[최인용 세무사의 절세가이드] 내년 소득세율 44%까지 인상…양도세 줄이려면

[최인용 가현택스 대표세무사]미국의 금리인상이 시작되면서 국내의 부동산도 영향을 받게 된다. 이와 아울러 2017년 부동산에 대한 세법도 개편되는 부분이 있다. 우선 소득세율의 최고구간이 신설되었고, 비사업용 토지에 대해서도 합리적으로 장기보유공제를 해주도록 바뀌었다. 이에 따라 부동산의 절세 전략은 어떻게 바뀌어야 할 지 살펴 보자

첫째, 소득세율 최고구간이 신설된 부분이다. 양도소득세의 최고 세율은 그동안 38%였다. 2017년부터는 소득이 5억이 넘는 구간은 최대 세율이 40%로 신설 된다. 부가로 내게 되는 지방소득세까지 포함하면 44%의 세율이 생기는 셈이다. 이런 높은 세율 구간에서는 다음의 몇 가지 방법을 통해 양도소득세를 줄일 수 있다.

다주택자는 증여나 처분을 통해 1세대 1주택 비과세가 적용되도록 하는 것이 좋다. 세율이 아무리 높아져도 9억이하의 1세대 1주택은 세금을 전혀 내지 않는다. 9억이 넘는 주택이라도 최대 80%의 장기보유공제를 받는 1세대 1주택으로 10년이상 보유한다면 세금의 부담은 적어진다. 다주택자의 주택수를 줄이는 양도는 이익이 많이 난다면 연도를 나누어 분할하여 양도한다. 양도소득세는 1년간의 양도소득에 대해서 모두 합산하여 과세를 한다. 따라서 1년에 수건의 양도가 있을 경우에는 합산되어 과세 되므로 높은 세율이 적용될 수 있다.

토지 등의 양도나 수용의 경우에도 한해에 모두 처분하는것보다 연도를 나누어 양도나 수용 보상을 받게 되면 낮은 세율로 양도세를 낼 수 있다.

양도차익이 많은 자산은 배우자나 자녀등에게 증여후 양도 하는것도 생각해 볼 수 있다. 증여후 양도의 경우 증여한후 5년이내에 양도를 하게 되면 이월과세 등 이 적용되어 불리할 수 있다. 그러나 증여후 양도의 경우가 이월과세등이 적용되더라도 유리한 케이스가 있으므로 반드시 양도전에 전문가와의 상담을 통해 절세 방법을 확인하는 것이 바람직하다.

둘째, 비사업용 토지의 장기보유공제다. 비사업용 토지는 부동산중 최근 10여년간 가장 세법개정이 많이 이뤄지는분야이다. 비사업용 토지는 최대 60% 중과세가 적용되다가 기본세율에 10%p를 추가로 과세하는것으로 바뀌었다. 비사업용토지는 장기보유공제도 불인정에서 2016년 1월 세법개정으로 인정됐다. 다만, 장기보유공제를 인정하는 기산일은 원래 취득일이 되었어야 하는데 2016년 1월 1일로 개정되었다가 2017년 다시 원래의 취득일로 개정되면서 합리성을 찾았다.

비사업용 토지는 2017년 이후 처분이 유리하다. 비사업용 토지의 절세 방법은 2016년보다는 2017년 이후로 잔금일을 늦춘다면 장기보유공제가 적용되어 절세 효과가 클 수 있다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유시 최소 10%에서 10년 이상 보유 시 최대 30%까지 양도차익을 공제해주는 규정이다. 비사업용 토지는 최대 10년이상 보유시 최대 30%의 장기보유공제를 적용받을 수 있으므로 오랫동안 유지 하면 절세 효과가 커진다.

비사업용토지는 장기적으로 사업용으로 전환하여 활용하는것이 바람직하다. 사업용으로 활용하지 않은 가운데 갑자기 보상 수용이나 급매로 처분하게 되면 고율의 세금 부담이 적용되므로 반드시 사업용으로 활용 할 수 있는 방법을 찾는것이 좋다. 사업용으로 활용하도록 하는 방법은 토지의 지목에 맞게 사용하는것이다. 농지의 경우 재촌요건을 갖추면서 자경으로 농사를 짓는다고 한다면 사업용 토지가 된다. 나대지의 경우에는 일정금액 이상의 건물이 있으면 대지로 분류되어 비사업용이 사업용이 된다. 특히 부모님들로 부터 물려받은 임야등의 경우에는 해당 시군구나 인접시군구 등 근처에 재촌해야 사업용토지가 된다.

셋째, 최근 부동산 취득과 관련하여 자산 취득시에는 자금 출처에 유의 하자. 2017년 1월1일부터 분양 공고되는 아파트 단지는 잔금 대출시 여신심사 가이드라인이 적용된다. 소득 증빙 자료로는 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 할 필요가 있다. 이는 또 부동산 자금의 원천이 어디에서 났는지 보는 세법상의 자금출처 조사와도 연관이 있다. 특히 부동산은 취득할 자금이 세금이 신고된 자금인지 미리 검토하여 취득하는것이 중요하다. 부모님에게 받은자금은 증여세 과세 대상이 되고 소득 노출이 안된 자금은 세무조사를 받을 수 있기 때문이다.