“다음 정권까지 연기하겠다" 계획 수정 나선 재건축조합

주요 재건축 단지 일반분양 비율, 정비계획 변경 고려 중인 단지[이데일리 문승용 기자]

[이데일리 김기덕 기자] “분양가상한제 대상을 확대한다는 정부의 발표가 시장을 향한 엄포에 그치든, 실제 시행으로 이어지든 이제 별 상관없다. 일단 접자는 조합원들 의견이 많아 연말까지 사업 진행을 중단키로 했다. 최악의 경우 정권이 바뀔 때까지 연기할 수도 있다.” (송파구 A재건축 사업장 조합장)

“관리처분계획 인가까지 받았는데, 상한제를 적용하겠다니 난감하긴 하다. 일반분양 물량을 최대한 줄이고, 조합원 ‘1+1 분양 신청’을 많이 받을 계획이다.” (강남구 B재건축추진준비위원회 위원장)

오는 10월 민간택지 분양가상한제 적용을 앞두고 정비계획 변경을 고려 중인 재건축 단지들이 늘고 있다. 분양가가 주변 시세보다 최대 30% 낮아질 것을 대비해 일반분양 가구 수를 대폭 줄이거나 아예 1대 1 재건축으로 선회하는 등 사업성을 높이기 위해 조합들이 주판알을 튕기고 있다. 문제는 관리처분계획인가 이전 단계에 있는 서울 지역 재건축 단지가 7만4000여가구에 달한다는 점이다. 재건축 사업이 늦어질 경우 서울 주택시장에 공급 부족이 더욱 심화할 수 있다는 우려가 커지고 있다.

재건축 단지들 “일반분양 안하면 그만”

국토교통부에 따르면 6월말 기준 서울에서 재건축 정비구역 지정 이후 사업시행인가를 완료한 단지는 총 107곳으로 7만4000가구에 달한다. 재개발은 48곳, 8만4000가구다. 분양가상한제 적용 기준인 입주자모집공고 직전 단계에 속하는 관리처분인가 및 착공에 이르지 못한 단지가 약 16만 가구에 달하는 셈이다. 국토부는 8·12 부동산대책에서 정비사업장에 대한 민간택지 분양가상한제 적용 범위를 기존 ‘관리처분계획인가 신청’에서 ‘입주자모집승인 신청’으로 변경했다.

이에 따라 이주·철거를 완료하고 착공에 들어간 강남구 삼성동 상아2차(래미안 라클래시), 개포동 개포주공4단지(개포그랑자이), 둔촌주공 재건축 단지 등은 조합원 총회를 열어 서둘러 입주자 모집공고를 낼 계획이다. 당초 후분양도 고려했지만 상한제라는 변수를 만난 서둘러 선분양으로 전환하려는 움직임이다.

사업 중간 단계인 사업시행인가를 받았거나 그 이전 단계인 단지들도 셈법이 복잡해지고 있다. 재건축 사업은 조합원들의 희망 주택 평수와 일반 분양수입에 따른 조합원 분담금 등을 잠정 확정해 관리처분계획 인가를 신청한다. 그 이전에 정비계획을 수정해 일반분양분을 확 줄이거나 조경, 커뮤니티 시설 등을 줄여 공사비를 절감하려는 움직임이 나타나고 있는 것이다

재건축 알짜 단지지만 추진위 설립 이후 사업이 16년째 멈춰서 있는 강남구 은마아파트는 1대 1 재건축을 주장하는 목소리가 커지고 있다. 이 아파트 한 주민은 “이미 낡을대로 낡은데다 서울시 심의 거절로 사업이 지연되는 만큼 조합원 분담금을 높이더라도 일반분양이 없고 단지 고급화가 가능한 1대 1 재건축이 낫다는 의견이 많다”고 말했다. 최고 49층 높이로 재건축을 추진했지만, 현재는 사업이 잠정 중단된 압구정3구역 아파트도 1대 1 재건축을 주장하는 목소리가 힘을 받고 있다.

강남구 개포지구에서 통합 재건축을 추진 중인 현대1차, 우성3차, 경남아파트 재건축추진준비위원회도 통합 정비구역 신청서를 낼 계획이었지만 내년 이후로 미뤘다. 추진위 관계자는 “2년 전 사업 타당성을 분석했을 때 3.3㎡당 일반분양가 4200만원, 조합원 분양가 3500만~3600만원으로 추산했는데 이제는 상한제를 적용하면 3000만원 중반이 될 것 같다”며 “당초 계획했던 일반분양분 1000가구를 대폭 줄이거나 조합원들의 ‘1+1’ 신청을 늘려 손실을 최소화하는 방안을 구상 중”이라고 말했다.

익명을 요구한 재건축 추진위 관계자는 “용적률이 낮아 과거에는 헌집 주고 새집을 받아간다는 말처럼, 동일평형대의 새집으로 갈아타는 조합원은 돈을 한 푼도 안 내거나 오히려 받을 것으로 예상됐는데 이런 공식이 다 뒤집어졌다”며 “사업비는 계속 올라가는데 일반분양가가 현재 보다 떨어지면 일반 분양 마감재 등을 저렴하게 공급할 수밖에 없다”고 푸념했다.

◇재건축·재개발 초기사업장 ‘올스톱’

상대적으로 일반 분양분이 적은 재건축 아파트는 그나마 한숨 돌린 모습이다. 유안타증권 조사에 따르면 이달 현재 재건축 이주·철거에 들어간 단지 중 강동구 둔촌주공은 전체 1만1106가구 중 일반분양분은 5176가구(47%)로 가장 많다. 강남구 개포주공 1단지는 1602가구(24%), 한신3차 1692가구(60%), 송파구 진주 1163가구(44%) 등이 일반분양분이 많은 편이다.

반면 서초구 우성, 신반포14차는 일반분양분이 각각 131가구, 101가구에 그친다. 내년 3월께 이주를 앞두고 있는 신반포4지구도 전체 3500가구 중 일반분양분이 200여 가구에 불과하다. 신반포4지구 관계자는 “3.3㎡당 조합원 분양가가 4000만원 중반으로 관리처분 당시 일반분양가도 동일하게 잡았다”며 “일반분양 물량이 적고 가격을 그리 높지 않게 설정해 강남권 다른 단지와 달리 분담금이 크게 늘어날 것 같지는 않다”고 말했다.

아예 사업시기를 늦출 예정인 곳들도 나온다. 잠실주공5단지 조합 관계자는 “1대 1 재건축을 고려했지만 조합원 1인당 분담금을 수억원씩 더 걷어야 해 일반분양을 안할 수는 없다”면서 “어차피 서울시가 정비계획 승인도 안내주고 있으니 당분간 사업을 진행하지 않는 것도 한 방법으로 생각하고 있다”고 말했다.

재건축 초기인 안전진단 신청 사업장들도 멈춰선 상황이다. 양천구 목동 G공인중개업소 관계자는 “목동 신시가지 14개 단지 중 최근 안전진단을 6·9단지가 신청해 다른 단지도 영향을 받는 분위기였는데 상한제 이후 얘기가 쏙 들어갔다”며 “매수자도 없고 매도자도 없는 죽은 시장과 같다”고 말했다.