[최인용 세무사의 절세가이드]8.2 부동산 대책과 세법개정안에 따른 다주택자의 절세방법

[최인용 가현택스 대표 세무사]주택시장의 방향이 다주택자를 겨냥하고 있다. 1세대 1주택으로 실수요 중심의 부동산 정책으로 내년부터 당장 다주택자들이 불리할 수 있다.

정부의 세금 정책은 부동산의 가격에 급격한 영향을 주게 된다. 따라서 부동산대책과 세법 개정안을 통해 다주택자들의 절세방법에 대해 알아보기로 한다.

특히 투기과열지구와 투기지역, 조정 대상 지역에 따른 법률상의 제재 효과가 다르므로 이에 각 지역별 규제에 유의해야 한다.

다주택자들은 양도하는 방법, 증여하는 방법, 주택임대사업을 하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 각각의 방법에 대해 살펴보자.

첫째, 양도하는 방법.

다주택중 일부를 처분려면 언제 하는 것이 유리할까? 양도차익이 많다면 올해 안에 하는 것이 유리하다. 그리고 내년 4월 1일 이전에는 하는 것이 유리하다.

그 이유는 먼저 세율의 인상이다. 내년의 소득세 세율이 3억원 이상은 40% 5억원 이상은 42%의 세율을 부담할 것으로 소득세법 개정안에 따라 예상된다. 따라서 양도차익이 많이 난 부동산은 올해 양도하는 것이 유리하다. 특히 내년 4월 1일부터는 양도소득세 중과세제도가 추가로 도입되고 및 장기보유특별공제가 배제 될 수 있다. 1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%p(3주택 이상 보유자는 20%p)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제한다. 기존에 장기임대주택 등 과거 중과대상에서 제외된 주택은 중과세 대상에서 제외되고 장기보유특별공제도 받을 수 있다.

또한 세법개정안에 따르면 1세대 1주택자는 8월 2일이후 취득자는 비과세 판단시 거주를 2년을 해야 비과세를 받을 수 있으므로 실제 거주할 목적이 아닌 경우에는 1세대 1주택이라도 세금이 나올 수 있다.

둘째, 증여의 방법.

다주택을 1세대 1주택 등으로 만들기 위해 증여하는 방법 또한 생각해 볼 수 있다.

그렇다면 증여는 언제 하는 것이 좋을까? 증여는 여러 고려사항이 있지만 가격이 저렴할 때 하는 것이 유리하다. 주택의 경우는 1세대 1주택으로 만드는 방향의 절세는 바람직하다.

다만, 증여의 경우에도 2018년의 세법개정안에서 3개월 내에 신고하면 감면해주는 신고세액공제율을 낮추는 것으로 하므로 올해 안에 증여하는 것이 좋을지 검토가 필요하다. 다각도의 고민이 필요한 시점이다.

셋째, 주택임대사업자에 대한 고려.

그렇다면 팔지도 않고 증여하지도 않는 경우에는 어떤 방법이 있을까? 아직 보유세에 대한 논의는 없지만, 과거 노무현 대통령 때에도 부동산 가격 상승이 계속되면서 고강도의 조치로 종합부동산세를 도입하기도 하였다. 따라서 그런 보유세에 대한 문제까지 같이 고려할 필요도 있다.

다주택자는 주택임대사업자를 고려할 수 있는데 현재 주택임대사업자로 등록하는 경우 현재 임대주택에 대한 취득세, 재산세 등 지방세 감면 외에도 임대소득에 대한 소득세가 감면(30% 또는 75% 감면)된다. 또한 5년 이상 장기 임대할 경우 양도소득세 감면 및 종합부동산세비과세 혜택을 적용받을 수 있는것도 같이 고려할 필요가 있다.