[최인용세무사의 절세가이드]부동산 구입시 유의할 자금 출처

[최인용 가현택스 대표세무사]최근 8.2 대책 이후로 서울 전역과 과천 및 세종시등의 투기 과열지구에서 3억이상의 주택을 구입하는 경우에는 자금조달에 관한 사항과 입주 계획에 대한 내용을 의무적으로 신고해야 취득할 수 있다. 자금 조달 계획은 자기자본에 대한 내용과 차입금에 대한 내용을 상세히 작성해야 한다. 그래야만 이는 국세청의 자금출처 조사와는 다른 것 이다. 편법 증여나 불분명한 취득자금으로 부동산을 취득하기는 어려워질 전망이다.

자금출처조사 및 배제기준

국세청에서는 취득자금 조달계획과는 별도로 자금출처를 조사할 수 있다. 자금출처 조사는 소득신고가 적은 사람이 부동산을 취득하는 경우나, 고액의 전세자금에도 자금출처 조사를 할 수 있다. 국세청에서는 가이드 라인을 두고 있는 자금출처 조사 배제기준이라는 것이 있다. 배제기준금액은 다음과 같다.



배제기준이내의 금액이더라도 증여사실이 명백한 경우에는 증여세가 추징될 수 있으므로 유의하여야 한다. 대부분 근로소득이 수년간 있으면 자금출처가 되는 것으로 생각할 수 있으나 실제 자금출처 조사는 통장을 근거로 이루어진다.

전세자금도 유의하자

자녀에 대한 전세자금 증여는 현재 세법상으로 증여세 과세 대상이다. 금액적인 기준은 성인 의 경우 10년 동안 5천만 원까지는 증여세 과세대상이 아니나 이 금액을 초과하는 금액은 증여세를 내야한다. 증여세는 1억 원 이하는 10% 5억원 이하는 20%, 10억 원 이하는 30%등으로 최대 50%까지 금액구간별로 올라가는 누진세율로 되어있다.

따라서 3억의 전세자금을 받았다면 5천만 원을 공제한 금액인 2억 5천만 원에 대해 약 3천6백만 원의 증여세를 내야 한다. 관련법령은 상속세 및 증여세법 제45조를 살펴보면 직업과 나이, 소득, 재산 상태 등을 고려하여 만약 혼자 힘으로 재산취득을 하기 어렵다고 판단될 경우 증여로 추정하여 세금을 부과 할 수도 있으므로 전세자금의 출처를 만드는 것도 중요한 일이다.

채무변제시 유의사항

자금출처에 대비하는 방법으로는 채무를 최대한 활용하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 그러나 이 채무에 대해서도 변제를 어떻게 하는지가 중요하다. 본인이 채무를 상환한다면 문제가 없지만 배우자나 부모님의 도움으로 채무를 변제한다면 증여에 해당된다. 국세청에서는 채무 변제를 어떻게 했는지도 사후 관리 하므로 여부를 사후 관리한다. 주택과 관련한 재산의 세금은 절세상담을 통해 미리 하는 것이 중요하다. 취득이나 처분이후에는 절세할 수 있는 방법이 줄어들기 때문이다.