[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 아무리 건축 기술이 발전해도 건물을 짓고 보면 크고 작은 하자는 있기 마련이다. 아파트나 상가도 예외는 아니다. 남일 같지만 막상 내 일이 될 수도 있는 신축 건물 하자 문제. 특히 아파트와 상가 위주로 짚어보자.
먼저 하자는 작은 내외장 결함에서 누수, 균열, 침하, 배수불량 등 설비 및 구조적 결함에 이르기까지 건물이 제 기능을 다하지 못하는 상태를 말한다. 아파트 천장에서 물이 새는 건 이젠 흔한 하자 사례다. 배수 불량으로 비만 오면 물이 차는 상가도 있다. 특히나 누수, 균열, 배수불량 같은 하자는 문제가 심각하다고 보면 된다. 최근에는 미관상 결함도 하자로 보는 판결이 있기도 했다.
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최근 아파트 하자 분쟁의 신속한 해결을 위해 강제력이 있는 재정제도의 도입을 예고한 법안이 발의되기도 했다. 그러나 위원회에서 쉽게 압의되지 않아 결국 소송전을 펼치는 경우가 흔하다.
하자소송에서는 하자감정 등을 통하여 하자를 판정한다. 원칙적으로는 준공도면을 기준으로 본다. 따라서 아파트 등이 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수는 없다.
물론 소송을 통해서 하자가 밝혀진다면 하자보수에 드는 비용, 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상을 받을 수 있다. 사용검사 전의 하자는 사실상 보수가 불가능하기 때문에 사용검사 전의 하자가 많을수록 손해배상액이 커지게 된다. 특히 상가의 경우에는 하자 때문에 원활한 영업이 어려운 때가 많다. 이 경우에는 하자보수 및 임대인의 임대수익이나 임차인의 영업손실을 포함하여 손해배상액이 정해지기도 한다.