(내년부터 달라지는 것)ⓛ부동산·세제

[이데일리 김수헌기자] 내년부터는 국회에 계류중인 종합부동산법 개정안이 통과되면 종합부동산세 과세방식이 세대별 합산으로 바뀐다. 부동산 관련입법들은 27일 국회 재경위 전체회의를 통과했다.

또 재개발 재건축 조합원이 보유한 입주권도 주택수 계산에 포함되고, 부동산 실거래가 신고도 의무화된다.

다음은 부동산과 세제분야에서 내년에 바뀌는 주요 내용들이다.

◇재개발 재건축 입주권도 주택수 계산

종합부동산세가 강화된다. 주택과 비사업용 토지의 종부세 과세방식이 `인별합산`에서 `세대별합산`으로 전환된다. 과세기준은 주택은 9억원에서 6억원으로, 비사업용 토지는 6억원으로 3억원으로 강화된다.

아울러 과표적용률이 현재 50%에서 내년 20%포인트 오르고, 이후 해마다 10%포인트씩 상향조정돼 2009년에는 100%가 된다.

재개발 재건축조합원 입주권이 주택수에 포함된다. 내년부터는 재건축이나 재개발 조합원이 기존 주택멸실에 따라 취득하는 입주권이 주택수 계산에 포함돼 양도소득세 등이 부과된다.

예컨대 1가구 3주택자의 집 한 채가 재건축 재개발사업으로 멸실돼 입주권으로 바뀔 경우 이 사람은 2주택 1입주권 보유자가 되는데, 이 상태에서 집 한 채를 양도할 경우 3주택자처럼 양도세가 60% 중과된다.

내년 이후 관리처분계획이 인가된 입주권부터 적용되며, 2005년말 이전에 인가된 입주권은 내년 이후 새로 취득하는 분부터 적용된다.

◇실거래가 신고의무화..개인간 주택거래 거래세 인하

부동산 실거래가 신고의무제도가 시행된다. 토지 및 주택을 매매한 경우 반드시 30일 이내 실제 거래가격으로 시군구청에 신고해야 한다.

개인간 주택 거래시 거래세가 인하된다. 개인간 주택거래에 대한 취득세는 기존 2%에서 1.5%로, 등록세는 1.5%에서 1%로 각각 0.5%포인트씩 내려간다. 취득세의 10%에 해당하는 농특세와 등록세의 20%에 해당하는 교육세를 합친 총 거래세는 올해 4.0%에서 내년 2.85%로 내려간다. 

재산세 과세표준 적용비율이 내년부터 매년 5%포인트씩 올라 2015년 100%까지 인상된다. 주택분 재산세는 서민들의 재산세 부담이 급격히 늘지않도록 2008년부터 매년 5%씩 2017년 100%까지 인상된다.

3월부터는 부재 부동산 소유자의 토지가 공익사업에 편입되면 채권보상을 받게 된다. 의무실시지역은 토지거래허가 구역이 속한 시군구와 인접 시군구다. 채권보상을 실시하는 경우에도 부동산거래에 필요한 1억원과 양도소득세 상당금액(세무사의 확인이 있는 경우)은 현금으로 지급한다.

◇무단증축 건축물 양성화

토지개발이익을 환수하기 위해 개발부담금이 부과된다. 부과대상사업은 도시지역 300평(특별시 광역시 200평) 이상, 비도시지역 500평 이상 개발하는 토지개발사업으로, 택지개발 대지조성, 지목변경을 수반하는 건축이다.

부과대상사업의 사업시행자가 납부의무자가 되며 토지 소유자가 따로 있는 경우 토지소유자가 납부의무자가 된다. 부과기준은 개발이익(지가초과상승분)의 25%(부과율)이다.

3월부터는 토지거래허가를 받아 취득한 토지의 사후이용의무를 이행하지 않으면 이행강제금이 부과된다. 또 토지거래허가구역에서 법률위반사항에 대한 신고 포상제가 실시된다.

내년 1월1일부터 2007년 12월31일까지 미등기 또는 등기부 기재사항이 실제권리관계와 일치하지 않는 부동산에 대해 간편한 절차로 등기할 수 있는 `부동산소유권 이전등기에 관한 특별조치법`이 2년간 시행된다. 대상 부동산은 지난 95년 6월30일 이전에 매매 증여 교환 등 법률행위로 사실상 양도된 부동산이다.

2월부터는 무단용도변경을 제외한 무단증축 등 건축법 위반 건축물 중 소규모 주거용 건축물을 신고받아 양성화한다. 대상 건축물은 2003년 12월31일까지 사실상 완공된 연면적 50평 이하인 단독주택, 연면적 100평 이하인 다가구 주택, 세대당 전용면적 25.7평 이하인 다세대 주택이다.

연면적의 2분의1 이상이 주거용으로 사용되는 주상복합건축물도 해당된다.

◇건설업체 분양 아파트 분양가 상한제

지방세체납액에 대한 가산금율이 3%로 인하된다. 지금은 5%다. 1억원 이상 지방세 체납자는 명단이 공개된다. 체납발생일로부터 2년이 경과한 체납액 1억원 이상인 경우 공개대상으로 한다.

내년 2월쯤에는 건설업체가 분양하는 모든 아파트에 대해 분양가상한제(원가연동제)가 전면 적용된다. 또 전용면적 25.7평 초과 주택에는 분양가 상한제 외에도 최초 입주자가 나중에 집을 팔면서 챙기는 불로소득을 환수하기 위해 채권입찰제가 적용된다.

공공택지지구에서 공급하는 25.7평 초과 민간주택을 제외한 모든 주택은 분양가를 구성하는 택지비 직접공사비 간접공사비 설계비 감리비 부대비용 가산비용 등 7개 항목의 원가를 분양공고 등을 통해 공개해야 한다.

공공택지내 25.7평 초과 민간주택은 택지매입원가와 택지비만 공개하면 된다.

분양가 상한제가 적용되는 주택의 경우 분양계약 체결일 기준으로 전용면적 기준 25.7평 이하는 수도권 10년, 지방은 5년까지, 25.7평 초과주택은 수도권 5년, 지방 3년까지 아파트를 되팔지 못한다.

토지거래허가구역내에서 가구주 및 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 시군에서 `6개월 이상` 거주해야 농지 및 임야를 살 수 있었으나 내년부터는 `1년 이상` 거주해야 취득할 수 있도록 사전 거주요건을 강화한다.

◇음식 숙박업자 부가세 경감

음식 숙박업 간이과세율이 현행 40%에서 내년부터는 30%로 줄어들고 소매업은 20%에서 15%로 낮아진다. 이에 따라 음식 숙박업자의 연간 부가세는 매출 규모별로 24만∼48만원, 소매업은 12만∼24만원정도 줄어들 것으로 보인다.

-퇴직연금 불입액에 대해 기존의 연금저축불입액(연간 소득공제 한도 240만원)과 합쳐 연간 300만원 한도에서 소득공제가 허용된다. 국민연금 개인연금 퇴직연금 등 연금수령액에 대한 소득공제 한도가 연간 600만원에서 900만원으로 올라가고 수령액에 대해 전액 공제받을 수 있는 과표구간은 연간 250만원이하에서 350만원 이하로 늘어난다.

근로자의 주택마련을 돕는 상품인 장기주택마련저축은 현재 `18세 이상 가구주로 무주택자나 전용면적 25.7평이하 1주택 소유자`여야 하는데, 내년 가입자부터는 25.7평이하라도 주택공시가격이 2억원 이하여야 한다.

금융소득종합과세 대상에서 빼주고 연 9.0%의 저리로 분리과세하는 세금우대종합저축의 경우 그동안 20세 미만 가입자도 연간 불입액 1500만원까지는 혜택을 부여했으나 20세 미만자에 대한 혜택은 내년 가입자부터 없어진다.

1주택자 중 주택마련저축불입액 소득공제 대상자가 기존의 `국민주택 이하 1주택 소유자`에서 `가입 당시 공시가격이 2억원 이하인 국민주택 이하 1주택 소유자`로 축소된다. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 대상자에서 2주택 이상 소유자 제외된다.

◇면세점 구입한도 2000달러→3000달러로 상향

승마회원권이 취득세 과세대상에 추가된다.

출국하는 내국인이 면세점에서 구매할 수 있는 한도가 미화 2000달러에서 3000달러로 상향조정된다. 어린이용품이나 마약류 원료물질 통과요건 확인이 강화된다. 어린이용품(18개 품목)은 품질경영 및 공산품안전관리법에 따라 수입통관 전 안전검사기관의 합격여부를 세관에서 확인한다. 마약류 원료물질(15개 품목)은 마약류관리법률에 따라 수출입시 식약청장의 승인여부를 확인한다.