[절세의 달인] 알쏭달쏭 오피스텔 주택? 상업용 건물?

[조선일보 제공] Q. 32세 직장인입니다. 주택 없이 오피스텔을 주거 목적으로 4년째 보유하고 있습니다. 그런데 조만간 결혼을 할 예정이어서 오피스텔을 팔고 신혼살림을 할 아파트를 구입하려고 합니다. 이 경우 매각하는 오피스텔에 대해서 양도소득세를 비과세받을 수 있는지 궁금합니다.

A. 세무적으로 주택인지 아닌지는 실질과세의 원칙으로 판단한다. 공부상에 명시된 형식에도 불구하고 그 실질을 파악해서 과세하겠다는 것이다. 오피스텔은 건축물대장으로는 상업용 건물로 되어 있다. 따라서 오피스텔은 형식으로 보면 주택이 아니다.

하지만 양도소득세를 계산하거나 종합부동산세를 계산할 때 실제 주거 목적으로 사용하고 있는 오피스텔은 주택으로 구분한다.

즉 다른 주택을 매각할 때 오피스텔을 주택 수에 포함시켜 양도소득세의 비과세와 중과세(50~60%)를 판단한다. 종합부동산세도 주거 목적의 오피스텔을 주택으로 판정해서 과세 여부(기준금액 6억원)를 판단하고, 다른 주택과 합산해서 세금을 부과한다.

하지만 아무리 실질과세의 원칙에 의해서 과세하더라도 실질이 파악되지 않는다면 공부상의 기준으로 판단할 수밖에 없다. 다시 말해 자신이 보유한 오피스텔에 국세청의 실사가 없었다면 아직까지는 상업용 건물로 판단할 수 있다. 이런 이유 때문에 다주택을 보유한 사람이 오피스텔을 가지고 있다면 주택으로 판정되지 않도록 조심해야 한다.

반면 다른 주택 없이 오피스텔만을 소유하고 있는 사람이라면 오히려 주택으로 구분되는 것이 유리하다. 오피스텔이 주택으로 판정되면 1가구 1주택으로 양도소득세를 비과세받을 수 있기 때문이다.

형식상의 오피스텔을 주택으로 판정받기 위해서는 주택의 형식을 가급적 많이 갖추는 것이 좋다. 주민등록을 옮겨 놓고, 욕실을 개조해서 욕조를 설치하고, 주된 우편물의 수령처를 거주하는 오피스텔로 지정함으로써 오피스텔의 실질 사용 목적이 주택임을 보여주도록 노력해야 한다.

원종훈·국민은행 세무사