[김학렬의 All that 부동산 39회] 부동산 블랙스완을 대비하라!

[김학렬 부동산 칼럼리스트] 2007년 미국발 금융위기를 예측한 국내 경제 전문가가 몇 명이나 있었을까?

거의 없었다. 적어도 공식적인 매스컴에서는 전혀 없었다. 세계 최고의 경제 강국 미국도 전혀 대비를 못했었는데 한국이야 말할 것도 없었을 것이다.

2005년~2006년은 대한민국 역사상 최고의 부동산 호황 시기였다. 2007년을 분기점으로 부동산 침체가 시작될 거라고는 아무도 예상하지 못했었다. 아무도 예상치 못한 0%에 가까운 확률의 사건이 발생한 것이었다. 이 낮은 확률을 미리 준비할만한 사람은 거의 없었던 것이다.

부동산 투자자들은 거의 무방비로 당했다. 초보자든 전문가든 심지어는 부동산계의 고수라는 하는 투자층들도 이 황당한 사건들을 특별한 대책없이 보기만 해야 했다. 특히 투기성 투자, 즉 묻지마 투자를 한 사람들에게는 지옥 같은 나날들이었을 것이다.

이 시기부터 부동산 시장에 뛰어 들었던 많은 투자자들이 부동산에 대한 회의를 가지기 시작했다. 특히 1997년 IMF와 2007년 금융위기를 모두 경험한 투자층들에게는 끔찍한 트라우마가 된 것이다.

그럼에도 불구하고, 이 엄청난 혼란한 시장 속에서도 큰 피해를 보지 않는 분들이 생각보다 많다.

전문가들이 아니라 전업 투자자들이 아니라 부동산 투자라고는 특별히 하지 않고 살아오신 우리 부모님 세대들이다. 투자든 투기든 모르고 자기 집 한채 만을 가지고 평범하게 살아온 분들은 거의 피해를 보지 않았다. 더군다나 우리 부모님 세대들은 대출도 거의 받지 않으신 분들이 대부분이셨다, 전반적인 부동산 시장의 급락 속에서도 그저 묵묵히 평소처럼 일만 하면 되시는 분이었기 때문이다. 그런 시장의 흐름과는 무관하게 안전가옥이라고 할 수 있는 자기 집 한 채가 있었기 때문이었다.

특히 아파트 같은 공동주택이 아닌 단독주택(다가구 포함)을 소유하고 있는 층들의 경우 오히려 더 재산 가치가 높아졌다. 월세까지 받는 경우 수익률이 더 높았졌다.

이 금융위기 부동산 시장 변화와 각 계층의 대응 행태를 통해 4가지 포인트를 찾을 수 있었다.

첫째, 대출이 없이 집을 소유한 경우 안전가옥이라고 부를 수 있는 이 부동산은 부동산 폭락과 하락의 영향을 거의 받지 않는다는 것이다.

둘째, 전세나 월세 등 임대 형태로 부동산 소유한 경우 특히 월세로 세팅한 경우는 전혀 흔들릴 이유가 없었다는 것이다.

셋째, 단독주택을 소유한 자는 어떤 시장에서도 늘 승자라는 것이다. 단독주택은 건물의 가치보다 땅의 가치가 훨씬 크다. 땅의 가치는 대한민국 부동산 역사상 거의 하락한 적이 없었다. IMF 때도, 금융위기 때도 거의 피해가 없는 유일한 부동산 상품이었다.

넷째, 부동산은 결국 입지가 가장 중요하다는 교훈을 다시 한번 얻을 수 있었다.

우리 부모님 세대들이 살고 있는 곳은 대부분, 기반시설이 잘 갖추어진 곳일 확률이 높다. 입지가 좋은 곳이라는 것이다. 우리 부모님 세대 대부분은 부동산 전문가가 아니다. 오히려 그 반대일 경우가 더 많을 것이다. 그저 하루하루의 일반적인 생활에 충실하였고, 어떻게 하면 의식주 생활을 제대로 할 수 있을까만을 고민하며 그 생활문제를 하나하나 해결하며 살아온 분들인 것이다. 그분들은 생활하기 편리한 입지를 자연스럽게 선택하였을 것이다. 그 입지 위에 안전가옥을 만들어 왔던 것입니다. 말 그대로 리스크가 매우 낮은 투자를 해 온 것이다.

아파트는 아무리 좋은 입지라도 쉬지 않고 계속 오르지 않는다. 그건 매매 가격도, 전세 가격도 마찬가지다. 전세 시세는 앞으로도 단 한번도 쉬지 않고 끊임없이 오를 거라고 많은 사람들이 예상한다. 하지만, 이미 몇몇 지역에서 오르지 않는 현상, 오히려 하락하기 시작했다. 소위 역전세라는 것이다.

부동산 시장의 블랙스완을 대비해야 한다. 이미 위험 증후들이 보이는 지역들이 생기기 시작했다.

블랙스완을 대비하는 가장 좋은 방법은 우리 부모님 세대의 방법을 벤치마킹하면 된다.

첫째, 묻지마 식 투자는 절대 하면 안된다. 아무리 이자가 싸다고 무리한 대출도 절대 안된다.

본인이 투자라고 생각하시는 방법이 투기가 아닐까 늘 의심해 봐야 한다.

둘째, 실거주층이 주로 매수하는 시장이 아니라 혹시 투자자들끼리 매물을 돌리고 있는 시장은 아닌지 꼼꼼하게 체크해야 한다. 지금 가장 핫한 분양권 시장도 당장 그 수요를 받아줄 실수요층이 있는 지역인지 확인해 봐야 한다.

지방의 중소도시는 정말 조심해야 한다. 인구가 몇 십만명 밖에 안되는 지역은 몇몇만 집중적으로 매수를 해도 시장이 왜곡될 수 있다. 실거주 위주의 시장은 절대로 폭등을 하지 않는다. 자연스럽게 상승한다. 아무 이슈가 없는데 갑자기 가격이 오르는 시장, 매물이 갑자기 없어지는 시장은 외부 세력이 들어온 것이다. 지방 소도시는 대부분 그렇다.

초기에 들어가신 분들은 이 시장을 즐길 수 있지만, 남들 따라하는 묻지마 매수 행태라면 초기 진입자들에게만 좋은 일이 된다.

본질에 충실한 투자를 해야 한다. 부동산의 본질은 입지다. 입지를 알고 투자하자.