(부동산 보유세제 개편방향-자료)①문제점

[edaily 김춘동기자] 1. 낮은 보유세 부담 □ 우리나라 부동산 세원은 소득·소비 세원보다 월등하게 풍부 ○ 가처분 소득 대비 주택가격의 주요국가 평균은 약 2.5배이고, 우리나라의 지수는 3~10배 - (도시) 가처분소득 3,000만원, 주택가격 1억 5천만원(3억원) 가정 - (농촌) 가처분소득 2,000만원, 주택가격 6천만원 가정 ○ 주택비용이 높은 호주 대도시의 경우 가처분소득 대비 주택가격이 3(Hobart)~8배(Sydney) □ 부동산 세원이 매우 풍부하지만 부동산관련 세목의 세수 비중은 외국과 비슷 ○ 부동산관련 세수가 전체 세수에서 차지하는 비중은 한국(11.4%), 미국(10.6), 영국(10.7), 일본(10.5), 호주(9.5) 등 ○ 부동산 세원이 상대적으로 풍부하면서 세수비중이 다른 국가들과 유사하기 때문에 부동산의 실효세율이 다른 국가들보다 낮음 □ 특히 부동산 보유세(종합토지세·재산세) 비중이 낮고 거래세(취득·등록세) 비중이 높음 ○ 거래세 세수가 전세 세수에서 차지하는 비중은 한국(7%), 미국(0.15), 영국(1.41), 일본(1.72), 호주(4.67) 등 ○ 또한 세수의 추세를 볼 때 지방세에서 거래세 비중은 늘고 보유세 비중은 감소 □ 보유세와 거래세를 비교할 때 보유세의 조세왜곡 효과가 더 적으므로 거래세 강화보다는 보유세 강화가 더 바람직 ○ 최근 거래세 부담이 음성적, 지역적, 그리고 큰 폭으로 상승하고 있으므로 보유세 강화와 함께 거래세 부담의 조정이 필요 2. 지방세가 국세 역할도 수행 □ 종합토지세 세수의 증가추세는 지방자치가 실시된 1995년 이후 최근까지 사실상 정지 ○ 종합토지세 세수는 1995년 1조 2천억원이었고, 2001년에 1조 3,600억원으로 지방세 세목들 중 신장률이 가장 낮음 ○ 종합토지세가 강력한 재분배 기능을 내포하고 있기 때문 - 종합토지세는 시ㆍ군ㆍ구세이나 행정자치부가 전국의 토지를 인별로 합산하여 누진세율로 전체 세액을 계산한 후 토지소재지의 시ㆍ군ㆍ구별로 세액을 안분 - 전국합산 누진세율과 같은 보유세의 재분배 기능 강화를 지자체가 적극적으로 추진해야 할 인센티브가 없음 □ 재산세의 경우에도 주택에 높은 누진세율이 적용되어 재분배 성격이 강한 세목 ○ 1200만원까지 0.3%, 1,600만원까지 0.5%, 2,200만원까지 0.1% 등 급격하게 상승하는 누진세율 구조하에서 지방자치단체가 재산세 과표 현실화에 수동적 □ 중앙정부의 재분배 기능은 지방자치단체 고유기능과 성격이 충돌 ○ 지방자치단체의 주 역할은 주민에 대한 공공서비스의 효율을 최대로 높여 주민들 유입을 유도하고 지역의 재산가치를 최대화하는 것 □ 결과적으로 보유세 세원을 국가와 지방자치단체가 공동 활용하지 않을 경우 보유세의 재분배 기능 약화 ○ 지방자치단체가 고소득층의 지역이탈을 유발하면서 세제의 재분배 기능을 강화할 유인이 없기 때문 ○ 보유세가 이원화되지 않을 경우 향후 보유세 강화 문제를 놓고 중앙정부와 지방자치단체가 이견을 계속 표출할 가능성 □ 종합토지세와 재산세는 지방자치 이전에 도입된 누진세율 체계를 통하여 재원확보 기능과 재분배 기능을 동시에 수행 ○ 이제는 지방자치 원리에 맞게 양 기능을 지방자치단체와 중앙정부가 분담하는 것이 필요 3. 심각한 조세수출 □ 지역주민이 아닌 국민이 주로 부담하는 세금은 국세가 바람직 ○ 법인세 납세자는 법인이 위치한 지역 주민이 아니라 전국에 거주하는 주주이므로 법인세는 국세가 바람직 - 지방자치단체가 법인에게 제공하는 공공서비스와 세수가 연계될 수 있도록 법인세할(법인세의 10%)은 지방세 □ 종합토지세와 재산세의 경우 법인세와는 달리 법인이 위치한 기초자치단체가 세금을 전액 징수 ○ 특정 지역(서울시, 강남구 등)에 법인이 몰려 있어 해당 지역 주민들은 과다한 조세수출(비거주자 세금 부담)을 향유하고, 지역의 주택가격 상승 - 강남구의 경우 조세수출로 확보한 재원으로 양질의 교육 환경을 구축하고 이는 다시 주택가격 상승으로 연결 - 과천시의 경우 레저세와 주민세의 조세수출로 높은 주택가격 형성 ○ 조세수출로 예산을 확보하는 지방자치단체들은 낭비적으로 재정을 운영하면서도 주민부담은 최소화 - 지역주민들은 지방자치단체의 모든 세수를 자신들이 부담하는 것으로 인식, 조세수출을 교정하는 국세와 지방세의 조정을 지방자치 원리의 위배라고 주장 * 강남구의 경우 종토세 세수 942억 중 449억(48%)이 조세수출(2003년) 4. 다주택 보유에 유리한 재산세 세율구조 □ 재산세 세율의 급격한 누진구조로 인하여 재산세 과세표준이 증가할 때 세부담이 급격하게 증가 ○ 재산세 과표가 2천만원인 경우 평균세율이 0.48%에서, 4천만원인 경우 2.14%, 6천만원인 경우 3.76%, 8천만원인 경우 4.57%로 증가(<부표 2-2> 참고) ○ 따라서 재산세 과표가 2천만원인 주택을 4채 보유하는 것이 8천만원 주택 1채를 보유하는 것보다 세금을 327만 2천원 절약 - 2천만원 주택 4채: 2천만 × 0.48% × 4 = 38만 4천원 - 8천만원 주택 1채: 8천만 × 4.57% = 365만 6천원 □ 위의 예는 주택을 소비의 관점이 아닌 투자의 관점에서 소유할 때 특히 발생하는 문제이지만 소비의 관점에서도 문제점을 내포 ○ 택지의 자본집적도(capital intensity)가 올라갈수록 세부담이 급격하게 증가하므로 재산세의 누진세율 구조는 택지의 효율적 이용을 저해 □ 다주택 보유가 부동산을 통한 수익확보의 유효한 수단이 되고 있으므로 다주택 보유를 암묵적으로 유도하는 현행 구조를 벗어나는 것이 필요 ○ 가장 원칙적으로는 건물에 대한 세부담을 낮추고, 누진세율 구조를 완화하는 것이 바람직 □ 소유형태간 세부담 형평성 및 효율성 차원에서 주택의 합산과세가 필요 ○ 주택을 합산과세할 경우 다주택 보유자들의 세부담이 크게 증가할 것이나, 동일한 자산 규모일 때 다주택 보유자를 단독주택 보유자보다 세부담을 경감하는 것은 형평성(동일 규모 자산에 대한 동일한 세부담)이나 효율성(토지의 자본집적도 제고) 차원에서 바람직하지 않음 - 주택 합산과세는 현행 세율 구조에서 지나친 세부담 증가를 발생시키므로 재산세의 과표구간을 넓히고 세율을 낮추는 작업도 병행