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[똑똑한부동산]아파트 입주했는데 하자가 있다면?

김예림 변호사의 부동산 법률상식
하자담보기간 체크해야
하자심사위원회 있지만 효력 없어
소송전多..하자감정 통해 손배청구 가능
  • 등록 2020-09-26 오전 7:57:06

    수정 2020-09-26 오전 7:57:06

※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다.

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 아무리 건축 기술이 발전해도 건물을 짓고 보면 크고 작은 하자는 있기 마련이다. 아파트나 상가도 예외는 아니다. 남일 같지만 막상 내 일이 될 수도 있는 신축 건물 하자 문제. 특히 아파트와 상가 위주로 짚어보자.

먼저 하자는 작은 내외장 결함에서 누수, 균열, 침하, 배수불량 등 설비 및 구조적 결함에 이르기까지 건물이 제 기능을 다하지 못하는 상태를 말한다. 아파트 천장에서 물이 새는 건 이젠 흔한 하자 사례다. 배수 불량으로 비만 오면 물이 차는 상가도 있다. 특히나 누수, 균열, 배수불량 같은 하자는 문제가 심각하다고 보면 된다. 최근에는 미관상 결함도 하자로 보는 판결이 있기도 했다.

하남교산지구모습(사진=연합뉴스 제공)
만일 신축 아파트나 단지 내 상가에 하자가 있다면 하자담보책임 기간을 살펴보는 게 중요하다. 상가는 집합건물법, 아파트는 공동주택관리법이 담보책임을 기간을 정하고 있다. 기간 내에 하자 보수를 청구하거나 보수에 갈음하는 손해배상을 청구하면 된다.

하자보수 청구는 구분소유자나 입주자가 할 수 있다. 다만 실무에서는 관리단이나 입주자대표회의 등이 하자보수청구권 등 채권 일체를 양도받아 공사에 책임이 있는 시공자 등을 상대로 권리행사에 나서는 경우가 많다. 합의나 조정이 성립되기도 하는데 하자심사·분쟁조정위원회 등의 하자심사 절차나 법원의 하자소송을 통해서 시비를 가리는 경우가 대다수다.

최근 아파트 하자 분쟁의 신속한 해결을 위해 강제력이 있는 재정제도의 도입을 예고한 법안이 발의되기도 했다. 그러나 위원회에서 쉽게 압의되지 않아 결국 소송전을 펼치는 경우가 흔하다.

하자소송에서는 하자감정 등을 통하여 하자를 판정한다. 원칙적으로는 준공도면을 기준으로 본다. 따라서 아파트 등이 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수는 없다.

하자진단비 등 하자조사에 드는 비용과 감정료 등의 액수가 꽤나 큰 경우가 많은데, 하자의 규모에 따라 다르지만 수천만 원에 이르기도 한다. 그런데 하자감점이 워낙에 고도의 기술이 필요함에도 불구하고 하자감정의 기준이 일률적이지 않고 전문성이 문제되는 때도 많다. 때문에 하자진단업체를 통해서 사감정을 받는 경우도 생긴다.

물론 소송을 통해서 하자가 밝혀진다면 하자보수에 드는 비용, 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상을 받을 수 있다. 사용검사 전의 하자는 사실상 보수가 불가능하기 때문에 사용검사 전의 하자가 많을수록 손해배상액이 커지게 된다. 특히 상가의 경우에는 하자 때문에 원활한 영업이 어려운 때가 많다. 이 경우에는 하자보수 및 임대인의 임대수익이나 임차인의 영업손실을 포함하여 손해배상액이 정해지기도 한다.

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