[최인용세무사의 절세 가이드]상속세 절세를 위한 주택 전략

[최인용 가현택스 대표세무사] 한국은행에서는 하반기 주택시장에 대해 다소 둔화될 것으로 전망하고 있는 가운데, 정부정책, 국내외 경제여건, 아파트 입주량, 대출규제 등이 주택시장의 변수로 작용할 것으로 예측하고 있다. 앞으로 주택가격이 어떻게 될지 모르는 상황에서 상속세를 절감하기 위한 몇 가지 가이드를 소개하고자 한다.

①동거주택 상속공제를 활용하여 상속세 절세하기

동거주택 상속공제는 최대 5억원(주택가액의 40%)까지 가능하다. 이를 공제 받기 위해서 세 가지 필요한 요건이 있다.

하나는 부모와 상속 자녀 간 돌아가시기 전 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거해야 한다. 오피스텔도 주택으로 쓰는 경우에는 동거주택 상속공제가 가능하다. 그러나 이웃에 살면서 10년 이상 같이 봉양을 했더라도 같이 동거하지 않으면 상속공제를 적용 받지 못한다. 따라서 주택을 보유한 부모님과 같이 거주하는 것은 상속세의 절세측면에서 진지하게 고려할 필요가 있다.

두 번째 요건은 같이 동거한 자녀는 상속일 현재 무주택자이면 된다. 상속일 현재의 판단이므로 돌아가시기 전까지 매매를 통하여 주택을 처분해도 동거주택 상속공제를 받을 수 있다.

마지막으로 피상속인과 상속인이 동거주택 판정기간에 계속하여 1세대를 구성하면서 1세대 1주택에 해당해야 한다. 무주택인 기간이 있는 경우에도 포함하여 계산한다. 위 세요건을 구비한다면 동거주택 상속공제를 최대 5억원까지 상속공제를 받을 수 있다.

②역모기지의 활용 및 전 월세 전략을 통한 상속세 절세하기

상속세는 10억원(한부모의 경우 5억원)이상의 재산에 대해 나오는 세금이다. 자산이 이보다 많다면 상속세를 부담하게 된다. 따라서 재산의 가액을 줄인다면 상속세 절세가 가능하다. 대표적인 것이 바로 채무의 부담이다. 역모기지를 통해 채무를 부담하여 상속세의 과세범위 이내로 재산이 줄어든다면 상속세를 내지 않을 수도 있다.

또한 마찬가지로 부모님의 재산이 임대부동산이 있는 경우에는 상속세의 절감을 위해서는 월세보다는 전세가 유리하다. 임대보증금부분은 채무이므로 상속재산에서 차감되는 채무에 해당되므로 상속세의 부담을 줄일 수 있는 것이다.

③부모님의 주택관련 비용은 부모님 부담으로

총 재산이 10억원(한부모의 경우5억원) 이상인 경우에는 주거와 관련한 임차비용 재산과 관련한 재산세 등은 자녀들의 부담이 아닌 부모님의 재산으로 부담하는 것이 유리하다. 부모님의 재산을 합법적으로 줄이는 것이 상속세 절세에 도움이 되기 때문이다. 자녀가 대신 부담하는 것이 한국적인 효의 개념에 맞을 수는 있다. 다만 일정금액 이상의 상속세는 줄어들지 않는다. 상속세의 경우 신고후 조사가 이루어지며, 부모님의 수년전의 통장거래내역까지 조사가 이루어 지므로 자녀들 명의로 이체를 하는부분은 증여로 간주되어 상속재산에 합산과세 될 수 있다. 부모님을 위해 비용을 자녀가 지출하고 그 댓가로 받은것이라고 주장을 하더라도 수년이 지나고 입증의 문제가 어려울 수 있으므로 부모님의 지출은 부모님의 통장에서 이루어지도록 하는 것이 상속세 절세의 측면에서는 유리하다.