[최인용세무사의 절세 가이드]12월은 종합부동산세의 달…절세 전략 미리 세워라

[최인용 가현택스 대표세무사]12월은 종합부동산세 신고서가 나오는 달이다. 정부에서는 부동산의 보유세 인상을 검토하는 듯한 분위기를 내고 있다. 부동산을 보유하면서 내는 세금에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 종합부동산세를 줄이기 위해서는 재산세와 종합부동산세의 특성에 대해 알아야 한다. 보유세에 해당되는 재산세는 6월 1일 과세 기준일에 소유한 사람에게 지방자치단체가 과세하는 세금이며 종합부동산세는 주체가 국가인 국세이다. 따라서 기본적으로 6월 1일 이전에 증여나 재산 처분등을 통해 재산을 분리해 나가는 것은 종합부동산세 절세에 도움이 된다. 이하는 주택의 종합부동산세 절세 방법에 대해 구체적으로 알아보자

1. 종부세의 과세표준은 주택 공시가격과 토지 공시지가이다.

종합부동산세는 주택에 대해 개인별로 부동산들이 합산되어 과세된다. 주택의 경우에는 기준시가 6억(단독명의1주택자는 9억)원이 초과되는 주택에 대해서 과세된다.

매년 주택의 공시가격은 4월30일에 공시된다. 공시전에는 열람과 의견진술이 있고, 공시후 한달 후에는 공시한 가격에 대한 의견진술권이 있다. 따라서 의견진술기간과 이의신청기간에 주택공시가격이 너무 높게 올라갔는지에 대해 적극적으로 이의신청을 하는 등 합리적인 가격이 공시될 수 있도록 관심을 가질 필요가 있다.

2. 주택종합부동산세 절세 방안

1주택자들의 경우 단독명의 9억 이하인 주택에 대해 종합부동산세가 과세되지 않는다. 그리고 공동명의 주택은 각각6억까지는 종합부동산세가 과세되지 않는다.

따라서 기준시가 9억이 넘는 주택이라면 12억이 안되는 주택은 자녀나 배우자에게 증여나 부분 양도 등을 통해 종합부동산세를 줄일 수 있다. 부부간의 증여에는 10년간 6억까지는 과세되지 않으므로 증여등을 통해 종합부동산세를 줄일 수 있다.

부부간 증여시 유의해야 할점이 있다. 종합부동산세는 통상 시가보다 낮은 기준시가로 판단하지만, 증여시에는 아파트등의 경우 시가로 판단하므로 증여세법상 시가 평가액이 높게 나올 수 있어 증여비율의 판단에 유의하여야 한다.

다주택자의 경우 종합부동산세의 절세 측면에서 본다면 아파트보다는 단독주택이 유리하다. 일반적으로 단독주택이 시가보다 적게 평가되기 때문이다. 다주택자는 임대사업의 등록이 유리하다. 또 부동산의 구성요건에 있어 주택보다는 일반 임대용 건물이 종합부동산세에는 유리하다. 종합부동산세가 과세되는 부동산 및 토지의 분류는 다음과 같다.



3. 토지 보유자의 경우에는 별도 합산되는 토지가 아닌지 확인할 필요가 있다.

부동산의 보유 종류를 분산하는 것도 방법이다. 종부세의 과세대상은 주택·건물과·토지이다. 과세 유형별로 합산하여 금액이 과세대상인지 아닌지 판단하고 건물이나 토지라 하더라도 합산되지 않는 부동산이 있을 수 있다. 따라서 한 종류의 부동산보다는 여러 종류의 부동산으로 나누는 경우 절세 방법이 나올 수 있다.

특히 토지의 경우에는 농사를 짓고 있는데 농지인지 실지 확인이 안 되어 종합부동산세가 계속 과세 되는 경우 등이 있다. 종합부동산세는 매년 내야 하는 세금이므로 자산의 배분이 적절한지 확인하면 수년간의 절세효과가 있다.