건설사, 분양가상한제 우회 돌파

[이데일리 윤진섭기자]  건설사들이 분양가상한제를 피하기 위해 다양한 방법을 구사하고 있다. 임대아파트나 조합아파트로 사업을 변경하는가 하면 아예 오피스나 콘도로 바꾸는 곳까지 등장했다. 
 
분양가 상한제가 적용되면 땅값(감정평가)과 건축비(기본형 건축비) 규제를 받아 수익성이 크게 떨어지기 때문이다.

금호산업(002990) 건설부문은 한남동 단국대 부지에 고급 임대아파트를 건립키로 했다. 금호건설은 당초 지난해 11월 말까지 분양승인을 받아 올해 초 이 부지에 고급아파트를 지을 계획이었다. 그러나 용산구가 신청서류가 미비하다며 승인을 반려하면서 상한제 적용이 불가피해졌다.

금호건설은 상한제를 적용 받더라도 옵션 비용을 높여 수익성을 맞추는 방안을 검토하기까지 했다. 그러나 옵션에 대한 승인 절차가 생기면서 이 역시도 백지화됐다. 

3년째 개발이 진행되지 않고 있는 뚝섬 4구역은 한때 콘도 형태로 분양하는 방안이 검토됐었다. 이 곳은 시행사인 피앤디홀딩스측이 2005년 6월 서울시에서 이 부지를 4440억원에 낙찰을 받았으나 계약금 444억원을 제외한 잔금을 납부하지 않으면서 개발이 이뤄지지 않고 있다.

이 부지는 제때 분양승인을 받지 못해 분양가상한제 적용이 불가피하다. 이 경우 1·3구역 분양가보다 20-30% 정도 저렴하게 나올 것으로 보고 있다. 막대한 손실이 불가피하다.

이런 이유로 지난해 말 현대건설(000720)과 포스코건설은 아파트를 콘도 방식으로 분양하는 것을 전제로 공동시공 방안을 모색했었다. 그러나 수익성 문제가 불거지면서 없던 일이 됐다.

지역 조합아파트도 다시 유행이다. 지역 조합아파트의 경우 건립 가구수만큼 조합원을 100% 모집하거나 일반분양 가구수를 20가구 미만으로 줄이면 분양승인이 필요없어 상한제 대상에서 제외된다.

이 경우 분양가를 자유롭게 책정할 수 있고, 최장 5-10년에 이르는 전매 제한도 받지 않게 된다. 두산중공업(034020)은 서울 동작구 상도동 아파트의 2차분 386가구중 100여가구를 조합아파트로 전환했고, 서울 성동구 성수동의 아파트 546가구 중 일반분양을 예정했던 220가구도 지역 조합아파트로 돌리기로 했다.

LIG건영은 이르면 이달 말 서울 동작구 사당동 452가구 중 200가구를 조합아파트로 전환하고 추가 조합원을 모집할 계획이다.

주상복합아파트를 오피스로 전환하는 사례도 늘고 있다. 서울 을지로2가구역 제5지구 도시환경정비구역은 당초 시행사인 글로스타가 3.3㎡당 5000원짜리 최고급 주상복합아파트를 건립할 계획이었으나 분양가상한제 여파로 최근 오피스 빌딩으로 사업을 변경했다. 금호건설도 서초구 서초동에 분양 예정이었던 고급 주상복합 서초 리첸시아를 업무용 빌딩으로 변경하기로 결정했다.

상한제를 적용 받는 주상복합 물량 중 아예 분양을 연기하는 곳도 늘고 있다. 이는 주상복합아파트의 경우 별도의 가산비 책정이 검토되고 있어 분양 일정을 미룰수록 분양가를 더 많이 받을 수 있기 때문. 

이에 따라 동문건설(구의동 동문아뮤티), 성원건설(012090)(용두동 성원쌍데빌) 등이 분양시점을 내년 상반기로 연기하는 것으로 검토 중이다.

업계 관계자는 "대형 프로젝트의 경우 상한제 적용을 받을 경우 수익성이 크게 떨어질 수밖에 없어 건설사마다 회피 방법을 찾는 데 골몰하고 있다"며 "하지만 회피 목적이 분양가를 높게 받는데 맞춰져 있어 수요자의 반발을 살 수 있다"고 말했다.

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