뚝섬 주상복합 분양가, 평당 3천만원 이상?

[edaily 윤진섭기자] 지난 2월 과열 경쟁을 이유로 입찰이 유보됐던 뚝섬 상업용지가 재매각된다. 이에 따라 이곳에 선보일 주상복합아파트의 분양가격이 어느 정도가 될 것인가가 초미의 관심사로 떠오르고 있다. 3일 서울시는 옛 경마장 부지로 최근 체육시설부지로 사용되고 있는 성동구 성수동1가 685-700번지 일대 2만4000여평 규모의 뚝섬 제1종지구단위계획구역내 1만6537평의 상업용지를 오는 17일 일반 경쟁 입찰 방식으로 매각한다고 밝혔다. 이 지역에는 호텔과 공연장, 관람장, 전시장, 학원 등과 함께 3개 블록 1만6771평에 대형 주상복합 1000여 가구가 들어설 것으로 추정되고 있다. 관심사는 이 주상복합 아파트의 분양가. L건설 주택영업 담당 임원은 "지난 2월 당시 평당 2500만원 내외에서 분양가가 결정될 것으로 예상됐지만, 현재로선 평당 3000만~3500만원 이상이 될 가능성이 높다"고 전망했다. 이처럼 예상 분양가격이 폭등한 것는 서울시가 수익성을 결정하는 주거비율을 70%에서 50%로 낮췄기 때문이다. H건설 임원은 "최초 입찰 당시엔 전체가 1000가구라고 할 경우 최소 700가구는 주상복합을 지을 수 있었지만, 현재로선 500가구 밖에 지을 수 없게 된 셈"이라고 말했다. 그는 이어 "주상복합을 팔아 토지비용이나 건설비용을 충당해야 하는 건설업체 입장에선 수익성 악화가 불가피하다"라며 "결국 수익을 맞추기 위해선 주상복합 분양가를 높이는 방법 밖에 없을 것"이라고 설명했다. 여기에 3구역 업무시설(연면적 30% 이하)과 4구역 관광호텔(연면적 30% 이하)이 반드시 들어서도록 의무화시켰다는 점도 분양가 상승의 이유 중 하나로 꼽힌다. 세중코리아 김학권 사장은 "예컨대 4블록의 경우 호텔 건립이 권장사항에서 의무사항이 됐다"라며 "호텔의 경우 일반인을 대상으로 분양하는 게 아니라 운영을 통해 수익을 내야 하므로, 건설업체 입장에선 고정자산으로 묶이는 셈" 이라고 말했다. 이어 그는 "세계적인 특급호텔 브랜드를 유치해 운영한다면 그 가치가 높아지므로 상대적으로 분양가를 약간 낮게 책정해도 채산성이 나오지만, 이는 건설업계 사정을 감안하면 실현 가능성은 거의 희박하다"라며 "정확한 분양가 산정을 힘들겠지만 평당 3000만원을 웃돌 수 밖에 없을 것"이라고 덧붙였다. 여기에 서울시가 땅값을 지난 2월 최초 입찰 당시보다 최고 70%정도 인상했다는 점도 분양가 인상을 부추기는 이유 중 하나다. 실제 2일 서울시가 발표한 뚝섬 부지 매각가격은 1구역이 건물을 포함해 1381억원으로, 평당 2610만원이다. 3구역은 평당 3735만원인 2056억원이고 4구역은 평당 3191만원인 1832억원이다. 이같은 예정가격은 지난 2월 초의 최초 매각시점보다 구역별로 28∼69% 정도 비싼 금액이다. 당시 매각금액은 1구역 1543만원, 3구역 2687만원, 4구역 2492만원 등이었다. 이번 2차 공고와 비교할 때 1구역은 69.2%가 뛰었고 3구역과 4구역은 각각 39.0%, 28.1% 올랐다. D건설 관계자는 "주상복합아파트 외에 부지 사용면적의 절반 가량에 해당하는 공공시설과 업무시설, 그리고 높은 분양가 등을 감안하면 시작단계부터 상당한 리스크를 가지고 출발하는 셈"이라고 말했다. 그는 "그러나 서울에서 이만한 노른자위가 없다는 점을 감안할 때 입찰 경쟁은 뜨거울 것"이라며 "땅값은 평당 4000~5000만원, 아파트 분양가는 최소 3000만원은 잡아야 할 것"이라고 추정했다. 이같은 분양가 책정은 또 다시 아파트 값 상승에 주범 역할을 할 공산이 크다고 전문가들은 우려하고 있다. 한 부동산 전문가는 "경쟁 입찰인만큼 낙찰가격은 예정가를 크게 웃돌 가능성이 크고, 이에 따른 주상복합아파트의 분양가도 천정부지로 뛸 수밖에 없다"고 말했다. 그는 "이같은 분양가는 결과적으로 주변 땅값과 아파트 값에 영향을 미치고, 가격 상승으로 이어질 것"이라며 "서울시가 땅투기 과열만 막겠다는 데 너무 신경을 쓰다보니 정작 중요한 아파트 시장 과열은 간과한 셈"이라고 덧붙였다.