상한제 비껴간 흑석·광명·과천...다시 '도마 위'

분양가상한제 추가 지정 지역으로 유력한 서울 동작구 흑석동 일대 주택전경.

[이데일리 김기덕 정두리 기자] 정부가 민간택지 분양가상한제 지역을 발표한 지 나흘 만에 추가 지정 가능성을 시사하면서 대상지역에 대한 관심이 커지고 있다. 상한제를 비껴간 일부 지역 주택시장이 규제 풍선효과로 과열되거나 고분양가 움직임이 나타나고 있어 즉각 추가 지정을 할 것으로 예상된다.

이데일리가 한국감정원의 시세상승률 통계를 기준으로 부동산시장 전문가들에게 상한제 적용 추가 대상지를 문의한 결과 대다수가 서울 동작·서대문·양천·강서구 마곡지구, 경기도 광명·과천시 일대를 꼽았다. 다만 이들 지역 대부분이 이미 상한제 지정 요건을 충족하고 있었다는 점에서 국토부가 입맛에 따라 자의적인 해석을 할 수 있다는 지적도 나오고 있다.

◇“주택시장 과열시 일주일 내 지정 가능”

지난 6일 국토부가 지정한 상한제 지역은 강남4구(서초·강남·송파·강동구) 22개동과 영등포구(여의도동), 마포구(아현동), 용산구(한남·보광동), 성동구(성수동 1가) 등 8개 자치구에 27개동이다.

하지만 이들 지역보다 시세상승률이 가파르거나 정비사업이 막바지 단계로 분양을 앞둔 곳들이 있어 형평성 논란이 일었다. 이를 의식한 듯 홍남기 경제부총리는 11일 기자간담회에서 “부동산 불안시 분양가상한제 추가지정 등 규제대책을 내놓겠다”고 밝혔다. 전날 김상조 청와대 정책실장도 “(필요하다면) 언제든지 상한제 적용 대상을 순발력 있게 추가로 지정할 수 있다”고 말했다.

국토부에 따르면 상한제 지정 요건은 크게 세 가지다. 법정요건으로는 투기과열지구로 지정된 지역 가운데 △분양가 상승률이 물가상승률 2배 초과 △직전 2개월 평균 청약경쟁률 5대 1 이상 △직전 3개월 주택 거래량이 전년대비 20% 이상 증가 등 에서 한 가지를 충족하면 된다.

정량 요건으로는 ‘최근 1년간 분양가 상승률이 물가상승률의 2배 초과’ 또는 ‘2017년 8·2 부동산 대책 이후 2019년 9월까지 누적 집값 상승률이 서울 평균을 초과하는 곳’을 근거로 삼았다. 일반분양 물량이 1000가구 이상이거나 고분양가 책정 움직임이 있는 지역도 정량 요건에 해당한다. 마지막으로 동별 검토 사유로는 정비사업 또는 일반 사업이 있고 최근 집값 상승률이 높은 지역이다.

전문가들이 꼽은 상한제 추가 지역은 모두 법정요건을 충족하고 있어 시세상승률 등 정량 요건만 충족하면 된다. 감정원에 따르면 2017년 8월부터 2019년 9월까지 주택 시세상승률은 서울 양천구 15.7%·서대문구 17.0%, 경기도 과천시 9.37%·광명시 17.4%로 상위 자치단체인 서울(13.2%)와 경기(3.8%)지역을 크게 웃돌고 있다. 당장 상한제 지정이 가능한 상황이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “동작구 흑석동이나 양천구 목동, 서대문구 북아현동, 마포구 공덕동, 경기 과천 등은 정비사업 물량이 많고 시세상승률이 가파르지만 규제 지역에서 제외돼 인근 지역 조합원들과 희비가 엇갈렸다”고 말했다.

국토부 관계자는 “상한제 지역으로 지정된 곳 외에 인접 지역 주택시장이 과열되면 즉시 주거정책심의위원회를 열어 일주일 안으로도 추가 지정이 가능하다”며 “일반분양분이 적거나 정비사업 초기 단계여도 시세상승률을 우선적으로 볼 수 있다”고 말했다.

[이데일리 김다은 기자]

◇흑석동·마곡지구·과천 등 유력 후보

업계 전문가들은 시세상승률이 상한제 정량 요건을 충족하지 못하더라도 정비사업에 따른 주변 주택시장 파급력이 높은 동작구 흑석동과 강서구 마곡지구(화곡·신월·발산·등촌동), 성남 구도심 등도 유력한 후보지로 꼽고 있다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “현재 강서구 5호선 라인에 속한 화곡동이나 신월동, 발산동, 등촌동 등에서 재건축·재개발이 진행된다면 그 곳의 가격 기준점은 마곡지구가 될 수 있다”면서 “서울 동작구와 과천도 재건축·재개발이 활발하게 진행되고 있기 때문에 유력 하다”고 말했다.

동작구 흑석동의 경우 정비사업이 막바지 단계로 일반분양이 예정돼 있어 고분양가 움직임이 있으면 즉각 상한제 지정이 가능하다. 흑석9구역은 지난달 관리처분계획인가를 받아 분양까지 이주·철거 등의 절차가 남아 있다. 과천 역시 구도심인 별양·원문동 일대 재건축 사업이 내년부터 본격화한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “동작구는 흑석동, 노량진 등 정비사업이 한창 진행되고 있는데 일반분양 공급이 많아 분양시장에 얼마나 영향력을 줄 수 있는지를 판단하면 추가 지정의 1순위가 될 것으로 보인다”며 “강서구에서는 마곡지구가 제일 비싸 거론될 수 있지만 택지개발이 거의 끝난 상황이기 때문에 거래량이 많거나 주택가격이 많이 오를 경우 추가 지정될 것”이라고 예상했다.