서울 강동구 ‘고덕 그라시움’ 인근 K공인중개업소 관계자)

신규 분양단지를 겨냥한 ‘6·19 부동산 대책’ 이후 규제 대상에서 비켜나 있는 기존 아파트 분양권 시장으로 수요가 몰리는 풍선효과가 쉽사리 사그라지지 않고 있다. 서울 강동·마포 등 수요자들의 관심이 높은 지역에서 전매 제한이 풀린 단지들에는 대책 발표 이후 투자 수요가 몰리며 1000만~2000만원 가량 값이 훌쩍 뛰었다. 그러나 기존 아파트 분양권도 조정대상지역 내에서 거래하는 경우에는 이달 3일부터 강화된 대출 규제를 적용받는 만큼 매수에 나서기 전 자금 조달 여력을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 게 전문가의 조언이다.

대책 발표 후 호가 1000만원↑…“30분이면 팔려나가”

지난달 19일 정부의 부동산 대책에 따라 서울 전역에서 신규 공급하는 단지의 분양권 거래는 소유권등기이전(입주) 때까지 전면 금지됐다. 그러나 이 같은 조치는 대책이 발표된 19일 이후 입주자모집공고를 내는 단지부터 적용돼 이미 분양을 마친 단지는 규제에서 비켜나 있다.

지난 4월 전매 제한이 풀린 서울 강동구 고덕동 고덕지구 ‘고덕 그라시움’ (고덕주공2단지 재건축 아파트) 분양권에는 대책 이후에도 매수 문의가 이어지며 한 달 새 호가가 최고 2000만원 가량 뛰었다. 고덕지구에서는 올 들어서만 3개 단지가 신규 분양에 나섰지만 강동구는 지난해 ‘11·3 부동산 대책’ 이후부터 전매 제한이 강화돼 입주 때까지 분양권 전매가 금지되고 있다. 고덕동 H공인 관계자는 “정부가 합동단속에 들어간 지난달부터 고덕동 일대 공인중개업소가 모두 문을 닫고 있는데도 매수 문의 전화가 끊이지 않고 있다”며 “지난달 초만 해도 전용 59㎡ 기준 평균 8000만원 안팎이던 프리미엄(웃돈) 호가가 최소 1억원 넘게 오른 상황”이라고 말했다.

지난 5월 분양한 단지가 평균 27.7대 1의 높은 청약경쟁률을 기록하는 등 신규 단지에 대한 수요자들의 관심이 높은 영등포구 신길뉴타운에서는 기존 분양권 매물이 아예 자취를 감췄다. 신길동 A공인 관계자는 “청약을 생각했던 수요자들까지 기존 분양권 시장으로 눈을 돌리면서 대책 이후 하루에 문의 전화만 10통 가까이 받는다”며 “매도자가 호가를 시세보다 500만~1000만원 높게 불러도 30분이면 팔려나간다”고 전했다.

지난 5월 전매 제한이 풀린 ‘신길뉴타운 아이파크’ 전용 84㎡형 분양권은 지난달 초보다 1000만원 가량 오른 8000만원 안팎의 웃돈이 붙은 상태다. 신길뉴타운에서는 이달 12구역을 재개발하는 ‘신길 센트럴자이’에 이어 8·9구역에서도 연내 분양을 앞두고 있지만 이들 단지는 모두 이번 대책에 따라 입주 시점까지 분양권 전매를 제한받게 된다.

지난 4월 분양권 전매 제한에서 풀린 마포구 ‘마포한강 아이파크’ 전용 84㎡형 분양권도 지난달 초만 해도 시세가 7억 5000만원 안팎이었지만 지금은 호가가 7억 8000만원까지 뛰었다. 망원동 K공인 관계자는 “프리미엄이 상대적으로 저렴한 저층 물건은 나오는 대로 팔려나가고 있어 호가가 계속 오르고 있다”고 말했다. 지난 5월 분양권 전매 제한에서 풀린 마포구 ‘신촌숲 아이파크’는 1015가구에 달하는 대단지에도 매물을 구하는 것이 쉽지 않다. 신수동 B공인중개업소 관계자는 “하루에도 몇 통씩 매수 문의 전화를 받는데 지금 워낙 과열 상태라 매물 자체가 전혀 없다”고 말했다.

분양권에도 잔금대출 DTI 적용…“자금 조달 여력 따져봐야”

이 같은 기존 분양권 시장으로의 쏠림 현상은 지난해 11·3 대책 발표 이후에도 나타났다. 11·3 대책에 따라 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 분양권 전매 제한이 기존 1년 6개월에서 입주 시점까지, 그 외 서울지역은 기존 6개월에서 1년 6개월로 길어지자 기존 분양권 거래가 늘면서 가격도 상승세를 탄 것이다. 실제 올 들어 서울 분양권 거래량은 1월 540건에서 계속해 늘어나 지난 5월에는 모두 1537건이 거래됐다. 지난달 거래량이 감소세로 돌아섰지만, 이는 지난 13일부터 정부가 부동산시장 합동점검에 나서며 공인중개업소들이 일제히 일시적으로 거래를 중단한 영향이 크다는 분석이다.

이번 대책은 지난 11·3 대책의 ‘보완판’으로 조정대상지역을 확대하고 전매 제한 기간도 늘렸지만 풍선효과가 반복돼 나타나면서 규제의 빈틈을 찾아 흘러가는 투자 수요를 막기까지는 역부족이라는 평가가 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “대책이 반복될수록 규제에 비켜나 있는 곳으로 유동자금이 흘러드는 속도는 더욱 빨라진다”며 “현재 부동산시장의 과열이 나타나고 있는 일부 지역은 수요가 공급을 웃도는 곳으로 집값을 안정화하기 위해서는 중장기적으로 공급을 늘리는 것밖에는 대책이 없다”고 말했다.

한편에서는 이번 대책에 따른 분양권으로의 쏠림현상이 일시적인 현상에 그칠 것이라는 전망도 있다. 6·19 대책에 따라 기존 분양 단지까지 전매 제한을 소급 적용하지는 않았지만 지난 3일 이후로는 조정대상지역 내 분양권 거래에도 강화된 대출 규제가 적용되기 때문이다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “집단대출에 총부채상환비율(DTI)를 적용하는 것이 이번이 처음이기 때문에 시장 참여자들이 아직 세부적인 내용을 파악하지 못하고 분양권 시장으로 몰릴 수 있다”며 “그러나 앞으로 조정대상지역 내에서 거래하는 분양권에는 일제히 잔금대출에 DTI가 적용돼 수요자에 따라 잔금대출 전환을 받지 못할 수 있는 만큼 자금 조달 여력을 꼼꼼히 따져보고 거래에 나서야 한다”고 말했다.