재건축 사업 수익성 지표, 대지지분과 용적률[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 재건축 규제가 완화되면서 재건축 시장에도 온기가 돈다. 한국은행의 기준금리가 3.5%로 추가 인상됐고, 건설경기도 악화될 것으로 예상돼 본격적으로 주택시장이 되살아난다고 보기 어렵다. 그럼에도 규제 완화로 재건축 투자에 관한 관심이 많아진 듯하다. 재건축 투자를 고민하고 있다면 무엇보다 중요한 것은 해당 재건축 사업의 수익성이 얼마나 되는지다.

용산구 이촌동 한강맨션

재건축 사업의 수익성을 따지는 지표는 여러가지가 있지만 대표적으로 세대당 평균 대지지분과 용적률을 꼽을 수 있다. 세대당 평균 대지지분은 사업지의 면적을 전체 세대수로 나눈 값이다. 보통 15평 이상이면 사업 수익성이 있다고 본다. 소형 평형 위주로 구성돼 세대수가 많은 단지는 세대당 평균 대지지분이 작을 수밖에 없고, 대형 평형 위주로 구성돼 세대수가 적은 단지는 세대당 평균 대지지분이 클 수밖에 없다.

세대당 평균 대지지분이 크다는 것은 그만큼 추가 세대를 늘릴 여지가 많다는 뜻이다. 조합원 분양분 이외에 추가 세대를 많이 늘릴수록 이는 조합의 일반분양수입 증가와 조합원의 추가분담금 감소로 이어져 사업 수익성이 높아지게 된다.

용적률은 향후 재건축시 아파트를 얼마나 더 높게 지을 수 있는지를 결정하는 요소다. 현재 투자하려는 재건축 단지의 용적률이 낮을수록 재건축시 늘릴 수 있는 추가 세대가 많아진다. 보통 100% 후반인 경우 재건축 사업이 가능한 것으로 본다. 특별히 세대당 평균 대지지분이 다르지 않다면 용적률이 낮은 단지에 투자하는 것이 유리하다.

이 두 가지만 고려하더라도 사업 수익성이 좋은 단지를 고르는 것은 크게 무리가 없다. 예를 들어, 서울에서 사업 수익성이 좋은 단지로 꼽는 곳은 한강맨션과 잠실주공5단지다. 두 단지의 경우 세대당 평균 대지지분율이 100%에 가깝다. 32평 아파트를 소유한 경우 세대당 평균 대지지분이 32평에 가깝다는 얘기다. 통상 재건축 아파트의 세대당 평균 대지지분율이 30% 이하인 점과 비교하면 상당히 사업 수익성이 좋다고 볼 수 있다.

또 한강맨션의 경우에는 용적률이 155%, 잠실주공5단지는 용적률이 138%에 불과해 사실상 서울에서 용적률이 가장 낮은 단지들에 속한다. 잠실주공5단지의 경우에는 최근 최고 50층까지 허용하는 것으로 정비계획이 변경되기도 했다. 재건축 투자를 고민한다면 사업 수익성이 좋은 단지와 비교해 투자하려는 단지의 사업 수익성을 어느 정도 가늠해보는 것도 투자 전략 수립에 도움이 된다.

김예림 변호사